KOHTUOTSUS E E S TI V A B A R I I G I NI M E L Kohus Harju Maakohus, Tallinna kohtumaja Kohtunik Reena Nieländer Otsuse avalikult teatavaks tegemise aeg ja koht 09.12.2022, Tallinn Tsiviilasja number
§ 468
lg 1 p 4 alusel valduse rikkumise kõrvaldamiseks ja edasise rikkumise ärahoidmiseks. KOSTJA SEISUKOHT
- Kostja vaidleb hagile vastu. Kostja ei mõista, miks ei proovinud hageja kostja juhatuse liikmega eelnevalt ühendust saada ning pöördus kohe kohtusse. Kostja on valmis sõlmima kompromissi. Juhatuse liige JD tegeleb Restoplus OÜ arendamisega alates
- aasta augustikuust. Kuna tegemist on linna rendipinnaga, on kostja arvamusel, et kõik linna pinnad on seoses Covid-viirusega vabastatud üüritasu maksmisest. 3
(5)KOHTU PÕHJENDUSED
- Kohus, tutvunud poolte väidete ja asjas esitatud tõenditega, leiab, et hagi kuulub rahuldamisele. Menetluskulud jätab kohus kostja kanda.
- Pooled ei vaidle järgmiste asjaolude üle, mille kohus loeb tsiviilkohtumenetluse seadustiku (
) § 231 lg-te 2 ja 4 ning viidatud tõendite alusel tuvastatuks: • Hagejale kuulub kinnisasi aadressil Pikk 41/2, Tallinn (reaalosa M4) (tl 4). • Hageja ja kostja vahel oli sõlmitud 03.09.2020 äriruumi üürileping nr 12-1/268, (tl 5), mille alusel oli osaühingul õigus kasutada Pikk tn 41/2
- korrusel asuvat äriruumi M4 üldpinnaga 73,3 m
- • Hageja ütles üürilepingu 04.11.2021 avaldusega erakorraliselt üles (tl 8) ning palus vabastada äriruumi hiljemalt 30.11.2021, mille määras ka üürilepingu lõppemise päevaks.
- Hageja nõuab kostjalt üürilepingu esemeks oleva äriruumi vabastamist ja selle valduse üleandmist. AÕS § 80 lg 1 sätestab, et omanikul on nõudeõigus igaühe vastu, kes tema asja õigusliku aluseta valdab. Sätte kohaldamise eeldusena tuleb kohtul tuvastada, et hageja on kinnisasja omanik ning kostja valdab üürilepingu eset ilma õigusliku aluseta. Kohus on eespool tuvastanud, et hageja on üürilepingu esemeks olnud äriruumi omanik. Kostja pole väitnud, et ta oleks kinnisasja valduse hagejale tagastanud, vaid vastuses väljendab ta soovi äripinna kasutamist jätkata. Seega eeldab kohus, et kostja valdab üürilepingu eset endiselt.
- Kohus on seisukohal, et hageja on pooltevahelise üürilepingu kehtivalt üles öelnud. Pooltevahelisele 03.09.2020 lepingule kohalduvad lepingu p 16 kohaselt Tallinna linnavalitsuse 13.08.2003 määrusega nr 73 kinnitatud „Äriruumi üürilepingu tingimused“ (tingimused). Tingimuste punkt 21.1.8 sätestab, et üürileandjal on õigus leping erakorraliselt üles öelda, kui üürnik on viivituses kahel üksteisele järgneval maksetähtpäeval tasumisele kuuluva üüri, kõrvalkulude või nende olulise osa maksmisega. Tingimuste p 21.3 kohaselt ei pea üürileandja p-s 21.1 nimetatud alusel lepingut üles öeldes sellest üürnikule ette teatama. Kohus selgitab, et kuigi võlaõigusseaduse § 316 lg 3 sätestab üürileandjale kohustuse anda enne üürilepingu erakorralist ülesütlemist võlgnevuse tasumiseks täiendav tähtaeg, võivad pooled lepinguvabaduse põhimõttest tulenevalt leppida kokku teistsugustes tingimustes (kui tegemist pole eluruumi üürilepinguga). Hageja teatas üürilepingu erakorralisest ülesütlemisest kostjale 04.11.2021 avaldusega, milles tugines sellele, et kostja võlgneb üüri kolme kuu summas, seega oli tingimuste p 21.1.8 täidetud.
- Kuna hageja ütles üürilepingu alates 30.11.2021 kehtivalt üles, puudub kostjal õiguslik alus hagejale kuuluva kinnisasja valdamiseks. Kuna täidetud on AÕS § 80 lg 1 eeldused, rahuldab kohus hageja nõude kohustada Restoplus OÜ-d vabastama ja üle andma Tallinnas Pikk tn 41/2
- korrusel asuva äriruumi M4 valduse Tallinna linnale kohtuotsuse jõustumise päevale järgneval päeval. Nimetatud äriruumi mittevabastamisel tõsta Restoplus OÜ vaidlusalusest äriruumist koos kõigi äriruumis asuvate isikute ja varaga välja.
- Hageja taotleb ka üürivõla ja kõrvalkulude võla väljamõistmist kostjalt. VÕS § 101 lg 1 p 1 sätestab, et kui võlgnik on kohustust rikkunud, võib võlausaldaja nõuda kohustuse täitmist. Kostjal oli üürilepingu p-st 10 ja tingimuste p-st 9.1 tulenev kohustus tasuda igal kuul üüri vastavalt üürileandja poolt esitatud arvetele 370 eurot kuus, millele lisanduvad äriruumi kasutamisega seotud kõrvalkulud. Üürilepingu p 15 kohaselt 4
(5)suureneb üür üks kord aastas tarbijahinnaindeksi muutuse alusel. Üür tõusis alates septembrist 2021 tarbijahinnaindeksi alusel 388,36 euroni kuus. Hageja esitatud nõude arvestuse kohaselt on üürivõlgnevus perioodi 01.08.2021–30.11.2021 eest 1535,08 eurot. Hageja nõuet kinnitavad esitatud arved (tl 11; 13-15). Kostja pole võlgnevuse suurusele ja arvestusele vastuväiteid esitanud. Kostja ainus sisuline vastuväide võlgnevusele on, et tema arusaama järgi olid linna üüripinnad seoses Covid-viirusega üüritasust vabastatud. Kostja pole oma väidet sisulisemalt põhjendanud ega tõendanud, samuti pole tegemist üldteada asjaoluga, mistõttu ei saa kohus kostja vastuväitega asja lahendamisel arvestada. Seega rahuldab kohus hageja nõude üürivõla väljamõistmiseks perioodi 01.08.2021 kuni 30.11.2021 eest summas 1535,08 eurot. 17. Hageja taotleb ka kõrvalkulude võlgnevuse väljamõistmist perioodi juuli 2021– oktoober 2021 eest summas 745,94 eurot. Hageja ja kostja vahel sõlmitud äriruumi üürilepingu nr 12-1/268 p 10 kohaselt kohustub üürnik lisaks üürile tasuma kõik äriruumide kasutamisega seotud kõrvalkulud, sh haldus- ja hoolduskulud, erakorralised heakorra- ja ohutustööd, kindlustus ja remondifond, ning üüritava äriruumi eest tasumisele kuuluvad kohalikud ja riiklikud maksud. Kõrvalkulud tasus hageja ning esitas nende eest nõude kostjale. Kostja pole ka kõrvalkulude võlgnevuse arvestusele ja suurusele sisulisi vastuväiteid esitanud. Hageja arvestust toetavad tõendina esitatud arved (tl 11; 13-15). Kohus mõistab kostjalt VÕS § 101 lg 1 p 1 alusel kostjalt välja kõrvalkulud perioodi juuli 2021 - oktoober 2021 eest summas 745,94 eurot. 18.
§ 468
lg 1 p 4 sätestab, et kohus tunnistab omal algatusel viivitamata täidetavaks valduse rikkumise kõrvaldamiseks tehtud otsuse. Kohus ei tunnista otsust käesoleval juhul viivitamata täidetavaks, sest see oleks vastuolus hageja taotlusega kohustada kostjat vabastama ja üle andma lepingueseme valdus kohtuotsuse jõustumisele järgmisel päeval. Kui kohtuotsuse jõustumisele järgmisel päeval kostja valdust ei vabasta ja üle ei anna, on kostjal õigus täitemenetluse seadustiku § 180 lg 1 alusel nõuda otsuse täitmist täitemenetluse seadustikus ettenähtud korras. Menetluskulude jaotus 19.
§ 162lg 1 sätestab, et menetluskulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti.
Hagi rahuldamise tõttu tuleb menetluskulud jätta kostja kanda. 20.
§ 174
lg 1 kohaselt määrab menetluskulude rahalise suuruse menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas, millega seoses kulud tekkisid.
§ 174
lg 2 kohaselt määrab maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, kui menetluskulude kindlaksmääramine ei takista kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse tegemist. 21. Hageja menetluskuluks on üksnes hagi esitamisel tasutud riigilõiv 450 eurot, mille kohus mõistab kostjalt hageja kasuks välja. Kostjal tuleb VÕS § 177 lg 4 alusel tasuda väljamõistetud menetluskuludelt viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses alates käesoleva lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni. / allkirjastatud digitaalselt / Reena Nieländer Kohtunik 5
(5)