Obsah (5)

§ 54§ 77§ 349§ 76§ 63

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Vallo Kariler, Kaija Kaijanen ja Maris Kuurberg Otsuse tegemise aeg ja koht 16. detsember 2022. a, Tallinn Kohtuasja number

) § 76 lõikest 1 ja 10.03.2006 lepingu punktidest 7.1 ja 7.2 tulenevalt õigus nõuda kostjalt I korteriomandi kaasomandi lõpetamist korteriomandi reaalosadeks jagamise teel. Kostja I võttis hagiavalduse 11.05.2021 avalduses täies ulatuses õigeks. Korteriomandi reaalosadeks jagamine ning jagamisel tekkinud uute korteriomandite kummagi kaasomaniku ainuomandisse jätmine on võimalik

§ 54lg 1, korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (Krt

S) § 9 lg 1 ning

§ 77lg 2 järgi.

Hagi rahuldamine ei ole vastuolus avaliku korra või oluliste õiguspõhimõtetega. Käsutuskeeld ei takista kaasomandi lõpetamiseks vajalike tahteavalduste tegemist kohustava kohtulahendi tegemist. Käsutamise keelumärge toob kaasa käsutustehingu kehtetuse. Kinnisasja käsutustehinguks on asjaõigusleping, mis ei ole ühepoolne tehing. Kohtuotsus ei sisalda asjaõiguslepingut, sest kohtulahend asendab ainult kostja I tahteavalduse asjaõiguslepingu sõlmimiseks ega ei asenda hageja tahteavaldust asjaõiguslepingu sõlmimiseks. Seetõttu ei mõjuta käsutamise keelumärge kostja I ühepoolse tahteavalduse kehtivust. Kuivõrd kostja I võttis hagiavalduse õigeks, ei hinnanud kohus hageja nõude õiguslikku põhjendatust ega seejuures seda, kas kaasomandis oleva korteriomandi jagamine kaheks iseseisvaks korteriomandiks on ruumikorralduslikult võimalik, sh kas uued korteriomandid vastavad KrtS § 4 lõikes 1 sätestatud tunnustele. 14.

§ 54

lg 4 sätestab, et kinnisasja jagamise korral jääb kinnistusraamatusse kantud õigus, mille esemeks on kinnisasi tervikuna, koormama kõiki jagamise tulemusel tekkinud kinnisasju. Kui kaasomandiosa on koormatud hüpoteegiga, jääb kaasomandiosa koormav hüpoteek

§ 54lg 4 järgi koormama kinnisasja jagamisel tekkinud kinnisasju.

Kuivõrd hageja taotletud viisil kaasomandi lõpetamise korral jääb kostja I kaasomandiosale kostja II kasuks seatud hüpoteek koormama hagejale jäävat korteriomandit, on hageja

§ 349

lõigete 1 ja 2 mõistes kinnisasja igakordseks omanikuks, kellel on

§ 349lõikes 1 või 2 sätestatud eeldustel õigus nõuda hüpoteegi kustutamist.

Hageja ei ole põhjendanud hagiavaldust väidetega, mille kohaselt on kostja II kasuks seatud hüpoteegiga tagatud nõuded osaliselt (

§ 349

lg 2) või täielikult rahuldatud (

§ 349lg 1).

Samuti ei ole hageja põhjendanud hagiavaldust väidetega, mille kohaselt ei ole tagatavat nõuet tekkinud (

§ 349lg 1).

Hageja ei ole toonud välja asjaolusid, millest nähtuvalt on kostja II poolt hüpoteegi kustutamisest keeldumine kuritarvituslik ja vastuolus hea usu põhimõttega (

§ 349lg 1, Ts

ÜS § 138). Seetõttu puudub alus nõude rahuldamiseks

§ 349lg 1 alusel.

Kinnistusraamatusse kantud märkus kinnistu jagamiseks ja kaasomandi lõpetamiseks ei ole asjaõigus. Kostja I on käsutanud oma kaasomandiosa, koormates selle hüpoteegiga kostja II kasuks. Kaasomandiosa koormamine hüpoteegiga ei kahjusta ega piira kaasomanike õigust nõuda

§ 76

lg 1 järgi kaasomandi lõpetamist, sh pole kaasomanikel vaja hüpoteegipidaja nõusolekut kaasomandi lõpetamiseks. Hageja ja kostja I sõlmisid 10.03.2006 võlaõigusliku kokkuleppe kaasomandi lõpetamiseks ja kinnistu jagamiseks. Lepingudokumendist ei nähtu lepingupoolte kokkulepet, mille kohaselt on kostjal I kohustus mitte koormata temale kuuluvat kaasomandiosa hüpoteegiga. Seega ei toonud eelmärge kaasa kostjale I kuuluva kaasomandiosa hüpoteegiga koormamise tühisust

§ 63lg 3 järgi.

Eeltoodut arvestades leidis kohus, et hagejal puudub

§ 63lg 5 järgi õigus nõuda kostjatelt nõusolekut hüpoteegi kustutamiseks.

9 2-15-5959 15. Kostja I ei ole

§ 349lõigetes 1 ja 2 nimetatud nõude osas puudutatud isikuks KRS § 341 lg 1 mõistes.

Kui kohus oleks hagiavalduse

§ 349

lg 1 järgi rahuldanud, ei oleks hüpoteegi kinnistusraamatust kustutamiseks olnud vajalik kostja I nõusolek.

§ 63

lg 5 järgi esitatud nõue eeldab hinnangut kostjate vahelise tehingu kehtivusele, millega kaasomandiosa koormati hüpoteegiga. Seetõttu saab

§ 63lg 5 järgi otsuse teha mõlema kostja suhtes ühiselt. Eelneva tõttu ei ole kohus tsiviilkohtumenetluse seadustiku (Ts

MS) § 440 lg 4 ls 2 järgi õigeksvõtuga seotud. 16. Kostja I ei ole ka keelumärke kustutamise nõude osas puudutatud isikuks KRS § 341 lg 1 mõistes. Käsutamise keelumärke osas on puudutatud isikuteks kostja II ja kohtutäitur, kelle nõusolekud keelumärke kustutamiseks on vajalikud. Kostja I suhtes hagiavalduse rahuldamisega ei saa kaasneda õiguslikku tagajärge, milleks on keelumärke kustutamiseks vajaliku tahteavalduse asendamine kohtulahendiga. Seetõttu ei ole kohus kostja I õigeksvõtuga seotud. Kohtutäituri poolt kostjale I kuuluva kaasomandiosa käsutamise keelamine ei ole korteriomandi või selle mõttelise osa käsutamine. Seega ei muuda kinnistusraamatusse kantud eelmärge

§ 63lg 3 alusel kinnisasja käsutamise keelamist tühiseks.

Eeltoodut arvestades puudub hagejal õigus nõuda kostjatelt

§ 63lg 5 järgi nõusolekut keelumärke kustutamiseks.

1. Kinnistusraamatust hüpoteegikande kustutamiseks on vajalik hüpoteegipidaja nõusolek. Hüpoteegipidaja on asjast puudutatud isikuks KRS § 341 lg
2. Seetõttu on vajalik Swedbank AS-i nõusolek hüpoteegi kustutamiseks. Kui kaasomanik soovib, et kinnisasja jagamisel teisele kaasomanikule jäetud reaalosa koormav hüpoteek kustutatakse, on vajalik ka teise kaasomaniku nõusolek KRS § 341 lg 1 mõistes. Kuivõrd hageja nõue on suunatud hüpoteegi kustutamisele kostja I ainuomandisse jäävalt korteriomandilt, on asjast puudutatud isikuks ka kostja I kinnisasja omanikuna. Nõusolekute andmist on võimalik taotleda kostjalt I ja Swedbank AS-ilt eraldi, kuivõrd vaidlusalune õigussuhe on vaja tuvastada üksnes hageja ja Swedbank AS-i vahel. Swedbank AS-i vastu hageja nõusoleku andmise nõuet esitanud ei ole. Kostja II ei ole KRS § 341 lg 1 järgi puudutatud isikuks, kelle nõusolek on vajalik Swedbank AS-i kasuks seatud hüpoteegi kustutamiseks. Seetõttu jättis kohus hagiavalduse nimetatud nõudes kostja II vastu läbi vaatamata. Kostja I vastu esitatud nõue Swedbank AS-i kasuks seatud hüpoteegi kustutamiseks korteriomandi jagamisel tekkiva kostja I ainuomandisse jääva korteriomandi osas kuulub rahuldamisele kostja I õigeksvõtust tulenevalt.
3. Hüpoteegipidaja nõusolek KRS § 341 lg 1 mõistes on kinnisasjade ühendamiseks vajalik üksnes siis, kui kinnistusraamatusse kantud õiguste senisel kujul kehtima jäämine ei ole võimalik. Hageja ei ole välja toonud asjaolusid, millest nähtuvalt ei ole kinnistusraamatusse kantud õiguste senisel kujul kehtima jäämine võimalik, kui toimub korteriomandite ühendamine hageja taotletud viisil. Seetõttu ei saa lugeda kostja II puudutatud isikuks KRS § 341 lg 1 mõistes hageja nõude osas nõusolekute andmiseks, et korteriomandi jagamisel tekkiv hageja ainuomandisse jääv korteriomand ühendatakse hagejale kuuluva korteriomandiga nr 1 ning hagi tuleb kõnealuses nõudes kostja II vastu jätta läbi vaatamata. Kinnisasjade ühendamine ei ole

§ 77lõikes 2 sätestatud kaasomandi lõpetamise viisiks.

Samas leidis kohus, et iseenesest on hagejal võimalik nõuda kostjalt I kui asjassepuutuva korteriomandi omanikult

§ 54lg 1 ja Krt

S § 9 lg 1 alusel tahteavalduse andmist kokkuleppe sõlmimiseks, millega muudetakse olemasoleva korteriomandi ulatust korteriomandite liitmise teel. Õigeksvõtust tulenevalt rahuldas maakohus nõude kostja I vastu.

1. Hageja soovis kostjate kohustamist KRS § 341 lg 1 mõistes nõusolekute andmiseks, et korteriomandi jagamisel tekkiv hageja ainuomandisse jääv korteriomand ühendatakse hagejale kuuluva korteriomandiga nr
2. Seadus ei anna hagejale õigust taotleda kostja I kinnisasjade 10 2-15-5959 ühendamist. Seetõttu ei ole kohus seotud kostja I õigeksvõtuga. Kohtu hinnangul ei ole kostja II selle nõude osas puudutatud isikuks KRS § 341 lg 1 mõistes. Kohus jättis eeltoodut arvestades hagi kõnealuses nõudes läbi vaatamata.
3. Kohus ei rahuldanud hagiavaldust hüpoteegipidajast kostja II vastu esitatud nõuetes ega kohustanud teda andma nõusolekuid kostjale I kuuluvat kaasomandiosa koormava hüpoteegi ja käsutamise keelumärke kustutamiseks. Seega ei tulene kohtuotsusest hageja õigusi kostja II suhtes, mille täitmise tagamiseks on vajalik hagi tagamise abinõude rakendamine. Hagi tagamise abinõudena rakendas kohus täitetoimingute tegemise keeldu täiteasjas nr 008/2013/486, mis on algatatud kostja II täitmisavalduse alusel hüpoteegiga tagatud nõude sundtäitmiseks. Seega on hagi tagamise abinõuna reguleeritud hageja ja kostja II vahelist õigussuhet. Kuivõrd kohus ei rahuldanud hagiavaldust kostja II vastu esitatud nõuete osas, esineb alus hagi tagamise tühistamiseks. Apellatsioonkaebus
4. Hageja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada maakohtu otsuse resolutsiooni punktide 2, 4, 5, 6 ja 8 osas ning teha asja esimese astme kohtule uueks läbivaatamiseks saatmata uus otsus, millega rahuldatakse täielikult hagi kostjate vastu ning jätta kõik menetluskulud kostja II kanda.
5. Maakohtu otsuse seisukohad ja järeldused on otseses vastuolus nii kehtivate materiaalõiguse normide kui ka pikaajalise Riigikohtu praktikaga, kusjuures maakohtu poolne väär materiaalõiguse normi tõlgendamine ja kohaldamine ning oluline menetlusõiguse normi rikkumine on viinud käesoleva tsiviilasja ebaõigele ja väärale lahendamisele ning on kaasa toonud ebaseadusliku ja põhjendamatu kohtuotsuse tegemise.
6. Kinnistusraamatusse kantud märkus kinnistu jagamiseks ja kaasomandi lõpetamiseks on asjaõigus ning sellest tulenevate õiguste teostamist ei saa takistada hiljem kinnistusraamatusse kantud hüpoteek või hüpoteegi realiseerimiseks veel hiljem kinnistusraamatusse kohtutäituri seatud kinnisasja käsutamise keelumärge. Hageja hinnangul ei ole maakohus asja lahendamisel piisavalt arvestanud ka asjaoluga, et hagiavalduses oli esitatud muuhulgas haginõudeid kostja II kohustamiseks esitada tahteavaldus kostja II ja kohtutäitur Mati Kadak kasuks seatud kinnisasja käsutamise keelumärgete kustutamiseks, mistõttu kuivõrd maakohus lahendas muuhulgas kompromissi kinnitamise küsimuse kohtuotsusega, siis oleks maakohus saanud kompromissi kinnitada, samaaegselt ülejäänud kohtuotsusega tuvastada kostja kohustus võimaldada sellisel viisil kaasomandis oleva kinnisasja reaalset jagamist ning hageja ainuomandisse jääva kinnisasja jagamisel tekkinud uue kinnisasja vabastamist kostja II kasuks seatud hüpoteegist ja keelumärkest ning selle liitmist hageja ainuomandis oleva kõrvalasuva korteriomandiga, millega erinevad kinnisasjad on niikuinii ehituslikult ühendatud.
7. Teise kaasomanikuga on hagejal täielikult puudunud igasugune õigusvaidlus või muud erimeelsused korteriomandi jagamise või jagamise viisi osas. Kohtuvälist ja vabatahtlikku korteriomandi jagamist on takistanud eelkõige kostja I kaasomandiosa mõttelist osa koormav kostja II kasuks seatud hüpoteek ja käsutamise keelumärge. Haginõuded on esitatud kostja II vastu mitte eelkõige korteriomandi jagamiseks, vaid selleks, et korteriomandi jagamise järgselt hageja ainuomandisse jääv jagamisel tekkiv korteriomand oleks vaba mistahes kostja II kasuks seatud asjaõigusest ja käsutamise keelumärkest. Kostja II vastu hagi esitamist õigustas eelkõige
8. a kinnistusraamatusse kantud märkus kaasomandi lõpetamise ja kinnistu jagamise kohta järgmises sõnastuses: „Kinnistu jagamist ja kaasomandi lõpetamist tagav eelmärge kinnistu igakordsete omanike kasuks vastavalt 10.03.2006 lepingu punktile 7.1“. Nimetatud eelmärke 11 2-15-5959 järjekoht on eespool
9. a kostja II kasuks seatud hüpoteegist ja
10. a kohtutäituri Mati Kadak poolt kinnistusraamatusse kantud käsutamise keelumärkest. Hageja tugines kostja II vastu suunatud hüpoteegi kustutamise nõude alusnormina eelkõige

§-le 63 lg-le 5, kuid nõude alusnormiks võib olla ka TsÜS § 138 lg 1 ja 2, st nõue võis tuleneda ka hea usu põhimõttest. 25.

§ 63lg 4 sätestab, et nimetatud paragrahvi 3.

lõiget rakendatakse ka sundtäitmise käigus, pankrotihalduri poolt või kohtulahendi alusel tehtava käsutuse suhtes, järelikult on varasemale järjekohale kantud eelmärke õigusjõud ning juriidiline kaal suurem kui 2009. a seatud hüpoteegi realiseerimiseks 2013. a kohtutäituri seatud käsutuskeelul. Võttes aluseks erisätteks olevad

§ 63

lg 3, 4 ja 5 oli hagejal järelikult õigus nõuda muuhulgas kostjalt II kohtutäituri poolt kostja II kasuks seatud hüpoteegi realiseerimisel seatud kinnisasja käsutamise keelumärke kustutamist jagamisel tekkiva korteriomandi osas, mis jääb hageja ainuomandisse. Selline nõudeõigus tuleneb täiendavalt ka hea usu põhimõttest (TsÜS § 138 lg 1 ja 2).

1. Ülaltoodud faktilistest ja õiguslikest asjaoludest tulenevalt hageja leiab, et kohtuotsus on õigusvastane ja väär otsuse resolutsiooni punktide 3, 4, 5 ja 6 osas, millega maakohus kas jättis rahuldamata või läbi vaatamata kõik hageja nõuded kostja II vastu.
2. Kuivõrd käesolevas tsiviilasjas tehtava kohtuotsuse jõustumise ning reaalse XXX korteriomandi nr 2 jagamise vahele võib jääda pikk ajavahemik (kuivõrd reaalseks korteriomandi jagamiseks ja kinnistamiseks on vajalik esitada kinnistamisosakonnale ka uued korteriomandi joonised ja eksplikatsioonid, mis on heaks kiidetud kohaliku omavalitsuse poolt), siis peab jõustunud kohtuotsuse täitmist jääma tagama
3. aprilli 2015 kohtumäärusega kohaldatud hagi tagamise abinõud. Vastustajate seisukohad
4. Kostja I võttis hageja apellatsioonkaebuse õigeks.
5. Kostja II vaidleb apellatsioonkaebusele vastu, palub jätta selle rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Kostja II palub tühistada Harju Maakohtu 21.04.2015 määrus hagi tagamise kohta, alternatiivselt tunnistada Harju Maakohtu 21.04.2015 määrus kehtetuks. RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
6. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 2 alusel tühistada osas, millega maakohus jättis rahuldamata hagi kostjate vastu järgmistes nõuetes (maakohtu otsuse resolutsiooni p 4): - - Kohustada kostjaid andma nõusolekud kustutada Tallinna linnas XXX korteriomandile nr 2 (registriosa nr XXXXXXXX) kostjale I kuuluvale mõttelisele osale kostja II kasuks seatud hüpoteek summas 1 430 000 Eesti krooni korteriomandi nr 2 jagamisel tekkiva hageja ainuomandisse jääva korteriomandi osas; Kohustada kostjaid andma nõusolekud kustutada Tallinna linnas XXX korteriomandile nr 2 (registriosa nr XXXXXXXX) kostjale I kuuluvale mõttelisele osale kostja II kasuks seatud keelumärge kinnisasja käsutamise keelamiseks korteriomandi nr 2 jagamisel tekkiva hageja ainuomandisse jääva korteriomandi osas. Samuti tuleb maakohtu otsus tühistada osas, milles maakohus tühistas hagi tagamise abinõud (resolutsiooni p 8) ja jättis kostja II menetluskulud hageja kanda. 12 2-15-5959 Tühistatud osas tuleb teha uus otsus, millega rahuldada hageja eelpoolnimetatud nõuded kostjate vastu, jätta hagi tagamise abinõud kehtima ja jätta kostja II menetluskulud kostja II kanda. Muus osas tuleb jätta maakohtu otsus muutmata. Apellatsioonkaebus kuulub osaliselt rahuldamisele. TsMS § 654 lg 22 alusel esitab ringkonnakohus otsuse kehtiva resolutsiooni terviklikus sõnastuses.
7. Ringkonnakohus kontrollib TsMS § 651 lg 1 järgi apellatsiooni korras esimese astme kohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud. Hageja on vaidlustanud maakohtu otsuse resolutsioonipunktide 2, 4, 5, 6 ja 8 ning menetluskulude jaotuse osas. Seega on maakohtu otsus TsMS § 456 lg 4 järgi jõustunud järgmises vaidlustamata osas: kaasomandi lõpetamine selliselt, et korteriomand nr 2 jagatakse kaheks korteriomandiks, millest ühe korteriomandi ainuomand (reaalosa) on ümbritsetud kohtuotsusele lisatud plaanil kollasega ning teise korteriomandi ainuomand (reaalosa) on ümbritsetud kohtuotsusele lisatud plaanil sinisega. Samuti kaasomandi lõpetamiseks ja kinnisomandi üleandmiseks kostja I nõusoleku andmiseks kohustamiseks ning kostja I kohustamiseks nõusoleku andmiseks Swedbank AS-i kasuks seatud hüpoteegi kustutamiseks korteriomandi jagamisel kostja I ainuomandisse jääva korteriomandi osas ning kostja I kohustamiseks nõusoleku andmiseks korteriomandi nr 2 jagamisel tekkiva hageja ainuomandisse jääva korteriomandi ühendamiseks korteriomandiga nr 1 (maakohtu otsuse resolutsioonipunktid 3 ja 7).
8. Kõigepealt võtab ringkonnakohus seisukoha apellatsioonkaebuse taotluse osas kohtuotsuse resolutsiooni p 2 tühistamiseks. Maakohus jättis nimetatud punktis kinnitamata hageja ja kostja I vahel 23.09.2021 sõlmitud kompromissi. Hageja on soovinud apellatsioonkaebuses maakohtu otsuse tühistamist otsuse resolutsiooni punktide 2, 4, 5, 6 ja 8 osas ning on palunud teha asja esimese astme kohtule uueks läbivaatamiseks saatmata uus otsus, millega rahuldatakse täielikult hagi kostjate vastu. TsMS § 633 lg 2 p 2 kohaselt märgitakse apellatsioonkaebuses muuhulgas apellandi selgelt väljendatud taotlus, märkides ära, millises ulatuses apellant esimese astme kohtu otsust vaidlustab ning missugust ringkonnakohtu lahendit apellant taotleb. Hageja ei ole apellatsioonkaebuses taotlenud maakohtu otsuse tühistamisel poolte kompromissi kinnitamist, vaid uue otsusega hagi rahuldamist. Seega ei saaks ringkonnakohus maakohtu poolsel põhjendamatul kompromissi kinnitamata jätmisel uuesti kompromissi kinnitada, kuna sellist taotlust ei ole ringkonnakohtule esitatud. Lisaks märgib ringkonnakohus, et hageja apellatsioonkaebusel puudub selles osas edulootus ka seetõttu, et maakohtu otsus on jõustunud osas, milles kaasomand lõpetati, korteriomand jagati ning seejärel hageja ainuomandisse jääv korteriomand omakorda ühendati korteriomandiga nr 1 ning kohustati kostjat I vastavad tahteavaldused andma. Samasisuline oli ka hageja ja kostja I vahel sõlmitud kompromiss. Seega on hageja sisuliselt kompromissiga soovitu juba kohtuotsusega saavutanud. Kuna apellatsioonkaebus eeltoodu tõttu selles osas rahuldamisele ei kuulu, ei pea ringkonnakohus vajalikuks käsitleda apellatsioonkaebuse väiteid kompromissi kinnitamata jätmise ebaõigsuse kohta, sealhulgas ei hinda ringkonnakohus, kas kompromissilepingus sisalduvad kokkulepped on TsÜS § 88 lg 1 järgi tühised, sest rikuvad kohtutäituri antud käsutuskeeldu.
9. Maakohus jättis rahuldamata hageja nõude kohustada kostjaid andma nõusolek kustutada korteriomandile nr 2 kostjale I kuuluvale mõttelisele osale kostja II kasuks seatud hüpoteek summas 1 430 000 Eesti krooni korteriomandi nr 2 jagamisel tekkiva hageja ainuomandisse jääva korteriomandi osas. Ringkonnakohtu hinnangul jättis maakohus hageja eeltoodud nõude ebaõigesti rahuldamata. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et poolte vahel sõlmitud 10.03.2006 leping ei piiranud hüpoteegi seadmist kostjale I kuuluvale mõttelisele osale, mistõttu ei ole tegemist hüpoteegi seadmise tühisusega

§ 63lg 3 järgi.

Samas leidis maakohus

§ 54

lõiget 4 kohaldades, et kaasomandi lõpetamisel jääb kostjale I kuuluvale mõttelisele osale kostja II kasuks seatud hüpoteek koormama hagejale jäävat korteriomandit. 13 2-15-5959 Ringkonnakohtu hinnangul kohaldas maakohus ebaõigesti

§ 54

lõiget 4 jättes kohaldamata asjakohase sätte –

§ 54

lõike 5, mis sätestab, et kinnistusraamatusse kantud õigus, mille esemeks oli jagatava kinnisasja osa, jääb koormama vastavat jagamise tulemusel tekkinud kinnisasja. Antud juhul on kinnistusraamatusse kantud õiguseks, mille esemeks on jagatava kinnisasja osa, korteriomandi nr 2 kostjale I kuuluvale mõttelisele osale kostja II kasuks seatud hüpoteek.

§ 54

lg 5 ei näe ette, et kaasomandis oleva korteriomandi nr 2 jagamisel kostja I mõttelist osa koormav kostja II kasuks seatud hüpoteek jääks koormama korteriomandi jagamisel ka hagejale jäävat osa (vt

§ 54

lg 5 kohaldamise kohta nt Tartu Ringkonnakohtu 29.10.2021 otsust tsiviilasjas nr 2-19-10314 ja Tartu Ringkonnakohtu 22.10.2021 otsust tsiviilasjas nr 2-20-2769). KRS § 55 lg 11 kohaselt juhul kui piiratud asjaõiguse esemeks on jagatava kinnistu osa, jäetakse piiratud asjaõiguse kanne vastavas registriosas kehtima või tehakse vastavasse uude registriossa uus kanne. Nii

§ 54

lg 5 kui ka KRS § 55 lg 11 kehtestati kinnisasja avalikes huvides omandamise seadusega (KAHOS), mille eelnõu seletuskirjas on märgitud, et

§ 54

lõike 5 kohaselt jääb õigus, mille esemeks on jagatava kinnisasja osa, koormama ainult seda jagamise tulemusel tekkinud kinnisasja, millel see tegelikult asub. Eelnõu seletuskirja kohaselt: „Näiteks kui servituudiga koormatud ala jääb pärast jagamist tervikuna ühele jagamisel tekkinud kinnisasjale, kantakse õigus vastavasse registriossa. Puudutatud isiku nõusolek kande tegemiseks peab KRS § 341 lõigete 5 ja 51 kohaselt olema kas notariaalselt kinnitatud või digitaalselt allkirjastatud. Muudatuse eesmärgiks on jätta piiratud asjaõigus kehtima sellesse registriossa, kus see faktiliselt paikneb. Seega ei vähene piiratud asjaõiguse kaitse ja tagatud on endiselt piiratud asjaõiguse omaja õigused. Samas ei koormata õiguse omajat täiendavate kokkulepete tegemise kohustusega ning kannete tegemiseks piisab puudutatud isiku nõusolekust.“ (vt KAHOS eelnõu seletuskirja aadressil https://www.riigikogu.ee/tegevus/eelnoud/eelnou/4bf419b9-13c1-4e3d-9c3a923356d542ad/Kinnisasja+avalikes+huvides+omandamise+seadus, lk 41). Eeltoodust tulenevalt nõustub ringkonnakohus hagejaga, et hagejal on selleks, et kostjale I kuuluvale mõttelisele osale kostja II kasuks seatud hüpoteek summas 1 430 000 Eesti krooni ei kantaks korteriomandi nr 2 jagamisel tekkiva hageja ainuomandisse jäävale korteriomandi osale, vajalik kostja II kui puudutatud isiku nõusolek

§ 54lg 5 alusel.

Kostja I on hagi tervikuna õigeks võtnud. Käesolevas asjas ei ole esile toodud, et kostja II kasuks kostja I mõttelisele osale seatud hüpoteek peaks jääma koormama ka hagejale korteriomandi jagamisel tekkivat kinnisasja. Kostja I mõttelisele osale seatud hüpoteek tagab kostja II nõuet kostja I vastu, mitte hageja vastu.

§ 349

lg 1 sätestab, et kui hüpoteegiga tagatud nõue rahuldatakse või nõuet ei ole tekkinud, võib koormatud kinnisasja igakordne omanik nõuda hüpoteegi kandmist enda nimele või selle kustutamist, kui ei ole kokku lepitud teisiti. Kostja II poolne keeldumine nõusoleku andmisest on seega

§ 54

lõikest 5 ja

§ 349lõikest 1 tulenevalt hea usu põhimõttega vastuolus (Ts

ÜS § 138). Ringkonnakohus rahuldab selles osas hagi ja asendab TsÜS § 68 lg 5 alusel kostjate tahteavaldused kohtuotsusega. 34. Maakohus jättis rahuldamata hageja nõude kohustada kostjaid andma nõusolek kustutada korteriomandile nr 2 kostjale I kuuluvale mõttelisele osale kostja II ja kohtutäitur Mati Kadaku kasuks seatud keelumärge kinnisasja käsutamise keelamiseks korteriomandi nr 2 jagamisel tekkiva hageja ainuomandisse jääva korteriomandi osas. Keelumärge kinnisasja käsutamise keelamiseks on kostjale I kuuluvale mõttelisele osale kinnistusraamatusse kantud 05.03.2013 (III jrk). Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et kinnistusraamatusse kantud eelmärge (I jrk) ei muuda tulenevalt eelmärke sisust

§ 63lg 3 alusel kinnisasja käsutamise keelamist tühiseks.

Samas ei nõustu ringkonnakohus maakohtuga selles, et hagejal puudub õigus kostjatelt nõuda keelumärke kustutamist korteriomandile nr 2 kostjale I kuuluvale mõttelisele osale kostja II kasuks seatud keelumärke kustutamist osas, milles see jääb korteriomandi nr 2 jagamisel hageja ainuomandisse jäävale korteriomandi osale. Kinnisasja jagamisel jäävad 14 2-15-5959 kinnistusraamatusse kantud õigused

§ 54

lg 2 esimese lause järgi kehtima, sh jääb märge KRS § 56 lg 1 järgi püsima endises registriosas ja kantakse üle ka uutesse registriosadesse. Kui ei ole kasutatud KRS § 56 lg 2 järgset võimalust kanda kinnistu üht osa puudutav märge selle järgi õigustatud isiku nõusolekul üksnes vastavasse registriossa, kandub keelumärge üle kõikidesse uutesse registriosadesse (vt Riigikohtu 20.06.2011 otsust tsiviilasjas nr 3-2-1-57-11, p 24). Hageja on esitanud nõude saamaks kostjatelt nõusoleku selleks, et kostja II kasuks seatud keelumärge ei kanduks kinnisasja jagamisel tekkivale hagejale jäävale osale. Seega peab ringkonnakohus võimalikuks lähtuda hageja nõude lahendamisel KRS § 56 lõikest

1. Maakohus on ebaõigesti jätnud selle sätte kohaldamata. Ringkonnakohtu hinnangul on hagejal õigus nõuda kostjatelt KRS § 56 lõikes 2 sätestatud nõusolekut. Hagejal on õigus nõuda kostjatelt tahteavalduse andmist keelumärke mittekandmiseks hagejale jäävale korteriomandi osale, kuna kostjal II puudub õigustatud huvi keelumärkeks hagejale kuuluval korteriomandil. Keelumärge on seatud kostja II avalduse alusel täitemenetluses kostjale II kuuluva nõude täitmise tagamiseks. Hageja vastu pole kostjal II nõuet. Kostja II keeldumine nõusoleku andmisest selleks, et kostja II kasuks seatud keelumärge ei kanduks kinnisasja jagamisel tekkivale hagejale jäävale osale, on eeltoodust tulenevalt TsÜS § 138 alusel hea usu põhimõttega vastuolus. Kostja I on hagi tervikuna õigeks võtnud. Ringkonnakohus rahuldab ka selles osas hagi ja asendab TsÜS § 68 lg 5 alusel kostjate tahteavaldused kohtuotsusega.
2. Samas ei ole hagi põhjendatud nõude osas, milles hageja taotles kostjate nõusolekut kohtutäituri kasuks seatud keelumärke kustutamiseks. Kohtutäituri vastu ei ole hagi esitatud. Arvestades, et KRS § 56 lg 2 järgi saab asendada ainult selle isiku nõusoleku, kelle kasuks märge tehti, ei ole kohtutäituri M. Kadaku kasuks sisse kantud keelumärke ülekandmata jätmiseks kostja II nõusolekut vaja. Selles osas tuleb hagejal nõusolekut taotleda kohtutäiturilt. Eeltoodust tulenevalt tuleb hagi jätta TsMS § 423 lg 2 p 2 alusel läbi vaatamata osas, milles hageja palus kohustada kostjat II andma nõusolek kustutada korteriomandile nr 2 kostjale I kuuluvale mõttelisele osale kohtutäitur Mati Kadaku kasuks seatud keelumärge kinnisasja käsutamise keelamiseks korteriomandi nr 2 jagamisel tekkiva hageja ainuomandisse jääva korteriomandi osas. Kuna kostja I ei ole kohtutäituri kasuks seatud keelumärke kustutamise nõude osas puudutatud isikuks KRS § 341 lg 1 mõistes, ei ole kohus kostja I õigeksvõtuga seotud, mistõttu jätab ringkonnakohus ka kostja I kohustamise osas selle nõude läbi vaatamata.
3. Ringkonnakohus ei nõustu hagejaga, et maakohus jättis ebaõigesti läbi vaatamata hageja nõude kohustada kostjat II andma nõusolek kustutada korteriomandile nr 2 hagejale kuuluvale mõttelisele osale Swedbank AS-i kasuks seatud hüpoteek summas 90 665 eurot korteriomandi nr 2 jagamisel tekkiva kostja I ainuomandisse jääva korteriomandi osas. Maakohus leidis õigesti, et Swedbank AS-ile kuuluva hüpoteegi osas ei ole kostja II isikuks, kellelt nõusolekut oleks vaja (hüpoteek on seatud panga kasuks) ja seega ei ole kostja II KRS § 341 lg 1 mõttes puudutatud isikuks. Ringkonnakohus nõustub maakohtu põhjendustega selles osas, neid siinkohal kordamata.
4. Maakohus jättis läbi vaatamata hageja nõude kohustada kostjat II andma nõusolek ühendada korteriomandi nr 2 jagamisel tekkiv hageja ainuomandisse jääv korteriomand korteriomandiga nr
5. Maakohus leidis, et kostja II ei ole KRS § 341 lg 1 mõttes puudutatud isikuks. Ringkonnakohus nõustub sellega. Ehkki kostja II nõusolekut on vaja selleks, et kostjale II kuuluv hüpoteek, mis on kantud kostjale I kuuluvale korteriomandi mõttelisele osale, ei kanduks korteriomandi jagamisel hagejale jäävale osale, ei oma kostja II õiguste osas puutumust hagejale jääva korteriomandi osa ühendamine hageja ainuomandis oleva korteriomandiga. KRS § 341 lg 1 kohaselt on kande tegemiseks, muutmiseks või kustutamiseks nõutav selle isiku nõusolek, kelle kinnistusregistriossa kantud õigust kanne kahjustaks (puudutatud isik), kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Kaasomandis oleva korteriomandi 15 2-15-5959 jagamisel tekkiva osa ühendamine teise korteriomandiga ei kahjusta kaasomandis oleva korteriomandi mõttelisele osale seatud hüpoteegipidaja õigusi. Seega ei oma hageja ka õigustatud huvi kostja II sellekohase nõusoleku andmise tuvastamiseks.
6. Samuti jättis maakohus läbi vaatamata hageja nõude kohustada kostjaid andma nõusolek ühendada korteriomandi nr 2 jagamisel tekkiv kostja I ainuomandisse jääv korteriomand korteriomandiga nr
7. Ringkonnakohus nõustub ka selles osas maakohtuga. Hagejal puudub õiguslik huvi kostja I kohustamiseks anda nõusolek kostjale I kuuluvate kinnisasjade ühendamiseks. Samuti ei ole hagejal õigustatud huvi kohustada kostjat II selleks nõusoleku andmiseks.
8. Hagi tagamise abinõudena rakendas maakohus täitetoimingute tegemise keeldu täiteasjas nr 008/2013/486, mis on algatatud kostja II täitmisavalduse alusel hüpoteegiga tagatud nõude sundtäitmiseks. Kostja II taotleb apellatsioonkaebuse vastuse resolutsioonis hagi tagamise määruse tühistamist (alternatiivselt selle kehtetuks tunnistamist). Ringkonnakohtu hinnangul puudub kostjal II selleks võimalus. Maakohtu hagi tagamise määrust ei saa vaidlustada apellatsioonkaebuse vastuses. Ringkonnakohus jätab kostja II taotluse seetõttu läbi vaatamata.
9. Hageja on vaidlustanud maakohtu otsuse ka osas, milles maakohus tühistas hagi tagamise abinõud. Hageja hinnangul peab jõustunud kohtuotsuse täitmist jääma tagama
10. aprilli 2015 kohtumäärusega kohaldatud hagi tagamise abinõud, kuna vajalike toimingute tegemiseks (korteriomandi jagamiseks ja kinnistamiseks) kulub aega. Kostja II leiab, et täitemenetluse peatamine ning kaasomandi jagamine hageja soovitud viisil kahjustavad kostja II huve ning õigusi. Kaasomandi lõpetamise ja jagamise kohta tehtud eelmärge on kehtiv kinnistu igakordsete omanike suhtes, viidates konkreetsele lepingupunktile. Maakohus leidis hagi tagamise abinõusid tühistamist põhjendades, et hagi tagamise abinõudena rakendas kohus täitetoimingute tegemise keeldu täiteasjas nr 008/2013/486, mis on algatatud kostja II täitmisavalduse alusel hüpoteegiga tagatud nõude sundtäitmiseks ning kohtuotsusest ei tulene hageja õigusi kostja II suhtes, mille täitmise tagamiseks on vajalik hagi tagamise abinõude rakendamine. Tulenevalt sellest, et hageja nõuded kostja II vastu kuuluvad osaliselt rahuldamisele, on hagi tagamise abinõude tühistamine tulenevalt TsMS § 386 lõikest 4 põhjendamatu ja ringkonnakohus tühistab ka selles osas maakohtu otsuse ning jätab 21.04.2015 määruse kohaldatud hagi tagamise abinõud kehtima. Kostja II väite osas märgib ringkonnakohus, et eelmärge tagab võlaõiguslikku nõuet kinnistusraamatust nähtuva asjaõigusliku olukorra muutmiseks. See kaitseb õigustatud isikut kohustatud isiku, tema õigusjärglaste ja võlausaldajate vastu, tuues

§ 63

lg 3 järgi kaasa eelmärkega tagatud nõudeid kahjustavate või piiravate käsutuste tühisuse (vt Riigikohtu 12.11.2019 otsust tsiviilasjas nr 2-18-13609, p 11). Samas on Riigikohus selgitanud, et kokkuleppe kehtivust kaasomanike eriõigusjärglaste suhtes ei saa tagada eelmärkega, mille õiguslik tähendus on

§ 63

lg-te 3-5 järgi teistsugune (vt Riigikohtu 08.11.2006 otsust tsiviilasjas nr 3-2-1-97-06, p 21). Seega nõustub ringkonnakohus hagi tagamise määruses maakohtu poolt esitatuga, et hagi tagamiseta ei oleks hagejal võimalik kostja I mõttelise osa müügi puhul täitemenetluses tugineda hageja ja kostja I vahel sõlmitud võlaõiguslikule kokkuleppele.

1. Maakohus jättis kostja I menetluskulud tema enda kanda ja ülejäänud menetluskulud hageja kanda. Maakohtu otsuse osaline tühistamine tingib maakohtu menetluskulude jaotuse muutumise, kuid seda mitte kostja I kanda jäänud osas, kuna kostja I ei ole apellatsioonkaebust esitanud. Ringkonnakohtu hinnangul tuleb muuta hageja ja kostja II vahelist menetluskulude jaotust ning jätta TsMS § 163 lg 1 alusel tulenevalt kostja II vastu esitatud hagi osalisest rahuldamisest kostja II menetluskulud kostja II kanda ja hageja menetluskulud hageja kanda. 16 2-15-5959
2. Kuna apellatsioonkaebus rahuldatakse osaliselt, tuleb jätta apellatsioonimenetluses kantud menetluskulud TsMS § 171 lg 1 ja TsMS § 163 lg 1 alusel menetlusosaliste endi kanda. (allkirjastatud digitaalselt) Vallo Kariler (allkirjastatud digitaalselt) Kaija Kaijanen (allkirjastatud digitaalselt) Maris Kuurberg 17