Obsah (5)

§ 177§ 64§ 225§ 228§ 212

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Peeter Pällin, Ele Liiv ja Neve Uudelt Otsuse tegemise aeg ja koht 10. veebruar 2023, Tallinn Kohtuasja number 2-20-6925 Ko

) ei näe kinnisasja omanikule ette õigust nõuda kasutusõiguse lõpetamist seoses sellega, et omanik soovib kinnisasja ise kasutada. Sellise õiguse jaatamine muudaks isikliku kasutusõiguse instituudi sisutuks, kuivõrd reeglina leiab see praktikas kasutust just kinkelepingute sõlmimisel kasutatava tagatisena, mis takistab kinnisasja kinkija või tema lähedaste õiguste rikkumist kinke saaja kui uue omaniku poolt. 6) Kostja ei ole surnud, on korteriomandi valdusest äärmiselt huvitatud ning kasutab korterit jätkuvalt enda elukohana. Asjaolu, et pooled varasemalt nende kooselu kestel korterit enda elukohana ei kasutanud, ei oma käesoleva vaidluse seisukohalt õiguslikku tähendust. 7) Asjasse puutumatu on hageja väide, mille kohaselt kaasneb kostja eluaegse valdusõiguse märkega korteriomandi väärtuse langus. Hageja sai vaidlusaluse korteri omanikuks kinkelepinguga, millega kostja ema andis korteri hagejale koos kostja valdusõiguse tingimusega ilma igasugust vastusooritust saamata. Kostja ema soovis hagejast tulenevatel asjaoludel hiljem kinkelepingust taganeda, kuid kohus jättis tsiviilasjas nr 2-20-7241 vastava nõude rahuldamata. 8) Hageja huvi kasutada korterit elukohana, ei saa olla kaalukam kostja huvist kasutada korterit enda elukohana. Hageja on jätnud märkimata, et võõrandas vahetult enne praeguses asjas hagi esitamist endale kuulunud korteriomandi aadressil MMM Tallinn, kus hageja igapäevaselt elab, oma emale. Vastava tehingu eesmärgiks oli ilmselgelt kavatsus jätta käesolevas asjas kohtule ekslik mulje, et hagejal puudub muu vara, mida on võimalik enda elukohana kasutada. 9) 2021.a. suvel palus hageja korteriühistule PPP edastatud kirjas saata kõik arved üksnes endale kui korteri omanikule ning tasus neid mõned korrad valikuliselt ise. Kõik ülejäänud rahalised kohustused korteriühistu PPP ja teiste teenuseosutajate ees on ajavahemikul 2003–

1. a veebruar tasunud kostja. Maakohtu otsus ja põhjendused
2. Harju Maakohus rahuldas
3. märtsi
4. a otsusega hagi. Maakohus lõpetas kinnistusraamatusse registriossa nr XXXXXXXX kostja kasuks kantud isikliku kasutusõiguse ning kohustas kostjat andma tahteavalduse tema kohta kinnistusraamatusse kantud isikliku kasutusõiguse kande kustutamiseks. Menetluskulud jättis maakohus kostja kanda, kuid neid rahaliselt kindlaks ei määranud. 3 2-20-6925 3.
5. Maakohus tuvastas järgmist: - Hageja ja kostja elasid ajavahemikus 2006 kuni
6. a märts koos, kooselu lõppes
7. a märtsis. - Kostja ema kinkis
8. jaanuaril 2010 hagejale korteri asukohaga XXX, Tallinn; - Hageja on kinnistu, asukohaga PPP, mille eriomandi osaks on eluruum nr P, omanik; - Kinkelepingu p 5.1 kohaselt kohustus kingisaaja koormama korteriomandi tähtajatu ja tasuta isikliku kasutusõigusega kostja kasuks. Isikliku kasutusõiguse kinnistusraamatust kustutamiseks on piisav kostja surma tõendamine. - Kinkelepingu p 5.2 kohaselt on kostjal õigus kasutada lepingu esemeks olevat korterit elamiseks ning ta võib korterisse majutada oma pereliikmeid, samuti isikuid, kes teda hooldavad. Kostja kasuks seatud isiklik kasutusõigus korteriomandile on kantud kinnistusraamatusse. - Maakohtu menetluses oli tsiviilasi nr 2-20-7241 kostja ema hagi X vastu kinkelepingust taganemiseks. Viidatud kohtuasjas palus kostja ema kohustada hagejat tagastama talle vaidlusaluse korteriomandi ning andma nõusoleku kinnistusraamatus omanikukande muutmiseks selliselt, et kostja ema kantakse korteri omanikuna kinnistusraamatusse. Maakohus ja ringkonnakohus jätsid kostja ema hagi rahuldamata ning kohtuotsus jõustus
9. juulil
10. 3.
11. Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt võib kinnisasja omanik (

) § 212 lg 2 p-i 1 kohaselt nõuda kasutusvalduse lõpetamist, kui kasutusvaldus on kaotanud kasutusvaldaja jaoks tähtsuse.

§ 177

lg 2 teise lause kohaselt eeldatakse huvi kaotamist, kui valitseva kinnisasja omanik ei ole kümne aasta jooksul reaalservituuti kasutanud või kui ta on sama aja jooksul lubanud teeniva kinnisasja kasutamist viisil, mis on vastuolus reaalservituudiga. 3.

1. Hageja omandas korteriomandi
2. jaanuaril 2010 asjaõiguslepingu alusel. Hagi esitati maakohtule
3. mail
4. Hageja väidete kohaselt ei vaja kostja XXX korteriomandi isiklikku kasutusõigust ning ei ole korteris alates kasutusõiguse seadmisest kunagi elanud. Viimati nimetatud asjaolu on kostja kinnitanud tsiviilasja nr 2-20-7241 menetluses tunnistajana ütlusi andes. Kostja selgitas, et kasutab vaidlusalust korterit
5. a sügisest oma elukohana ning on huvitatud valdusõiguse säilimisest. Maakohus leidis, et kostja väited, et ta on korterit
6. a sügisest oma elukohana kasutanud, ei ole veenvad. Eluliselt ei ole usutav, et olukorras, kus kostja ei olnud korteris kunagi elanud ning korter oli pidevalt välja üüritud, kostja soovis seda
7. a lõpus võõrandada, vajab kostja pärast kooselu lõppemist korterit oma uueks elukohaks. Kostjale kuulub jätkuvalt kinnisasi asukohaga TTT. Seega ei ole eluliselt usutav, et kostja huvi oma valdusõiguse säilitamiseks on kantud reaalsest soovist ja vajadusest korteris päriselt elada. Pigem on kostja väidetav elamine vaidlusaluses korteris tingitud soovist takistada hagejal korteri kasutamist või soovist teenida jätkuvalt üüritulu. Need eesmärgid ei ole kostja kasuks seatud kasutusõiguse eesmärgiks. Seega kuritarvitab kostja oma õigusi. Kohtupraktika kohaselt peab isikliku kasutusõiguse seadmiseks õigustatud isikul olema kaitset vääriv huvi. Praeguses asjas maakohus sellist huvi ei tuvastanud. 3.
8. Hageja on esile toonud, et vajab korterit endale ja oma alaealisele lapsele elamiseks. Hageja võõrandas vahetult enne hagi esitamist oma korteri asukohaga MMM, Tallinn, oma emale, kuid viidatud korter on ühetoaline, avatud planeeringuga korter, kus ei ole lapsele oma tuba. Maakohus nõustus hageja selgitusega, et 13-aastane laps vajab privaatsust ning oma tuba, kus tegeleda õppetöö ja hobidega. Hageja ei pea üürima endale ja oma lapsele eluruumi olukorras, kus talle kuulub vajaliku suurusega elamispind. Kasutusvaldus on kaotanud kostja jaoks 4 2-20-6925 tähtsuse, hageja vajab korterit enam kui kostja ning seetõttu tuleb korteriomandile kostja kasuks seatud isiklik kasutusõigus lõpetada. 3.
9. Kuna maakohus lõpetas kostja kasuks seatud isikliku kasutusõiguse, on hagejal õigus nõuda isikliku kasutusõiguse kohta kinnistusraamatusse tehtud kande kustutamist

§ 642 kohaselt.

Maakohus kohustas kostjat andma nõusoleku korteriomandile asukohaga XXX, Tallinn seatud isikliku kasutusõiguse kinnistusraamatus kustutamiseks. 3.

1. Menetluskulud jättis maakohus hagi rahuldamise tõttu tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 162 lg 1 kohaselt kostja kanda, kuid neid rahaliselt kindlaks ei määranud. Apellatsioonkaebus
2. Kostja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada ning teha uue otsuse, millega jätta hagi rahuldamata. Menetluskulud jätta hageja kanda ning mõista need välja koos seadusjärgses määras viivisega. Kostja apellatsioonkaebuse väited on kokkuvõttes järgmised: 1) Maakohus on eksinud asjaõigusseaduse sätete tõlgendamisel, ajades segamini reaalservituudi ja isikliku servituudi. Maakohus on praeguses asjas käsitlenud isiklikku kasutusõigust ekslikult reaalservituudina ning kohaldanud asja lahendamisel reaalservituudi vastavaid sätteid. See on kaasa toonud

§ 225lg 1 eksliku tõlgendamise.

Ekslik on maakohtu järeldus, et

§-le 225 kohaldatakse

§ 228kohaselt reaalservituudi sätteid.

Reaalservituudi sätteid kohaldatakse üksnes sellistele isiklikele kasutusõigustele, mis vastavad sisult mõnele servituudile. Vastavalt

§ 228

teisele lausele kohaldatakse valdamisega seotud isiklikele kasutusõigustele

§des 201-224 sätestatud kasutusvalduse sätteid. 2) Kuna maakohus ajas segamini reaalservituudi ja isikliku servituudi, siis on sellest tulenenud ka ekslik järeldus, et praeguse asja lahendamise aluseks on

§ 177lg 2 teises lauses sätestatu.

Viidatud sätte kohaselt saab maakohtu hinnangul eeldada kasutusvaldaja huvi kaotust talle kuuluva õiguse suhtes, kui valitseva kinnisasja omanik ei ole 10 aasta jooksul reaalservituuti kasutanud. Viidatud säte kohaldub üksnes olukorras, kus kasutusvalduse ese vastab sisult spetsiifilisele reaalservituudile. Praeguses asjas selliseid asjaolusid ei esine. Kohtupraktika kohaselt saab kinnisasja eluaegse valdusõiguse kui isikliku kasutusõiguse lõppemise aluste hindamisel lähtuda üksnes

§-s 212 sätestatud kasutusvalduse lõpetamise aluseks olevate asjaolude hindamisest. Sama loogika tuleneb ka

§ 228teisest lausest.

Praegusel juhul saaks asjakohaseks aluseks olla üksnes

§ 212lg 2 p-s 1 sätestatu.

Varasema kohtupraktika kohaselt on üldise valdusõiguse lõpetamise aluseks asjaolu, et kasutusvaldus on kasutusvaldaja jaoks kaotanud igasuguse tähtsuse. Eluaegse valdusõiguse puhul tähendab see, et õigustatud isikul puudub õiguse suhtes igasugune huvi ja vastava huvi tekkimist tulevikus ei saa samuti mõistlikult eeldada. Kirjeldatud praktikast tuletatud põhimõttele viitab maakohus vaidlustatud otsuse p-s 26 viitega õiguskirjandusele ka ise, kuid ei ole sellele põhimõttele asja lahendamisel tuginenud. 3) Seega ei ole õige maakohtu järeldus, et kostja on kaotanud valdusõiguse suhtes igasuguse huvi, kuna ajavahemikul 25.01.2010–

1. a sügis kostja korterit oma elukohana ei kasutanud. Menetluses on tuvastatud, et alates
2. a sügisest kasutab kostja korterit oma alalise elukohana. Ühtlasi on kostja selgitanud, et tasus alates 2003.a. kuni praeguse ajani kõik korteriga seotud kulud ja kommunaalteenuste arved. Hageja ei ole kostja vastavatele seisukohtadele vastuväiteid esitanud. Sellises olukorras ei ole kostja hinnangul võimalik jõuda ühelgi juhul järeldusele, et kostja on kaotanud 5 2-20-6925 vaidlusaluse korteriomandi valdusõiguse suhtes igasuguse retrospektiivse ja perspektiivse huvi. Maakohus on jätnud tõendid, asjaolud ja enda poolt viidatud varasema kohtupraktika täielikult tähelepanuta. 4) Asjaolu, et kostjale kuulub ka TTT asuv kinnisasi, millel asub ehitusjärgus olev eramu, ei oma praeguse vaidluse seisukohalt mingisugust õiguslikku tähendust. Vastava asjaolu põhjal ei ole võimalik teha järeldust, et kostja on minetanud huvi XXX korteri valdusõiguse vastu. Maakohtu väide, et kostja elab alates
3. a sügisest (tänaseks 1,5 aastat) valdusõigusega koormatud korteris üksnes selleks, et takistada hagejal korteriomandi kasutamist, ei vasta tõele. Kostja surmani kostja kasuks seatud valdusõigus oli põhiline ja oluline kinkelepingu tingimus. Ilma selle tingimuseta ei oleks kostja ema korterit hagejale kunagi kinkinud. Kostja jätkuvat huvi kasutusõiguse säilimise vastu ja soovi kasutada korterit oma elukohana ei saa pidada valdusõiguse kuritarvitamiseks. 5) Maakohtu põhjendus, mille kohaselt saab omanik valdusõiguse kande kustutamist nõuda kitsalt seoses oma muutunud eluliste vajadustega, loob täiesti uue kohtupraktika, mis muudab täielikult valdusõiguse senist õiguslikku tähendust ja rakendusala. Senise kohtupraktika kohaselt tagab valdusõigus õigustatud isikule tema õigused reeglina tingimusteta kuni surmani. 6) Hageja elutingimused ei saa kuidagi mõjutada ja vähendada kostja huvi oma valdusõiguse suhtes. Nende asjaolude vahel puudub põhjuslik seos. Hageja ei ole ka ise korterit kunagi oma elukohana kasutanud. Hageja ei saanud korteri omandamisel rajada oma ootusi perspektiivile, et saab nõuda valdusõiguse kustutamist olukorras, kus tal tekib vajadus hakata ise korterit kasutama. Lisaks on menetluses tsiviilasjas nr 2-2116338 selgunud, et MMM asuvas 2-toalises korteris on hageja tütrel oma tuba. Kostja kinnitab, et on valmis lubama oma tütrel igal ajal enda juures elada. Vastustaja seisukoht
4. Hageja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu, palub jätta selle rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Hageja ei nõustunud kostja apellatsioonkaebusel lisatud tõendi vastuvõtmisega. RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
5. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 2 alusel tühistada ja teha asjas uus otsus, millega jätta hagi rahuldamata ning menetluskulud mõlemas kohtuastmes hageja kanda. Kostja apellatsioonkaebus rahuldatakse.
6. TsMS § 652 lg 1 p 1 ja poolte väidete põhjal saab ringkonnakohus kaebuse lahendamisel lähtuda maakohtu tuvastatud asjaoludest, mis on kokku võetud praeguse otsuse p-s 3.
8. Kolleegium leiab, et maakohus kvalifitseeris haginõude õigesti

§ 225

ja § 228 järgi ning selgitas piisavalt pooltele kohalduvat õigust, kuid jõudis seejuures ekslikule järeldusele, et kostjal ei ole huvi isikliku kasutusõiguse vastu. 8.1.

§ 225

lg 1 sätestab, et isiklik kasutusõigus koormab kinnisasja selliselt, et isik, kelle kasuks see on seatud, on õigustatud kinnisasja teatud viisil kasutama või teostama kinnisasja suhtes teatud õigust, mis oma sisult vastab mõnele reaalservituudile. Seega on isiklik kasutusõigus servituudi liik, mille puhul on kohustatud isikuna määratletud koormatud kinnisasja igakordne omanik ja õigustatud isikuna konkreetne subjekt isikuliselt. Isiklik kasutusõigus tekib asjaõiguslepingu sõlmimise ja kinnitusraamatu kande tegemise kaudu ja 6 2-20-6925 üldjuhul lõpeb isiklik kasutusõigus õigustatud isiku surmaga või õigustatud juriidilise isiku lõppemisega. Isiklik kasutusõigus peab oma sisult vastama mõnele reaalservituudile ja lisaks

§ 225

kohaldatakse

§ 228kohaselt isiklikule kasutusõigusele reaalservituudi vastavaid sätteid.

8.2. Kolleegium nõustub maakohtuga, et hageja nõude õiguslik alus on

§ 228

teise lause kaudu kohalduv

§ 212

lg 2 p 1, mille alusel kinnisasja omanik võib nõuda kasutusvalduse lõpetamist, kui kasutusvaldus on kaotanud kasutusvaldaja jaoks igasuguse tähtsuse.

§ 212

lg 3 kaudu saab asjas kohaldada ka

§ 177

lg 2 teist lauset, mille järgi huvi kaotamist eeldatakse, kui valitseva kinnisasja omanik ei ole 10 aasta jooksul reaalservituuti kasutanud või kui ta on sama aja jooksul lubanud teeniva kinnisasja kasutamist viisil, mis on vastuolus reaalservituudiga. Kohtupraktikas on peetud võimalikuks, et kasutusvaldaja huvi püsimise hindamisel arvestatakse lisaks kasutusvalduse kestusele ka selle seadmise asjaolusid (Riigikohtu

1. juuni 2008 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-46-08, p 12).
2. Kolleegiumi hinnangul tuvastas maakohus põhjendamatult, et kostjal ei ole tegelikkuses huvi kasutusvaldusega koormatud korteris elada. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 14 lg 2 järgi võib isiku elukoht olla üheaegselt mitmes kohas. Üksnes asjaolust, et kostjale kuulub elamu TTT ja ta on seda oma elukohana nimetanud (vt hageja 30.05.2022 menetlusdokumendi lisa 1), ei saa teha järeldust, et ta PPP asuvat korterit elamiseks ei kasuta. 9.
3. Maakohus jõudis järeldusele, et kostja korteris ei ela, üksnes oma oletusele tuginedes. Pooled ei esitanud maakohtus tõendeid selle kohta, et PPP korteris keegi ei ela või et seal elab keegi muu kui kostja, kuigi tegemist on asjaoluga, mida on võimalik usaldusväärselt tõendada. Praegusel juhul ei ole vaidlust selles, et kostjal on korteri võtmed ja ta on tasunud valdava osa kommunaalmakseid. Enda sõnul kasutab kostja korterit elamiseks. Selles olukorras saab eeldada, et kostja kasutab korterit elamiseks ning hageja oleks pidanud TsMS § 230 lg 1 järgi tõendama vastupidist. 9.
4. Kolleegium nõustub kostja väitega, et kostja kasutushuvi hindamisel saab arvesse võtta, et korteri kinkis hagejale kostja ema sel ajal, kui pooled olid just perekonna loonud. Kasutusvalduse seadmisel oli kostja ema eeldatav huvi (VÕS § 29 lg 1 mõttes), et kostja eluajal kasutavad korterit hageja ja kostja ühiselt või selle võimatusel kostja üksi.
5. Kolleegium leiab, et hagejal ei ole õigust nõuda kasutusvalduse lõpetamist ka

§ 212

lg 2 p-i 2 järgi.

§ 212

lg 2 p-i 2 kohaselt võib kinnisasja omanik nõuda kasutusvalduse lõpetamist, kui tema kahju on oluliselt suurem kasutusvaldaja kasust. Viidatud säte reguleerib olukorda, kus kasutusvaldajal on küll teatav kasu, aga see on väga marginaalne võrreldes kinnisasja omanikul lasuva piiranguga. Kohtupraktikas on ka leitud, et omaniku kahju viidatud sätte tähenduses peab põhinema asjaoludel, mis tekkisid või vähemalt ilmnesid pärast kasutusvalduse seadmiseks kohustava lepingu sõlmimist (Tallinna Ringkonnakohtu 22. novembri 2019. a otsus tsiviilasjas nr 2-16-17722, p 10.5). 10.1. Hageja kahjuks

§ 212lg 2 p-i 2 mõttes on korteri kasutuseeliste kaotus.

Kasutuseeliste kaotus pidi lepingupooltele olema ilmne juba isikliku kasutusõiguse seadmisel. 10.2. Vastuseks hagejale märgib kolleegium, et

§ 212

lg 2 p-de 1 ja 2 kohaldamisel ei ole asjakohane hinnata, kas kinnisasja omanikul endal on vajadus elamispinna järele.

§ 212

lg 2 p-d 1 ja 2 ei sätesta, et kinnisasja omanik võib nõuda kasutusõiguse kustutamist, kui tal on ülekaalukam huvi elamispinna vastu kui piiratud asjaõiguse omajal. Kui tegemist on tavapärase korteriga, ei saa eeldada, et kinnisasja omanikul on spetsiifiline huvi just konkreetse kinnisasja kasutamiseks. Kasutuseelise kaotamisel on kinnisasja omanikul võimalik leida kinnisvaraturult sarnastele tingimustele vastav elamispind. 7 2-20-6925 10.

1. Vastuses apellatsioonkaebusele on hageja esile toonud mitmeid kostja tegevusi ja avaldusi nii hageja kui poolte ühise lapse kohta ning selgitanud, et tema hinnangul on need pahausksed ja hagejat kahjustavad. Ringkonnakohus jättis hageja tõendid vastu võtmata, sest hageja väited ei olnud tema nõude lahendamisel asjakohased. Kasutusvalduse seadmise asjaolusid saab arvesse võtta vaid piiratud ulatuses (vt käesoleva otsuse p 8.2). Küll aga tuleb pooltele meenutada, et kui perekondlikel asjaoludel on mõlema arvates mõistlik seadusest erinev lahendus, siis saavad pooled lahendada vaidluse kokkuleppel praegusest teistmoodi. Kohtuistungil arutasid pooled konstruktiivselt mitmeid lahendusi ning neis saab kokku leppida ka pärast kohtuotsuse tegemist ja jõustumist. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
2. TsMS § 162 lg 1 järgi jätab kohus menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus hageja kanda. Juhindudes TsMS § 173 lg 1 teisest lausest märgib ringkonnakohus otsuse resolutsioonis kõigi seniste menetluskulude jaotuse. Kuna ringkonnakohus lahendab vaidluse maakohtust erinevalt, siis määrab kulud rahaliselt kindlaks maakohus (Riigikohtu tsiviilkolleegiumi
3. novembri 2018 otsus tsiviilasjas nr 2-16-14924, p 21). (allkirjastatud digitaalselt) Peeter Pällin, Ele Liiv, Neve Uudelt 8