Obsah (9)

§ 113§ 8§ 292§ 25§ 6§ 7§ 76§ 100§ 101

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Kohtunik Pärnu Maakohus Ingrid Niinemägi Otsuse tegemise aeg ja koht 29.detsember 2021 Paide kohtumaja Tsiviilasja number 2-21-1816 Tsiviilasi Agrochema Eesti OÜ

§ 113lg 1 sätestatud määras.

Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada Tallinna Ringkonnakohtule apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul, alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. Kohus selgitab, et kui menetlusosaline taotleb apellatsioonkaebuse esitamisel menetlusabi, peab ta seaduses sätestatud tähtaja järgmiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud 13.06.2016 sõlmisid Agrochema Eesti OÜ (üürileandja) ja Idakeskus OÜ (üürnik) äriruumi üürilepingu nr x, mille kohaselt kohustus üürileandja andma üürnikule tasu eest kasutada x, x ja x ruumis asukohaga x x x x alevikus üldpinnaga 360 m2 ja x osa x x x külas üldpinnaga 690 m

1. Vastavalt üürilepingu p-le 3 kohustus üürnik tasuma äriruumide eest üüri 0,25 eurot ruutmeetri kohta, mis teeb igakuiseks üüritasu suuruseks 1 072,50 eurot. Üürilepingu p 3.6 alusel oli kokku lepitud ka viivise määras 0,05% õigeaegselt tasumata summadest iga viivitatud päeva eest. 31.08.2016 sõlmisid pooled 13.06.2016 üürilepingule lisa nr 3 rendipinna muutmise kohta. Lisa nr 3 kohaselt leppisid pooled kokku, et muudavad 13.06.2016 sõlmitud üürilepingu nr x punkte 2 ja
2. Hageja ja kostja leppisid kokku, et hageja annab kostjale tasu eest kasutada: x (800 m 2) ja x (800 m 2) ruumid asukohaga x x x x; x osa ruumid suurusega 690 m2 x x x x x. Vastavalt 31.08.2016 rendipinna muutmise kokkuleppele kohustus kostja edaspidi maksma hagejale üüri iga äriruumide ruutmeetri eest 0,25 eurot kuus. Äriruumide igakuine üür oli kokku 572,50 eurot. Üürile lisandus käibemaks õigusaktidega sätestatud määras ja tasumisele kuuluvaid riiklikke ja kohalikke makse. Hageja esitas perioodil 30.04.2020 kuni 30.11.2020 kostjale arved elektrienergia tarbimise eest, samuti rendi eest ja viivisnõuded üürimaksete hilinemise eest, mis on siiani kostjalt tasumata. Kuna kostja ei astunud mingeid samme hageja poolt esitatud arvete tasumiseks, lõpetas hageja kostjaga äriruumide rendilepingu 03.12.
3. Hageja nõuab kostjalt tasumata põhivõla katteks

§ 8

lg-te 1 ja 2, § 76 lg 1 ja §-de 100 ja 101 lg 1 p 1 alusel 5 761,08 eurot ja sissenõutavaks muutunud viivist lepingujärgses määras seisuga 04.02.2021 summas 648,02 eurot ning alates hagiavalduse esitamise järgselt viivitusintressi 18% aastas kuni põhinõude lõpliku tasumiseni. Kostja seisukoht Kostja leiab, et hagi ei ole põhjendatud. Vastuväidete kohaselt on hageja esitanud kostjale juba mitmeid aastaid maksmiseks õigustamatult suuri elektrienergia arveid, kuhu on lisaks elektrienergiale hakatud ilmselt lisama võrgutasu teenuse hindasid. Kostja viitab üürilepingu p-le 3.4.1, mille järgi kohustub üürnik tasuma elektrienergia eest ametlike tariifide alusel proportsionaalselt tema poolt kasutatavate äriruumide suurusest. Elektrienergia tarbitava suuruse arvutuse aluseks on voolumõõtja näit kogus hoones või hoone osas, mis jagatakse vastavalt 2 2-21-1816 üürnike poolt kasutatavale pinnale. Kostja on tuvastanud, et perioodil 30.06.2016 kuni 31.08.2017 ongi hageja esitanud elektrienergia arveid vastavalt kostja poolt tegelikult tarbitud elektrienergiale ja vastavad igakuised summad on jäänud keskmiselt 6-7 euro juurde. Seejärel on hageja esitatud elektrienergia tarbimise arved järsult suurenenud ca 170 euro juurde, millised on kostja igakuiselt tasunud. Kostja peab tõenäoliseks, et hageja on hakanud alates 2917 septembrist lisama igakuistele elektrienergia arvetele võrgutasu ja riiklikke maksusid, mille kohta ei ole üürilepingus kokku lepitud. Ka hiljem on arvete märgitud vaid „elektrienergia“, kuid kostja tarbimine ei saanud olla kuus keskmiselt üle 15 euro. Kostja on arvestanud alates 2017 september reaalse elektrienergia igakuise kuluna 15 eurot, mille järgi on kostja tasunud hagejale alusetult 6 042,03 eurot, lisaks käibemaks. Kostja on alusetult tasutud summade tagastamiseks esitanud hagejale 16.03.2021 arve kogusummas 7 250,44 eurot. Tasumata üürisummad moodustavad haginõudest 4 122 ja põhjendatud elektrienergia summad 120 eurot, kokku 4 242 eurot. Arvestades, et kostja omab hageja vastu nõuet summas 7 250,44 eurot, tasaarvestab kostja enda nõude hageja vastu hageja nõude põhjendatud osa ulatuses (4 242 eurot) kostja vastu. Tasaarvestuse tulemusena ei ole hagejal enam nõuet kostja vastu. Täiendavalt on kostja leidnud, et hageja on alates septembrist 2017 hakanud ühepoolselt ning kostjale selgitamata lisama arvetele võrgutasu ja riiklikke makseid. See viitab sellele, et pooled on algusest peale ja pikema aja jooksul täitnud ja tõlgendanud lepingust nõnda, et hagejal on õigus nõuda tasu vaid puhtalt elektrienergia eest. Seejärel on hageja esitanud arveid edasi samasuguse selgitusega „elektrienergia konkreetse kuu eest“, kuid suurendatud määral ja kostja on need raamatupidamise kaudu lihtsalt kinni maksnud. See on hageja poolt salakaval ja pahauskne käitumine. Ka ei kinnita kostja hageja väidet, et kostja lubas kinni maksta täiendavad kõrvalkulud kartulisalve elektriga kütmise eest. Selline kokkulepe oleks pidanud olema üürilepingu lisaks. Hageja seisukoht kostja vastuväidetele Hageja arvates on kostja viitamine sellele, et hageja on alusetult lisanud kostja elektrienergia arvetele võrgutasu, kuna pooled ei ole selles üürilepingus kokku leppinud, pahatahtlik ja otsitud. Pooled on 2016 kuni 2020 saanud nende vahel sõlmitud üürilepingust aru ilma erimeelsusteta ja mõistnud üürilepingut taoliselt, et toodud formuleering hõlmab kogu elektrienergialt makstavat tasu, sh aktsiis ja võrgutasud. Üldteada on asjaolu, et elektriarve komponendid (elektrienergia, võrgutasu ja riiklikud maksud) on omavahel lahutamatult seotud ning see, et poolte vahel sõlmitud lepingus ei ole „elektrienergiat“ lahti kirjutatud erinevateks komponentideks, ei tähenda, et kostja vabaneks osade komponentide tasumisest. Kui jaatada kostja seisukohta (millega hageja ei nõustu), puuduks hagejal igasugune huvi anda ruume kostjale rendile, sest hageja peaks võtma enda kanda kostja tegevusest tulenevad kulud ega saaks neid mingilgi moel kontrollida. Hageja rõhutab seda, et kostjale oli teada, et kasutas üüriruume ainuisikuliselt ning vaatamata hageja ettepanekule elekter välja lülitada pidas kostja vajalikuks mitte elektrit välja lülitada, kuna soovis külmadel talvedel vajadusel küttekehadega hoonetes sisetemperatuuri tõsta, et vältida kartuli külmumist. Kostja kinnitas, et katab kõik täiendavad kõrvalkulud, mis tekivad mittestatsionaarsete küttekehade kasutamisega seonduvalt. Kohtu põhjendused

1. Kohus, analüüsinud hagiavaldust, poolte poolt esitatud tõendeid ning kostja vastuväiteid, leiab, et hagiavaldus kuulub rahuldamisele. 3 2-21-1816
2. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 5 lg 1 kohaselt menetletakse hagi poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Nimetatud sätte lg 2 kohaselt on pooltel võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või sellele vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS § 230 lg 1 kohaselt peab kumbki pool hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited. TsMS § 231 lg 2 järgi poolte faktilise asjaolu kohta esitatud väide ei vaja tõendamist, kui vastaspool võtab selle omaks ning lg 4 järgi omaksvõttu eeldatakse, kui vastaspool ei vaidlusta faktilise asjaolu kohta esitatud väidet selgesõnaliselt ja vaidlustamise tahe ei ilmne ka poole muudest avaldustest.
3. Vaidlust ei ole selles, et poolte vahel sõlmiti 13.06.2016 äriruumi üürileping nr x (tl 9-13) ning 31.08.2016 eelpoolnimetatud üürilepingu täiendus rendipinna muutmise kohta (tl 14). Ka ei ole vaidlust selles, et hageja on esitanud kostjale arveid elektrienergia tarbimise ja rendi eest ning üürimaksete hilinemise eest viivise saamiseks ajavahemikul 30.04.2020 kuni 30.11.2020 (tl 1628), mida kostja ei ole tasunud. 03.12.2020 on hageja lõpetanud kostjaga poolte vahel sõlmitud üürilepingu (tl 29).
4. Pooled vaidlevad selle üle, kas hageja poolt kostjale esitatud elektrienergia arved alates 30.09.2017 on kooskõlas üürilepingu p-ga 3.4.
5. Nimetatud üürilepingu p 3.4.1 kohaselt kohustub üürnik lisaks üürile tasuma elektrienergia eest kehtestatud ametlike tariifide alusel proportsionaalselt tema poolt kasutatavate Äriruumide suurusest. Elektrienergia tarbitava suuruse arvestuse aluseks on voolumõõtja näit kogu Hoones või Hoone osas, mis jagatakse proportsionaalselt vastavalt üürnike poolt kasutatavale pinnale. Hageja on tunnistanud, et üürilepingu sõlmimise järgselt esitas ta eksitusena rohkem kui aasta elektrienergia arveid vastavalt tarbimisele arvestamata võrgutasu ning riiklikke makseid, pärast seda aga on elektrienergia arved koosnenud kolmest komponendist, sellest ka elektrienergia arvete suurenemine. Kohus nõustub hagejaga, et üldteada on, et elektriarve koosneb kolmest komponendist: elektrienergia, võrgutasu ja riiklikud maksud (taastuvenergia tasu ja elektriaktsiis) (https://www.facebook.com/EestiEnergia/posts/2684263415018452). Kuivõrd üürilepingu p-st 3.4.1 tuleneb elektrienergia tasu ametlike tariifide alusel, leiab kohus, et ainuüksi asjaolu, et hageja ei ole arvetel märkinud elektrienergia komponente eraldi, ei anna alust arvete mittemaksmiseks. Põhjendatud on kostja seisukoht, et hageja, hakates lisama arvetele võrgutasusid ja aktsiise, oleks pidanud kostjalt vähemalt informeerima või vähemalt läbi arve selgituse kindlasti kostjale teada andma. Samas ka kostja, saades tunduvalt suuremaid elektriarveid juba alates 2017 septembrist, ei ole huvi tundnud arve põhjendatuse üle ega esitanud mingeid vastuväiteid arvete mittemaksmiseks.
6. Võlaõigusseaduse (

) § 271 kohaselt kohustub üürilepinguga üks isik (üürileandja) andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri).

§ 292

lg 1 kohaselt peab lisaks üüri maksmisele üürnik kandma muid üüritud asjaga seotud kulusid üksnes juhul, kui selles on kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis kokku lepitud. Kõrvalkuludeks on tasu üürileandja või kolmanda isiku teenuste ja tegude eest, mis on seotud asja kasutamisega ja ei seondu lepingueseme parendamise või puuduse kõrvaldamisega. Selliseks kõrvalkuluks võib olla ka tasu elektrienergia tarbimise eest. Riigikohtu lahendist nr 3-21-95-15 (p 12) tulenevalt peab üürnik, kes kasutab elektrienergiat mõõtmata elektriahela kaudu, 4 2-21-1816 üürileandjale üürilepingujärgse kõrvalkuluna hüvitama eelduslikult kulud, mis seostuvad asja kasutamisega ja mille eest üürileandja on tasunud kolmandale isikule. 6.

§ 25

lg 1 sätestab, et lepingupooled on oma majandus- ja kutsetegevuses sõlmitud lepingu puhul kohustatud järgima iga tava, mille järgimises nad on kokku leppinud, ja praktikat, mis on nendevahelises suhtes tekkinud. Kohus nõustub hageja seisukohaga, et asjaolu, et hageja esitas 2016-2017 arveid kostjale vähendatud mahus, ei anna kostjale argumenti hilisema praktika ümbervaatamiseks. Poolte vahel puudub vaidlus, et alates 2017 on arveid elektrienergia eest esitatud taoliselt, et see sisaldab kõiki elektrienergia komponente, sealhulgas ka võrguteenuse tasusid. Selliselt on ka kostja tunnistanud hageja poolt esitatud arveid ja arvete tasumisega aktsepteerinud poolte kokkuleppeid elektrienergia tasumise osas neid vaidlustamata. Selleks, et kostja tõlgendus oleks tõsiseltvõetav, peaks lepingus sisalduma sõnaselge välistus võrgutasude tasumise kohustuse osas või eelneva poolte pikaajaline praktika, kus pooled on lepingut ühtemoodi tõlgendatud, kuid kumbki tingimus ei ole käesoleval juhul täidetud. 7.

§ 6

kohaselt peavad võlausaldaja ja võlgnik teineteise suhtes käituma hea usu põhimõttest lähtuvalt.

§ 7

lg 1 kohaselt loetakse võlasuhtes mõistlikuks seda, mida samas olukorras heas usus tegutsevad isikud loeksid tavaliselt mõistlikuks. Kostja väites, et hageja on alusetult lisanud kostja elektrienergia arvetele võrgutasu, kuna pooled ei ole selles üürilepingus kokku leppinud, on kohtu arvates otsitud. 8. Kuigi hageja on väitnud, et kostja lubas katta kõik täiendavad kõrvalkulud, mis tekivad mittestatsionaarsete küttekehade kasutamisega seonduvalt, kostja seda ei kinnita ning selline kokkulepe ei ole ka üürilepinguga reguleeritud, mistõttu jätab kohus hageja vastavad väited tähelepanuta. 9.

§ 76

lg 1 kohaselt tuleb kohustus täita vastavalt seadusele või lepingule.

§ 100

sätestab, et kohustuse rikkumine on võlasuhtest tuleneva kohustuse täitmata jätmine või mittekohane täitmine, sealhulgas täitmisega viivitamine. Kuna kostja ei täitnud poolte vahel sõlmitud üürilepingust tulenevaid kohustusi ja on jätnud tasumata hageja poolt esitatud arved, võib hageja nõuda

§ 101lg 1 p 1 alusel kohustuste täitmist.

10.

§ 113

lg 1 kohaselt rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võib võlausaldaja nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Hageja nõuab kostjalt viivist vastavalt lepingu p-le 0,05% õigeaegselt tasumata summadest iga viivitatud päeva eest. Hagiavalduse esitamise seisuga on sissenõutavaks muutunud viiviste suurus 648,02 eurot. Kuna kostja ei täitnud omapoolset raha maksmise kohustust tähtaegselt, on hageja viiviste nõue põhjendatud. Viiviste arvestust on hageja oma hagiavalduses piisava selgusega kirjeldanud ning kostja pole viivise arvestuslikule õigsusele vastuväiteid esitanud. Hageja on taotlenud ka tulevikus sissenõutava viivise väljamõistmist kohtult TsMS § 367 tähenduses. Kohus mõistab kostjalt hageja kasuks välja TsMS § 367 alusel viivise tasumata põhinõudelt (5 761,08 eurot) alates 05.02.2021 kuni nõude täitmiseni, lugedes viivise määraks 18% aastas. 5 2-21-1816

1. Tuginedes eeltoodule leiab kohus, et hageja hagi kuulub rahuldamisele ning kostjalt tuleb hageja kasuks välja mõista maksmata põhivõlgnevus 5 761,08 eurot, sissenõutavaks muutunud viivis 648,02 eurot ja tulevikus sissenõutav viivis summalt 5 761,08 eurot alates 05.02.2021 kuni põhinõude täitmiseni 18% aastas. Menetluskulud TsMS § 173 lg 1 kohaselt märgib asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses. Vastavalt TsMS § 162 lg 1 kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Seega tuleb menetluskulud jätta kostja kanda. TsMS § 174 lg 2 sätestab, et maakohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, kui menetluskulude kindlaksmääramine ei takista kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse tegemist. Hageja menetluskulude nimekirja järgi koosneb tema menetluskulu maakohtus õigusabikulust kokku 18,24 tunni ulatuses tunnitasuga 120 eurot, lisaks käibemaks kokku summas 2188,80 eurot. Lisandub riigilõiv 475 eurot. Hageja kinnitab, et on käibemaksukohuslane nng seetõttu on menetluskulude summa arvestatud käibemaksuta. Ka kinnitab hageja, et kõik kohtule esitatud menetluskulud on kantud seoses antud kohtumenetlusega. Kostja on hageja menetluskulude nimekirja kätte saanud vastuväiteid esitamata. TsMS § 175 lg 11 kohaselt kui menetluskulude jaotuse kohaselt teist menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja kulude kandmiseks kohustatud menetlusosaline nimetatud kuludele vastu ei vaidle, võib kohus piirduda selle kontrollimisega, et lepingulise esindaja kulud ei oleks suuremad käesoleva paragrahvi lõike 4 alusel Vabariigi Valitsuse määrusega kehtestatud piirmäärast. Kohus leiab, et hageja esindaja tegevus seonduvalt hagiavalduse ettevalmistuse, hagiavalduse koostamise, kostja seisukohtadega tutvumise, seisukohtade koostamisega seonduva ajakuluga on põhjendatud ja vajalik taotletud ulatuses. Käesolevas tsiviilasjas on esitatud kohtule hagi hinnaga 7 446,09 eurot millelt RLS § 59 lg 1, lisa 1 järgi tuleb tasuda riigilõivu 475 eurot. Vajadus riigilõivu kandmiseks tuleneb seadusest, st on põhjendatud ja vajalik riigilõivuseaduse lisas 1 sätestatud määras (475 eurot). Hageja esindaja õigusabi tunnihind vastab asja keerukusele ega ole vastuolus Riigikohtu poolt aktsepteeritud põhjendatud ja mõistlike tunnihindadega. Seetõttu on kohtu hinnangul põhjendatud hageja õigusabi ajakulu 18,24 töötunni ulatuses (2 188,80 eurot). Kostjalt väljamõistmisele kuulub ka riigilõiv 475 eurot. Seega on hageja põhjendatud ja vajalikud menetluskulud kohtus kokku 2 663,80 eurot ning kohus mõistab selle kostjalt välja hageja kasuks. TsMS § 178 lg 2 kohaselt menetluskulude kindlaksmääramise peale võib edasi kaevata menetluskulude hüvitamiseks õigustatud või menetluskulusid kandma kohustatud isik, kui vaidlustatav menetluskulude summa ületab 200 eurot. /allkirjastatud digitaalselt/ Ingrid Niinemägi Kohtunik 6 2-21-1816 Pärnu Maakohtu otsuse põhjendusi osaliselt muudetud Tallinna Ringkonnakohtu 07.10.2022 otsusega: RESOLUTSIOON
2. Jätta Pärnu Maakohtu 29.12.2021 otsuse resolutsioon muutmata, muutes otsuse põhjendusi.
3. Apellatsioonkaebus jätta rahuldamata.
4. Apellatsioonimenetluse kulud jätta apellandi kanda.
5. Rahuldada Agrochema Eesti OÜ taotlus menetluskulude kindlaksmääramiseks ja määrata Idakeskus OÜ poolt Agrochema Eesti OÜ-le hüvitatavateks menetluskuludeks 822 eurot.
6. Mõista Idakeskus OÜ-lt Agrochema Eesti OÜ kasuks välja apellatsioonimenetluses kantud menetluskulud 822 eurot.
7. Välja mõistetud menetluskulude summalt tuleb Idakeskus OÜ-l Agrochema Eesti OÜle tasuda viivist alates käesoleva otsuse jõustumisest kuni täitmiseni võlaõigusseaduse (

) § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras. 7