KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tartu Maakohus Kohtunik Gerty Pau Otsuse tegemise aeg ja koht 17. juuni 2022, Tartu kohtumaja Tsiviilasja number 2-21-20069 Tsiviilasi S.A.Cito OÜ hagi H. väljam

§ 71

lg 3 järgi on kaasomanikul teiste kaasomanike suhtes oma osale ühises asjas omaniku õigused, arvestades teiste kaasomanike õigusi.

§ 72

lg 1 sätestab, et kaasomanikud valdavad ja kasutavad ühist asja kokkuleppel.

§ 72

lg 3 kohaselt on kaasomanikul õigus ühist asja kasutada niivõrd, kui see ei takista teiste kaasomanike kaaskasutust. Käesoleval juhul ei ole pooled nimetanud ega tõendanud, et kaasomanikud oleksid sõlminud vaidlusaluse korteriomandi kasutamiseks kokkuleppe. Järelikult on hagejal õigus kasutada oma osa, s.o ¼ kaasomandist ning kostja ei või tema poolset kasutamist takistada.

1. Riigikohus on
2. märtsi
3. a otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-175-15, p 12 selgitanud, et kaasomanike kaasvalduse ja kaasomandisse kuuluva asja kasutamisõiguse rikkumise korral on kaasomanikel, kelle õigusi rikuti, võimalik esitada rikkuja vastu hüvitisnõue kolmel alternatiivsel õiguslikul alusel: 1) kahju hüvitamise nõue VÕS § 115 alusel, kus kahju on kaotatud kasutuseelised; 2) kasu hüvitamise nõue

§ 71

lg 2 alusel; 3) alusetust rikastumisest tulenev nõue VÕS §-de 1037-1039 alusel, mille ese võib mh olla alusetult saadud kasutuseelised. Lisaks on Riigikohus

1. mai
2. a otsuses tsiviilasjas nr 2-19-12055, p 14.3 selgitanud, et kaasomanikud saavad kasutuskorra kokkuleppe puudumisel nõuda kaasomandis oleva kinnisasja või selle osa enda ainukasutusse võtnud kaasomanikult asja sellise kasutamisega saadavate kasutuseeliste hüvitamist juhul, kui ta rikub sellega teiste kaasomanike õigusi, eelkõige takistab teistel kaasomanikel kaasomandis oleva asja kaaskasutust. Asjaolul, et üks kaasomanik kasutab ühist asja temale kuuluvast mõttelisest osast suuremas ulatuses, on

§ 71

lg 2 esimese lause alusel esitatud kasutuseeliste nõude lahendamisel tähendus eelkõige olukorras, kus kaasomanikud on sõlminud kasutuskorra kokkuleppe või kui

§ 72lg 5 alusel nõutakse kohtu kaudu tahteavaldusi sellise kokkuleppe sõlmimiseks.

3/5 Seega tuleneb Riigikohtu lahenditest, et kaasomanik saab nõuda teiselt kaasomanikult kasutuseeliseid, kui

1. kaasomanik kasutab ühist asja temale kuuluvast mõttelisest osast suuremas ulatuses ning kui
2. kaasomanikud on sõlminud kasutuskorra kokkuleppe või soovivad seda sõlmida või alternatiivselt kasutuskorra kokkuleppe puudumisel
3. kaasomanik takistab teistel kaasomanikel kaasomandis oleva asja kaaskasutust. Poolte vahel ei ole vaidlust selle üle, et kostja kasutab rohkem kui ¼ kaasomandiosa korteriomandist. Poolte vahel ei ole vaidlust ka selle üle, et puudub kokkulepe kasutuskorra kohta. Kostja viide, et ta on juba välja kujunenud tava järgi korterit üksi kasutanud, ei ole asjakohane. Kostja võimalik vaikiv kokkulepe teiste kaasomanike või eelmise kaasomanikuga ei tekita hagejale kohustusi ega piira tema õiguseid korteriomandit kasutada. Kokkuleppe kehtimiseks kaasomaniku õigusjärglase suhtes peaks see olema kantud kinnistusraamatusse, praegusel juhul sellist kannet tehtud ei ole. Hageja kinnitas kohtuistungil, et ei ole esitanud ettepanekuid kasutuskorra kokkuleppe sõlmimiseks (tl 73). Seega peaks hageja hüvitise nõude rahuldamiseks tõendama, et kostja takistab tal kaasomandis oleva asja kaaskasutust.
4. Hageja on oma nõude tõendamiseks esitanud kaasomanikele 05.08.2019 saadetud kirja, milles teatas, et ei luba kasutada enda osa ilma nõusolekuta ja tahab ise seda kasutada. Kui OÜ enda osa kasutada ei saa, nõuab hageja kasutuseelist ehk vastavalt turu hinnale üüri (tl 9-10). Hageja esitas poolte vahelise kirjavahetuse, kus hageja teatas
5. aasta septembris, et soovib saada teiselt kaasomanikult enda osa eest 12 500 eurot (tl 62). 07.10.2019 saatis hageja kostjale kirja, milles soovis korterile ligipääsu, võtmed võib saata Omniva pakiautomaati (tl 61). Kostja esindaja vastas samale päeval hagejale, et hageja osa keegi ei kasuta ja kutsus hagejat korterisse. Hageja on kostjalt võtit küsinud ka 23.10.
6. Lisaks teatas hageja 28.10.2019 ülejäänud kaasomanikele, et hageja ja Merily Viira soovivad kaasomandi lõpetamist (tl 67-68). 28.11.2019 esitas hageja hagiavalduse kaasomandi lõpetamiseks (tl 11-12). Hageja teatas tsiviilasja nr 2-19-18697 menetluses 03.09.2020, et soovib kasutuseelise hüvitamist (tl 13). Kohus leiab poolte kirjavahetust hinnates, et hageja ei ole nõude olemasolu tõendanud. Hageja ei ole tõendanud, et ta soovis korterit vallata või kasutada. Hageja seaduslik esindaja kinnitas kohtuistungil, et korterisse saamiseks ei ole hageja esindaja korteri ukse taga käinud. Kohus ei pea piisavaks hageja nõudmisi, et kostja peab talle korteri võtme saatma pakiautomaati. Kui hageja soovis korterit kasutada, oleks ta pidanud minema korteri ukse taha, küsima kostjalt võtme ning ise võtmest koopia tegema. Kostjal ei ole kohustust korraldada hagejale korterisse juurdepääsu, kui hageja ise selleks mitte midagi peale kirjade saatmise ei tee. Hageja lepinguline esindaja teatas kohtuistungil, et hageja soovis korterisse elama minna. Kohtule ei ole arusaadav, mis põhjusel on juriidilisel isikul vaja elukohta ning kuidas toimuks sel juhul 46 m2 suuruse 2-toalise korteri kasutamine. Hageja esindaja kinnitas kohtuistungil, et ei esitanud kaasomanikele kasutuskorra sõlmimise või korteri välja üürimise ettepanekut. Hageja väidet korteri kasutamise soovi kohta ei saa pidada tõsiselt võetavaks ka seetõttu, et hageja on algusest peale soovinud oma kaasomandiosa müüa. Kirjavahetusest nähtuvalt on hageja kogu aeg viidanud sellele, et soovib oma kaasomandiosa võõrandada kas teistele kaasomanikele või, kui see ei õnnestu, siis kohtu kaudu. Hageja sai korteriomandi ¼ kaasomandiosa omanikuks 30.07.2019 ning soovis juba septembris talle kuuluvat mõttelist osa võõrandada. 4/5 Seega ei ole hageja tõendanud, et kostja takistas tal kaasomandisse kuuluva korteri kasutamist. Hageja ei teinud kohtu jaoks isegi seda usutavaks, et tal oli soov vaidlusalust korterit kasutada. Hüpoteetiline võimalus korterit välja üürita (mida ei saa teha teiste kaasomanike nõueolekuta) ei ole piisav, et hagejal tekiks kostja vastu kasutuseelise hüvitamise nõue. Kasutuskokkulepet ei ole ja ettepanekuid selles osas ei ole esitatud. Väljaüürimise ettepanekut ei ole tehtud. Kohus jätab eeltoodu alusel hageja nõude rahuldamata.
7. Hageja nõude rahuldamata jätmisel ei analüüsi kohus kostja esitatud tasaarvestusavaldust ning sellega seonduvaid tõendeid.
8. Menetluskulud TsMS § 162 lg 1 alusel tuleb menetluskulud jätta hageja kanda. Kostja palus hagejalt välja mõista menetluskuluna õigusabikulud 2702,02 eurot. Õigusabile on kulunud 16h 05m tunnihinnaga 140 eurot + käibemaks. Kostja kinnitas, et ei saa kuludelt tasutud käibemaksu tasaarvestada. Lisaks palus kostja välja mõista viivised menetluskulude tasumisega viivitamisel. Kohus leiab, et hageja menetluskulud on osaliselt põhjendatud. Kostja on esitanud vastuse hagiavaldusele (koos tasaarvestusavaldusega), 10.05.2022 seisukoha ning osales 40 minutit kestnud kohtuistungil. Seejuures on kostja tuginenud valdavalt hea usu põhimõttele. Kohus peab mõistlikuks õigusabile kulunud ajaks kõigi toimingute eest kokku 10 tundi tunnihinnaga 140 eurot + käibemaks. Seega kuulub hagejalt kostja kasuks menetluskulude katteks väljamõistmisele 1680 eurot (10 tundi x 140 eurot + km). Vastavalt kostja taotlusele mõistab kohus hagejalt kostja kasuks välja viivise. /allkirjastatud digitaalselt/ Kohtunik 5/5