Tsiviilasi nr 2-21-8728 KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tartu Maakohus Kohtukoosseis Tartu Maakohtu kohtunik Lea Aavastik Otsuse tegemise aeg ja koht 29. juuli 2022, Tartu Kohtumaja, Kalevi 1 T

§ 7

kohaselt kinnistamisavaldusele tuleb lisaks kinnistusraamatuseaduse § 35 lõikes 1 sätestatule lisada järgmised dokumendid: 1) ehitusloa andmiseks pädeva ametiasutuse ametlikult kinnitatud ärakiri korteriomanditeks jagatava hoone ehitisregistrisse kantud plaanist või ehitatava hoone projektist, millel on piiritletud ja numbriga või muul viisil tähistatud iga eriomandi esemeks olevad ruumid (edaspidi hoonejaotusplaan); 2) projekteerimiseks või ehitusprojektide ekspertiisi tegemiseks pädeva isiku kinnitus, et eriomandite loomine hoonejaotusplaanil kujutatud viisil vastab käesoleva seaduse §-s 4 sätestatud nõuetele. Kinnistamisavalduses eriomandi eseme tähistamiseks kasutatavad numbrid või muud tähised peavad kokku langema hoonejaotusplaanil kasutatavate tähistega;

§ 4

lg 4 kohaselt maatükk ning hoone osad ja seadmed, mis ei ole ühegi eriomandi ese ega ole kolmanda isiku omandis, on korteriomandi kaasomandi osa esemeks. Vastuhagist ei nähtunud, kas kinnistul olevate hoonete/mõne hoones oleva ruumi suhtes taotletakse nende määramist eriomandi esemeks või jäävad need kaasomandi osa esemeks (

§ 3lg 1).

Kaasomandisse jääva kinnistu/hoone(

1. te)osa(
2. de)kasutuskord on lepinguna formuleerimata. K. L. vastuhagis esitatud nõuet, kaasomandi lõpetamine eriomandite loomise kaudu, kohtu määratud tähtajaks nõuetekohaselt ei formuleerinud ja ei põhistanud. Kohus on K. L.ut hoiatanud, et vastuhagiavalduses puuduste kõrvaldamata jätmise korral jätab kohus 4 vastuhagi kaasomandi lõpetamiseks viisil, et asi jagatakse kaasomanike vahel reaalosadeks ning asendatakse kohtuotsusega M. M. i kõik tahteavaldused, mis on vajalikud kaasomandi lõpetamiseks ja eriomandi osa moodustamiseks, sh vajalike kannete tegemiseks kinnistusraamatusse, läbi vaatamata. Kohus on seisukohal, et K. L.u vastuhagi tuleb selles ulatuses jätta läbi vaatamata tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 423 lg 2 p 2 alusel: esitatud sõnastuses nõudega ei ole võimalik hageja taotletavat eesmärki saavutada. Kohtu seisukoht ja põhjendused hagi ning vastuhagi menetlusse jäänud alternatiivide osas 6. Kohus lõpetab hageja ja kostja kaasomandi XXX asuva kinnistu (kinnisasi registriosa numbriga XXX, katastriüksuse tunnus XXX) osas, seega rahuldab kohus nii hagi kui ka vastuhagi. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 76 lg 1 kohaselt on kaasomanikul õigus igal ajal nõuda kaasomandi lõpetamist. Kohtule ei ole esitatud asjaolusid, miks kaasomandi lõpetamine võiks olla välistatud hea usu põhimõtte alusel. Kaasomandi lõpetamise keeldu kaasomanikud kokku leppinud ei ole. 7. AÕS § 77 lg 2 kohaselt kui kaasomanikud ei saavuta kokkulepet kaasomandis oleva asja jagamise viisi suhtes, otsustab kohus hageja nõudel kas jagada asi kaasomanike vahel reaalosades, anda asi ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta teistele kaasomanikele välja nende osad rahas, või müüa asi avalikul või kaasomanike vahelisel enampakkumisel ning saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele. Kaasomandi lõpetamise viisiks määrab kohus kinnistu müümise kaasomanike vahelisel enampakkumisel, vastavalt vastuhagis esitatud alternatiivsele nõudele. Kinnistu müümisel kaasomanike vahelisel enampakkumisel on selle alghind kokku 216 000 eurot, millest M. M.ile kuuluva kaasomandiosa alghind on (216 000x81/150) 116 640 eurot ja K. L.ule kuuluva kaasomandiosa alghind on (216 000x69/150) 99 360 eurot. 8. Kohus on määranud kostja taotlusel ekspertiisi vaidlusaluse kinnistu turuväärtuse kindlakstegemiseks. Riiklikult tunnustatud ekspert Eduard Elbrecht on 15.12.2021 koostatud ekspertarvamuses seisukohal, et hinnatava kinnisasja näol on tegemist Tammelinna piirkonna jaoks keskmisest suurema kinnisasjaga, millel paiknevas üksikelamus (st ehitisregistri järgselt on tegemist ühe eluruumiga elamuga) on tegelikkuses kaks eraldi eluruumi (need on ka kasutuses eraldi eluruumidena). Hindaja hinnangul omab hinnatav kinnisasi jagamise (eraldi osadena realiseerimise) potentsiaali. See tähendab, et kinnistu tegelik turuväärtus pärast vajalike toimingute tegemist (eraldi kinnistu moodustamist) on oluliselt praegusest suurem. Olemasolevas olukorras, st reaalosadeks jagamata, on eksperdi arvamuse kohaselt kinnistu turuväärtus 3.12.2021 seisuga 216 000 eurot. 28.03.2022 on ekspert andnud hinnangu vaidlusaluse kinnistu võimalikule turuväärtusele ilma elamu II korruse eluruumides tehtud parendusteta. Ekspert on arvamusel, et sellisel juhul oleks kinnistu turuväärtus 3.12.2021 seisuga 194 000 eurot. Riigikohtu lahendi 2-17-11516 p 30 kohaselt on Riigikohus leidnud, et olukorras, kus mitu kaasomanikku (ühisomanikku) soovivad jagatavat asja või õigust endale hüvitise maksmise vastu, on vähemasti üldjuhul mõistlik panna asi või õigus kaasomanike (ühisomanike) vahelisele enampakkumisele. Kaasomanike (ühisomanike) vaheline enampakkumine võimaldab eseme omandamisest huvitatud kaasomanikel (ühisomanikel) endil otsustada, kes neist on valmis eseme omandamisse enam rahaliselt panustama, ja 5 toob paremini välja ka eseme väärtuse (vt Riigikohtu 26. aprilli 2017. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-14-17, p 24). Kolleegium jääb selle seisukoha juurde. 9. Kohus on seisukohal, et arvestades eksperdiarvamuses toodud kinnistu jagamise järgset võimalikku väärtuse olulise tõusmise potentsiaali ei ole mõistlik ja põhjendatud lähtuda kinnistu turuväärtusest selle olemasolevas seisundis ning selle alusel määrata omandi kaotanud kaasomanikule hüvitis. See ei vasta põhimõttele, et omandi kaotamisel tuleb kaasomanikule maksta omandi kaotuse eest õiglast hüvitist. Arvesse tuleb võtta kinnistu väärtust tõstvaid asjaolusid, käesolevas asjas suurest heas asukohas kinnistust osa eraldamise ja selle võõrandamise võimalust ning allesjääval kinnistu osal asuvas elamus korteriomandite loomise võimalust. 10. Täitemenetluses kinnistu enampakkumisel võõrandamisel ei sõlmita omandi üleandmise lepingut ja kanded kinnistusraamatusse tehakse TMS §-de 156 ja 160 järgi enampakkumise akti alusel täituri avaldusel. Seetõttu ei pea kohus vajalikuks märkida kohtulahendisse tahteavalduste asendamist. 11. Kohus ei jäta kinnistut hageja ainuomandisse kostjale makstava hüvitise eest või kostja ainuomandisse hagejale makstava hüvitise eest, sest kohtu hinnangul on kaasomanike emotsionaalne seotus kinnisasjaga võrreldav ja võrdne: hageja on loonud sinna oma kodu mõne aasta eest (2015-2016) ning tegemist on tema esivanemate ehitatud koduga, kostja on seal lapsena kasvanud kuni iseseisvaks saamiseni ja seal elab praegu tema isa. Seega ei kaalu kummagi poole emotsionaalne seotus kinnisasjaga üles õiglase hüvitise saamise õigust kaasomandi lõpetamisel. Menetluskulude jaotus 12. TsMS § 173 lg 1 esimese lause kohaselt märgib asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses. Nii hageja kui ka kostja hagesid kaasomandi lõpetamist. Hageja taotletud viis jääb kohtu poolt rahuldamata, kuid kaasomand lõpetatakse. Kostja poolt vastuhagis esmaselt taotletud viis kaasomandi lõpetamiseks eriomandite moodustamise teel jäi kohtu poolt nõudena läbi vaatamata, seega ka vastuhagis esitatud esmane nõue kaasomandi jagamise viisi kohta ei ole rahuldatud. Kohus rahuldab vastuhagis toodud alternatiivse nõude kaasomandi lõpetamise viisi kohta, mis võimaldab kummalgi kohtuvaidluse poolel saada kinnistu ainuomanikuks läbi kaasomanike vahelise enampakkumise võitmise. Samas on mõlemal kohtuvaidluse poolel võimalik kaotada temale kuuluv kaasomandiosa vaidlusalusest kinnisasjast enampakkumise tulemusena selguva hüvitise vastu. Kohus on seisukohal, et sellistel asjaoludel on mõistlik ja põhjendatud jätta poolte menetluskulud nende endi kanda, sest põhimõtteliselt rahuldatakse nii hagi kui ka vastuhagi: kaasomand lõpetatakse. /allkirjastatud digitaalselt/ Kohtunik 6