Obsah (15)

§ 657§ 652§ 238§ 329§ 331§ 633§ 651§ 232§ 654§ 230§ 162§ 171§ 174§ 177§ 178

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Margo Klaar, Imbi Sidok-Toomsalu, Ele Liiv Otsuse tegemise aeg ja koht 23.02.2023, Tallinn Kohtuasja number 2-20-12220 Koht

§ 657lg 1 p 1 järgi tuleb maakohtu otsus jätta muutmata.

7 2-20-12220 39.

§ 652

lg-test 3 ja 4 lähtuvalt saab apellatsioonimenetluses esitada uusi tõendeid vaid erandlikel asjaoludel.

§ 652

lg 3 p 2 kohaselt tuvastab ringkonnakohus esimese astme kohtu otsuses tuvastamata asjaolusid ja hindab kohtuotsuses hindamata tõendeid üksnes juhul, kui asjaolu või tõendit ei saanud varem esitada kohtu poolt menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu või muul mõjuval põhjusel, muu hulgas põhjusel, et asjaolu või tõend tekkis või sai poolele teatavaks või kättesaadavaks pärast asja lahendamist esimese astme kohtus. Tulenevalt

§ 652lg-st 4 peab pool uue asjaolu ja tõendi esitamise lubatavust põhjendama.

Ilma tõendi esitaja poolt seadusekohaste põhjendusteta esitatud uute tõendite vastuvõtmine eeldab

§ 652

lg 4 järgi teise menetlusosalise nõusolekut.

§ 238lg 1 järgi võtab kohus vastu ainult asjakohaseid tõendeid.

1. Koos apellatsioonkaebusega on hagejad esitanud Roofing OÜ 06.12.2021 hinnapakkumise. Kostja uue tõendi esitamisega nõus ei ole. Hagejad uue tõendi lubatavust põhjendanud ei ole ega selgitanud, miks ei olnud võimalik esitada tõendit kulude kohta maakohtu menetluses, mistõttu jätab ringkonnakohus tõendi tähelepanuta ning keeldub seda vastu võtmast.
2. 17.01.2023 esitasid hagejad taotluse termopiltide, mis on tehtud 20.01.2021 ja mis tõendavad põrandakonstruktsiooni soojustuse puudulikkust, vastuvõtmiseks. Hagejad selgitavad, et maakohus tõenditega ei arvestanud, kuna hagejad esitasid need hilinenult. Hagejad väitsid ringkonnakohtule esitatud taotluses, et nad sõltusid piltide kättesaamisel kaamera omanikust. Kostja vaidles tõendite vastuvõtmisele vastu. Samad pildid on hagejad esitanud 04.10.2021 maakohtule (II kd, tl 20-29). 05.01.2021 toimunud istungil põhjendasid nad piltide esitamist pärast kohtu määratud tähtaega sellega, et pildid läksid kaduma, kuid lõpuks leiti pildid telefonist. Maakohus keeldus tõendite vastuvõtmisest (II kd, tl 31). Ringkonnakohus leiab, et maakohus ei ole tõendite vastuvõtmisest keeldumisel rikkunud menetlusõiguse norme. Maakohus määras tõendite esitamise tähtajaks 12.07.2021 ja hagejate põhjendusest ei saa järeldada, et neil oleks olnud mõjuv põhjus esitada tõendeid pärast määratud tähtaega.

§ 329

lg 2 järgi pidid hagejad esitama tõendid viisil, mis oleks taganud nende edastamise kostjale vähemalt seitse päeva enne eelistungit, kuid hagejad esitasid tõendid kohtule päev enne eelistungi toimumist. 05.10.2021 vaatas maakohus asja eelistungi jätkuna kohtuistungil läbi, mistõttu oleks tõendite vastuvõtmine põhjustanud asja lahendamise viibimist (

§ 331

lg 1).

§ 633

lg 4 järgi tuleb tõendid, mille vastuvõtmist taotletakse, esitada koos apellatsioonkaebusega ja pärast apellatsioonitähtaega enam tõendeid, mis olid olemas maakohtu menetluse ja apellatsioonkaebuses esitamise ajal, esitada ei saa. Eeltoodut arvestades keeldub ringkonnakohus 17.01.2023 esitatud tõendite vastuvõtmisest. 42.

§ 651

lg 1 järgi kontrollib ringkonnakohus maakohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud ehk osas, milles maakohus jättis rahuldamata hagejate nõude kahjuhüvitise 7364,30 euro saamiseks. Hagejad vaidlustasid maakohtu otsuse osas, milles jäeti rahuldamata varjatud puuduse, milleks oli tuuletõkkeplaadi ja laudvooderduse aluse puitliistu puudumine ning tuuletõkke (aurutõkke) lohakas paigaldamine, mis väidatavalt kahjustas hoone soojapidavust, kõrvaldamise maksumus. Samuti on vaidlustatud menetluskulude jaotus. Maakohtu otsus on jõustunud osas, millega jäeti rahuldamata hagejate nõue kahju hüvitise 9865,70 euro saamiseks. 43.

§ 652

lg 1 p 1 järgi võtab ringkonnakohus apellatsioonkaebuse läbivaatamisel aluseks esimese astme kohtu poolt tuvastatud faktilised asjaolud niivõrd, kui puuduvad kahtlused vastavate faktiliste asjaolude tõendamise menetluse või protokolli õiguspärasuse või ebapiisava ulatuse kohta ja ringkonnakohus ei pea nimetatud asjaolude uut tuvastamist vajalikuks. Ringkonnakohtu arvates ei ole maakohus vaidluse lahendamiseks oluliste faktiliste asjaolude 8 2-20-12220 tuvastamisel menetlusõiguse norme rikkunud. Maakohus on läbiviinud nõuetekohase eelmenetluse ja arutanud pooltega piisavas mahus nii tõendamiskoormust kui õiguse kohaldamisega seonduvat. Samuti on maakohus õigesti

§ 232lg 1 järgi hinnanud tõendeid igakülgselt, täielikult ja objektiivselt.

Kolleegium nõustub maakohtu otsuse põhjendustega ja järgib neid, mistõttu neid käesolevas otsuses

§ 654lg 6 järgi ei korrata.

Hagejad on apellatsioonkaebuses korranud maakohtus esitatud väiteid ja vastuväiteid, mida maakohus on vaidlustatud otsuses põhjalikult käsitanud.

1. Pooled ei vaielnud maakohtus selle üle, et hagejad ostsid kostjalt 16.04.2020 kinnistu XXX XXX hinnaga 135 000 eurot ja kinnistu valdus anti üle 01.05.
2. Müüdud kinnistul asub elamu ja garaaž. Hoonetele on antud kasutusluba. Müügilepingu p-s 2.1.4 kinnitas müüja, et lepingu esemel ei ole mingeid müüjale teadaolevaid varjatud puudusi, millest müüja ei ole ostjale teatanud või mida ostja ei saanud märgata ülevaatuse teostamisel. Lepingus teavitas müüja ostjaid, et elamu seinte soojustuse paksus ei vasta tänapäevastele tavapärastele nõuetele ja on tõenäoliselt 10-15 cm ning õhk-õhk soojuspump on vana ja võib vajada väljavahetamist. Hagejad teavitasid kostjat hoonete puudustest 11.05.
4. Hagejate väitel ilmnes müüdud kinnistul asuval elamul mitmeid puudusi, kusjuures osa neist oli varjatud. Hagejad ei eitanud, et elamu puudulikust soojapidavusest ebapiisava soojustusvillakihi tõttu oli neid enne müügilepingu sõlmimist teavitatud, kuid puudused olid ulatuslikumad, kui kostja väitis. Lisaks ei vastanud hooned projektile. Hagejad on apellatsioonkaebuses ette heitnud üksnes seda, et elamu välisseinas puudus projektile vastav tuuletõkkeplaat ja puitliistud ning aurutõke ei olnud õigesti paigaldatud, mistõttu ei ole hoone soojapidav. Hagejate arvates on puudus selline, mis ei ole omane keskmise kvaliteediga eluruumile.
5. VÕS § 217 lg 1 järgi peab ostjale üleantav asi vastama lepingutingimustele muu hulgas kvaliteedi osas. VÕS §-de 100, 101 ja 218 lg 1 järgi on asja lepingutingimustele mittevastavus aluseks müüja võimalikule vastutusele. Seega on asja lahendamisel esmalt oluline küsimus, kas kostja müüjana on rikkunud pooltevahelist müügilepingut, andes üle hagejatele lepingutingimustele mittevastava asja. VÕS § 217 lg 2 p 1 järgi ei vasta asi muu hulgas lepingutingimustele, kui sellel ei ole kokkulepitud omadusi. VÕS § 217 lg 2 p 2 järgi ei vasta müüdud asi lepingutingimustele lisaks ka siis, kui asi ei sobi otstarbeks, milleks ostja seda vajab või milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse.
6. Müügieseme vastavust lepingutingimustele hinnatakse lepingu enese ning VÕS §-de 77 ja 217 alusel. Et otsustada selle üle, kas kostjad on müügilepingut rikkunud, tuleb esmalt tuvastada, millistele tingimustele pidi müügilepingu esemeks olev kinnisasi vastama (Riigikohtu 22.11.2017 otsus tsiviilasjas nr 2-15-18582, p 12). Kui kasutatud asja müügileping ei sisaldanud kokkulepet asja kvaliteedi kohta, peab asi VÕS § 217 lg 1 ja § 77 lg 1 järgi vastama tavapärastele kasutatud asja nõuetele ehk keskmisele kvaliteedile (Riigikohtu 15.11.2017 otsus tsiviilasjas nr 2-15-18987, p 13). Kui elamiseks mõeldud lepinguese ei vasta elementaarsetele elamistingimustele, on tegemist eelduslikult lepingueseme puudusega VÕS § 217 lg 2 p 2 järgi ning müüja saab oma vastutuse selle eest välistada üldjuhul üksnes siis, kui ta on puuduse enne müügilepingu sõlmimist ostjale avaldanud. Kohtupraktikas on elementaarsete elamistingimuste hulka (millele eluruum peaks vastama) loetud mh ka normaalset temperatuuri. Märgitu kehtib üldjoontes ka kasutatud eluruumi ostmisel, kuigi viimaselt ei saa eeldada uuega samaväärset kvaliteeti. Kui ostetud eluruum elementaarsetele tingimustele ei vasta, tuleb seda pidada lepingueseme mittevastavuseks lepingutingimustele, kui pooled ei ole lepingueseme omadusi detailselt kokku leppinud või on eraldi kokku leppinud, 9 2-20-12220 et eluruum ei pea mõnele elementaarsele elutingimusele vastama (Riigikohtu 19.11.2012 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-129-12, p d 23 ja 26). Kui asi ei ole selle ostjale üleandmise hetkel eesmärgipäraselt kasutatav, toob see VÕS § 217 lg 2 p 2 alusel kaasa asja lepingutingimustele mittevastavuse isegi juhul, kui asja puudused on asja vanust ning sellest tingitud seisundit arvestades tavalised. Sel juhul on asi lepingutingimustele mittevastav hoolimata sellest, et asi on keskmise kvaliteediga VÕS § 77 lg 1 tähenduses (Võlaõigusseaduse kommenteeritud väljaanne II, 2019, § 217, lk 91 ning seal viidatud kohtupraktika).
7. Kuna müügilepingu esemeks oli kinnistu, millel asus elamu, pidi see VÕS § 217 lg 2 p 2 järgi sobima igapäevaseks elamiseks ning olema VÕS § 77 lg 1 teise lause järgi vähemalt keskmise kvaliteediga. Müügilepingu rikkumist pidid tõendama

§ 230lg 1 järgi hagejad.

1. Järgnevalt vastab ringkonnakohus apellatsioonkaebuse väidetele.
2. Apellatsioonimenetluses vaidlevad pooled selle üle, kas müüdud elamu vastas keskmisele kvaliteedile vaatamata sellele, et välisseintes puudub projektijärgne tuuletõkkeplaat ja liist ning kas selle tõttu ei pea elamu sooja. Vaidlust ei ole, et seinakonstruktsiooni oli paigaldatud tuule tõkestamiseks bituumenpaber.
3. Ringkonnakohus leiab, et elamu lepingule mittevastavuseks ei saa lugeda välisseinas projektijärgse tuuletõkkeplaadi ja liistu puudumist, vaid puuduseks saaks olla see, kui elamu ei pea vajalikul määral sooja ja seal pole võimalik seetõttu aastaringselt elada. Määrava tähtsusega ei ole see, kas hooned vastavad projektile, kuna selles ei ole lepingus kokku lepitud. Kostja on esile toonud, et projekt koostati pärast hoone valmimist selleks, et hooned seadustada. Projekti sissejuhatuses on märgitud, et projekt on koostatud olemasolevate hoonete seadustamiseks (I kd, tl 78 pöördel). Lepingus on hagejad kinnitanud, et nad on üle vaadanud kostja poolt esitatud dokumentatsiooni, ja tunnistaja W ütluste järgi anti dokumentatsioon hagejatele jaanuaris 2020 (II kd, tl 35). Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et esitatud tõenditest ei saa järeldada, et maja soojapidavus oleks selline, mis välistaks selle aastaringse kasutamise ja elamu ei vastaks keskmisele kvaliteedile. Tunnistaja EP kui ehitusala asjatundja on selgitanud, et võib esineda elamu seinakonstruktsioonist läbipuhumist ja küttekulud võivad olla suuremad, aga kas sellised asjaolud ka tegelikult esinevad, tõendatud ei ole. EP ütlustest ei nähtu, et hooneid ei oleks võimalik aastaringselt sihtotstarbeliselt kasutada. Tunnistaja F ütlustest tuleneb, et kostja on elanud müüdud kinnistul paiknevas elamus aastaringselt, tunnistaja on seal viibinud külmal perioodil ja elamu ei olnud külm.
4. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga ka selles, et hagejad olid teadlikud, et elamul võivad olla probleemid soojapidavusega. Lepingu p-s 2.1.
5. oli kokku lepitud küll ainult selles, et seina soojustuse paksus ei vasta tänapäevastele nõuetele, kuid ka see viitab võimalikule vähesele soojapidavusele. Tunnistaja Q, kes vahendas maaklerina müügitehingut, ütlustest tuleneb, et enne tehingu sõlmimist tutvusid hagejad hoonetega ja tunnistaja viitas soojustuskihi vähesusele (II kd, tl 36). Soojustuse paksus mõjutab hoone soojapidavust, mistõttu pidid hagejad aru saama, et elamu soojapidavusega võib olla probleeme ja see ei vasta tänapäevastele nõuetele. Ringkonnakohus möönab, et elamul ei olnud projektikohast tuuletõkkeplaati, kuid kasutatud oli bituumenpaberit. EP selgitas, et bituumenpaberit kasutatakse tuuletõkkena, kuid selle omadused ei vasta projektikohasele 12 mm-sele tuuletõkkeplaadile. EP ütlustest ei tulene, et bituumenpaber ei ole seinakonstruktsioonis tuule tõkestamiseks kohane ehitusmaterjal, kuid ta selgitas, et tänapäeval seda enamuses majades enam ei kasutata. EP on toonud veana esile selle, et bituumenpaber on jäetud teipimata, mis võib põhjustada teatud tuulesuuna korral konstruktsioonist läbipuhumise, mis mõjutab küttekulu (II kd, tl 33-35). Ringkonnakohus 10 2-20-12220 nõustub maakohtu järeldusega, et elamul tuuletõkkena bituumenpaberi kasutamist projektijärgse tuuletõkkeplaadi asemel ei saa lugeda elamu oluliseks puuduseks ega mittevastavuseks lepingule. Hagejad ei ole esile toonud ega tõendanud, et bituumenpaberi kasutamise tõttu on elamus külmasillad ja elamu konstruktsiooni soojapidavus takistab hoone kasutamist aastaringselt elamiseks. EP ütlustest tuleneb, et bituumenpaberi ebaõige paigutamine võib põhjustada külmasildade tekkimist, kuid kas külmasillad ka tegelikkuses eksisteerivad, on tõendamata. Ringkonnakohtu arvates ei saa üle kümne aasta vana elamu puhul eeldada, et see on ehitatud kvaliteediga, mis on tavapärane praegusel ajal.
6. Eeltoodut kokku võttes leiab ringkonnakohus, et maakohus on õigesti leidnud, et müüdud hooned vastasid VÕS § 217 lg 2 p 2 mõttes (koosmõjus § 77 lg-ga 1) müügilepingule. Probleem soojapidavusega ei olnud varjatud puudus ja hagejatele oli see teatavaks tehtud, mistõttu ei vastuta kostja VÕS § 218 lg 4 järgi selle eest. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
7. Maakohus on õigesti seoses hagi rahuldamata jätmisega menetluskulud jätnud

§ 162lg 1 järgi solidaarselt hagejate kanda.

Seoses apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmisega tuleb

§ 171

lg 1 järgi jätta apellatsiooniastme menetluskulud hagejate (apellantide) kanda solidaarselt. 55. Kuna maakohus ei määranud vaidlustatud otsuses kindlaks menetluskulude rahalist suurust, siis ei tee seda ka ringkonnakohus (

§ 174lg 4 teine lause).

Menetluskulude rahalise suuruse määrab kindlaks maakohus mõistliku aja jooksul pärast menetlust lõpetava lahendi jõustumist (

§ 177lg 2).

56.

§ 178

lg 1 järgi saab menetluskulude jaotust vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati. (allkirjastatud digitaalselt) 11