) § 27 lg 2 p 3 kohaselt peab PT andmisel arvestama üldplaneeringus (ÜP) määratud tingimusi. Tallinna Linnavolikogu 03.11.2016 otsusega nr 172 kehtestatud Kristiine linnaosa ÜP (Kristiine ÜP) kohaselt jääb Sõpruse pst 27 segahoonestusala ja magistraaltänava äärse ärivööndi juhtotstarbega alale. ÜP-st tulenevalt kavandatakse hooned tänaval väljakujunenud ehitusjoonele. Et ka hiljem kehtestatud Sõpruse pst äärsete kinnistute DP-des on ehitusjoone määramisel lähtutud Sõpruse pst 25, 27 ja Lehe tn vahelise ala DP-s määratud ehitusjoonest, siis ongi see tänaval väljakujunenud ehitusjoon. DP-s määratud ehitusjoon ei ole seotud liikluskorraldusliku nõude täpsustamisega. 4. Ameerika Autoteeninduse OÜ esitas TLPA 01.07.2021 otsuse peale vaide, mille Tallinna Linnavalitsus jättis 13.10.2021 korraldusega nr 1100 (vaideotsus) rahuldamata. Vaideotsuse kohaselt lubab
DP kui avaliku kokkuleppe muutmisesse tuleb suhtuda ettevaatlikkusega. Kaebaja ei ole toonud välja ülekaalukaid argumente, mis annaks aluse kaaluda DP-s määratud ehitusjoone asukoha muutmist. 5. Ameerika Autoteeninduse OÜ esitas Tallinna Halduskohtule kaebuse TLPA 01.07.2021 otsuse ja Tallinna Linnavalitsuse 13.10.2021 vaideotsuse tühistamiseks ning vastustaja kohustamiseks teha PT andmise kohta uus otsus. 1) Hoonestusala nihutamine Sõpruse pst poole on vajalik, et kaebaja saaks täita temale kui sõidukite edasimüüjale kehtestatud müügisaali nõuded. Kaebaja soovib ehitada hoone Sõpruse pst poolsele peafassaadile klaasist juurdeehituse, et suurendada müügisalongi ala 156 m2 võrra. See võimaldab täiendavalt eksponeerida 3–4 sõidukit ning kavandada klientide ooteala salongi peale teisele korrusele. See on vajalik, et täita autotootja Stellantis N.V. nõudmised. Autokeskuse hoonet ei laiendataks Sõpruse pst 25 piirini. Hoonestusala nihutamine Sõpruse pst poole võimaldab säilitada naaberkruntide õueala privaatsuse. Kristiine ÜP kohaselt tuleb seda planeerimiskriteeriumi arvestada. Vastustaja ettepanek laiendada müügisaal hoone sisemusse ei ole täidetav tuletõkketsooni tõttu, nagu kaebaja selgitas 28.09.2021 e-kirjas. Vastustaja ei ole vaideotsuses kaebaja selgitusi hinnanud. 2
PT andmise otsus sõltub sellest, kas hoonestusala muutmine on põhjendatud, kas see on vastuolus avaliku huviga või rikub kellegi subjektiivseid õigusi. Vastustaja ei ole välja toonud avaliku huvi kahjustamist ega kolmandate isikute õiguste rikkumist. PT-ga on võimalik täpsustada DP-s kehtestatud hoonestusala tingimusi, sealhulgas hoonestusala nihutamist, kuid mitte rohkem kui 10% ulatuses esialgsest lahendusest (
Ehitusjoon on arhitektuur-ehituslik tingimus, mida
DP-s on ehitusjoon seatud liiklusohutuse tagamiseks, eriti kui vaadata ehitusjoont Sõpruse pst 25 hoone puhul, kus see on DP kohaselt võimalikult magistraali lähedal. Seega on DP eesmärk tagada Sõpruse pst 27 esisel alal ohutuks liiklemiseks piisava laiusega sõidutee olemasolu. See eesmärk on ka hoonestusala nihutamise ja juurdeehituse puhul tagatud. Seega võib ehitusjoone kui liikluskorraldusliku nõude täpsustamine toimuda ka
lg 4 p 7 alusel – lubatud on täpsustada haljastuse, heakorra või liikluskorralduse põhimõtteid. 3) PT taotluses selgitatakse, et hoone laiendamise järgselt on selle esisel alal (Sõpruse pst 27b kinnistul) liiklemiseks tagatud 7 m laiune sõidutee, mis vastab majandus- ja taristuministri 05.08.2015 määruse nr 106 „Tee projekteerimise normid“ lisas toodud V klassi (liiklussagedus 100–1000 autot ööpäevas) nõuetele. Liikluskorraldus ei muutu. Parkimiskorraldust ei muudeta. Peafassaadi laienduse alal eksponeeritakse hetkel müügis olevaid sõidukeid; seda ala ei ole arvestatud normatiivse parkimise arvutamisel. 4) Ehitusjoon võib kaasa aidata ühtse tervikliku hoonestuse kavandamisele. Praegusel juhul ehitusjoon seda eesmärki ei täida, sest olemasolev hoonestus ei ole ühtne tervik: autokeskuse hoone asub Sõpruse pst T2 kinnistust 20–23,5 m kaugusel, Sõpruse pst 25 kinnistust 5 m kaugusel ning Sõpruse pst 29, 31 ja 33 kinnistutest 17 m kaugusel. Hoonestuse kõrgus ja korruselisus on erinevad: autokeskuse hoone on 2-korruseline, Sõpruse pst 25 ja 29 on 5korruselised. Sõpruse pst 27 hoone ei paikne ehitusjoonel, vaid ligi 2 m tagasiastega ehitusjoonest. Kaebaja soov on laiendada hoonestusala Sõpruse pst poole 4,9 m ulatuses. Arvestades kaebaja hoone tagasiastet ja seda, et naaberhoonetel on lubatud 2 m laiused konsoolid, ületatakse ehitusjoont vaid vähesel määral. Laiendatav hooneosa on kavandatud vähem kui poole hoone ulatuses ning see on klaasist. Kesklinna poolt ei ole Sõpruse pst 27, 29 jne ehitusjoon vaadeldav, kuivõrd Sõpruse pst 25 hoone paikneb Sõpruse puiesteele oluliselt lähemal ning varjab vaate. Sellisel laiendusel puuduks seega linnaehituslik mõju ning sellega ei kaasneks DP-s ehitusjoone määramise aluseks olnud eesmärkide ja tingimuste rikkumist. 5) Hoonestusala ja ehitusjoon on praegusel juhul seatud liikluskorralduse kaitseks ning puudub vaidlus, et hoonestusala nihutamisega liikluskorraldust ega -ohutust ei kahjustata. Seega ei ole hoonestusala nihutamise näol tegemist DP lahenduse olemusliku muutmisega. 6. Tallinna linn vaidles kaebusele vastu ning palus jätta see rahuldamata. 1) PT andmisel tuleb arvestada ÜP-s määratud tingimusi. See nõue ei ole praegusel juhul täidetud, sest taotletud PT väljastamise korral ei järgitaks väljakujunenud ehitusjoont. DP-s on kindlaks määratud ehitusjoon (joon, milleni peab ulatuma hoone või hoone osa). DP-s määratud ehitusjoon ei ole seotud liikluskorraldusliku nõude täpsustamisega. DP-d on võimalik PT-ga täpsustada üksnes juhul, kui sellega ei muudeta planeeringulahendust olemuslikult (
Ehitusjoon on alati eeskätt linnaruumi kujundamise oluline element. Üle ehitusjoone ehitamine ei ole vähetähtis muudatus. DP-s on põhjendatud, mis tingib sellise ehitusjoone kuju: „Esiteks Sõpruse pst 25 krundi juurdepääsu puudumine, Sõpruse pst 27 ette on planeeringuga kavandatud teemaa krunt laiusega 12 m, mistõttu Sõpruse pst 27 planeeritud hoone astub sellevõrra tagasi. Teiseks Sõpruse pst 25 planeeritud korterelamu/ärihoone on asetatud magistraalile lähemale, mis jätab rohkem õhku olemasolevatele elamukruntidele Lehe tänaval 3
Selline menetlus saab toimuda põhjendatud juhul (
lg 1), milleks on muu hulgas asjaolude oluline muutumine (
2) Kehtiva DP-ga on antud ehitusõigus Sõpruse pst 27 kinnistule autokaupluse-töökoja ehitamiseks. Kinnistu omanikul on õigus kinnistut kasutada majanduslikult parimal viisil. Kaebaja selgitas 25.06.2021 vastustajale esitatud eskiisi seletuskirjas, et hoone laienduse tingivad autotootja nõudmised eksponeeritavate sõidukite arvule ning vajadus tagada klientidele mugav ja tänapäevane teenindus (sh ooteala). Müügis olevate sõidukite suurust arvestades mahub salongi mõistliku paigutamise juures vaid 3–4 sõidukit. Juurdeehituse eesmärk on suurendada müügisalongi ala, laiendades hoone Sõpruse pst poolset peafassaadi, millega müügisalong saaks juurde ca 156 m² põrandapinda ning eksponeerimisvõimaluse veel 3–4 sõidukile. Samuti on laiendusega kavandatud klientide ooteala salongi peale teisele korrusele. Juurdeehituse kandvateks osadeks on projekti järgi metalsed talad ja turvikud. Enamik seinapinnast kavandatakse klaasist. Kaebaja soov on nihutada hoonestusala Sõpruse pst suunas 22,4 m pikkusel alal 4,9 m laiuselt (ca 110 m²), mis on 9,2% DP-järgsest hoonestusalast. 3) Vastustaja ei võtnud 01.07.2021 haldusaktis seisukohta selle kohta, kas esineb asjaolude oluline muutumine
On põhjust arvata, et hoonet ehitades ei osanud kaebaja ette näha, milliseks kujuneb müügisalongi ja klientide ooteala vajadus rohkem kui 15 aastat pärast DP kehtestamist ja hoone ehitamist. Seetõttu on tegemist asjaolude olulise muutumisega
Eskiisi seletuskirjast on arusaadav, et müügisalongi laiendus on ehituslikult ja hoone senist kasutust arvestades mõeldav Sõpruse pst 27a (sihtotstarve liiklusmaa) arvelt. Vaidemenetluses selgitas kaebaja, et tuletõkketsoon takistab salongi laiendamist hoone sisemusse. Vastustaja ei ole seda vastuväidet kummutanud ega selgitanud, kuidas on hoone laiendamine kuni ehitusjooneni kooskõlas kaebaja müügisalongi laiendamise vajadusega. 4
lg-s 3 sätestatud PT andmist välistav tingimus ehituskeeluvööndi nihutamisel, mille tulemusel ehituskeeluvöönd väheneb (Tallinna Ringkonnakohtu 21.11.2017 otsus asjas nr 3-16-2496, p 11) ning kinnistu juurdepääsuteede asukoha muutmisel, kui see mõjutab servituudilepinguid (Tallinna Ringkonnakohtu 22.08.2017 otsus asjas nr 3-16-141, p 14). Praegusel juhul ei ole ehitusjoone asukoha muutmisel võrreldavat mõju. Näiteks ei ole peetud ainuüksi juurdepääsutee asukoha muutmist planeeringulaheduse oluliseks muutmiseks (Tallinna Ringkonnakohtu 29.06.2017 otsus asjas nr 3-15-1873, p 8). Ärihoone laiendus ei mõjuta liiklus- ega parkimiskorraldust. Sellises olukorras ei ole äratuntav, et PT andmisel muutub planeeringulahendus olemuslikult. Ehitusjoone asukoha muutmine on DP-s määratud hoonestusala tingimuste täpsustamine, täpsemalt hoonestusala nihutamine, mida võib teha kuni 10% ulatuses esialgsest lahendusest. Seetõttu on kaebaja taotletav DP täpsustamine PT-ga lubatav (
PT väljastamise menetlus on avatud menetlus, kuhu kaasatakse kinnisasjaga piirnevate kinnisasjade omanikud (
MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD APELLATSIOONIMENETLUSES 8. Tallinna linn palub apellatsioonkaebuses halduskohtu otsus tühistada ja jätta uue otsusega kaebus rahuldamata. 1) Halduskohus leidis ekslikult, et ÜP-d saab muuta PT-ga ning PT andmise taotluses soovitu vastavuse kontrollimisel ÜP-le peab haldusorgan kaaluma, milline on ÜP ühe või teise tingimuse väärtus ning kas seda konkreetsel juhul tuleb rakendada. Erandlikel juhtudel on võimalik muuta ÜP-d DP-ga, kuid ÜP muutmise võimalust PT-ga ei näe seadus ette.
lg 2 p 3 kohaselt tuleb PT andmisel DP täpsustamiseks arvestada ÜP-s määratud tingimusi. Kaebaja taotletud PT andmine on ilmselgelt võimatu, kuna taotluses soovitu on ilmses vastuolus ÜP-ga. 5
Sellises olukorras puudub vajadus asuda hindama, kas PT väljastamine riivaks naaberkinnistute omanike subjektiivseid õigusi. Vajadust laiendada müügisalongi ei saa pidada uueks ootamatuks asjaoluks, mis õigustaks DP muutmist PT-ga. Kaebajal on võimalik müügisalongi laiendada näiteks selliselt, et kahekorruselisele hoonele ehitatakse peale üks täiendav korrus, arvestades, et kehtiv DP võimaldab kinnistule ehitada kuni kolmekorruselise hoone. 5) Eksitav on kaebaja väide, et Sõpruse pst hoone asub teest (Sõpruse pst T2 kinnistust) 20– 23,5 m kaugusel ning Sõpruse pst 29, 31 ja 33 kinnistutel asuvate hoonete puhul on see 17 m. Kristiine ÜP kohaselt tuleb ehitusjoone puhul lähtuda tänavaäärsest krundipiirist, mitte teest, nagu on teinud kaebaja. Maa-ameti geoportaali kaardilt nähtub selgelt, et Sõpruse pst 27 hoonest edelasse jäävad hooned järgivad Sõpruse pst 27 hoone ehitusjoont (osas, mis ei ole tagasiastega) ning välja on kujunenud ühtne ehitusjoon. Üle väljakujunenud ehitusjoone ehitamist ei saa õigustada sellega, et vaidlusalusest kinnistust edelasse jäävate kinnistute DPdes on lubatud Sõpruse pst poolsele fassaadile ehitada ehitusjoonest kuni 2 m eenduv konsoolne varikatus esimese korruse kohale. Sellist varikatust tuleb käsitada arhitektuurse elemendina, nagu seda on tehtud ka Sõpruse pst 27 kinnistust edelasse jäävate kinnistute DP-des. Planeeringutes käsitatakse ehitusjoonena hoonete maapinnaga ühenduses olevat osa (vundamenti), mitte varikatuseid. 6) Olukorras, kus PT-ga taotletav lahendus on vastuolus ÜP-ga, ei ole vajadust asuda hindama seda, kas väljakujunenud ehitusjoonest kõrvale kaldumine muudab olemuslikult DP lahendust. ÜP kujutab endast ühiskondlikku kokkulepet. Haldusorganile ei ole
-ga ega PlanS-ga antud õigust kaaluda, millist ÜP nõuet järgida ja millist mitte. Seejuures ei oma tähtsust, millistel põhjustel on Sõpruse pst äärne ehitusjoon välja kujunenud. Hoone püstitamise lubamine PT alusel on kohaliku omavalitsuse kaalutlusotsus. Õiguskantsleri seisukoha järgi ei ole kohalikul omavalitsusel kohustust lubada hoonet püstitada PT alusel ka juhul, kui kõik PlanS § 125 lg 5 p-des 1 ja 2 sätestatud tingimused on täidetud. Ehkki praeguses asjas vaieldakse PT andmise üle
S § 125 lg 5 alusel, on õiguskantsleri seisukoht asjakohane ka praeguses asjas. PlanS § 140 lg 7 kohaselt tuleb DP muutmiseks koostada uus sama planeeringuala hõlmav DP, lähtudes DP koostamisele ettenähtud nõuetest. Tallinna linnas juhindutakse DP-de kehtestamisel ja PT andmisel ÜP-s antud suunistest. Üksikutest juhtudest, kus on ÜP-st kõrvale kaldutud, ei saa järeldada, et tegemist on valdava praktikaga. 9. Ameerika Autoteeninduse OÜ vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ning palub jätta see rahuldamata ja halduskohtu otsus muutmata. 6
2) Kuigi vastustaja väidab, et Sõpruse puiesteel on ehitusjooneks määratud Sõpruse pst 25, 27 ja Lehe tn vahelise ala DP-s määratud ehitusjoon, siis 2009. aastal kehtestatud Rästa tn 17 ja 19 kinnistute DP-s on hoonestus kavandatud Sõpruse puiesteele ca 10 m võrra lähemale. Sõpruse pst 27 hoone asub Sõpruse puiesteest (Sõpruse pst T2 kinnistust) 20–23,5 m kaugusel, Sõpruse pst 29, 31 ja 33 puhul on kaugus 17 m. Sümmeetria hindamisel omab tähendust hoonete maht ja kõrgus. Arvestades, et kaebaja ärihoone on 2-korruseline ning seda ümbritsevad 5korruselised kortermajad, seejuures on Sõpruse pst 25 kortermaja suhtes Sõpruse pst 27 ärihoone olulise tagasiastega, puudub Sõpruse pst 25, 27 ja 29 kinnistute hoonestuses juba praegu sümmeetria ning soovitud hoonestusala laiendamisega olukord märkimisväärselt ei muutu. Alal kehtiva DP-ga pandi praegune ehitusjoon paika tulenevalt teemaa kavandamise vajadusest. Kui DP-s ehitusjoone määramise aluseks olnud eesmärke ja tingimusi (eelkõige liikluskorraldust) ei rikuta, peab ehitusjoone täpsustamine olema võimalik. Hoonestusala nihutamine ei riivaks ka kolmandate isikute õigusi. Uue DP koostamine ei oleks neil asjaoludel ehitusjoone täpsustamiseks proportsionaalne vahend. PT menetlus toimub avatud menetlusena, mis võimaldab võtta arvesse mh naabrite õigusi. 3) Halduskohus on õigesti tuvastanud, et asjaolud on oluliselt muutunud
Ehitusjoone asukoha muutmine on DP-s määratud hoonestusala tingimuste täpsustamine, täpsemalt hoonestusala nihutamine, mida võib teha kuni 10% ulatuses esialgsest lahendusest. Tegemist ei ole DP lahenduse olemusliku muutmisega. Seega on praegusel juhul DP täpsustamine PT-ga lubatud (
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
Selle sätte kohaselt tagastatakse PT taotlus läbi vaatamata eelkõige juhul, kui ei esine
lg 1 järgi võib pädev asutus DP olemasolu korral põhjendatud juhul anda ehitusloakohustusliku hoone või olulise rajatise ehitusprojekti koostamiseks PT, kui DP kehtestamisest on möödas üle viie aasta; DP kehtestamise järel on ilmnenud olulisi uusi asjaolusid või on oluliselt muutunud planeeringuala või selle mõjuala, mille tõttu ei ole enam võimalik DP-d täielikult ellu viia, või DP kehtestamise järel on muutunud õigusaktid või kehtestatud planeeringud, mis mõjutavad oluliselt DP elluviimist. PT andmisel arvestatakse muu hulgas hoone või olulise rajatise asukohas väljakujunenud keskkonda, sh hoonestuslaadi, et PT andmine ei oleks vastuolus õigusaktide, isikute õiguste või avaliku huviga, ning ÜP-s määratud tingimusi (
lg 2).
seletuskirja järgi on ÜP-st tulenevate tingimuste all silmas peetud ÜP-s kehtestatud maakasutus- või ehitustingimusi (lk 51). PT-d peavad lähtuma olemasolevast ÜP-st. PT-ga ei saa teha erandeid ÜP-s määratletud tingimustest, neid muuta või määratleda tingimusi, mis ei tulene ÜP-st.
lg 1 alusel ei saa anda PT-d DP-s kehtestatud planeeringulahenduse olemuslikuks muutmiseks (
lg 3).
lg 4 järgi võib PT-ga asjakohasel juhul täpsustada hoonestusala tingimusi, sealhulgas hoonestusala suurendamist, vähendamist, keeramist või nihutamist, kuid mitte rohkem kui 10 protsendi ulatuses esialgsest lahendusest ning planeeringuala hoonestuslaadi, sealhulgas krundijaotust, kui see on seotud ehitusliku kompleksi ehitamisega, tingimusel et ei muutu planeeringualale esialgselt antud ehitusõigus. Eelnevast tuleneb, et PT andmine DP olemasolul on võimalik vaid põhjendatud juhul ehk pädev asutus peab esmalt hindama kehtestatud DP elluviimise võimalust ning kui see pole võimalik, siis kaaluma, kas tunnistada DP kehtetuks või anda PT selle täpsustamiseks.
Vastuolu ÜP-ga on ühtlasi üks PT andmisest keeldumise alustest (
PT taotluse läbi vaatamata jätmine iseenesest ei välista hoone laiendamist kaebaja soovitud viisil, kuid selle üle saab otsustada DP menetluses. 17. Ringkonnakohus peab siiski vajalikuks märkida, et praegusel juhul ei esine
lg 1 p-s 2 nimetatud olukorda.
seletuskirja (lk 51) järgi võib olulise uue asjaoluna käsitada näiteks suurt muudatust tehnoloogilises lahenduses või energiatõhususe nõuete muutumist, millest tulenevalt on mõistlik DP lahendust täiendada, kuid mis ei nõua otseselt DP kehtetuks tunnistamist. Seega on oluline uus asjaolu seotud eeskätt DP-s kehtestatud ehituslike tingimustega (vt Tallinna Ringkonnakohtu 19.02.2021 otsus asjas nr 3-19-1749, p 34). Äripartneri nõudmistest tingitud vajadust laiendada müügisaali seal suurema arvu sõidukite eksponeerimiseks ei saa pidada oluliseks uueks asjaoluks
Lepinguliselt võetud kohustus ei ole piisav alus, et eirata planeerimismenetluses saavutatud kogukonna kokkulepet konkreetse ala lähiaastate ehitustegevuse kohta (PlanS § 124 lg 2). Kehtiva DP elluviimiseks puuduvad praegusel juhul takistused. Hoone laiendamine üle ehitusjoone ei ole ainuvõimalik viis müügipinna suurendamiseks. Vastustaja on viidanud nii võimalusele laiendada hoonet DP kohase hoonestusala piires krundi hoovipoolsel küljel kui ka võimalusele ehitada hoonele kolmas korrus, mis on kehtiva DP järgi lubatav. Samuti ei nõustu ringkonnakohus halduskohtu seisukohaga, et ehitusjoone asukoha muutmine ei ole praegusel juhul planeeringulahenduse olemuslik muutmine. Olukorras, kus kehtiva DP-ga on paika pandud ehitusjoon, mida on järgitud ka teistes samal tänavalõigul kehtestatud DP-des, ei ole ehitusjoone muutmise puhul tegemist pelgalt DP-s määratud hoonestusala tingimuste vähetähtsa täpsustamisega. Seega puudus vajadus hinnata, kas PT väljastamise tulemusel muutuks liikluskorraldus ning kas PT väljastamine võib riivata kolmandate isikute õigusi. 18. Eelneva põhjal tühistab ringkonnakohus halduskohtu otsuse ning jätab uue otsusega kaebuse rahuldamata. 19. HKMS § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kui kõrgema astme kohus muudab alama astme kohtu lahendit või teeb lahendi asja uueks arutamiseks saatmata, muudab ta menetluskulude jaotust (HKMS § 109 lg 4). Kuna Tallinna linna apellatsioonkaebus tuleb rahuldada ning kaebus jääb rahuldamata, jäävad menetluskulud kaebaja kanda. Tallinna linna menetluskulu on apellatsioonkaebuselt tasutud riigilõiv 20 eurot, mis tuleb kaebajalt välja mõista. (allkirjastatud digitaalselt) 9
Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.