Obsah (6)

§ 1§ 4§ 38§ 9§ 39§ 3

KOHTUMÄÄRUS Kohus Tartu Ringkonnakohus Kohtukoosseis Margit Vutt, Indrek Parrest, Triin Uusen-Nacke Määruse tegemise koht ja aeg Tartu, 13. veebruar 2023 Tsiviilasja number 2-23-1355 Tsiviilasi Tõnu T

) § 6 lg 3 kohaselt kantakse korteriomandi registriosa esimesse jakku mh eriomandi eseme otstarve (eluruum või mitteeluruum).

§ 1

lg 1 esimene lause sätestab, et korteriomand on eriomand hoone reaalosa üle, mis on ühendatud mõttelise osaga kinnisasja kaasomandist, mille juurde eriomand kuulub.

§ 4

lg 1 kohaselt on eriomandi ese ruumiliselt piiritletud eluruum või mitteeluruum ning selle juurde kuuluvad hooneosad.

§ 38

lg 1 sätestab, et ehitusliku või muu kaasomandi eseme korrahoiuks vajalikust muudatusest suurema ümberkorralduse tegemist ei saa otsustada tavapärase valitsemise raames, vaid selleks on vaja korteriomanike kokkulepet.

§ 38

kohaldamisel tuleb arvestada ka

§-ga 39, mille järgi kaasomandi eseme ajakohastamiseks, sh energiatõhususe suurendamiseks, selliste vajalike muudatuste tegemise, millega ei muudeta eriomandi eseme otstarvet ega kahjustata muul viil ülemäära ühegi korteriomaniku õigustatud huve, võib otsustada

§ 9lg-s 3 sätestatud häälteenamusega.

2 Maakohus leidis, et eelviidatud sätetest tuleneb ühemõtteliselt, et toimingud, millega muudetakse eriomandi eseme otstarvet, vajavad kõigi korteriomanike kokkulepet

§ 9ja § 13 tähenduses.

Maakohus oli seisukohal, et korteriomandi sihtotstarbe muutmisel ei saa tugineda üksnes ehitisregistris toodud andmetele.

1. Kuivõrd kandemääruses antud tähtaja jooksul ei esitatud kinnistusosakonnale korteriomandi registriosa numbriga XXXXXXXX sihtotstarbe muutmiseks kõigi korteriomanike notariaalselt tõestatud kokkulepet ja ei tasutud riigilõivu, jättis kohtunikuabi
2. jaanuari 2023 kandemäärusega nr 7192023 kinnistamisavalduse rahuldamata. MÄÄRUSKAEBUS
3. Avaldajad esitasid määruskaebuse, millega paluvad tühistada Tartu Maakohtu kinnistusosakonna
4. jaanuari 2023 kandemääruse nr 7192023 ja teha uus määrus, millega rahuldada kinnistamisavaldus ja muuta kinnistusregistriosa nr XXXXXXXX esimeses jaos eriomandi sihtotstarbeks eluruum. Määruskaebuse kohaselt ei ole eriomandi eseme sihtotstarbe ehitisregistri andmetega vastavusse viimiseks kinnistusosakonnal alust nõuda kõigi korteriomanike notariaalselt tõestatud kokkulepet, sest tegemist ei ole muudatusega, mis võiks kahjustada teiste korteriomanike õigusi. Avaldajad märgivad, et kinnistusosakond käsitles teisi korteriomanikke puudutatud isikutena kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 34¹ lg 1 järgi, kuid sama paragrahvi
5. lõige ei sätesta teisi korteriomanikke puudutatud isikutena korteriomandi sihtotstarbe muutmisel. Kuna eriomandi eset on võimalik eraldi kasutada, ei saa eriomandi eseme sihtotstarbe muutmine kahjustada teiste korteriomanike õigusi, kui seejuures ei ületata omandi tavakasutusest tekkivaid mõjusid. Korteriomanikul on õigus oma korteriomandit kasutada endale sobival eesmärgil tavakasutuse piires. Eluruumina kasutamise sihtotstarve vastab korterelamu puhul tavakasutusele. Avaldajad on seisukohal, et

§ 38

ja § 39 ei sätesta eriomandi eseme sihtotstarbe muutmisega seotud küsimusi.

§ 39

reguleerib kaasomandi eseme ajakohastamist ja kui see tooks kaasa korteriomandi eriomandi eseme otstarbe muutmise või kahjustab ülemääraselt mõne korteriomaniku õigustatud huve, on vajalik vastavate korteriomanike notariaalselt tõestatud nõusolek. Kandemääruses on tehtud ekslik järeldus, et

§ 38

ja § 39 koostoimest tulenevalt vajavad toimingud, millega muudetakse eriomandi eseme otstarvet, kõigi korteriomanike kokkulepet

§ 9ja § 13 tähenduses.

Kõigi korteriomanike notariaalselt tõestatud kokkuleppe nõudmine on avaldajate arvates ebamõistlikult koormav. Kuivõrd seadus ei sätesta vaidlusalusel juhul nõusolekute andmise vajadust, ei ole alust nende esitamist nõuda. RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

1. Ringkonnakohus leiab, et määruskaebus tuleb jätta rahuldamata ja kinnistusosakonna kohtunikuabi
2. jaanuari 2023 kandemääruse nr 7192023 resolutsioon muutmata arvestades käesolevas määruses toodud põhjendusi (tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 659 ja § 657 lg 1 p 2¹). 3
3. Ringkonnakohtu hinnangul on kinnistusosakonna kohtunikuabi jätnud kinnistamisavalduses sisalduva kandetaotluse õiguspäraselt rahuldamata. Kandetaotluse järgi soovivad avaldajad muuta korteriomandi sihtotstarvet ning kanda kinnitusraamatusse sihtotstarbena eluruum. Kinnistusraamatust nähtuvalt on avaldajad korteriomandi, mille reaalosa hulka kuulub mitteeluruum 15 asukohaga XXXXXXXX // XXXXXXXX // XXXXXXXX, omanikud. Korteriomand koosneb 2257/33679 mõttelisest osas kinnistust, kaasomandi teostamine on kitsendatud korteriomandite nr XXXXXXXX – XXXXXXXX koosseisu kuuluvate reaalosadega soetud õigustega. Muus osas on korteriomandi ese ja sisu määratud 27.03.2003 asjaõiguslepinguga.
4. Avaldajate seisukoha järgi ei ole eriomandi eseme sihtotstarbe muutmine toiming, mis vajaks teiste korteriomanike kokkulepet

§ 38ja § 39 tähenduses.

Ringkonnakohtu hinnangul võib kaasomandi eseme ajakohastamisel olla mõju teistele korteriomanikele. Mitteeluruumist eluruumiks muutmine võib kaasa tuua näiteks tehnosüsteemide ümberehituse, mis omakorda tähendab olulist muudatust ja mõju kõigile korteriomanikele.

§ 39

kohaselt võib teatud toiminguid kaasomandi eseme ajakohastamisel teha häälteenamusega, kuid sättest tuleneb üheselt, et häälteenamusega ei või otsustada eriomandi eseme otstarbe muutmist. Kokkuleppe nõue tuleneb ka

§ 38lg-st 1.

Ringkonnakohus nõustub kohtunikuabiga, et eriomandi sihtotstarbe muutmise korral on tegemist kaasomandi eseme korrashoiuks vajalikust muudatusest suurema ümberkorralduse tegemisega ning selleks on vaja kõigi korteriomanike kokkulepet. 8. Ringkonnakohus selgitab, et eriomandi eseme sihtotstarbe muutmine on eriomandi kokkuleppe muudatus, kuna eriomandi sihtotstarve on eriomandi kokkuleppe sisu osa tulenevalt

§ 3lg-st 1.

Nimetatud sätte kohaselt võivad kinnisasja kaasomanikud kokku leppida selles, et igal kaasomanikul tekib eriomand eluruumile või mitteeluruumile kinnisasjal olevas või sellele ehitatavas hoones. Kokkulepe peab vastavalt

§ 3

lg-le 3 olema notariaalselt tõestatud.

§ 1

lg 3 sätestab, et käesolevas seaduses reguleerimata küsimustes kohaldatakse korteriomandile muudes seadustes kinnisomandi kohta sätestatut. Asjaõigusseaduse § 74 lg 1 järgi võib asja või selle majanduslikku otstarvet muuta ainult kõigi kaasomanike kokkuleppel. Kuivõrd korteriomandi nr 15 (registriosa number XXXXXXXX) koosseisus on mitteeluruum, siis on sihtotstarbe muutmiseks vaja sõlmida kõigi korteriomanike vahel vorminõuetele vastav kokkuleppe muudatus. 9. Arvestades

§-s 39 sätestatut ning asjaolu, et eriomandi sihtotstarve on eriomandi kokkuleppe osa (

§ 3

lg 1) on ringkonnakohtu hinnangul eriomandi eseme kasutusotstarbe muutmine toiming, mille tegemiseks on vajalik kõigi korteriomanike kokkulepe. Eriomandi kokkuleppe muutmise kohta kehtivad samad nõuded nagu eriomandi loomisele, st kokkulepe peab olema notariaalselt tõestatud vormis. 4

1. Avaldaja on määruskaebuses märkinud, et kinnistusosakond on käsitlenud teisi korteriomanikke puudutatud isikutena KRS § 34¹ lg 1 tähenduses, kuid seadus ei sätesta sihtotstarbe muutmisel nõusolekute esitamise vajadust. Ringkonnakohus leiab, et nõusolekutele viitamine on asjakohatu, kuna maakohus ei ole kohustanud avaldajaid esitama teiste korteriomanike kui puudutatud isikute nõusolekuid.
2. Kuna määruskaebus jääb rahuldamata, siis jäävad kaebuse esitamisest tingitud menetluskulud TsMS § 171 lg 1 alusel avaldajate kanda. Asja materjalidest ei nähtu hüvitatavaid menetluskulusid. (allkirjastatud digitaalselt) (allkirjastatud digitaalselt) (allkirjastatud digitaalselt) Margit Vutt Indrek Parrest Triin Uusen-Nacke 5