Obsah (19)

§ 9§ 1023§ 1018§ 1043§ 1045§ 65§ 1020§ 113§ 646§ 110§ 108§ 644§ 115§ 101§ 642§ 641§ 643§ 111§ 29

2-20-4536 KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Harju Maakohus Tallinna kohtumaja Kohtukoosseis Kohtunik Karin Sonntak Otsuse tegemise aeg ja koht 25. aprill 2022. a, Tallinn Tsiviilasja number 2-20-

§ 9lg 1) (lisa 7).

Kalkulatsiooni kohaselt kohustus kostja 1 lisa- ja muudatustööde eest hagejale tasuma 96 000 eurot (80 000 eurot + km).

§ 9

lg 1 kohaselt võib leping (sh lisa- ja muudatustööde kokkulepe) olla sõlmitud kas selle allkirjastamise või muul viisil tahteavalduste vahetamise läbi, millest saab järeldada, et pooltel oli soov selline leping sõlmida. Sellise kaudse tahteavalduse üheks liigiks on ka see, kui pool asub kokkulepet faktiliselt täitma. Kostja 1 on tasunud arve nr 383 alusel töövõtjale 120 000 eurot (lisa 8), samas kui arvel nr 383 on lepingujärgseid põhitöid kajastatud väiksemas mahus. See tähendab, et kostja 1 on tasunud osaliselt (s.o 5622, 12 eurot) ka arvel nr 383 kajastatud viimase rea eest, mis seondub kalkulatsioonis nr 26.03.2018 kajastatud lisa- ja muudatustöödega. Seega on kostja 1 tasunud osaliselt kalkulatsioonis nr 26.03.2018 käsitletud lisa- ja muudatustööde eest ning eelnevaga ühtlasi tunnustanud, et hageja ja kostja 1 vahel oli saavutatud kokkulepe kalkulatsioonis nr 26.03.2018 kajastatud lisa- ja muudatustööde teostamiseks ja nende eest tasumiseks. Vastasel juhul ei oleks kostja 1 tasunud arvest nr 383 lepinguliste tööde mahtu ületavat osa. Seega on hageja ja kostja 1 jõudnud kokkuleppele nii 19.10.2018, 08042019 kui ka 5 26.03.2018 lisa- ja muudatustööde hinnakalkulatsioonides märgitud lisa- ja muudatustööde teostamises ja nende eest tasumises.

1. Hageja vastav tasunõue on muutunud ka sissenõutavaks. Vastavalt töövõtulepingu p-le 7.1 vormistatakse tööde lõplik üleandmine kirjaliku aktiga, alates millest on tellija tööd vastu võtnud ja viimane tasunõude osamakse muutunud sissenõutavaks. Töövõtulepingu p 7.3 kohaselt peab tellija esitama töövõtjale pretensioonid (vastuväited) seoses töö mittevastavusega lepingule 3 (kolme) tööpäeva jooksul arvates töö üleandmisest töövõtja poolt. Töövõtulepingu p 7.4 kohaselt loetakse töö tellija poolt vastuvõetuks, kui tellija ei ole esitanud vastuväiteid lepingu p-s 7.3 nimetatud tähtaja jooksul. Hageja on korduvalt pakkunud kostjale 1 tööde vastuvõtmist ja esitanud kostjale mitmeid kordi töö üleandmisevastuvõtmise akti, kuid kostja 1 ei ole akti allkirjastanud. Kui varasemalt on kostja 1 esitanud puuduste nimekirja ja selle alusel akti allkirjastamata jätnud, siis vastavalt 12.12.2018–28.12.2018 kirjavahetusele jättis kostja 1 pärast vaegtööde likvideerimist hageja esitatud akti allkirjastamata vastuväiteid esitamata. Nimelt esitas hageja kostjale 1 töö üleandmisevastuvõtmise akti koos oma 12.12.2018 e-kirjaga (lisa 10), kuid kostja 1 sellele ühtegi vastuväidet töövõtulepingu p 7.3 tähenduses ei esitanud. Seega tuleb lugeda tööd vastavalt töövõtulepingu p-le 7.4 kostja 1 poolt vastuvõetuks hiljemalt 15.12.
2. Eelnevast tuleneb, et kuivõrd kostja 1 ei võtnud töid vastu talle selleks lepingus ettenähtud aja jooksul ega esitanud selle aja jooksul ka pretensioone, siis tuleb lugeda töö vastuvõetuks nii seaduse kui ka töövõtulepingu p 7.4 alusel. Alates nimetatud hetkest, s.o 16.12.2018 muutus seaduse kohaselt hiljemalt sissenõutavaks ka hageja tasunõue. Kokkuvõttes on hageja seisukohal, et kostja 1 võlgneb hagejale põhinõudena 187 808,64 eurot lisa- ja muudatustööde teostamise eest ja hageja nõude aluseks on töövõtulepingu p-d 5.2 ja 7.
4. Kostja 1 vastutus tulenevalt käsundita asjaajamise sätetest. Juhul kui kohus peaks leidma, et hageja ja kostja 1 ei ole kokku leppinud lisa- ja muudatustööde teostamises, siis see ei tähenda, et hagejal ei oleks õigust saada tasu töövõtulepingu mahtu mittekuulunud tööde teostamise eest. Hageja saab sellisel juhul nõuda teostatud lisa- ja muudatustööde eest tasu

§ 1023

lg 1 ja 2 alusel, sest hageja poolne töövõtulepingu esemeks mitteolnud tööde teostamine kujutas endast käsundita asjaajamist. Praegusel juhul on

§ 1018lg 1 koosseis hageja hinnangul täidetud.

Esiteks, hageja on teostanud lisatöid kostja 1 kasuks. Kui hageja ei oleks lisatöid teostanud, ei oleks kostja 1 saanud lepingus ettenähtust paremaid lahendusi. Lisa- ja muudatustööde teostamise tõttu on kostja 1 hageja arvelt rikastunud. Teiseks, hageja ei olnud lisa- ja muudatustööde teostamiseks kohustatud. Kui kohus leiab, et pooltel puudus kehtiv lisa- ja muudatustööde kokkulepe, siis hagejale ei tulenenud töövõtulepingust kohustust lisatöid teostada. Kolmandaks, kostja 1 kui soodustatu on kiitnud hageja asjaajamise heaks / asjaajamisele asumine vastab kostja 1 kui soodustatu huvile ja tegelikule või eeldatavale tahtele. Kostja 1 sooviks oligi saada vastavad töövõtulepingust erinevad lahendused, nagu hageja seda tegi. Kostja 1 soovi saada hageja teostatud lahendused kinnitab asjaolu, et kostja 1 on hageja poolt 12.12.2018 ekirjaga esitatud üleandmis-vastuvõtmise akti kätte saanud, kuid ei ole esitanud sellele lepingus sätestatud tähtaja jooksul kirjalikult ühtegi vastust ega pretensiooni. Kostja 1 ei ole kunagi väitnud, et ta ei ole soovinud hageja poolt teostatud lisatöid saada. Kostja 1 soovi saada vastavad lahendused kinnitab ka asjaolu, et kostja 1 on hageja esitatud arve nr 383 osaliselt tasunud. Lisa- ja muudatustööde soovimist kinnitab ka kostja 1 allkiri hageja lisaja muudatustööde kalkulatsioonil nr 26.03.2018 ja lepingu lisal 8. Seega leiab hageja, et kostja 1 on kohustatud tasuma lisa- ja muudatustööde teostamise eest alternatiivselt ka

§ 1023

lg 1 ja 2 alusel, kui kohus peaks jõudma järeldusele, et vastavat kohustust ei tulene kostjale 1 nendevahelisest töövõtulepingust. Puudub alus kahelda, et hageja esitatud lisa- ja 6 muudatustööde kalkulatsioonides pakutud lisa- ja muudatustööde hinnad ei vasta keskmistele turuhindadele. Kui kostja 1 peaks väitma vastupidist, lasub vastav tõendamiskoormus kostjal 1, kostja 1 ei ole vastavaid hindasid senimaani ka vaidlustanud. Kostja 1 on jätnud tööde eest tasumata üksnes põhjusel, et kostjal 1 puuduvad selleks rahalised vahendid. 11. Hageja nõue kostja 2 vastu. Juhul, kui kohus leiab, et hageja ja kostja 1 vahel puudub kehtiv lisa- ja muudatustööde kokkulepe ja täidetud ei ole ka käsundita asjaajamise eeldused, siis on käsundita asjaajamisest tuleneva nõude eeldused igal juhul täidetud kostja 2 kui kinnistu omaniku suhtes (

§ 1023

lg 1 ja 2), sest kostja 2 sai hageja teostatud lisa- ja muudatustöödest kinnistu omanikuna kasu (lisa- ja muudatustööde tõttu tema kinnisasja väärtus suurenes). Hageja hinnangul on

§ 1018

lg 1 koosseis täidetud sel juhul kostja 2 suhtes, sest hageja teostatud lisa- ja muudatustöödest on kostja 2 kui kinnistu omanik saanud kasu. Tema kinnistu väärtus on lisa- ja muudatustööde teostamise tõttu suurenenud. Näiteks lisa- ja muudatustööde kalkulatsiooni nr 26.03.2018 kohaselt teostas hageja lisa- ja muudatustööna ruumi 106 raudbetoon vahelae valamise summas 12 218 eurot, fassaadi restaureerimise summas 48 790 eurot, paigaldas vannitubadesse klaasseinad 34 864 euro eest jne. Ei ole kahtlust selles, et selliste tööde tulemusena on kostja 2 kinnistu väärtus suurenenud. Seega ei ole võimalik väita, et hageja ei ole lisatöid teostanud ka kostja 2 kasuks. Teiseks, hageja ei olnud lisa- ja muudatustööde teostamiseks suhetes kostjaga 2 kohustatud. Käesolevas peatükis väljatoodud alternatiivsel alusel ei näinud hageja ja kostja 1 vaheline töövõtuleping ette vastavate lisa- ja muudatustööde teostamise kohustust (vt käesoleva dokumendi ptk 3.1.1). Samuti ei ole hageja sõlminud lisa- ja muudatustööde teostamise kokkulepet kostjaga Kolmandaks, kostja 2 kui soodustatu on lisa- ja muudatustööde teostamise heaks kiitnud / lisa- ja muudatustööde teostamine vastab kostja 2 kui soodustatu huvile ja tegelikule või eeldatavale tahtele. Hageja teostatud tööd vastatavad kostja 2 huvidele ja eeldatavale tahtele. Hageja on teostatud lisa- ja muudatustöödega parendanud kostja 2 kinnisvara ja seeläbi ka selle väärtust. Tänu hageja teostatud lisa- ja muudatustöödele sai kostja 2 endale parema kinnistu. Üldjuhul on kinnistu omaniku huvi alati suunatud oma kinnisvara parendamisele ja väärtuse suurendamisele. Seega leiab hageja, et kostja 2 on kohustatud alternatiivselt tasuma lisa- ja muudatustööde teostamise eest

§ 1023

lg 1 ja 2 alusel, kui kohus peaks jõudma järeldusele, et vastavat kohustust ei ole töövõtulepingu või käsundita asjaajamise sätete alusel kostjal

1. Puudub alus kahelda, et hageja esitatud lisa- ja muudatustööde kalkulatsioonides pakutud lisaja muudatustööde hinnad ei vasta keskmistele turuhindadele. Vastupidiste väidete esitamisel lasub vastav tõendamiskoormus kostjal
3. Hageja nõue kostja 3 vastu. Kehtivast deliktiõigusest tulenevalt kui äriühingu juhtorgani liige rikub mingit kannatanut kaitsvat sätet (mille klassikaliseks näiteks on ÄS § 306 lg 31, mille järgi on aktsiaseltsi juhatus kohustatud ühingu püsiva maksejõuetuse korral esitama ühingu nimel pankrotiavalduse), siis rikub juhatuse liige sellega oma lepinguvälist kohustust äriühingu võlausaldaja ees. Sellisel juhul vastutab kohustusi rikkunud juhatuse liige deliktilisel alusel otse äriühingu võlausaldaja ees

§ 1043

, § 1045 lg 1 p 7 ja § 1050 alusel.

§ 1043

kohaselt teisele isikule (kannatanu) õigusvastaselt kahju tekitanud isik (kahju tekitaja) peab kahju hüvitama, kui ta on kahju tekitamises süüdi või vastutab kahju tekitamise eest vastavalt seadusele.

§ 1045

lg 1 p 7 kohaselt kahju tekitamine on õigusvastane eelkõige siis, kui see tekitati seadusest tulenevat kohustust rikkuva käitumisega. Käesoleval juhul seisneb seadusest tuleneva kohustuse rikkumine selles, et kostja 3 ei ole kostja 1 juhatuse liikmena kostja 1 maksejõuetuse ilmnemisest alates esitanud kohtule pankrotiavaldust. Nimelt sätestab ÄS § 180 lg 51, et kui osaühing on 7 maksejõuetu ning maksejõuetus ei ole tema majanduslikust olukorrast tulenevalt ajutine, peab juhatus viivitamata, kuid mitte hiljem kui 20 päeva möödumisel maksejõuetuse ilmnemisest, esitama kohtule osaühingu pankrotiavalduse. Äriühing on pankrotiseaduse kohaselt maksejõuetu, kui ta ei suuda rahuldada oma võlausaldajate nõudeid ja see suutmatus ei ole äriühingu majanduslikust olukorrast tulenevalt ajutine (PankrS § 1 lg 2) või äriühingu vara ei kata tema kohustusi ja selline seisund ei ole võlgniku majanduslikust olukorrast tulenevalt ajutine (PankrS § 1 lg 3). Äriregistris kättesaadavate majandusaasta aruannete kohaselt oli kostja 1 omakapitali suurus 31.12.2017 seisuga - 81 286 eurot ja 31.12.2018 seisuga - 731 561 eurot.

1. aasta majandusaasta aruande (aruandeaasta algus: 29.08.2016 ja aruandeaasta lõpp: 31.12.2017) kohaselt otsustas juhatus järgmisel (st 2018) aastal osakapitali tõsta, kuid
2. aasta majandusaasta aruande kohaselt pole seda tehtud. Seega on nii kostja 3 kui ka kostja 1 juhatuse liige rikkunud oma ÄS §-st 176 tulenevat kohustust võtta tarvitusele kas meetmeid netovara suurendamiseks või esitada pankrotiavaldus. Seega oli kostja 1 püsivalt maksejõuetu hiljemalt 2018 suvel, kuivõrd
3. aasta jooksul kahjum suurenes märkimisväärselt ja puudusid andmed, mis viitaksid selgelt äriühingu majandusliku seisundi paranemisele. Kui kostja 3 oleks kostja 1 püsiva maksejõuetuse väljakujunemise ajal ehk suvel 2018 esitanud pankrotiavalduse, ei oleks hageja mingeid lisatöid kostjale 1 tegema hakanud ega vastavaid kulutusi teinud. Kostjal 3 oli kohustus juhatuse liikmena maksejõuetu ühing tsiviilkäibest kõrvaldada, kuid kostja 3 seda ei teinud ja võimaldas kostaja 1 lepingupartneritel sellega kahju tekkimist, sest kosja 1 jätkas endale uute rahaliste kohustuste võtmist, kuigi oli selge või kostjale 3 pidi olema selge, et kostja 1 ei suuda endale võetavaid täiendavaid kohustusi sellises finantsolukorras täita. Kostja 1 oli hagejale töövõtulepingu p-s 1.3 kinnitanud, et kostjal 1 on piisavalt finantsvahendeid tellitavate tööde eest tasumiseks. Kostja 1 ja tema juhatuse liige kostja 3 on eelnimetatud kinnitust rikkunud, kui sellises olukorras jätkati kostjale 1 uute rahaliste kohustuste võtmist. Lisa- ja muudatustöödega seoses kantud hageja kulutused ja selle töö väärtus, mida kostja 1 pole maksejõuetuse tõttu suutnud hagejale tasuda, on hageja kahjuks. Seega esineb põhjuslik seos kostja 3 kohustuse rikkumise ja hagejale tekkinud kahju vahel ning järelikult saab hageja nõuda kostjalt 3 kahju hüvitamist summas 187 808, 64 eurot. Tekitatud kahju suuruseks on kantud kulud ja saamatajäänud tulu, mille väärtus kokku on lisa- ja muudatustööde väärtuseks, mida hageja ei oleks õigeaegse pankrotiavalduse esitamise korral kandnud, ning mis tal jääb seetõttu saamata juhul, kui kostja 1 ei suuda vastavat rahalist kohustust ise täita. Kostja 3 vastutab hageja nõude eest solidaarselt kostjaga 1.

§ 65

lg 1 kohaselt juhul, kui mitu isikut peavad täitma kohustuse solidaarselt (solidaarvõlgnikud), võib võlausaldaja nõuda kohustuse täielikku või osalist täitmist kõigilt võlgnikelt ühiselt või igaühelt või mõnelt neist. Üheks solidaarkohustuse tekkimise aluseks on seadus.8 Hageja hinnangul on käesoleval juhul tegemist nimetatud sättes kirjeldatud olukorraga. Kostja 3 ei esitanud õigel ajal osaühingu pankrotiavaldust. Kuna hageja kostja 1 maksejõuetusest ei teadnud, teostas hageja kostja 1 soovitud lisatöid. Kuna kostja 1 ei ole lisa- ja muudatustööde teostamise eest hagejale tasunud, on hagejal kostja 1 vastu sissenõutavaks muutunud tasunõue. Seega, kui kostja 3 oleks esitanud õigeaegselt osaühingu pankrotiavalduse, ei oleks hageja lisatöid teostanud ega sellest tulenevalt omanud kostja 1 vastu tasunõuet. Kostja 3 on oma tegevusega tekitanud kahju kostjale 1, millest tulenevalt on kostja 1 ja kostja 3 solidaarvõlgnikud. Kostja 1 ja kostja 3 näol on tegemist solidaarvõlgnikega ka tulenevalt eeldusest, et hagejal on sama sisuga nõue nii kostja 1 kui ka kostja 3 vastu, kuid hageja saab nõuda kohustuse täitmist ainult üks kord.

1. Viivisenõue kostja 1 vastu. Seoses rahalise kohustuse täitmisega viivitamisega on hagejal tekkinud õigus nõuda kostjalt ka viivise tasumist. Töövõtulepinguga lepiti kokku seadusjärgsest viivise määrast erinev viivise määr. Töövõtulepingu p-s 6.3 leppisid pooled 8 kokku, et juhul, kui Tellija viivitab Töövõtjale tasu maksmisega üle kokkulepitud tähtaja, on Töövõtjal õigus nõuda viivist 0,3% tasumisega viivitatud summast iga tasumisega viivitatud kalendripäeva eest. Nagu hageja varasemalt selgitas (vt käesoleva dokumendi ptk 3.1.1), siis tuleb lugeda tööd kostja 1 poolt vastuvõetuks hiljemalt 15.12.
2. Alates nimetatud hetkest muutus hiljemalt sissenõutavaks ka hageja tasunõue. Juba 25.02.2020 seisuga on viiviseid kogunenud rohkem kui on hageja põhinõude suurus kostja 1 vastu. 25.02.2020 seisuga oleks hageja viivise nõude suurus olnud 261 429, 63 eurot (187 808, 64 eurot x 464 päeva x 0,3% päevas), mis on suurem kui hageja põhinõue. Hageja piirab oma viivise nõude ära põhinõude suurusega - seega hageja nõuab kostjalt 1 viivist summas 187 808, 64 eurot.
3. Juhul, kui kohus peab põhjendatuks hageja alternatiivset nõuet kostja 1 vastu (käsundita asjaajamisest tulenev nõue), nõuab hageja kostjalt 1 viivist seadusjärgses määras alates 11.01.2020 kuni nõude täitmiseni. Vastava täitmise tähtaja määras hageja kostjale 1 oma 21.12.2020 nõudekirjas (lisa 22). Hagi esitamise seisuga on hageja vastava viivisenõude suuruseks 2996,73 eurot (73 x 8% x 187 808, 64). Seega, kui kohus peab põhjendatuks hageja alternatiivset nõuet kostja 1 vastu, palub hageja mõista kostjalt 1 välja viivise hagi esitamise seisuga summas 2996,73 eurot ja edasi seadusjärgses määras alates hagi esitamisele järgnevast päevast kuni põhivõla, s.o 187 808, 64 euro tasumiseni.
4. Viivisenõue kostja 2 vastu. Juhul, kui kohus peab põhjendatuks hageja alternatiivset nõuet kostja 2 vastu, nõuab hageja kostjalt 2 viiviseid seadusjärgses määras alates hagi esitamisest kuni nõude tasumiseni. kui kohus peab põhjendatuks hageja nõuet kostja 2 vastu, palub hageja mõista kostjalt 2 välja viivised seadusjärgses määras alates hagi esitamisest kuni käsundita asjaajamise käigus tehtud kulutuste, s.o 187 808, 64 euro tasumiseni.
5. Viivisenõue kostja 3 vastu. Juhul, kui kohus peab põhjendatuks hageja nõuet kostja 3 vastu, nõuab hageja kostjalt 3 viiviseid seadusjärgses määras alates hagi esitamisest kuni põhinõude tasumiseni. Seega, kui kohus peab põhjendatuks hageja nõuet kostja 3 vastu, palub hageja mõista kostjalt 3 välja viivis seadusjärgses määras alates hagi esitamisest kuni põhinõude s.o 187 808,64 euro tasumiseni arvestatuna summast 187 808, 64 eurot. Kostjate vastus
6. Kohtule 07.05.
7. a esitatud vastuses vaidlevad kostjad hagile vastu. Hageja on hagiavalduses vaid põgusalt maininud, et tema töös esines puudusi. Tegelik olukord oli aga hoopis teistsugune – lisaks puudustele oli hageja omapoolsete kohustuste täitmisega märkimisväärses viivituses ja hageja ei ole tänaseni kõrvaldanud kõiki puudusi, mistõttu on kostja I keeldunud arve nr 383 aluseks olevate tööde eest tasumisest. Lisaks ei ole hageja esitanud kostjale I nõutavat pangagarantiid ega tasunud kokkuleppe kohaselt kommunaalkulusid. Veelgi enam, hageja ei ole pidanud vajalikuks kohtule mainida, et kostja I on hageja nõude summas 90 376 eurot tasaarvestanud ning esitanud hageja vastu ka kahju hüvitamise nõude, mille üle pooled samuti vaidlevad. Kostja I on Pikk 69, Tallinn asuvad hotelli operaator. Kinnisasi, millel kostja I poolt opereeritav hotell asub kuulub kostjale II juba alates
8. aastast. Nii kostja I kui kostja II ainuosanikuks ja juhatuse liikmeks on kostja III. Nimetatud struktuurist on hageja olnud teadlik algusest peale. Hageja ja A R alustasid hotelli renoveerimistööde osas läbirääkimisi juba
9. aastal, mil hageja nõustus tegema pakkumise Pikk 69 hoone rekonstrueerimiseks hotelliks. Sellisel kujul projekt ei realiseerunud ning pooltevahelised läbirääkimised jätkusid
10. aastal.
11. aastal külastas hageja täpse hinnapakkumise tegemiseks isegi 9 Pikk 69 objekti ning esitas hinnapakkumise Pikk 69 hoone rekonstrueerimiseks korteriteks ja restoraniks.
12. aastaks oli hotelli arhitektil valminud esialgne arhitektuurne lahendus ning
13. aastal asuti seda koostöös hagejaga täiendama. 22.09.2016 teavitas hageja kostjat I, et ehituse lõpliku hinnapakkumise tegemiseks on neil vaja viimast versiooni projektist ning tegi ettepaneku koostada projekteerimistöödeks eraldi leping. Hageja lubas teha lõpliku ehitustööde hinnapakkumise siis, kui projekteerimistööd on lõppjärgus. 23.09.2016 sõlmisid hageja ja kostja I projekteerimistööde töövõtulepingu hotelli projekteerimistöödeks mahus, mis on vajalikud Pikk 69, Tallinn asuva hoone kasutusele võtuks hotellina. Hageja pidi projekteerimistööd lõpetama 8 kuu jooksul alates lepingu sõlmimisest ehk juunis
14. Sellest, et ehitusprojekt on valmis, teavitas hageja kostjat I aga alles 27.11.2017 ehk viis kuud pärast tähtaega. Projekteerimistööde lepingu punktis 8.
15. kokkulepitud kahte pabereksemplari ei ole kostja I tänaseni hagejalt saanud.
16. 25.11.2016 ehk veidi enam kui kaks kuud pärast projekteerimistööde töövõtulepingu sõlmimist oli hageja jõudnud valmis lõpliku ehitustööde hinnapakkumisega ning esitas kostjale I ülevaatamiseks ehitusteenuse lepingu ja hinnapakkumise. Hinnapakkumist esitades ega ka hiljem töövõtulepingut sõlmides ei informeerinud hageja kostjat I kordagi nagu oleks tegemist esialgse hinnapakkumisega või ei oleks hinnapakkumisega hõlmatud kõik vajalikud tööd. Tähelepanuväärne on ka asjaolu, et hinnapakkumisse oli hageja arvestanud 50 000 eurot ettenägematute tööde katteks. See kinnitab, et hinnapakkumist tehes oli hageja teadlik, et kostja I sooviks on saada nii-öelda võtmed kätte lahendus ning hinnapakkumine pidi hõlmama kõiki materjale ja töid, mis olid vajalikud Pikk 69 hoone rekonstrueerimiseks 5* hotelliks. Just võtmed kätte lahendusest tuleneva võimaliku riski maandamiseks oli hageja pidanud vajalikuks lisada hinnapakkumisele „puhvrina“ 50 000 eurot. Risk, et lõplikud tööd võivad minna kallimaks, oli hageja kanda. Ehitustööde töövõtuleping (edaspidi Leping) allkirjastati digitaalselt kostja I esindaja poolt 28.11.2016 ning hageja esindaja poolt 29.11.
17. Poolte vahel ei ole vaidlust ehitusteenuse lepingu sõlmimise üle. Kostjad peavad oluliseks juhtida tähelepanu ka asjaolule, et kuigi hageja teadis punktis 4 kirjeldatud omandistruktuurist, ei pidanud hageja kordagi vajalikuks kaasata lepingu osapoolena kostjat II või kostjat III. Lisaks on tähelepanuväärne, et ehitustegevuse üle teostas omanikujärelevalvet hageja tütarühing OÜ T ehk hageja tegevust kontrollis sisuliselt hageja ise. Punktidest 4 - 10 nähtuvalt on selge, et hageja oli hotelli ehitusega detailideni kursis, teadis, et kostja I eesmärgiks on avada 5* hotell ning omas hinnapakkumise koostamisel suurepärast ülevaadet tegemist vajavatest töödest. Seetõttu on kõik vastupidised väited hagiavalduses asjakohatud ning väärad. Lepingu kohaselt pidi hageja hotellis asuva restorani kostjale I üle andma 31.05.2017 ning hotelli osa 31.10.
18. Kasutusloa pidi hageja hotellile saama hiljemalt 30.11.
19. Tegelikkuses hageja aga ühestki eelnevalt nimetatud kuupäevast kinni pidada ei suutnud. Sellest hoolimata nõudis aga hageja kostjalt I jätkuvalt lepingujärgse graafiku alusel maksete tegemist. Seda kostja I ka tegi, hilinemata ühegi maksega. Hageja oli teadlik, et kostja I on kõik oma plaanid seadnud Lepingus kokkulepitud tähtaegade järgi ning iga üleandmisega viivitatud päev tekitab kostjale I reaalselt kahju. Samuti esines juba
20. aastal hageja töös märkimisväärseid puudusi.
21. Kuivõrd kostja I eesmärgiks oli ehitustöödega võimalikult kiirelt lõpule jõuda, otsustas kostja i hagejale vastu tulla ning nõustus kostja I hageja palvel Lepingu täitmise tähtaja pikendamisega. Seoses audiitori nõudmisega esitas hageja kostjale I 29.12.2017 Lepingu pikendamise kokkuleppe projekti sooviga pikendada Lepingu täitmise tähtaega kuni 31.01.
22. Kuna kostja I ei olnud hageja poolt esitatud Lepingu lisa tingimustega nõus, kestsid poolte vahel läbirääkimised kuni märtsini
23. Koos tööde uue tähtajaga (s.o 10 31.01.2018 .a) leppisid pooled kokku ka lisatööde kalkulatsioonis nr 26.03.2018, fikseerides Lepingu lisas 6, et kostja I poolt aktsepteeritud ja tasumisele kuuluv tasu lisa- ja muudatustööde eest on 80 000 eurot (samas summas kajastub lisatööde maht ka vaidlusega seotud arvel nr 383). Lepingu lisas 6 nimetatud lisatööde tegemise osas puudub, erinevalt hageja poolt väidetust, poolte vahel vaidlus. Küll aga on hageja jätnud kohtule esitamata asjaolud, millest nähtuvalt olid pooled saavutanud seoses arve nr 383 aluseks olevate tööde eest tasumisega kokkuleppe, mille kohaselt ei kuulunud arve nr 383 sellisel kujul tasumisele. Kostjate hinnangul on ilmne, et hiljemalt märtsiks 2018, mil allkirjastati Lepingu lisa 6, oli hagejal ka terviklik ülevaade sellest, mis töid on vaja projekti lõpetamiseks teha. See tähendab, et selleks ajaks oleks tavapärane ehitusettevõtja koostanud kostjale I hinnapakkumise lisatöödeks. Seda on teinud ka hageja, kajastades vajalikud lisatööd Lepingu lisas
24. Arvete nr 192 ja nr 193 aluseks olevaid töid aga lisal 6 ei kajastu. Kui arvete nr 192 ja nr 193 aluseks olevat tööd oleks olnud tõesti tingitud sellest, et hinnapakkumise tegemise ajal puudus lõplik ehitusprojekt või nende tegemise vajadus oleks avastatud tööde teostamise ajal, oleks hageja need tööd kajastanud hiljemalt märtsi 2018 hinnapakkumises. Liiatigi veel olukorras, kus arve nr 192 aluseks olevad tööd olid väidetavalt alanud veebruaris 2018 ehk enne Lepingu lisa 6 allkirjastamist.
25. Kohut eksitav on ka hageja väide nagu oleks kostja I soovinud hambaarsti kabineti asemel ehitada sigarituba. Esialgselt planeeritud hambaarsti kabineti asemel ehitati hotellituba nr x ning hageja ei pidanud sellega seoses tegema ühtegi muudatust. Poole vahel oli kokkulepe, et hageja ootab toa nr x ehitusega seni, kuni võimalik. Kui hambaarsti kabinetti esialgu rendile võtta soovinud isik oma soovi tähtaegselt ei kinnitanud, läks hageja edasi tavapärase ehitustööga ning ehitas valmis toa nr x. Sigaritoaks ehitati ruum x ehk algselt poeks planeeritud ruum. Selle muudatuse tulemusena tuli hagejal teha üks täiendav ukseava, mille eest kostja I on nõus ka täiendavalt tasuma. Hoolimata kokkuleppest lõpetada ehitustööd 31.01.2018, ei suutnud hageja ka selleks ajaks ehitustöid lõpetada. Hageja hinnangul lõppesid ehitustööd detsembris 2018 ehk 14 kuud pärast esialgu kokkulepitud tähtaega. Selleks ajaks aga ei olnud hageja endiselt suutnud kõrvaldada kõiki puudusi. Puudustele hageja poolt tehtud töödes on kostja I hageja tähelepanu juhtinud juba alates
26. aastast ning on pidanud korduvalt paluma hagejal kõrvaldada erinevaid puudusi. Hageja on osaliselt puudusi kõrvaldanud, kuid mitte kõiki. Hageja ja kostja I on korduvalt läbi rääkinud ka tööde üleandmise-vastuvõtmise akti allkirjastamise osas. Kostja I ei ole olnud kõnealuse akti allkirjastamise vastu, kuid on palunud hagejal see tegelikkusega kooskõlla viia – hagejal on tänaseni kõrvaldamata mitmed puudused ning kostja I ei saa üleandmise-vastuvõtmise aktis kinnitada, et tal ei ole hageja vastu mitte ühtegi pretensiooni. Erinevalt hageja poolt väidetust, informeeris kostja I hagejat ka 27.12.2018 seoses 12.12.2018 saadetud üleandmise-vastuvõtmise aktiga, et kõik puudused ei ole ikka veel kõrvaldatud. Asjaolust, et 12.12.2018 saadetud üleandmise-vastuvõtmise akti ajal ei olnud kõik puudused tegelikkuses kõrvaldatud, oli teadlik ka hageja. Seda kinnitab muu hulgas hageja poolt Q E OÜ’le saadedud nõudekirjad puuduste kõrvaldamiseks, millega hageja andis puuduste kõrvaldamiseks tähtaja 13.12.
27. Sellest, et puudused ei olnud tähtajaks kõrvaldatud, oli hageja teadlik. Nimelt saatis hageja
28. detsembril 2018 Q E OÜ’le e-kirja, milles hageja tuletas meelde, et kõrvaldada on vaja ka põrandaküttega seotud puudus, mida Q ei olnud teinud isegi veel
29. aasta. Seega on hageja poolt äärmiselt pahatahtlik väita nagu oleks hageja tasunõue muutunud sissenõutavaks detsembris
30. Selleks ajaks ei olnud hageja oma töid Lepingule vastavalt lõpetanud. Erinevalt hageja poolt väidetust, kinnitab 09.09.2018 hotellile kasutusloa väljastamine ainult seda, et hotell vastab ehitus- ja planeerimisõiguse normidele. Kasutusloa väljastamine aga ei tähendanud, et hageja on täitnud kõik Lepingust tulenevad 11 kohustused (sh kõrvaldanud töös esinenud puudused). Kasutusloa väljastamisel ei hinnata ehitaja tööde kvaliteeti siseviimistluse tegemisel ja sisekujundusprojekti järgimist. Seega on hageja omistanud kasutusloa väljastamisele ilmselgelt vale tähenduse. Kuna hageja ei pidanud kinni pooltevahelistest kokkulepetest ning ei suutnud oma kohustusi täita (esitada Lepingu punktile 8.
31. vastav pangagarantii), esitas kostja I hagejale 20.12.2019 nõudekirja koos tasaarvestusavaldusega, milles tasaarvestas poolte vahelised nõuded summas 90 376 eurot. Hageja vastas 20.01.2020 ning keeldus omapoolsest kohustuse täitmisest. Küll aga esitas hageja vahepeal (st 31.12.2019) kostjale I omapoolse nõude summas 337 521,86 eurot.
32. Hagejal puudub kostja I vastu nõue. Hagiavalduse kohaselt nõuab hageja arve nr 383 tasumist summas 90 377,88 eurot ning arve nr 192 tasumist summas 85 968, 96 eurot ja nr 193 tasumist summas 11 461,80 eurot. Hagiavalduse lisadest nr 3, 5 ja 7 nähtuvalt on kõnealused arved seotud Lepinguga seotud muudatus- ja lisatöödega. Lepingu punkti 5.
33. kohaselt leppisid pooled aga kokku, et Lepingus mittesisalduvatele töödele, mida kostja I soovib teostada, esitab hageja kooskõlastamiseks tööde kalkulatsiooni, mis saab aluseks tööde teostamisele ja arvete esitamisele. Seega on vaidlusaluste arvete puhul tegemist töödega, mis tuli Lepingu punkti 5.
34. kohaselt poolte vahel eelnevalt kooskõlastada. Lisaks nägi Lepingu punkt 9.
35. ette, et Lepingut muudetakse vaid poolte kokkuleppel ning juhul, kui teine pool ei anna Lepingu muutmiseks oma nõusolekut, siis muudatus ei jõustu. Kuivõrd lisa- ja muudatusööd muutsid Lepingu maksumust, on ilmne, et sellistes muudatustes pidid pooled eelnevalt kokkuleppele jõudma. Seega kuulusid kostja I poolt tasumisele ainult sellised lisa- ja muudatustööd, milles pooled olid kokku leppinud ehk mida kostja I oli aktsepteerinud.
36. Ka pooltevaheline praktika kinnitab, et kõigis Lepingu muudatustes (sh lisa- ja muudatustööd) leppisid pooled eelnevalt kirjalikult kokku (nt sprinklersüsteemi ehitustööd, tugev- ja nõrkvoolu installatsioonitööd) või esitas hageja kostjale I kooskõlastamiseks vähemalt hinnakalkulatsiooni. Arved tehtud tööde eest esitati ja tasuti vastavalt Lepingus või selle lisades kokkulepitud graafikule. Arvete nr 192 ja 193 puhul püüab aga hageja väita, et ühtäkki muutus pooltevaheline praktika kardinaalselt – kostja I ei pidanud vajalikuks lisatöid eelnevalt kooskõlastada ning hageja hakkas arveid esitama mitmeid kuid pärast tööde lõpetamist. Arvete nr 192 ja 193 aluseks olnud lisatöödest informeeris hageja kostjat I alles pärast seda, kui tööd olid väidetavalt juba tehtud. Veelgi enam, hageja esitatud dokumentidest nähtub, et arve nr 192 aluseks olevad tööd teostati väidetavalt perioodil 01.02.2018 – 29.10.2018 ning arve nr 193 aluseks olevad tööd perioodil 01.11.2018 – 31.03.
37. Arved nr 192 ja 193 aga esitati alles 10.05.2019 ehk arve nr 192 puhul 15 kuud pärast väidetavate lisatööde algust ning arve nr 193 puhul 6 kuud pärast väidetavate lisatööde algust. Arvestades pooltevahelist praktikat, mille kohaselt iga lisa- või muudatustöö kohta sõlmiti enne tööde teostamist kirjalik Lepingu lisa, kus kajastus ka tööde maksumus, ei ole hageja poolt väidetud praktika muutus eluliselt usutav. Kuid isegi, kui asuda seisukohale, et kirjaliku lisa sõlmimine ei olnud vajalik, on igal juhul ilmne, et lisa- ja muudatustööd tuli hagejal enne nendega alustamist kooskõlastada. Lisaks soovib kostja I tähelepanu juhtida sellele, et arved nr 192 ja nr 193 esitati kostjale I üsna pea pärast seda, kui kostja I hakkas hagejalt jõuliselt nõudma puuduste kõrvaldamist ning lubas kõrvaldamata jätmise korral esitada kahjunõude. Mitte kunagi aga ei teavitanud hageja kostjat I sellest, et mõni puuduse kõrvaldamine oleks lisa- või muudatustöö, mille eest tuleb kostjal I täiendavalt tasuda. 12
38. Hageja nõue arve nr 383 alusel on tasaarvestatud. Arve nr 383 esitas hageja kostjale I 03.09.
39. Arve spetsifikatsiooni kohaselt koosnes arve muuhulgas lisa 6 alusel tehtavatest töödest. Lisa 6 alusel tehtavad tööd on poolte vahel kokku lepitud Lepingu lisas 6.
40. ehk märtsis 2018 allkirjastatud 26.03.2018 muudatustööde kalkulatsioonis. Erinevalt hageja poolt väidetust, ei vaidle kostja I vastu, et tegemist oli muudatustöödega, mille eest tuli kostjal I tasuda täiendavalt 80 000 eurot (+käibemaks). Küll aga oli hagejale teada, et kostja I ei ole nõus muudatustööde eest tasuma enne, kui hageja on tööd lõpetanud ning parandanud ka puudused, mis tulenesid hageja poolt ebakvaliteetselt tehtud töödest. Hagejale oli teada ka kostja I korduv nõue teha arvele nr 383 kreeditarve, kuivõrd arvet sellisel kujul tähtaegselt ei tasuta. Hageja aga keeldus sellest. Pärast mitmeid kuid kestnud läbirääkimisi jõudsid pooled novembris 2018 kokkuleppele, et kostja I maksab esialgu 100 000 eurot (+käibemaks) ning ülejäänud summa tasutakse siis, kui hageja on kõrvaldanud puudused, mis tuvastati 05.11.
41. Kostja I tasus kokkulepitud summa 08.11.
42. Seega on ilmselgelt ebaõige ja kohut tahtlikult eksitav hageja väide nagu tuleks kostja I poolt 120 000 euro ülekandmist (sh 5622,12 eurot justkui lisa- ja muudatustööde eest) käsitleda kostja I poolt hagejaga lisa- ja muudatustööde tegemise ja tasumise kokkuleppe tunnustamisena. Poolte vahel ei ole olnud vaidlust selle üle, et kalkulatsiooni nr 26.03.2018 alusel tehtavad lisa- ja muudatustööd on kokku lepitud ning kuuluvad tasumisele summas 80 000 (+käibemaks). Küll aga püüab hageja ignoreerida pooltevahelisi kokkuleppeid arve tasumise osas. Hageja on olnud teadlik, et kostja I arvet ei aktsepteeri ning käsitleb 120 000 euro ülekandmist hagejale ilma arveta ettemaksuna. Hageja poolt nõutav summa kuulub tasumisele alles siis, kui hageja on kõik puudused kõrvaldanud. Tänaseks hageja seda aga teinud ei ole ning puuduste kõrvaldamise kulu on kostja jaoks ca 30 000 eurot (käibemaksuta). 20.12.2019 esitas kostja I hagejale tasaarvestusavalduse, millega kostja I avaldas soovi tasaarvestada hageja nõue arve 383 alusel summas 90 376 eurot kostja I nõudega summas 90 376 eurot. Selleks hetkeks oli kostja I nõue muutunud sissenõutavaks ning hageja nõue oli täidetav.
43. Hagejal puudub arve nr 192 alusel nõue. Kostjate hinnangul puudub hagejal kostja I vastu nõue ka arve nr 192 alusel. Kostjad on punktides 24 - 27 juba selgitanud, et lisa- ja muudatustööd lepiti poolte vahel tavapäraselt kokku kirjalikult ning enne töö tegemist esitati kostjale I kooskõlastamiseks tööde kalkulatsioon. Arve nr 192 puhul esitas hageja aga väidetavate tööde kalkulatsiooni nr 19.10.2018 kostjale I esimest korda
44. detsembril 2018 (vt määruskaebuse lisa 18) ehk 10 kuud pärast väidetavate tööde algust. Ühtegi kirjaliku kokkulepet pooled lisatöö tegemiseks ei sõlminud. Kostja I ei ole arve nr 192 aluseks olevat väidetavate lisatööde kalkulatsiooni sellisel kujul mitte kunagi aktsepteerinud, kuna valdav enamus kalkulatsioonis nimetatud töödest ei ole mitte mingil juhul lisatööd, vaid hageja poolt puuduste kõrvaldamine ehk tööd, mille eest ei tule kostjal I täiendavalt tasuda. Kostja I ei ole hagejale andnud Lepingu punkti 5.
45. kohaselt nõutavat kooskõlastust selliste lisatööde tegemiseks – hageja ei ole esitanud ka mis tahes tõendit (ekirjavahetust, poolte kokkulepet), millest nähtuks lisatöödes kokkuleppimine. Hoolimata kostja I kooskõlastuse puudumisest, esitas hageja 10.05.2018 ehk 7 kuud pärast väidetavate tööde lõpetamist kostjale I arve nr
47. mail 2019 teavitas kostja I aga hagejat, et ei aktsepteeri arvet nr 192 (vt määruskaebuse lisa 19). Hagiavaldusest nähtuvalt ei ole hageja mitte kuidagi tõendanud, et arve nr 192 alusel reaalselt ka lisatöid tehti, et kostja I oleks neid soovinud või et tegu oleks lisatöödega. Hageja on esitanud ainult arve 192 ning kõnelause arve aluseks oleva kalkulatsiooni. Ükski neist aga ei tõenda, et hageja on teinud lisatöid. Lisaks on täiesti tõendamata hageja väide nagu oleks kostja I kõnealuseid lisa- ja muudatustöid soovinud või heaks kiitnud. Hageja ei ole kostja I poolt lisa- ja muudatustööde tellimise kohta esitanud ühtegi tõendit, kuna selliseid tõendeid ei eksisteeri. 13 Tegemist ei ole lisa- ega muudatustöödega, vaid hageja poolt puuduste kõrvaldamisega või juba algusest peale Lepingu maksumusega hõlmatud töödega. Kuivõrd hageja ei ole tõendanud ühtegi oma väidet seoses arvega nr 192 ning kostja I arvet nr 192 ei aktsepteeri, ei ole arve 192 ka sissenõutavaks muutunud.
48. Hagejal puudub arve nr 193 alusel nõue. Hagejal puudub kostja I vastu nõue ka arve 193 alusel. Kostjad on punktides 24- 27 selgitanud, et poolte vahel välja kujunenud praktika kohaselt lepiti kõik lisa- ja muudatustööd kokku kirjalikult ning enne töö tegemist esitati kostjale I kooskõlastamiseks tööde kalkulatsioon. Arve nr 193 aluseks oleva väidetavate lisatööde kalkulatsiooni nr 08042019 esitas hageja kostjale I aga esmakordselt alles koos arvega
49. mail 2019 ehk 6 kuud pärast tööde algust. Ühtegi kirjalikku kokkulepete lisatööde teostamiseks pooled ei sõlminud. Erinevalt hageja poolt väidetust ei ole kostja I arve nr 193 aluseks olnud lisatööde kalkulatsiooni mitte kunagi aktsepteerinud ning on esitanud omapoolse vastuväite.
50. mail 2019 teavitas kostja I, et ei aktsepteeri arvet nr 193 (vt määruskaebuse lisa 19). Seega on tõendatud, et kostja I ei ole andnud hagejale Lepingu punkti 5.
51. kohaselt nõutavat kooskõlastust selliste lisatööde tegemiseks – hageja ei ole esitanud ka mis tahes tõendit (e-kirjavahetust, poolte kokkulepet), millest nähtuks vastupidine. Hagiavaldusest nähtuvalt ei ole hageja mitte kuidagi ka tõendanud, et arve nr 193 alusel reaalselt lisatöid tehti või et tegu oleks lisatöödega. Hageja on esitanud ainult arve 193 ning kõnelause arve aluseks oleva kalkulatsiooni. Üksi neist aga ei tõenda, et hageja on teinud lisatöid ja et need tööd on tehtud arvel näidatud mahus. Lisaks on täiesti tõendamata hageja väide nagu oleks kostja I kõnealuseid lisa- ja muudatustöid soovinud või heaks kiitnud. Hageja ei ole kostja I poolt lisa- ja muudatustööde tellimise kohta esitanud ühtegi tõendit, kuna selliseid tõendeid ei eksisteeri. Tegemist ei ole lisa- ega muudatustöödega, vaid hageja poolt puuduste kõrvaldamisega või juba algusest peale Lepingu maksumusega hõlmatud töödega. Seda kinnitab ka hageja ja kostja I vaheline kirjavahetus, kus näiteks lisatööna märgitud „Sigariruumile klaasidega uste valmistamine ja paigaldamine“ on hageja puudusena kõrvaldanud (vt määruskaebuse lisa 8; Lisa 26 – e-kiri 2018.10.28), samuti on hageja puudusena tunnistanud helikindla vaiba paigaldamata jätmist ruumi 212 (lisatööde kalkulatsiooni nr 08042019 rida 2), kuivõrd töö on märgitud hageja poolt ette valmistatud üleandmise-vastuvõtmise aktis vaegtööna, mille hageja peab oma kulul kõrvaldama (hagiavalduse lisa nr 10). Eelnevalt viidatud hagiavalduse lisas on hageja vaegtööna märkinud ka näiteks „Eemaldada koridoride ustel lukustuse liblikad ja paigaldada lukuavadeta lukukatted“, kuid üllatuslikult on sellest saanud arve nr 193 aluseks oleval hinnapakkumisel kajastatud lisatöö „Hotelli koridoride lukkudega uste lukkude demonteerimine luku avadeta kattepaneelide tarne ja paigaldus“. Kuna hageja ei ole tõendanud ühtegi oma väidet seoses arvega nr 193 ning kostja I arvet nr 193 ei aktsepteeri, ei ole arve 193 ka sissenõutavaks muutunud.
52. Eelnevast tulenevalt on ilmne, et hagejal puudub kostja I vastu nõue summas 187 808, 64 eurot: arvel nr 383 kajastatud tööde eest esitatud nõue on tasaarvestatud ning arved nr 192 ja 193 on esitatud ilma õigusliku aluseta. Kuna hagejal puudub hagiavalduses väidetud suuruses nõue, puudub hagejal kostja I vastu ka samas suuruses viivisenõue.
53. Hagejal ei ole kostja I vastu nõuet ka käsundita asjaajamise sätete alusel. Arve nr 383 aluseks olevate tööde osas ei ole poolte vahel vaidlust, et tegemist on Lepingu osaks olevate lisa- ja muudatustöödega, milles pooled ka kokku leppisid. Seega on tegemist lepingulisest suhtest tuleneva vaidlusega ning käsundita asjaajamise sätted ei kuulu kohaldamisele. Kostja I hinnangul ei ole hagejal kostja I vastu käsundita asjaajamisest tulenevat nõuet ka arve nr 192 ja nr 193 alusel, kuivõrd täidetud ei ole

§ 1018lg-s 1 14 nimetatud eeldused.

Esiteks, arvete nr 192 ja nr 193 aluseks olevad tööd on hagejapoolne puuduste kõrvaldamine. Tegemist oli hageja lepingulise kohustuse täitmisega ehk asjaajamiseks oli lepinguline alus. Teiseks, ei ole kostja I väidetavat asjaajamist mitte kunagi heaks kiitnud. Kostja I on arvetele nr 192 ja nr 193 selgelt vastu vaielnud. Kolmandaks, asjaajamine ei vastanud kostja I tegelikele huvidele. Hageja ei ole kostjalt I väidetavate lisatööde teostamise kohta nõusolekut küsinud ega kostjat I väidetavast asjaajamisele asumisest teavitanud (

§ 1020lg 1).

Hageja arusaam nagu oleks kostja I lisatööd heaks kiitnud sellega, et ei esitanud Lepingus sätestatud tähtaja jooksul üleandmise-vastuvõtmise aktile pretensioone, on väär. Vaikimist ei saa lugeda

§ 1018lg 1 p 2 kohaseks nõusolekuks.

Lisaks ei saanud kostja I heakskiit väidetavatele Lepinguvälistele töödele kuidagi olla sõltuvuses Lepingus sätestatud tähtaegadest. Kostja I tegelik huvi oli saada Lepingule vastav ehitusteenus, mis hõlmas ka hageja poolt puuduste kõrvaldamist. Hageja poolt arvete nr 192 ja nr 193 alusel väidetavalt tehtud tööd ei olnud lisa- ega muudatustööd ning ei rikastanud kostjat I hageja arvelt mitte kuidagi. Kostja I oli nimetatud tööde eest juba tasunud. Kuna hageja ei suutnud omapoolset teenust osutada aktsepteeritava kvaliteediga, oli hagejal kohustus puudused omal kulul kõrvaldada. 28. Isegi, kui jaatada, et

§ 1018

lg-s 1 nimetatud eeldused on täidetud (millega kostjad ei nõustu), puudub hagejal nõudeõigus aga tulenevalt

§ 1023

lg-st 3.

§ 1023

lg 3 kohaselt on nõudeõigus välistatud, kui asjaoludest nähtuvalt ei olnud asjaajamisele asumisel käsundita asjaajajal (hagejal) kavatsust nõuda soodustatult (kostjalt I) kulutuste hüvitamist või tasu maksmist. Asjaoludest nähtuvalt hagejal selline kavatsus puudus. Hageja esitas hageja arve nr 192 alles 15 kuud pärast väidetavate lisatööde algust ning arve nr 193 alles 6 kuud pärast väidetavate töödega alustamist. Arvestades pooltevahelist praktikat, mille kohaselt kõik lisatööd omavahel kooskõlastati ning arveldati vastavalt kokkulepitud graafikule, on selge, et hageja teadis arvetelt nr 192 ja nr 193 nähtuvate töödega alustamisel, et tegemist on töödega, mille eest tal ei ole õigus lisatasu saada. Hageja teadis, et tegemist on puuduste kõrvaldamisega või töödega, mille eest kostja I on juba tasunud. Vastasel korral oleks hageja ehitusettevõtjana, kellel on antud valdkonnas üle 22 aasta kogemust, kostjat I lisatööde vajadusest ja maksumusest eelnevalt informeerinud. Ei ole eluliselt usutav, et hageja teeks objektil lisatöid, teadmata, kas ta saab oma töö eest tasu. Seega viitavad kõik asjaolud üheselt sellele, et väidetavate lisatöödega alustamisel puudus hagejal igasugune kavatsus kostjalt I nende eest tasu nõuda. 29. Hagejal puudub kostja II vastu nõue käsundita asjaajamise sätete alusel. Hagiavaldusest nähtuvalt on hageja kostja II vastu esitanud alternatiivse nõude käsundita asjaajamise sätete alusel, leides, et kui tal ei ole lisatöödest tulenevat nõuet kostja I vastu ei lepingulisel ega käsundita asjaajamise alusel, siis on tal käsundita asjaajamisest tulenev nõue kostja II kui kinnistu omaniku vastu. Selline käsitlus on õiguslikult välistatud. Seda kinnitab ka õiguskirjandus, kus on leitud, et käsundita asjaajamisega ei ole tegu juhul, kui lepinguga soodustatakse isikut, kes ei ole lepingu pooleks. Lisaks on ilmne, et kui hagejal ei ole käsundita asjaajamisest tulenevat nõuet kostja I kui ehitustööde tellija enda vastu (hageja esimene alternatiiv), siis veel vähem saab tal olla käsundita asjaajamisest tulenev nõue kostja II kui kinnistu omaniku vastu. Hageja põhistab

§ 1018

lg 1 sätestatud käsundita asjaajamise eelduste täitmist kahe faktiväitega:

1. a)Pikk 69 hoones lisa -ja muudatustööde teostamisest on kostja II kinnistu omanikuna saanud kasu ja
2. b)kostja II kinnisasja väärtus on suurenenud. Just nende kahe asjaolu pinnalt soovib hageja väita, et täidetud on

§ 1018

lg 1 eeldused ja tal on tasunõue

§ 1023lg 1 alusel.

Kostja II rõhutab, et isegi kui need faktiväited peaksid paika, ei teki hagejal

§ 1018

lg 1 alusel käsundit asjaajamisest nõuet kinnistu omaniku vastu (sest faktiväidete paikapidavusel ei järeldu 15 nendest

§ 1018

lg 1 p 1-3 eeldusi) ning nõue on hagis esitatud asjaoludel õiguslikult perspektiivitu. Hageja ei vaevu hagis täpsemalt ka selgitama, kuidas peaks kohus nende asjaolude pinnalt lugema täidetuks

§ 1018lg 1 p 1-3 sätestatud eeldused käsundita asjaajamiseks.

Või kuidas peaks kohus mööda minema

1020 sätestatud teavitamiskohustusest, mis on samuti eeldus käsundita asjaajamise alusel nõude tekkimiseks ning mille rikkumist on õiguskirjanduses peetud üheks aluseks, mis välistab käsundita asjaajamise sätete kohaldamise. Kostja II on Pikk 69 Tallinn kinnistu omanik, kuid ei ole kuidagi seotud Pikk 69 objekti ehitustegevusega või seal asuva hotelli opereerimisega. Lepingu sõlmisid kostja I ja hageja. Kostja II ei ole heaks kiitnud ka ühtegi tegevust või andnud juhiseid seoses Pikk 69 objektiga. Alusetu on ka hageja väide justkui oleks kostja II läbi ehitustegevuse kuidagi rikastunud. Kinnisasjal asuvat hotelli opereerib kostja I (kinnistu üürnik) ning kogu ehitustegevusest saadava kasu adressaadiks on kostja I. Lisaks juhib kostja II kohtu tähelepanu sellele, et hagiavalduse punktis 38 hageja poolt nimetatud lisa- ja muudatustööd, mille arvelt kostja II on väidetavalt rikastunud, on kostja I ja hageja vahel Lepingu lisas nr 6 kokku lepitud ning kostja I on nõustunud nende eest poolte vahel kokkulepitud tingimustel ka tasuma. Seega on tegemist lepingulise vaidlusega kostja I ja hageja vahel, mistõttu käsundita asjaajamise nõue kostja II vastu on välistatud. 30. Eelnevast tulenevalt on selge, et hagejal puudub kostja II vastu nõue käsundita asjaajamise sätete alusel. Hagejal on võimalik nõue vaid kostja I vastu (tulenevalt arvel nr 383 kajastatud töödest) ning täidetud ei ole

§ 1018

lg 1 eeldused käsundita asjaajamise sätete alusel kostja II vastu nõude esitamiseks. Arvetel nr 192 ja nr 193 on hageja kajastanud tema enda ebakvaliteetsest ehitustegevusest tulenenud puuduste kõrvaldamist, mitte aga lisa- või muudatustöid. Viidatud arvete alusel esitatava käsundita asjaajamise nõude perspektiivitust on kostjad eelnevalt juba selgitanud. 31. Hagejal puudub kostja III vastu nõue deliktilisel alusel. Kostja I ja kostja III ei ole solidaarvõlgnikud. Hagiavaldusest nähtub, et hageja hinnangul vastutab kostja III

§ 1043

, § 1045 lg 1 p 7 ja § 1050 alusel solidaarselt kostjaga I, kuna kostja III on rikkunud kostja I juhatuse liikmena ÄS § 180 lg 51 sätestatud pankrotiavalduse esitamise kohustust, mis annab hagejale õiguse nõuda

§ 1043, § 1045 lg 1 p 7 ja § 1050 alusel kostjalt III kahju hüvitamist.

Kostja I aga ei ole maksevõimetu. Esmalt juhib kostja III tähelepanu sellele, et hageja poolt kostja I kahjumile viitamine on äärmiselt küüniline. Kostja I kahjum on

1. aastal tekkinud puhtalt hageja suutmatuse tõttu täita oma lepingulisi kohustusi (kostja I ei saanud teenida müügitulu, kuid pidi kandma kulusid seoses ehitusega ning amortisatsiooniga). Hageja pidi kostjale I hotelli üle andma juba
2. aasta lõpus, mis oleks võimaldanud kostjal I hotelli opereerimist alustada
3. aasta algusest. Sellisel juhul ei oleks kostjal I tekkinud ka kahjumit. Kostjal I õnnestus hotell avada alles detsembris 2018, mil hageja oli lõpetanud enamuse sellistest ehitustöödest, mis takistasid hotelli eesmärgipärast kasutamist. Kostja I opereerib Tallinna vanalinnas asuvat mainekat 5* hotelli ning ei ole mõeldav, et kostja I saaks vastu võtta külastajaid ajal, kui hotellis toimuvad remonttööd. Kuna hageja käitumine oli näidanud, et kostja I ei saa uskuda hageja poolt lubatud tähtaegu, sai kostja I hotellitubade müügiga alustada alles detsembris 2018, mil enamus suuremahulistest ehitustöödest oli lõppenud. Tavapärane praktika hotellinduses on aga, et tubade müügiga alustatakse vähemalt pool aastat enne hotelli tegelikku avamist. Kostja I seda hageja lepinguliste tähtaegade ignoreerimise tõttu teha aga ei saanud. Kui kostja I oleks hotellitube müünud vastavalt hagejaga kokkulepitud tähtaegadele, oleks kostja I pidanud lisaks saamata jäänud tulule ja mainekahjule kandma ka otseseid kulutusi seoses külastajate majutamisega mõnes teises Tallinna vanalinna 5* hotellis. Samuti ei viita kostja I negatiivne omakapital automaatselt püsivale maksejõuetusele ega makseraskustele. 16 Seda on kinnitanud ka Riigikohus lahendi 3-1-1-49-11 punktis 19, rõhutades, et ainuüksi negatiivsest netovarast ei saa järeldada, et äriühing on pankrotiseisus. Kostja I negatiivne omakapital on esmalt tingitud asjaolust, et kostja I tegevust 2016 ja
4. aastal on finantseeritud läbi omaniku laenude, mitte osakapitali suurendamise. Kostja I laenud on saadud kostja I 100%-lt omanikult või kostja I omaniku teiselt äriühingult (ainult 200 000 eurot). Kostjale I antud omanikulaenud on majanduslikus ja finantsilises mõttes võrdsustatavad osakapitaliga (nö kvaasiomakapital) ning vajadusel on kostja I osanikul võimalik need ka osakapitali sissemakseks konverteerida. Kostja I negatiivne omakapital on käesoleval juhul bilansiline, mitte sisuline. Kostjal I puuduvad laenukohustused kolmandate isikute ees ning hageja on sellest teadlik. Samuti on hageja kursis, et kostja I omanikul on võimalik omaniku laenud konverteerida kostja I osakapitali, mis kaotaks negatiivse omakapitali probleemi. Hageja on teadlik, et tegemist on antud juhul pelgalt formaalsusega, kapitali struktuuri küsimusega ning kostjal I ei ole tegelikult probleeme maksevõimega. Kostja I maksevõimelisust kinnitab ka maksuvõlgnevuste puudumine. Kuna kostja I suudab täita kõiki oma rahalisi kohustusi, ei ole kostjal III alust kostja I pankrotiavalduse esitamiseks. Kuivõrd hageja väited kostja I maksevõime osas on alusetud ja põhjendamata ning hagejal puudub arvete nr 192 ja nr 193 alusel kostja I vastu nõue (st viidatud arvete alusel ei ole hagejale kahju tekkinud), puudub hagejal

§ 1043, § 1045 lg 1 p 7 ja § 1050 alusel õigus kostja III vastu nõude esitamiseks.

Hageja kahju saab seisneda seega ainuüksi rahasummas, mis tal jääb saamata selle tõttu, et kostja III viivitas kostja I pankrotimenetluse algatamiseks avalduse esitamisega. Sellise kahju tekkimist ja suurust aga ei ole hageja hagiavalduses tõendanud. Isegi, kui eeldada, et hageja väited kostja I püsiva maksejõuetuse kohta peavad paika ning on võimalik tuvastada hagejale kostja III tegevuse tulemusena tekkinud kahju, ei ole kostja I ja kostja III puhul tegemist solidaarvõlgnikega.

§ 65

lg 2 kohaselt tekib solidaarkohustus, kui mitu isikut peavad täitma sama sisuga kohustuse, mille täitmist võib võlausaldaja nõuda vaid ühe korra, samuti muul seadusest sätestatud juhul või tehingu alusel. Kostja I väidetav kohustus tasuda lepingu alusel kokkulepitud tasu ning kostja III väidetav deliktist tulenev kohustus hüvitada pankrotiavalduse esitamata jätmisega võlausaldajale põhjustatud kahju ei ole sama sisuga kohustus

§ 65g 2 tähenduses.

Kuigi solidaarvastutuse tekkimine ei sõltu pooltevahelise suhte õiguslikust alusest, on siiski määrav see, et kaks või enam isikut tekitasid ühe ja sama kahju. Võimalikust deliktilisest vastutusest ei teki aga kostjale III kohustust tasuda hagejale väidetav lepinguline tasu, vaid kohustus hüvitada rikkumisega põhjuslikus seoses olev kahju. Kostja III kui juriidilise isiku juhtorgani liige ei vastuta kostja I kohustuste täitmise eest kostja I võlausaldaja ees. Seega on kostja I ja kostja III puhul täitmata elementaarne eeldus, et isikutel on võlausaldaja ees sama sisuga kohustus. Eelnevast tulenevalt nähtub, et kostja III vastutus saab hageja ees tekkida alles siis, kui hageja nõue kostja I vastu rahuldatakse, kostja I ei täida kohtuotsust (enne ei ole hagejale kahju tekkinud, kui pole selge, kas ja mis ulatuses kostja I kohtuotsust täidab) ning välja kuulutatakse kostja I pankrot. Kuid isegi, kui kuulutatakse välja kostja I pankrot, ei tähenda see veel automaatselt seda, et hageja nõue jääb kostja I pankrotimenetluses täies ulatuses rahuldamata. Hageja kahju saab aga olla üksnes see summa, millises ulatuses ei saanud hageja oma nõudele kostja I pankrotimenetlusest rahuldust. Seega on hageja nõue kostja III vastu õiguslikult perspektiivitu.

1. Kostjad juhivad kohtu tähelepanu ka sellele, et hageja poolt esitatud viivisenõue on alusetu. Esmalt on hageja viivisenõue alusetu seetõttu, et hagejal puudub kostjate vastu nõue summas 187 808,64 eurot. Lisaks on hageja viivisenõue alusetu, kuna hageja on alustanud viivisearvestust kogu väidetavalt võlgnetava summa ulatuses alates 16.12.
2. Seda hoolimata sellest, et arved nr 192 ja nr 193 esitati kostjale I alles 10.05.2019 ning nende 17 maksetähtaeg oli 22.05.
3. Seega ei saanud arved nr 192 ja 193 mitte kuidagi muutuda sissenõutavaks 15.12.2018 ning viivisearvestus alates 16.12.2018 on õigusvastane. Samuti on hageja poolt rakendatud viivisemäär ebaproportsionaalselt kõrge. 0.3% päevas ehk pea 110% aastas ei ole mitte kuidagi põhjendatud. Isegi olukorras, kus hageja on hagiavalduse punkti 51 kohaselt piiranud oma viivisenõue põhinõude suurusega (st 187 808, 64 eurot), on viivisenõue ebamõistlikult suur. Hagejale ei ole sellises määras kahju tekkinud. Eelnevast tulenevalt paluvad kostjad kohtul hagi rahuldamise korral vähendada kohaldatavat viivisemäära

§ 113lg 8 alusel mõistliku suuruseni.

1. Kostja I vastunõuded ja tasaarvestamise avaldus. Alljärgnevalt selgitab kostja I, millest tulenevad tema vastunõuded hageja vastu ning esitab protsessuaalse tasaarvestuse avalduse juhuks, kui kohus ei tunnista kostja I poolt tehtud kohtuvälist tasaarvestamist. Kostjal I on hageja vastu vastunõue vähemalt summas 802 433,85 eurot. Kostja I vastunõue moodustub järgmistest nõuetest:
2. Kostja I nõue tulenevalt kommunaalkulude hüvitamise kokkuleppest. Poolte vahelise kokkulepe kohaselt kohustus hageja tasuma hotelli kommunaalkulud alates 01.12.2017 kuni ehitustööde lõpuni. Kokkuleppe fikseerisid pooled ka 07.03.2018 nõupidamise ning kostja I on hagejale esitanud sellekohased arved kogusummas 30 547,47 (+käibemaks). Nimetatud arveid hageja aga tänaseks kostjale I tasunud ei ole.
3. Kostja I nõue tulenevalt kostja I poolt kõrvaldatud puudustest.

§ 646

lg 5 sätestab, et kui tellija nõuab õigustatult parandamist ja töövõtja ei tee seda mõistliku aja jooksul, võib tellija töö ise parandada või lasta seda teha ja nõuda töövõtjalt selleks tehtud mõistlike kulutuste hüvitamist. Kostja I on tänaseks omal kulul kõrvaldanud puuduseid, mis on tulenenud hageja poolt ebakvaliteetselt teostatud ehitustöödest või tegemata jäetud töödest: elektritööd summas 3516 eurot; soojussõlme koolitus summas 144 eurot; välisseina lipuhoidja parandamine summas 360 eurot; rasvapüüduri ja pumpla elektritööd summas 1049.29 eurot. Kostja I on hagejat eelnevatest puudustest ning nende kõrvaldamise vajadusest korduvalt teavitanud, kuid hageja ei ole neid mõistliku aja jooksul kõrvaldanud. Samuti on hageja andnud osade puuduste kõrvaldamiseks tehtavate kulude kompenseerimiseks selge nõusoleku, kuid reaalselt neid hüvitanud ei ole. Ainsaks vaidluskohaks on välisseina lipuhoidja parandamine, mis kostja I hinnangul kuulub samuti hageja poolt kõrvaldatavate puuduste hulka, kuivõrd hageja teostas ka hotelli fassaaditöid. Kõnealuste puuduste kõrvaldamisega seoses on hagejale tekkinud kulu summas 5 096,29 eurot ning hagejale on esitatud arved kulude hüvitamiseks. 36. Kostja nõue tulenevalt tänaseks kõrvaldamata puudustest. Käesoleva dokumendi esitamise seisuga on hagejal kõrvaldamata veel nõrk- ja tugevvoolusüsteemi puudused ning erinevad puudused hotelli tubades. Täpne puuduste loetelu nähtub kostjale I esitatud hinnapakkumistest. Lisaks esineb puudusi tubade nr 421 ja 422 heliisolatsioonis. Nende puuduste kõrvaldamise maksumust on võimalik tuletada hageja enda hinnapakkumisest. Tegemist on puudustega, mis tulenevad hageja poolt ebakvaliteetselt teostatud ehitustöödest ning mille kõrvaldamise vajadusest on hagejat korduvalt informeeritud. Sellest hoolimata, ei ole hageja puudusi mõistliku aja jooksul kõrvaldanud. Kõigi eelnevalt nimetatud puuduste kõrvaldamiseks kulub kostjal I 32 664,32 eurot (+käibemaks). Kuna hagejat on kõigist puudustest korduvalt teavitatud, kuid hageja ei ole puudusi tänaseks likvideerinud, on kostjal I

§ 646

lg-st 5 tulenevalt õigus organiseerida ise puuduste kõrvaldamine ning nõuda hagejalt selliste kulutuste hüvitamist. 18

1. Kostja kahju hüvitamise nõue. Lepingu kohaselt pidi hageja kostale I hotellis asuva restorani üle andma 31.05.2017 ning hotelli osa 31.10.
2. See tähendanuks, et kostja I oleks saanud hotellitubade müügi ja hotelli turundamisega alustada juba
3. aasta teises pooles ning hotelli täielikult avada
4. aastal. Hageja tegevuse tõttu aga see võimalik ei olnud. Hageja lõpetas ehitustööd, mis takistasid hotelli eesmärgipärast kasutamist, alles
5. aasta detsembris ehk 14-kuulise hilinemisega. Kuna hageja varasem käitumine ja tähtaegade ignoreerimine ei võimaldanud kostjal I hotelli müügitegevust piisava ajavaruga planeerida, avas kostja I hotelli küll
6. aasta alguses ja selliselt, et hotelli tubade müügi ja hotelli turundusega alustati avamisega samaaegselt. Tavapärane praktika hotellinduses on aga, et selliste tegevustega alustatakse vähemalt pool aastat enne hotelli tegelikku avamist. Hageja viivitus ja käitumine kostjal I seda teha ei võimaldanud. Tulenevalt hageja tegevusest sai kostja I oma äritegevusega alustada küll
7. a, kuid sisuliselt oli kostja I tegevus ka
8. aastas hageja rikkumisest tulenevalt oluliselt negatiivselt mõjutatud. Sellest tulenevalt jäi kostjal I täielikult saamata
9. aasta tulu ning
10. aasta tulu oli märkimisväärselt väiksem, võrreldes sellega, mida kostja I oleks teeninud olukorras, kus hageja oleks Lepingus sätestatud tähtaegadest kinni pidanud ning hotelli
11. aasta oktoobris üle andnud. 20.12.2019 tasaarvestamise avaldusega tasaarvestas kostja I osaliselt
12. aasta saamata jäänud tulu ning esitas hagejale nõude tasuda ülejäänud osa vastavalt poolte vahel kokkulepitud graafikule. Tänaseks on kostjale I selge, et tema tegelik kahju on suurem kui 760 683 eurot ning hageja tegevusega põhjuslikus seoses olevad negatiivsed tagajärjed on kostjale I tekitanud kahju ka
13. aastal.
14. Kuivõrd hageja tasunõude sissenõutavus ei oma tasaarvestamisel tähtsust, esitas kostja I 20.12.2019 hagejale omapoolse nõude ning tasaarvestas vastastikused nõuded summas 90 376 eurot. Seega lõppes hageja nõue kostja I vastu arve nr 383 aluseks olevate tööde osas summas 90 376 eurot hiljemalt 20.12.201916 ning hagi esitamise hetkel ei olnud hagejal kostja I vastu tasunõuet arvel nr 383 kajastatud tööde osas.
15. Kostja I hinnangul ei olnud ei 20.12.2019 ega hagi esitamise hetkeks hageja tasunõue arve nr 383 aluseks olevate tööde osas sissenõutavaks muutunud, kuid isegi, kui jaatada, et hageja tasunõue oli 20.12.2019 sissenõutavaks muutunud, siis oli hageja nõue hagi esitamise ajaks siiski lõppenud, kuivõrd kostja I tasaarvestas vastastikused nõuded 20.12.
16. Juhul, kui kohus ei peaks nõustuma, et kostja I on hageja nõude 20.12.2019 tasaarvestanud ning hageja nõue oli hagi esitamise seisuga lõppenud, on kostjal I õigus nõuded tasaarvestada kohtumenetluse käigus. Isegi olukorras, kus kostja I ei ole esitanud lõpliku kahju hüvitamise nõude suurust, on tõendatud, et kostjal I on hageja vastu nõue summas 80 950,43 eurot tulenevalt hüvitamata kommunaalkuludest ja hageja poolt kõrvaldamata puudustest ning 760 683 euro ulatuses saamata jäänud tulu hüvitamise nõue. Selle nõude saab kostja I hageja nõudega tasaarvestada. Isegi, Lisaks eelnevale on kostja I võimalik esitada hageja nõudele vastuväide

§ 110

lg 1 alusel ning keelduda omapoolse kohustuse täitmisest seni, kuni hageja on täitnud oma Lepingulise kohustuse ning esitanud Lepingu punktis 8.

1. kokkulepitud pangagarantii. Vastuhagi
2. Kostja I nõue tulenevalt kommunaalkulude hüvitamise kokkuleppest. 07.03.2018 toimunud nõupidamisel leppisid kostja I ja hageja kokku, et hageja tasub hoone elektri, vee, kanalisatsiooni ja soojuse tarbimise kulud 85% ulatuses alates
3. detsember 2017 kuni ehitustööde lõpetamiseni. Tuginedes eelnevalt viidatud kokkuleppele, esitas kostja I 09.10.2018 hagejale arve nr 27 summas 26 020,60 eurot, mis kajastas perioodil november 2017 – september 2018 hageja poolt tasutud elektri- ja soojusenergia kulusid. Arve nr 27 on 19 kostja I tasaarvestanud. 10.09.2019 esitas kostja I hagejale arve nr 84 oktoobri ja november 2018 elektri, vee, kanalisatsiooni ja soojuse tarbimise eest summas 10 636,37 eurot. Viidatud arvete aluseks olevad teenusepakkuja arved esitas kostja I hagejale paberkujul M S ’i ja K K ’ga toimunud kohtumisel. Ühelegi arvele ei ole hageja vastu vaielnud. Arve nr 84 pidi hageja tasuma 24.09.
4. Eelnevalt nimetatud arvet ei ole hageja vastuhagi esitamise hetkeks tasunud. Arvelt nähtuvalt kohustus hageja tasuma iga arve tasumisega viivitatud päeva eest viivist 0,1% päevas. Ei ole vaidlust, et pooled kommunaalkulude hüvitamise kokkuleppe sõlmisid ning kostja I esitas sellele tuginedes hagejale ka arved. 07.03.2018 protokollist nähtub üheselt, et hageja kohustus kommunaalkulud tasuma kuni ehitustööde lõpuni. Hageja pidid arve nr 27 tasuma 16.10.2018 ja arve nr 84 24.09.
5. Kuna hageja ei ole nimetatud arveid tähtajaks tasunud, on hageja rikkunud rahalise kohustuse täitmist. Kuivõrd tegemist on rahalise kohustusega ning hageja on seda kohustust rikkunud, on kostjal I tekkinud nõudeõigus

§ 108lg 1 alusel.

Kostja I nõue hageja vastu summas 10 636,37 eurot muutus sissenõutavaks 25.09.

1. Arvetelt nähtuvalt kohustus hageja tasumisega viivitamise korral tasuma viivist 0,1% päevas. Kuna aga pooled ei ole seadusest erinevas viivisemääras kokku leppinud, on kostja I käesolevas kohtuasjas lähtunud viivisearvestuses seadusjärgsest määrast. Arve nr 84 alusel nõuab kostja I perioodi 25.09.2019 –29.07.2020 eest viivist summas 719,02 eurot. Kommunaalkulude hüvitamise kokkuleppest tulenevalt on vastuhagi esitamise seisuga kostja I nõue hageja vastu summas 11 355,39 eurot (10 636,37 + 719,02).
2. Kostja I nõue tulenevalt kostja I poolt kõrvaldatud puudustest. Hageja ja kostja I vahel sõlmiti Leping, mille kohaselt kohustus hageja teostama hotelli ehitustöid ning andma hotelli ja restorani kostjale I üle hiljemalt 31.01.
3. Hageja aga ei suutnud töid teostada nõuetekohaselt ning töödes esines mitmeid puudusi. Elektritöödega seonduvatest puudustest teavitas kostja I hagejat 14.09.2018 e-kirjaga. Hageja käis kohapeal ka puudustega tutvumas ning kinnitas 28.10.2018 e-kirjas, et osad puudused on kõrvaldatud. Samuti nõustus hageja, et kostja I võib elektritöödega seotud puudused kõrvaldada omal kulul ning hageja kompenseerib selle kulu. Kostja I esitas hagejale puuduste kõrvaldamisega seoses 05.10.2018 arve nr 26 summas 1584 eurot, 06.11.2018 arve nr 28 summas 1812 eurot ja 06.11.2018 arve nr 29 summas 1704 eurot. Arve nr 26 tasus hageja 22.10.2018, kuid arved nr 28 ja nr 29 jättis hageja tasumata. 13.05.2019 palus kostja I, et hageja viiks läbi soojussüsteemi koolituse. Hageja keeldus sellest, viidates kostja I väidetavale võlgnevusele hageja ees. 10.06.2019 saadetud e-kirjas aga nõustus hageja kandma soojussüsteemi koolituse kulu. Kostja I esitas hagejale 13.06.2019 arve nr 74 summas 144 eurot.
4. 10.06.2019 teavitas kostja I hagejat, et välisseinale kinnitatud lipuhoidja juurest on varisenud osa välisviimistlusest ning palus hagejal probleem lahendada. Hageja aga keeldus, viidates sellele, et lipuhoidja oli paigaldatud juba enne hageja poolt teostatud restaureerimistöid. Kostja I esitas hagejale 13.06.2019 arve nr 75 summas 360 eurot. 11.09.2019 hotelli pumplas toimunud ülevaatusel tuvastasid AS L esindajad, et pumpla kuivkäigu ujuk oli paigaldatud valesti, mistõttu esines pumpla töös häireid. Samuti tuvastati, et rasvapüüdja andur oli paigaldamata. 29.10.2019 esitas kostja I hagejale parandustööde eest arve nr 89 summas 1155,18 eurot.
5. Pooltevaheline Leping ei reguleeri, millistele tingimustele pidid tööd vastama. Seega tuleb kohtupraktika kohaselt töö lepingutingimustele mittevastavuse hindamisel võtta arvesse ehitise kavandatavat sihtotstarvet ning sellest tulenevaid võimalikke kõrgendatud nõudeid ehitise kvaliteedile, mis olid teada ka hagejale. 20
6. Käesoleval juhul seisnesid puudused mitmetes elektritööde puudustes, lülitite paigaldamises, elektrikilpides, soojussõlme koolituse tegemata jätmises ning nõuetele mittevastavalt kinnitatud lipuhoidjas. On ilmne, et tööd ei vastanud kvaliteedile, millele peab vastama kogenud ehitusettevõtja töö, kes teab, et tema töö tulemusena peab valmima 5* hotell. Punktides 26 ja 27 nimetatud puudusi on hageja ka tunnistanud. Punktis 28 nimetatud puudusele on hageja vastu vaielnud, tuues põhjenduseks, et lipuhoidjat ei paigaldanud hageja. Kostja I hinnangul on aga kõnealune puudus otseselt seotud hageja poolt tehtud fassaadi restaureerimistöödega. Lipuhoidja oli paigaldatud tõepoolest enne, kui hageja alustas restaureerimistöödega, kuid fassaadi restaureerimise käigus tuli hagejal veenduda, et ka fassaadile kinnitatud esemed (sh lipuhoidja) on kinnitatud nõuetekohaselt. Väidetavalt hageja seda ka tegi. Nagu punktis 31 selgitatud, on aga standard, mille alusel hinnatakse professionaalse ehitusettevõtja kohustuste täitmise nõuetekohasust, kõrge. Kuigi pooled ei leppinud Lepingus sõnaselgelt kokku, et hageja peab kontrollima ka lipuhoidjate kinnitusi, on ilmne, et fassaadi restaureerimise käigus kontrollib professionaalne tööde tegija üle ka kõik fassaadile kinnitatud elemendid selliselt, et ta on veendunud nende ohutuses. Seda hageja aga teinud ei ole. Punktis 29 nimetatud puuduse osas ei ole hageja vastuväiteid esitanud ning on selge, et seadme elementide valesti paigaldamine või paigaldamata jätmine, on puudus, mis hagejal tuleb kõrvaldada. Punktis 26 - 29 kirjeldatud puuduste puhul on selge, et need olid olemas töö juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko kostjale I ülemineku ajal. See tähendab omakorda seda, et hageja vastutab esinenud puuduste eest. Hoolimata sellest, et kostja I hagejat puudustest

§ 644lg 1 kohaselt teavitas, ei kõrvaldanud hageja puudusi mõistliku aja jooksul.

Seetõttu tellis kostja I puuduste kõrvaldamise ning kandis ise puuduste kõrvaldamisega seotud kulud.

§ 646lg 5 alusel on kostjal I õigus nõuda selliste kulude hüvitamist hageja poolt.

1. Kõigi eelnevalt nimetatud puuduste kõrvaldamise eest esitatud arved on hageja jätnud enne vastuhagi esitamist tasumata. Arvetelt nähtuvalt kohustus hageja tasuma iga arvega viivitatud päeva eest viivist 0,1% päevas. Kuna aga pooled ei ole seadusest erinevas viivisemääras kokku leppinud, on kostja I käesolevas kohtuasjas lähtunud viivisearvestuses seadusjärgsest määrast.Kostja I poolt kõrvaldatud puudustest tulenevalt on vastuhagi esitamise seisuga kostja I nõue hageja vastu summas 5768,47 eurot (5175,18 + 593,29).
2. Kostja I nõue tulenevalt hageja poolt tänaseks kõrvaldamata puudustest. Lisaks alapeatükis 2.3 nimetatud puudustele esineb hageja töös veel täiendavaid puudusi, mida hageja ei ole vastuhagi esitamise seisuga kõrvaldanud. C OÜ viis hotellis 13.04.2020 läbi auditi ning tuvastas nõrk- ja tugevvoolusüsteemide puudused ja mittevastavused.
3. Eelnevalt nimetatud puuduste kõrvaldamiseks kulub kostjal I 14 091,38 eurot (koos käibemaksuga). Kostja I palub käesolevat vastuhagi käsitleda nõrk- ja tugevvoolusüsteemide puudustest teavitamisena. Samuti ei vasta nõuetele hotelli ja restorani ventilatsioon, mille osas on kostja I hagejat korduvalt informeerinud. Hageja on süsteemi ka parandanud, kuid pärast seda on süsteemi töös korduvalt esinenud rikkeid, millest on hagejat informeeritud. Selgunud on, et tegemist on hagejapoolse veaga, kuid hageja ei ole süsteemi puudusi tänaseni kõrvaldanud.
4. Lisaks eelnevalt nimetatud puudustele esineb puudusi ka hotelli tubades. Punktides 39 ja 42 nimetatud puudustest ning nende kõrvaldamise vajadusest on kostja I hagejat teavitanud (sh toonud puudused välja 23.05.2019 hagejale edastatud vaegtööde nimekirjas ning 21 17.07.2019 edastatud puuduste nimekirjas), kuid hageja ei ole kõnealuseid puudusi mõistliku aja jooksul kõrvaldanud. Antud juhul ei ole hageja puudusi mõistliku aja jooksul kõrvaldanud, kuivõrd kostja I on oodanud enamuse puuduste kõrvaldamist rohkem kui aasta. Samuti ei ole hageja rikkumine vabandatav ning puuduste kõrvaldamisest tekib kostjale I puuduste kõrvaldamise maksumuse ulatuses kahju. Nimetatud kahju on põhjuslikus seoses hageja poolse rikkumisega – kui hageja oleks tema töös esinevad puudused tähtaegselt kõrvaldanud, ei peaks kostja I puudusi omal kulul kõrvaldama ning ei kannaks seeläbi kahju. Eelnevast tulenevalt ning tuginedes ka Riigikohtu praktikale on kostjal I õigus nõuda hagejalt veel kõrvaldamata puuduste tõttu tekkinud kahju

§ 115lg 2 alusel.

Kostja I on võtnud puuduste kõrvaldamiseks hinnapakkumisi mitmelt teenusepakkujalt, juhindunud hageja enda hinnapakkumisest helikindla vaiba paigaldamisel ning punktides 39 ja 42 nimetatud puudustest tulenevalt on kostja I kahju suuruseks minimaalselt 34 205,18 eurot (koos käibemaksuga). Seega nõuab kostja I hagejalt vastuhagi esitamise hetkeks kõrvaldamata puudustest tekkivat kahju summas 34 205,18 eurot, millele lisandub ventilatsiooni puuduse kõrvaldamise kulu, kui täpne kulu suurus on tuvastatud. 49. Kostja I kahju hüvitamise nõue. Lepingu kohaselt pidi hageja kostjale I hotellis asuva restorani üle andma 31.05.2017 ning hotelli osa 31.10.2017. Poolte kokkuleppel pikendati hotelli üleandmise tähtaega kuni 31.01.2018. Kui hageja oleks hotelli õigeaegselt üle andnud, oleks kostja I oleks saanud hotellitubade müügi ja hotelli turundusega alustada juba 2017. aasta teises pooles ning hotelli täielikult avada 2018. aastal. Hageja tegevuse tõttu aga see võimalik ei olnud. Hageja lõpetas enda hinnangul ehitustööd 2018. aasta detsembris ehk 11-kuulise hilinemisega, kuid pooled ei ole tänaseks üleandmisevastuvõtmise akti allkirjastanud. Kuivõrd hageja varasem käitumine ja tähtaegade ignoreerimine ei võimaldanud kostjal I hotelli müügitegevust piisava ajavaruga planeerida, avas kostja I hotelli küll 2019. aasta alguses, kuid selliselt, et hotelli tubade müügi ja hotelli turundusega alustati avamisega samaaegselt. Tavapärane praktika hotellinduses on aga, et selliste tegevustega alustatakse vähemalt 6 - 9 kuud enne hotelli tegelikku avamist. Hageja viivitus ja käitumine kostjal I seda teha aga ei võimaldanud. Kuna kostja I ei saanud hagejast tulenevalt avada hotelli 2018. veebruaris, jäi kostjal I saamata kogu 2018. aasta tulu. Lisaks oli hageja tegevusest negatiivselt mõjutatud ka kostja I 2019. aasta tulu. 2019. aastal sai kostja I hotelli küll avada, kuid kostjal I ei olnud hagejast tulenevatel põhjustel võimalik alustada hotelli turundus- ja müügitööga vähemalt 6 – 9 kuud enne avamist, mis on selles sektoris tavapärane. Seda seetõttu, et hageja varasemast käitumisest oli selge, et ühtegi hageja poolt määratud tähtaega ei saa usaldada ning hotelli müügi ja turundustegevusega saab reaalselt alustada alles siis, kui hageja on tööd lõpetanud. Vastasel korral oleks kostja I riskinud nii maine- kui otsese rahalise kahjuga läbi broneeringute tühistamise ja kompensatsioonide maksmise. Seega oli hotell 2019. aastast alates küll avatud, kuid külaliste vastuvõtmise asemel tuli suurem osa 2019. aastast tegeleda hoopis hotelli turundamisega (sh turismi kõrgperioodiks olev kevad-suvi) ehk ühte perioodi langesid nii hotelli esimene tegutsemisaasta kui ka esmane turundusperiood. See omakorda tõi kaasa selle, et hotelli külastatavus oli madal ning kostjal I jäi saamata tulu, mida ta oleks 2019. aastal saanud juhul, kui hageja oleks hotelli tähtaegselt 2018. aasta jaanuaris üle andnud. Kui hageja oleks tähtaegadest kinni pidanud, oleks kostjal I olnud võimalik hotelli müügi- ja turundustegevusega alustada hiljemalt 2017. aasta suvel ning 2018. aasta esimesel poolaastal oleks hotell toiminud juba tavapäraselt. Ka olukorras, kus kostja I oleks alustanud hotelli müügi- ja turundustegevusega alles 2018. aasta jaanuaris ehk hotelli valmimisel, ei oleks see mõjutanud 2019. aastat. Praegusel juhul on aga ilmne, et hageja tegevus mõjutas kostjat I negatiivselt nii 2018. aastal kui ka veel 2019. aastal. Hagejast tingituna jäi kostjal I 2018. aasta tulu täielikult teenimata ning kostja I 2019. aasta tulu 22 märkimisväärselt väiksem, võrreldes sellega, mida kostja I oleks teeninud olukorras, kus hageja oleks Lepingu lisas sätestatud tähtajast kinni pidanud ning hotelli 2018. aasta jaanuaris üle andnud. Kostja I saamata jäänud tulu suuruse väljaselgitamiseks tuleb analüüsida kostja I eeldatavaid kulusid ja tulusid 2018. ja 2019. aastal. Kuna kostja I tegutseb vaid hotelli opereerimisega, on kostja I kulud tuvastatud 2019. aasta ehk esimese tegutsemisaasta reaalsete kulude põhjal. Kostja I kulud moodustuvad

1. i)tööjõukuludest,
2. ii)tubades olevatest tualett-tarvetest (šampoon, seep jne); iii) toitlustusega seotud kuludest (st hommikusöök);
3. iv)hotelli rendikulust;
4. v)booking.com kasutamise kulust; ning
5. vi)kommunaalkuludest. Nimetatud kuludest on püsikulud ehk hotelli täituvusest mittesõltuvad tööjõukulud, rendikulu ning kommunaalkulud, kuivõrd hotelli külastajate poolt kasutatav elektrienergia ning vee- ja kanalisatsiooni kulu on marginaalne. Arvestades, et hotellide keskmine täituvus nende esimesel tegutsemisaastal on 53%, oleks kostjal I olnud 2018. aastal olnud võimalik müüa 6 018,68 tuba (11 356 x 53%). Võttes aluseks 2019. aasta tegelike andmete põhjal tuvastatud kulud, oleks 53%-lise täituvuse juures olnud kostja I kulud 2018. aastal 531 495 eurot. Võttes aluseks 2019. aasta hotellide keskmise täituvuse 66%7, oleks kostjal I olnud 2019. aastal olnud võimalik müüa 8190,60 tuba (12 410 x 66%). Lähtudes 2019. aasta tegelike andmete põhjal tuvastatud kuludest, oleks 66%-lise täituvuse juures olnud kostja I kulud 2019. aastal 663 097 eurot. 50. Kostja I tulud moodustuvad
6. i)tubade ja toitlustuse tulust;
7. ii)restorani rentimisest saadavast tulust; ning iii) muust tubadega seotud tulust (pesu pesemine, külastajate transport jne). Kostja I peamine tulu tuleneb hotellitubade müügist. Kuivõrd Statistikaamet ei avalikusta statistikat Tallinna vanalinna 5* hotellide keskmise toa maksumuse kohta, on kostja I lähtunud keskmise toa maksumuse tuvastamisel sellest, et kostja I poolt opereeritava hotelli näol on tegemist külastajate poolt väga kõrgelt hinnatud8 5* hotelliga, mis asub Tallinna vanalinnas ehk kõige kallimas piirkonnas. Arvestades eelnevat, on kostja I hinnangul ootuspäraseks ööpäeva keskmiseks maksumuseks vähemalt 156 eurot, millele lisandub käibemaks. Võttes aluseks 2019. aasta tegelike andmete põhjal tuvastatud tulud, oleks 53%lise täituvuse juures olnud kostja I tulud 2018. aastal 1 004 216 eurot. Lähtudes 2019. aasta tegelike andmete põhjal tuvastatud tuludest, oleks 66%-lise täituvuse juures olnud kostja I tulud 2019. aastal 1 346 615 eurot. Eelneva põhjal oleks kostjal I olnud 2018. aastal olnud võimalik teenida tulu summas 472 721 eurot (1 004 216 – 531 495) ning 2019. aastal 683 518 eurot (1 346 615 – 663 097). Selge on see, et 2018. aastal ei õnnestunud kostjal I hageja tegevuse tõttu üldse tulu teenida. Seega on kostja I saamata jäänud tulu 2018. aastal 472 721 eurot. 2019. aastal sai kostja I küll hotelli avada, kuid nagu eelnevalt selgitatud, siis mõjutas hageja hilinemine hotelli üleandmisel kostja I tegevust negatiivselt ka veel 2019. aastal ning kostjal I tegevuskasum enne kulumit oli vaid 22 400 eurot. Seega jäi kostjal I 2019. aastal saamata 661 118 eurot (683 518 – 22 400). Saamata jäänud tulu suuruse tuvastamiseks tellis kostja I ka riiklikult tunnustatud eksperdilt O G finantsekspertiisi, eksperdi hinnangul oli kostja I kahju 2018. ja 2019. aastal saamata jäänud tulu näol kokku 1 133 800 eurot. 51. 20.12.2019 tasaarvestas kostja I hageja nõude summas 90 376,90 eurot kostja I kahju hüvitamise nõudega hageja vastu summas 760 683 eurot. Samasisulise protsessuaalse tasaarvestuse avalduse esitas kostja I kohtule ka 07.05.2020. Tänaseks on selgunud, et kostja I tegelik kahjunõue hageja vastu on summas 1 133 800 eurot ning kostja I on 30.07.2020 esitanud kohtule täpsustatud protsessuaalse tasaarvestuse nõude. Käesolev vastuhagi esitamise seisuga on kostja I kahju hüvitamise nõue hageja vastu summas 1 069 822,91 eurot (408 705,91 + 661 117). 23 52. Kostja I esitab oma kahju hüvitamise nõude hageja vastu

§ 101lg 1 p 3, § 115 lg 1 ning § 128 lg 4 alusel.

Hageja ja kostja I vahel oli sõlmitud Leping, milles oli sätestatud konkreetne tööde lõpetamise tähtaeg ning mida pikendati poolte kokkuleppel üks kord kuni 31.01.2018 (Lepingu lisa 6). Vaidlust ei ole selles, et hageja ei suutnud töid tähtajaks lõpetada – põhihagist nähtuvalt loeb hageja ehitustööd lõppenuks alles 12.12.2018 ja vastuvõetuks 15.12.2018. Tööde üleandmise – vastuvõtmise akti ei ole pooled tänaseks allkirjastanud. Hageja on rikkunud oma Lepingust tulenevat kohustust, kui ei andnud hotelli kokkulepitud tähtajal üle. Kuna kostja I ei saanud plaanitud ajal alustada hotelli opereerimisega, tekkis kostjale I kahju saamata jäänud tulu näol. Kostjal I oli plaan avada hotell kohe pärast ehitustööde lõppemist. Seda kinnitab muuhulgas see, et kui ehitustööd 2018. aasta detsembris lõppesid (hageja hinnangul 12.12.2018), alustas kostja I koheselt hotellitubade müügitööga ning registreeris hotelli rahvusvahelisel platvormil Booking.com. Ei ole kahtlust, et kui kostja I oleks hotelli saanud õigeaegselt avada veebruaris 2018, st hageja oleks täitnud oma Lepingulist kohustust, oleks kostjal I olnud võimalus teenida tulu juba 2018. aastal. Kuna hageja teadis Lepingu sõlmimisel, et tegemist on hotelliga, oli hageja jaoks arusaadav, et tema poolt osutatav teenus on mõeldud majutusteenusest tulu teenimiseks. Tuginedes punktides 52, 53, 54 ja 55 toodud arvutustele ja punktis 56 viidatud tasaarvestusele, nõuab kostja I hagejalt 2018. ja 2019. aastal saamata jäänud tulu kokku summas 1 069 822,91 eurot. Eelnevalt nimetatud kahju hüvitamise summale lisandub seadusjärgne viivis. Kuna kostja I esitas 20.12.2019 kahju hüvitise nõude summas 705 949,86 eurot ning täiendab oma nõuet käesoleva vastuhagiga, siis kujuneb viivisearvestus järgmiselt: 1) Perioodil 20.12.2019 – 29.07.2020 arvestatud seadusjärgne viivis summalt 705 949,86 kokku 34 415,31 eurot; 2) Alates vastuhagi esitamisest seadusjärgne viivis arvestatuna summalt 1 069 822,91 eurot. 53. 29.10.2021. a muutis kostja I vastuhagi nõuet ja palub välja mõista põhivõlgnevuse 1 130 924,04 eurot, seisuga 29.07.2020. a sissenõutavaks muutunud viivised summas 35 714,79 eurot ja lisanduva viivise alates vastuhagi esitamisest (IV kd tl 44-45). Vastuhagi vastus 54. Kostja 1 on vastuhagis tuginenud kokkuvõtlikult järgmistele seisukohtadele: Hageja ei ole vastavalt pooltevahelisele kokkuleppele tasunud kostja 1 esitatud kommunaalkulude arveid. Hagejal on tasumata kommunaalkulude arve nr 84 summas 10 636,37 eurot, millele lisandub viivis summas 719,02 eurot ja kommunaalkulude arve nr 27 summas 26 020,60 eurot. Hagejal tuleb kostjale 1 hüvitada järgmiste puuduste kõrvaldamise kulud: (

1. i)elektritööde puudused summas 3516 eurot, (
2. ii)soojussüsteemi koolitus summas 144 eurot (iii) hoone lipuhoidja juurest varisenud välisviimistlus summas 360 eurot, (
3. iv)pumpla kuivkäigu ujuki ja rasvapüüduri anduri parandus summas 1155,18 eurot. Hagejal tuleb kostjale 1 hüvitada ka järgmiste veel kõrvaldamata puuduste kõrvaldamise kulud: (
4. i)nõrkja tugevvoolusüsteemide puudused summas 14 091,38 eurot, (
5. ii)ventilatsioonitööde puudused (summa selgumisel) ning (iii) hotellitubades esinevad puudused summas 1760– 22 152 eurot. Eelnevalt nimetatud puuduste kogusummaks on kostja 1 hinnanud 34 205,19 eurot, millele lisandub selle selgumisel ventilatsioonitööde summa. Hagejal tuleb kostjale 1 hüvitada viimase hinnangul ka 2018–2019 aasta saamata jäänud ettevõtlustulu summas 1 069 705,91 eurot, kuivõrd hageja lõpetas ehitustööd 10 kuud hiljem kokkulepitust (s.o detsembris 2018). Hageja ei nõustu ühegi eelnevalt välja toodud kostja 1 seisukohaga ja põhjendab seda järgmiselt. 55. Kommunaalkulude hüvitamise nõue ei ole põhjendatud. Kostja 1 toob vastuhagi ptk-s 2.2 välja, et pooled on 07.03.2018 nõupidamise protokollis kokku leppinud, et hageja tasub 24 hoone elektri, vee, kanalisatsiooni ja soojuse tarbimise kulud 85% ulatuses alates 01.12.2017 kuni ehitustööde lõppemiseni (s.o detsember 2018). Kostja 1 hinnangul on hagejal eelnevast kokkuleppest tulenevalt tasumata seega kommunaalkulude arve nr 84 summas 10 636,37 eurot perioodi oktoober 2018 – november 2018 eest, millele lisandub viivis summas 719,02 eurot ja kommunaalkulude arve nr 27 summas 26 020,60 eurot perioodi november 2017 – september 2018 eest, mille kostja 1 tasaarvestas hageja nõudega oma 30.07.2020 menetlusdokumendi ptk-s 3 (s.o vastus hageja 10.06.2020 seisukohale). 56. Hageja selle seisukohaga ei nõustu. Esiteks, kostja 1 kommunaalkulude hüvitamise nõue on tõendamata ja alusetu. Vaatamata hageja korduvatele palvetele ei ole kostja 1 siiani esitanud hagejale kommunaalkulude arvete aluseks olevaid näite. Ilma kommunaalkulude arvete aluseks olevate näitudeta ei ole teada, millises ulatuses kostja 1 on teenuseid tegelikult tarbinud ja kas kostja 1 esitatud arved on kooskõlas tegelikkusega. Seega on kostja 1 kommunaalkulude nõue tõendamata. Teiseks, isegi kui kostjal 1 oleks hageja vastu kommunaalkulude hüvitamise nõue, ei tuleks hagejal hüvitada kommunaalkulusid kuni 2018. aasta detsembri lõpuni nagu väidab kostja 1. Hageja leiab, et kuivõrd ta lõpetas kõik ehitustööd, mis ei sõltunud kostjast 1, hiljemalt 28.02.2018, ei saa kostja 1 nõuda kommunaalkulude hüvitamist hilisema aja eest, so pärast 28.02.2018. Hageja on olnud menetluses läbivalt seisukohal, et kõik ehitustööd, mis ei sõltunud kostjast 1, olid hageja poolt lõpetatud 28.02.2018. Pärast nimetatud tähtaega teostas hageja üksnes töid, mis sõltusid kostjast 1 (näiteks teostas hageja pärast seda tähtaega kostja 1 poolt 07.03.2018 tellitud lisatöid, paigaldas kostja 1 tarne mahus olnud ja oluliselt viibinud seadmeid (valgusteid jms) või mil kostja 1 keeldus alusetult hagejalt tööd vastu võtmast). Hageja on oma vastavat seisukohta selgitanud pikemalt oma 10.06.2020 menetlusdokumendi ptk-des 2.1.2, 2.1.3 ja 2.2.3, millega palub menetlusökonoomia põhimõttest tulenevalt arvestada viiteliselt. 57. Kolmandaks, samuti kui arvestada 07.03.2018 nõupidamise protokolli tervikuna, on üheselt selge, et pooled leppisid kokku, et hageja hüvitab kommunaalkulud üksnes selle ehitusaja aja eest, mille pikkus sõltub hagejast. Seega ei oleks eluliselt usutav, et selle kokkuleppe sõlmimisel oli poolte ühiseks tahteks see, et hagejal kui ehitajal tuleb kommunaalkulud hüvitada kuni 2018. aasta detsembrini, s.o ka aja eest, mil teostati kostjast 1 sõltuvaid töid (vt eelmine punkt). Nii hageja kui ka kostja 1 teadsid seega vastava kokkuleppe sõlmimise hetkel, et hageja põhikohustus täidetakse ehk kolimisvalmidus saavutatakse 28.02.2018. 58. Kostja 1 esitatud puuduste kõrvaldamisest tekkinud kulutuste hüvitamise nõue ei ole põhjendatud. Kostja 1 on vastuhagi ptk-s 2.3 esitanud ehituslike puuduste kõrvaldamisest tekkinud kulutuste hüvitamise nõude summas 5768,47 eurot (sh viivised), mille moodustavad järgmised kostja 1 kantud väidetavad kulutused: (
6. i)soojussõlme koolitus summas 144 eurot, (
7. ii)lipuhoidja kinnituse ja fassaadi parandamine summas 360 eurot, (iii) pumpla kuivkäigu ujuki defekteerimine ja rasvapüüduri elektritööd summas 1155,18 eurot ja (
8. iv)lülite vahetusega ja elektrikilbi remondiga seotud kulutused summas 3516 eurot. Hageja hinnangul ei ole ühegi nimetatud summa hagejalt nõudmine põhjendatud. Kostja 1 nõuab hagejalt soojussõlme koolituse läbiviimise eest 144 euro hüvitamist enda koostatud arve nr 74 alusel. Kostja 1 väidab, et soojussõlme koolituse viis läbi U. Vaatamata hageja korduvatele palvetele ei ole kostja 1 esitanud Ue poolt esitatud arvet, mis tõendaks sellise koolituse läbiviimist ja kulu kandmist. Eelnevast tulenevalt esitas hageja 03.06.2020 Uele päringu, milles küsis, kas U on Hotel Regent Tallinn OÜ-le või Mobelent Invest OÜ-le vastavat teenust aadressil Pikk 69, Tallinn ka tegelikult osutanud ja millise summa eest. U vastas oma 05.06.2019 e-kirjas, et AS U Tallinn 25 raamatupidamise andmetel ei ole AS U Tallinn väljastanud OÜ-le Hotel Regent Tallinn OÜ-le või OÜ-le Mobelent Invest arvet soojussõlme kasutamise koolituse eest. Seega on kostja 1 esitanud hagejale arve sellise Ue teenuse eest, mida pole U pole tegelikult osutanud. Hageja hinnangul näitab see ilmekalt kostja 1 suhtumist oma lepingupartneritesse ja kohustustesse. Kui kostja 1 valetab juba ainuüksi 144 euro suuruse arve kohta, siis on suure tõenäosusega ka teised kostja 1 esitatud nõuded alusetud ja kantud soovist leida mistahes väiteid hagejale tasu maksmises kohustusest pääsemiseks. Isegi kui vastav arve oleks Ue poolt esitatuid, siis jääb ebaselgeks, millisel õiguslikul alusel peaks hageja selle kulu kostjale 1 hüvitama, sest pooled ei ole selles kokku leppinud ja kostja 1 poolne koolituse tellimine ei ole hageja töö puuduseks. 59. Mis seondub lipuhoidja kinnituse ja fassaadi parandamise pretensiooniga, siis ei kuulu vastav parandustöö hageja garantiikohustuse alla. Nagu hageja on juba varem kostjale 1 selgitanud, siis hageja töövõttu mahtu lipuvarraste paigaldamine ei kuulunud. Fassaadi ehitamine olid teostatud juba teise töövõtja poolt enne seda, kui hageja oma töödega alustas. Hageja töövõttu kuulus üksnes fassaadi värvimine. Selle töö jaoks hageja lipuhoidjaid ei eemaldanud, kuivõrd lipuhoidjad olid hoone külge kinnitatud pikkade ja jämedate naeltega, mille lahti kangutamine maja fassaadi küljest oleks põhjustanud fassaadi kahjustumise. Poolte kirjavahetusest 10–17.06.2019 nähtub, et kõnealused lipuhoidjad olid seina paigaldatud enne hageja ehitustööde algust. Seega ei vastuta hageja tema töövõttu mittekuulunud tööde (lipuhoidjate kinnituse) ees. 60. Samuti ei saa kostja 1 hagejalt nõuda rasvapüüduri elektritööde ega pumpla defekteerimise jaoks tehtud kulutusi. Nagu hageja on kostjale 1 juba korduvalt teada andnud, siis rasvapüüduri elektritöid ja pumpla defekteerimist tuli teostada põhjusel, et kostja 1 ei olnud rasvapüüdurile ega pumplale teinud ette nähtud korralisi hooldusi. Hageja on kostjale 1 üle antud rasvapüüduri hooldusjuhendi, mis näeb ette, et rasvapüüdurile tuleb teha hooldustöid neli korda aastas. Samuti on hageja andnud kostjale 1 korduvalt üle pumpla hooldusjuhendi. Kostja 1 hooldusjuhenditega ette nähtud hooldustöid teinud aga ei ole. Sama on kinnitanud ka kostja 1 esindaja E V 17.07.2019 ehituskoosoleku protokolli punktis 7. Kuna garantiikohustuse alla ei lähe seadmete rikked, mille on põhjustanud tellija ise, jättes näiteks nõuetekohase hoolduse tegemata, siis on rasvapüüduri elektririke ja pumpla kuivkäigu ujuki probleemid olnud tingitud kostja 1 hooletust käitumisest, mille parandamise kulud tuleb tal ise kanda. Hageja ei pea hüvitama kulutusi, mille on kostja 1 ise oma hooletu käitumise ja seadme mittekorrektse kasutamisega põhjustanud. Hageja saab kehtiva õiguse kohaselt vastutada üksnes selliste töö puuduste eest, mis olid olemas töö juhusliku hävimise ja kahjustamise riisiko tellijale ülemineku ajal (

§ 642lg 1).

Kostja 1 ei ole tõendanud, et töö oleks sel ajal puudus esinenud. 61. Põhjendatud ei ole ka kostja 1 lülitite vahetusega ja elektrikilbi remondiga seotud kulutuste nõue. Lülitite tarne kuulus kostja 1 otsehankesse. Tähelepanu tuleb juhtida asjaolule, et kostja 1 tellis hotellitubadesse valgusti lülitite asemel lifti lülitid. Nii hageja kui ka elektritööde alltöövõtja Q E OÜ andsid lülitite paigaldamise ajal kostjale 1 korduvalt teada, et tellitud lülitid ei sobi valguse reguleerimiseks hotellitubades ja need tuleb ära vahetada. Sellele vaatamata soovis kostja 1 just selliste lülitite paigaldamist. Seega vastutab kostja 1 tema enda tarnitud seadmete sobivuse ja töökorras oleku eest (

§ 641lg 3).

Lisaks eelnevale on kostja 1 ka loobunud lülititega seotud nõuetest hageja vastu. See tuleneb poolte vastavast kokkuleppest oktoobris 2018, milles pooled leppisid kokku, et kui hageja tasub ühe lülititega seotud kostja 1 arve, siis tegeleb edaspidi lülitite probleemidaga kostja 1 ise. Hageja on vastava kostja 1 arve tasunud, millele eelnevas kokkuleppes 26 viidatakse, mistõttu on jõustunud ka poolte kokkulepe, et hageja kostja 1 poolt tarnitud lülitite töökindluse eest ei vastuta. Isegi, kui asuda seisukohale, et sellist kokkulepet poolte vahel ei olnud (millega hageja ei nõustu), siis ei ole kostja 1 esitanud dokumente, mis tõendaksid, kas lülitid on ka tegelikkuses välja vahetatud, kes sellised tööd teostas ja kui palju kostja 1 selliste tööde eest maksma pidi.

1. Kostja 1 täiendavate puuduste kõrvaldamisest tekkivate kulutuste hüvitamise nõue ei ole samuti põhjendatud. Kostja 1 toob oma vastuhagi ptk-s 2.4 (p-d 39–44) välja hulgaliselt puudusi, mis väidetavalt hageja töös esinevad. Sellest tulenevalt peab hageja kostja 1 hinnangul hüvitama järgmised tulevikus tekkivad kulutused: (i) nõrk- ja tugevvoolusüsteemide puuduste kõrvaldamise kulud summas 14 091,38 eurot; (ii) ventilatsioonisüsteemi puuduste kõrvaldamise kulud (summa selgumisel) ning (iii) erinevad hotellitubades esinevad puudused kokku summas 1 760 - 22 152 eurot. Hageja hinnangul on kostja 1 puuduste kõrvaldamisest tekkivate kulutuste hüvitamise nõue alusetu ja tõendamata.
2. Esmalt tuleb rõhutada, et eelnevalt nimetatud puuduste puhul ei ole kostja 1 tõendanud hagejapoolset lepingu rikkumist (

§ 641lg 2).

Kostja 1 ei ole mitte ühegi väidetava puuduse kohta välja toonud, millist lepingu punkti on hageja väidetavalt rikkunud. Näiteks on kostja 1 esitanud vastuhagi lisades 9 – 22 küll mitmeid fotosid pistikutest, mõradest, juhtmetest jms, kuid tõendamata on, et fotodelt nähtuvad pistikud, mõrad, juhtmed jms peaksid vastama teistsugustele nõuetele või on jäädvustatud üldse hageja ehitatud hotellis. Vastuhagi p-s 39, kus on valdavalt välja toodud nõrk- ja tugevvoolusüsteemi puudused, on näiteks nõrkvoolusüsteemi üheks puuduseks märgitud „paiknemisskeemid on puudulikud“, millest ei selgu, milles tegelikult puudus seisneb ja milles seisneb hageja lepingu rikkumine. 64. Samuti on tõendamata, et kostja 1 poolt välja toodud puudused esinesid töö juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko kostjale 1 ülemineku ajal, mis on aga hageja vastutuse eelduseks

§ 642lg 1 kohaselt.

Näiteks sauna eesruumi lahtise valvesüsteemi IP andur on purunenud hiljem, juba sauna kasutuse käigus. Samal põhjusel on hageja hinnangul põhjendamatud näiteks ka kostja 1 välja toodud nõrkvoolusüsteemi puudused, kuivõrd C OÜ, kelle 13.04.2020 nõrk- ja tugevvoolusüsteemide kontrolliaruandele kostja 1 oma vastuhagi p-s 39 tugineb, teostas ehitise nõrkvoolusüsteemide kontrolli ka 05.02.2019, milles on tuvastatud, et vastuhagis etteheidetud puudusi ei esinenud (lisa 9). Hageja hinnangul näitab eelnev seda, et töö juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko kostjale 1 ülemineku ajal kostja 1 väidetud puuduseid nõrkvoolusüsteemis ei esinenud. Seega hageja sellise puuduste eest ei vastuta (

§ 642lg 1).

Lisaks eelnevale ei ole kostja 1 vastuhagi ptk-s 2.4 välja toodud puudustest hagejat mõistliku aja jooksul teavitanud, mis välistab tuginemise kõnealustele puudustele ja sellest tulenevalt õiguskaitsevahendite kasutamise (

§ 644lg 3).

Vastuhagi p-st 42 nähtuvalt (vt tabeli parempoolne veerg) on kostja 1 hagejat puudustest teavitanud valdavalt mais-juulis 2019 ehk rohkem kui aasta pärast tööde lõpetamist ning pool aastat pärast hotelli opereerimisega alustamist. Vannitoa valgustuse sobimatust kaablist ja toa nr 223 mõranenud seinast teavitas kostja 1 hagejat alles vastuhagis, ehk ligi kaks aastat pärast tööde lõpetamisest ning poolteist aastat pärast hotelli opereerimisega alustamist. Selline teavitamine ei mahu

§ 644lg-s 1 sätestatud mõistliku aja sisse.

65. Kostja 1 ei saa tugineda ka nõrk- ja tugevvoolusüsteemide väidetavatele puudustele (vastuhagi p 39) ja neist tulenevalt õiguskaitsevahendeid kasutada, sest ka nende puhul ei 27 ole puudustest teavitamine toimunud mõistliku aja jooksul. Kostja 1 on vastuhagis palunud oma vastuhagi käsitleda nõrk- ja tugevvoolusüsteemide puudustest teavitamisena. Samas aga viidi voolusüsteemide audit läbi juba 13.04.2020 (vastuhagi p 39) ning hiljemalt sellel hetkel (neli kuud enne vastuhagi esitamist) pidi kostja 1 väidetavatest puudustest ka teada saama. Hageja sai vastuhagi kätte 10.09.2020, mis tähendab seda, et hagejat teavitati sellistest väidetavatest puudustest pool aastat pärast seda, kui kostja sai nendest teadlikuks.

§ 644

lg 1 ja selle rakendamist puudutava kohtupraktika kohaselt ei saa olla puudustest teavitamise mõistlik aeg pikem kui kaks kuud. Seega vastavad pretensioonid on esitatud hilinenult ja kostja 1 ei saa nendele tugineda isegi teoreetiliselt (

§ 644lg 3).

66. Lisaks on kõik kostja 1 väidetavad puudused sellised, mida oleks kostja 1 kui tellija pidanud töö ülevaatamisel koheselt märkama, kui ta oleks töö viivitamatult üle vaadanud, nagu töövõtulepingu p 7.3 (vt hagiavalduse lisa 1) ja

§ 643seda nõuab.

Nii on mõistlikul ülevaatusel ka ilma ehituseksperti kaasamata tuvastatav, et puuduvad andurid, elektrikilbi katted, videokaamerad ja valgustid või et valguskarniisid on lagedele liiga lähedal, parkett ei ole korrektselt vastu seina, pistikupesa on liialt põranda lähedal, lagi vajab parandamist või sein on mõranenud jne. Kõik kostja 1 välja toodud väidetavad puudused ei ole mingil juhul varjatud puudused, mistõttu oleks nõuetekohase ülevaatuse käigus need tulnud avastada ja seejärel hagejat sellest mõistliku aja jooksul teavitada. Kui kostja 1 jättis selle tegemata, on ta kaotanud võimaluse sellest tulenevalt õiguskaitsevahendeid kasutada (

§ 644lg 3) ning vastav kulutuste hüvitamise nõue tuleb jätta rahuldamata.

67. Samuti ei ole kostja 1 andnud hagejale nende puuduste kõrvaldamiseks täiendavat tähtaega, mis aga on puuduste kõrvaldamise kulude hüvitamise nõude eelduseks

§ 115lg 2 ja § 114 kohaselt.

Seega on kostja 1 puuduste kõrvaldamisest tekkivate kulutuste hüvitamise nõue igal juhul põhjendamatu ja alusetu, sest kostja 1 ei ole määranud hagejale enne kahjuhüvitusnõude esitamist mõistlikku tähtaega väidetavate puuduste likvideerimiseks. 68. Lõpetuseks märgib hageja, et ebaselge ja tõendamata on ka kahjuhüvitise summa. Kostja 1 nõuab hagejalt 34 205,18 euro hüvitamist, millele lisanduvad ventilatsioonisüsteemide parandamise kulud. Seejuures on kostja 1 välja toonud, et nõrk- ja tugevvoolusüsteemidega seotud puuduste parandamine läheks maksma 14 091,38 eurot ja hotellitubadega seotud puuduste parandamine 1760 - 22 152 eurot (vt vastuhagi p-d 41, 42 ja 44). Isegi, kui asuda seisukohale, et hotellitubadega seotud puuduste kõrvaldamine maksaks kõige rohkem 22 152 eurot ja nõrk- ja tugevvoolusüsteemidega seotud puuduste kõrvaldamine 14 091,38 eurot, jääb hagejale arusaamatuks, kuidas kujunes nõude kogusummaks 34 205,18 eurot. Hageja ühegi automaatse tulekahjusignalisatsioonisüsteemi puudusega ei nõustu. Q E OÜ teostas 28.05.2018 hotelli automaatse tulekahjusignalisatsioonisüsteemi auditi. Kõnealuses auditi kohaselt hotelli automaatses tulekahjusignalisatsioonisüsteemis puudusi ei esinenud ning see on paigaldatud kooskõlas siseministri 13.02.2016 määrusega nr 1 „Nõuded tulekahjusignalisatsioonisüsteemile ja ehitised, kus tuleb automaatse tulekahjusignalisatsioonisüsteemi tulekahjuteade juhtida Häirekeskusesse“ (lisa 2). Samuti on hoonele väljastatud 03.09.2018 kasutusluba, mis kinnitas automaatse tulekahjusignalisatsioonisüsteemi vastavust kõigile nõuetele, sest vastasel juhul ei oleks hoonele kasutusluba väljastatud. Kasutusloa menetluses kontrollib ehitist ka Päästeamet. Päästeamet ei oleks ehitise tuleohutussüsteeme heaks kiitnud, kui need poleks kasutusloa menetluse käigus tehtud ehitise ülevaatusel toiminud. Seda eriti hotelli puhu, kus võib viibida palju inimesi. Kui suitsuandurid tõepoolest ei toimi, siis on see põhjustatud ATS 28 süsteemide mittehooldamisest, sest andureid tuleb korraliselt hooldada, et sinna ei tekiks tolmu. Seega hageja selliste puuduste eest ei vastuta (

§ 642lg 1).

69. Vastuhagi p-s 39.3 toob kostja 1 välja väidetavad tugevvooluga seotud puudused. Hageja ühegi väidetava tugevvoolu puudusega ei nõustu. Vastuhagi p-s 41 heidab kostja 1 hagejale ette, et hotelli ega ka restorani ventilatsioon ei vasta nõuetele. Hageja selle seisukohaga ei nõustu. Nii hotelli kui ka restorani osa ventilatsiooni nõuetekohasust tõendavad Eesti Akrediteerimiskeskuse poolt akrediteeritud katselabori Variaxi 20.03.2018 ning 04.05.2018 mõõdistus- ja reguleerimistööde auditid (lisa 3 ja lisa 8). Nii hotelli kui ka restorani osa ventilatsiooni mõõtmistulemustest nähtub, et nii hotelli kui ka restorani osa ruumides on nõutud õhuvahetus tagatud, kui reguleerimisseadmete asendit ei muudeta. Seega saavad ventilatsioonisüsteemide puudused olla tingitud üksnes kostjast 1 endast, kui ta on vahepealsel ajal reguleerimisseadmete asendit muutnud. Hageja on sellele ka juba varasemalt kostja 1 tähelepanu juhtinud. Näiteks kirjutas hageja oma 16.01.2020 e-kirjas, et hageja kordab veel kord üle, et “restorani ventilatsioon oli reguleeritud ja mõõdistatud vastavalt kehivale korrale restorani käiku andmise ajal. Nagu hilisematel ülevaatustel selgus, olite ise asunud ventilatsiooni reguleerima ilma vastava spetsialistita, mistõttu oli tasakaalustatus paigast ära. Seetõttu on tegemist ekspluatatsiooni ja hoolduse küsimusega ja kuulu garantiitööde alla.“ (lisa 4, e-kiri p 13). Hotelli osa ventilatsiooni kohta on hageja kostjale 1 teada andnud, et ventilatsiooni kontrollimisel ilmnes, et hotelli välisust hoitakse igapäevaselt avatuna, mistõttu välisõhu voog mõjutab ventilatsiooni normaalset toimimist ja seeläbi ka oluliselt siseruumide temperatuuri (lisa 4, e-kiri p 16 ja lisa 16). Nimelt peab ventilatsiooni normaalseks toimimiseks sissepuhe ja väljatõmme olema tasakaalus. Hoides aga hoone välisust pidevalt lahti, siis viiakse sissepuhe ja väljatõmme omavahel tasakaalust välja, kuna hoonesse pääseb liiga suures koguses õhku. Seega hageja ei vastuta ventilatsioonisüsteemi puuduste eest, kuivõrd need on põhjustatud kostjast 1 endast. Auditite, mis koostati enne hotelli kasutusele võttu kostja 1 poolt, töötas ventilatsioon tõrgeteta. Seega töö vastuvõetuks lugemise ajal selliseid väidetavaid puudusi ei esinenud ja hageja selliste puuduste eest ei vastuta (

§ 642lg 1).

Samuti ei saa hageja hinnangul ventilatsioonisüsteemi väidetavad puudused olla põhjendatud juba põhjusel, et eluliselt ei ole usutav, et viie tärni hotell saaks opereerida ilma korralikult töötava ventilatsioonisüsteemita. COVID-19 pandeemia tingimustes on puuduliku ventilatsioonisüsteemiga hotelli tubade väljaüürimine lisaks ka tervishoiualaste nõuetega vastuolus ning on väheusutav, et väidetavalt kõrgtasemega hotell saaks seda endale lubada. Nii nõrk- ja tugevvoolusüsteemi kui ka ventilatsioonisüsteemi puuduste osas märgib hageja ka seda, et hageja on kostjale 1 korduvalt rõhutanud süsteemide hooldustööde vajalikkust. Hagejale teadaolevalt ei ole kostja 1 aga lepinguid hooldustöödeks sõlminud. See tähendab, et kas süsteemide hooldustöid on teostanud selleks ebapädevad isikud või siis pole hooldustöid üldse teostatud. Kui hageja palus kostjalt 1 hoolduslepinguid või hooldustööde teostamist tõendavaid dokumente (arveid, kviitungeid), siis kostja 1 keeldus sellest (lisa 4, protokoll p-d 5-6). 70. Vastuhagi p-s 42 toob kostja 1 välja hotellitubades esinevad puudused. Väidetavad puudused jagunevad järgmiselt: 1) puidust boasseried on mõranenud (tuba nr 116, 118) – hagejale jääb arusaamatuks, milles seisneb hageja poolne lepingu rikkumine. Puudus on ka tõendamata, kuivõrd pole aru saada, mida ja kus on pildistatud. 2) laest pudeneb tolmu (tuba nr 122, 123) – lisaks eelnevates punktides toodule on kostja 1 etteheited seoses laest pudeneva tolmuga alusetud, kuivõrd Tallinna Linnaplaneerimise Ameti Muinsuskaitse osakond, kelle esindaja käis hotelliga tutvumas, kinnitas, et vanades palklagedega majades on pärast renoveerimist vähesel määral tolmu pudenemine laest tavapärane ja see ei ole 29 puuduseks (lisa 4, e-kiri p 4 ja protokoll p 10). Kostja 1 ei ole seega tõendanud, milles seisneb lepingu rikkumine. Kuivõrd tegemist oli vana, keskaegse hoone renoveerimisega, kus vanad talad tuli säilitada, siis sellise ehitise omadused ei saagi vastata kõigile tänapäevastele kvaliteedinõuete, mis tähendab, et puidu kuivamisest tingitud vähene tolmu pudenemine ei saaks mitte ühelgi juhul olla hageja poolseks lepingu rikkumiseks. 3) pistikupesad on põrandale liiga lähedal (tuba nr x,x,

1. x)– hageja jääb eelnevalt (punktis 20) välja toodud seisukoha juurde, et kostja 1 ei ole välja toonud, millise lepingutingimuse või nõude kohaselt peavad pistikupesad olema põrandast kõrgemal kui 20 cm. Tugevvoolu projekti kohaselt peavadki pistikupesad enamus tubades paiknema 10 cm kõrgusel põrandast (vt selle kohta projekti väljavõtet, lisa 12). 4) valguskarniisid on laele liiga lähedal (tuba nr x, x, x, x, x, x, x,
2. x)– hageja jääb eelnevalt (punktis 20) välja toodud seisukoha juurde, et kostja 1 ei ole välja toonud, millise lepingutingimuse või nõude kohaselt peavad valguskarniisid olema laest vähemalt 10 cm kaugusel. Karniisid paigaldati vastavalt kostja 1 soovidele. 5) vannitoa valgustuse kaabel on sobimatu (tuba nr
3. x)– hageja jääb eelnevalt (punktides 20 ja 22) välja toodud seisukoha juurde, et kostja 1 ei ole kõnealust etteheidet esitanud õigeaegselt ega välja toonud ning tõendanud, milles seisneb hageja poolne lepingu rikkumine. 6) mõrad seintes (x,
4. x)– lisaks eelnevalt (punktides 1925) toodule on kostja 1 etteheited seoses mõradega alusetud ka põhjusel, et mõrad seintes on põhjustanud hotelli vale kütmine kostja 1 poolt. Näiteks pani hageja 02.12.2021 toimunud hoone ülevaatusel tähele, et paljud hotellitoad olid kütmata ja jahedad, sest kostja 1 oli tubade kütte kinni keeranud (lisa 7). Seevastu 2019. aasta kevadel anti kostjale 1 märku, et toad on liiga soojaks köetud ja õhuniiskus püsib liiga madal (lisa 13). Seega on väidetavad mõrad hotellitubadesse tekkinud kostja 1 käitumise tulemusel, sest ruumides ei hoitud tavapärast temperatuuri ja hageja sellisest kostja 1 käitumisest tulenevate puuduste eest ei vastuta. 7) parkett ei ole korrektselt vastu seina (tuba nr x, x, x, x,
5. x)– lisaks punktides 19-25 toodule on kostja 1 etteheited seoses ebakorrektselt paigaldatud parketiga alusetud, kuivõrd parketi ja seinte vahele on jäetud tahtlikult väike vahe, et naturaalsest puidust ujuvparketil oleks ruumi vastavalt õhuniiskusele ja toa temperatuurile (kütteperioodid ja selle vahele jääv aeg) liikuda. Hageja on seda korduvalt kostjale 1 ka selgitanud (lisa 6). Sama on kinnitanud ka Tallinna Linnaplaneerimise Ameti Muinsuskaitse osakond, et hageja tööde kvaliteediga probleeme ei esine (lisa 4, e-kiri p 7 ja protokoll p 12). Ebaselgeks jääb ka see, milles seisneb eelneva osas hageja lepingu rikkumine, sh kui suur pidi parketi vahe lepingu järgi olema ja kui suur see tegelikult oli. 71. Lisaks eelnevale ei saa kostja 1 nõuda hagejalt eelnevate väidetavate puuduste likvideerimist ka

§ 110

lg 1 ja/või

§ 111

lg 1 alusel, sest kostja 1 on jätnud hagejale lepinguliste tööde eest tasumata (mida puudutab hageja esitatud hagi) ning hageja on peatanud omapoolsete kohustuste täitmise kuni võla likvideerimiseni. Võlgnevuse olukorras ei ole hagejal kohustust täita ka omapoolseid lepingulisi kohustusi, sh likvideerida väidetavaid töö puuduseid. Osas, mille väidetavad töö puudused avaldusid pärast töö vastuvõetuks lugemist, on oma olemuselt tegemist garantiipuudustega, millisel juhul on hageja vastuväite aluseks

§ 110lg 1.

Riigikohus on selgitanud oma lahendites, et töövõtjal on õigus võlgnevuse korral keelduda garantiikohustuste täitmisest

§ 110

lg 1 alusel, sest tellija võlgnevus ja töövõtja garantiikohustus on omavahel piisavas vastastikkuses seoses

§ 110lg 1 mõistes (RKTKo nr 3-2-1-73-10).

Seega kostja 1 esitatud puuduste likvideerimise kulude hüvitamise nõue on igal juhul alusetu.

1. Kostjal 1 esitatud saamata jäänud ettevõtlustulu nõue on alusetu. Kostja 1 hinnangul on tal hageja vastu saamata jäänud ettevõtlustulu nõue summas 1 069 705,91 eurot. Kostja 1 30 põhjendab oma saamata jäänud ettevõtlustulu nõuet ja selle suurust järgmiselt: - Kostja 1 hinnangul pidi hageja lõpetama hotelli ehitustööd 31.01.2018; - Kostja 1 plaanis algselt hotelli avada 2018 aasta veebruaris; - Kostja 1 hinnangul lõpetas hageja ehitustööd tegelikult detsembris 2018; - Kostja 1 sai hotelli avada 2019 aasta veebruaris; - Kui hageja oleks lõpetanud ehitustööd jaanuaris 2018, oleks saanud kostja 1 alustada hotelli turundustegevusega 2017 teises pooles; - Hageja väidetava viivituse tõttu sai kostja 1 alustada hotelli turundustegevusega avamisega samaaegselt ehk veebruaris 2019; - Kui hageja väidetavat viivitust ei oleks esinenud, oleks kostja 1 suutnud väidetavalt müüa 2018 ja 2019 aastal oma hotellis tube keskmise hinnaga 156 eurot, millele lisandub käibemaks 2018 aastal keskmise täituvusega 53% ja 2019 aastal keskmise täituvusega 66%, mis vastab Tallinna hotellide keskmisele täituvusele eelnimetatud aastatel. Hageja ei nõustu kostja 1 seisukohaga, et kostjal 1 on hageja vastu saamata jäänud ettevõtlustulu nõue summas 1 069 705,91 eurot. Kostja 1 sellekohased väited on ebaõiged ja tõendamata ning hageja põhjendab seda järgmiselt.
2. Kostja 1 on saamata jäänud ettevõtlustulust loobunud. Hageja hinnangul on kostja 1 saamata jäänud ettevõtlustulu alusetu juba põhjusel, et kostja 1 on oma võimalikest tööde venimisest tingitud nõuetest hageja vastu loobunud. 07.03.2018 koosoleku protokolli lk 2 (vt kostja 22.04.2020 määruskaebuse lisa 11) on selgesõnaliselt protokollitud poolte kokkulepe, mille kohaselt seoses tähtaja pikenemisega lepingulisi trahvisanktsioone ei rakendata. See näitab selgelt, et kostjal 1 ei olnud hageja vastu seoses tähtaegade pikenemisega pretensioone, sest pikenemine oli tingitud kostjast 1 endast, kuivõrd muidu ei oleks kostja 1 oma nõuetest loobunud. Nimetatud trahvisanktsioonidest loobumise all pidasid pooled silmas nii leppetrahvi nõudest loobumist kui ka muudest viivitustest tingitud sanktsioonidest loobumist, milleks on ka saamata jäänud tulu nõue.

§ 29

lg 1 kohaselt lähtutakse lepingu tõlgendamisel lepingupoolte ühisest tegelikust tahtest. Kui see tahe erineb lepingus kasutatud sõnade üldlevinud tähendusest, on määrav lepingupoolte ühine tahe. Ei ole eluliselt usutav, et poolte ühiseks tahteks oli loobuda leppetrahvi nõudest samal ajal võimaldades kostjal 1 esitada hageja vastu siiski tööde viibimisega seotud saamata jäänud tulu nõudeid. A