KOHTUMÄÄRUS Kohus Tartu Ringkonnakohus Kohtukoosseis Üllar Roostoja, Triin Uusen-Nacke, Vahur-Peeter Liin Määruse tegemise aeg ja koht 15. detsember 2022, Tartu Tsiviilasja number 2-22-705 Tsiviilasi

) § 12 lõikele 1 teostavad korteriomanikud korteriomandist tulenevaid õigusi ja täidavad kohustusi

sätestatud ulatuses korteriühistu kaudu. Korteriühistu ei ole võtnud vastu otsust küttesüsteemi vahetuseks korteris nr X. Seega ei ole puudutatud isikul alust keelduda täitmast

§ 40lg-s 1 sätestatud kohustust.

Korteriühistu põhikirja punkti 18.3 ja 18.5 kohaselt on korteriühistu liige kohustatud tasuma üldkoosolekul otsustatud tasud kehtestatud määras ja tähtajaks regulaarselt üks kord kuus ning tasuma juhatuse määratud tähtajaks üks kord kuus kütte eest vastavalt maja mõõturite näidule ja korteriomandi reaalosa üldpinnale. Kütte ümberseadistamine korteris nr X ei vasta kehtivatele õigusnormidele. Avaldaja nõue ei ole tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 158 lg-te 1 ja 2 ning § 167 lg 1 alusel aegunud, sest avaldaja on korduvalt pöördunud puudutatud isiku poole seoses võla tasumisega, samuti on puudutatud isik avaldaja arveid osaliselt maksnud ja sellega nõudeid tunnistanud. Puudutatud isiku esitatud allkirjalehel on ebaõiged andmed.

1. Puudutatud isik vaidles avaldusele vastu ja taotles selle rahuldamata ja menetluskulude avaldaja kanda jätmist. Puudutatud isiku arvates ei ole nõue selge, sest avalduses on kirjas, et võlg on 2637 eurot 29 senti, millest keskkütte eest nõutakse 2397 eurot 69 senti, kuid pole märgitud, mille eest nõutakse ülejäänud summat. Avaldaja korteris on keskküte asendatud elektriküttega ja seda enne kui avaldaja sai
2. a korteriomandi omanikuks ja ka enne seda kui
3. a asutati korteriühistu. Küttesüsteemi asendamine on toimunud õiguspäraselt. Korteri eraldamine maja üldisest küttesüsteemist on
4. a kooskõlastatud AS-iga Narva-Jõesuu Soojatootja ja
5. a kõigi maja korteriomanikega. Aastal 2009 koostatud elektrisoojustuse süsteemi projekt on kooskõlastatud AS-iga Narva-Jõesuu Kinnisvara. Kuna keskkütteradiaatorid on eemaldatud, ei ole puudutatud isikul kohustust avaldajale küttekulusid tasuda. Osa avaldaja nõudest ‒
6. aasta osa ‒ on TsÜS § 154 kohaselt aegunud. 2 MAAKOHTU LAHEND
7. Viru Maakohus rahuldas
8. juuli
9. a määrusega avalduse osaliselt ja mõistis puudutatud isikult avaldaja kasuks välja võla 2467 eurot. Maakohus jättis avaldaja menetluskulud 94% ulatuses puudutatud isiku kanda ja mõistis puudutatud isikult välja avaldaja kasuks menetluskulude katteks 705 eurot ja viivise menetluskuludelt. Avaldaja nõuab puudutatud isikult võlga ajavahemiku eest
10. a septembrist kuni
11. a detsembrini ning avaldaja hinnangul on puudutatud isik nõuet arvete osalise maksmisega tunnustanud, millega aegumine on katkenud. Tunnustamine on toimunud arve tasumisega selle esitamisele järgneval kuul. Seega algas
12. aasta septembri-, oktoobri- ja novembrikuu arvetel kajastatud nõuete aegumine nende võimalikust tunnustamisest hoolimata
13. detsembril 2018 ja need nõuded aegusid
14. detsembril 2021, maksmata jäi 170 eurot.
15. aasta detsembrikuu arvel on maksetähtajaks märgitud
16. jaanuar 2019, seega algas nimetatud arvest tuleneva nõude aegumistähtaeg
17. detsembril 2019 ning nõue ei ole aegunud. Nõuete kujunemine on näha XXXX-X eluruumi saldo väljatrükilt ja avaldajale teenusepakkujatelt esitatud arvetelt. Kütte osas on puudutatud isik otsesõnu väljendanud, et ta seda nõuet ei tunnusta (nt kiri 15.10.2018). Avaldaja nõue on aegunud 170 euro osas ning aegumata kokku 2467 euro ulatuses. Puudutatud isik vaidleb vastu üksnes kütte eest tasumisele, muus osas on ta nõuet tunnustanud. Summa, mille osas vaidlust ei ole, on 239 eurot 29 senti. Avaldaja esitatud soojuse müügilepingu XXXXXXXXXXX ja Adven Eesti AS-i arvete järgi on avaldaja soojuse ostjaks tarbimiskohas XXXX, Narva-Jõesuu. Korteriühistu ostab soojust oma liikmete huvides, mis tuleneb

§ 12lg-st 1.

Korteriühistu tegutseb kõigi liikmete huvides ühiselt. Vaidlust ei ole selles, et avaldajal on kohustus kütte eest tasuda vastavalt talle esitatud arvetele. Vaidlus on selles, kuidas jaguneb kulu korteriühistu liikmete vahel. Puudutatud isikule kuuluv korteriomand nr X on kinnistusraamatu andmetel moodustatud

1. septembril 2001 (registrisse kantud
2. veebruaril 2003). Ehitisregistris on nii kogu maja kui ka korteri nr X soojavarustuse liigiks märgitud kaugküte (viimane andmete uuendus
3. detsembril 2021). Puudutatud isik on
4. märtsil 2022 esitanud Tadias Osaühingu koostatud töö nr 29-2010, milles on muuhulgas tuvastatud, et puudutatud isiku korteris on vanad radiaatorid demonteeritud. Avaldaja esitatud korteriühistu
5. juuni
6. a üldkoosoleku protokollis on muuhulgas kantud maha korteri nr X võlgnevus ja kohustatud puudutatud isikut uuesti ühinema küttesüsteemiga. Avaldaja on seega olnud teadlik küttesüsteemi muutmisest puudutatud isiku korteris ning esitatud tõendite alusel ei ole põhjust kahelda selles, et puudutatud isiku korteris ei ole keskkütteradiaatoreid. Korteriühistu majandamiskulude kandmist reguleerib

§ 40

, mille lõike 1 kohaselt teevad korteriomanikud majanduskava alusel perioodilisi ettemakseid vastavalt oma kaasomandiosa suurusele.

§ 40

lg 2 sätestab, et korteriomanike kokkuleppe tingimusi arvestades võib korteriühistu põhikirjaga ette näha paragrahvi lõikes 1 sätestatust erineva kohustuste jaotuse aluse ja tasumise korra majandamiskulude kandmisel, kui see on kõiki asjaolusid arvestades mõistlik ega kahjusta ülemääraselt ühegi korteriomaniku õigustatud huve. Eelkõige võib põhikirjaga ette näha, et tegelikust tarbimisest sõltuvad majandamiskulud tasub korteriomanik pärast kulude suuruse selgumist kas vastavalt oma kaasomandi osa suurusele või vastavalt tema tarbitud teenuse mahule. Avaldaja põhikirja punkti 18.5 kohaselt tasutakse kütte eest vastavalt maja mõõturite näidule ja korteriomandi reaalosa (eriomandi) üldpinnale. Avaldaja kohtuistungil kirjeldatud kütte eest tasumise viis, kus maja mõõturi näit jagatakse korterite vahel vastavalt nende pindaladele, 3 vastab seega põhikirjale. Põhikirjast saab järeldada, et kütte eest tasumisel ühe korteriomaniku kanda jääv osa ei sõltu tema korteri reaalsest tarbimisest, vaid kokku majas tarbitud soojahulgast ja iga korteri pindalast. Puudutatud isik on esitanud kooskõlastatud projekti korteri nr X elektriküttele üleminekuks aastast

1. Samuti on puudutatud isik esitanud Estonprojekti ilma kuupäevata selgituse, kuidas pärast elektriküttele üleminekut tuleb arvestada tasu hoone kütmise üldkulude eest, mis võib sõltuvalt tingimustest olla 10‒35% küttetasu endisest suurusest. Puudutatud isiku esitatud kooskõlastuslehel maja korteriomanike allkirjadega aastast 2014 on märgitud, et korteris on elektriküte alates aastast
2. Eelnevast saab järeldada, et korteris nr X oli elektriküte enne korteriomandi kinnistamist ja enne korteriühistu asutamist ja põhikirja vastuvõtmist. Põhikirjaga ei ole korteri nr X suhtes kehtestatud kütte eest maksmise osas erisusi. Antud asjas on puudutatud isik tuginenud sellele, et elektriküttele üleminek on teiste korteriomanikega kooskõlastatud
3. a. Kohus jättis analüüsimata avaldaja väited kooskõlastuslehe puuduste kohta, sest kooskõlastus ei puuduta kaasomandis oleva keskküttesüsteemi muutmist, vaid elektrikütte sisseseadmist. Elektriradiaatori kasutuselevõtt ei tähenda automaatselt korteri eraldamist keskküttesüsteemist. Puudutatud isiku korteri lahtiühendamine ühisest küttesüsteemist ei ole teiste korteriomanikega kooskõlastatud. Korteriühistu asutamisel ei ole korteriomanikud korteri kütteliigist tulenevaid erisusi kütte eest tasumisel ette näinud. Puudutatud isik on tuginenud sellele, et ta ei tarbi oma korteris keskkütet. Samas on puudutatud isik jätnud tähelepanuta, et talle kuulub majas lisaks eriomandile ka kaasomandiosa üldkasutatavatest pindadest, mida köetakse keskküttega. Lisaks on Tadias Osaühingu koostatud töös nr 29-2010 märgitud, et korterisse jõuab kaudne soojus püstakutest. Väide, nagu ei tarbiks puudutatud isik majas üldse keskkütet, ei ole õige. Kohus möönas, et avaldaja saanuks nõuda puudutatud isikult keskkütte eest tasumist lähtuvalt korteri soojuskoormusest, kuid selle kohta ühest arvutust kohtule esitatud ei ole, pealegi peab kütte eest tasuma kooskõlas avaldaja põhikirjaga. Kohus märkis, et puudutatud isikul on õigus taotleda, et korteriühistu üldkoosolek arutaks kütte eest tasumise põhimõtteid ja võtaks seejuures arvesse, mil määral kasutab puudutatud isik keskkütet teiste korteriomanikega võrreldes vähem. Eeltoodu alusel mõistis kohus puudutatud isikult avaldaja kasuks välja 2467 eurot, sealhulgas kütte eest 2227 eurot 71 senti ja muude kommunaalteenuste eest 239 eurot 29 senti. Maakohus jaotas menetluskulud TsMS § 172 lg 1 alusel. Arvestades korteriomandi nõuete lahendamise erisusega hagita menetluses ning asjaolu, et kohus rahuldab avalduse osaliselt, on õiglane jätta menetluskulud rahuldatud nõudega samas proportsioonis puudutatud isiku kanda. Kohus jättis menetluskulud 94% ulatuses puudutatud isiku kanda. MÄÄRUSKAEBUSE ESITAJA TAOTLUS JA PÕHJENDUSED
4. Puudutatud isik esitas määruskaebuse, milles taotleb maakohtu määruse tühistamist osaliselt küttekulude 2227 euro 71 sendi väljamõistmise osas ja uue määruse tegemist, millega jätta küttekulud välja mõistmata. Puudutatud isik palub menetluskulud jätta avaldaja kanda. Puudutatud isik esitas kohtule dokumendid, mis tõendavad, et ta on kesküttesüsteemist eraldunud seaduslikult (projekt ja kooskõlastused). Samuti esitas puudutatud isik kõikide korteriomanike nõusoleku (dtl 149). Korteri elektrikütte projekt on kohtule esitatud (dtl 161, 163-169, 172). 4 Maakohus on ebaõigesti hinnanud korteriomanike nõusolekut. Nõusolek on käsitletav korteriomanike kokkuleppena enne
5. a kehtinud korteriomandiseaduse (KOS) mõttes (sh KOS § 13 lg 1 teise lause mõttes), kui ka AÕS § 74 lg 1 ja kehtiva

-i mõttes. Maakohus on rikkunud VÕS §

1. Ehkki korteriomanike nõusolekus ei ole otseselt sõnastatud, et korter nr X eraldub ühisest küttesüsteemist, on see siiski eeldatav ja arusaadav igale mõistlikule korteriomanikule, eriti arvestades projektidokumente. Siinjuures juhib määruskaebuse esitaja tähelepanu, et enne
2. a ei ole korteriühistu temalt küttekulusid nõudnud. Korteriühistu põhikiri on vastuolus korteriomanike kokkuleppega. Põhikiri peab arvestama korteriomanike kokkuleppe tingimusi.

§ 40

lõikes 2 viidatud korteriomanike kokkuleppena saab mõista seaduse §-s 5 nimetatud eriomandi kokkulepet. Seadus ei välista eriomandi kokkuleppe sõlmimist ilma registrisse selle kohta kannet tegemata. Määruskaebuse esitaja leiab, et korteriomanike nõusolekut võib käsitleda ka eriomandi kokkuleppena, millest põhikirjaga kõrvale kalduda ei saa. Määruskaebuse esitaja on seisukohal, et andes nõusoleku maja keskküttesüsteemist eraldumiseks, vabastati teda (anti nõusolek) ka keskkütte kulude kandmisest vähemalt eluruumi osas. Korteriomanikku, kelle korteris ei ole keskkütet, kohustamine küttekulude kandmiseks üldistel tingimustel on vastuolus hea usu põhimõttega (

§ 40lg 3).

Määruskaebuse esitaja leiab, et kuna korteriomanike kokkulepe omab ülimuslikku jõudu põhikirja üle ja ta ei tarbi keskkütet oma korteris, on põhikirja p 18.5 rakendamine takistatud selle vastuolu tõttu hea usu põhimõttega.

1. Avaldaja vaidleb määruskaebusele vastu ja taotleb selle rahuldamata ja menetluskulude puudutatud isiku kanda jätmist. Elektrikütte projekti olemasolu ei ole aluseks avalduse rahuldamata jätmisele. Avaldaja esitas põhjendused ja tõendid selle kohta, et kõik korteriomanikud ei andnud oma nõusolekut kütte vahetuseks (avaldaja
2. aprilli
3. а arvamus). Avaldaja esitas tõendid selle kohta, et korteriomanike nimekiri, kes justkui oleksid andnud nõusoleku kütte vahetuseks ei vasta kinnistusosakonna andmetele korteriomandist nimekirja koostamise ajal. Puudutatud isik ei saa keelduda kulude kandmisest. Ehitisregistri järgi kasutab korter endiselt keskkütet. RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
4. Ringkonnakohus leiab, et määruskaebus tuleb jätta rahuldamata ja maakohtu määrus muutmata (TsMS § 659 ja § 657 lg 1 p 1).
5. Ringkonnakohus kontrollib TsMS § 659 ja § 651 lg 1 koosmõjus maakohtu määruse õigsust osas, mille peale on edasi kaevatud. Puudutatud isik palub määruskaebuses tühistada maakohtu määruse osaliselt küttekulude 2227 euro 71 sendi väljamõistmise osas. Muus osas ei ole maakohtu määrust vaidlustatud. Ringkonnakohus kontrollib maakohtu määruse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes vaidlustatud osas.
6. Ringkonnakohus nõustub maakohtu järeldusega, et puudutatud isik ei ole tõendanud oma väiteid selle kohta, et tal oli elamu üldisest küttesüsteemist eraldumiseks kõigi korteriomanike kokkulepe. Riigikohus on oma praktikas korduvalt selgitanud, et elamu ühiseks kasutamiseks vajalikud ühiskasutuses olevad torustikud nagu keskküttesüsteem kuuluvad korteriomanike kaasomandisse vaatamata sellele, et need läbivad korteriomandi reaalosa. Korteri eraldamine elamu üldisest küttesüsteemist on ühise asja oluline muutmine. Tegemist on küsimusega, mida tuleb lahendada üksnes kaasomanike kokkuleppel (AÕS § 72 lg 1 ja § 74 lg 1) (vt Riigikohtu lahendid tsiviilasjades nr 3-2-1-50-11 ja 3-2-1-155-14). 5 Seega maja ühise küttesüsteemi muutmiseks nii, et puudutatud isikul oleks võimalik sellest eralduda, oli vajalik teiste kaasomanike nõusolek.
7. Puudutatud isik on esitanud kohtule dokumendi (tõlge II kd, tl 193), mille kohaselt on andnud XXXX tn maja nr X elanikud nõusoleku, et nad ei ole vastu sellele, et korteril nr X on alates
8. a elektriküte vastavalt projektile. Samuti on esitatud projekteerimisfirma „Inkeri“ projekt korteri elektrikütte kohta (tõlge II kd, tl 196), mille kohaselt on korteris nr X paigaldatud elektriküte. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga selles, et praegusel juhul ei nähtu tsiviilasja materjalidest, et elamu üldisest küttesüsteemist eraldumiseks oli puudutatud isikul olemas kõigi korteriomanike kui kaasomanike nõusolek. Kaasomanike nõusolek peab olema antud tahteavalduse vormis ning sellest peaks olema võimalik selgesti järeldada tahteavalduse tegija soov kindlate õiguslike tagajärgede saabumiseks (TsÜS § 68). Puudutatud isik pidi tõendama, et teised korteriomanikud olid nõus korteri nr X eraldumisega üldisest keskküttesüsteemist ning ka sellega, et keskkütteradiaatorite eemaldamise tulemusena tekib korteril nr X omanikul õigus maksta kütte eest üksnes korteri nn köetava jääkpinna suurusele. Puudutatud isik ei ole niisuguse tahteavalduse olemasolu tõendanud. Maakohus on õigesti leidnud, et korteriomanike nõusolek, et korterisse nr X paigaldatakse elektriküte, ei väljenda korteriomanike ühist tahet lubada korteri nr X omanikul eralduda üldisest küttesüsteemist (eemaldada korterist keskkütteradiaatorid). Esitatud korteriomanike nõusolek tõendab üksnes seda, et korteril nr X võimaldati paigaldada korterisse elektriküte.
9. Samuti puudub korteriomanike ühine tahe võimaldada korteri nr X omanikul tasuda kütte eest teiste korteriomanikega võrreldes erinevatel alustel. Praegusel juhul ei nähtu tsiviilasjas esitatud materjalidest, et küttekulude jaotamisel oleks kõrvale kaldutud

§ 40

lg-s 1 sätestatust, milleks annab võimaluse

§ 40

lg 2.

§ 40

lg 2 teise lause kohaselt võib põhikirjaga ette näha, et tegelikust tarbimisest sõltuvad majandamiskulud tasub korteriomanik pärast kulude suuruse selgumist kas vastavalt oma kaasomandi osa suurusele või vastavalt tema poolt tarbitud teenuse mahule. Põhikirja punkti 18.5 kohaselt tasutakse kütte eest vastavalt maja mõõturite näidule ja korteriomandi reaalosa (eriomandi) üldpinnale. Põhikirja p 18.5 on kooskõlas

§ 40

lg-s 1 sätestatuga ning korteri nr X osas ei ole tehtud küttekulude tasumisel erisusi. Kuna puudutatud isik ei ole tõendanud korteriomanike nõusolekut elamu üldise keskküttesüsteemi muutmiseks ja enda korteri sellest eraldamiseks ning seda, et korteri nr X küttekulude jaotamisel oleks kõrvale kaldutud

§ 40

lg-s 1 sätestatust, siis tuleneb tema kohustus tasuda kütte eest vastavalt korteri elamispinna suurusele ühistu põhikirjast ning seadusest. 11. Põhjendatud ei ole määruskaebuse esitaja väide, et korteriomanike poolt antud nõusolek on käsitletav

§-s 5 nimetatud eriomandi kokkuleppena, mis annab võimaluse kalduda kõrvale seaduses sätestatust. Ringkonnakohus leidis eespool, et sellist kokkulepet ei ole kohtule esitatud. Kuna korteriomanikud ei ole küttekulude kandmist ja tasumist omavahelise kokkuleppe alusel

-s sätestatust erinevalt reguleerinud, kohaldub põhikirjas sätestatu, mis on kooskõlas seadusega. 12. Ringkonnakohus ei nõustu puudutatud isiku väidetega, et küttekulude nõudmine olukorras, kus korteris puudub keskküte, on vastuolus hea usu põhimõttega (

§ 40lg 3).

Puudutatud isikult nõutakse küttekulude tasumist kooskõlas põhikirjas ja seaduses sätestatuga. Ringkonnakohus leidis eelpool, et puudutatud isik ei ole tõendanud, et korteriomanikud on andnud nõusoleku tema korteri üldisest küttesüsteemist eraldamiseks ega selleks, et puudutatud 6 isikul oleks kohustus tasuda küttekulude eest

§ 40lg-s 1 sätestatust erinevalt.

Järelikult ei ole puudutatud isikult küttekulude nõudmine hea usu põhimõttega vastuolus. 13. Kuna määruskaebus jääb rahuldamata, jäävad määruskaebuse menetlemisega seotud menetluskulud puudutatud isiku kanda (TsMS § 171 lg 1). Avaldaja on esitanud menetluskulude nimekirja, mille kohaselt on avaldaja menetluskulud 150 eurot (määruskaebuse vastuse koostamine 1,5 tundi). TsMS § 175 lg 1 sätestab, et kui menetlusosaline peab menetluskulude jaotust kindlaksmäärava kohtulahendi kohaselt kandma teist menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja kulud, mõistab kohus kulud välja põhjendatud ja vajalikus ulatuses. Ringkonnakohus on seisukohal, et avaldaja lepingulise esindaja tunnitasu 100 eurot ilma käibemaksuta on põhjendatud ega ületa keskmist sarnase õigusteenuse eest makstavat tasu. Ringkonnakohus leiab, et menetlustoimingute ja -dokumentide mahtu ning asja keerukust arvestades on avaldaja taotluses toodud ajakulu (1 tund 30 minutit) põhjendatud ja vajalik. Puudutatu isikult tuleb avaldaja kasuks välja mõista ringkonnakohtus kantud menetluskulud 150 eurot. /digitaalselt allkirjastatud/ Üllar Roostoja /digitaalselt allkirjastatud/ Triin Uusen-Nacke 7 /digitaalselt allkirjastatud/ Vahur-Peeter Liin