Obsah (6)

§ 217§ 218§ 220§ 222§ 115§ 127

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tartu Ringkonnakohus Kohtukoosseis Vahur-Peeter Liin, Indrek Parrest, Triin Uusen-Nacke Otsuse tegemise koht ja aeg Tartu, 30. september 2022 Tsiviilasja number

) § 217 lg 2 p 2, § 218 lg 1). Hagejad on puudustest teavitanud mõistliku aja jooksul. Kostjad on seisukohal, et hagejad ostsid kasutusloata suvila, mitte aastaringseks elamiseks mõeldud eramu. Müügiobjekt vastab müügilepingus kokkulepitud tingimustele. Puudusest ei teavitatud õigeaegselt ning hagejad on seetõttu minetanud võimaluse puudustele tugineda, kahjunõue on põhjendamata ja tõendamata. Ahju võimaliku riknemise põhjustasid hagejad ise.

§ 217

lg 1 kohaselt peab ostjale üle antav asi vastama lepingutingimustele.

§ 217

lg 2 p-de 1 ja 2 järgi ei vasta asi lepingutingimustele, kui sellel ei ole kokkulepitud omadusi või kui kokkuleppe puudumisel asja omaduste kohta ei sobi asi teatud eriliseks otstarbeks, milleks ostja seda vajab ja mida müüja lepingu sõlmimise ajal teadis või pidi teadma, kui ostja võis mõistlikult tugineda müüja erialastele oskustele või teadmistele, muul juhul aga otstarbeks, milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse. Vastavalt

§ 218

lg-le 1 vastutab müüja asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui mittevastavus on olemas juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko ülemineku ajal ostjale, isegi kui mittevastavus ilmneb hiljem.

§ 220

lg 1 kohaselt peab ostja teatama asja lepingutingimustele mittevastavusest müüjale mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta asja lepingutingimustele mittevastavusest teada sai või pidi teada saama. Vastavalt

§ 222

lg-le 5, kui asi ei vasta lepingutingimustele ja ostja nõuab asja parandamist ja müüja ei tee seda mõistliku aja jooksul, võib ostja ise asja parandada või lasta seda teha ning nõuda müüjalt selleks tehtud mõistlike kulutuste hüvitamist. Ostja peab väidetavalt lepingutingimustele mittevastava asja üleandmise korral suutma tõendada nii lepingutingimustele mittevastavusele viitava puuduse olemasolu asjal kui ka seda, et puudus eksisteeris juba asja üleandmise hetkel. Kui ostja tõendab asja lepingutingimustele mittevastavuse, kehtib

§ 218lg 1 alusel eeldus, et selle eest vastutab müüja.

Müüja võib vastutuse vältimiseks tugineda mõne müüja vastutust välistava asjaolu esinemisele. Sel juhul peab müüja tõendama, et puuduse põhjustas ostja või ostja teadis lepingu sõlmimisel puudusest või pidi sellest teadma või et ostja hilines puudusest teatamisega (Riigikohtu

1. novembri
2. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-129-12, p 16). Hagejate soovil kamin-ahju üle vaadanud korstnapühkija-pottsepa I. Tšurkini akti kohaselt olid tellistel praod all vuugivahedes ja tellistes endas. Vuugivahedes olevates pragudes oli näha musta suitsu jälgi (vingugaas). Ahju remonditöödeks lahti võtmise käigus avastati, et sisemine osa on laotud ehitusnorme rikkudes. Ahju remont ei ole võimalik ning selle kasutamine keelatud (tl 28–29). Kamin-ahi demonteeriti ning hagejad soetasid asemele voolukivist ahju NunnaUuni Blanka PL maksumusega 5690 eurot (tl 72–74). Kamin-ahju ehitanud pottsepa selgituse kohaselt ei saagi kivid ahju füüsiliselt lammutades ja lõhkudes terveks jääda. Sisemise müüritise paisumine ja selle tulemusel välimise müüritise 5 pragunemine võis tekkida olukorras, kus kaua kasutuseta olnud ning külmaperioodil läbi külmunud ja niiskust kogunud ahi köeti kuumaks, mis tekitas ahju äkilise ülessoojenemise ja paisumise, mis lõhub ahju ja tekitab pragusid. Ahju on eeldatavalt üle köetud (tl 55). Hageja II selgituste kohaselt märkis korstnapühkija-pottsepp esmakordsel ülevaatusel, et küttekolde uksed on valesti kinnitatud. Kui hagejad kütsid ahju, metall kuumenes, paisus ja lõhkus seestpoolt ahju, mille tõttu tulid praod, mille kaudu suits ja vingugaas tulid tuppa. Ehituslikult oli ahi valesti ehitatud (tl 83). Hageja selgitus pragude tekkimise kohta ühtib üldplaanis kamin-ahju ehitanud pottsepa selgitustega pragude tekkimise võimaluste kohta. Hageja II selgitas ka seda, et kui käidi ehitist üle vaatamas, kütsid kostjad ahju, maja oli suitsu täis, aga tuulutati ära ja küttesüsteem töötas ilusti. Siis oli näha et küttesüsteem töötab ja on terve. Hagejatel tekkis mulje, et küttesüsteem on korras vaatamata sellele, et kasutusluba on saamata või tegemata (tl 86). Varjatud puudusteks on lepingutingimustele mittevastavused, mida ostja ei võinud avastada asja temalt eeldatava hoolsusega üldiselt väliselt üle vaadates (Riigikohtu
3. oktoobri
4. a otsus tsiviilasjas nr 2-14-37663, p 13). Eluruumi soojapidavus ja kütmise võimalus kuuluvad elementaarsete elamistingimuste juurde ning nende puhul ei ole tegemist tingimustega, milles tuleb eraldi kokku leppida. Tuleb lugeda endastmõistetavaks, et eluruumi peab olema võimalik kütta ja et kütmisel on ruumide soojapidavuse korral tagatud vajalik normaalne temperatuur. Puudustega küttekolded tuleb lugeda lepingutingimustele mittevastavateks

§ 217lg 2 p 1 järgi.

Isik, kes ei sõlmi lepingut oma majandus- või kutsetegevuses, ei pea ostetud asja koheselt ja põhjalikult üle vaatama (Riigikohtu

1. oktoobri
2. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-115-04). Maakohus leidis, et kui kamin-ahjul olid praod vuugivahedes ja ka tellistes endas (välismüüritisel), siis pidid need olema visuaalselt nähtavad ka tavapärasele mõistlikule inimesele. Sellisel juhul ei saa olla tegemist varjatud puudustega. Juhul, kui need visuaalselt nähtavad ei olnud, saab järeldada, et ülevaatamisel ja lepingu sõlmimise ajal neid ei olnud (on tekkinud hiljem). Isegi kui nõustuda, et küttekoldel olid puudused, mis ei olnud visuaalselt nähtavad, ei takistanud see suvila tervikuna kasutamist. Teist korrust oli võimalik kütta elektriga ning majas oli olemas kasutuskõlblik pliit soojamüüriga (tl 84 pöördel). Maakohus ei nõustunud kostjatega, et hagejad ei teavitatud väidetavatest puudustest õigeaegselt ning on seetõttu minetanud võimaluse puudustele tugineda. Kui ostja ei ole majandus- või kutsetegevusega tegelev isik, eelkõige kui on tarbija, tekib tal müüdud asja lepingutingimustele mittevastavusest teatamise kohustus alates ajahetkest mil ta puuduse tegelikult avastas (

§ 220lg 1 teine lause).

Korstnapühkija-pottsepa akt on koostatud

1. oktoobril
2. Hagejad on
3. oktoobril 2020 teavitanud sellest kostjaid (tl 26). Oletuslik ja tõendamata on kostjate väide, et hagejad kasutasid ahju sihipäraselt ning pidanuks väidetavad puudused avastama juba
4. aasta kütteperioodi alguses ehk oktoobris
5. a. Kuigi küttekolde ehitusvead / puudused, mis ei ole visuaalselt nähtavad, on üldjuhul käsitletavad lepingutingimistele mittevastavusena, tuleb käesoleval juhul arvestada, et hagejad omandasid kinnistu ja sellel oleva ehitise teades, et ehitisel puudub kasutusluba ning kinnitasid lepingu sõlmimisel, et vormistavad ise kasutusloa ega oma müüja suhtes sellega seoses pretensioone ega nõudmisi (lepingu p 2.3.6). Omandades kinnistu, millel asub kasutusloata ehitis, läheb kasutusloa saamiseks vajalike kulutuste tegemise riisiko üle omandajale (lepingu p 2.3.6), kui müügilepingus ei ole kokku lepitud teisiti. Lepingu kohaselt müüdi kinnistu koos selle oluliste osade ja päraldistega, kinnistul paikneva ehitise (suvila) ehitustööd on lõpuni viimata ning kasutusluba vormistamata (lepingu p 1.1–1.2; 2.2.4). Kasutusloa saamise kulutused on ettenähtamatud, sest elamu ülevaatamisel võib spetsialist tuvastada puudusi, mida füüsilisest isikust ehitaja vm isik ette ei oska näha. Käesoleval juhul said kostjad nimetada hagejatele ainult selliseid töid, millised olid nende arvates vajalikud selleks, et taotleda ehitise 6 kasutusluba. Müüjad ei saanud väita hagejatele, et kui nad teatud tööd ära teevad, siis vastab elamu kasutusloa tingimustele (müüjatelt ei saanud seda oodata), ning hagejad pidid sellest aru saama (Tartu Ringkonnakohtu
6. mai
7. a otsus tsiviilasjas nr 2-20-6111). Lõpuni ehitamata ja kasutusloata ehitisega kinnisasja ostmisel ei saa ostjad eeldada, et nad ei pea hakkama elamistingimuste tagamiseks sinna lisainvesteeringuid tegema. Hagejad ei saanud eeldada, et ehitises olev küttekolle (kamin-ahi) vastaks müügi ajal kehtinud EVS 812-3:2018 standardile. Küttekolde ehitamise ajal (
8. a) ei kehtinud standard EVS 812-3:2018 ning seetõttu ei saanud kostjad küttekoldeid ehitades sellega arvestada. Lepingu p 2.2.4 kohaselt olid suvila ehitustööd lõpuni viimata ning kasutusluba ehitisele vormistamata. Millised konkreetsed tööd on veel vaja teha lõpuni viimiseks ning kasutusloa saamiseks, on raske tuvastada. Lepingu p-s 2.2.4 on viide alumise korruse põrandalaudade niiskuskahjustustele, teatud tegemist vajavad tööd on kostja nimetanud e-kirjas (tl 26). Müüjad ei ole andnud ega saanudki anda kinnitust selle kohta, et nende tööde tegemisel on kasutusloa saamiseks kõik tingimused täidetud. Lepingus puudub kokkulepe selle kohta, et küttekeha tõttu ei ole võimalik elamus elada või erikokkulepe / kinnitus selle kohta, et küttekehad vastavad kehtivatele normidele ning kasutusloa saamiseks on kütekaha(de)le ettenähtud tingimused / nõuded täidetud. Ostjatel olid teada olemasolev lepingu eset puudutav dokumentatsioon. Seega oli teada ka see, et kaminahju kohta projekt ja dokumentatsioon puudub. Lepingu p 2.3.6 sedastab, et ostja vormistab ise kasutusloa ning korrastab ehitisregistri andmed. Järelikult läks ostjale üle ka kogu kulutuste tegemise riisiko, mis on vajalik kasutusloa saamiseks. Lepingu p-i 2.3.2 kohaselt ostsid hagejad lepingueseme eesmärgiga kasutada selle suvilana. Seega ei saanud hagejad eeldada, et kasutuseesmärgi ja -otstarbe muutmisel (kasutamine aastaringselt elamuna) ei kaasne sellega lisainvesteeringuid, sh kasutusloa saamisel. Kuigi küttekolle peab olema eesmärgipäraselt kasutatav olenemata sellest, kas tegemist on suveperioodil kasutatava suvilaga või aastaringselt kasutatava elamuga, tuleb arvestada erisuste ja tingimustega nn harva kütmisel ja pideval (aastaringsel) kasutamisel. Kui isegi väliselt oli kamin-ahi valmis ehitatud ja korras (hageja selgitus istungil, tl 86), siis dokumentatsiooni ja kasutusloa puudumisel puudus kohtu hinnangul ka kinnitus selle kohta, et küttekolle vastab kehtivatele nõuetele ja kas või mida on vaja teha kasutusloa saamiseks. Hageja ise möönab, et lepingu järgi olid nad nõus tegelema ehitise kasutusloa saamisega. Kasutusloa saamine eeldas muuhulgas maja küttesüsteemi ekspertiisi teostamist, kuna puudusid küttesüsteemi projekt ja kaetud tööde akt (tl 70). MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED
9. Hagejad esitasid maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles paluvad tühistada maakohtu otsuse täies ulatuses ning teha asjas uus otsus, millega rahuldada hagi ja jätta kõik menetluskulud kostjate kanda või alternatiivselt saata tsiviilasi tagasi maakohtule uueks läbivaatamiseks. Apellatsioonkaebuse kohaselt on maakohus rikkunud menetlusõiguse norme ja hinnanud tõendeid valesti, mis on toonud asjas kaasa ebaõige kohtulahendi. Maakohus leidis, et isik, kes ei sõlmi lepingut oma majandus- või kutsetegevuses, ei pea ostetud asja koheselt ja põhjalikult üle vaatama, mistõttu pole asjakohane maakohtu seisukoht, et juhul, kui kamin-ahjul olid praod vuugivahedes ja ka tellistes endas (välismüüritisel), siis pidid need olema visuaalselt nähtavad ka tavapärasele mõistlikule inimesele. 7 Hagejad ei nõustu maakohtu seisukohaga, et käesolevas asjas ei saa tugineda varjatud puuduste olemasolule, sest hagejad olid teadlikud, et hoonel puudub kasutusluba. Käesoleva vaidluse esemeks ei ole kasutusloa olemasolu. Kasutusloa puudumine ei tähenda ilmtingimata seda, et ehitisel või elamul on mingi puudus. Maakohus oleks pidanud kindlaks tegema, miks ehitisel ei olnud kasutusluba, kuigi müügikuulutuse kohaselt oli hoone kasutamiskõlblik aastaringselt ja lepingu kohaselt elamiskõlblik. Maakohus on ekslikult leidnud, et ehitise kasutusloa puudumine välistab kostjate vastutuse. Maakohtu seisukoht, et omandades kinnistu, millel asub kasutusloata ehitis, läheb kasutusloa saamiseks vajalike kulutuste tegemise riisiko üle omandajale, peaks paika juhul, kui vaidlus oleks olnud kasutusloa saamise ja selle saamiseks tehtud kulutuste hüvitamise üle. Kamin-ahju väljavahetamine ei ole seotud kasutusloa saamisega vaid selle tingis asjaolu, et kamin-ahi oli puudustega, sh see polnud paigaldatud vundamendile, nagu seda näevad ette ehitusnõuded. Maakohus oleks pidanud esmalt kindlaks tegema, miks ei olnud omanike (müüjate) poolt vormistatud ehitisele kasutusluba, ning seejärel hindama esitatud tõendeid ja asjaolusid kogumis, et hinnata, kas kostjad (müüjad) on rikkunud pooltevahelist müügilepingut, andes üle lepingutingimustele mittevastava asja. Maakohtu väide, et hagejad ostsid lõpuni ehitamata hoone, on ekslik. Käesolevas asjas on vaidlus selles, et küttekehas esinevate puuduste tõttu ei ole suvila elamiskõlblik nagu seda on müüjad kinnitanud lepingu p-s 2.2.
10. Kui ostetud elamu ei vasta elementaarsetele tingimustele, tuleb seda pidada lepingueseme mittevastavuseks lepingutingimustele, kui pooled ei ole lepingueseme omadusi detailselt kokku leppinud või on eraldi kokku leppinud, et eluruum ei pea mõnele elementaarsele elutingimusele vastama (Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-12912, p 23).

§ 217

lg 2 p 2 järgi ei vasta müüdud asi lepingutingimustele lisaks ka siis, kui asi ei sobi otstarbeks, milleks ostja seda vajab või milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse. Müügikuulutuses kinnitasid kostjad, et elamu (suvila) sobib elamiseks aastaringselt. Maakohus on jätnud tähelepanuta, et lepingi p-i 2.2.4 kohaselt vastab ehitis täielikult projektile, puuduvad ilma õigusliku aluseta teostatud ümberehitused, suvila on elamiskõlbulik. Põhjendamata on väide, et lõpuni ehitamata ja kasutusloata ehitisega kinnisasja ostmisel ei saa ostjad eeldada, et nad ei pea hakkama elamistingimuste tagamiseks sinna lisainvesteeringuid tegema. Hagejad oleks saanud tulevikus tehtavate investeeringute ulatust hinnata vaid selle põhjal, mida nad elamu ülevaatuse käigus nägid ja mis oli neile teada müüjate sõnade kohaselt. Maakohus ei ole arvestanud hagejate poolt esitatud tõenditega ja hagejate poolt kohtuistungil antud selgitustega.

1. Kostjad vaidlesid apellatsioonkaebusele vastu, palusid jätta selle rahuldamata ning menetluskulud solidaarselt hagejate kanda. Hagejad on teinud kaebuses pooltevahelisse õigusvaidlusesse mittepuutuvaid ja vaidluse raamidest väljuvaid etteheiteid. Pooled vaidlevad selle üle, kas müüjad on rikkunud müügilepingut ning kui jah, siis kas ostjad saavad müüjate rikkumisele tugineda või on vastava õiguse minetanud. Müüdud kinnistul asuva poolelioleva ja kasutusloata suvila kasutusloa puudumise põhjuste üle pooled maakohtus ei vaielnud, kasutusloa puudumise mistahes põhjused ei olnud hagi aluseks ega saa olla ka apellatsioonikaebuse aluseks. Maakohus on hagejate nõude rahuldamise eelduste kontrolli kohaselt läbi viinud. Kohtu järeldus müüdud asjal puuduste puudumise kohta on põhjendatud. Apellatsioonkaebus lähtub ebaõigest ja eksitavast eeldusest, et pooltevahelise müügilepingu objekt oli valmis elamu. Kostjad ostsid kinnistu, millel asus ehitusjärgus kasutusloata suvila. Müügieseme kvaliteedile kehtivad tingimused tulenesid pooltevahelisest lepingust. Pooltel oli nii müüdud asja olemuse, kui kvaliteedi osas üldine kokkulepe koos üksikute eritingimustega 8 – müüjad müüsid ja ostjad ostsid kinnistu pooleliolevate ehitustöödega kasutusloata hoonena, mille kasutusotstarbeks oli suvila (üldkokkulepe) ja milles esinesid üksikud loetletud puudused (eritingimused, nt põrandalaudade osas, veevarustuse olemasolu jms osas). Pooleli oleva ehitise osade suhtes mingeid õigusaktidest tulenevaid ega üldisi keskmiseid kvaliteedinõudeid ei kehti, see ei pea vastama valmis ehitise eeldatavatele omadustele. Kasutusloa puudumisest teavitamine omab kinnistu müümisel olulist tähtsust. Nimelt teavitab müüja ostjat asjaolust, et hoone vastavust õigusaktidele ei ole selleks pädeva isiku poolt kontrollitud ja sellise elamu kasutamine ei ole enne kasutusloa saamist lubatav ja seda lubatavust ei saa eeldada. Puuduva kasutusloaga hoonestatud kinnistu ostmisel võtab ostja endale riski omandada kinnistu, millel asuvas ehitises võivad esineda loa mittesaamist tingivad erinevad puudused. Seejuures ei ole ükski neist puudustest müüdud kinnisasja varjatud puudus. Kasutusloa puudumine on puudus, mis hõlmab endas kõiki ehituses esineda võivaid puudusi neid ükshaaval loetlemata. Müüjad kinnitasid, et ehitis vastab projektile. Palkdetailidest ehitise projekt ei hõlma küttelahenduse projekti ja ehitise projektikohase püstitamise kinnitamine ei hõlma kinnitust sellesse hiljem paigaldatud küttekollete projektikohase ehitamise kohta. Müüjad ei ole küttekollete projektide olemasolu ja küttekollete küttekolde projektikohasust kinnitanud. Müügiobjekti ning selle projektdokumentatsiooniga tutvunud ostjad teadsid, et kütteprojekti koostatud ei olnud. Kuna küttelahenduse projekti ei olnud koostatud, pidid ostjad mõistma, et müüjatel puudus ka teadmine küttekollete võimalikust nõuetelevastavusest. Pooled ei ole leppinud müügilepingus kokku selles, et kostjate müüdud kinnisasjal asuv pooleliolev ehitis peab vastama suvilale kasutusloa taotlemisel selle saamiseks kehtivatele tingimustele ega konkreetsetes töödes, mille valmimisel oleks pidanud olema kasutusluba saavutatav. Kasutusloata ehitise küttelahenduse kohta kokkulepitu (maja on köetav) ei hõlma müüja kinnitust, et kõik küttekolded vastavad müügihetkel või mingil muul tulevasel hetkel kehtivatele nõuetele. Müüja kinnitus kütte olemasolu kohta tähendab kinnitust, et ehitis on faktiliselt köetav, st kütmisel soojenev. Kui pooled ei ole kokku leppinud teisiti, lähevad kasutusloata ehitise ostmisel ostjale üle kõik loa taotlemisega seotud riskid. Hagejate poolt esitatud korstnapühkija
2. oktoobri
3. a akt saab tõendada üksnes ahju seisundit akti koostamise ajal, kuid ei tõenda müüdud asjas müügi hetkel puuduste esinemist. Hagejad ei ole tõendanud, et praod ja muud puudused oleksid müügihetkel ahjus olemas olnud. Hagejad on müügilepingu sõlmimisel kinnitanud kinnistu ja sellel asuva poolelioleva ehitisega tutvumist ega ole seda asjaolu hiljem vaidlustanud. Selline tavapärane tutvumine oleks olnud pragude märkamiseks piisav, kui need müügihetkel ahju vuukides ja kivides oleks olemas olnud. Pooltel puudusid ahju kvaliteedi ja muude tunnuste osas kvaliteedikokkulepped. Kasutusloata ehitise ostmisel selles projektdokumentatsioonita ehitatud ahju olemasolul on mistahes ahi lepingukohane ahi. Seega ei oma hagejate väited ahju mistahes omaduste kohta tähtsust hindamaks ahju vastavust lepingutingimustele. Hoonesse rajatud elektrikütte osas mingeid puudusi hagejad kostjatele ette ei heitnud, samuti puuduvad etteheited ahjuga samaaegselt rajatud pliidi nõuetele vastavuse osas. Neid küttekehi kasutavad hagejad siiani ja järelikult on suvila ka ilma ahjuta köetav. Hagejad on kaotanud õiguse puudustele tugineda (

§ 220lg-d 1 ja 3).

Pooled sõlmisid müügilepingu

1. juulil 2019, sellest väidetavast puudusest teatamiseni möödus rohkem 15 kuud, mille hulka mahub ka terve kütteperiood. Kahju suurus ei ole tõendatud. Hagiavaldusest ei selgu kahju 6000 euro tekkimine. Hagejate paigaldatud uue ahju hind on väiksem hagis nõutust. Väidetava kahju põhjuslik seos kostjate käitumisega on põhjendamata. Mistahes viited müügikuulutusele tuleb jätta tähelepanuta, kuna tegemist on tõendiga, mida ei ole esitatud tõendite esitamiseks ettenähtud viisil. Hagejad on esitanud hagis üksnes 9 (mitteaktiivse) internetilingi ilmunud müügikuulutusele, müügikuulutust kui tõendit asja materjalide juures ei ole. RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
2. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb tühistada materiaalõiguse normi väära kohaldamise ja menetlusõiguse rikkumise tõttu osas, milles maakohus jättis hagi täielikult rahuldamata. Ringkonnakohus teeb tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 657 lg 1 p 2 alusel asjas uue otsuse, millega rahuldab hagi osaliselt ja mõistab solidaarselt kostjatelt hagejate kasuks välja 5690 eurot. TsMS § 163 lg 1 järgi kannavad hagi osalise rahuldamise korral pooled menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. Arvestades hagi rahuldamise ulatust, jätab ringkonnakohus kohus menetluskulud 5% ulatuses hagejate ja 95 % ulatuses kostjate kanda. Menetluskulud määrab maakohus kindlaks pärast lõpplahendi jõustumist. Ringkonnakohus rahuldab hagejate apellatsioonkaebuse osaliselt.
3. Hagejad ja kostjad sõlmisid
4. juulil 2019 kinnisasja müügi- ja asjaõiguslepingu. Hagejad on esitanud kostjate vastu kahju hüvitamise nõude, mis on seotud kinnisasja oluliseks osaks oleva ehitise lepingutingimustele mittevastavusega. Hagejate väitel on nad kandnud kulutusi 6000 eurot seoses ehitise puuduste kõrvaldamisega. Hagejad teavitasid kostjaid müügilepingu eseme lepingutingimustele mittevastavusest esmakordselt
5. oktoobril
6. Hagejate poolt kostjatele saadetud teate kohaselt vaatas korstnapühkija ehitise küttesüsteemi üle, kuna elamul ei ole küttesüsteemi projekti ja kaetud tööde akti (tl 27). Korstnapühkija poolse ülevaatuse käigus selgus, et kamin-ahjus esinesid projekteerimis- ja ehitusvead, suitsukanaleid ei olnud võimalik kontrollida ja puhastada, kuna puudusid tahmaluugid. Puhastusluukide ehitamisel selgus, et ahju ülemine osa on seestpoolt ehitatud valedest tellistest, müüritis on purunenud ja küttekolde kinnitus on tehtud ebaõigesti. Kaminahju ei saa remontida, see tuleb demonteerida ja uus ehitada. Vaidlust ei ole selles, et kostjad keeldusid puuduste kõrvaldamisega seotud kulusid kandmast (tl 26,

§ 115lg 2). Üldjuhul peab kõiki kahju hüvitamise nõude aluseks olevaid asjaolusid Ts

MS § 230 lg 1 esimese lause järgi tõendama nõude esitaja (praegusel juhul hagejad). Hagejatel tuli menetluses tõendada, et müügilepingu ese ei vastanud lepingutingimustele ning kostjad on oma lepingulist kohustust rikkunud. Hagejatel tuli ka tõendada, et elamus olid puudused selle hagejatele üleandmise ajal (

§ 218

lg 1), hagejatele oli tekkinud kahju ning täidetud olid kahju hüvitamise üldised eeldused. Ringkonnakohus leiab, et hagejad on menetluses oma tõendamiskoormise täitnud. Hageja esitasid korstnapühkija Igor Tšurkini seletuskirja (akt 19.10.2020, tl 28). Nimetatud dokumendi kohaselt ei ole ahju ülemise osa kuum tsoon laotud kuumakindlast kivist, mis tõi kaasa kivi ja segu täieliku lagunemise. Sisemine müüritis on soojenemisel paisunud ning tekitanud surve välimisele müüritisele, mis tõi kaasa välimise müüritise purunemise. Ahju ukse kinnitus on tehtud valesti, pärast ahju pealmise osa avamist avastati, et korstnaga ühenduv suitsukanal ei vasta normidele (on väiksem kui peaks olema). Ahju remont ei ole võimalik. Hagejad esitasid menetluses tõendina videod kamina lahti võtmisest, nendelt on selgelt näha, et kivid on lahtised, purunevad, ning ka asjas eriteadmisi mitteomava vaataja jaoks on ilmne, et kamin-ahi ei ole kasutuskõlblik. 10

1. Õige on kostjate väide, et kui ahi on ehitatud
2. aastal ei pea see vastama
3. a ehitusstandarditele. Samas ei tähenda ehitusstandardite muutus seda, et hagejad ei saaks tugineda üldistele ehitise suhtes kehtivatele ohutusnõuetele. Maakohus on õigesti leidnud, et küttekolde ehitusvead ja puudused, mis ei ole visuaalselt nähtavad, on üldjuhul käsitletavad võimaliku lepingutingimistele mittevastavusena. Hagejate väitel olid nad välistest pragudest kaminas lepingu sõlmimisel küll osaliselt teadlikud, kuid need ei olnud nii suured, et oleks tekkinud kahtlus tuleohtlikkuses või ohust vingugaasist tulenevalt. Hagejad esitasid kohtule kinnisasja müügikuulutuse, mille kohaselt on ehitis sobiv elamiseks aastaringselt. Pooltevahelise notariaalse müügilepingu p 2.2.
4. järgi on lepingu esemeks olev kinnistu hoonestatud ja kinnistul paikneb ehitis (suvila), mis vastab täielikult projektile, puuduvad ilma õigusliku aluseta teostatud ümberehitused, suvila on elamiskõlbulik, tema alumise korruse põrandatalad on niiskuse tõttu kahjustatud, suvila ehitustööd on lõpuni viimata ning kasutusluba on ehitisele vormistamata. Müüjad kinnitasid, et lepingu esemel ei ole mingeid eritunnuseid ega puudusi, mille fikseerimist müüja peaks lepingus vajalikuks. Maakohus tugines hagejate nõuet rahuldamata jättes lepingu punktile 2.3.6, mille sõnastuse kohaselt on ostja teadlik, et lepingu eseme koosseisu kuuluva elamu kohta ei ole välja antud energiamärgist, samuti on ostja teadlik, et lepingu punktis 1.1 nimetatud kinnistu oluliseks osaks olevale ehitisele (suvilale) ei ole väljastatud kasutusluba ning ostja vormistab ise kasutusloa ning korrastab ehitusregistri andmed ega oma müüja suhtes eeltoodu osas mingeid pretensioone ega nõudmisi. Ringkonnakohus leiab, et nimetatust ei tulene, et hagejad ja kostjad oleksid kokku leppinud, et kinnisasjal asuval hoonel on olulised ehituslikud puudused peale nende, mis on lepingus kirjas. Ehitise kasutusluba antakse kohaliku omavalitsuse üksuse poolt, kui valminud ehitise ehitamine vastas ehitusloale ning ehitist on võimalik kasutada nõuete ja kasutusotstarbe kohaselt (Ehitusseadustiku §-d 50 ja 51). Iseenesest leidis maakohus õigesti, et ehitise kasutusloa puudumine võib tähendada, et kinnisasja omandamise järel läheb kõikide kasutusloa saamiseks vajalike kulutuste tegemise riisiko üle omandajale, kui müügilepingus ei ole kokku lepitud teisiti. Samas ei ole põhjendatud maakohtu järeldus, mille kohaselt tähendaks kasutusloa saamisega seonduva asjaajamise panemine ostja kanda ka kõikide ehitise oluliste puudustega seotud kulude ostja kanda jätmist. Lepingupooled kinnitasid, et tegemist on elamiskõlbuliku ehitisega (lepingu p 2.2.4) ning viitasid kasutusloa vormistamisele ja andmete korrastamisele kui toimingutele, mis tuleb teha hagejatel. Seega pidid hagejate kanda jääma need kulutused, mis on otseselt seotud kasutusloa enda taotlemisega. Meelevaldne on maakohtu hinnang, mille kohaselt on kasutusloa saamise kulutused ettenähtamatud, sest elamu ülevaatamisel võib spetsialist tuvastada puuduseid, mida füüsilisest isikust ehitaja vm isik ette ei oska näha. Sellise käsitluse puhul võib kasutusloata kinnisasja hinna kokku leppimine osutuda sisuliselt võimatuks. Maakohus leidis, et lõpuni ehitamata ja kasutusloata ehitisega kinnisasja ostmisel ei saa ostjad eeldada, et nad ei pea hakkama elamistingimuste tagamiseks sinna lisainvesteeringuid tegema. Olukorras, kus pooled on kokku leppinud selles, et ehitis on elamiskõlblik, vastab projektile ning tal ei ole puudusi, mis ei ole lepingus kirjas, ei ole maakohtu seisukoht õige.
5. Põhjendatud ei ole maakohtu väide, mille kohaselt tooks ehitise või selle osa projekti puudumine tingimata kaasa ehitisel puuduste olemasolu võimaluse. Ekslik on maakohtu järeldus, mille kohaselt kuna ostjatel olid teada olemasolev lepingu eset puudutav dokumentatsioon, oli neil ka teada ka see, et kamin-ahju kohta projekt ja dokumentatsioon puudub ja seega olid kaminaga seotud kulutused lepingu sõlmimisel ettenähtavad. Kui kamina ehituslik projekt puudub ei tähenda see kuidagi, et ehitatud kamin on tuleohtlik või ei vasta ehituslikele nõuetele või et ta tuleks ümber ehitada. 11 See, et maja teist korrust sai kütta elektriga ning majas oli olemas kasutuskõlblik pliit soojamüüriga, ei tähenda, et esimese korruse peamine küttekeha ei peaks olema töökorras. Müügikuulutuses on märgitud kütte viisina ahjuküte ja kamin.
6. Kostjad on oma vastuväite puuduse olemasolu kohta lepingueseme üleandmisel leidnud, et ahju seisund võis tekkida olukorrast, kus pikalt kasutuseta olnud ahi on külmaperioodil läbi külmunud ning niiskust kogunud. Kostjad leidsid, et videot vaadates võib arvata, et ahi on üle köetud. Kui ahju kütmisel ei arvestata, et seda tuleb alustada vähehaaval või talvel ei saa ahju kohe kuumaks kütta, siis võivad tekkida äkiline ülessoojenemine ja paisumine, mis võib lõhkuda ahju ja tekitada mõrasid. Ringkonnakohtu hinnangul ei ole kostja oma väiteid tõendanud. Ringkonnakohtu hinnangul ei piisa nimetatud selgitusest tõendamaks, et kamina puudus oli tingitud hagejate käitumisest. Ahju ehitaja üksnes arvas (tl 55) et kamina seisund võib tekkida valest kütmisest. Samas ei lükka ahju ehitaja ümber väiteid, et ahju ülemise osa kuum tsoon ei ole laotud kuumakindlast kivist, ahju ukse kinnitus on tehtud valesti ja pärast ahju pealmise osa avamist avastati, et korstnaga ühenduv suitsukanal ei vasta normidele (on väiksem kui peaks olema). Ahjul puuduvad puhastusklapid.
7. Maakohus luges tuvastatuks, et hagejad on kostjaid avastatud puudustest õigeaegselt teavitanud, ringkonnakohus nõustub maakohtu põhjendustega.
8. Hagejad väitel on nad kandnud kahju 6000 eurot seoses puuduste kõrvaldamisega, hagejad esitasid oma kahju tõendamiseks Kodukolle LT. OÜ arve 5690 eurot ning kaks maksekorraldust, kokku 5690 eurot. Rohkemat kulude kandmist seoses ahjuga hagejad tõendanud ei ole. Ringkonnakohtu hinnangul pidid kamina ümberehitamisega seotud kulud olema kostjatele ettenähtavad ning nende kulutuste hüvitamine on ka lepingulise kaitse eesmärgis (

§ 127lg 2 ja 3).

Uue kamina paigaldamisega seotud kulud on ka põhjuslikus seoses kostjate kohustuse rikkumisega. 13. Arvestades hagi rahuldamise ulatust, jätab ringkonnakohus kohus menetluskulud 5% ulatuses hagejate ja 95 % ulatuses kostjate kanda. Maakohus ei ole otsuses poolte menetluskulusid rahaliselt kindlaks määranud. TsMS § 174 lg 4 teise lause kohaselt ei määra kõrgema astme kohus kindlaks menetluskulude rahalist suurust kaebuse lahendamisel maakohtu kohtuotsuse või asja lõpetava määruse peale, millega maakohus menetluskulusid kindlaks ei määranud. Seega määrab kogu asja menetluskulud kindlaks maakohus pärast tsiviilasja sisulise lahendamise kohta tehtud kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist (TsMS § 177 lg 1 p 2 ja lg 2). Kui menetlusosaline ei esita kohtu määratud tähtaja jooksul menetluskulude nimekirja või ei teata, et ta kulude hüvitist ei soovi, määrab maakohus TsMS § 174 lg 1 teise lause kohaselt kindlaks sellise menetluskulu, mida on võimalik määrata asja materjalide alusel. (allkirjastatud digitaalselt) (allkirjastatud digitaalselt) (allkirjastatud digitaalselt) Vahur-Peeter Liin Indrek Parrest Triin Uusen-Nacke 12