KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Kohus Harju Maakohus, Tallinna kohtumaja Kohtunik Moonika Tähtväli Otsuse tegemise aeg ja koht 18. november 2021, Tallinn Tsiviilasja number 2-21-874 Tsiviilasi I. I.i hagi L. C. V. vastu põhivõla 25 370 euro, viivise 4961,86 euro ja alates 20.01.2021 edasise viivise saamiseks määras 0,022% päevas 32 369,07 eurot Tsiviilasja hind Menetlusosalised ja nende esindajad Hageja: I. I. (xxxx, xxxx, e-post: xxxx), esindaja vandeadvokaat Lennart Oja Kostja: L. C. V. (xxxx, xxxx, e-post: xxxx), esindaja Allan Viirma 21.10.2021 Kohtuistung Istungil osalenud isikud hageja lepingulised esindajad vandeadvokaat Lennart Oja ja Oksana Bibikova, kostja lepinguline esindaja Allan Viirma RESOLUTSIOON: 1. Rahuldada hagi osaliselt. 2. Välja mõista L. C. V.ilt I. I.i kasuks põhivõlgnevus 12 685 eurot ja alates 19.01.2021 viivis määras 0,022% põhinõudelt päevas kuni põhinõude täitmiseni. 3. Jätta menetluskulud poolte endi kanda. Edasikaebamise kord ja selgitused Kohtuotsusele võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul, alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Apellatsioonkaebus võidakse lahendada ringkonnakohtus kirjalikus menetluses, kui kaebuse esitaja ei taotle selle lahendamist istungil. Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetluskulude kandmiseks. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja 2 pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Menetluse senine käik 1. A. K. esitas 19.01.2021 Harju Maakohtusse hagi L. C. V. vastu. 2. Maakohus võttis 22.01.2021 määrusega A. K. hagi L. C. V. vastu põhivõla 25 370 euro, viivise 4961,86 euro ja alates 20.01.2021 edasise viivise saamiseks määras 0,022% päevas menetlusse. 3. Kohus asendas 05.04.2021 määrusega hageja A. K. ja luges uueks hagejaks I. I.i. 4. 14.09.2021 määrusega jättis kohus hageja 13.09.2021 menetlusdokumendis esitatud alternatiivnõude kostja kohustamiseks tahteavalduse andmiseks menetlusse võtmata. Kohus leidis, et hageja alternatiivnõudega ei ole hageja taotletavat eesmärki võimalik saavutada. A. K. ei ole tsiviilasjas menetlusosaline ja kohus ei saa tuvastada menetlusvälise isiku poolt sõlmitud lepingust tulenevaid kohustusi ja kohustada teda andma lepingu muutmiseks tahteavaldusi. Hagiavalduse asjaolud ja hageja nõue 5. Tallinnas Ristiku 89 asuva elamu omanikud ja OÜ TELWOOD INVEST (arendaja) sõlmisid 29.03.2017 lepingu eluruumide üldpinna ja elamu reaalosadeks olevate korteriomandite mõtteliste osade suuruste muutmiseks, uute korteriomandite moodustamiseks ning elamu rekonstrueerimise tingimuste kokkuleppimiseks. Lepingus leppisid pooled mh kokku, et: 1) arendaja ehitab elamu pööningukorrusele kolmanda korruse ja pööningukorruse nii, et sinna tekivad uued korteriomandid; 2) arendaja teeb elamule erinevad renoveerimis- ja remonttööd; 3) omanikud võõrandavad uued korteriomandid arendajale tööde teostamise eest ning 4) uute korteriomandite tekkimisel elamu korteriomandite kaasomandi osades toimuvate muudatuste registreerimiseks esitavad nad kinnistusosakonnale vastava avalduse kümne tööpäeva jooksul arvates vastava ehitusloa väljastamisest. Uute korteriomandite hulgas oli ka korter nr 6C, mille suurus pidi algselt olema 48,2 m2. 6. Omanikud ja arendaja sõlmisid 26.04.2017 lepingu, milles sisaldus mh kinnistamisavaldus uute korteriomandite kinnistusraamatusse kandmiseks ning asjaõigusleping uute korteriomandite omandi üleandmiseks arendajale. Nimetatud lepingu alusel kanti korteriomand 6C kinnistusraamatusse. Arendaja võõrandas korteriomandi 6C 23.08.2017 lepinguga A. K.le ning ta kanti korteriomandi 6C omanikuna kinnistusraamatusse. 7. A. K. müüjana ja kostja ostjana sõlmisid 25.09.2017 korteriomandi võlaõigusliku müügilepingu ja kinnistamisavalduse eelmärke kandmiseks. Müügilepingu pooled sõlmisid kokkuleppe mh järgmises: 1) A. K. müüb kostjale korteriomandi 6C; 2) korteriomand 6C on ehitamisjärgus; 3) korteriomandi 6C ehitustööd tuleb lõpetada hiljemalt 24.11.2017; 4) korteriomandi 6C reaalosa suurus on 48,2 m2, kuid see võib suureneda; 5) korteriomandi 6C pindala suurendamisel tuleb kostjal tasuda täiendav ostuhind arvestusega 2150 eurot iga täiendava ruutmeetri eest; 6) korteriomandi 6C pindala suurendamisel tuleb A. K.l teha enne korteriomandi 6C omandi üleandmiseks sõlmitava asjaõiguslepingu sõlmimist vajalikud toimingud korteriomandi 6C reaalosa suuruse muutmiseks ja vastavate muudatuste kandmiseks kinnistusraamatusse; 7) kui korteriomandi 6C pindala muutub, kuid A. K. ei jõua seda muutust kinnistusraamatusse kanda, kohustub kostja suurenenud ruutmeetrite eest tasuma siis, kui korteriomand 6C uus pindala on kinnistusraamtusse kantud, kuid mitte hiljem kui 30.03.2018; 8) kui kostja viivitab ostuhinna tasumisega, kohustub ta tasuma viivist 0,022% iga viivitatud päeva eest tasumata summalt; 9) korteriomandi 6C omandi üleandmiseks sõlmitakse asjaõigusleping hiljemalt 19.12.2017. 3 8. Kuivõrd arendaja ehitustööd valmisid planeeritust hiljem, sõlmisid A. K. ja kostja 06.11.2017 korteriomandi 6C võlaõigusliku müügilepingu muutmise lepingu ning asjaõiguslepingu, milles lepiti kokku, et korteriomandi pindala suurenemisel tuleb A. K.l teha korteriomandi 6C reaalosa suuruse muutmiseks vajalikud toimingud ning luua vajalikud eeldused muudatuse kandmiseks kinnistusraamatusse hiljemalt 01.07.2018. Seega enam ei pidanud A. K. ise muutma kinnistusraamatus korteriomandi 6C andmeid. A. K. ei saanudki seda teha, kuna andis selle lepinguga kostjale korteriomandi üle. 9. 06.11.2017 lepingu järgi, kui korteriomandi pindala muutub, kuid A. K. ei jõua seda muutust kinnistusraamatuse kanda, kohustub kostja suurenenud ruutmeetrite eest tasuma siis kui kostja on korteriomandi suurenenud pindala kinnistusraamatusse kandnud, kuid mitte hiljem, kui 01.07.2018. Seega oli lepingu sõlmimise järel olukord, kus A. K.l tuli teha kõik vajalikud toimingud, et korteriomandi suurenenud pindala kinnistusraamatusse kandmise eeldused oleksid täidetud hiljemalt 01.07.2018 ning kostja saaks korteriomandi suurenenud pindala kanda kinnistusraamatusse ning kostja pidi tasuma korteri pindala suurenenud osa eest A. K.le kokkulepitud ostuhinna osa kui see on kantud kinnistusraamatusse, kuid mitte hiljem kui 01.07.2018. 10. Elamu omanikud sh kostja sõlmisid 14.08.2018 notariaalse lepingu korteriomandite eriomandi kokkuleppe muutmiseks, mille eesmärgiks oli mh korteriomandi 6C üldpinna muutmine kinnistusraamatus nii, et uus üldpinna suurus oleks 60 m². Kuigi selle lepingu alusel korteriomandi 6C üldpinna kohta kinnistusraamatusse numbrilist kannet ei olnud seaduse muutumise tõttu võimalik teha, tehti kinnistusraamatusse kanne selle kohta, et korteriomandi 6C eriomandi ese ja sisu nähtub eriomandi kokkuleppe muutmise lepingust ning selle lisaks olevast hoonejaotusplaanist, mille kohaselt oli korteriomandi 6C üldpind 60 m². Vastav kanne tehti kinnistusraamatusse 12.09.2018. Kuivõrd korteriomandi 6C suurenenud üldpinna kinnistusraamatus registreerimise eeldused olid täidetud 14.08.2018 lepingu sõlmimisega, oli A. K. hiljemalt 14.08.2018 täitnud oma kohustuse ning tal tekkis õigus nõuda kostjalt korteriomandi 6C suurenenud pindala osa (11,8 m²) eest kokkulepitud ostuhinna osa 25 370 eurot. 11. Hagejal on õigus nõuda viivist alates 15.08.2018 võlaõigusliku müügilepingu punkti 3.7. alusel 0,022% päevas. 19.01.2021 seisuga on sissenõutavaks muutunud viivis 4961,86 eurot. Lisaks taotleb hageja edasise viivise välja mõistmist alates 20.01.2021. 12. Pooled ei leppinud 06.11.2017 lepingu punktis 2.4 kokku võlasuhte lõpetamises ega nõudest loobumises. Kinnitus antakse selleks ajaks olemasolevate kohustuste kohta, mitte aga tulevikus tekkida võivate kohustuste suhtes. Ei ole ühtegi mõistlikku põhjust, miks A. K. pidanuks loobuma täiendavast ostuhinna osast. Kostja ei ole tuginenud enne hagivastust asjaolule, et 06.11.2017 lepingus antud kinnitus lõpetaks tulevikus tekkivad nõuded. Kostja on jätnud ostuhinna osa tasumata põhjusel, et tal tekkis ekslik arusaam, et ta ei pea ostuhinna osa tasuma, kuna korteri müüja hilines oma kohustuste täitmisega. 13. Õige ei ole kostja seisukoht, et A. K. pidi täiendava ostuhinna nõude omandamiseks sõlmima kostjaga korteriomandi ostuhinna suurendamise kokkuleppe. Kostja vastuväited 14. Kostja hagi ei tunnista. 25.09.2017 lepingu punktis 3.6 leppisid lepingu pooled kokku täiendavalt selles, et korteri ostuhind võib muutuda seoses korteri pindala muutumisega ning ostja (kostja) kohustus tasuma pindala suurenemise korral täiendavate ruutmeetrite eest 2150 eurot ühe ruutmeetri kohta hiljemalt korteri omandi üleandmiseks vajaliku asjaõiguslepingu sõlmimisel. 25.09.2017 sõlmitud lepingu punkti 3.6 sõnastust on poolte kokkuleppel muudetud 4 06.11.2017 lepinguga. Seega ei ole kostja hinnangul kehtetu (25.09.2017) lepingu punkti 3.6 analüüs otstarbekas. Kostja hinnangul on 06.11.2017 muudetud sõnastuses punkt 3.6 kehtiv sellises sõnastuses nagu on kirjas p 3.1, alates 25.09.2017, sest lepingu pooled ei ole kokku leppinud, et muudetud sõnastus kehtiks alates sõnastuse muutmise kokkuleppe tegemisest või hakkaks kehtima mõnel tulevikus saabuval ajahetkel. 15. Lepingu poolte vahel tekkis korteri müügitehingust tulenev võlasuhe 25.09.2017 lepingu alusel. 06.11.2017 lepingu punktis 2.4 on lepingu pooled kokku leppinud, et käesoleva lepingu sõlmimisega loevad nad lepingu kohaselt täidetuks ning ei oma mingeid nõudeid ega pretensioone üksteiste vastu. Seega on lepingu pooled selgesõnaliselt notariaalses vormis kokku leppinud selles, et kummalgi ei ole teineteise vastu mitte mingisuguseid nõudeid ja 25.09.2017 leping on täidetud kohaselt ning lõplikult. Kui leping on kohaselt täidetud on kõik lepingulised kohustused täidetud, mitte ei esine veel mingeid tulevikus täidetavaid või lepingust tekkivaid kohustusi, mis on täitmata. 06.11.2017 lepingu punktis 2.4 toodud kokkulepe on oma sisult VÕS § 207 tingimustele vastav. Seega kuna A. K.l puudus alates 06.11.2017 nõue kostja vastu, ei olnud tal võimalik nõuet kostja vastu hagejale loovutada. Kostja ei võlgne mitte midagi. Kui pooled notariaalses vormis on kinnitanud nõuete lõppemist, siis peale sellesisulise kokkuleppe tegemist ongi poolte vahelised nõuded lõppenud ja mingeid nõudeid ei saa selle kokkuleppe järel veel teineteisele esitada. Vastasel juhul ei oleks nõuete puudumist ja lepingu täitmist kinnitavatel kinnitustel ja kokkulepetel üldse mingit tähendust ja õiguslikku toimet. 16. Alternatiivselt leiab kostja, et hagejal puudub sissenõutav nõue. 25.09.2017 lepingu järgi ruutmeetrite suurendamise asjaajamise eest vastutas hageja õiguseellanne A. K., kes pidi korraldama ehitus- ja kasutusloa korteri pinna suurendamiseks ja tegema sellega seonduvad vajalikud toimingud kokkulepitud tähtajaks, juhul kui ta soovis saada täiendavaid rahasummasid. Vaidlust ei ole, et 01.07.2018 kostja korteriomandi suuruse osas muudatusi kinnistusraamatusse kantud ei olnud. Kuna nimetatud tingimuse täitumine sõltus A. K.st ja A. K. kokkulepitud tingimust ei täitnud ei saa kostjale ette heita mistahes rahasummade tasumisest keeldumist. 06.11.2017 lepingu punktis 3.2 kokkulepitu üksnes toetab kostja seisukohta. Antud kokkuleppe punkt väljendab ühemõtteliselt, et kui A. K. ületab 30.03.2018 kuupäeva, kaotab ta juba osa arvestuslikust võimalikust summast. 01.07.2018 kuupäeva ületades kaotas A. K. lepingu kohaselt õiguse mistahes rahasummadele igal juhul ja seda asjaolu ei saa kostjale ette heita. Kostja on ostuhinna täies ulatuses tasunud, ostuhinna muutumises ei ole lepingu pooled kokku leppinud. A. Ivanov ei ole kostjale kuuluva korteriomandi võõrandamislepingu pooleks. Kohtuotsuse põhjendused 17. Kohus, tutvunud asja materjaliga, samuti uurinud kohtule esitatud dokumentaalseid tõendeid ja kuulanud pooled ära, leiab, et hagi tuleb rahuldada osaliselt. 18. Poolte vahel puudub vaidlus selles, et: 1) Tallinnas Ristiku 89 asuva elamu omanikud ja OÜ TELWOOD INVEST (arendaja) sõlmisid 29.03.2017 lepingu eluruumide üldpinna ja elamu reaalosadeks olevate korteriomandite mõtteliste osade suuruste muutmiseks, uute korteriomandite moodustamiseks ning elamu rekonstrueerimise tingimuste kokkuleppimiseks (t.lk 9-21); 2) Ristiku 89 korteriomandite omanikud ja arendaja sõlmisid 26.04.2017 lepingu, milles sisaldus mh kinnistamisavaldus uute korteriomandite kinnistusraamatusse kandmiseks ning asjaõigusleping uute korteriomandite omandi üleandmiseks arendajale; nimetatud lepingu alusel kanti vaidlusalune korteriomand 6C kinnistusraamatusse (t.lk 22-32); 3) arendaja võõrandas korteriomandi 6C 23.08.2017 lepinguga A. K.le ning ta kanti korteriomandi 6C omanikuna kinnistusraamatusse (t.lk 31 p); 4) A. K. müüjana ja kostja ostjana sõlmisid 25.09.2017 korteriomandi võlaõigusliku müügilepingu ja kinnistamisavalduse eelmärke kandmiseks (t.lk 33-37 p); 5 5) sõlmisid A. K. ja kostja 06.11.2017 korteriomandi 6C võlaõigusliku müügilepingu muutmise lepingu ning asjaõiguslepingu (t.lk 38-41 p); 6) elamu omanikud sh kostja sõlmisid 14.08.2018 notariaalse lepingu korteriomandite eriomandi kokkuleppe muutmiseks (t.lk 42-49). 19. Pooled vaidlevad selle üle, kas: 1) A. K.l oli kohustus kanda kinnistusraamatusse muudatus korteriomandi 48,2 m2-lt 60 m2-ni suurenemise kohta; 2) korteriomandi suurendamise muudatusega jäädi hiljaks; 3) kostjal on kohustus tasuda hagejale korteriomandi suurenemise eest. 20. Kinnistusraamatusse suurendamise muudatuse kandmise kohustusest 20.1. Hageja on seisukohal, et kuivõrd ehitustööd valmisid arendajal planeeritust hiljem, siis sõlmisid A. K. ja kostja 06.11.2017 korteriomandi 6C võlaõigusliku müügilepingu muutmise lepingu ja asjaõiguslepingu. Seega ei pidanud muudatusi enam tegema A. K., vaid kostja ise. 20.2. Kostja on seisukohal, et kuivõrd puudub vaidlus selles, et 01.07.2018 kostja korteriomandi suuruse osas muudatusi kinnistusraamatusse kantud ei olnud, siis puudub hagejal õigus mistahes summa nõudmiseks. 20.3. KRS § 34 lg 1 kohaselt on kinnistamisavalduse esitamise õigus isikul, kelle õigusi kanne puudutab või kelle kasuks kanne tehakse. Sama paragrahvi lõike 21 järgi peab kinnistamisavaldus olema notariaalselt kinnitatud või digitaalselt allkirjastatud. Notariaalselt kinnitatud kinnistamisavaldus esitatakse koos kinnistamiseks vajalike dokumentidega kinnistusosakonnale kinnistamisavalduse kinnitanud notari vahendusel notarite elektroonilise infosüsteemi kaudu. Mõjuval põhjusel võib kinnistamisavalduse ja kinnistamiseks vajalikud dokumendid esitada teise notari vahendusel. Notar selgitab isikule, millised dokumendid tuleb kinnistamisavaldusele lisada ja millised nõuded neile kehtivad. 20.4. Müüja A. K. ja kostja kui ostja vahel 25.09.2017 sõlmitud võlaõigusliku müügilepingu p 1.1. kohaselt ostis kostja korteriomandi 6C üldpinnaga 48,2 m2 (t.lk 33). 20.5. A. K. ja kostja muutsid 25.09.2017 sõlmitud võlaõigusliku lepingu punkti 3.6 06.11.2017 korteriomandi võlaõigusliku müügilepingu osalise muutmise kokkuleppe punktiga 3.1 (t.lk 39). Lepingu punktis 3.6 (t.lk 39
Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.