Obsah (6)

§ 657§ 651§ 442§ 162§ 163§ 652

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tartu Ringkonnakohus Kohtukoosseis Üllar Roostoja, Vahur-Peeter Liin, Margit Vutt Otsuse tegemise aeg ja koht 17. november 2022, Tartu Tsiviilasja number 2-21-81

§ 657

lg 1 p 2 alusel tühistada menetluskulude jaotust ja kindlaksmääramist puudutavas osas. Ringkonnakohus teeb selles osas uue otsuse ning jätab menetluskulud maakohtus poolte enda kanda ja kindlaks määramata. Lisaks täiendab ringkonnakohus maakohtu otsuse resolutsiooni selliselt, et kohustab ka hagejat andma tahteavaldused kaasomandi lõpetamiseks vajalike kinnistusraamatu kannete tegemiseks ja asendab need tahteavaldused käesoleva kohtuotsusega. Ülejäänud osas tuleb maakohtu otsus

§ 657lg 1 p 1 alusel jätta muutmata.

Kostja apellatsioonkaebus rahuldatakse osaliselt. 9. Ringkonnakohus kontrollib maakohtu otsuse seaduslikust ja põhjendatust vaidlustatud ulatuses (

§ 651lg 1).

1. Apellatsioonimenetluses on poolte vahel vaidlus selle üle, kas maakohus on valinud õige kaasomandi lõpetamise viisi, kas maakohtu otsuse resolutsioon on selge ja täidetav ning kas maakohus on eksinud menetluskulude jaotamisel.
2. Kui kaasomanikud ei saavuta kokkulepet kaasomandis oleva asja jagamise viisi suhtes, siis otsustab kohus tulenevalt AÕS § 77 lg-st 2 hageja nõudel, kas jagada asi kaasomanike vahel reaalosadeks, anda asi ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta teistele kaasomanikele välja nende osad rahas, või müüa asi avalikul või kaasomanikevahelisel enampakkumisel ning saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele. 7
3. Kohus peab lõpetama kaasomandi ühel AÕS § 77 lg-s 2 sätestatud viisil, mida on taotletud hagis või vastuhagis, ning üksnes erandjuhul on võimalik jätta kaasomand hea usu põhimõttest tulenevalt lõpetamata, kui hagis või vastuhagis taotletud kaasomandi lõpetamise viis ei oleks õiglane (Riigikohtu
4. detsembri
5. a otsus nr 2-18-13306, p 10;
6. aprilli
7. a otsus nr 2-17-9749/34, p 11). Seega ei ole üldjuhul lubatud jätta kaasomandit lõpetamata.
8. Kohus peab kaasomandi lõpetamise nõude lahendama poolte huvide kaalumise teel, lähtudes õiglusest. Riigikohus on selgitanud, et maakohtu valik kaasomandis oleva asja jagamiseks on diskretsiooniotsus, millesse kõrgema astme kohus ei peaks üldjuhul sekkuma. Diskretsiooniõiguse kasutamisel tuleb silmas pidada, et see ei või viia ebamõistlike tagajärgede ja ebaõigluseni, st diskretsiooniõigus ei ole piiramatu ning kaasomand tuleb lõpetada viisil, mis koormab kaasomanikke kõige vähem (vt Riigikohtu
9. aprilli
10. a otsus nr 2-17-11516, p 29;
11. aprilli
12. a otsus nr 3-2-1- 14-17, p 22). Ringkonnakohtu võimalused otsustada kaasomandi lõpetamine teisiti kui maakohus, on eeltoodust tulenevalt piiratud.
13. Arvestades Riigikohtu seisukohti, tuleb ringkonnakohtul kostja apellatsioonkaebuse lahendamisel seega esmalt kontrollida, kas maakohus on kaasomandi jagamise viisi valikul ületanud diskretsiooni piire ehk otsustanud sellise jagamise viisi kasuks, mis on kostjale või mõlemale kaasomanikule ebamõistlikult koormav või muudel põhjustel ebaõiglane.
14. Ringkonnakohtu hinnangul on maakohus asja lahendamisel õigesti kaalunud kaasomanike huve ja diskretsiooniõiguse teostamisel jõudnud põhjendatud järeldusele, et hagi rahuldamine hageja soovitud kaasomandi jagamise viisil oli poolte huvidega kõige enam kooskõlas. Maakohus ei ole kaasomandi lõpetamise viisi valikul diskretsiooni piire ületanud.
15. Hageja on maakohtu
16. juuni
17. a istungil selgitanud, et soovib ekspertiisiaktile tuginedes omandiõiguse kaotamise eest hüvitist 52 500 eurot. Hageja on ka märkinud, et temale sobivad kõik kaasomandi lõpetamise viisid peale korteriomandite moodustamise. Kostja aga soovis kaasomandi lõpetada kinnistu reaalosadeks (korteriomanditeks) jagamisega. Järelikult on menetlusosalised esitanud kõik AÕS § 77 lg 2 järgi võimalikud kaasomandi lõpetamise viisid ja kohus ei saanud jätta kaasomandit lõpetamata, vaid pidi valima viisi, mis vastab kõige paremini kaasomanike huvidele.
18. Riigikohus on leidnud, et vähemalt üldjuhul ei ole põhjendatud ega mõistlik jätta kaasomandis olevat eset ühele kaasomanikule vastu tema tahtmist, eriti hüvitise maksmise kohustusega. See oleks vastuolus kaasomandi lõpetamise põhimõtetega, tekitades sundomandamise raha eest eseme suhtes, mida isik endale ei soovi. Lisaks võib selline sundomandamine põhjustada isikule raskeid tagajärgi. Kui asja või õigust soovib üks kaasomanik, peab kohus enne eseme temale jätmise otsustamist selgeks tegema ka hüvitise määra, mida kaasomanik on valmis ja võimeline teisele kaasomanikule maksma (Riigikohtu
19. aprilli
20. a otsus nr 3-2-1-14-17, p 23, 25).
21. Hageja on maakohtu
22. juuni
23. a kohtuistungil kinnitanud, et kui kostja kinnistut ei soovi, on ka hageja nõus omandama kostja osa ja maksma kostjale õiglase hüvitise. Kostja on samal istungil esmalt selgitanud, et ta ei soovi oma osast ilma jääda ja leidnud, et hageja peab kas oma osa müüma kellelegi teisele või hakkama majas koos temaga elama. Kostja on aga lisanud, et hageja taotletud kaasomandi lõpetamise viisidest eelistab ta seda lõpetamise viisi, mille järgi jääb terve kinnistu kostja ainuomandisse ja kostja maksab hagejale õiglase hüvitise. Ringkonnakohus leiab, et kuna
24. juuni
25. a istungiks oli olemas kinnistu turuväärtust kajastav eksperdiarvamus (I kd, tl 140–171; ekspert edastas selle kohtule
26. aprillil 2022), siis teadis kostja sellel istungil, et hüvitis, mida ta peaks hagejale maksma, kui kohus määrab jagamise nii, et kostja omandab hageja osa, on 52 500 eurot. Kostja avaldas eelviidatud istungil, et kui kohus leiab, et korteriomandite moodustamine ei ole võimalik, siis tuleks eelistada varianti, et kostjale jääb võimalus kinnistu välja osta ja et kostja eelistab varianti, mis tagab 8 talle võimaluse, et maja jääb tema omandisse. Samuti arutas kohus sellel istungil pooltega otsuse täitmise korda ehk seda, kui pika aja peaks kostjale hüvitise maksmiseks määrama, arvestades seda, et võib-olla on vaja võtta laenu (vt kohtuistungi protokoll, I kd, tl 178, pöördel). Eeltoodust tulenevalt ei pidanud maakohus täiendavalt kontrollima kostja maksevõimet ja maakohtule piisas kostja kinnitusest.
27. Kokkuvõttes on maakohus otsuse tegemisel lähtunud poolte huvidest – kostja huviks oli omand säilitada, hageja huviks saada omandi kaotuse eest õiglane hüvitis. Maakohus on seega põhjendatult leidnud, et kinnistu tuleb jätta kostja ainuomandisse. Maakohus on sealjuures viidanud ka
28. novembri
29. a ja
30. juuni
31. a kohtuistungitele, kus kostja on hageja hagi rahuldamisel soovinud saada kogu kinnistu omanikuks.
32. Ringkonnakohtu arvates ei ole asjas tähtsust kostja väitel, et hageja teenib kinnisvarainvesteeringust kohtulahendi tulemusel ca 40 000 eurot kasu ja teostab üksnes oma ärihuve. Kaasomanike huvid võivadki erinevad olla. Riigikohus on selgitanud, et kaasomandi osast ilma jäävatele kaasomanikele tuleb tagada täielik rahaline hüvitis omandiõiguse kaotamise eest. Selleks tuleb üldjuhul hinnata kaasomandis oleva asja väärtust tervikuna ja arvutada selle alusel välja kaasomaniku osa rahas tema mõttelise osa suuruse alusel. Lähtuda tuleb seejuures kaasomandis oleva asja kui terviku, mitte mõttelise osa harilikust väärtusest (vt Riigikohtu
33. mai
34. a otsus 3-2-1-39-17, p 13; Riigikohtu
35. oktoobri
36. a otsus nr 3-2-1-102-05, p 16).
37. Ringkonnakohus selgitab, et kaasomandi lõpetamisel ei ole tähtsust, kuidas kaasomanik endale kuuluva omandiosa on saanud ja kui palju ta on selle eest algselt raha maksnud. Asjaolu, et kostja kui äriühing ostis vaidlusaluse kaasomandi osa
38. a väidetavalt 12 000 euro eest ning
39. aprilli
40. a eksperdiarvamuse järgi on hoonestatud kinnisasja turuväärtus 105 000 eurot, näitab mh seda, et kinnisasja väärtus on aastatega tõusnud. Kaasomandis olevale asjale tehtud kulutuste hüvitamist reguleerib asjaõigusseadus. Kulutuste hüvitamise nõuet menetlusosalised esitatud ei ole.
41. Kostja väitel kasutab ta oma kaasomandiosa elamiseks ja nii on see olnud juba 35 aastat. Hageja ostis oma kaasomandiosa
42. aastal. Kostja on menetluse käigus korduvalt rõhutanud, et hagejal on vaidlusaluse kinnistu suhtes ainult ärihuvid. Maakohus on selgitanud, millest lähtuvalt ei olnud kostja vastuhagi rahuldamine põhjendatud. Maakohus arvestas seda, et kostjale on vaidlusalune elamu olnud pikka aega kodu ja ta soovib seal edasi elada. Seepärast jättiski maakohus kinnistu kostja ainuomandisse. Maakohus on selgitanud, et korteriomandite moodustamiseks peavad hageja ja kostja tulevikus kokku leppima vajalikes ehitustöödes, ümberehitamise rahastamises jmt küsimustes. Poolte seisukohtadest menetluses nähtub ringkonnakohtu arvates selgelt, et neil on erinevad seisukohad nii selle kohta, mida oleks vaja teha elamu renoveerimiseks kui ka selle kohta, milliseid toiminguid on vaja teha seoses korteriomandite moodustamisega. Näiteks väidab hageja, et korteriomandite moodustamisel on vaja rajada evakuatsiooniteed ja paigaldada tuletõkkeuksed. Kostja seevastu leiab, et mingeid selliseid toiminguid ei ole vaja teha. Kostja on menetluses korduvalt kinnitanud, et hageja ja kostja esindaja vahelised suhted on keerulised (viimati väitis ta seda nt ringkonnakohtule esitatud
43. oktoobri
44. a menetlusdokumendis). Riigikohtu seisukoha järgi on üheks asjaoluks, mida kohus kaasomandi lõpetamise viisi valikul arvestab ka poolte suhted ja senine läbisaamine (Riigikohtu
45. mai
46. a otsus nr 3-2-1-6112, p 12). Eeltoodust tulenevalt leidis maakohus õigesti, et pole alust arvata, et pooled suudaksid edaspidi kokkuleppeid sõlmida. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et korteriomandite moodustamine ei lahendaks olemasolevaid konflikte, vaid tekitaks järjest uusi. 9
47. Kostja on märkinud, et hageja oleks võinud oma kaasomandiosa müüa või teha kostjaga koostööd korteriomandite moodustamiseks, kuid hageja ei tee midagi. Ringkonnakohus selgitab, et kostja ei saa nõuda, et hageja oma kaasomandiosa müüks. Isegi kui kostja oleks sellise nõude kohtule esitanud, ei oleks selle rahuldamine seadusest tulenevalt võimalik. Kohus saab lähtuda seaduses sätestatud kaasomandi lõpetamise viisidest ning tegelikest asjaoludest.
48. Kostja märgib, et AÕS § 76 lg 1 järgset kaasomandi lõpetamise nõuet piirab hea usu põhimõte ja et kaasomandi lõpetamise tulemuseks ei saa olla olukord, kus kostja peab täitma hageja ärilise eesmärgi või loobuma oma kodust. Kostja selgitab, et tal ei ole hageja kaasomandi osa vaja.
49. Ringkonnakohus leiab, et käesolevas asjas ei esine selliseid erandlikke asjaolusid, mis annaksid aluse jätta kaasomand hagis taotletud viisil hea usu põhimõttest tulenevalt lõpetamata või rahuldada kostja vastuhagi. Olukorras, kus hageja ei pea võimalikuks jätkata kaasomandit kostjaga ja kostja ei soovi oma kodust loobuda, on maakohus teinud mõlema poole huvisid arvestava otsuse. Kui kaasomanike vahelised suhted on halvad, ei ole mõistlik lõpetada kinnisasja kaasomandit korteriomanditeks jagamisega, sest see ei lahendada pooltevahelisi probleeme ning kinnisasja ühine majandamine ka erinevates korterites elades võib osutuda keeruliseks.
50. Ringkonnakohus nõustub kostjaga, et maakohtu otsuse resolutsioon ei ole selge, kuna resolutsiooni p-s 1 lõpetatakse kinnistu kaasomand, kuid p-des 3 ja 4 on maakohus viidanud korteriomandile. Lisaks ei nähtu maakohtu otsuse resolutsioonist, kelle hagi rahuldati ja kelle (vastu)hagi jäeti rahuldamata.

§ 442

lg 5 teise lause järgi peab kohtuotsuse resolutsioon olema selgelt arusaadav ja täidetav. Ringkonnakohus saab selle vea parandada ja muuta maakohtu otsuse resolutsiooni selliselt, et asendada resolutsiooni p 3 teises lauses ja p-s 4 sõna „korteriomand“ sõnaga „kinnistu“. Samuti lisab ringkonnakohus maakohtu otsuse resolutsiooni otsustuse selle kohta, et hagi tuleb rahuldada ja vastuhagi jätta rahuldamata.

1. Lisaks eelnevale peab ringkonnakohus vajalikuks täiendada maakohtu otsuse resolutsiooni selliselt, et kohustada ka hagejat andma nõusolek kinnistusraamatusse tema kohta tehtud omanikukande kustutamiseks ja uue kande tegemiseks, millega kantakse kinnisasja ainuomanikuna kinnistusraamatusse kostja. Samuti tuleb hageja tahteavaldus asendada kohtuotsusega. Ringkonnakohus selgitab, et kaasomandi lõpetamise nõude lahutamatuks osaks on kaasomandi jagamisega seotud kinnistusraamatu kannete tegemiseks vajalike tahteavalduste andmiseks kohustamine ja selliste tahteavalduste asendamine kohtuotsusega. Kui kohtuotsusega asendataks praegu vaid kostja tahteavaldused, siis ei oleks kaasomandi jagamise kohta tehtud lahendi täitmine võimalik, kui hageja keelduks vajalikeks kanneteks nõusolekut andmast. Kinnistusraamatuseaduse § 341 lg 1 kohaselt on kinnistusraamatu kande muutmiseks nõutav selle isiku nõusolek, kelle õigust kanne kahjustaks. Sama paragrahvi teise lõike p 2 kohaselt on asjaõiguse kustutamisel või selle sisu muutmisel selliseks isikuks kustutatava või muudetava asjaõiguse omaja, samuti isik, kes omab asjaõigust kustutatavale või muudetavale asjaõigusele. Ringkonnakohtu hinnangul ei ole praegusel juhul tähendust sellel, et pooled ei ole menetluses otseselt nõudnud hageja tahteavalduse asendamist kohtu kohaldatud jagamisviisi korral. Hageja tahteavalduse asendamine tagab lahendi täidetavuse.
2. Ringkonnakohus nõustub kostjaga, et kostja on palunud menetluskulude jaotamisel jätta poolte menetluskulud nende enda kanda (

§ 162lg 4 alusel), kuid maakohus ei ole sellist menetluskulude jaotust kaalunud.

Kuigi üldjuhul kannab hagimenetluses menetluskulud see pool, kelle kahjuks otsus tehti, võimaldab

§ 162

lg 4 erandlikel asjaoludel jätta menetluskulud täielikult või osaliselt poolte enda kanda (Riigikohtu

1. jaanuari
2. a määrus nr 3-2-1-142-10, p 10). Ringkonnakohtu hinnangul on maakohus praeguses asjas menetluskulude jaotamisel 10 juhindunud ebaõigesti

§ 162lg-st 1 ja jätnud menetluskulud kostja kanda.

Kaasomandi lõpetamine on eelduslikult mõlema poole huvides ning sellises olukorras on põhjendatud ja õiglane jätta menetluskulud

§ 163lg 1 alusel poolte enda kanda (vt ka Riigikohtu 27.

septembri 2010. a otsus tsiviilasjas 3-2-1-70-10, p 14). Seega kuigi maakohus valis kaasomandi lõpetamiseks hageja taotletud viisi, soovisid nii hageja kui ka kostja kaasomandi lõpetada ja kaasomandi lõpetamine oli mõlema poole huvides. Ringkonnakohtu arvates ei muuda seda ka asjaolu, et kostja vaidles vastu sellele hageja taotletud kaasomandi lõpetamise viisile, mida maakohus kohaldas. Seega on põhjendatud ja õiglane jätta maakohtus kantud menetluskulud

§ 163lg 1 alusel poolte enda kanda.

1. Kuna ringkonnakohus rahuldab kostja apellatsioonkaebuse osaliselt, siis tuleb apellatsiooniastme menetluskulud jätta samuti poolte enda kanda.
2. Kuna mõlema kohtuastme menetluskulud jäävad poolte enda kanda, ei määra kohus kindlaks ka menetluskulude rahalist suurust.
3. Kostja on pärast apellatsioonitähtaega esitanud uued tõendid – poolte esindajate ekirjavahetuse
4. juunist 2022 ja
5. juulist 2022 ning Elva Vallavalitsuse
6. juuli
7. a vastuse kostja esindajale. Kostja ei ole nende tõendite esitamise vajadust põhjendatud, samuti ei ole need esitatud seaduses sätestatud tähtaja jooksul. Eeltoodust tulenevalt jätab ringkonnakohus need tähelepanuta (

§ 652lg-d 1, 3 ja 4).

Kuna tõendid on esitatud elektrooniliselt, siis ei ole vaja neid kostjale tagastada. /allkirjastatud digitaalselt/ /allkirjastatud digitaalselt/ /allkirjastatud digitaalselt/ Üllar Roostoja Vahur-Peeter Liin Margit Vutt 11