Obsah (4)

§ 14§ 115§ 127§ 103

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Kohtunik Otsuse tegemise aeg ja koht Tsiviilasja number Tsiviilasi Hagihind Menetlusosalised ja nende esindajad Menetluse liik Harju Maakohus Andres Suik 20.01.2

§ 14, § 101 lg 1 p 3, § 103 ja § 115).

Kostja vastuväidete kohaselt oli tegemist ainult esialgse umbkaudse pakkumisega, mis võib erineda lõplikust pakkumisest. Kostja ei ole rikkunud oma esialgset lubadust/pakkumist. 34.

§ 14

lg 1 esimene lause sätestab, et lepingueelseid läbirääkimisi pidavad või lepingu sõlmimist muul viisil ette valmistavad isikud peavad mõistlikult arvestama üksteise huvide ja õigustega.

§ 14

lg 1 teine lause sätestab, et kui isikud esitavad üksteisele lepingu sõlmimise ettevalmistamise käigus andmeid, peavad need olema tõesed.

§ 14

lg 2 esimene lause sätestab, et lepingueelseid läbirääkimisi pidav või muul viisil lepingu sõlmimist ettevalmistav isik peab teisele poolele teatama kõigist asjaoludest, mille vastu teisel poolel on lepingu eesmärki arvestades äratuntav oluline huvi.

§ 14

lg 2 teine lause sätestab, et neist asjaoludest, mille teatamist teine pool ei saa mõistlikult oodata, ei pea teatama.

§ 14

loob läbirääkimisi pidavate isikute vahel seadusest tuleneva võlasuhte, millest tulenevate kohustuste rikkumise eest vastutab kohustust rikkunud isik

§ 115alusel (RKTKo 3-2-1-62-13, p 15).

Võimalik lepingueelsete kohustuste rikkumisest tulenev kahju hüvitamise nõue on

§ 127

lg 1 järgi suunatud eelkõige läbirääkimistest ja sellele tuginemisest tingitud negatiivsete varaliste tagajärgede kõrvaldamisele ehk nn negatiivse kahju (usalduskahju) hüvitamisele (RKTKo 3-2-1-84-14 p 22). Kuna vastutuse korral usalduskahju eest ei saa asetada kahjustatud isikut olukorda, milles ta oleks olnud, kui läbirääkimised oleks lõppenud kehtiva lepingu sõlmimisega, tuleb kahjustatud isik asetada olukorda, milles ta oleks olnud, kui lepingueelseid läbirääkimisi ei oleks toimunud (RKTKo 3-21-168-14 p 15). Riigikohtu tsiviilkolleegium on tsiviilasja nr 3-2-1-168 p-s 15 leidnud, et üldjuhul tuleb usalduskahjuna hüvitada läbirääkimiste pidamisega otseselt seotud kulutused (läbirääkimistega kaasnenud sõidu- ja ajakulu, lepinguprojektide koostamise kulu jms). 35. Lepingueelsete läbirääkimiste käigus tekkivate kohustuste rikkumisega tekitatud kahju hüvitamisel tuleb muu hulgas kontrollida põhjuslikku seost kohustuse rikkumise ja kahju vahel (§ 127 lg 4), kas kahju on hüvitatav, arvestades rikutud kohustuse kaitse-eesmärki (§ 127 lg 2), ning kannatanu enda võimalikku osa kahju tekkimises (§ 139) (RKTKo 3-2-1-113-07, p 13). Kui kostja on hagejale avaldanud lepingueelsete läbirääkimiste käigus eksitavat teavet ja see tegevus on

§ 127

lg 1 ja lg 4 järgi põhjustanud hagejale

§ 127

lg 2 järgi hüvitatavat kahju, sh on täidetud muud eelnimetatud eeldused, vabaneb kostja selle kahju hüvitamise kohustusest juhul, 7 2-22-17010 kui ta tõendab, et kohustuse rikkumise põhjuseks oli vääramatu jõud

§ 103lg 2 tähenduses.

Järgnevalt analüüsib kohus kahju hüvitamise eelduste esinemist.

1. Hagiavalduses esitatud asjaolude järgi tegi hageja seaduslik esindaja 2022 juulikuus hageja nimel taotluse hüpoteeklaenu saamiseks kostjalt. Selles küsimuses pooltel vaidlust ei esine. Hageja väitel sai ta 18.07.2022 kostjalt esmase laenupakkumise, milles oli välja toodud laenuintress 12% tingimusel, et laenutagatiseks olevale kinnisvarale ei koostata vastava spetsialisti poolt krediidiasutuste poolt aktsepteeritavat hindamisakti ning kostja 18.07.2022 vastuses oli väljatoodud intressimäär hindamisakti olemasolul 9,6% + euribor. Kostja väitel moonutab hageja asjaolusid ning hagejalt küsiti täiendavaid andmeid ning oli tehtud esialgne laenupakkumine. Seejuures oli kostja enda väitel iga kord rõhutanud, et lõplik vastus sõltub kehtiva hindamisakti (mitte vanem kui 1 aasta) olemasolust ning et lõpliku ja kinnitatud pakkumise saab kostja saata pärast hindamisakti valmimist. Hageja vaidles eelnimetatud väitele vastu. Hageja väitel pole kostja esitanud tõendeid, mis kinnitaksid, et kostja on iga kord rõhutanud, et saadab lõpliku pakkumise pärast hindamisakti valmimist. Kohus nõustub hagejaga, et asja materjalides puuduvad tõendid, et kostja on iga kord rõhutanud lõpliku pakkumise tegemist pärast hindamisakti saamist. Samas nähtub kohtule, et eelnimetatud täpsustuse tegi kostja 18.07.2022 e-kirjas (dtl 5) ja selle 19.07.2022 täpsustuses (dtl 6) ning 12.08.2022 e-kirjas (dtl 56).
2. Hageja väitel 18.07.2022 täpsustas ta pakutavaid intressimäärasid ning kostja väljatoodud intressimäär hindamisakti olemasolul oli 9,6 % + euribor. Kostja väitel ei andnud ta lõplikku vastust ning pakkumistes oli alati selgelt määratud ca 9,6% + euribor. Kohus loeb kostja 19.07.2022 e-kirja alusel tuvastatuks, et kostja vastas hagejale, et hindamisakti puhul saab pakkuda fikseerimata intressimäära ca 9,6% + euribor ning kui teeb sisehindamise, siis saab pakkuda fikseeritud intressimäära ca 12% (dtl 6-7).
3. Hageja väitel 19.07.2022 kostjale edastatud e-kirjas täpsustas hageja tingimusi ning asjaolu, et ei sooviks kindluse puudumisel ca 400 eurost (hindamisakti kulu) väljaminekut teha ning kostja pakkumise sisu ei muutnud. Kohus loeb tuvastatuks, et hageja pöördus kostja poole 19.07.2022 ning teatas, et ei sooviks niisama 400 eurost akti tellima hakata enne, kui kõik asjaolud on kindlalt teada (dtl 6). Kostja vastas, et lõpliku ja kinnitatud pakkumise saab saata pärast hindamisakti valmimist, kuid ei muutnud oma kinnitust selles, et hindamisakti puhul saab kostja pakkuda fikseerimata intressimäära ca 9,6% (dtl 6). Hageja väitel küsis ta veel 05.08.2022 tingimuste osas üle ning kostja kinnitas, et ilma hindamisaktita jääb nende pakkumine 12 protsendipunkti juurde, hindamisakti olemasolu korral tehtud varasemat pakkumist ei muudetud. Kohus loeb dokumentaalsete tõendite alusel tuvastatuks, et hageja kirjutas kostjale nii 04.08.2022 kui 05.08.2022 ning palus kinnitust, et lõplik pakkumine jääb 9,6% juurde ning otsus ei muutu hagejale kahjulikumaks (dtl 8, 53). Kostja väitel vastas ta 08.08.2022, et lõpliku ja kinnitatud pakkumise saab kostja saata pärast hindamisakti valmimist, kuna lõplik pakkumine kujuneb panga otsuse alusel. Sellekohast tõendit ei ole kostja kohtule esitanud, kuid eelnimetatud e-kirja saatmisele ei ole hageja vastu vaielnud. Samas ei ole hageja väitel kostja oma 08.08.2022 e-kirjas 11.07.2022 korrigeeritud pakkumise lähedase intressivahemiku 9,6% ümber lükanud. Kohus loeb tuvastatuks, et 11.07.2022 saatis kostja hagejale korrigeeritud pakkumise, mille järgi kehtiva hindamisakti ja annuiteetgraafiku puhul oleks võimalik teha pakkumise ka madalama intressimääraga alates 9,5% (dtl 39).
4. Hageja väitel ka augusti viimastel päevadel kinnitas kostja jätkuvalt, et hindamisakti olemasolul on võimalik madalamat intressimäära pakkuda. Kohtule nähtub, et 29.08.2022 e-kirjas kinnitas kostja, et madalamat intressi kui 12% saab ta pakkuda hindamisakti olemasolu korral, kuna siis saab kostja kasutada panga finantseerimist (dtl 9). Asja materjalidest nähtuvalt teavitas hageja 11.09.2022 kostjat, et hindamisakt on valmimisel (dtl 60). Kostja tegi 20.09.2022 8 2-22-17010 27.10.2022 hagejale kirjaliku laenupakkumise intressimääraga 12%, mis sisaldas endas 6 kuu euribori, mis võib tõusta 2023 jaanuaris (dtl 63).
5. Kohus hindas eelnimetatud tõendeid kogumis ning jõudis järeldusele, et kostja andis hagejale lepingueelsete läbirääkimiste käigus eksitavat teavet seoses laenulepingu intressimäära ulatusega. Kuigi kostja täpsustas, et lõplik vastus sõltub hindamisakti olemasolust, nähtub kostja poolt hagejale saadetud e-kirjadest, et hindamisakti esitamisel on intressimäär alates 9,5%, ca 9,6% ning madalam kui 12% (dtl 5, 6-7, 9, 39, 59). Kohtule nähtub asja materjalidest ka asjaolu, et hageja on 04.08.2022 ja 05.08.2022 selgelt palunud kostjalt kinnitust, et hindamisakti kulu kandmisel lõplik pakkumine jääb 9,6% juurde ning otsus ei muutu hagejale kahjulikumaks (dtl 8, 53). Laenutaotlejal on lepingu eesmärki arvestades äratuntav oluline huvi intressimäära suuruse vastu ning professionaalselt krediidiandjalt tuleb eeldada kohustust sellise teabe avaldamiseks, sh tuua esile need asjaolud, mis võivad intressimäära tõusu mõjutada. Hageja päringutest kostjale on selgelt äratuntav hageja oluline huvi väiksema intressi vastu ning et see jääks 9,5%-9,6% vahemikku pärast hindamisakti kulu kandmist. Kostja ei ole esitanud tõendeid millest nähtuks, et kostja on hoiatanud hagejat, et intressimäär võib lõplikus pakkumises kerkida 9,5%-9,6%-st 12%-ni. Kostja on korduvalt lubanud, et hindamisakti esitamisel on intress madalam kui 12% ning soodsama intressi saamise tingimuseks on just nimelt hindamisakti esitamine. Kohtu hinnangul on kostja andnud hagejale eksitavat infot, et pärast hindamisakti esitamist on intress madalam kui 12%, sh jättis olulise info intressi võimaliku tõusu kohta õigeaegselt avaldamata.
6. Kohus ei nõustu kostja väitega, et muutuv olukord maailmas õigustaks esialgselt lubatud intressimäära tõstmist niivõrd olulises ulatuses (algselt 9,5%-9,6% kuni 12%). Hageja on õigesti märkinud, et Venemaa agressioon Ukrainas kestis nii juulis kui ka septembris ning ka inflatsioon on Eestis olnud kõrge nii
7. a juulis kui ka septembris. Seega pidi kostjale juba
8. a juulis hagejale pakkumise tegemise hetkeks olema inflatsiooni tõus ja sõja mõjuga seotud riskid teada. Euroopa Keskpank tõstis intressi 2022 juulis, mistõttu oli kostjal võimalik teavitada hagejat asjaolude muutumisest enne hindamisakti tellimist septembrikuus. Kostja pole põhjendanud, mis takistas olulise info (eelnevalt lubatud soodsama intressi mittepakkumine), mille vastu oli hagejal põhjendatud huvi, avaldamist. Samuti nõustub kohus hageja seisukohaga, et kostja kirjadest ei ole nähtav, et kostja oleks hageja esitatud laenutaotlust tühistanud, muutnud, uuesti menetlenud vmt. Poolte kirjavahetusest kogumis selgub, et juulikuus alustatud lepingueelsed läbirääkimised puudutasid laenutaotlust, mille kohta oli tehtud nii esialgne pakkumine (kus oli selgelt viidatud intressile alates 9,5% hindamisakti esitamisel) kui lõplik laenupakkumine intressiga 12%. Kostja ei ole hagejat kordagi teavitanud, et menetleb uut laenutaotlust, mille tingimused on muutunud. Kohtu hinnangul kostja kliendiprogrammis väidetavalt tehtud kanded, millest ei ole teist lepingueelsete läbirääkimiste poolt teavitatud, ei saa tuua siduvaid õiguslikke tagajärge.
9. Samuti ei välista kostja kohustust (ega piira kostja vastutust rikkumise eest) arvestada lepingu sõlmimise ettevalmistamisel hageja huvide ja õigustega (avaldada kõik olulised andmed, mis peavad olema tõesed) hageja-poolne pöördumine erinevate krediidiasutuste/krediidiandjate poole. Erinevate laenupakkumistega tutvumine ning nende vahel enda jaoks sobiva valimine on iga laenuvõtja õigus, mis ei mõjuta kostja seadusest tulenevaid kohutusi.
10. Eespool toodust tulenevalt asub kohus seisukohale, et kostja on rikkunud

§ 14

lõikes 1 ja 2 sätestatud lepingueelsetele läbirääkimistele ettenähtud kohustusi, andnud hagejale eksitavat infot ning jätnud olulise info intressi võimaliku suurenemise kohta sõltumata hindamisakti esitamisest avaldamata. Kostja vastutab seega

§ 115lg 1 järgi kohustuste rikkumise eest.

Kohustuse rikkumise ja kahju vahel (§ 127 lg 4) esineb põhjuslik seoses. Tuginedes hageja eksitavale infole/piiratud koguses avaldatud infole, tellis kostja kinnisvara hindamisakti. Eelnimetatud kulu oli kasutu, kuivõrd kostja laenupakkumise intress jäi samasse suurusjärku, mis oli pakutud esialgses laenupakkumises, mille korral kinnisvara hindamine vajalik ei olnud ning 9 2-22-17010 millise intressimääraga polnud hageja nõus lepingut sõlmima. Hageja poleks kinnisvara hindamist teinud ega kulu kandnud, kui lepingueelseid läbirääkimisi kostjaga ei oleks toimunud. Kostja pole ka vastupidisele tuginenud. Kahju on hüvitatav, arvestades rikutud kohustuse kaitse-eesmärki (§ 127 lg 2). Kostja ei ole kahju suurusele vastuväited esitanud. Kostja vastutust välistavaid asjaolusid asja materjalides ei esine. Kahju tekkimise tõendamiseks on hageja esitanud maksekorralduse, millest nähtub hageja makse hindamist teostanud Domus Kinnisvara Vahendus OÜ´le summas 390 eurot (dtl 23), ning lepingueelsete läbirääkimiste käigus tellitud hindamisakti (dtl 70-99). Kostja ei ole eelnimetatud tõendeid kahtluse alla seadnud ega muid vastuväiteid esitanud. Seega hageja kahju on 390 eurot. Kohus mõistab kostjalt hageja kasuks välja kahjuhüvitise 390 eurot.

1. Kohus määrab vastavalt asja lahendamise tulemusele kindlaks menetluskulude jaotuse. TsMS § 173 lg 1 kohaselt asja menetlenud kohus esitab menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. Tulenevalt TsMS § 162 lg 1 kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuivõrd kohus rahuldab hagi, jäävad menetluskulud kostja kanda.
2. Juhindudes TsMS § 174 lg-test 1 ja 2 ning § 177 lg 1 p-st 1 määrab kohus menetluskulud kindlaks menetluskulude nimekirjade või kohtutoimiku materjalide põhjal. Hageja palub mõista kostjalt menetluses tasutud riigilõiv 140 eurot. Kohus leiab, et TsMS § 138 lg-test 1, 2 ning TsMS § 139 lg-st 2 lähtuvalt on põhjendatud hageja menetluskuluna tasutud riigilõiv summas 140 eurot. Eeltoodust tulenevalt tuleb kostjalt hageja kasuks menetluskuludena välja mõista 140 eurot. Kuna menetluskulud jäävad kostja kanda, siis puudub kohtul vajadus käesoleva kohtuotsusega kindlaks määrata kostja menetluskulude rahalist suurust.
3. Kohus selgitab, et TsMS § 178 lõikest 1 tulenevalt saab menetluskulude jaotust vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati. Hüvitatavate menetluskulude suurust saab vaidlustada selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude rahaline suurus kindlaks määrati. TsMS § 178 lg 4 on sätestatud, et menetluskulude kindlaksmääramise vaidlustamisel tekkinud kulusid ei hüvitata. /allkirjastatud digitaalselt/ Andres Suik, kohtunik 10