KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tartu Maakohus Kohtunik Marian Miilaste Otsuse tegemise aeg ja koht 29. oktoober 2021, Tartu kohtumaja Tsiviilasi nr 2-20-17125 Tsiviilasi A.S. hagi Arvila OÜ va

§ 445lg 1 järgne taotlus kohtuotsuse täitmise korra kindlaks määramiseks.

Kaasomanikule makstava hüvitise suurus tuleb määrata kindlaks võimalikult täpselt omandi kaotamise aja seisuga (vt Riigikohtu

1. septembri 2010 lahendi tsiviilasjas nr 3-2-1-70-10, p 13). Kohus leiab sellest tulenevalt ning täitemenetluse seadustiku (TMS) § 74 lõigetes 1 – 6, §-s 143, § 82 lõikes 1 ja §-s 137 sätestatut arvestades, et korteri avalikul enampakkumisel müümisel kohaldatav alghind on põhjendatud määrata olukorras, kus pooled selle üle vaidlevad, ning et alghinnaks tuleb määrata korteri harilik väärtus, so turuhind, võimalikult täpselt omandi kaotamise aja seisuga. Hageja esitatud O.K.U.M. XX.XX.XXXX hinnangu kohaselt on korteri turuväärtus
2. oktoobri 2020 seisuga 124 000 eurot (I kd, tl 18 – 43). Kostja esitatud A.V.K.O. XX.XX.XXXX eksperthinnangu nr XXX kohaselt on korteri turuväärtus
3. veebruari 2021 seisuga umbes 140 000 eurot. Mõlemast korteri hindamisaktist nähtub, et korteri hindamiseks teostati visuaalne ülevaatus. Ülevaatuse ulatuse kohta on märgitud, et ülevaatus hõlmas vara tervikuna. Eksperthinnangu nr XXX puhul jäi ülevaatuse alt siiski välja keldrikorruse panipaik. Hageja viibis mõlema ülevaatuse juures (I kd, tl 20, 86). Eksperthinnangus nr XXX on märgitud, et korter on elatav, kuid viimistlus vajab uuendamist (I kd, tl 91 pöördel). Mõlema hinnangu koostamisel arvestati seega vara visuaalset seisukorda, sh korteri sisemuse olukorda. O.K.U.M. hinnangus on märgitud, et korteris on köögimööbel, mis kuulub omaniku esindaja väitel kolmandale isikule (eelmisele kaasomanikule) ja millega ei saa hindamisel arvestada (I kd, tl 23 pöördel). Eksperthinnangus XXX on märgitud, et korteris on kohtkindel köögimööbel (I kd, tl 91). Kohtkindel köögimööbel on tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 57 lg 1 tähenduses korteri päraldis. TsÜS § 57 lg 3 järgi eeldatakse, et asja võõrandamise või koormamise kohustus hõlmab ka asja päraldisi. Kuna kostja omandas enda kaasomandi osa eelmiselt kaasomanikult (I kd, tl 8 – 15), omandas kostja TMS § 142 lg 1, § 146 lg 1 ja § 150 lg 1 ja 2 alusel kaasomandi osa nii korterile kui ka selle päraldistele, so korterisse sisseehitatud köögimööblile. Korteri väärtuse hindamisel ei ole seega põhjendatud jätta kohtkindla köögimööbli olemasoluga arvestamata põhjusel, et köögimööbel kuulub endisele kaasomanikule. Muid põhjuseid, miks ei peaks kohtkindla köögimööbliga korteri väärtuse määramisel arvestama, ei ole välja toodud. Kohus leiab sellest tulenevalt, et eksperthinnangus nr XXX märgitud korteri turuväärus kajastab korteri turuhinda võimalikult täpselt omandi kaotamise aja seisuga ning on usaldusväärne. Korteri esimesel korral avalikul enampakkumisel müümise alghinnaks tuleb seega määrata 140 000 eurot. Kohus märgib, et kohtutäituril on TMS § 100 lg 5 ja § 137 järgi õigus kordusenampakkumise läbiviimise vajaduse tekkimisel korteri hinda alandada TMS §-s 100 lõikes 5 sätestatud korras. See tagab, et kaasomandit on võimalik lõpetada avalikul enampakkumisel müümise teel ka juhul, kui esimesel enampakkumisel ei tee keegi vähemalt alghinna ulatuses pakkumist. 11.
4. Taotlus määrata, et avaliku enampakkumise tulemist arvataks maha sellest laenulepingust tulenevate kohustuste jääk, millest tulenevate kohustuste tagatisena on korterile seatud hüpoteek,

§ 445lg 1 järgne taotlus kohtuotsuse täitmise korra kindlaks määramiseks.

Riigikohus on leidnud, et kohtul on võimalik otsustada kaasomandi lõpetamine asja müügiga avalikul enampakkumisel nii, et kaasomanikele pannakse kohustus kasutada saadud raha hüpoteegiga tagatud laenu tasumiseks. Sel juhul on korter võimalik müüa parema 6 hinnaga, sest isik, kes kinnisasja enampakkumisel omandab, saab arvestada sellega, et hüpoteek kustutatakse ja ta saab endale koormamata kinnisasja. Selleks ei ole vaja hüpoteegipidaja eelnevat nõusolekut. Kui hüpoteegiga tagatud võlg on tasutud, saab kinnisasja omanik AÕS § 349 lg 1 järgi nõuda hüpoteegipidajalt hüpoteegi kandmist enda nimele või selle kustutamist. Hüpoteegipidajal ei ole nõude tasumise korral õigust hüpoteegi kustutamisest keelduda. Hüpoteegipidajal kui võlausaldajal ei ole tulenevalt võlaõigusseaduse (VÕS) § 84 lõikest 1 üldjuhul õigus keelduda laenu tagasimaksmisest enne täitmise tähtpäeva. Tarbija õigus tarbijakrediidilepingust, sh elamukinnisvaraga seotud tarbijakrediidilepingust, tulenevate kohustuste ennetähtaegseks täitmiseks on eraldi reguleeritud VÕS §-s 411 (vt Riigikohtu

1. mai 2017 lahend tsiviilasjas nr 3-2-1-39-17, p 12). Pooled ei vaidle selle üle, et korter on koormatud hüpoteegiga laenulepingust nr XXX tulenevate kohustuste täitmise tagamiseks. Asjaolu, et korter on hüpoteegiga koormatud, nähtub ka kohtutäitur Oksana Kutšmei poolt
2. augustil 2020 täiteasjas nr XXX koostatud vara enampakkumise aktist ja sellele lisatud kinnistusraamatu väljavõttest (I kd, tl 9, 15). Swedbank AS XX.XX.XXXX tõendist nähtub, et laenuleping nr XXX sõlmiti XX.XX.XXXX Swedbank AS, hageja ja V.K. vahel. Laenulepingust nr XXX tulenevad kohustused on osaliselt täitmata (jääk
3. novembri 2020 seisuga on 82 189 eurot 31 senti). Lepingu lõpu kuupäev on
4. aprill
5. Kinnistusraamatu väljavõtte kohaselt koormab hüpoteek tervet korteriomandit ning see seati enne kui kostja omandas ½ kaasomandi osa täitemenetluses V.K. Kostja omandas ½ kaasomandi osa täitemenetluses V.K. seega teadmisega, et korterit koormab hüpoteek ning et hüpoteek jääb korterit koormama ka pärast selle kostja poolt täitemenetluses omandamist (I kd, tl 9, 15). Kostja pidi seega juba korteri kaasomandi osa ostmisel teadma, et võib tekkida olukord, kus kostja peab oma kaasomandi osaga vastutama laenulepingust nr XXX tulenevate kohustuste täitmise eest, kuigi kostja ei ole laenulepingu pool (AÕS § 325 lg 1). Kohus leiab sellest tulenevalt, et kaasomandi lõpetamine korteri müümisega avalikul enampakkumisel ja enampakkumise tulemist hüpoteegipidaja nõuete täitmine olukorras, kus kostja ei ole laenulepingu pool, ei ole kostja suhtes ebaõiglane ega anna alust jätta kaasomandit hageja soovitud viisil lõpetamata (vt ka Tallinna Ringkonnakohtu
6. aprilli 2019 otsus tsiviilasjas nr XXX ja Riigikohtu
7. novembri 2020 otsus tsiviilasjas nr XXX ). Kaasomandi lõpetamine nii, et korteri avaliku enampakkumise tulemist täidetakse hüpoteegipidaja nõuded, võimaldab müüa korter kõrgema hinna eest, mis on ka kostja huvides. Kohus märgib lisaks, et kohtul ei ole võimalik olukorras, kus hüpoteek koormab tervet korterit, TsMS § 445 lg 1 alusel määrata, et hüpoteegiga tagatud kohustused tuleks täita üksnes poole korteri müügist saadud raha eest. Kohus ei saa hüpoteegipidaja nõusolekuta muuta hüpoteegi tagatiskokkuleppe sisu. Taotlus määrata, et avaliku enampakkumise tulemist arvataks maha sellest laenulepingust tulenevate kohustuste jääk, millest tulenevate kohustuste tagatisena on korterile seatud hüpoteek, tuleb eeltoodust tulenevalt ja TsMS § 445 lg 1 alusel rahuldada. 11.
8. Hageja esitas
9. aprilli 2021 menetlusdokumendis taotluse, milles hageja soovis, et pärast täitekulude ja laenulepingust tulenevate kohustuste täitmist ülejäänud raha jagatakse hageja ja kostja vahel selliselt, et hageja saab sellest summast 50%, millele liidetakse kostja osa arvelt juurde asja valdamisega ja laenulepingu nr XXX täitmisega seotud kulud summas 2258 eurot 2020.a märtsi seisuga ja alates aprillist 2020.a 50% laenulepingu nr XXX täitmisega seotud kuludest kuni korteri enampakkumiseni, ja ülejäänud osa makstakse kostjale. Hageja loobus
10. septembri 2021 menetlusdokumendis sellest taotlusest. Kohus leiab, et hageja taotlusest 7 loobumine tuleb TsMS § 429 lg 1 alusel vastu võtta ning selle taotluse osas tuleb menetlus TsMS § 428 lg 1 p 3 alusel lõpetada. 11.
11. Hageja ja kostja kaasomand korterile tuleb seega lõpetada korteri müümisega avalikul enampakkumisel. Korteri esmakordselt avalikul enampakkumisel müümisel tuleb määrata korteri enampakkumise alghinnaks 140 000 eurot. Müügist saadud raha eest tuleb esmalt tasuda enampakkumisega seotud kulud ning seejärel laenulepingust nr XXX tulenevate kohustuste jääk enampakkumise ajal. Ülejäänud raha tuleb jagada hageja ja kostja vahel vastavalt nende kaasomandi osade suurusele, so võrdselt. 11.
12. Taotlus määrata avaliku enampakkumise korraldajaks hageja või kostja valitud XXX piirkonna kohtutäitur,

§ 445lg 1 järgne taotlus kohtuotsuse täitmise korra kindlaks määramiseks.

Hageja elukoht on XXX. Kostja asukoht on XXX. Korter asub XXX. Kohus leiab sellest tulenevalt ning TMS § 4 lõikega 1 arvestades, et avaliku enampakkumise korraldajaks tuleb määrata hageja või kostja valitud XXX tööpiirkonna kohtutäitur.

1. Hageja soovis hagiavalduses kaasomandi lõpetamist nii, et hageja saab korteri ainuomanikuks ja et hageja maksab kostjale tema osa välja rahas. Kohus tagas
2. novembri 2020 määrusega hagi ning seadis hagi tagamise korras kostja kaasomandi osale eelmärke hageja poolt esitatud korteri omandiõiguse saamise nõude tagamiseks. Hageja loobus menetluse käigus sellest kaasomandi lõpetamise viisist. Kohus võttis
3. septembri 2021 määrusega loobumise vastu ja lõpetas selles osas menetluse. Kohtu
4. septembri 2021 määrus on jõustunud. Kohus tühistab TsMS § 386 lg 4 alusel seega Tartu Maakohtu
5. novembri 2020 määrusega tsiviilasjas nr 2-20-17125 seatud hagi tagamise abinõud osas, milles kohus määras, et kostjale kuuluvale korteri ½ kaasomandi osale tuleb seada eelmärge hageja poolt kostja vastu tsiviilasjas nr 2-20-17125 esitatud kostjale kuuluva ½ kaasomandi osa hagejale üleandmise nõude tagamiseks hageja kasuks. Kuna kohus seadis hagi tagamise korras märkuse kostja kaasomandi osale muuhulgas selleks, et teha kaasomandi lõpetamise vaidlus kinnistusraamatus nähtavaks, ja hageja ei loobunud kaasomandi lõpetamise nõudest tervikuna, jätab kohus TsMS § 445 lg 2 alusel Tartu Maakohtu
6. novembri 2020 määrusega seatud hagi tagamise abinõud ülejäänud osas jõusse. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
7. Hageja soovis hagiavalduses kaasomandi lõpetamist nii, et hageja saab korteri ainuomanikuks ja et hageja maksab kostjale tema osa välja rahas. Hageja loobus menetluse käigus sellest kaasomandi lõpetamise viisist. Hageja esitas taotluse, milles hageja soovis, et pärast täitekulude ja laenulepingust tulenevate kohustuste täitmist ülejäänud raha jagatakse hageja ja kostja vahel selliselt, et hageja saab sellest summast 50%, millele liidetakse kostja osa arvelt juurde asja valdamisega ja laenulepingu nr XXX täitmisega seotud kulud summas 2258 eurot 2020.a märtsi seisuga ja alates aprillist 2020.a 50% laenulepingu nr XXX täitmisega seotud kuludest kuni korteri enampakkumiseni, ja ülejäänud osa makstakse kostjale. Hageja loobus menetluse käigus sellest taotlusest. Kohus võttis loobumised vastu ja lõpetas vastavas ulatuses menetluse. Hageja ei loobunud nimetatud nõuetest / taotlustest seetõttu, et kostja oleks hageja nõude /taotluse rahuldanud, vaid seetõttu, et hageja ei pidanud nende menetlemisega jätkamist otstarbekaks. Kohus rahuldas hageja kaasomandi lõpetamise nõude korteri müümiseks avalikul enampakkumisel. Kohus rahuldas hageja taotluse kohtuotsuse täitmise korra kindlaksmääramiseks suuremas ulatuses. Hageja taotlus kohtuotsuse täitmise korra kindlaks määramiseks jäi rahuldamata üksnes avaliku enampakkumise alghinna määramise 8 osas, milles kohus rahuldas kostja taotluse. Kohus leiab sellest tulenevalt, et menetluskulud tuleb jätta TsMS § 163 lg 1 ja § 168 lg 4 alusel menetlusosaliste endi kanda. Kohus arvestab menetluskulude poolte endi kanda jätmisel otsustamisel mh ka seda, et isegi, kui jätta nende nõuete ja taotlustega, millest hageja loobus, seotud menetluskulud hageja kanda ja ülejäänud kulud kostja kanda, ei oleks menetluskulude nõuete vastastikuse tasaarvestamise järgselt pooltel teineteise vastu menetluskulude nõudeid. Kohus arvestab TsMS § 175 lg 1 järgi esindajakulude kindlaks määramisel asja õiguslikku keerukust ja mahtu. Tegemist oli kaasomandi lõpetamise vaidlusega, mis ei olnud õiguslikult keerukas. Arvestades menetlusdokumentide mahtu, ei olnud vaidlus ka mahukas. Mõlemad esindajad kordasid hilisemates menetlusdokumentides oma varasemaid seisukohti (vt nt hageja kohta I kd, tl 174 – 175 ja II kd, tl 2 – 3; kostja kohta I kd, tl 170 – 171 ja II kd, tl 6 pöördel). Istung kestis protokolli järgi 29 minutit. Arvestades poolte esindajatasude vajalikkust ja põhjendatust ning riigilõivude ja korteri hindamise kulude suurust, ei tekiks pooltel menetluskulude nõuete vastastikuse tasaarvestamise järgselt teineteise vastu menetluskulude nõudeid. /allkirjastatud digitaalselt/ Marian Miilaste kohtunik 9