KOHTUMÄÄRUS Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtunik Janar Jäätma Määruse tegemise aeg ja koht 22.02.2023, Tallinn Haldusasja number 3-22-2065 Haldusasi MTÜ Las Vahtrad Õitsevad, GJ, VK, MP ja KM kaebus
§ 27
eesmärk on võimaldada läbi projekteerimistingimuste detailplaneeringut täpsustada selleks, et detailplaneering ajakohastada, sh viia kooskõlla detailplaneeringu kehtestamise järgselt muutunud õigusaktide või kehtestatud planeeringutega. Vastustaja küll tegi seda, ent
27 lg 2 p-s 3 sätestatuga vastuoluliselt, mistõttu läks selle tulemusena ehitusluba üldplaneeringuga veel suuremasse vastuollu. Lisaks vastuolu suurendamisele jättis vastustaja tähelepanuta, et
§ 27
rakendamisel tuleb rangelt arvestada üldplaneeringus määratud tingimusi (
§ 27
lg 2 p 3) ja piirkonnas väljakujunenud elukeskkonda (
§ 27lg 2 p 1).
7. Vastustaja palub vastuses jätta määruskaebus rahuldamata. Ehitusloas on selgitatud, et vastuolu üldplaneeringu ja enne selle kehtestamist kehtestatud detailplaneeringu vahel (sh ehitusõiguse mahtude vahel) ei välista detailplaneeringu elluviimist, vaid omavaheliste vastuolude korral tuleb lähtuda detailplaneeringust. Viimast on kinnitatud korduvalt ka kohtumenetluses ning just niisugune tõlgendus on kooskõlas materiaalõigusega (ehitusseadustiku (
) § 44 p 1). Üldplaneeringu ülesanne ei ole detailplaneeringu asendamine.
§ 12
lg 2 sätestab otsesõnu, et üldplaneeringust tuleb ehitise projekteerimisel lähtuda, kui detailplaneeringut hoonestataval alal kehtestatud ei ole. Üldplaneeringu elluviimiseks on detailplaneering (planeerimisseaduse (PlanS § 124 lg 2), millest tuleb ka ehitustegevuse teostamisel lähtuda. Seega on materiaalõigusega kooskõlas arusaam, et üldplaneeringus antud tingimustest tuleb lähtuda üksnes siis, kui detailplaneering alal ei kehti või sellel kehtiv detailplaneering tingimuse osas juhiseid ei anna. Kaebajad kasutavad ehitusloa ja detailplaneeringu vastuolude tuvastamisel üldplaneeringu arengupõhimõtteid. See on arusaamatu, kuna kahe dokumendi vastuolu (ehitusluba ja detailplaneering) ei saa tuvastada kolmanda dokumendi abil. Vastuolude tuvastamiseks tuleb võrrelda siiski esialgseid dokumente, st ehitusluba ja detailplaneeringut ja selles osas on Tallinna Halduskohus õigesti tuvastanud, et igal juhul näib põhjendamatu kaebajate seisukoht, et Papli tn 8 kavandatava hoone ruumiline mõju väljub detailplaneeringuga lubatu piirest. Kaebajate esitatud esialgse õiguskaitse vajadus puudutab üksnes osa Papli tn 8 kavandatava hoone mahust, mitte aga terviklikult kogu hoone rajamist. Tallinna Halduskohus on seega õigesti järeldanud, et sellise osa lammutamine iseenesest ei raskenda kohtuotsuse täitmist ega muuda selle täitmist võimatuks. 4
(7)3-22-2065 Käesolevas asjas ei ole kaebajate õigused suunatud olemasoleva olukorra säilimisele. Kaebajad on ehitusloa vaidlustamisel suunanud enda õigused mitte olemasoleva olukorra säilimisele (Papli tn 8 kinnistu hoonestamata jätmine), vaid üldplaneeringujärgsele ja väiksemas mahus ehitusõiguse teostamisele. Esialgse õiguskaitse vajaduse üle otsustades tuleb pöörata tähelepanu ehitusloa kehtivuse faktilistele mõjudele. Kui kohus tuvastab, et detailplaneeringu kehtetuks tunnistamise menetluse algatamata jätmisel on eksitud, siis tuleb vastustajal otsus uuesti läbi vaadata, kuid see ei tähenda, et detailplaneering muutub kohtuotsuse jõustumisel kehtetuks. Papli tn 8 hoone ehitamisega põhjustatav kaebajate õiguste riive saab olla vaid vähese intensiivsusega, kui üldse. Selline riive ei ole ilmselgelt kaalukam kui kahju, mida kolmas isik peaks ehitusloa kehtivuse peatamise korral kandma. Kaebajate esialgse õiguskaitse taotlus on suunatud pigem kinnistu hoonestamise takistamisele, mitte aga kaebajate õiguste kaitsele.
- Rannapapli Arendus OÜ palub vastuses jätta määruskaebus rahuldamata. Perspektiivitu on füüsilisest isikust kaebajate taotlus tühistada Pärnu Linnavolikogu 16.06.2022 otsus nr
- Kohus on kaevatava määruse p-s 6 õigesti välja toonud, et kaebajate väited ehitusloa vastuolu kohta üldplaneeringuga ei ole põhjendatud. Detailplaneering kehtis juba enne uue üldplaneeringu vastuvõtmist. Seadusest ei tulene, et uue üldplaneeringu kehtestamine muudaks kehtetuks varasemad detailplaneeringud või sellisel juhul oleks varasema detailplaneeringu lahendust võimalik realiseerida üksnes uuemas üldplaneeringus sätestatut arvestades. Kui kehtiv õigus näeks ette eelkirjeldatud vahekorra üldplaneeringu ja detailplaneeringu vahel, siis muutuks planeerimistegevus mõttetuks, kuna uute üldplaneeringute vastuvõtmine muudaks sisuliselt mittekehtivateks/õigusvastaseks kõik eelnevalt koostatud detailplaneeringud. Papli tn 8 kinnistu 64-protsendiline täisehituse maht ei ole lubamatu. Sellise lahenduse näeb ette detailplaneeringu põhijoonis. Üldplaneeringu ja selles ette nähtud tingimuste eesmärk ei ole detailplaneeringu asendamine, sest tegemist pole samaliigiliste planeeringutega. Peamiselt tuleb ehitusprojekti õiguspärasuse hindamisel lähtuda krundi ehitusõigusest, mis lepitakse kokku detailplaneeringu menetluses. Määruskaebuses toodud viited hoone lubamatult suurele kõrgusele ignoreerivad kolmanda isiku 16.01.2022 seisukoha p-s 57 välja toodut, mille kohaselt on hoone kõrguse projekteerimistingimustega suurendamine nõuetekohaselt Muinsuskaitseametiga kooskõlastatud. Üldplaneeringus lubatud korruselisus „2+katusekorrus“ kattub ehitusloas lubatud kolme korruse ehitamisega. Seega vastab planeeritav arendus mh korruselisuse osas nii üld- ja detailplaneeringu nõuetele. Kaebajate etteheide, et ehitusloaga ette nähtud 27-protsendiline haljastuse osakaal on üldplaneeringus välja toodud 30-protsendilise haljastuse osakaaluga võrreldes liiga väike, on ebaoluline. Detailplaneering ei pea ehitamiseks ette nägema identseid tingimusi võrreldes üldplaneeringuga. 3-protsendiline erinevus ei kujuta märkimisväärset erinevust. Ehitustegevuse peatamine ei saa olla proportsionaalne vahend kaebajate õiguste esialgseks kaitseks, sest kolmas isik kannab ehitusloa hilisema tühistamise riski. Status quo säilitamine ei saa olla eesmärk omaette olukorras, kus kaebajad on esitanud vähese edulootusega kaebuse. RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED 5
(7)3-22-2065
- Määruskaebuse esitajad esitasid koos 13.02.2023 seisukohaga Maa-ameti kaartide väljavõtte ja hoonestuslaadi fotod (lisa 1). Ringkonnakohus võtab tõendi asja materjalide juurde, kuna see ei ole ilmselgelt asjakohatu (HKMS § 62 lg 2).
- HKMS § 249 lg 1 kohaselt võib kohus kaebaja põhjendatud taotluse alusel või omal algatusel teha igas menetlusstaadiumis määruse kaebaja õiguste esialgse kaitse kohta, kui vastasel juhul võib kaebaja õiguste kaitse kohtuotsusega osutuda oluliselt raskendatuks või võimatuks. Kui seadus annab isikule õiguse esitada halduskohtule kaebus muul alusel kui enda õiguste kaitseks, võib esialgset õiguskaitset kohaldada, kui vastasel juhul võib kaebuse eesmärgi saavutamine kohtuotsusega osutuda oluliselt raskendatuks või võimatuks. Sama paragrahvi lg 3 järgi arvestab kohus esialgse õiguskaitse määruse tegemisel avalikku huvi ja puudutatud isiku õigusi ning hindab kaebuse perspektiive ja esialgse õiguskaitse määruse ettenähtavaid tagajärgi. Mitte igasugune riive, mis annab aluse halduskohtusse kaebuse esitamiseks, ei õigusta esialgse õiguskaitse kohaldamist avalikku huvi või kolmandate isikute õigusi kahjustaval viisil (vt Riigikohtu 16.12.2016 määrus nr 3-3-1-87-16, p 14). Esialgse õiguskaitse kohaldamiseks peaks esinema ülekaalukas vajadus ja pöördumatute õiguslike või faktiliste tagajärgede loomine ei tohiks tekitada avalikule huvile või kolmandatele isikutele olulist kahju (HKMS § 249 lg-d 1 ja 3; Riigikohtu 22.09.2014 määrus nr 3-3-1-59-14, p-d 1112 ja 19).
- Ringkonnakohus jagab halduskohtu seisukohta, et kaebajatel on esialgse õiguskaitse vajadus, kuid ainuüksi nimetatud järeldus ei ole piisav, et kohaldada esialgset õiguskaitset.
- Ringkonnakohus jagab halduskohtu esialgset hinnangut, et kaebuses esitatud väidete alusel ei saa kaebuse eduväljavaateid pidada selliseks, mis tingiks esialgse õiguskaitse kohaldamise.
- Kui olemas on kehtiv detailplaneering, siis on see ehitusprojekti koostamise aluseks (PlanS § 124 lg 2 ja lg 4). Ehitusluba peab vastama detailplaneeringule (
§ 12lg 2, § 42 lg 1 ja § 44 p 1).
Papli tn 8 kinnistu ehitusõigus on reguleeritud kehtiva detailplaneeringuga ning niikaua, kui see kehtib, on sellest juhindumine õiguspärane. Halduskohtu seisukoht on õige, et kehtiv õigus ei kaota olemasoleva detailplaneeringu kehtivust, kui kehtestatakse uus üldplaneering. Küll aga võib pärast detailplaneeringu kehtestamist uue üldplaneeringu kehtestamine anda kohaliku omavalitsuse üksusele aluse kaaluda kehtiva detailplaneeringu kehtetuks tunnistamist, vältimaks vastuolusid detailplaneeringu ja üldplaneeringu vahel (vt nt PlanS § 140 lg 1; planeerimisseaduse 571 SE seletuskiri, lk 126). Halduskohus toob välja, et määruskaebuse esitajad pole taotlenud vastustajalt kehtiva detailplaneeringu kehtetuks tunnistamist põhjendusega, et selle kehtestamisest on möödunud pikk aeg ja detailplaneering on vastuolus üldplaneeringuga. Halduskohus lisab, et Pärnu Linnavolikogu 16.06.2022 otsusest nähtub, et linnavolikogu võttis arvesse linnaehituslikke muutusi, kuid pidas õigeks detailplaneeringut mitte kehtetuks tunnistada. Esialgse hinnangu kohaselt ei olnud võimalik halduskohtul järeldada, et kaalumisel oleks tuginetud ilmselgelt asjassepuutumatutele asjaoludele, olulised huvid jäetud kaalumata või jõutud ilmselgelt meelevaldse tulemuseni. 14. Ringkonnakohus nõustub halduskohtu esialgse hinnanguga ka selle kohta, et ehitusloa aluseks oleva projekti kohane maapealne osa pole detailplaneeringus ette nähtust suurem. 15. Määruskaebuse esitajad heidavad halduskohtule ette seda, et kohus jättis tähelepanuta asjaolu, et ehitusluba on täisehituse, korruselisuse, hoone kõrguse ja haljaspinna osakaalu osas vastuolus üldplaneeringuga. Käesoleva määruse p-st 13 järeldub, et uus üldplaneering ei kaota varem kehtestatud detailplaneeringu kehtivust. 6
(7)3-22-2065
- Kaebaja õiguste riive intensiivsuse sisustamisel tuleb arvesse võtta asjaolu, et küsimuse all ei ole vaidlusaluses kohas hoone püstitamise lubatavus kui selline, vaid esmajoones on vaidluse all see, kas ehitusõigust tuleks realiseerida detailplaneeringus kajastatud mahust väiksemas mahus. Kui praeguses olukorras keelata kohtumenetluse ajaks ehitamine, siis tooks see kaasa kolmanda isiku õiguste väga intensiivse riive. Ehitustegevus tuleks peatada eelduslikult pikaks ajaks, millega kaasneks kolmandale isikule kahju. Kuna HKMS § 254 lg-s 3 sätestatud kahju nõude eeldused on väga piiravad ja nende tõendamine keeruline, tähendaks see, et võimalik tekkiv kahju jääks kolmanda isiku kanda. Küll aga saab kaebuse rahuldamise ning hoone seadustamise võimatuse korral olemasoleva hoone mahtu vähendada. Viimati nimetatud risk jääb aga kolmanda isiku kanda. Ülekaalukaid asjaolusid, mis õigustaksid ehitusloa kehtivuse peatamist, haldusasja materjalidest ei nähtu.
- Eeltoodust tulenevalt jätab ringkonnakohus määruskaebuse esitajate määruskaebus rahuldamata ning halduskohtu määruse muutmata. (allkirjastatud digitaalselt) 7
(7)