Obsah (4)

§ 571§ 63§ 229§ 231

KOHTUMÄÄRUS Kohus Tartu Ringkonnakohus Kohtukoosseis Triin Uusen-Nacke, Andra Pärsimägi, Indrek Parrest Määruse tegemise aeg ja koht 11. august 2022, Tartu Tsiviilasja number 2-22-4230 Tsiviilasi Eest

) § 229 lg 1) puhul peab nähtuma, milliseks soorituseks reaalkoormatis koormatud kinnisasja igakordset omanikku kohustab. Reaalkoormatise sisuks olevate tegevuste ja soorituste olemus, maht ja suurus peaks olema määratletav, hinnatav ja kandest nähtav. Võlgu olev sooritus peab olema piisavalt määratletud. Sisu osas võib viidata alusdokumentidele (

§ 571

). Kui selleks on tasu maksmise kohustus rahas, siis tuleks avaldada võimalusel ka tasu rahaline väärtus, tasu arvestamise alus või valem konkreetselt määratud teadaolevast muutujast. Menetlusosalised ei ole lepingus kokku leppinud tasu ja maksete suuruses, mida omanik kohustub tulevikus perioodiliselt tasuma. Järelikult ei ole tasu suurust võimalik määrata ega välja arvutada. Seega ei annaks taotletud avaldatav eelmärge tagatist reaalkoormatise sissekandmiseks tulevikus, kui tasu maksmise kohustus kindlaks määratakse. Eelmärge reserveerib sissekantavale õigusele järjekoha ainult kandest nähtuvas suuruses. Kande läbi saanud järjekohale saab paigutada reaalkoormatise ainult selles (või väiksemas) suuruses, nagu see eelmärke kandes on avaldatud (st reaalkoormatise suurus ei saa ületada eelmärke kandes märgitud suurust). Kõnealuse lepingu alusel sissekantava eelmärkega tagatava nõude väärtus on null. Eelmärge ei anna tagatist juhuks, kui nõue hiljem pärast eelmärke kande tegemist kindlaks määratakse või nõuet suurendatakse. Reaalkoormatise suurendamine kahjustaks tagapool asuvate õiguste omajate huve, sest tagapool asuvate õiguste omajad saavad arvestada reaalkoormatise suuruse/väärtusega, mis eelmärke kandest nähtub. Seega on oluline, et õiguse maht ning reaalkoormatise hinnatav või arvutatav suurus oleks piisavalt selgelt määratud ja eelmärke kandes nähtavaks tehtud. Ka juhul, kui tegemist on tulevase nõudega, peaks selle suurus olema piisavalt määratletud. Lepingust peab üheselt nähtuma, millistel alustel ja tingimustel saaks nõuda tasu muutmist. Seega ei ole võimalik reaalkoormatise sisu muutmise nõuet eelmärkega tagada. MÄÄRUSKAEBUSE ESITAJA TAOTLUS JA PÕHJENDUSED

1. Avaldaja I palub
2. märtsil 2022 esitatud määruskaebuses kohtunikuabi määruse tühistada ning rahuldada lepingus sisalduvad kinnistamisavaldused eelmärgete kinnistusraamatusse kandmiseks. Määruskaebuse kohaselt tuleneb tasu muutmise nõudeõigus riigivaraseaduse (RVS) §-st
3. RVS § 28 p-s 4 on sätestatud nõue kanda piiratud asjaõigusega koormamise tasu perioodilise maksmise kohustus valitseva kinnisasja kinnistusraamatu kinnistusregistri kolmandasse jakku reaalkoormatisena riigi kasuks. Sama sätte punkti 5 kohaselt võib piiratud asjaõiguse tasu muutmist nõuda kolme aasta möödudes piiratud asjaõiguse tekkimisest ning uuesti kolm aastat pärast viimase tasu muutmist ning tasu muutmise nõude tagamiseks tuleb kanda märge reaalkoormatisega samale järjekohale. Praegust turusituatsiooni arvestades ei nõua riik Kirsimetsa ja Kopramaa kinnistute kasutamise eest servituuditasu. RVS § 181 lg 4 ja § 46 lg 5 alusel
4. juulil 2016 kehtestatud Vabariigi Valitsuse määruse nr 79 „Kinnisasja kasutustasu ja hariliku väärtuse hindamise kord, nõuded hindamisaruannetele ja nende tellimisele“ (Vabariigi Valitsuse määrus nr 79) § 8 lg 3 sätestab, et kui riigivaraseaduse alusel seatud servituudi, välja arvatud kasutusvaldus, aastatasu kujuneb alla kümne euro, siis kasutustasu ei määrata. 3 Riik peab tagama, et turusituatsiooni muutudes oleks võimalik ette näha servituuditasu maksmise kohustuse ja tasu muutmise võimaluse iga kolme aasta järel. Selleks, et riigil oleks tulevikus tagatud reaalkoormatise kinnistamine ja tasu maksmise kohustuse nõudmine, tuleb need nõuded tagada. Seadusest tulenevalt on kinnisasjadega seotud nõuete tagamise vahendiks eelmärgete kandmine kinnistusraamatusse (

§ 63lg 1 p 1).

Tegemist on tulevikus tekkida võiva nõudega (tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 102), mis on lepingus piisavalt määratletud. Reaalkoormatise sissekandmise nõuet tagavad eelmärked kajastavad

§-s 229 reaalkoormatise kohta sätestatut – reaalkoormatisega kohustatud isiku poolt perioodiliste maksete rahas tasumise kohustus reaalkoormatisega õigustatud isikule kindlatel kuupäevadel teatud kindlaksmääratud eelduse täitumisel. Analoogse sisuga vaidlustes (tsiviilasjad nr 2-21-6688, 2-22-2804 ja 2-21-20201) kohus leidis, et reaalkoormatise sisu on piisavalt määratletud.

1. Kohtunikuabi jättis
2. märtsi
3. a määrusega määruskaebuse rahuldamata ja andis selle tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 663 lg 6 alusel lahendamiseks Tartu Maakohtu kohtunikule.
4. Maakohtu kohtunik jättis määruskaebuse rahuldamata ning TsMS § 663 lg 5 alusel läbivaatamiseks ja lahendamiseks ringkonnakohtule. edastas selle RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
5. Ringkonnakohus, tutvunud määruskaebuse ja tsiviilasja materjalidega, leiab, et maakohtu registriosakonna kohtunikuabi määrus on seaduslik ja põhjendatud ning määruskaebuse väited ei anna alust selle tühistamiseks. Vastavalt TsMS § 657 lg 1 p-le 1 ja §-le 659 jätab ringkonnakohus maakohtu määruse muutmata ning määruskaebuse rahuldamata.
6. Kohtunikuabi on
7. märtsil 2022 rahuldanud kinnistamisavalduse osaliselt kinnistusraamatusse reaalservituutide kandmise osas (lepingu p-d 4.1 ja 4.2) (dtl-d 24–25). Kohtunikuabi keeldus kinnistusraamatusse eelmärgete kandmisest (lepingu p-d 4.3 ja 4.4). Avaldaja I on määruskaebuses vaidlustanud kohtunikuabi määruse osas, millega jäeti kinnistamisavaldus rahuldamata ning eelmärked kinnistusraamatusse kandmata. Ringkonnakohus kontrollib maakohtu määruse seaduslikkust ja põhjendatust TsMS § 651 lg 1 ja § 659 järgi üksnes määruskaebusega vaidlustatud osas.
8. Kinnistu omanikel on õigus leppida kokku servituuditasu maksmise kohustuses tulevikus ja tasu suuruse muutumises.

§ 63

lg 1 p 1 kohaselt võib kinnistusraamatusse kanda märke asjaõiguse omandamise või kustutamise või selle õiguse sisu või järjekoha muutmise nõude, sealhulgas tulevase või tingimusliku nõude tagamiseks (eelmärge). Eelmärge tagab võlaõiguslikku nõuet mingile asjaõiguslikule muudatusele. Eelmärge on tagatud nõudega lahutamatult (aktsessoorselt) seotud, st see tekib koos tagatava nõudega ega kehti selleta (Riigikohtu 20. juuni 2011. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-57-11, p 23). Eelmärkega saab tagada võlaõiguslikke nõudeid piiratud asjaõiguste seadmiseks, sh reaalkoormatise sissekandmise nõuet.

§ 571

kohaselt võib asjaõiguse kinnistusraamatusse kandmisel õiguse sisu täpsustamiseks viidata kinnistusraamatu kande tegemise aluseks olevatele dokumentidele, kui seaduses ei ole 4 sätestatud teisiti. Kinnistusraamatuseaduse § 24 p-de 1 ja 2 kohaselt sisaldab kande tekst asjaõiguse või märke sisu ning vajadusel viidet algdokumendile ja dokumendile, mille alusel soovitakse asjaõiguse sisu täpsemalt tõendada. Asjaõigusliku nõude aluseks ei ole võlasuhe, vaid asjaõiguslik positsioon ning nõue võib olla suunatud mh reaalkoormatise alusel perioodiliste maksete rahas või natuuras tasumisele või teatud tegude tegemisele (

§ 229

). Reaalkoormatise mõiste tuleneb

§ 229

lg-st 1, mille kohaselt võib kinnisasja koormata selliselt, et kinnisasja igakordne omanik peab tasuma isikule, kelle kasuks reaalkoormatis on seatud, perioodilisi makseid rahas või natuuras või tegema teatud tegusid.

§ 231

lg 2 kohaselt tuleb reaalkoormatise seadmisel võimaluse korral määrata reaalkoormatise rahaline väärtus ja see kinnistusraamatusse kanda. 9. Ringkonnakohus nõustub kohtunikuabi seisukohaga, et reaalkoormatise tagamiseks seatava eelmärke sisuks olevate tegevuste ja soorituste olemus, maht ja suurus peaks olema määratletav, hinnatav ja kandest nähtav. Kuigi

§ 231

lg 2 sätestab, et reaalkoormatise kande puhul tuleb rahaline väärtus seada võimaluse korral (sest reaalkoormatis võib seisneda ka nt natuuras), siis praegusel juhul on reaalkoormatise rahaline väärtus määratletav ning lisaks tuleb eelmärke seadmisel arvestada ka eelmärkele seatud eeldustega. Nimelt määratakse eelmärke järgi tagatava reaalkoormatise järjekoht (

§ 63

lg 6) ning eelmärge reserveerib sissekantavale õigusele järjekoha kandest nähtuvast suurusest. Samuti, kuigi eelmärkega saab tagada ka tingimuslikku ja tulevast nõuet, peab see nõue olema piisavalt määratletud (Asjaõigusseadus I. Kommenteeritud vlj. 2014, § 63, lk 157). Järelikult seab nõude tekkimise tingimuslikkus eelmärkele täiendava määratletuse eelduse.

1. Ringkonnakohus ei nõustu avaldajaga I, et taotletavas kandeavalduses ja lepingus on eelmärke sisu piisavalt avatud. Lepingu p-dest 3.2.3 ja 3.2.5 tuleneb poolte tahe kehtestada turusituatsiooni muutumisel teeservituudi eest perioodilise tasu maksmise kohustus ning leppida kokku viivisemääras, kuid puudub nt summa, valem, meetod või viide, millistel eeldustel tasu määratakse. Riigile tuleb nõue reaalkoormatise seadmiseks RVS §-st 28, mille kohaselt sätestab riigivara valitseja piiratud asjaõigusega koormamise tasu kohta piiratud asjaõigusega koormamise lepingus kokkuleppe mh selles, et piiratud asjaõigusega koormamise tasu perioodilise maksmise kohustus kantakse valitseva kinnisasja kinnistusraamatu kinnistusregistri kolmandasse jakku reaalkoormatisena riigi kasuks. Avaldaja I määruskaebuses toodud selgituste kohaselt arvestatakse tasu RVS § 181 lg 4 ja § 46 lg 5 alusel
2. juulil 2016 kehtestatud Vabariigi Valitsuse määruse nr 79 järgi. Ringkonnakohus märgib, et avaldaja I kõnealune selgitus on asjakohane, kuid lepingu p-des 3.2.3 ja 3.2.5 viide tasu arvestuse aluseks olevale õigusaktile puudub. Seega on põhjendamatu määruskaebuse väide, et reaalkoormatise tasu määratletus tuleneb sellest, et kasutustasu on võimalik välja arvutada igal ajahetkel kohaldades seadusest tulenevaid meetodeid. Ka asjaolu, et leping on sõlmitud kehtivalt, ei tähenda, et selles sisalduvad kandeavaldused on piisavad reaalkoormatise tagamiseks eelmärke seadmiseks. 5 Eeltoodust tulenevalt leiab ringkonnakohus, et taotletud eelmärked ei vasta sisulise määratletuse nõudele ning ei tagaks tulevikus tekkivat reaalkoormatise sissekandmise nõuet ja tasu muutmise nõuet. Avaldajad saavad esitada uue kandeavalduse kinnistamisavalduse reaalkoormatise sissekandmiseks ja tasu muutmist tagava eelmärke kande tegemiseks. Eelnevalt peavad avaldajad sõlmima kokkuleppe, milles servituudi tasu arvestamise alus on piisavalt määratletud.
3. Menetluskulud jäävad määruskaebuse esitaja (avaldaja I) kanda (TsMS § 172 lg 2). Kindlaksmääratavad menetluskulud puuduvad. (allkirjastatud digitaalselt) Triin Uusen-Nacke (allkirjastatud digitaalselt) Andra Pärsimägi 6 (allkirjastatud digitaalselt) Indrek Parrest