← Eesti

3-21-569/20

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Kaire Pikamäe (eesistuja), Monika Laatsit ja Oliver Kask Otsuse tegemise aeg ja koht 17.10.2022, Tallinn Haldusasja number

) § 4 lg-le

  1. Kinnisasjale sundvalduse seadmine ei takista kinnisasja sihtotstarbelist kasutamist ega piira omaniku õigust kinnisasja võõrandada.
  2. Ivakon OÜ esitas 14.01.2021 Tallinna Linnavaraametile taotluse tema omandis oleva Taludevahe tänav T3 kinnisasja Tallinna linnale võõrandamise menetluse algatamiseks.
  3. Tallinna Linnavaraamet teatas 16.02.2021 kirjaga nr 2.1-1/207-2 Ivakon OÜ-le, et ei pea Ivakon OÜ omandis oleva Taludevahe tänav T3 kinnisasja omandamist põhjendatuks. Kuna Taludevahe tänava avalikuks kasutamiseks, hooldamiseks ja remondiks on vajalik Taludevahe tänav T3 kinnisasja 873 m2 suurune osa, siis on otstarbekas seada kinnisasjale Tallinna linna kasuks sundvaldus (

§ 4lg 2).

Taludevahe tänav T3 kinnisasja sihtotstarve on transpordimaa 100% ning kinnisasja osale Tallinna linna kasuks sundvalduse seadmine võimaldab kinnisasja kasutada vastavalt senisele otstarbele. Tallinna Linnavaraameti 09.02.2021 käskkirjaga nr T-12-4/21/1 seati Taludevahe tänav T3 kinnisasjale sundvaldus Tallinna linna kasuks. 5. Ivakon OÜ esitas 17.03.2021 Tallinna Halduskohtule kaebuse (muudetud 07.10.2021) Tallinna Linnavaraameti 16.02.2021 vastuse nr 2.1-1/207-2 tühistamiseks või alternatiivselt õigusvastasuse tuvastamiseks ning Tallinna linna kohustamiseks vaadata Ivakon OÜ taotlus Taludevahe tänav T3 kinnisasja sundvõõrandamiseks uuesti läbi. Tallinna Linnavaraameti 16.02.2021 keeldumine on õigusvastane. Selles isegi ei analüüsitud kaebaja 14.01.2021 esitatud taotluse argumente, vaid üksnes viidati vastustajale soodsale seaduse sättele (

§ 4lg-le 2).

Kaebaja on taotlenud tema omandis oleva kinnisasja omandamist Tallinna linna poolt

§ 4lg 3 alusel. Kaebajale kuuluvale Taludevahe tänav T3 kinnisasja 873 m2 suurusele osale on vastustaja seadnud 09.02.2021 käskkirjaga nr 2

(7)3-21-569 T-12-4/21/1 sundvalduse. Sellega kaotab kaebaja sellele kinnisasja osale käsutusõiguse ja valdusõiguse ning selle kinnisasja omand ei oma kaebajale enam mingisugust sisulist väärtust. Praktiliselt on selle kinnisasja omaniku õigused üle antud Tallinna linnale. Sundvalduse seadmise tõttu ei ole kaebajale kuuluval kinnisasjal enam turuväärtust, seda ei saa enam endise turuhinnaga nõudluse puudumise tõttu müüa. Kehtestatud avalik-õiguslikud kitsendused ei võimalda kaebajal kinnisasja kasutada vastavalt senisele sihtotstarbele. Samuti näeb kaebaja äriplaan ette kõigi omanduses olevate kinnisasjade müümise. 6. Tallinna linn palus jätta kaebus läbi vaatamata või alternatiivselt rahuldamata.

§ 4lg 3 eeldused ei ole täidetud.

Kaebuse tegelik eesmärk näib olevat vaidlustada sundvalduse seadmist, sh sundvalduse tasu suurust. Kaebaja ei ole sundvalduse seadmise käskkirja tähtaegselt vaidlustanud, mistõttu on see kehtiv (haldusmenetluse seadus (HMS) § 60 lg 2). Ekslik on kaebaja väide, et vastustaja ei ole analüüsinud kaebaja 14.01.2021 taotlust sisuliselt. Vaidlusaluses otsuses on vastustaja märkinud, et kinnisasja osale Tallinna linna kasuks sundvalduse seadmine võimaldab kinnisasja kasutada vastavalt senisele sihtotstarbele, st transpordimaa otstarbel. Arvestades, et valdav osa kinnistust on tee, siis ei ole kuidagi eluliselt usutav ega ettenähtav, et kaebajal oleks kinnistu kasutamine takistatud. Seadusandja tahe

§ 4

lg 3 kehtestamisel on olnud suunatud sellele, et hinnata avalikõiguslike kitsenduste mõju kogu kinnistu kasutamisele (vt

seletuskiri, lk 14). Kaebaja ei ole kaebuses ega taotluses välja toonud, millised konkreetsed avalik-õiguslikud kitsendused ei võimalda kasutada kinnisasja vastavalt senisele sihtotstarbele. Vaidlust ei ole selles, et Taludevahe tänav T3 kinnisasi on 100% transpordimaa sihtotstarbega ning sellel asuvad teerajatised. Arusaamatuks jääb, kuidas on sundvalduse tõttu takistatud kinnisasja kasutamine transpordimaana. Sundvalduse seadmine ei võta kaebajalt käsutusõigust (vt asjaõigusseaduse (AÕS) § 225,

§ 2lg 2).

Sundvalduse sisuks on tee avaliku kasutamise tagamine, st teel võivad liigelda kõik isikud piiramatu arv kordi ööpäevas (vt sundvalduse otsus, p 1.6). Väär ja liialdatud on kaebaja väide, et kõik kinnistu omaniku õigused on linnale üle läinud. Kaebajal on säilinud kõik omaniku õigused, kuid neid on üksnes piiratud sundvalduse otsuses märgitud ulatuses. Kinnistu kogupindala on 1496 m2. Sundvalduse ala moodustab kinnistu pindalast ligi pool – kaebajale kuulub jätkuvalt suur osa kinnistust, mille valdamist ja kasutamist sundvaldus ei kitsenda.

§ 4

lg 3 kohaldamise seisukohalt ei ole asjakohane kaebaja väide, et tema kinnistu „ei oma enam talle sisulist väärtust“. Samuti ei ole asjakohane see, kas ettevõtte äriplaan näeb ette kinnistute võõrandamise või mitte ning kas kinnistu järele on turul nõudlust või mitte. Ka kaebaja möönab, et

§ 4

lg 2 on asjakohane ja kohaldatav säte.

§ 4lg-id 2 ja 4 tuleb kohaldada koostoimes.

Sundvalduse seadmise menetluses on teostatud kaalutlusõigust osas, kas kaebaja kinnistu võõrandada või seada sundvaldus. Kaebaja ei esitanud sundvalduse seadmisele õigeaegselt vastuväiteid ega vaidlustanud selle seadmist. Viidatud sätted ei anna isikule õigust, et kinnistu igal juhul omandatakse. Vastupidi, olukorras, kus sundvalduse seadmine on objektiivselt proportsionaalsem ja otstarbekam, st avaliku võimu poolt soovitud eesmärk on saavutatud ka ilma omandamiseta, on omandamine

§ 4lg 2 alusel keelatud.

Praegusel juhul on selge, et vastustaja soovitud eesmärk – Taludevahe tänava avaliku kasutuse tagamine – on saavutatav ilma kaebajale kuuluva kogu kinnistu võõrandamiseta, kuivõrd Taludevahe tänav moodustab üksnes väikse osa kogu kinnistu pindalast. Ülejäänud kinnistu omandamine ei ole avaliku eesmärgi saavutamiseks vajalik (vt Tallinna Halduskohtu 15.11.2019 otsus asjas nr 3-19-1060, p 17). 3

(7)3-21-569 7. Tallinna Halduskohus jättis 06.12.2021 otsusega kaebuse rahuldamata (resolutsiooni p 1) ja menetlusosaliste menetluskulud nende endi kanda (resolutsiooni p 2). Tallinna Linnavaraameti 16.02.2021 kiri nr 2.1-1/207-2 on haldusakt, kuivõrd sellega on sisuliselt keeldutud kaebaja kinnistu omandamisest (vrd Riigikohtu 15.06.2021 määrus nr 320-1249, p 14). Haldusakt on õiguspärane, kui ta on antud pädeva haldusorgani poolt andmise hetkel kehtiva õiguse alusel ja sellega kooskõlas, proportsionaalne, kaalutlusvigadeta ning vastab vorminõuetele (HMS § 54). Vaidlust ei ole selles, et vastustaja on 09.02.2021 käskkirjaga nr T-12-4/21/1 seadnud kaebaja omandis olevale kinnisasja osale (872 m2) sundvalduse ning määranud selle eest ka kaebajale tasu. Samuti puudub vaidlus, et kaebaja ei ole vaidlustanud sundvalduse seadmise käskkirja ning see on kehtiv ja täitmiseks kohustuslik (HMS § 60). Olukorras, kus kaebaja on esitanud vastustajale taotluse kinnisasja avalikes huvides omandamiseks ning vastustaja on selle taotluse rahuldamisest keeldunud, ei anna selle keeldumise vaidlustamine kaebajale õigust vaidlustada sisuliselt sundvalduse seadmist ehk haldusakti, mis ei ole praeguse vaidluse ese. Seega ei hinda kohus sundvalduse seadmise käskkirja (Tallinna Linnavaraameti 09.02.2021 käskkiri nr T-12-4/21/1) õiguspärasust. Lähtuvalt

§ 4

lg-st 3 oli vastustaja kohustatud alustama sundvõõrandamise menetlust juhul, kui seatud sundvaldus muudab võimatuks kaebaja kinnistu kasutamise vastavalt senisele sihtotstarbele. Vaidlust ei ole selles, et kaebaja kinnistu aadressiga Taludevahe tänav T3 on sihtotstarbelt 100% transpordimaa (vt maakatastriseaduse (MaaKatS) § 181 lg 5). Kaebuse kohaselt seisneb kaebaja kinnistule seatud avalik-õiguslike piirangute ebaproportsionaalsus selles, et kaebajal pole võimalik enam kinnistut turuhinnaga võõrandada, kuivõrd selle vastu puudub huvi. See asjaolu ei tähenda aga, et kaebajal oleks muutunud oma kinnistu kasutamine vastavalt selle sihtotstarbele võimatuks. Kaebaja ei ole väitnud, et talle kuuluval kinnistul ei oleks võimalik enam liiklemine või seda ei ole võimalik transpordiks kasutada. Seetõttu on tõendamata kaebaja väide, et kaebaja kinnistu kasutamine vastavalt selle sihtotstarbele on avalik-õiguslike piirangute (sundvalduse) seadmise tõttu muutunud võimatuks. Seda enam, et sundvaldus on seatud üksnes hinnanguliselt poolele kinnistule. Järelikult ei mõjuta sundvalduse seadmine kinnistu kasutamist pooles ulatuses üldse. Sundvalduse seadmine ei võta kaebajalt kinnistu käsutusõigust. Sundvalduse seadmine seisneb kinnisasja koormamises sellise kinnisomandi kitsendusega, mis oma sisult vastab isiklikule kasutusõigusele (

§ 2lg 2).

Isiklik kasutusõigus koormab kinnisasja selliselt, et isik, kelle kasuks see on seatud, on õigustatud kinnisasja teatud viisil kasutama või teostama kinnisasja suhtes teatud õigust, mis oma sisult vastab mõnele reaalservituudile (AÕS § 225 lg 1). Seetõttu on täitmata

§ 4

lg 3 teine eeldus, mistõttu ei olnud vastustajal kohustust alustada sundvõõrandamise menetlust. Vaidlustatud keeldumisel ei ole põhjendamispuudusi. Tallinna Linnavaraameti 16.02.2021 keeldumises on linn esmalt selgitanud kaebajale, miks oli sundvalduse seadmine kaebaja kinnistu osale avalikes huvides vajalik. Lisaks on vastustaja kontrollinud, kas kaebaja kinnistu osale seatud avalik-õiguslikud piirangud võimaldavad kaebajal kasutada kinnistut senisel sihtotstarbel ning põhjendatult järeldanud, et kaebaja kinnistu kasutamine vastavalt selle sihtotstarbele ei ole takistatud. Seejuures on vastustaja viidanud oma 09.02.2021 käskkirjale, mis on lubatav (vt HMS § 56 lg 1). Ka sundvalduse seadmise käskkirjas on selgitatud, miks ei pea vastustaja otstarbekaks kaebaja kinnistu omandamist, vaid avalik huvi on tagatud ka kaebaja kinnistu osale sundvalduse seadmisega, mis omakorda ei piira kaebaja kinnistu sihtotstarbelist kasutust. Kohus diskretsioonivigu 16.02.2021 keeldumises ei tuvastanud, mistõttu on tegemist õiguspärase haldusaktiga. 4

(7)3-21-569 Tühistamisnõue jääb rahuldamata, sest vaidlusalune keeldumine on õiguspärane. Kuna tühistamisnõudes sisaldub ka haldusakti õigusvastasuse tuvastamisnõue, jääb rahuldamata ka alternatiivnõue vaidlusaluse haldusakti õigusvastasuse tuvastamiseks. Samuti tuleb rahuldamata jätta kohustamisnõue, kuivõrd selle rahuldamise eelduseks on tühistamisnõude rahuldamine. MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD APELLATSIOONIMENETLUSES 8. Ivakon OÜ palub apellatsioonkaebuses halduskohtu otsus tühistada ja teha uus otsus, millega kaebus rahuldada või alternatiivselt saata asi halduskohtule uueks läbivaatamiseks. Halduskohus on ebaõigesti kohaldanud materiaalõiguse normi, tõlgendades

§ 4

lg-t 3 formaalselt ja kitsendatult ning oluliselt piiranud kaebaja omandiõigust.

§ 4

lg 3 on uus seadusesäte ja selle osas puudub kohtupraktika.

§ 4

lg 3 ei sätesta, et kinnisasja senine otstarve on kinnisasja omaniku jaoks vaid kinnisasja muutmine 100% transpordimaast mingi teise kasutusviisiga maaks. Kaebaja jaoks on aadressil Taludevahe tänav T3 asuv kinnisasi investeerimisobjekt ja sellena on ta pärast sundvalduse seadmist kaotanud oma väärtuse, sest kinnisasi ei ole enam terviklik ja selle järele ei ole enam nõudlust. Sundvalduse seadmine piirab kaebaja õigust tema omanduses olevat Taludevahe tänav T3 asuvat kinnisasja investeerimisobjektina kui enda omandit vabalt vallata, kasutada ja käsutada. Ei vastustaja ega halduskohus ei ole kaalunud, kas kaebaja huvi säilitada kõnealune kinnisasi investeerimisobjektina kaalub üles vastustaja huvi sellele sundvalduse seadmiseks ja kinnisasja kaebajalt ostmata jätmiseks. Kaebajale on pärast halduskohtu otsuse tegemist saanud teatavaks, et vastustaja on sarnastel asjaoludel ostnud OÜ-lt Ratsionaal Taludevahe tänaval kaebaja kinnistu naabruses asuva Taludevahe tänav T11 kinnisasja. Kaebaja esitab kohtule seda puudutavas tsiviilasjas nr 2-1518478 tehtud Harju Maakohtu määruse ja Riigikohtu tsiviilkolleegiumi otsuse. Seega on Tallinna linn kaebajat ebavõrdselt kohelnud. Seejuures kasutas ja kasutab Tallinna linn ilma kaebaja loata ja kompensatsiooni maksmata Taludevahe tänav T3 asuva kinnisasja kõnniteid avalikult kasutatava teena. 9. Tallinna linn palub jätta apellatsioonkaebus rahuldamata ja menetluskulud kaebaja kanda, nõustudes halduskohtu otsusega ja jäädes oma varasemate seisukohtade juurde. Praegusel juhul ei ole kinnistu sihtotstarve sundvalduse seadmise tõttu muutunud, mistõttu on asjakohatu kaebaja väide, et

§ 4

lg 3 ei sätesta, et kinnisasja senine otstarve on kinnisasja omaniku jaoks vaid kinnisasja muutmine 100% transpordimaast mingi teise kasutusviisiga maaks. Viidatud sätte puhul on seadusandja sõnaselgelt sätestanud, et võõrandamise alus saab esineda üksnes siis, kui takistatud on kinnisasja kasutamine vastavalt senisele sihtotstarbele. Sihtotstarbe legaaldefinitsioon tuleneb MaaKatS § 2 p-st 9, mille kohaselt on sihtotstarve õigusaktidega lubatud ja nendes sätestatud korras määratud katastriüksuse kasutamise otstarve või otstarbed. Ebaõige ja eksitav on seega seisukoht, et

§ 4

lg 3 kohaldamise eelduseks on ka küsimus sellest, kas avalik-õiguslikud kitsendused mõjutavad vara likviidsust või turuväärtust. Kaebaja ei ole ka tõendanud, kuidas kinnistu investeerimisobjektiks olemine takistab tal asja kasutamist vastavalt senisele sihtotstarbele ehk transpordimaa eesmärgil. Kaebaja väide ebavõrdsest kohtlemisest on põhjendamatu, sest Taludevahe tänav T11 kinnistu omandamise asjaolud ei ole praeguste asjaoludega võrreldavad. Asjaolust, et Tallinna linn on mõne muu kinnistu otsustanud omandada (seejuures mitte sundvõõrandada, vaid kokkuleppel omanikuga tsiviilvaidluse lõpetamiseks), ei saa kaebaja tuletada endale õigust nõuda ka endale kuuluva kinnistu võõrandamist. Asjaolu, et kaebaja eelistaks subjektiivselt 5

(7)3-21-569 sundvõõrandamist, ei muuda sundvalduse kehtestamist ja omandamisest keeldumist objektiivselt õigusvastaseks. Kuivõrd kaebaja kinnisasjale on seatud sundvaldus avaliku kasutamise tagamiseks, sh määratud sundvalduse tasu, ei ole Tallinna linn kasutanud kaebaja kinnisasja ilma loata ja kompensatsioonita. RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
  1. Kaebaja lisas apellatsioonkaebusele Riigikohtu 27.09.2017 otsuse ja Harju Maakohtu 03.12.2018 määruse tsiviilasjas nr 2-15-18478, millest nähtub, et Tallinna linn ostis kaebaja kinnisasja läheduses asuva Taludevahe tänav T11 kinnistu. Kaebaja hinnangul kinnitavad need tõendid tema ebavõrdset kohtlemist. Kaebaja kinnitusel sai ta kohtulahenditest teada pärast halduskohtu 06.12.2021 otsust. Tallinna linn vaidleb tõendite asja materjalide juurde võtmisele vastu, leides, et vastavad väited oleks võinud esitada halduskohtus, lisaks ei ole avalikult kättesaadavate kohtulahendite esitamine tõendina kohane ja otstarbekas, sest nendele on võimalik viidata. Ringkonnakohus võtab eelnimetatud kaks kohtulahendit asja õigemaks lahendamiseks haldusasja materjalide juurde (HKMS § 198 lg 3). Kuna jõustunud kohtulahendid on avalikult kättesaadavad, oleks kaebajal olnud võimalik vähemalt Riigikohtu 27.09.2017 otsusele viidata juba halduskohtus. Samas on ebavõrdse kohtlemise tuvastamise aspektist tegemist asjakohaste tõenditega. Tallinna linn oli vaidlusaluses tsiviilasjas menetlusosaliseks ning seal tuvastatud asjaolud ei saa olla üllatuseks. Lisaks on vastustaja saanud esitada tõenditele oma vastuväited. Õige pole vastustaja seisukoht, et kuivõrd tegemist on avalikult kättesaadavate kohtulahenditega, pole nende tõendina asja juurde võtmine vajalik. Nii võiks väita, kui kaebaja tugineks neile lahenditele kui kohtupraktikale. Praegusel juhul soovib kaebaja nendega aga tõendada oma väidet, et teda on ebavõrdselt koheldud, sest vaidlusalusest teest ühe lõigu on vastustaja omandanud (HKMS § 56 lg 1).
  2. Apellatsioonkaebus jääb rahuldamata. Ringkonnakohus nõustub halduskohtu otsuse põhjendustega ega korda neid (HKMS § 201 lg 4). Vastuseks apellatsioonkaebuse väidetele märgib ringkonnakohus järgmist.
  3. Kaebajat ei ole Taludevahe tänav T11 kinnistu endise omanikuga võrreldes ebavõrdselt koheldud. Tallinna linn ei omandanud kinnistut

-i või enne seda kehtinud kinnisasja sundvõõrandamise seaduse (KASVS) alusel, vaid tsiviilvaidluse tulemusel sõlmitud ning Harju Maakohtu 03.12.2018 määrusega kinnitatud kompromissi tulemusena. Kohtuliku kompromissi sõlmimisel võivad osapooled lähtuda laiematest kaalutlustest ega ole kitsalt seotud eriseaduste (KASVS või

) regulatsiooniga. Praeguses asjas esitas kaebaja 14.01.2021 vastustajale taotluse Taludevahe tänav T3 kinnisasja Tallinna linnale võõrandamise menetluse algatamiseks. Vastustaja pidi menetluse läbiviimisel lähtuma

-st, sh selle § 4 lg-st 3, mille järgi võib kinnisasja omanik taotleda talle kuuluva kinnisasja omandamist riigi või kohaliku omavalitsuse üksuse poolt õiglase ja kohese tasu eest, kui kehtestatud avalik-õiguslikud kitsendused ei võimalda kinnisasja kasutada vastavalt senisele sihtotstarbele.

§ 4

lg 3 kohaldamisel ei saanud linn lähtuda asjaolust, et nt Taludevahe tänav T11 kinnistu on varem muudel alustel omandatud.

  1. Halduskohus tuvastas õigesti, et kaebajal ei ole takistatud Taludevahe tänav T3 kinnisasja kasutamine senisel sihtotstarbel, milleks on 100% transpordimaa. Taludevahe tänavat hakati ehitama
  2. a-l ning hiljemalt
  3. a-l oli see aktiivses kasutuses, sh ühistranspordi poolt (Riigikohtu 27.09.2017 otsus nr 2-15-18478, p 9). Taludevahe tänav T3 kinnisasi on
  4. a-l 6

(7)3-21-569 kinnistusraamatusse kandmisest alates olnud transpordimaa. Kaebaja omandas kinnisasja 30.09.2020 sõlmitud asjaõiguslepingu alusel. Arvestades kinnisasja asukohta ning tee paiknemist sellel, ei ole tõsiseltvõetav kaebaja väide, et ta soetas maa investeerimiseks ning pärast sundvalduse seadmist ei saa ta oma omandit enam vabalt vallata, kasutada ja käsutada. Kinnistut sai juba enne vaidlustatud haldusakti andmist faktiliselt kasutada vaid transpordimaana. Tee asukohta ning naaberkinnistute hoonestust arvestades ei ole Taludevahe tänav T3 kinnisasjale võimalik ehitada. Kui kaebaja pidas investeerimise all silmas seda, et soovis tee kasutamise eest hakata küsima tasu, siis see ei ole alus taotleda maa omandamist

§ 4lg 3 alusel.

Tallinna Linnavaraameti 09.02.2021 käskkirjaga nr T-12-4/21/1 seati kinnisasjale sundvaldus aastatasuga 816 eurot. Kaebaja ei ole seda haldusakti vaidlustanud ega väitnud, et määratud tasu pole piisav. 14. Kuna apellatsioonkaebus jääb rahuldamata, jäävad kaebaja menetluskulud tema enda kanda (HKMS § 108 lg1). Vastustaja ei ole menetluskulude hüvitamist taotlenud. (allkirjastatud digitaalselt) 7

(7)

🔗 Ametlikule allikale

Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.