Obsah (9)

§ 436§ 442§ 122§ 162§ 174§ 138§ 477§ 175§ 177

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Harju Maakohus Tallinna kohtumaja Kohtunik Janek Väli Kohtuotsuse tegemise aeg ja koht Tsiviilasja number Tsiviilasi 09. märtsil 2023.a, Tallinnas Hagihind 2-22-

) § 5 lg 1 kohaselt menetletakse hagi poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Sama paragrahvi teise lõike kohaselt on pooltel võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või sellele vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab.

§ 436

lg 2 kohaselt rajab kohus otsuse üksnes asjas esitatud ja kogutud tõenditele.

§ 436

lg 7 kohaselt ei ole kohus otsust tehes seotud poolte esitatud õiguslike väidetega.

1. Kohus tuvastab vaidluse all mitteolevate asjaoludena, et 4.
2. 4.
3. 4.
4. 4.
5. 4.
6. 17.11.2021 on hageja kui maakleri ning kostja ja KK (käsundiandjad) vahel sõlmitud maaklerleping nr 2021037 (dtl 27-29) XXX korterile ostja leidmiseks ja müügitehingu korraldamiseks. Nimetatud korter oli abielu kestel soetatud varana kostja ja KK ühisomandis, mistõttu said nad seda käsutada vaid ühiselt. Maakler leidis kinnisasjale ostja JH), kes tasus korteri borneerimistasu 3000 eurot maakleri arveldusarvele, millest maakler informeeris kostjat 21.02.2022 e-kirjaga (dtl 39). maakler leppis kokku korteri müügi- ja asjaõiguslepingu tõestamise, mis pidi toimuma 08.04.2022 Lii Mõttus ja Priidu Pärna notaribüroos. Potentsiaalne kinnisasja ostja JH) tasus 18.03.2022 korteri müügitehingu eelselt notari ametikontole deposiiti 69 000 eurot (dtl 41). Korteri müüjad, ostja ja maakler tulid notaribüroosse 08.04.2022 kohale, kuid müügitehingu tõestamist siis ega hiljem ei toimunud, kuna korteri ühisomanikest müüjad ei jõudnud omavahel kokkuleppele müügist saadava raha jagamises ehk vastavas müügilepingu tingimuses.
7. Pooltel on vaidlus selle üle, kas kostjal on kohustus tasuda hagejale arve nr 221982 alusel (osaline) maakleritasu summas 5184 eurot (dtl 30). 3
8. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 658 lg 1 kohaselt kohustub maaklerilepinguga üks isik (maakler) vahendama teisele isikule (käsundiandja) lepingu sõlmimist kolmanda isikuga või osutama kolmanda isikuga lepingu sõlmimise võimalusele, käsundiandja aga kohustub maksma talle selle eest tasu (maakleritasu). VÕS § 664 lg 1 kohaselt on maakleril õigus maakleritasule alates tema vahendamise või osutamise tulemusena lepingu sõlmimisest ja lg 2 kohaselt kui maaklerilepingu kohaselt tekib maakleril õigus maakleritasule pärast vahendatud või osutatud lepingust tuleneva kohustuse täitmist käsundiandja suhtes, on maakleril õigus maakleritasule ka juhul, kui kohustus jäi täitmata käsundiandjast tuleneva asjaolu tõttu.
9. Riigikohus on 30.10.2019.a kohtuotsuses tsiviilasjas nr. 2-18-1521 punktis 11 selgitanud, et maaklerileping on oma olemuselt tasuline leping. Maakleri kohustused võivad VÕS § 658 lg 1 mõttes piirduda sellega, et ta osutab käsundiandja võimalusele kolmanda isikuga leping sõlmida. Maakleritasu on maakleril VÕS § 664 lg 1 järgi õigus saada alates tema osutamise tulemusena lepingu sõlmimisest. (vt ka Riigikohtu
10. novembri
11. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-123-13, p-d 18‒19). Maaklerlepingu sätted on dispositiivse iseloomuga, s.t. pooled võivad oma kokkuleppega kõrvale kalduda seaduses sätestatud regulatsioonist. Riigikohtu 13.11.
12. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-123-13, p-s 21 on Riigikohus kirjutanud, et VÕS § 664 lg 1 on dispositiivne norm, mis ei keela kokkuleppel maakleritasu maksmise eeldusi ka täpsustada, mh selles osas, mida lugeda „vahendamise või osutamise tulemusena lepingu sõlmimiseks“. Ka õigusalases kirjanduses on avaldatud seisukohta, et kuigi üldjuhul on käsundisaajal õigus saada kohustuste täitmise eest tasu pärast vahendatava või osutatava lepingu sõlmimist, siis võivad pooled sellele vaatamata kokku leppida selles, et maakleritasu siiski makstakse ka siis, kui käsundiandja ei olegi kolmanda isikuga lepingut sõlminud, kuid maakler on oma kohustuse täitnud ning sobiva kolmanda isikuga lepingut vahendanud või selle sõlmimise võimalusele osutanud (vt Võlaõigusseadus III. Kommenteeritud väljaanne. Tallinn
13. § 664 kommentaar, p 3.1.2, lk. 766).
14. Poolte vahel sõlmitud maaklerilepingu punkti 1 a kohaselt käsundiandja teeb maaklerile ülesandeks XXX asuva korteriomandi nr xx, mis on kantud kinnistusraamatusse, registriosasse number xxxxxxxx (edaspidi kinnisvara), ostja leidmise ja müügilepingu sõlmimise korraldamise, sealhulgas lepingu
15. osas märgitud toimingute teostamise (edaspidi käsund). Käsund loetakse täidetuks maakleri poolt kinnisvarale ostja leidmisega. Lepingu punkt 1c kohaselt maaklerile käsundi täitmise eest makstava tasu suurus on 3% kinnisvara müügihinnast, millele lisandub käibemaks. Maaklerile tasu maksmise tingimused ja kord on määratud lepingu
16. osas. Lepingu punkti 4 b kohaselt lasub tasu maksmise kohustus käsundiandjal ka siis, kui maakler on leidnud lepingus fikseeritud tingimustel ostja, aga käsundiandja otsustab loobuda kogu tehingust (dtl 28). 8.
17. Seega on pooled käesoleval juhul leppinud maaklerilepingus kokku selles, et käsundiandjal tekib kohustus maaklerile tema tasu maksta ka juhul, kui käsundiandja peale maakleri poolt kinnisvarale ostja leidmist ise kinnisvara müügitehingu sõlmimisest loobub.
18. Poolte vahel ei ole vaidlust selles, et maakler käsundiandjate (sh kostja) korterile potentsiaalse ostja leidis ning valmistas korteri müügitehingu notari juures tõestamiseks ette. Potentsiaalne ostja oli maaklerile tasunud nn broneerimistasu ja notari deposiiti 69 000 eurot müügihinna katteks. Pooled ka ei vaidle selle üle, et kokkulepitud kuupäeval 08.04.2022 notari juures tehinguni ei jõutud, kuivõrd kostja ja KK (ehk käsundiandjate ja korteri ühisomanike kui müüjate) vahel tekkisid erimeelsused selles, kuidas korteri müügihinda omavahel jagada. 4 9.
19. Samas on kostja seisukohal, et korteri müügitehingust mitte ei loobutud käsundiandjate poolt, vaid see lükati lihtsalt edasi. Selline asjaolu samas kohtumenetluses tõendamist ei leidnud. Vastupidi, hageja on esitanud kohtule JH’i poolt 19.07.2022 edastatud ekirja, millise kohaselt 08.04.2022 olid ostjad notaribüroos valmis tehingut tegema, kui KK ütles neile, et kuna müüja X (s.o. kostja – kohtuniku selgitus) muutis oma meelt, tuleb müüjatevaheline vaidlus lahendada kohtus. KK ütles maaklerile, et ta tühistab broneerimislepingu ja tagastab meie vahendustasud UUSMAA-st (dtl 84-85). Samuti nähtub KK poolt 20.07.2022 edastatud e-kirjas maaklerile, et XXX müügitehing jäi notaris kokkulepitud päeval teostamata seetõttu, et üks müüjatest (kostja) loobus müügitehingust, kui teine müüja ei soostu talle maksma täiendavat 16 000 eurot korteri müügist teenitud tulult. Nimetatud asjaolu selgus kokkulepitud notariaalse tehingu toimumise päeval ja kellaajal notaribüroos. Kuna ostja ei olnud sellisest olukorrast teadlik ning tehing ei jäänud toimumata mitte ostjast, vaid ühest müüjast (kostja) tulenevatest asjaoludest, oli igati õigustatud ja õiglane broneerimistasu tagastamine ostjale, kes ei saanud broneerimislepinguga seotud hüve (dtl 86). Kohus võtab nimetatud e-kirjad arvesse kui dokumentaalsed tõendid. Tehingu ärajäämist, mitte edasilükkamist, näitab ka asjaolu, et kõnealust korterit ei ole müüdud tänase päevani ehk 11 kuud hiljem. 9.
20. Asjaolu, et maakler oli korteriomandile leidnud reaalse ostja, kinnitab ka see, et JH oli teinud 18.03.2022 notari deposiitkontole ettemakse summas 69 000 eurot (dtl 41). 9.
21. Kohus nõustub käesoleval juhul hageja seisukohaga, et viimane on leidnud kostjale ja KKle kuulunud korteriomandile ostja, on kokku leppinud müügitehingu tõestamise aja notaribüroos ja lasknud notaril ette valmistada korteriomandi müügitehinguga seonduva. Tehing jäi ära müüjatest, s.o. kostjast ja/või KKst tulenevatel põhjustel. Käesoleva vaidluse lahendamiseks ei ole oluline tuvastada, kumma müüja süü tõttu tehing ära jäi, vaid et see ei jäänud ära ostjast ega maaklerist tulenevalt. Seega on maakler teinud kõik maaklerilepingu punktis 2 kokkulepitu selleks, et käsundiandjate korterile ostja leida ning et nad saaksid vastava müügilepingu sõlmida. Kostja ei ole heitnud maaklerile ette maaklerilepingust tulenevate kohustuste rikkumist. Kostja 29.06.2022 menetlusdokumendi punktis 2.4 esitatud väide, et tehingust loobus hageja (dtl 72) ei ole asjakohane, kuna hageja (kui maakler) ei saa loobuda korteri müügitehingust, kuna ta ei ole selle lepingu pooleks ega oma õiguslikult mingit võimalust sellest tehingust loobumiseks. 9.
22. Maaklerilepingu punkti 4 b kohaselt on seega käsundiandjatel tekkinud kohustus maakleritasu tasumiseks. Asjaolu, et korteriomandi müüjate vahel on tekkinud erimeelsused saadava müügitulu jagamisel, ei ole aluseks jätta maaklerile tasu tasumata. Arvestades kohtu ette toodud asjaolusid, asub kohus seisukohale, et käesoleval juhul on teinud hageja kõik endast oleneva ning viinud kokku kinnisasja müüjad ja ostja, kuid tehing on jäänud teostamata tulenevalt käsundiandja poolsest tegevusest. Seega on hagejal õigus saada maakleritasu vaatamata sellele, et tehingut ei tehtud, kuigi reaalne ostja oli olemas ning pooled viibisid tehingu tõestamiseks juba notaribüroos.
23. Kostja on asunud seisukohale, et antud juhul peaks kostjaks olema ka KK. Hageja leiab, et kuna maaklerilepingu kohaselt on käsundiandjate hulgas lepingupoolena kostja, siis on hagejal õigus solidaarvõlgniku sätete kohaselt kostjalt välja nõuda võlgnevus osaliselt. 10.
24. Kohus nõustub hageja seisukohaga, kuivõrd kohtule esitatud tõenditest nähtub, et maaklerlepingu poolteks ja kasusaajateks on nii kostja kui ka KK (dtl 27). VÕS § 65 lg 1 kohaselt kui mitu isikut peavad täitma kohustuse solidaarselt (solidaarvõlgnikud), võib võlausaldaja nõuda kohustuse täielikku või osalist täitmist kõigilt võlgnikelt 5 ühiselt või igaühelt või mõnelt neist. Teise lõike kohaselt solidaarkohustus tekib, kui mitu isikut peavad täitma sama sisuga kohustuse, mille täitmist võib võlausaldaja nõuda vaid ühe korra, samuti muul seaduses sätestatud juhul või tehingu alusel. VÕS § 65 lg 4 alusel eeldatakse, et kui mitu isikut kohustuvad lepinguga täitma kohustust ühiselt, siis nad on solidaarvõlgnikud. 10.
25. Maaklerilepingus ei ole käsundiandjate vahel maakleri tasu maksmise kohustus mingil viisil jagatud. Selle maksmise kohustus on lepingus kehtestatud käsundiandjale ühiselt. Seega asub kohus seisukohale, et käsundiandjatel oli vastavalt maaklerilepingule solidaarne kohustus tasuda maakleritasu. Seega on hagejal valikuvabadus, kas ta esitab enda tasunõude solidaarselt mõlema käsundiandja vastu või ainult ühe lepingupoole vastu ja mis summas. Eeltoodu ei välista kostja õigust esitada VÕS § 69 alusel solidaarvõlgniku tagasinõue KK vastu. 10.
26. Maakler on kostjale selgitanud, et kokkulepitud (ja ära jäänud) korteri hind müügitehingus oli 288 000 eurot, millest maakleritasu 3%, lisaks käibemaks, moodustab kokku 10 368 eurot (dtl 35 ja 38). Kostja ei ole hageja nõude sellisele arvestusele vastuväiteid esitanud. Hageja on kostja vastu esitanud maakleritasu osalise tasumise nõude poole tasu ulatuses ehk kokku summas 5184 eurot (sh käibemaks) (dtl 33). Eelnevast tulenevalt asub kohus seisukohale, et kostjal on kohustus tasuda hagejale arve nr. 221982 alusel 5184 eurot.
27. Kõige eelpooltoodu alusel asub kohus kokkuvõtlikult seisukohale, et hagi on põhjendatud ning kuulub rahuldamisele. Kostjalt kuulub hageja kasuks väljamõistmisele maakleritasu summas 5184 eurot. Tsiviilasja hinna kindlaksmääramine 12.

§ 442lg 2 p 51 kohaselt märgitakse kohtuotsuse sissejuhatuses tsiviilasja hind.

Tulenevalt

§ 122lg 1, § 123 ja § 133 on tsiviilasja hagihinnaks 5184 eurot.

Menetluskulude jaotamine ja kindlaksmääramine 13.

§ 162lg 1 tulenevalt jäävad menetluskulud kostja kanda.

Kooskõlas

§ 174lg 1 ja § 177 lg 1 p 1 määrab kohus kindlaks menetluskulude rahalise suuruse.

1. Hageja palub kostjalt välja mõista riigilõivu summas 595 eurot ja esindajakulu summas 900 eurot. Kostja hageja menetluskuludele vastu ei ole vaielnud.
2. Kooskõlas

§ 138

lg 2 kuulub kostja poolt hagejale hüvitamisele hagiavalduse esitamisel tasumisele kuulunud riigilõiv summas 595 eurot.

1. Riigikohus 09.11.2016 kohtumääruses tsiviilasjas nr 3-2-1-102-16 punktis 15 leidnud, et õigusalast kvalifikatsiooni nõudvat õigusabi ei pea ka korteriühistu juhatuse liikmest seaduslik esindaja osutama tasuta, täites lepingulise esindaja ülesandeid (vt Riigikohtu
2. juuni
3. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-62-14, p 14). Kolleegium kinnitab, et selline põhimõte on kohaldatav ka äriühingu juhatuse liikme puhul. Äriühingu juhatus on juhtorgan, mis esindab ja juhib äriühingut. Äriseadustikust ei tulene äriühingu juhatuse liikme kohustust anda äriühingule õigusalast kvalifikatsiooni nõudvat õigusabi. Äriühingu juhatuse liige ei pea osutama äriühingule tasuta õigusabiteenust.
4. Hageja seaduslik esindaja on kohtule esitatud menetluskulude kindlaksmääramise avalduse kohaselt osutanud hagejale õigusabi GRANDLIFE OÜ kaudu, millise seaduslik esindaja ta samuti on. 6
5. Hageja esindaja tunnitasu määr on 100 eurot ilma käibemaksuta. Kostja antud tunnitasu määrale vastu ei ole vaielnud ning kohus leiab, et tunnitasu määr 100 ilma käibemaksuta ei ületa turu keskmist juristi õigusabi määra eurot on kooskõlas Riigikohtu praktikaga (vt. Riigikohtu 11.02.2015.a kohtumäärus kohtuasjas nr. 3-2-1-115-14 p. 14 ja Riigikohtu 03.03.2015.a kohtuotsus kohtuasjas nr. 3-3-1-82-14).
6. Esindajakulude kindlaksmääramisel ei ole määrav, kas kostja esitas vastuväite hageja menetluskulude suurusele. Menetluskulud määratakse kindlaks hagita menetluse sätete järgi (

§ 174lg 8).

Hagita menetluses kehtib aga uurimisprintsiip (

§ 477lg‑d 5 ja 7).

Kohaldatav ei ole

§ 175

lg 11, kuna selles sättes kontrollikohustuse piirina viidatud

§ 175

lg 4 ja selle alusel kehtestatud Vabariigi Valitsuse määrus on tunnistatud Riigikohtu üldkogu

1. juuni
2. a määrusega asjas nr 3-2-1-153-13 põhiseadusega vastuolus olevaks ja kehtetuks (vt Riigikohtu 08.05.2017 määrus asjas nr 32-1-29-17, p 13.3).
3. Kohus leiab, et hageja esindaja poolt esindajakulude spetsifikatsioonides väljatoodud ajakulu 9 tundi vastab esindaja poolt teostatud menetlustoimingutele ning esitatud tsiviilasja materjalidele osaliselt. 20.
4. Arvestades esitatud hagiavalduse sisu, mahtu ja õiguslikku keerukust ei ole põhjendatud selleks ajakulu 3 tundi ja 30 minutit. Kohus loeb põhjendatuks 1 tund ja 45 minutit. 20.
5. Kohtu hinnangul ei ole ka tervikuna põhjendatud menetluskulude nimekirja koostamisele kulunud aeg 30 minutit, vaid selleks tuleb lugeda 15 minutit. 20.
6. Seega vähendab kohus hageja menetluskulusid 2 tunni võrra ning leiab, et põhjendatud ja vajalik on hageja esindajakulu 7 tundi ehk summas 700 eurot (100 eurot x 7 tundi).
7. Kõige eelpool toodu alusel kuulub kostja poolt hagejale hüvitamisele menetluskulu kokku summas 1295 eurot, millest riigilõiv 595 eurot ja esindajakulu 700 eurot.
8. Kooskõlas

§ 177

lg 4 tuleb rahuldada hageja taotlus menetluskuludelt viivise väljamõistmiseks VÕS § 113 lõike 1 teises lauses sätestatud määras. /allkirjastatud digitaalselt/ Janek Väli Kohtunik 7