Obsah (14)

§ 654§ 439§ 4§ 5§ 363§ 230§ 652§ 171§ 174§ 178§ 132§ 128§ 136§ 150

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Iris Kangur-Gontšarov, Margo Klaar ja Meeli Kaur Otsuse tegemise aeg ja koht 20. veebruar 2023, Tallinn Kohtuasja number 2-

) § 657 lg 1 p 2 alusel maakohtu otsuse osas, milles hagi rahuldamiseks kohustati kostjat andma tema valduses olevate ruumide valdus üle korteriomanikele. Selles osas teeb ringkonnakohus uue otsuse ja kohustab kostjat andma ruumide valdus üle hagejale. Ülejäänud osas jääb otsus muutmata. Apellatsioonkaebus jääb rahuldamata, sest maakohtu otsuse osalise tühistamise aluseks ei ole kaebuse väited.

§ 654

lg 2² kohaselt esitab ringkonnakohus otsuse resolutsioonis kehtiva resolutsiooni tervikliku sõnastuse. 17. Maakohus rikkus

§ 439

, mille kohaselt ei või kohus otsuses ületada nõude piire ega teha otsust nõude kohta, mida ei ole esitatud. See rikkumine on oluline ja ringkonnakohus peab maakohtu lahendi kõnealuses osas tühistama kaebuse väidetest olenemata. Hageja ei nõudnud poolte vahel

1. juuni 2020 sõlmitud lepingu alusel kostja poolt kasutatavate ruumide valduse aadressil J. Koorti 4, Tallinn andmist selle elamu korteriomanike kaasvaldusesse. Maakohus on põhjendamatult sõnastanud hageja nõude selliselt ümber.
2. novembril 2021 täpsustatud hagiavalduse resolutsioon p 1 on sõnastatud nii, et hageja palub kohustada kostjat andma hagejale üle
3. juuni 2020 poolte vahel sõlmitud üürilepingu alusel kostja poolt kasutatavate ruumide valdus aadressil J. Koorti 4, Tallinn. Menetluse kestel ei ole hageja seda nõuet muutnud. Seega ei olnud kohtul alust lahendada hageja nõuet muul viisil, kui seda oli palunud hageja. 4 2-21-15579
4. Arvestades seda, et ringkonnakohtul on õigus ja kohustus kontrollida hageja nõude korrektset õiguslikku kvalifitseerimist maakohtu poolt ka siis, kui maakohtu antud kvalifikatsiooni ei ole vaidlustatud, leiab kolleegium, et hageja esitatud nõue tuleb lahendada võlaõigusseaduse (VÕS) § 334 lg 1 alusel, mitte AÕS § 80 lg 1 alusel, nagu leidis ekslikult maakohus.
5. Maakohus tuvastas, et hageja ja kostja sõlmisid
6. juunil 2020 rendilepingu, mille alusel andis hageja kostjale kasutamiseks aadressil J. Koorti 4, Tallinn keldris asuvad ruumid pindalaga 150 m². Kolleegiumi arvates leidis maakohus ekslikult, et poolte õigussuhe on käsitatav rendisuhtena. Maakohus jättis tähelepanuta, et kuigi pooled olid
7. juunil 2020 sõlmitud lepingu sõnastanud rendilepinguna, siis käsitasid pooled ise lepingut üürilepinguna. Rendilepingu esemeks saab VÕS § 339 tähenduses olla üksnes viljakandev asi. Praegusel juhul andis hageja kostjale tasu eest kasutusse ruumid, mis ei anna vilja, ning sellise asja tasu eest kasutusse andmine vastab üürilepingu tunnustele VÕS § 271 tähenduses. VÕS § 271 kohaselt kohustub üürilepinguga üks isik (üürileandja) andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri). Seega tuvastab ringkonnakohus, et
8. juuni 2020 lepingu puhul, mille alusel hageja andis kostjale kasutamiseks aadressil J. Koorti 4, Tallinn keldris asuvad ruumid pindalaga 150 m² ja kostja kohustus tasuma hagejale selle eest tasu, on tegemist üürilepinguga (tl 6–9). Maakohus tuvastas ja pooled ei vaidle apellatsioonimenetluses selle üle, et poolte vahel sõlmitud leping oli tähtajaline ja kehtis kuni
9. maini
10. Maakohus tuvastas ja apellatsioonimenetluses pooled ei vaidle samuti selle üle, et
11. juunil 2020 sõlmitud leping on lõppenud ja kostja hagejale ruume, vaatamata hageja nõudmisele, seniajani tagastanud ei ole (tl 10–21).
12. Kolleegiumi arvates on maakohus ebaõigesti leidnud, et hageja on esitanud nõude AÕS § 80 lg 1 alusel. AÕS § 80 lg 1 kohaselt on omanikul nõudeõigus igaühe vastu, kes õigusliku aluseta tema asja valdab. Reeglina saab asja üleandja (üürileandja) tõepoolest valida kas esitada võlaõiguslik või asjaõiguslik nõue. AÕS § 80 lg-st 1 tuleneva nõude saab hageja esitada üksnes eeldusel, et üürileandja on asja omanik. Kostja on käesolevas vaidluses seadnud kahtluse alla hageja õiguse esitada korteriomanike nimel vindikatsioonihagi. Samas ei olnud hageja kohtu ette toonudki asjaolusid, millest järeldada, et hageja oleks esitanud kostja vastu asjaõigusliku nõude.

§ 4

lg 2 järgi hagimenetluses määravad pooled vaidluse eseme ja menetluse käigu ning otsustavad taotluste ja kaebuste esitamise. Hagimenetluses saab kohus võtta kaalumisel aluseks üksnes poolte esitatud asjaolud (

§ 5lg 1).

Hagi aluseks olevate faktiliste asjaolude esitamise kohustus on hagejal (

§ 363

lg 1 p 2), samuti peab hageja olema valmis neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded, tõendama (

§ 230lg 1).

1. Kuigi korteriühistu esindab seadusest tulenevalt korteriühistu kui oma korteriomanikest liikmeid nende ühiste huvide teostamisel, siis ei nähtu esitatud hagiavaldusest, et hageja esitas hagi seetõttu, et kostja rikub korteriomanike õigusi korteriomanike kaasomandis olevate ruumide ebaseadusliku valdamisega ja hageja soovib nende ruumide tagastamist korteriomanike valdusesse. Hageja esitas hageja ja kostja vahel sõlmitud lepingust tuleneva nõude. Kuna hageja ei olnud esitanud vindikatsioonihagi, siis ei ole käesoleva vaidluse lahendamisel ka tähtsust kostja väidetel selle kohta, et hagejal ei ole vindikatsioonihagi esitamise õigustki. Kolleegium peab vajalikuks selgitada, et korteriomandite kaasomandi osa eseme valitsemisega seotud õigusi ja kohustusi täidavad korteriomanikud korteriühistu kaudu vaid nendes küsimustes, mis jäävad korteriomandi- ja korteriühistuseaduse reguleerimisalasse, eestkätt siis korterelamu kaasomandi tavapärasest valitsemisest tulenevaid küsimusi (KrtS § 12 lg 1, § 34 lg-d 1 ja 2, § 35). Mõistlik on seadust tõlgendada selliselt, et korteriühistu saab eeltoodud küsimustes ühistu liikmetest korteriomanikele ühiselt kuuluvaid nõudeid kohtulikult 5 2-21-15579 maksma panna ka kolmandate isikute vastu (vt ka Riigikohtu
2. märtsi 2021 otsus nr 2-1813649, p 17).
3. Praeguses tsiviilasjas palus hageja kohustada kostjat andma hagejale üle
4. juunil 2020 sõlmitud üürilepingu alusel kostja poolt kasutatavate ruumide valdus aadressil J. Koorti 4, Tallinn. Ringkonnakohtu hinnangul saab hageja nõude alus praegusel juhul olla VÕS § 334 lg 1, mille kohaselt üürnik peab üüritud asja koos päraldistega pärast lepingu lõppemist tagastama seisundis, mis vastab asja lepingujärgsele kasutamisele.
5. VÕS § 334 lg-st 1 tuleneb üürnikupoolne asja tagastamise kohustus. Asi tuleb tagastada lepingu lõppedes. Üürileandjal tekib üüritud asja suhtes nõudeõigus sellest alates hetkest, mil üürileping enam ei kehti. Sellest hetkest alates kasutab üürnik asja ilma õigusliku aluseta. VÕS § 334 lg-st 1 tuleneva nõude puhul on tegemist lepingulise nõudega. Selle nõude eeldus on, et poolte vahel eksisteeris üürileping, mis lõppes. Erialakirjanduses on rõhutatud, et kuigi VÕS § 334 lg 1 esimene lause reguleerib ka seisundit, millisel kujul asi tagastada tuleb, siis kindlasti tuleneb esimesest lõikest ka asja tagastamise nõudeõigus kui selline (P. Varul jt (koost), Võlaõigus II. Kommenteeritud väljaanne. Tallinn: Juura 2019, § 334 komm 3.1).
6. Kuna kostjal on kohustus üürilepingu lõppemisel tagastada hagejale üüritud ruumid, kuid kostja ei ole üürilepingu lõppedes temale
7. juuni 2020 üürilepingu alusel üle antud ruume hagejale tagastanud, siis on hagejal õigus nõuda kostjalt tema kohustuse täitmist (VÕS §-d 100 ja 101 lg 1 p 1).
8. Maakohus on põhjendatult järeldanud, et kostja esitatud mõningate korteriomanike allkirjadest, mille kohaselt nemad soovivad pikendada hagejaga sõlmitud lepingut, olukorras, kus leping on juba lõppenud, ei ole võimalik järeldada, et kostjal on õigus keelduda hagejale ruumide tagastamisest (tl 86–91). Kostja on apellatsioonkaebuses esitanud uue väite, et kostja on sõlminud enamuse korteriomanikega üürilepingu samadel tingimustel samade ruumide kasutamiseks ja esitanud selle väite tõendamiseks maakohtule üürilepingu. Kostja menetlusdokumentidest ega kohtuistungi protokollist ei nähtu, et kostja oleks maakohtus sellise väite esitanud. Seetõttu ei ole põhjendatud kostja etteheide maakohtule, et maakohus jättis hindamata kostja väite uue üürilepingu sõlmimise kohta.

§ 230

lg 1 järgi peab pool hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited.

§ 5

lg 2 järgi on pooltel võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või sellele vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. 26. Apellatsioonimenetluses peab uue asjaolu esitamise lubatavust pool

§ 652lg 4 kohaselt oma kaebuses või vastuses põhjendama.

Kui pool uue asjaolu esitamise lubatavust ei põhjenda, jätab kohus selle tähelepanuta. Kuna hageja ei ole toonud apellatsioonkaebuses esile mõjuvat põhjust, miks ta ei saanud juba maakohtus tugineda asjaolule, et kostja esitatud korteriomanike allkirjadega üürilepingu pikendamise kohta oleks kostja soovinud esitada ka väite, et enamuse korteriomanikega on kostjal üürileping sõlmitud ja seda tõendada, siis ringkonnakohus kostja uue väitega ei arvesta ja see tuleb jätta tähelepanuta. Kolleegium peab vajalikuks rõhutada, et apellatsioonimenetluses ei saa algatada uut vaidlust, arendada peetud vaidlust edasi ega laiendada vaidlust edasi võrreldes sellega, mida maakohtus peeti.

1. Lähtudes eeltoodust tuleb kostjat kohustada hagejale üle andma
2. juuni 2020 poolte vahel sõlmitud üürilepingu (mida on nimetatud mitteeluruumide rendilepinguks) alusel kostja poolt kasutatavate ruumide valdus aadressil J. Koorti 4, Tallinn. 6 2-21-15579 Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
3. Maakohtu otsuse muutmata jätmise tõttu ei näe kolleegium põhjust maakohtus kantud menetluskulude jaotust muuta.
4. Apellatsioonkaebuse rahuldamata jäämisel

§ 171lg 1 alusel apellandi kanda.

jäävad apellatsioonimenetluse kulud 30. Kuna maakohus on menetluskulud rahaliselt kindlaks määranud, teeb seda

§ 174lg 3 alusel ka ringkonnakohus.

1. Hageja palus
2. jaanuari 2023 menetluskulude nimekirja kohaselt kostjalt välja mõista õigusabikulud 7,6 tunni eest summas 930 eurot. Hagejale on osutatud õigusabiteenust tunnihinnaga 120 eurot (ilma käibemaksuta). Kostja hageja menetluskuludele vastuväiteid ei esitanud. Ringkonnakohtu hinnangul on hageja esindaja ajakulu ja tunnitasumäär põhjendatud, arvestades menetlustoimingute ja -dokumentide sisu ja mahtu ning tsiviilasja keerukust. Seega mõistab ringkonnakohus kostjalt hageja kasuks välja 930 eurot.
3. Menetluskulude jaotust saab vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati. Hüvitatavate menetluskulude suurust saab vaidlustada selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude rahaline suurus kindlaks määrati (

§ 178lg 1).

33. Hagi esitamisel lähtus hageja asja hinnast 3500 eurot (

§ 132lg 4) ja tasus riigilõivu 300 eurot.

Maakohus võttis hagi menetlusse 1. detsembri 2021 määrusega ega muutnud hageja avaldatud hinda. Otsuses märkis maakohus tsiviilasja hinna 3500 eurot. Ringkonnakohus leidis, et hageja nõude õiguslikuks aluseks on VÕS § 334 lg 1.

§ 128

järgi on üürilepingu lõppemise tõttu kinnisasja või selle osa valduse väljaandmise üle peetava vaidluse korral hagihind ühe aasta kasutustasude kogusumma. Kuna lepingu järgi on ühe kuu kasutustasu 226,50 eurot, siis on aasta kasutustasu 2718 eurot (226,50 x 12). Seega on tsiviilasja õige hind 2718 eurot.

§ 136lg 4 teise lause ja § 137¹ alusel muudab ringkonnakohus asja hinda.

34. Kostja tasus apellatsioonkaebuse esitamisel riigilõivu 420 eurot, aga eelmises punktis määratud tsiviilasja hinnalt tulnuks riigilõivuseaduse § 59 lg-te 1ja 15 ning lisa 1 järgi tasuda 385 eurot. Kostjal on õigus taotleda

§ 150lg 1 p 1 ja lg 4 järgi enam tasutud riigilõivu 35 eurot tagastamist.

(allkirjastatud digitaalselt) 7