Obsah (4)

§ 54§ 50§ 53§ 51

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Peeter Pällin, Ele Liiv ja Reena Nieländer Otsuse tegemise aeg ja koht 5. aprill 2023, Tallinn Kohtuasja number 2-21-14339

) kohaselt kasutusloa menetluses menetlusosalised (

§ 54lg 5).

Neil on kohaliku omavalitsuse poolt kasutusloa menetlusse kaasatud isikutena õigus esitada selles menetluses oma seisukohti. Kasutusloa menetlusse kaasatud isikutel on õigus esitada ka kriitilisi seisukohti ja tuua välja võimalikke puudusi, mis kasutusloa andmist takistavad. Kasutusloa menetlus saab lõppeda kasutusloa andmisega üksnes eeldusel, et asjassepuutuv ehitis on ehitatud nõuetekohaselt ning on kasutatav otstarbe kohaselt

§ 50

lg 1 kohaselt antakse kasutusluba, kui valminud ehitise ehitamine vastas ehitusloale, ning ehitist on võimalik kasutada nõuete ja otstarbe kohaselt.

§ 53

kohaselt kontrollib pädev asutus kasutusloa taotluse saamisel selle nõuetele vastavust.

§ 54

lg 1 kohaselt antakse kasutusluba, kui ehitis vastab õigusaktides sätestatud nõuetele, eelkõige ehitisele esitatud nõuetele, ja ehitusloale. 3.

1. Asjas esitatud tõenditest ei nähtu, et kostjate kasutusloa menetluses esitatud seisukohad olid pahatahtlikud või kantud soovist jätta hagejale ostuhinna tasumise kohustus täitmata.
2. oktoobri
3. a avalduses Jõelähtme Vallavalitsusele on kostjad argumenteeritult selgitanud korteriomandi puudusi, mh ka nõutava dokumentatsiooni puudumist. Kostjad märgivad nimetatud avalduses, et soovivad elada kvaliteetselt ehitatud majas, ning et kasutusluba ei tuleks väljastada enne kõigi rikkumiste kõrvaldamist ja lepingu eseme päraldiseks olevate dokumentide üleandmist. Ka
4. oktoobri
5. a avalduses Jõelähtme Vallavalitsusele on avaldajad viidanud mitmetele korteriomandi ehituslikele ja ehitusdokumentatsiooniga seotud puudustele ning leidnud, et enne kasutusloa saamist tuleb rikkumised kõrvaldada ja korteriomand lõpuni ehitada. Sarnased avaldused on kostjad saatnud Jõelähtme Vallavalitsusele ka
6. aprillil 2021 ja
7. juunil
9. aprilli
10. a avalduses viitasid kostjad põhjendatult Jõelähtme valla ja Päästeameti poolt leitud puudustele. Võtmata seisukohta kõikide kostjate viidatud ehituspuuduste olemasolu kohta, on kostjate poolt vallavalitsusele kasutusloa menetluse käigus esitatud avaldused õiguspärased ning kooskõlas

§ 50

lg 1 ja § 54 lg 1 tuleneva nõudega, et kasutusloa saamiseks peab ehitis vastama 6 2-21-14339 õigusaktides sätestatud nõuetele, eelkõige ehitisele esitatud nõuetele ja ehitusloale ning olema nõuete ja kasutusotstarbe kohaselt kasutatav. 3.7. Seda, kas ja millises ulatuses on avaldajate poolt kasutusloa menetluses esitatud etteheited põhjendatud, otsustab kasutusloa andmiseks pädeva asutusena kohalik omavalitsus. Kui kasutusloa eelnõu kohta on kooskõlastamise või arvamuste andmise käigus esitatud märkusi, võtab pädev asutus need asjakohaselt arvesse või põhjendab arvestamata jätmist (

§ 54lg 7).

Jõelähtme Vallavalitsus fikseeris

1. jaanuaril 2021 ehitisregistris XXX ehitisele kasutusloa väljastamist takistavad järgmised puudused: 1) küttetorustiku survestamise akt esitamata; 2) esitada hoonesiseste VK torude kohta kas projektlahendus või teostusjoonised; 3) KV osas samuti esitada kas projekt või teostusjoonised ning 4) vundamendi aluse ja põranda aluse täide kohta dokumendid täiendada, esitada dokumendid tihendamise kohta, materjalid.
2. jaanuaril 2021 fikseeris Päästeameti Põhja Päästekeskus ehitisregistris XXX ehitisele kasutusloa väljastamist takistavad järgmised puudused: 1) esitada kaminasüdamiku sertifikaat ja korstna teostusjoonised; 2) esitada fotod tuletõrjeveemahutist (luuk avatud asendis); 3) esitada fotod kuuri tuletõkkeseinast; 4) esitada fotod paigaldatud suitsuanduritest; 5) esitada foto pööninguluugist; 6) esitada foto kaminaesisest plaadist mittepõlevast materjalist (I kd, tl 172173). Kostjate etteheited XXX kasutusloa menetluses ei olnud paljasõnalised ning ka kohalik omavalitsus ja Päästeamet on tuvastanud kasutusloa andmist takistavaid puudusi. 3.
3. Eksitav on hageja arusaam, nagu oleks kostjate tegevus suunatud üksnes kasutusloa väljastamise takistamisele. Asjas esitatud tõenditest nähtuvalt on poolte vahel vaidlus ehituspuuduste üle ning kostjate etteheited XXX mittenõuetekohase ehituskvaliteedi ja puuduva dokumentatsiooni kohta on olnud valdavalt suunatud just hagejale. Ka ehitusekspert ÜL on seadnud kahtluse alla kasutusloa andmise võimalikkuse. 3.
4. Maakohus ei tuvastanud kostjate poolt hageja pahatahtlikku takistamist kasutusloa saamiseks vajalikke tööde teostamisel või Päästeametil ja ametiasutustel XXX korteris vajalike kontrollimiste teostamisel. Hageja 21.10.2020 vaegtööde akt on koostatud kostjate osavõtuta. Kostjad nõustusid tuletõrjeveemahuti paigaldamisega Päästeametiga kooskõlastatud kohas. Tõendid kinnitavad poolte erimeelsusi ühe konkreetse töö tegemisel, kuid nendest ei järeldu, et kostjad oleks põhimõtteliselt takistanud kasutusloa väljastamiseks vajalikke tööde teostamist ning et just seetõttu on kasutusluba siiani väljastamata. 3.10.

§ 51

lg 1 kohaselt on kasutusloa andmise pädevus kohalikul omavalitsusel (15.11.2021 menetlusdokumendis nõustub ka hageja, et

§ 51

lg 1 kohaselt on kõnealusel juhul kasutusloa väljastamise pädevus Jõelähtme Vallavalitsusel).

§ 54

lg 7 kohaselt , kui kasutusloa eelnõu kohta on kooskõlastamise või arvamuste andmise käigus esitatud märkusi, võtab pädev asutus need asjakohaselt arvesse või põhjendab arvestamata jätmist. 3.11. Isegi, kui kostjad oleksid esitanud Jõelähtme vallale pahatahtlikke või põhjendamatuid märkusi, ei saaks see iseenesest tingida kasutusloa väljastamata jätmist, vaid sellisel juhul tuleks Jõelähtme vallal ebaõigete märkuste arvestamata jätmist põhjendada. Kohalikul omavalitsusel puudub seaduslik alus keelduda kasutusloa väljastamisest põhjusel, et menetlusse kaasatud isikud vaidlevad kasutusloa väljastamisele vastu.

55 on ammendavalt loetletud kasutusloa andmisest keeldumise alused ning nende aluste seas ei sisaldu võimalust jätta kasutusluba andmata seetõttu, et menetlusse kaasatud kinnisasja omanikud esitavad kasutusloa väljastamisele vastuväiteid. Kui kasutusloa väljastamise eeldused on täidetud (

§ 54

lg 1), on kohalikul omavalitsusel

§ 54

lg 4 kohaselt kohustus anda kasutusluba 30 päeva jooksul taotluse esitamisest arvates. Eelnevat arvestades on põhimõtteliselt väär hageja seisukoht, et praegusel juhul oleks kasutusluba võinud jääda väljastamata „kostjate aktiivse vastutegevuse tõttu.“ Kui seadusest tulenevad eeldused kasutusloa väljastamiseks on täitmata , ei ole see rikkumine etteheidetav kostjatele, vaid hagejale, kes oli vastavalt poolte kokkuleppele vastutav 7 2-21-14339 XXX korteriomandi nõuetekohase ehitamise (sh nõuetekohase ehitusdokumentatsiooni olemasolu) ja kasutusloa hankimise eest. 3.12. Asjaolu, et Jõelähtme Vallavalitsus pole väljastanud XXX korteriomandile kasutusluba, pole objektiivselt ja

sätteid arvestades põhjustatud kostjatest (VÕS § 101 lg 3). Kostjad ei vastuta Jõelähtme valla tegevuse(tuse) eest kasutusloa menetluses. Kui Jõelähtme vallale pädeva asutusena esitatakse kasutusloa taotlus, on Jõelähtme vallal

§ 53

-55 alusel kohustus otsustada kasutusloa andmine, sellest keeldumine või taotluse läbi vaatamata jätmine. Maakohtu hinnangul ei ole vallavalitsusel õiguslikku alust panna kasutusloa taotlust lihtsalt nö ootele põhjendusega, et „kaks osapoolt on omavahel võlaõigusliku lepingu alusel tülli pööranud“ (vt I kd, tl 87). Jõelähtme valla selline tegevusetus ei ole ette heidetav kostjatele ega anna hagejale alust müügilepingust taganeda. Kui kasutusloa väljastamise eeldused on täidetud (

§ 54

lg 1), on kohalikul omavalitsusel

§ 54

lg 4 kohaselt kohustus anda kasutusluba 30 päeva jooksul taotluse esitamise päevast arvates. Kasutusloa väljastamise eelduste täidetust peab kontrollima kohalik omavalitsus haldusmenetluses (

§ 53

), mitte lükkama vastutust kasutusloa väljastamise eest pooltele endile või kohtule. 3.

1. Kostjatel on õigus keelduda hagejale 50 000 euro suuruse osa ostuhinnast tasumisest kuni hageja ei ole täitnud enda kohustust XXX korteriomandile kasutusoa saamiseks, sest asjaõiguslepingu punkti 2.9.3 kohaselt on poolte nimetatud kohustuste näol tegemist vastastikuste lahutamatult seotud kohustustega. VÕS § 118 lg 2 on sätestatud, et lepingurikkumise tõttu lepingust taganemine on tühine, kui võlgnik keeldub õigustatult kohustuse täitmisest. Maakohus on eelnevalt tuvastatud asjaolusid arvestades seisukohal, et hageja ei ole kostjatega sõlmitud müügilepingust õiguspäraselt ja kehtivalt taganenud. Hageja taganemisavaldus oli toimetu ning seetõttu on alusetud ka hageja taganemisavaldusel põhinevad nõuded kostjate vastu (mh VÕS § 189 lg 1 alusel esitatud tagasitäitmise nõue, valduse tagastamise nõue ja kasutuseeliste nõue). 3.
2. Maakohus tühistas TsMS § 386 lg 4 alusel Harju Maakohtu
3. septembri
4. a määrusega praeguses asjas kohaldatud hagi tagamise abinõud. 3.
5. Hagi rahuldamata jätmise tõttu jättis maakohus menetluskulud hageja kanda. Juhindudes TsMS § 174 lg-test 1 ja 2 ning § 177 lg 1 p-st 1 määras maakohus menetluskulud kindlaks menetluskulude nimekirja ja tsiviilasja materjalide põhjal. Kostjad palusid määrata kostjate menetluskulude rahaliseks suuruseks 2 808 eurot (õigusabikulud). Kostjatele on õigusabi osutatud tunnihinnaga 130 eurot/h (lisandub käibemaks). Kostjate esindaja tööde nimekiri on tervikuna põhjendatud ja vajalik. Maakohus rahuldas kostjate taotluse hagejalt menetluskulude väljamõistmiseks täies ulatuses. Apellatsioonkaebus
6. Hageja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada ning teha uue otsuse, millega hagi rahuldada või alternatiivselt saata asi menetluse jätkamiseks tagasi maakohtule. Menetluskulud jätta kostja kanda ning mõista need välja koos seadusjärgses määras viivisega. 4.
7. Maakohus on ekslikult tuginenud VÕS § 111 lg-le 1 ja VÕS § 118 lg-le 2, mille tõttu jõudis põhjendamatult seisukohale, et hageja lepingust taganemine oli toimetu. Viidatud sätetele tuginemine on hageja hinnangul asjakohatu, kuna kostjatele etteheidetav rikkumine ei seisnenud otseselt ostuhinna tasumisest keeldumises, vaid hagejal omapoolsete kohustuse täitmise takistamises. 4.
8. Kuigi

§ 54

lg 5 kohaselt kaasab pädev asutus menetlusse taotluses märgitud kinnisasja omaniku, kui taotlust ei ole esitanud omanik, ei ole viidatud sätte kohaldamine kõnealuses 8 2-21-14339 olukorras asjakohane. Kuna kostjad on lepingus hagejat volitanud enda nimel korteriomandile kasutusluba taotlema, osalevad kostjad kasutusloa menetluses hageja kaudu ja neid ei pea menetlusse eraldi kaasama. Muidu tekib olukord, kus kinnistu omanikud osalevad kasutusloa menetluses topelt (isiklikult ja läbi esindaja). Siiski ei saa kostjate eraldi kasutusloa menetlusse kaasamist pidada kuigi suureks rikkumiseks menetleja poolt. 4.

1. Kostjad andsid vallavalitsusele mitmel korral kirjaliku käsu jätta kasutusluba väljastamata.
2. oktoobri
3. a avalduses vallavalitsusele toovad kostjad välja suurel hulgal väidetavaid ehituspuudusi. Avalduse kohaselt: „Ehitaja/Müüja peab kasutusloa saamiseni kõrvaldama tehtud rikkumisi. Palume Jõelähtme Vallavalitsust mitte väljastada kasutusluba ehitusjärgus olevale paarismajale asukohaga XXX kuni kõigi ehitustööde lõpuleviimiseni, rikkumiste kõrvaldamiseni, lepingu eseme päraldisteks olevate dokumentide üleandmise ning võlaõiguslepingu p 4.2 kohaselt lepingu eseme valduse üleandmise vormistamiseni.“ Vallavalitsusel ei ole võimalik iseseisvalt hinnata, kas ja millal on kõik avalduses väljatoodud etteheited kõrvaldatud. Seega paluvad kostjad korteriomanikena sellele kasutusluba mitte väljastada enne, kui nad ise kinnitavad, et kõik on korras. 4.
5. oktoobri
6. a avalduses vallavalitsusele toovad kostjad välja kõikvõimalikke väidetavaid ehituspuudusi ning kordavad oma palvet kasutusluba mitte väljastada. 4.
7. Maakohus jättis ekslikult kohaldamata haldusmenetluse seadustiku (HMS) § 43 lg 1 p-i 2, jõudes ebaõigele järeldusele, et kostjatel ei olnud reaalset võimalust kasutusloa menetluse takistamiseks, isegi juhul kui nad oleks pahatahtlikult käitunud. Selliselt on maakohus teinud oma järeldused valede eelduste põhjal. 4.
8. Vallavalitsus selgitas oma
9. mai
10. a kirjas, et pidevate vastuväidete esitamise tõttu on kostjad sisuliselt olukorras, kus nad vaidlevad haldusmenetluses iseendale vastu. Vallavalitsus palus kostjatel teatada, kas nad on kasutusloa menetluses võtnud hagejalt volituse neid esindada tagasi ja/või kas neil on kavatsus kasutusloa menetlusest loobuda. Eelnevale arupärimisele jätsid kostjad vastamata ja ei ole seda senini teinud. 4.
11. Hageja hinnangul viitavad kõik tõendid ja kostjate käitumine kogumis soovile jätta hagejale deposiidis olev 50 000 eurot tasumata – muud mõistlikku seletust kostjate käitumisele ei ole. 4.
12. Maakohus rikkus õigusliku ärakuulamise põhimõtet, kuna vastupidiselt hageja poolt esiletoodule ja poolte vahel kohtuistungil kokkulepitule, on otsuses käsitletud ehituspuudusi sisuliselt, jättes nende kohta hageja seisukoha küsimata. See on vastuolus TsMS § 436 lg 4 sätestatuga. Maakohus rikkus ka selgitamiskohustust, jättes menetlusosalistele selgitamata, et ehituspuuduste käsitlemine on lahendi tegemise seisukohast oluline. Samas puuduste olemasolu ja nende võimalik sisu ei kuulu menetluse eseme hulka. Vastustajate seisukoht
13. Kostjad vaidlevad apellatsioonkaebusele vastu, paluvad jätta selle rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
14. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 1 alusel jätta muutmata ja apellatsioonkaebus rahuldamata.
15. TsMS § 652 lg 1 p 1 ja poolte väidete põhjal lähtub ringkonnakohus maakohtu tuvastatud asjaoludest, mis on kajastatud käesoleva otsuse p-s 3.
16. Ringkonnakohus nõustub maakohtu põhjendustega ega korda neid.
17. Vastuseks kaebuse väidetele märgib ringkonnakohus järgmist. 9 2-21-14339
18. Apellatsiooniastmes vaidlevad pooled peamiselt selle üle, kas kostjad on ehitusloa taotlemise menetluses oma taotluse HMS § 43 lg 1 p 2 mõttes tagasi võtnud. 9.
20. mai
21. a kirjas kostjatele avaldab Jõelähtme Vallavalitsus, et „meile teadaolevalt pole Teie oma volitust lepingupartnerilt tagasi võtnud“ ning palub vallavalitsust teavitada „kas olete kasutusloa menetluses võtnud oma võlaõiguslikult lepingupartnerilt volituse Teid esindada loamenetluses tagasi“. Pooltel ei ole vaidlust, et kostjad sellele kirjale ei vastanud. 9.
22. Kolleegium leiab, et vallavalitsuse
23. mai
24. a kirjale vastamata jätmine ei olnud kaudne tahteavaldus tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 68 lg 4 mõttes, millest oleks saanud järeldada kostjate tahet kasutusloa taotlemiseks antud volitust tagasi võtta. Kuigi TsÜS § 126 lg 1 järgi oleks kostjad saanud volituse tagasi võtta ka avaldusega vallavalitsusele, saab tegevusetust pidada tahteavalduseks üksnes TsÜS § 68 lg 4 toodud piiratud juhtumitel. 9.
25. Kostjad ei ole oma erinevates avaldustes vallavalitsusele teinud otsest tahteavaldust (TsÜS § 68 lg 2) kasutusloa taotlemiseks antud volituse tagasi võtmiseks. 9.
27. oktoobri
28. a avalduses vallavalitsusele avaldavad kostjad: „Ehitaja/Müüja peab kasutusloa saamiseni kõrvaldama tehtud rikkumised. Palume Jõelähtme Vallavalitsust mitte väljastada kasutusluba pooleli ehitatud paarismajale asukohaga XXX kuni kõikide ehitustööde lõpule viimiseni, rikkumiste kõrvaldamiseni, lepingu eseme päraldisteks olevad dokumentide üleandmise ning võlaõiguslepingu p-le 4.2 kohaselt lepingu eseme valduse ülemineku vormistamiseni.“ 9.
29. Asjakohane ei ole hageja loogika, et kuna vallavalitsusel ei olnud võimalik iseseisvalt hinnata, kas ja millal avalduses väljatoodud puudused kõrvaldatakse, tuleb järeldada, et kostjad soovisid kasutusloa väljastamise peatada senikauaks, kuni nad on ise vastava kinnituse andnud. Kostjate 08.10.2020 avaldusest võib küll aru saada, et kostjad sisutavad kasutusloa väljastamise eeldusi üsna laialt. Näiteks eeldasid kostjad, et kasutusluba saab väljastada siis, kui ehitis vastab töövõtulepingu tingimustele. Kui vallavalitsus tuvastas, et kostjad on mõne kasutusloa väljastamise eelduse küsimuses eksimuses, oleks vallavalitsus saanud seda kostjatele selgitada. Kuid vallavalitsusel ei olnud alust järeldada, et kostjad soovivad kasutusloa välja andmise peatada või sellest loobuda. 9.
30. Tõele ei vasta hageja väide, et kostjad on vallavalitsusele avaldanud, et nad „Korteriomandi omanikena kasutusluba ei soovi“. Kostjate avalduste selline sisustamine ei vasta nende avalduste sõnastusele. Kostjad on järjepidevalt avaldanud, et nad ei soovi kasutusluba seni, kuni kasutusloa väljastamise eeldused on täidetud. Ühestki avaldusest ei nähtu kostjate seisukohta, et kostjate arvates on kasutusloa väljastamise eeldused täidetud alles siis, kui kostjad ise seda vallavalitsusele kinnitavad.
31. Kolleegium ei nõustu hageja etteheitega, et maakohus eksitas pooli sellega, et lubas puudusi sisuliselt mitte hinnata, kuid rajas otsuse muuhulgas asjaolule, et ehitisel võisid olla kostjate väidetud puudused. Maakohus ei asunud otsuses hindama, kas ehitisel olid või võisid tõenäoliselt olla sellised puudused, mida kostjad väitsid sellel olevat. Maakohus viitas kaudse argumendina üksnes sellele, et kostjate esile toodud puudused ei olnud sellise iseloomuga, et mõistlik kõrvalseisja saaks kohe aru, et need on esitatud ainult vaidlemise pärast.
32. See maakohtu kaudne argumentatsioon ei olnud kolleegiumi hinnangul vajalik ega asjakohane, kuid see ei vähenda maakohtu põhiargumentatsiooni veenvust. Hageja on tuginenud sellele, et kostjate tegevus oli hea usu põhimõtte (VÕS § 6 lg 1) vastane. Maakohus leidis põhjendatult ja veenvalt, et hageja ei ole selliseid asjaolusid esile toonud ega tõendanud. Üldise tõendamiskoormise reegli (TsMS § 230 lg 1) järgi ei pidanud kostjad täiendavalt tõendama, et nende väited ehitise puuduste kohta ei ole sellised, et isegi väidete sisu kontrollimata võiks kõrvalseisja leida, et väited on kiuslikud. 10 2-21-14339 11.
33. Et hageja ei olnud esile toonud ega tõendanud, et kostjate tegevus oli hea usu põhimõtte vastane, ei olnud menetlusökonoomia eesmärgi kohane (TsMS § 2, § 238 lg 3 p 2) püüda hinnata kostjate psühholoogilist profiili ja kaugemat eesmärki. Samas on mõlemad pooled püüdnud selle kohta väiteid esitada (hageja väitel „muud mõistlikku seletust nende käitumisele lihtsalt ei ole“). Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
34. Ringkonnakohtu menetluskulud jäävad TsMS § 171 lg 1 alusel hageja kanda. Juhindudes TsMS § 173 lg 1 teisest lausest märgib ringkonnakohus otsuse resolutsioonis kõigi seniste menetluskulude jaotuse. 12.
35. Tulenevalt menetluskulude jaotusest tuleb menetluskulud määrata TsMS §-de 174 ja 175 sätete järgi rahaliselt kindlaks kostjate esitatud menetluskulude nimekirja alusel. 12.
36. Kostjad taotlesid 2700 euro hüvitamist, mis on tasu 15 tunni min õigusteenuse eest tasumääraga 150 eurot/t (lisandub käibemaks 30 eurot/t). Kostjate taotluse kohaselt kulus esindajal apellatsioonkaebusele vastuse koostamiseks 7t 30 min, hageja taotlustele vastuste koostamiseks 2t 45 min, apellatsioonkaebusele vastuse koostamiseks 3t 15 min, istungiks ettevalmistamiseks 2t 30 min, menetluskulu nimekirja koostamiseks 15 min ning istungil osalemiseks 2t. Ringkonnakohtu hinnangul on kostjate esindaja ajakulu õigusteenusele mõistlik ja põhjendatud ning esindaja tunnitasumäär vastab õigusteenuse keskmisele turuhinnale. 12.
37. Vastavalt kostjate taotlusele ja TsMS § 177 lg-le 4 märgib ringkonnakohus otsuse resolutsioonis, et hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt peab hageja tasuma seadusjärgses määras viivist. (allkirjastatud digitaalselt) Peeter Pällin, Ele Liiv, Reena Nieländer 11