Obsah (10)

§ 162§ 174§ 657§ 654§ 652§ 5§ 230§ 173§ 171§ 177

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Ulvi Loonurm, Krista Kirspuu, Mati Maksing Otsuse tegemise aeg ja koht 28.02.2023, Tallinn Tsiviilasja number 2-22-2515 Tsi

§ 162

lg 1 alusel hageja kanda.

§ 174lg 2 kohaselt määras kohus menetluskulud rahaliselt kindlaks.

Kohus rahuldas kostja menetluskulude taotluse osaliselt ja mõistis hagejalt välja 720 eurot. Kohus pidades tunnitasu 100 eurot mõistlikuks, kuid vähendas õigustoiminguteks kulunud aega 10,7 tunnilt 7,2 tunnile. Apellatsioonkaebus

1. Hageja palus maakohtu otsuse tühistada ja teha uue otsuse, millega kohustada kostjat andma hagejale üle Paekaare 1b parkimiskoha nr 8 valdus ja jätta menetluskulud kostja kanda.
2. Kohus ei ole mõjuva põhjuse olemasolu hindamisel kaalunud mõlema poole huve ega järginud otsuse põhjendamise kohustust. Maakohus ei käsitlenud küsimust, kui intensiivselt 4 riivab lepingu ennetähtaegne lõpetamine hageja õigusi ja huve. Kohus on ainult konstateerinud, et kostjal on huvi leping erakorraliselt lõpetada, kuid analüüsimata on kostja huvi olulisus ja mõjusus. Seega on kohus rikkunud poolte huvide kaalumise ning otsuse põhjendamise kohustust ning seetõttu ei ole võimalik aru saada, millistel kaalutlustel on jõutud järeldusele, et lepingu lõpetamiseks vajalik oluline põhjus on olemas ja piisav. Lepingu erakorraliseks lõpetamiseks puudus oluline põhjus. Ülekaalukaks mõjuvaks põhjuseks ei ole üksnes soov parkimist teisiti korraldada, et välistada parkimiskohtade allüürile andmine ning seeläbi tulu teenimine. Üürilepingu lõpetamine on hagejale väga suure negatiivse mõjuga ja ta jääb olulises osas ilma sellest, mida tal oli õigus lepingu alusel saada. Parkimiskoha pidev kasutamine ei olnud hageja kohustuseks ja selline tingimus oleks ebamõistlik. Hageja huvid jätkata lepingut on seaduse alusel rohkem kaitstud, sest ta eeldas, et leping kehtib kuni korralise lõppemiseni 26.03.
3. Tegemist on kahe poole vahel sõlmitud lepinguga ja mõjuvaks põhjuseks leping lõpetada ei ole asjaolu, et üks lepingupool otsustab, et ta ei taha enam enda lepingulisi kohustusi täita.
4. Hageja sõnul ei olnud võrreldes lepingu sõlmimise ajaga toimunud objektiivset muutust faktilistes asjaoludes, mida kostja ei oleks lepingu sõlmimisel mõistlikult saanud ette näha või pidanud ette nägema ning seetõttu ei ole VÕS § 313 lg 1 nõutud mõjuvat põhjust olemas. Lisaks on kohus ebaõigesti kohaldanud KrtS sätteid, sest üldkoosoleku otsus ei anna alust kehtivate lepingute ühepoolseks muutmiseks või lõpetamiseks. Vastustaja seisukoht
5. Kostja vaidles hageja apellatsioonkaebusele vastu, palus jätta selle rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Ringkonnakohtu seisukoht
6. Ringkonnakohus, tutvunud kirjalikus menetluses asja materjaliga, leiab, et maakohtu otsuse lõppjäreldus on õige ja apellatsioonkaebuse väited ei anna alust selle tühistamiseks või muutmiseks. Otsuse resolutsioon tuleb

§ 657

lg 1 p 21 alusel jätta muutmata ja apellatsioonkaebus rahuldamata, aga osaliselt tuleb muuta otsuse põhjendusi..

1. Maakohus eksis KrtS § 20 lg 1 teise lause ja MTÜS § 19 lg 1 p 8 kohaldamisel, sest esimesena märgitud normis ei sisaldu viidet teisele. MTÜS § 19 lg 1 punktidest kohalduvad korteriomanike üldkoosoleku suhtes ainult esimesed viis. Seega tuleb viide MTÜS § 19 lg 1 p-le 8 otsuse põhjendustest välja jätta. Samuti eksis maakohus korteriomanike üldkoosoleku tähistamisel, õige tähis on korteriomanike üldkoosolek. Need rikkumised ei mõjuta otsuse sisu ega lõppjäreldust.
2. Ülejäänud osas ei rikkunud maakohus otsuse tegemisel menetlusõiguse norme ja kohaldas materiaalõiguse norme õigesti. Maakohus on oma seisukohti piisavas ulatuses põhjendanud. Ringkonnakohus nõustub esimese astme kohtu ülejäänud põhjendustega ja

§ 654

lg-st 6 tulenevalt neid ei korda.

§ 652

lg 1 p 1 alusel võtab ringkonnakohus apellatsioonkaebuse läbivaatamisel ja lahendamisel aluseks esimese astme kohtus tuvastatud faktilised asjaolud, kuna puuduvad kahtlused vastavate faktiliste asjaolude tõendamise menetluse õiguspärasuse või ebapiisava ulatuse kohta ja ringkonnakohus ei pea nimetatud asjaolude uut tuvastamist vajalikuks.

§ 5

lg 1 kohaselt menetletakse hagi poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest, ning sama paragrahvi teise lõike järgi on pooltel võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või sellele vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. 5

§ 230

lg 1 kohaselt peab kumbki pool hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited, kui seadusest ei tulene teisiti. Hageja on apellatsioonkaebuses korranud maakohtus esitatud väiteid, millele kõigile on maakohus piisava põhjalikkusega vastanud. Vastuseks apellatsioonkaebuse väidetele märgib ringkonnakohus järgmist.

1. Vaidlust ei ole selles, et kostja oli sõlminud parkla rajamiseks Lasnamäe 16 Garaažiühistuga üürilepingu ja et parkla rajamist rahastas suuremas osas Tallina linn ja osaliselt korteriomanikud, kellega kostja sõlmis allüürilepingu. Parkla asub väljaspool korteriomanditeks jagatud kinnistu territooriumi. Pooled ei vaielnud, et hageja oli korteriomandi Paekaare 6-53 omanik ja kostja liige ning et pooltevahelised õigussuhted ei tulenenud üksnes eelnimetatud allüürilepingust. Hagejale olid kohustuslikud korteriomanike üldkoosolekul vastuvõetud otsused.
2. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et korteriomanike üldkoosoleku pädevusse kuulub otsustada, kuidas tarbida ja liikmete vahel jaotada parkimiseks vajalikke teenuseid ning millistel tingimustel saavad liikmed neid kasutada. KrtS § 35 lg 2 p 2 kohaselt käsitatakse tavapärase valitsemisena korteriühistu kaudu tarbitavate teenuste jaoks lepingute sõlmimist. Nende lepingute sõlmimist saab KrtS § 35 lg 1 alusel otsustada korteriomanike häälteenamuse alusel. Hageja ja kostja sõlmitud parkimiskoha kasutamise allüürilepingu p 3 kohaselt oli ühistul õigus võtta vastu parkimisega seotud otsuseid korteriomanike üldkoosolekul. Seega oli alates 26.03.2013 olnud kostjal õigus reguleerida parkimistingimusi kooskõlas korteriomanike üldkoosolekul vastu võetud otsustega.
3. 10.03.2021 toimus korteriomanike üldkoosolek, kus häälteenamusega otsustati muuta seniseid parkimistingimusi ja sõlmida parkimiskohtade kasutajatega lepingud uutel tingimustel. Asja materjalidest nähtuvalt tekkis vajadus uue parkimiskorra määramiseks ja muudetud tingimustel lepingute sõlmimiseks seetõttu, et osa allüürnikke hakkas kostja loata parkimiskohti kolmandatele isikutele välja üürima ning osad andsid korterite müümisel uutele korteriomanikele ebaõigeid andmeid, et parkimiskoht on korteriga seotud, soovides seeläbi kinnisvara hinda tõsta. Korteriomanike pöördumiste alusel otsustas kostja juhatus kutsuda kokku üldkoosoleku parkimistingimuste arutamiseks. 10.03.2021 üldkoosolekul otsustati, et senistele allüürnikele, sh hagejale võimaldatakse sõlmida muudetud tingimustel allüürileping. Muuhulgas otsustati, et uue lepingu kohaselt ei ole üürnikul õigust anda parkimiskoha kasutamist üle kolmandatele isikutele, kes pole parkimiskohaga seotud ega ole korteriühistu liikmed. Seega muudeti parkimiskoha kasutamise lepingu tingimusi. 10.03.2021 üldkoosoleku otsust ei vaidlustatud. Hageja keeldus sõlmimast muudetud tingimustel allüürilepingut mõjuvat põhjust esile toomata.
4. Ringkonnakohus ei nõustu apellatsioonkaebuse väitega, et kostja ei toonud lepingu erakorralisel ülesütlemisel esile ega tõendanud mõjuvat põhjust. Maakohus tuvastas ja pidas põhjendatult tõendatuks, et kostja mõjuv põhjus tulenes korteriomanike üldkoosoleku otsusest muuta senist parkimise korda kõigi korteriomanike huvides ning mh mitte võimaldada ühistu liikmetel nende kasutusse saadud parkimiskohtade kasutada andmist kolmandatele isikutele. Nõustuda saab maakohtuga, et sel viisil arvestas kostja ühistu liikmete huvidega enam, korraldades parkimise teenuse osutamise senisest paremal viisil. Kuivõrd hageja ei soovinud nõustuda uute tingimustega, ei olnud kostjal kohustust tagada hagejale teistest korteriomanikest parkla kasutajatega võrreldes erinevad ja soodsamad tingimused. Kostjal oli kohustus tagada korteriomanike võrdne kohtlemine, st tagada üldkoosoleku otsuse täitmine kõigi parkimiskoha kasutajate suhtes võrdsetel tingimustel, eelistamata hagejat ja seadmata teda soodsamasse olukorda. Hagejal oli kohustus järgida kostja üldkoosoleku otsust ja arvestada teiste korteriomanike huvidega. KrS § 12 lg 1 kohaselt peavad korteriomanikud omavahelistes 6 suhetes, samuti suhetes korteriühistuga järgima hea usu põhimõtet ja arvestama üksteise õigustatud huve. Ringkonnakohtu hinnangul esines kostjal mõjuv põhjus lepingu erakorraliseks ülesütlemiseks ja selleks oli vajadus korraldada edaspidi parkimiskohtade kasutamist teistel tingimustel. Vaatamata kostja ettepanekule ja meeldetuletusele allkirjastada uus üürileping, samuti selgitusele, kuidas vaidlustada kostja üldkoosoleku otsust, hageja uut üürilepingut ei sõlminud ega otsust vaidlustanud.
5. Kokkuvõttes leiab ringkonnakohus, et arvestades hageja apellatsioonkaebuse väiteid, puudub alus maakohtu otsuse tühistamiseks. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine 28.

§ 173

lg 1 kohaselt määrab kohus asjas tehtavas lõpplahendis kindlaks menetluskulude jaotuse. Maakohus jättis menetluskulud hageja kanda ja ringkonnakohtul pole alust otsust selles osas muuta. Apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmisel jäävad

§ 171lg 1 alusel apellatsioonimenetluse kulud samuti hageja kanda.

Kuna maakohus määras hüvitatava kulu kindlaks rahaliselt, mistõttu teeb seda

§ 174lg 3 järgides ka ringkonnakohus.

Tulenevalt menetluskulude jaotusest tuleb need rahaliselt kindlaks määrata kostja kulunimekirja põhjal. Kostja taotleb 800 euro hüvitamist järgmiste toimingute eest: maakohtu otsusega ja apellatsioonkaebusega tutvumine, vastustaja seisukoha koostamine ja lõplike seisukohtade koostamine kokku 8 tundi, tunnihinnaga 100 eurot. Esindaja tunnihind on kooskõlas õigusteenuse osutamise keskmise hinnaga. Ringkonnakohtu hinnangul on tehtud toimingud kooskõlas käesoleva menetlusega. Arvestades, et vaidlus on keskmise raskusega ja et menetlusdokumentides esineb osaliselt kordusi, peab ringkonnakohus vajalikuks ajakuluks apellatsioonimenetluses kokku 6 tundi. Kostja taotlus kuulub osalisele rahuldamisele. Hagejal tuleb kostjale apellatsiooniastmes hüvitada õigusabikulud 600 eurot (100 x 6) käibemaksuta. Vastavalt kostja taotlusele ja

§ 177lg-le 4 tuleb hagejal hüvitamisele kuuluvatelt kuludelt tasuda viivist.

(allkirjastatud digitaalselt) 7