).
lg 1 järgi korteriomanike kokkuleppega võib anda osa kaasomandi esemest igakordse korteriomaniku erikasutusse (erikasutusõigus), kui see ei ole vastuolus selle kaasomandi eseme osa otstarbega. Korteriomanike kokkulepe kehtib korteriomaniku eriõigusjärglase suhtes vaid juhul, kui see on kantud kinnistusraamatusse eriomandi sisuna (
Korteriomanik võib
lg 2 ja § 9 järgi nõuda kohtult kokkuleppe sõlmimiseks ja kinnistusraamatu kannete tegemiseks teiste korteriomanike vajalikke tahteavaldusi.
lg 2 p-de 1 ja 2 järgi on tahteavalduse asendamise eeldusteks, et olemasoleva olukorra säilitamine oleks kõiki asjaolusid arvestades vastuolus hea usu põhimõttega ning muudatustega ei kahjustata ülemääraselt ühegi korteriomaniku õigustatud huve.
lg 3 sätestab, et
lg 2 p 1 nimetatud olukorra esinemist eeldatakse, kui vastavasisulise korteriomanike üldkoosoleku otsuse poolt on antud üle poole kõigist häältest nende korteriomanike poolt, kellele kuulub üle poole kaasomandi osadest. Kohtulahend asendab teiste korteriomanike tahteavaldusi (tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 68 lg 5). Kohus leidis, et tegemist oli korteriomaniku õigusega kasutada lisaks eriomandi esemele veel mingit osa kaasomandi esemest teisi kaasomanikke täielikult või osaliselt välistavalt.
lg 2 p-de 1 ja 2 järgi oli tahteavalduse asendamise eeldusteks, et olemasoleva olukorra säilitamine oleks kõiki asjaolusid arvestades vastuolus hea usu põhimõttega ning muudatustega ei kahjustata ülemääraselt ühegi korteriomaniku õigustatud huve.
lg 3 kohaselt eeldatakse olemasoleva olukorra vastuolu hea usu põhimõttega, kui vastavasisulise korteriomanike üldkoosoleku otsuse poolt on antud üle poole kõigist häältest nende korteriomanike poolt, kellele kuulub üle poole kaasomandi osadest. Esmalt kontrollis kohus, kas korteriomanike üldkoosoleku otsusest lähtuvalt saab eeldada, et olemasoleva olukorra säilitamine oleks kõiki asjaolusid arvestades vastuolus hea usu põhimõttega. Reklaamsildi paigaldamise poolt oli 4 korteriomanikku 19-st (I kd, tlk 6-33 – hääletuse protokoll, teade ja hääled). Seega puudus alus
lg 3 kohaselt eeldada, et olemasoleva olukorra säilitamine oleks vastuolus hea usu põhimõttega. Avaldaja ei suutnud tõendada ega põhistada, et olemasolev olukord oleks vastuolus hea usu põhimõttega ning vajaks mingil põhjusel tingimata muutmist. Kohus nõustus puudutatud isikute vastuväitega, et 5 reklaamsildi puudumine korterelamu välifassaadil ei saanud olla vastuolus hea usu põhimõttega. Reklaamisildi puudumine ei takista avaldajal teostamast korteriomandist temale tulevaid õigusi ja kohustusi. Reklaamsildi paigaldamine tähendaks avaldaja korteriomandit üürivale igakordsele juriidilisele isikule võimalust oma tegevust paremini nähtavaks teha. Siiski ei kaalu avaldaja täiendava reklaamipinna omamise soov üles teiste (s.o valdava osa) korteriomanike vastuseisu nimetatud sildile. Tähelepanuta ei saanud jätta ka asjaolu, et avaldaja üürnik oli juba paigaldanud korteriomandi akendele oma tegevust kajastavad silmapaistvad reklaamid (vt nt tlk 32 – foto) ning vastavalt oli võimalik oma tegevust reklaamida ka avaldaja tulevastel üürnikel. Seega ei takistanud avalduse rahuldamata jätmine avaldaja ja tema üürnike äritegevust. Kuna nõude esmane eeldus oli täitmata, siis ei analüüsinud kohus, kas muudatusega kahjustatakse ülemääraselt korteriomanike õigustatud huve. Avaldaja määruskaebus 13. Avaldaja palus tühistada maakohtu määruse ja teha uue, millega avaldus rahuldada ja jätta menetluskulud nende puudutatud isikute kanda, kes vaidlesid avaldusele vastu. Kohus kohaldas vääralt materiaalõigust ning ületas kaalutlusõiguse piire. Asjaolu, kas reklaamsildis oli tingimata vajalik, ei omanud rolli – piisas sellest, et see oli avaldajale mõistlikult tarvilik ehk on parendusliku iseloomuga. Maakohus ei tuvastanud, et reklaamsildis oleks avaldajale ebavajalik või tarbetu. Seega oli kaebajal õigustatud huvi reklaamsildise paigaldamiseks. Maakohus jättis tähelepanuta, et avaldaja on korteriomanik ehk talle kuulus samuti mõtteline osa ühises asjas. Avaldaja ei soovinud kasutada võõrast asja, vaid üksnes mõttelist osa oma asjast. Reklaamsildise alune pind oli ilmselgelt väiksem, kui avaldaja mõtteline osa kogu hoone fassaadist. Kaebajal ei saanud olla vähem õigusi kaasomandis oleva asja kasutamiseks, kui tavalise kinnisasja kaasomanikul. Kohus sisustas vääralt hea usu põhimõtet. Avalduse rahuldamiseks pidi olema täidetud
Eeldusi tuli hinnata avaldusele esitatud vastuväitest lähtuvalt. Kui üks korteriomanik soovib saada erikasutusõigust ning teine korteriomanik vaidleb sellele vastu, siis pidi kohus hindama, kas selline vastuvaidlemine on heauskne. See tähendas, et kui teise korteriomaniku vastuväited polnud heauksed, siis võibki olla tegemist
lg 2 p-s 1 sätestatud juhtumiga, mille kohaselt tuleks avaldus erikasutusõiguse saamiseks rahuldada. Puudutatud isikud soovisid põhjustada avaldajale kahju tema äritegevuse kitsendamise teel. Üldisest käibekohustusest tulenevalt polnud õiguse teostamine lubatud selliselt, et õiguse teostamise eesmärgiks oli kahju tekitamine teisele isikule. Kuigi mõningad puudutatud isikud heitsid ette rikastumise katset nende kulul, siis keegi nendest ei väljendanud, millise rahalise hüvitise peaks avaldaja teistele korteriomanikele maksma. Järelikult oli tegemist otsitud vastuväitega. Puudutatud isikute vastuväited olid halvausksed ja olemasoleva olukorra säilitamine vastuolus hea usu põhimõttega. Praegu oli täidetud ka nõude teine eeldus, sest puudutatud isikute õigusi reklaamsildis ei saanud kahjustada. Erikasutusõiguse kokkulepe tuli
lg 3 kohaselt kanda kinnistusraamatusse eriomandi sisuna kõikide korteriomandite registriosade esimestesse jagudesse. Avalduse rahuldamise eeldused olid täidetud ja tasulisuse problemaatika avalduse rahuldamist ei takistanud. Menetlusosaliste seisukohad ja menetluse edasine käik
ja TsÜS regulatsioonist. Sarnaselt asjaõigusseaduses (AÕS) reguleeritud kaasomandile saavad ka korteriomanikud omavahelise kokkuleppega kõrvale kalduda seadusest tulenevast kaasomandisse kuuluva pinna valdamise ja kasutamise korrast. Kõnealused kokkulepped võivad reguleerida mh seda, et mingid kaasomandis olevad ruumid, hooneosad või muud kinnisasja osad on ühe korteriomandi omaniku teiste omanike kasutust välistavas ainukasutuses ja ainuvalduses. Samas võivad korteriomanike kokkulepped reguleerida ka mingi eriomandi või kaasomandi kasutusviisi keelamist või vastupidi, mingi kasutusviisi seaduses sätestatust laiemat lubamist (Riigikohtu 07.12.2021 määrus kohtuasjas nr 2-19-5506, p 14). Kehtiva õiguse kohaselt saab kaasomandisse kuuluva kinnisasja osa erikasutusõigust reguleerida üksnes selliselt, et kõikide korteriomanike vahel sõlmitava kokkuleppega reguleeritakse korteriomandite erikasutusõigust. Kui kaasomanikud ei saavuta kokkulepet kaasomandi eseme osa erikasutusse andmises, tuleb kohtule esitada nõue vastavate tahteavalduste kohtumäärusega asendamiseks ja kokkuleppe tekst, millega nõustumist soovitakse. Kusjuures kaasomandi osa erikasutusse saamist sooviv kaasomanik saab esitada avalduse üksnes endale huvipakkuva kaasomandi osa erikasutusse saamiseks, mitte kogu kaasomandisse kuuluva kinnisasja kasutamise ära jagamiseks. Selleks, et avaldust erikasutusõiguse määramiseks vajalike tahteavalduste saamiseks rahuldada, peavad olema täidetud
lg 2 p-des 1 ja 2 toodud eeldused, st olemasoleva olukorra säilitamine peab olema kõiki asjaolusid arvestades vastuolus hea usu põhimõttega ning muudatusega ei kahjustata ülemäära ühegi korteriomaniku õigustatud huve. Kohus peab
lg 2 kohaldamisel hindama kõiki asjaolusid ja tegema kaalutlusotsustuse avaldaja soovitud erikasutusõiguse kasuks või kahjuks. Korteriomaniku huvide kaalumine on kohtu diskretsiooniotsus, millesse kõrgema astme kohus saab sekkuda üksnes juhul, kui alama astme kohus on ületanud diskretsiooni piire. Riigikohus on selgitanud, et arvestades, et
-s sätestatud korteriomandi erikasutusõiguse regulatsioon on erinormideks AÕS-s sätestatud kinnisasja kasutuskorra regulatsiooni suhtes, siis on asjakohane lähtuda erikasutusõiguse määramisel diskretsiooniõiguse teostamisel ka põhimõtetest, mis kehtivad kaasomandis oleva kinnisasja kasutuskorra määramisel. Eelnev tähendab, et lähtuda tuleb hea usu ja mõistlikkuse põhimõttest ning arvestada mh kõigi kaasomanike ühiste huvide, kaasomandi mõtteliste osade suuruse, senise kasutuskorra, pooltevaheliste suhete jm oluliste asjaoludega ning vajaduse korral tuleb eelistada ka vähemuse huvisid (Riigikohtu 20.06.2022 määrus kohtuasjas nr 2-19-43, p 11). Kohtul on kasutuskorra määramisel lai diskretsiooniõigus. Ringkonnakohus leiab, et praeguse vaidluse asjaolusid arvestades maakohus diskretsiooni piire ei ületanud ja maakohus kaalus nõuetekohaselt erinevate osapoolte huve. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et käesoleval juhul ei esinenud selliseid asjaolusid, mis annaksid alust avalduse rahuldamiseks. Maakohus tuvastas õigesti, et nõude esmane eeldus oli täitmata ja 7 seega puudus vajadus nõude teise eelduse kontrollimiseks. Määruskaebuses toodud etteheited maakohtu lahendile ei anna alust teistsuguse otsustuse tegemiseks. Maakohus märkis õigesti, et avaldaja ülesanne oli põhjendada ja tõendada avalduse aluseks olevaid asjaolusid. Maakohus tuvastas õigesti, et reklaamisildi puudumine ei takista avaldajal teostamast korteriomandist temale tulevaid õigusi ja kohustusi ning avaldaja üürnikul olid juba paigaldanud korteriomandi akendele oma tegevust kajastavad silmapaistvad reklaamid ning ka avaldaja tulevastel üürnikel oli võimalik oma tegevust reklaamida. Kaebaja väited, et puudutatud isikute eesmärk oli tekitada talle kahju, ei ole usutavad ning on tõendamata. Kaebaja põhistused ei veena kohut selles, et erikasutuskorra seadmine on ilmtingimata vajalik. Avaldaja selgitas, et tema eesmärk reklaamisildi paigaldamisega on tõsta üüritulu ja muuta üüripind atraktiivsemaks. Ringkonnakohus nõustub avaldusele esitatud puudutatud isikute vastuväidetega, et tegemist ei ole sellise eesmärgiga, mida teised korteriomanikud peaksid ilmtingimata soodustama ja taluma. Seega puuduvad kaalukad asjaolud, mis annaksid aluse avalduse rahuldamiseks. Avaldaja põhinõude rahuldamata jätmise tõttu ei saanud maakohus ka rahuldada nõudeid nõusoleku saamiseks Tallinna linnalt ega volituse saamiseks teistelt korteriomanikelt. 18. Kuivõrd maakohtu lahend jääb muutmata, siis puudub alus maakohtu menetluskulude jaotuse muutmiseks. TsMS § 171 lg 1 kohaselt jäävad ringkonnakohtus kantud menetlusosaliste menetluskulud avaldaja kanda, kuivõrd tema määruskaebus jääb rahuldamata. Kuna maakohus menetluskulusid rahaliselt kindlaks ei määranud, siis ei tee seda ka ringkonnakohus. Menetluskulude rahalise suuruse määrab kindlaks maakohus pärast käesoleva määruse jõustumist TsMS § 177 lg 2 sätestatud korras (TsMS § 174 lg 4). 19. TsMS § 617 lg 2, § 696 lg 1 ja lg 3 võimaldavad esitada ringkonnakohtu määruse peale määruskaebuse Riigikohtule. Menetluskulude jaotust saab vaidlustada § 178 lg 1 alusel. (allkirjastatud digitaalselt) 8
Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.