KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Osaliselt õigeksvõtul põhinev otsus Kohtu nimetus Harju Maakohus Kohtunik Toomas Ventsli Otsuse avalikult teatavakstegemise aeg ja koht 17. jaanuar 2022.a, Tallinna ko

) § 76 lg 1 sätestab, et kaasomanikul on õigus igal ajal nõuda kaasomandi lõpetamist.

§ 77

lg 2 sätestab, et kui kaasomanikud ei saavuta kokkulepet kaasomandis oleva asja jagamise viisi suhtes, otsustab kohus hageja nõudel kas jagada asi kaasomanike vahel reaalosades, anda asi ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta teistele kaasomanikele välja nende osad rahas, või müüa asi avalikul või kaasomanikevahelisel enampakkumisel ning saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele. Kohus leiab, et lepingudokumendiga on tõendatud Aktsiaseltsi Hansa Liising Eesti, I T, E Z ja P K vahel korteriomandi müügilepingu, korteriomandi mõtteliste osade müügilepingute, korteriomandi valdamis- ja kasutamiskorra kokkuleppe, korteriomandi jagamise ja kaasomandi lõpetamise võlaõigusliku kokkuleppe ning asjaõiguslepingute sõlmimine ja kinnistamisavalduste tegemine (edaspidi ka 10.03.2006 leping), millised tehingud on tõestanud Tallinna notar L M 10.03.2006 (I kd, tl-d 12-23). 10.03.2006 lepingu punktid 7.1-7.4 on sõnastatud järgmiselt: „7.1. Ostjad on kokku leppinud kaasomandi lõpetamises ja kinnistu jagamises selliselt, et ostja II omandisse jääb lepingu lisaks nr 2 oleval plaanil kollasega ümbritsetud kinnistu osa, mille ostja III ühendab tema omandis oleva kinnistuga (Tallinna kinnistusjaoskonna reg nr xxx) ja ostja III omandisse jääb lepingu lisaks oleval plaanil nr 2 sinisega ümbritsetud – kinnistu osa, mille ostja II ühendab tema omandis oleva kinnistuga (Tallinna kinnistusjaoskonna reg nr xxx). 7.2. Ostjad on kokku leppinud, et sõlmivad vormikohase kokkuleppe kaasomandi lõpetamiseks ning teevad avalduse kinnistu jagamiseks ja 7

§ 77lõikes 2 nimetatud kaasomandi lõpetamise ülejäänud viiside välistamine.

Kohus leiab, et hagejal on

§ 76

lõikest 1 ja 10.03.2006 lepingu punktidest 7.1 ja 7.2 tulenevalt õigus kostja E Zlt korteriomandi kaasomandi lõpetamist korteriomandi reaalosadeks jagamise teel. Hageja on esitanud kostja E Z vastu järgmised nõuded, mille sisuks on kaasomandi lõpetamine poolte ühises omandis oleva korteriomandi suhtes. Hageja taotleb, et korteriomand jagatakse kaheks korteriomandiks, millest ühe korteriomandi ainuomand (reaalosa) on ümbritsetud kohtuotsusele lisatud plaanil kollasega ning teise korteriomandi ainuomand (reaalosa) on ümbritsetud kohtuotsusele lisatud plaanil sinisega. Samuti taotleb hageja, et kohus kohustaks kostja E Zt andma kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 341 lg 1 mõistes nõusoleku korteriomandi jagamiseks selliselt, et korteriomand jagatakse kaheks korteriomandiks, millest ühe korteriomandi ainuomand (reaalosa) on ümbritsetud kohtuotsusele lisatud plaanil kollasega ning teise korteriomandi ainuomand (reaalosa) on ümbritsetud kohtuotsusele lisatud plaanil sinisega. Lisaks taotleb hageja, et kohus kohustaks kostja E Z andma KRS § 341 lg 1 mõistes nõusoleku kinnisomandi üleandmise kinnistamiseks selliselt, et E Z ainuomandisse jääb korteriomandi jagamisel tekkiv korteriomand, mille ainuomand (reaalosa) on ümbritsetud kohtuotsusele lisatud plaanil kollasega ning P K ainuomandisse jääb jagamisel tekkiv korteriomand, mille ainuomand (reaalosa) on ümbritsetud kohtuotsusele lisatud plaanil sinisega (II kd, tl-d 1-6). Kostja E Z võttis hagiavalduse 11.05.2021 avalduses täies ulatuses õigeks (II kd, tl-d 15-17). TsMS § 440 lg 1 sätestab, et kui kostja võtab kohtuistungil või kohtule esitatud avalduses hageja nõude õigeks, rahuldab kohus hagi. TsMS § 440 lg 4 sätestab, et abieluasjas ja põlvnemisasjas ei ole kohus hagi õigeksvõtuga seotud. Kohus ei ole õigeksvõtuga seotud ka asjas, kus osaleb mitu kostjat ja vaidlusalust õigussuhet saab tuvastada üksnes kostjate suhtes ühiselt, ja hagi ei võta õigeks kõik kostjad. Kui kohus ei võta õigeksvõttu vastu, teeb kohus selle kohta põhjendatud määruse. Sel juhul asja menetlus jätkub. Kohus peab hagiavalduse õigeksvõtul põhineva otsusega lahendamisel veenduma, et kohaldamisele kuuluv õigus tunneb hagi rahuldamisega kaasnevat õiguslikku tagajärge, hagi rahuldamine ei ole vastuolus avaliku korraga või oluliste õiguspõhimõtetega, kriminaalkorras karistatav või muul viisil keelatud. Omavahelistes suhetes võivad pooled käituda teisiti, kui üldregulatsioon ette näeb. Kohtu kontroll piirdub õigeksvõtmise eelduste olemasoluga (Kõve, V. jt (koostaja). Tsiviilkohtumenetluse seadustik II (§§ 306-474). Komm vlj. Tallinn, 2017, lk 1038). Kohus leiab, et korteriomandi reaalosadeks jagamine ning jagamisel tekkinud uute korteriomandite kummagi kaasomaniku ainuomandisse jätmine on õiguslik tagajärg, mis on võimalik

§ 54lg 1, korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (Krt

S) § 9 lg 1 ning

§ 77lg 2 järgi.

Hagi rahuldamine ei ole vastuolus avaliku korra või oluliste õiguspõhimõtetega või kriminaalkorras karistatav. Kohus tuvastas eelnevalt, et kostja E Z kaasomandiosa käsutamine on keelatud käsutamise keelumärkega kostja M Z ja kohtutäituri kasuks. Kohtu hinnangul ei takista käsutuskeeld kaasomandi lõpetamiseks vajalike tahteavalduste tegemist kohustava kohtulahendi tegemist. Käsutamise keelumärge toob 8

§ 349

lg 1 sätestab, et kui hüpoteegiga tagatud nõue rahuldatakse või nõuet ei ole tekkinud, võib koormatud kinnisasja igakordne omanik nõuda hüpoteegi kandmist enda nimele või selle kustutamist, kui ei ole kokku lepitud teisiti.

§ 349

lg 2 sätestab, et kui hüpoteegiga tagatud nõue rahuldatakse osaliselt, võib koormatud kinnisasja igakordne omanik nõuda rahuldatud nõude ulatuses enda kasuks osahüpoteegi kinnistusraamatusse kandmist või hüpoteegi kustutamist. TsÜS § 138 lg 1 sätestab, et õiguste teostamisel ja kohustuste täitmisel tuleb toimida heas usus. TsÜS § 138 lg 2 sätestab, et õiguse teostamine ei ole lubatud seadusvastasel viisil, samuti selliselt, et õiguse teostamise eesmärgiks on 9

§ 349

lg 1 järgi olla vastuolus hea usu põhimõttega ja seega keelatud juhul, kui rahuldatud on tagatud olemasolevad nõuded ning tagatud tulevased nõuded ei muutu ilmselt lähiajal sissenõutavaks, on muul viisil piisavalt tagatud või moodustavad täidetud kohustustega võrreldes väikese osa (RKTKm 3-2-1-46-10, p 19).

§ 54

lg 4 sätestab, et kinnisasja jagamise korral jääb kinnistusraamatusse kantud õigus, mille esemeks on kinnisasi tervikuna, koormama kõiki jagamise tulemusel tekkinud kinnisasju. Kui kaasomandiosa on koormatud hüpoteegiga, jääb kaasomandiosa koormav hüpoteek

§ 54lg 4 järgi koormama kinnisasja jagamisel tekkinud kinnisasju.

Kohus on seisukohal, et kuivõrd hageja taotletud viisil kaasomandi lõpetamise korral jääb E Z kaasomandiosale M Z kasuks seatud hüpoteek koormama hagejale jäävat korteriomandit, on hageja

§ 349

lõigete 1 ja 2 mõistes kinnisasja igakordseks omanikuks, kellel on

§ 349lõikes 1 või 2 sätestatud eeldustel õigus nõuda hüpoteegi kustutamist.

Kohus leiab, et hageja ei ole põhjendanud hagiavaldust väidetega, mille kohaselt on kostja M Z kasuks seatud hüpoteegiga tagatud nõuded osaliselt (

§ 349

lg 2) või täielikult rahuldatud (

§ 349lg 1).

Samuti ei ole hageja põhjendanud hagiavaldust väidetega, mille kohaselt ei ole tagatavat nõuet tekkinud (

§ 349lg 1).

Hageja ei ole toonud välja asjaolusid, millest nähtuvalt on M Z poolt hüpoteegi kustutamisest keeldumine kuritarvituslik ja vastuolus hea usu põhimõttega (

§ 349lg 1, Ts

ÜS § 138). Seetõttu puudub alus nõude rahuldamiseks

§ 349lg 1 alusel.

Hageja leiab, et tema õigus nõuda hüpoteegi kustutamist tuleneb

§ 63

lõikest 5.

§ 63lg 5 sätestab, et kui käsutamine on käesoleva paragrahvi 3.

ja

1. lõikes sätestatud alustel tühine, võib isik, kelle kasuks eelmärge kinnistusraamatusse on kantud, nõuda isikult, kelle kasuks on kinnistatud asjaõigus või märked, nõusolekut eelmärkega tagatud nõude täitmiseks vajaliku kande tegemiseks või kustutamiseks. Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusraamatu registriosa nr xxx III jao
2. järjekohale on 17.04.2006 kantud märkus kaasomandi lõpetamise ja kinnistu jagamise kohta. Kostja E Z kaasomandiosale on hüpoteek kostja M Z kasuks seatud 18.02.
3. Kinnistusraamatusse kantud märkus kinnistu jagamiseks ja kaasomandi lõpetamiseks ei ole asjaõigus. Kostja E Z on käsutanud oma kaasomandiosa, koormates selle hüpoteegiga kostja M Z kasuks. Kaasomandiosa koormamine hüpoteegiga ei kahjusta ega piira kaasomanike õigust nõuda

§ 76

lg 1 järgi kaasomandi lõpetamist, sh pole kaasomanikel vaja hüpoteegipidaja nõusolekut kaasomandi lõpetamiseks. Kohus leiab, et kaasomanikel on võimalik kokku leppida kaasomandi lõpetamise tingimustes (sh piirata kaasomaniku õigust koormata temale kuuluvat kaasomandiosa hüpoteegiga) ning tagada vastavat nõuet eelmärkega

§ 63lg 1 p 1 järgi.

Hageja ja kostja E Z sõlmisid 10.03.2006 võlaõigusliku kokkuleppe kaasomandi lõpetamiseks ja kinnistu jagamiseks. Lepingudokumendist ei nähtu lepingupoolte kokkulepet, mille kohaselt on kostja E Zl kohustus mitte koormata temale kuuluvat kaasomandiosa hüpoteegiga. Seega ei toonud eelmärge kaasa E Zle kuuluva kaasomandiosa hüpoteegiga koormamise tühisust

§ 63lg 3 järgi.

Eeltoodut arvestades leiab kohus, et hagejal puudub

§ 63lg 5 järgi õigus nõuda kostjatelt nõusolekut hüpoteegi kustutamiseks.

Kostja E Z on võtnud hagiavalduse tervikuna õigeks. Kohtu hinnangul ei ole kostja E Z

§ 349lõigetes 1 ja 2 nimetatud nõude osas puudutatud isikuks KRS § 341 lg 1 mõistes.

Kui kohus oleks hagiavalduse

§ 349

lg 1 järgi rahuldanud, ei oleks hüpoteegi kinnistusraamatust kustutamiseks olnud vajalik E Z nõusolek.

§ 63

lg 5 järgi esitatud nõue eeldab hinnangut kostjate vahelise tehingu kehtivusele, millega kaasomandiosa koormab hüpoteegiga. Seetõttu saab

§ 63lg 5 järgi otsuse teha mõlema kostja suhtes ühiselt. Seetõttu ei ole kohus Ts

MS § 440 lg 4 ls 2 järgi õigeksvõtuga seotud. Kohus jätab rahuldamata hageja hagiavalduse kostjate vastu hüpoteegi kustutamise nõusoleku andmise nõudes. 10

§ 63lg 3 alusel kinnisasja käsutamise keelamist tühiseks.

Eeltoodut arvestades puudub hagejal õigus nõuda kostjatelt

§ 63lg 5 järgi nõusolekut keelumärke kustutamiseks.

Kohus jätab hagiavalduse kõnealuses nõudes rahuldamata. 11. Hageja taotleb, et kohus kohustaks kostjaid andma KRS § 341 lg 1 mõistes nõusoleku hagejale kuuluvale mõttelisele osale Swedbank AS-i kasuks seatud hüpoteegi kustutamiseks korteriomandi jagamisel tekkiva kostja E Z ainuomandisse jääva korteriomandi osas.

§ 54

lg 4 sätestab, et kinnisasja jagamise korral jääb kinnistusraamatusse kantud õigus, mille esemeks on kinnisasi tervikuna, koormama kõiki jagamise tulemusel tekkinud kinnisasju. Kui kaasomandiosa on koormatud hüpoteegiga, jääb kaasomandiosa koormav hüpoteek

§ 54lg 4 järgi koormama kinnisasja jagamisel tekkinud kinnisasju.

Kinnistusraamatust hüpoteegikande kustutamiseks on vajalik hüpoteegipidaja nõusolek; hüpoteegipidaja on asjast puudutatud isikuks KRS § 341 lg

1. Kohtu hinnangul on eeltoodut arvestades vajalik Swedbank AS-i nõusolek hüpoteegi kustutamiseks. Kui kaasomanik soovib, et kinnisasja jagamisel teisele kaasomanikule jäetud reaalosa koormav hüpoteek kustutatakse, on vajalik ka teise kaasomaniku nõusolek KRS § 341 lg 1 mõistes. Kuivõrd hageja nõue on suunatud hüpoteegi kustutamisele kostja E Z ainuomandisse jäävalt korteriomandilt, on asjast puudutatud isikuks ka E Z kinnisasja omanikuna. Kohtu hinnangul on nõusolekute andmist võimalik taotleda E Zlt ja Swedbank AS-ilt eraldi, kuivõrd vaidlusalune õigussuhe on vaja tuvastada üksnes hageja ja Swedbank AS-i vahel. Swedbank AS-i vastu hageja nõusoleku andmise nõuet esitanud ei ole. Kostja M Z ei ole KRS § 341 lg 1 järgi puudutatud isikuks, kelle nõusolek on vajalik hüpoteegi kustutamiseks. Seetõttu jätab kohus hagiavalduse nimetatud nõudes kostja M Z vastu läbi vaatamata TsMS § 423 lg 2 p 2 järgi. Kostja E Z võttis hagiavalduse õigeks. Kohus on hagi õigeksvõtuga seotud ning rahuldab hagiavalduse kostja E Z suhtes ilma nõude asjaoludega õiguslikult põhjendatust kontrollimata.
2. Hageja on taotlenud kostjate kohustamist KRS § 341 lg 1 mõistes nõusolekute andmiseks, et korteriomandi jagamisel tekkiv hageja ainuomandisse jääv korteriomand ühendatakse hagejale kuuluva korteriomandiga nr 1 (kinnistusregistri registriosa nr xxx).

§ 54

lg 2 järgi jäävad kinnisasjade ühendamisel kinnistusraamatusse kantud õigused kehtima. Juhul kui õiguste endisel kujul kehtimajäämine ei ole võimalik, jäävad kinnistusraamatusse kantud õigused kehtima vastavalt kinnisasja omaniku ja puudutatud isikute notariaalselt tõestatud kokkuleppele. Kohus leiab, et hüpoteegipidaja nõusolek KRS § 341 lg 1 mõistes on kinnisasjade ühendamiseks vajalik üksnes siis, kui kinnistusraamatusse kantud õiguste senisel kujul kehtimajäämine ei ole võimalik. Hageja ei ole välja toonud asjaolusid, millest nähtuvalt ei ole kui kinnistusraamatusse kantud õiguste senisel kujul kehtimajäämine ei ole võimalik, kui toimub korteriomandite ühendamine 11

§ 77lõikes 2 sätestatud kaasomandi lõpetamise viisiks.

Samas leiab kohus, et iseenesest on hagejal võimalik nõuda kostja E Zlt kui asjassepuutuva korteriomandi omanikult

§ 54lg 1 ja Krt

S § 9 lg 1 alusel tahteavalduse andmist kokkuleppe sõlmimiseks, millega muudetakse olemasoleva korteriomandi ulatust korteriomandite liitmise teel. Seega näeb kehtiv õigus ette sellise nõude rahuldamisega kaasneva tagajärje. Hagi õigeksvõtu tõttu puudub kohtul alus hinnata haginõude õiguslikku põhjendatust. Seetõttu rahuldab kohus kõnealuses nõudes hagiavalduse kostja E Z vastu õigeksvõtul põhineva nõudega. 13. Hageja on taotlenud kostjate kohustamist KRS § 341 lg 1 mõistes nõusolekute andmiseks, et korteriomandi jagamisel tekkiv hageja ainuomandisse jääv korteriomand ühendatakse hagejale kuuluva korteriomandiga nr 3 (kinnistusregistri registriosa nr xxx). TsMS § 3 lg-le 2, mille kohaselt saab teise isiku huvides või õiguste kaitseks kohtusse pöörduda üksnes seaduses ettenähtud juhul. Kinnisasjade ühendamine on

§ 54lg 1 järgi kinnisasja omaniku õigus.

Seadus ei anna hagejale õigust taotleda E Z kinnisasjade ühendamist. Kuivõrd materiaalõigus ei anna hagejale õigust nõuda E Z kinnisasjade ühendamist, ei näe seadus ette hageja taotletavat nõude rahuldamisega kaasnevat tagajärge. Seetõttu ei ole kohus seotud kostja E Z avaldatud õigeksvõtuga. Kohtu hinnangul ei ole kostja M Z eelnevas punktis esitatud põhjendustel puudutatud isikuks KRS § 341 lg 1 mõistes. Kohus jätab eeltoodut arvestades hagiavalduse kõnealuses nõudes läbi vaatamata. 14. TsMS § 386 lg 4 sätestab, et kohus tühistab hagi tagamise kohtuotsusega, kui hagi jääb rahuldamata, ja määrusega, kui hagi jäetakse läbi vaatamata või kui asjas menetlus lõpetatakse. Kohus tühistab hagi tagamise ka siis, kui hagi tagamise on otsustanud teine kohus, kui seadusega ei ole sätestatud teisiti.

§ 76

lõikes 1 nimetatud kaasomaniku õigus nõuda kaasomandi lõpetamist ei piira hüpoteegipidaja õigust rahuldada oma nõue hüpoteegiga koormatud kaasomandiosa arvel. Kaasomandi lõpetamisel lõpevad senised kaasomanikevahelised õigussuhted. Kohus ei rahuldanud hagiavaldust hüpoteegipidajast kostja M Z vastu esitatud nõuetes ega kohustanud teda andma nõusolekuid E Zle kuuluvat kaasomandiosa koormava hüpoteegi ja käsutamise keelumärke kustutamiseks. Seega ei tulene kohtuotsusest hageja õigusi kostja M Z suhtes, mille täitmise tagamiseks on vajalik hagi tagamise abinõude rakendamine. Hagi tagamise abinõudena rakendas kohus täitetoimingute tegemise keeldu täiteasjas nr xxx, mis on algatatud kostja M Z täitmisavalduse alusel hüpoteegiga tagatud nõude sundtäitmiseks. Seega on hagi tagamise abinõuna reguleeritud hageja ja kostja M Z vahelist õigussuhet. Kuivõrd kohus ei rahuldanud hagiavaldust M Z vastu esitatud nõuete osas, esineb alus hagi tagamise tühistamiseks. Lähtudes TsMS § 386 lg-st 4 tühistab kohus 21.04.2015 kohtumäärusega rakendatud hagi tagamise.

1. Tõendeid, mille analüüsimist otsuses ei ole eraldi kirjeldatud, jätab kohus juhindudes TsMS § 238 lg 1 ja 5 tõenditena arvestamata kui asjakohatud või vaidlusaluseid asjaolusid mitte tõendavad.
2. TsMS § 162 lg 1 sätestab, et hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. TsMS § 163 lg 1 sätestab, et hagi osalise rahuldamise korral kannavad pooled menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. TsMS § 168 lg 2 sätestab, et hageja kannab menetluskulud, kui hagi jäetakse läbi vaatamata või kui menetlus lõpetatakse määrusega ja käesoleva paragrahvi lõigetest 3–5 ei tulene teisiti. 12