Obsah (15)

§ 238§ 5§ 442§ 162§ 138§ 175§ 177§ 437§ 231§ 657§ 654§ 652§ 232§ 171§ 174

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Eesistuja Imbi Sidok-Toomsalu, liikmed Margo Klaar ja Peeter Pällin Otsuse tegemise aeg ja koht 26.04.2023, Tallinn Kohtuas

§ 238lõike 5 alusel ei arvesta.

1. Hageja tugineb oma väidete tõenduseks tunnistaja X ütlustele, mille kohaselt maja puuduste kohta ei räägitud, esimesel ülevaatusel nähti II korrusel suures magamistoas (ruum nr 56) pruune laike ja küsiti nende kohta, müüja väitis, et seal oli veekahjustus, aga see on korda tehtud. Teisel ülevaatusel küsis ehitusekspert sama asja ja kinnitati, et see on vana asi ning korda tehtud. Mujal majas ei olnud näha lekkeid ega probleeme. Hageja tugineb samuti C kirjalikule kinnitusele, mille kohaselt niiskuskahjustused olid trepihalli korstna ümber (ruum nr 54) ja trepihalli kõrval oleva magamistoa laes (ruum nr 56). Magamistoa laes olevate kahjustuste kohta öeldi, et need olid tingitud varasemast läbijooksust, aga enam ei ole seda probleemi. Muudele niiskuskahjustustele ei osutatud. Kohus nõustub, et viidatud tõenditega on tõendatud, et vee läbijooksu jäljed olid nähtavad ja hagejale müügilepingu eelsel ülevaatusel teada üksnes ruumides nr 54 ja
3. Hageja tugineb tunnistaja Q ütlustele, mille kohaselt tunnistaja ei mäleta, et müüja oleks palunud teha fotosid konkreetsest puudustest. Tunnistaja ei mäletanud, et hoone II korruse laes oleks olnud näha veekahjustus. Kohus nõustub hagejaga, et tunnistaja Q ütlused veekahjustuste esinemist ei tõenda.
4. Kohus asub seisukohale, et kostja ei tõendanud oma väiteid, et majutushoone siseruumide lagedes oli näha veekahjustusi läbivalt ning et veekahjustuse jäljed ja sellest tulenevalt katuse 5 2-22-356 halb seisukord pidi seega olema hagejale teada. Kostja on esitanud väite, et katuse halb seisukord pidi olema näha ka katuse välisel ülevaatusel. Väite tõendamiseks tugineb kostja tunnistaja Q ütlustele, mille kohaselt tundus tunnistajale katus väsinud ja et katusel oli savikivi, mida enam ei kasutata. Hageja vaidleb kostja käsitusele vastu. Hageja osundab tunnistaja Y ütlustele, kes kinnitas, et tema poolt katuse probleemi selgitus piirdus sellega, et tormi ajal on mõni katusekivi maha kukkunud, mis tuleks uutega asendada. Hageja osundab ka Y 30.11.2020 e-kirjale (I kd tl 50 pöördel), milles viimane selgitab, et maja katust võiks teatud ajaperioodi jooksul puhastada survepesuriga, kuid lähiaastatel seda tervele katusele tervikuna tehtud ei ole. Kohus nõustub hagejaga, et eeltoodust järeldub, et müüja jaoks ei olnud katuse probleemi sisuks mitte selle täielikult amortiseerunud ja nõuetele mittevastav aluskate, vaid see piirdus tormisel ajal asendamist vajavate üksikute katusekividega. Kohus asub seisukohale, et kostja ei ole tõendanud väiteid, et katuse väline seisukord oli selline, et hagejale pidi olema teada, milline on selle tegelik seisukord, sh et katuse aluskate ei vastanud nõuetele ja oli amortiseerunud.
5. Eeltoodust tulenevalt jõuab kohus tõendeid kogumis hinnates järeldusele, et lepingu punktis 1.15.12 nimetatud veekahjustus, millise kohta on avaldatud, et see on korda tehtud, puudutab ruumis nr 56 olnud pruune laike ehk seda veekahjustust, mille kohta teavet avaldati, kuid sealjuures kinnitati, et põhjus on likvideeritud ja korda tehtud. Ühtlasi ei ole kogumis eluliselt usutav, et juhul, kui hoone laes oleks olnud näha veekahjustusi mujal kui ruumis nr 56, mille kohta on lepingus punkt 1.15.12, ei oleks sellele lepingueelselt ega lepingu sõlmimisel rohkem tähelepanu pööratud. Siinkohal võtab kohus arvesse, kui ulatuslikult arutlesid pooled korstna juures (ruumis nr 54) nähtuva veekahjustuse üle ja kaaluti selle ühe kahjustuse pärast katuse avamist vastavas kohas. Kohus rõhutab, et vaidlus puudub, et katuse avamine ei puudutanud muud võimalikku veekahjustust, vaid ainult ruumi nr 54, nagu on kinnitanud ütlustega tunnistajad X ja Y. Seega puudub kohtul alus arvata, et kui ruumi nr 54 puhul pöörati üksikule veekahjustusele niivõrd ulatuslikku tähelepanu ja ruumis nr 56 nähtuvat veekahjustust, mille osas kinnitati, et see on parandatud, käsitati lepingu punktis 1.15.12, oleks muude nähtavate veekahjustuste puhul käitutud teistmoodi ja ignoreeritud nähtavaid mitmeid veekahjustusi, mida kostja väidab olevat olnud näha. Kostja käsitus ei ole eluliselt usutav ning on vastuolus tõenditega. Ei ole usutav, et ka pärast notari selgitust, mis on ka kirjalikult lepingus ära toodud, ei oleks hageja ega kostja soovinud välja tuua puudusi, kui need oleksid olnud nähtavad teistes ruumides.
6. Seega tuvastab kohus, et pooled ei leppinud müügilepingus kokku, et majutushoone lae kvaliteet on selline, et seal olnud veekahjustuse tõttu ei saa tulevikus vee läbijookse välistada. Kohus tuvastab, et vastavalt müügilepingu punktile 1.15.12 leppisid pooled kokku majutushoone omadustes, milleks on minevikus olnud veekahjustuse jäljed, mille tekkepõhjus on likvideeritud, ning muude varjatud puuduste puudumine.
7. Kohus hindab järgmiseks seda, kas hagejale müüdud lepinguese vastas kokkulepitud omadustele ehk lepingu punktile nr 1.15.12 VÕS § 217 lõike 2 punkti 1 tähenduses.
8. Hageja on RCC Katusetööde OÜ aktiga tõendanud, et katuse aluskattena on kasutatud materjali, mis ei ole mõeldud selleks otstarbeks; kahe katuse akna veeplekid on paigaldatud valesti, mistõttu vesi voolab katusekivide alla, mitte nende peale; korstnate läbiviigud on teostatud mittenõuetekohaselt; neeludes esineb katkisi katusekive ning neelupleki ja katusekivi vahel puuduvad tihendid; katuse harjal puudub harjatihend; katusel esineb katkisi, pragunenud reakive (I kd tl 18). Kostja ei vaidle vastu, et katus oli kehvas seisukorras, kuid on seisukohal, et tegemist oli kas kokkulepitud omadusega või puudusega, millest hageja teadis. Kostja vaidleb vastu, et hageja ei ole tõendanud, et
9. a kasutusele võetud hoonetel ei ole tavapäraselt 6 2-22-356 selliseid puudusi, mida RCC Katusetööde OÜ on välja toonud. Kostja ei ole esitanud tõendeid, mis lükkaks ümber hageja tõendatud katuse seisukorra.
10. Hageja on esitanud RCC Katusetööde OÜ selgituse (I kd tl 65), mille kohaselt katus pidi vastama hea ehitustava nõuetele, mis sätestas, et kui ei ole teisiti kokku lepitud, tuleb kasutada selliseid materjale ja töövõtteid, mis tagaksid ehitise konstruktsioonide toimimise 50 a. Hageja esitas ühtlasi
11. a hea ehitustava ning tugineb selle punktidele 1.2, 2.1 ja 4, millest kogumis tuleneb, et ehitiste eluiga on 50 a ja ehitiste tarbeomadused peavad säilima kogu kavandatud eluea jooksul. Kostja ei esitanud vastuväiteid hageja käsitusele seoses hea ehitustava kohaldumisega 17.03.2022 kohtuistungil, kui kohus kostja seisukohta küsis, ega teinud seda ka hilisemas menetluses kirjalikult, ehkki avaldas selleks 17.03.2022 istungil soovi.
12. Kohus asub seisukohale, et hoone katus ei vastanud lepingu punktis 1.15.12 kokkulepitud seisukorrale, sest erinevalt kostja avaldatust, mille kohaselt ei olnud hoonel varjatud puudusi ning vee läbijooksu küsimus oli olnud minevikus ja lahendatud, oli katusel arvukalt varjatud puudusi, millised on tõendatud RCC Katusetööde OÜ katuse ülevaatuse aktiga. Kohus asub seisukohale, et loetletud puudused, sh selleks otstarbeks mitte ettenähtud aluskatte materjali kasutamine, korstnate läbiviikude mittenõuetekohane teostus, on oma olemuselt varjatud puudused, mida ei ole võimalik tavapärase ülevaatuse käigus avastada, eriti arvestades seda, et vee läbijooksude jälgede esinemist mujal kui ruumis nr 56 (ja korstna juures ruumis 54) ei ole tõendatud. Täiendavalt märgib kohus, et kirjeldatud seisukorras katusega hoone ei vasta lepingutingimustele ka VÕS § 217 lõike 2 punkti 2 tähenduses ehk asi ei vasta otstarbeks, milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse. Seega isegi kui pooled ei oleks sõlminud kokkulepet asja omaduste kohta lepingupunktis 1.15.12, on kostja müünud hagejale lepingutingimustele mittevastava, s.o varjatud puudustega, asja. Riigikohus on korduvalt selgitanud, et VÕS § 217 lõike 2 punkti 2 kohaselt peab kinnistu vastama selle kasutusotstarbele, s.t sobima tavakasutamiseks (elamiseks) ja olema vähemalt keskmise kvaliteediga. Katus, milline ei lase vett läbi ja mille ehitamisel on kasutatud nõuetekohast aluskatte materjali, on käsitatav keskmise kvaliteedina.
13. Kostja on seisukohal, et tema ei kanna riisikot seoses hoone katuse kvaliteediga VÕS § 214 lõike 2 alusel, kuivõrd asja juhusliku hävimise ja kahjustamise riisiko läheb ostjale üle asja üleandmisega. Kostja leiab, et kasutatud asjade puhul ei ole lepingutingimustele mittevastavuseks asja senisest tavapärasest kasutamisest tingitud kulumine ja sellega kaasnevad puudused. Kostja märgib, et müügikuulutuses (I kd tl 30–32) on rõhutatud, et hoone ehitusaasta on 1996 ning hoone vajab sanitaarremonti. Kostja tugineb tunnistaja Q ütlustele, mille kohaselt hoone meenutas tunnistajale 90ndate aastate ehitist, mis ise ja mille katus tundus väsinud. Samuti tugineb kostja tunnistaja Y ütlustele, mille kohaselt lepingu eseme hinda otsustati langetada, sest välja tuli vahetada küttesüsteem ja teha suuri investeeringuid. Sellest järeldab kostja, et hagejale oli teada, et tegemist on 1996 kasutusele võetud ehitisega, milline võib olla kulunud, vajab remonti ja millega võivad kaasneda puudused, sh vee läbijooksud, mida uutel asjadel ei esine.
14. Kohus ei nõustu kostja käsitusega. Esiteks on hageja tõendanud, et üheks mittevastavuseks on nõuetele mittevastava katuse aluskatte materjali kasutamine. Tegemist ei ole olemuslikult kulumisest ja kasutamisest tingitud puudusega. Hageja ei ole tuginenud väitele, et hoone pidi vastama uue hoone seisukorrale, seega on põhjendamatud väited, et hagejale pidi olema teada, et hoone ei ole uus. Seoses remondivajadusega on kohtu ette toodud, et kostja avaldas müügikuulutuses, et hoone vajab sanitaarremonti. Sanitaarremont on oma olemuslikult esteetiline värskendusremont, mitte katuse ulatuslik parandamine. Kohus ei nõustu ka väitega, et hagejale pidi olema teada, et seoses majutushoone laes olnud veekahjustusega võib hoone 7 2-22-356 vajada olulisi investeeringuid. Olukorras, kus hagejale on kinnitatud, et veekahjustus oli minevikus ning sellega seonduvad asjaolud on korda tehtud ja samaaegselt on kinnitatud, et varjatud puudusi ei ole, ei saanud hageja eeldada, et hoone võib seoses veekahjustusega vajada olulisi investeeringuid, mis on mh tingitud vale katuse aluskatte materjali kasutamisest.
15. VÕS § 214 lõige 2 ei vabasta müüjat vastutusest asjal esinevate puuduste ees, millised olid olemas asja ostjale üleandmise hetkel. Kostja ei ole ka väitnud, et puudusi majutushoone ostjale üleandmise hetkel ei esinenud. Katuse seisukord, milline tekkis enne lepingu sõlmimist ja lepingueseme hagejale üleandmist, ei ole lepingu eseme kahjustumise riisiko.
16. Kostja on esitanud vastuväite, et ei vastuta läbijooksude eest VÕS § 218 lõike 4 alusel, sest hageja teadis või pidi teadma asja lepingutingimustele mittevastavusest lepingu sõlmimise hetkel. Kostja osundab Riigikohtu lahendile nr 3-2-1-43-15, mille kohaselt on müüja jaoks parim viis oma vastutust välistada see, kui ta annab enne tehingut ostjale teada eseme kõikvõimalikest puudustest. Kostja on seisukohal, et hageja oli teadlik mitmetest läbijooksudest enne lepingu sõlmimist. Kostja tugineb X ütlustele, mille kohaselt vaatas tunnistaja lepingu eseme üle kolmel korral, sh koos ehitusekspert C-ga. Kohus on eelnevalt analüüsinud ja tuvastanud, et tunnistaja X ütlustega ja C kirjaliku seisukohaga on tõendatud, et kostja osundas puudustele ruumis nr 54, mis ei ole aga käesoleva vaidluse esemeks, ning ruumis nr 56, mille kohta kinnitati, et läbijook oli minevikus ning probleem on lahendatud. Kostja osundab ka tunnistaja Y ütlustele, mille kohaselt hageja tutvus koos C-ga veejooksudega, milliseid tunnistaja oli korduvalt näidanud. Kohus ei pea tunnistaja Y ütlusi selles osas usaldusväärseks nende vastuolu tõttu teiste tõenditega (vt selgitus eelpool). Ka ei tulene Y ütlustest üheselt, et hagejale oleks näidatud muid läbijookse kui ruumides nr 54 ja
17. Seega ei ole X ütlustega ega C kirjaliku selgitusega tõendatud, et kostja oleks hagejale avaldanud muid puudusi kui ruumides nr 54 ja 56, millest esimene ei ole käesoleva vaidluse ese ning teise osas kinnitati, et probleem on lahendatud. Kohus ei nõustu kostja tõlgendusega Y ütlustele ning asub seisukohale, et ka nendega ei ole tõendatud, et kostja oleks hagejale avaldanud teavet katuse seisukorra kohta, millest tulenevalt saaks teha järelduse, et hageja oli teadlik puudustest, millised on loetletud RCC Katusetööd OÜ katuse ülevaatuse aktis. Asjaolu, et kostja ei avaldanud hagejale teavet varjatud puuduste kohta, kinnitab ka lepingupunkt 1.15.12, sh notari selgitus. Lepingus on kitsalt viidatud ühele minevikus toimunud läbijooksule ja märgitud, et teisi varjatud puudusi ei esine.
18. Seega ei ole kostja tõendanud, et hageja oleks teadnud katuse seisukorrast, millisele hageja tugineb ning et esineksid VÕS § 218 lõike 4 kohaldamise alused. Kohus asub asjas esitatud tõendeid kogumis hinnates seisukohale, et hageja ostjana ei teadnud lepingu sõlmimise ajal katuse puudustest ega pidanudki nendest teadma. Seetõttu ei vabane kostja VÕS § 218 lõike 4 alusel vastutusest, mis kaasneb müügilepingu rikkumisega kostja poolt. VÕS § 218 lõike 1 kohaselt müüja vastutab asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui mittevastavus on olemas juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko ülemineku ajal ostjale, isegi kui mittevastavus ilmneb hiljem.
19. Hageja esitas kostja vastu kahju hüvitamise nõude (katuse parandustööde maksumuse netosumma) 38 917.20 eurot. VÕS § 101 lõike 1 punkti 3 kohaselt kui võlgnik on kohustust rikkunud, võib võlausaldaja nõuda kahju hüvitamist. VÕS § 115 lõike 1 kohaselt kui võlgnik rikub kohustust, võib võlausaldaja koos kohustuse täitmisega või selle asemel nõuda võlgnikult kohustuse rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist, v.a juhul, kui võlgnik kohustuse rikkumise eest ei vastuta või kui kahju ei kuulu seadusest tulenevalt muul põhjusel hüvitamisele. VÕS § 127 lõike 1 kohaselt on kahju hüvitamise eesmärk kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse 8 2-22-356 aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Hageja esitas kostja vastu kahju hüvitamise nõude katuse parandustööde maksumuse hüvitamiseks. Hageja kahju hüvitamise nõude eesmärk on seega hageja asetamine olukorda, kus hageja oleks saanud lepingutingimustele vastava asja ehk vähemalt keskmise kvaliteediga hoone, mille katusel ei esine ulatuslikke puudusi.
20. Kostja esitas vastuväite, et hageja ei ole tõendanud, et kõiki hagiavalduse lisana 4 esitatud dokumendis märgitud töid oleks vaja teostada, et lepingu ese vastaks lepingu tingimustele ega ka seda, et RCC Katusetööd OÜ poolt väidetavalt esitatud pakkumus vastab lepingu eseme väidetavate puuduste likvideerimise turuhinnale. Kostja palus seetõttu kohtul hagiavalduse lisad 3 ja 4 jätta

§ 238

lõike 5 kohaselt asja lahendamisel arvestamata kui ilmselt ebausaldusväärsed tõendid. Kohus selgitas kostjale 17.03.2022 eelistungil (I kd tl 75 pöördel), et tema vastuväide on liiga üldine ja et kostjal on vaja välja tuua, millistele hinnapakkumises toodud töödele kostja vastu vaidleb ja millega oma vastuväidet põhjendab. Kohus selgitas, et kostjal lasub oma vastuväidete tõendamiskoormis. Kostja kinnitas, et esitab kirjalikult seisukohad ja on saanud aru tõendamiskoormisest. Ebausaldusväärseks pidas kostja RCC Katusetööd OÜ ülevaatusakti ja hinnapakkumist põhjusel, et dokumendid on hageja poolt tellitud. Kostja vastuväiteid menetluse kestel ei täpsustanud ega täiendavaid tõendeid ei esitanud.

§ 5

lõike 1 kohaselt menetletakse hagi poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Sama sätte lõike 2 kohaselt on pooltel võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või sellele vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab.

1. Kohus ei nõustu kostjaga, et RCC Katusetööd OÜ ülevaatusakt ning hinnapakkumine oleksid ebausaldusväärsed põhjusel, et need on hageja poolt tellitud. Kostja käsitusest jääb arusaamatuks, millisel viisil peaks hageja ostjana tuvastama ja hindama, kas temale on müüdud lepingutingimustele vastav asi, milles seisneb lepingutingimustele mittevastavus ja kui suur on kahju, kui ta vastavaid dokumente asjatundjalt ei telli. Kostjal oli võimalik esitada konkretiseeritud vastuväiteid ja neid kinnitavad tõendid. Tutvunud hageja nõude aluseks oleva hinnapakkumisega (I kd tl 19), ei näi kohtule, et see oleks ilmselgelt põhjendamatu. Seega on hageja tõendanud, et tal oli kostja vastu müügilepingu rikkumisest tulenev kahju hüvitamise nõue summas 38 917.20 eurot. Hageja on ühtlasi tõendanud, et tasaarvestas oma nõude kostja nõudega hageja vastu (t I kd lk 22) 25.09.2021 tasaarvestusavaldusega nõuete kattuvas ulatuses ehk summas 22 500 eurot.
2. Kostja ei vaidle vastu tasaarvestusavalduse saamisele. Ühtlasi ei vaidle pooled selle üle, et kostjal oli 25.09.2021 seisuga hageja vastu müügilepingust tulenev ostuhinna tasumise nõue 22 500 eurot, mis sel hetkel ei olnud veel sissenõutavaks muutunud. Kostja vastuväite kohaselt on hageja tasaarvestusavaldus tühine TsÜS § 87 mõttes, kuivõrd hagejal puuduvad nõuded, mida ta sooviks kasutada lepingu punktis 3.5 tuleneva müügihinna tasumise nõude tasaarvestamiseks. Ühtlasi tugineb kostja VÕS § 200 lõikele 4, mille kohaselt ei saa tasaarvestav pool tasaarvestada nõuet, millele teine pool saab esitada vastuväiteid.
3. Vastuseks kostja vastuväidetele märgib kohus, et on tuvastanud, et hagejal oli kostja vastu nõue, mida hageja sai kasutada lepingu punktis 3.5 tuleneva müügihinna tasumise nõude tasaarvestamiseks. Seonduvalt VÕS § 200 lõikega 4 on Riigikohus korduvalt, nt lahendis nr 2-19-6689, selgitanud, et tasaarvestust välistavateks vastuväideteks selle sätte tähenduses on üksnes sellised vastuväited, mis välistavad täielikult või osaliselt nõude maksmapaneku (kohustus on täidetud, kohustus on muul põhjusel lõppenud, kohustus on kehtetu), s.t vastuväited, mis annavad poolele õiguse võlgnetava kohustuse täitmisest kestvalt või mingi ajavahemiku jooksul keelduda. Käesoleval juhul ei olnud kostja esitanud hageja nõudele vastuväiteid, mis oleksid andnud talle õiguse kohustuse täitmisest kestvalt või mingi 9 2-22-356 ajavahemiku jooksul keelduda. Riigikohus selgitas ühtlasi, et kui pool esitab kohtumenetluses teise poole nõudele tasaarvestuse vastuväite, kuid teine pool vaidleb tasaarvestusele vastu, tuleb kohtul sisuliselt hinnata, kas teise poole vastuväited tasaarvestusele välistavad tasaarvestuseks kasutatud nõude maksmapaneku, ning sellises olukorras VÕS § 200 lõige 4 ei kohaldu. Kohus asub seisukohale, et analoogselt tuleb kohtul kontrollida, kas vastuväited tasaarvestusele välistavad tasaarvestuseks kasutatud nõude maksmapaneku ka juhul, kui tasaarvestus on tehtud kohtueelselt, kuid pooled vaidlevad kohtus tasaarvestuse kehtivuse üle. VÕS § 200 lõike 4 eesmärgiga oleks vastuolus mitte võimaldada kohtueelset tasaarvestust selleks, et võimaldada tasaarvestuse kehtivuse kontrolli üksnes kohtumenetluses esitatud tasaarvestusavaldusele.
4. Kohus tuvastab, et hageja 25.09.2021 tasaarvestusavaldus vastab VÕS § 197 tingimustele. Hagejal oli tasaarvestusavalduse tegemise aja seisuga õigus täita 22 500 euro suurune ostuhinna tasumise kohustus enne selle sissenõutavaks muutumist. Samuti oli hagejal õigus nõuda kostjalt kahju hüvitamist ehk kostja kohustuse täitmist seoses kostjapoolse müügilepingu rikkumisega. Seega on hageja 25.09.2021 tasaarvestusavaldus kehtiv. VÕS § 197 lõike 2 kohaselt tasaarvestuse tulemusena lõppevad tasaarvestusel poolte nõuded kattuvas ulatuses ajast, mil neid võis tasaarvestada, kui pooled ei lepi kokku teisiti. Kohus tuvastab, et kostja müügilepingu punktist 3.5 tulenev müügihinna tasumise nõue 22 500 eurot lõppes hageja tasaarvestusavaldusega alates 25.09.
6. Kostja algatas hageja suhtes 15.12.2021 täitemenetluse täiteasjas 008/2021/2829 (I kd tl 24). Täitedokumendiks on 30.12.2020 notariaalne leping nr 2991 ning täidetavaks nõudeks hüpoteegiga tagatud ostuhinna tasumise nõue 22 500 eurot (lepingu punkt 3.5). Kohus tuvastas, et kostja nõue lõppes hageja tasaarvestusavaldusega 25.09.2021 VÕS § 197 lõike 2 alusel.
7. Täitemenetluse seadustiku (TMS) § 221 lõike 1 kohaselt võib võlgnik esitada sissenõudja vastu hagi täitedokumendi alusel sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks, eelkõige põhjusel, et nõue on rahuldatud, ajatatud või tasaarvestatud. Kuivõrd kohus on tuvastanud, et täiteasjas nr 008/2021/2829 sundtäidetav ostuhinna tasumise nõue oli tasaarvestatud enne täitemenetluse algatamist ja seega täitemenetluse algatamise ajaks lõppenud, ei saa täitemenetlust tasaarvestusega lõppenud nõude täitmiseks läbi viia. Kohus tunnistab täitemenetluse täiteasjas 008/2021/2829 lubamatuks.
8. Kostja on esitanud taotluse jätta hagi rahuldamata hea usu põhimõtte rikkumise tõttu. Kohus kostja käsitusega ei nõustu. Tunnistajate X ja Y ütlustega on tõendatud, et katuse avamine kui sellega lähem tutvumine oli arutluse all üksnes seoses korstnaga ruumis nr 54, mitte seoses kogu katusega. Niisamuti ei ole kostja tõendanud, et hageja oleks lähimast tutvumisest keeldunud. Kostja väited sellest, et hageja soovis müügihinna hilisemas tasumises kokku leppida, et sel ettekäändel hiljem väita, et kostja on lepingueseme puudusi varjanud, on otsitud ja tõendamata. Kohus ei tuvasta hea usu põhimõtet rikkuvat käitumist hageja poolt ning jätab kostja vastuväite ja taotluse rahuldamata. 40.

§ 442

lõike 5 kohaselt lahendab kohus otsuse resolutsiooniga selgelt ja ühemõtteliselt poolte nõuded ja veel lahendamata taotlused, samuti rakendatud hagi tagamise abinõudega seotud küsimused. Kohus tagas 11.01.2022 määrusega hagi ja peatas täitemenetluse täiteasjas nr 008/2021/2829 kuni käesolevas tsiviilasjas tehtava menetlust lõpetava lahendi jõustumiseni. Kohaldatud hagi tagamise abinõu jääb kehtima käesoleva kohtuotsuse täitmise tagamiseks. 41.

§ 162lõike 1 alusel jäävad menetluskulud kostja kanda.

10 2-22-356 42.

§ 138lõike 2 alusel on kohtukuluks riigilõiv.

Hageja on tasunud riigilõivu 490 eurot hagiavalduse ja hagi tagamise avalduse esitamisel. Tegemist on kuluga, milline kuulub kostja poolt hüvitamisele. 43.

§ 175

lõike 1 kohaselt kui menetlusosaline peab menetluskulude jaotust kindlaksmäärava kohtulahendi kohaselt kandma teist menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja kulud, mõistab kohus kulud välja põhjendatud ja vajalikus ulatuses.

1. Hageja nimekirja kohaselt on temale osutatud õigusabi kokku 45,3 tunni ulatuses tunnitasuga 140 eurot (s.o 6342 eurot käibemaksuta). Kostja ei ole hageja kuludele sisulisi vastuväiteid esitanud, vaid on märkinud üldsõnaliselt, et need näivad osaliselt ülepaisutatud.
2. Kohus on seisukohal, et hageja lepingulise esindaja tunnitasu on vaidluse ulatust ja keerukust arvestades kooskõlas turuolukorraga, põhjendatud ja vajalik.
3. Kohus on samas seisukohal, et hageja lepingulise esindaja poolt kulutatud aeg on mõnevõrra üle paisutatud, mistõttu ei ole tegemist terves ulatuses põhjendatud ja vajalike kuludega. Hageja on perioodil 01.02.2022 kuni 09.03.2022 kulutanud kostja 27.01.2022 vastuse analüüsile, väidete ümberlükkamiseks tõendite kogumisele ja 09.03.2022 menetlusdokumendi koostamisele kokku 11 tundi. Hageja 09.03.2022 menetlusdokument on sisult 3 lehekülge pikk. 09.03.2022 menetlusdokumendist ega sellele lisatud tõenditest ei nähtu, et selle koostamisele (koos eelneva analüüsiga) ja tõendite kogumisele saanuks professionaalsel esindajal kuluda kokku 11 tundi. Kohus peab põhjendatud vastuse koostamise ajakuluks mitte rohkem kui 5 tundi. Seega kuulub hageja poolt kantud õigusabi ajakulu vähendamisele 6 tunni ulatuses.
4. Hageja on 18.08.2022 kulutanud kohtuistungiks ettevalmistamisele ja nõupidamisele kliendiga kokku 3,5 tundi. Kohus peab nimetatud ajakulu ebamõistlikult suureks, põhjendatud ettevalmistuse kuluks saab pidada maksimaalselt 1,5 tundi. Seega kuulub hageja poolt kantud õigusabi ajakulu vähendamisele 2 tunni ulatuses.
5. Ülejäänud nimekirjas loetletud toimingud on kohtu hinnangul põhjendatud ja vajalikud. Kohus on vähendanud hageja lepingulise esindaja ajakulu 8 tunni ulatuses, seega on hageja lepingulise esindaja põhjendatud ajakuluks 37,3 tundi (45,3-8) ja põhjendatud õigusabikuluks 5222 eurot (37,3*140).
6. Vastuseks kostja vastuväitele selgitab kohus, et menetlusosalise kulude põhjendatus ja vajalikkus ei ole hinnatav üksnes võrdlusena teise menetlusosalise kulude suurusega. Käesolevas tsiviilasjas on hageja teinud ulatuslikumaid menetlustoiminguid, mis selgitab ka ajakulu erinevust. Hageja on kokku kandnud põhjendatud menetluskulu 5712 (5222+490) eurot, mis kuulub kostjalt väljamõistmisele.
7. Hageja taotlusel ja juhindudes

§ 177

lõikest 4 märgib kohus, et otsuse jõustumisest kuni täitmiseni tuleb kostjal tasuda tema poolt hagejale hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt viivist VÕS § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses. Apellatsioonkaebus

1. Kostja palub maakohtu otsuse tühistada, uue otsusega hagi rahuldamata jätta ja menetluskulude hageja kanda jätta. Alternatiivselt palub kostja saata tsiviilasi tagasi uueks arutamiseks esimese astme kohtule. 11 2-22-356
2. Maakohus eksis

§ 238lõike 5 kohaldamisel, kui jättis üllatuslikult tunnistaja Y ütlused arvestamata.

Tõendi arvestamata jätmine ei tohi tulla üllatusena. Tõendi esitanud menetlusosalisele peab olema pärast tõendi vastuvõtmist teada antud, kui selle usaldusväärsus on seatud kahtluse alla ja miks ning talle tuleb anda võimalus esitada vastuväiteid tõendi ebausaldusväärsuse väitele (vt Riigikohtu otsus nr 2-14-61664, punkt 20). Maakohus ei avaldanud kohtuistungi käigus, et tunnistaja ütlused võiksid olla ebausaldusväärsed. Kui kohus tuvastas ebausaldusväärsuse kohtulahendi tegemisel, oleks pidanud

§ 437punkti 1 alusel menetluse uuendama.

1. Tunnistaja Y ütlused ei ole vastuolulised. Hageja tõendas C ütlustega, et niiskuskahjustused olid trepihalli korstna ümber ja trepihalli kõrval oleva magamistoa laes. Ka hageja tõendite kohaselt oli hoones veekahjustusi rohkem kui üks või kaks. Kuigi C kinnitas kirjalikke ütlusi andes, et võib anda vastuseid kohtus, ei taotlenud hageja tema tunnistajana ülekuulamist. X kinnitas ütlusi andes mitmete niiskuskahjustuste olemasolu. Pelgalt sellest, et Q ei mäletanud 2 aastat hiljem pruunide laikude olemasolu, ei saa järeldada, et neid ei olnud ja ta neid ei näinud. Q selgitas, et ei mäleta II korruse pildistamist ja kõigest pilte ei tehtud. On arusaadav, et fotograaf ei fokuseeri pilte, mille eesmärk on ostjates müügihuvi tekitamine, niiskuskahjustuse kohtadele, millele osundas Y. Sellest ei saa aga järeldada, et tema ütlused oleksid ebausaldusväärsed või vastuolus teiste tõenditega.
2. Käesoleva vaidluse esemeks ei ole ainult veekahjustused, mis ei seondu ruumidega nr 54 ja
3. Hagiavaldus ja kohtueelne kirjavahetus olid üles ehitatud väitele, justkui oli lepingu punktis 1.15.12 kokku lepitud vaid ühes konkreetses veekahjustuses. Kohus tuvastas aga veekahjustusi enam kui üks. Juba see kinnitab, et punkti 1.15.12 esemeks oli katuse seisukord ja selles esinenud läbijooksud üldisemalt ning pooled käsitasid kirjavahetuses katuse avamist seoses veekahjustustega üldisemalt, mitte vaid ühte varasemat kahjustust.
4. Maakohus hindas ebaõigesti Q ütlusi ja kostja palub need ringkonnakohtul uuesti hinnata. Tunnistaja kinnitas, et tõenäoliselt ei teinud pilti laes olevatest pruunidest laikudest, ei mäleta, kui ainult fotodelt paistab. See kinnitab, et veekahjustused katuse laes olid igale mõistlikule isikule silmaga nähtavad. Ka Y kinnitas, et II korrusel olid selgelt näha läbijooksu kohad, selle kohta esitas ta advokaadile kohtumenetluse ajal ülevaate ja et tegemist oli massiivsete laikudega, valgel lael pruunid läbijooksu kohad, neid ei olnud võimalik mitte märgata. Y osales tehingu tõestamisel notaris ning tema ütluste kohaselt sai lepingu tõestamise ajal läbi räägitud ka läbijooksukohad.
5. Maakohtu poolt tõendite hindamine ei ole objektiivne ega eluliselt usutav. Kõigepealt leidis kohus justkui oli hagejale avaldatud puudused seoses katusega kahes kohas, mida hageja väidetel käsitati notaribüroos vaid seoses ühe ruumiga. Seejärel leidis maakohus, et hageja jaoks piirdus katuse probleem vaid tormisel ajal asendamist vajavate üksikute katusekividega. Hinnates tõendeid kogumis, saab mõistlikult järeldada üksnes seda, et hagejale oli lepingu sõlmimise ajal teada, et lepingu eseme näol on tegemist
6. a kasutusele võetud ehitisega, mis võib olla kulunud, vajab remonti ja millega võivad kaasneda puudused, sh vee läbijooksud, mis sarnastel uutel asjadel ei esine. Läbijooksudest ja katusekivide asendamise vajadusest sai hageja ühtlasi mõistlikult järeldada, et katuse aluskate võib olla amortiseerunud ning katus võib vajada välja vahetamist. Y ütluste kohaselt ei soovitanudki seetõttu C hagejal eset osta.
7. Tähtsust ei oma, et vastavalt
8. a heale ehitustavale pidi ehitise konstruktsioonide toimimine olema tagatud 50 aastaks.

§ 231lõike 1 kohaselt tuleb lugeda üldtuntuks, et 1996.

a ei olnud Eestis veel saadaval piisaval hulgal kvaliteetseid ehitusmaterjale, sh katuse aluskatte materjale. Arvestades ka kostja poolt hagejale avaldatud asjaolusid seoses 12 2-22-356 läbijooksudega, sai hageja arvestada vajadusega hoone katus lähiajal välja vahetada. Katuse puuduste näol on tegemist hageja riisikoga.

1. Pooled ei pidanud tooma lepingus välja puudusi põhjalikumalt. Leping sisaldas kokkulepet katuse kvaliteedi kohta (punkt 1.15.12). Pooled mõistlike isikutena ei pidanud osutama eraldi kõikidele üksikutele ruumidele ja kohtadele, kus esines veekahjustus, kuna neid kohti oli sedavõrd palju. Hageja teadis või pidi teadma lepingu sõlmimise ajal, et ese ei ole uus ja võib vajada seoses laes olnud veekahjustustega olulisi investeeringuid.
2. Hagejal oli eesmärk mitte tasuda kokkulepitud müügihinda täies ulatuses juba lepingu sõlmimise ajal, kui ta keeldus hoonega täpsemast tutvumisest ja soovis kokku leppida müügihinna osa hilisemas tasumises. Seega tulnuks hagi jätta rahuldamata ka seetõttu, et hageja käitumine enda õiguste teostamisel kostja suhtes on vastuolus hea usu põhimõttega.
3. Hageja tasaarvestuse avaldus on TsÜS § 87 mõttes tühine. Samuti vaidleb kostja sellele vastu VÕS § 200 lõike 4 alusel. Vastustaja seisukoht
4. Hageja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu, palub jätta selle rahuldamata ja menetluskulud kostja kanda. RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
5. Ringkonnakohus, kuulanud kohtuistungil ära poolte seisukohad ja tutvunud tsiviilasja materjalidega, leiab, et maakohtu otsuse tühistamiseks ega muutmiseks alust ei ole. Ringkonnakohus ei tuvastanud olulisi menetlusõiguse rikkumisi ega materiaalõiguse ebaõiget kohaldamist, mis oleks toonud kaasa ebaõige otsuse tegemise. Maakohtu otsus jääb muutmata ja apellatsioonkaebus jääb rahuldamata (

§ 657lõike 1 punkt 1).

Ringkonnakohus jaotab ja määrab rahaliselt kindlaks hüvitamisele kuuluvad apellatsioonimenetluse kulud. 63. Ringkonnakohus nõustub maakohtu põhjendustega ega pea vajalikuks neid korrata (

§ 654

lõige 6).

§ 652

lõike 1 punkti 1 järgi võtab ringkonnakohus apellatsioonkaebuse läbivaatamisel aluseks esimese astme kohtu poolt tuvastatud faktilised asjaolud niivõrd, kui puuduvad kahtlused vastavate faktiliste asjaolude tõendamise menetluse või protokolli õiguspärasuse või ebapiisava ulatuse kohta ja ringkonnakohus ei pea nimetatud asjaolude uut tuvastamist vajalikuks.

1. Kolleegium on seisukohal, et maakohus tuvastas menetlusnorme järgides, et pooled leppisid müügilepingus (punktis 1.15.12) kokku müügiobjektiks olnud kinnistul asuva ühe hoone kvaliteedis osaliselt, st vaid osas, mis puudutas ruumi nr 56 laes näha olnud kuivanud veekahjustuse jälge, mille kohta müüja avaldas, et põhjus on likvideeritud. Muid kokkuleppeid selle hoone kvaliteedi kohta lepingus ei sõlmitud. Samuti tuvastas maakohus, et ostjale oli teada lisaks enne lepingu sõlmimist teada ka veekahjustus sama hoone ruumis nr 54, korstna kõrval. Seega muus osas pidi hoone vastama asjaolusid (vanus, kasutusotstarve seni, ostja soovitud otstarve) arvestades vähemalt seda liiki asja keskmisele kvaliteedile. Riigikohus on 31.03.2023 otsuses nr 2-19-19586 (punktis 14) selgitanud, et kui müügilepingu eseme seisukord on sellest, mida võis ostja eseme vanust, kasutusotstarvet ja senist tegelikku kasutust arvestades mõistlikult oodata, halvem, on tegemist müügilepingu eseme lepingutingimustele mittevastavusega VÕS § 77 lõike 1 ja § 217 lõike 2 punkti 2 tähenduses. Praeguses asjas puudub vaidlus, et hoone oli ehitatud
2. a ja oli müügini kasutuses äriühingu igapäevases majandustegevuses majutushoonena ning ostja soovis sama kasutust jätkata. Ringkonnakohus 13 2-22-356 ei nõustu kostjaga, et
3. a ehitatud hoone puhul peab mõistlik ostja eeldama halba katuse kvaliteeti, nt läbijookse. Lepingu sõlmimise ajal oli tegemist vaid napilt 25 aastat tagasi ehitatud hoonega, mis oli igapäevases kasutuses majutushoonena. Ka fotodelt nähtuvad möbleeritud magamistoad ülestehtud vooditega, kahhelkividega kaetud seintega töökorras WC-d ja pesuruumid, mis kogumis annavad selget kinnistust, et hoone oli igapäevases kasutuses, mh majutati seal inimesi. Selles osas poolte vahel ka vaidlust ei ole. Seega sõltumata sellest, et hoone katust ei olnud peale ehitamist vahetatud ja et müüja selgitas vajadust aeg-ajalt katust puhastada survepesuriga, samuti, et müüja oli kinnitanud, et läbijooksu koht on parandatud, kuigi kogu hoone vajab sanitaarremonti, ei pidanud mõistlik ostja eeldama, et tal tuleb sisuliselt koheselt vahetada katuse aluskate ja paigaldada neelutihendid, harjatihend, kuna katus laseb vett läbi.
4. Ringkonnakohus ei nõustu, et maakohus rikkus oluliselt menetlusõigust, kui jättis kostja tunnistaja ütlused arvestamata osas, milles Y andis ütlusi selle kohta, et majutushoone II korrusel olid selgelt näha vee läbijooksu kohad, mille kohta tunnistaja esitas kohtumenetluse ajal advokaadile ülevaate (dokument I kd tl 103), ja et tegemist oli massiivsete laikudega, valgel lael pruunide läbijooksu kohtadega, mida ei olnud võimalik mitte märgata. Maakohus põhjendas ütlustega arvestamata jätmist nende vastuoluga muude kogutud ja hinnatud tõenditega (X ja Q ütlustega, C kirjaliku seletusega, kostja esitatud fotodega ja fotodega müügikuulutuses, lepingueelse kirjavahetusega, müügilepinguga).

§ 238

lõike 5 viimase lause kohaselt saab kohus jätta tõendi arvestamata selle ebausaldusväärsuse tõttu. Tegemist on olukorraga, kus kohus on asja sisulisel lahendamisel

§ 232

lõike 1 alusel kõigi tõendite kogumis hindamise tulemusena jõudnud veendumusele, et tõend ei kajasta adekvaatselt faktilisi asjaolusid, mille tõendamiseks see esitati, st selles osas ei oma tõend tõendusjõudu (vt ka Tsiviilkohtumenetluse seadustik I. Kommenteeritud väljaanne. Tallinn, 2017, lk 1308). Sellisele veendumusele ei ole kohtul võimalik jõuda tõendite sisulise hindamiseta ning tegemist ei ole sama sätte lõike 5 esimeses lauses reguleeritud olukorraga, kus kohus peab juba eelmenetluses tõendite vastuvõtmise staadiumis tegema otsustuse taotletava tõendi asjakohasuse ja lubatavuse kohta ning vajadusel selgitama poolele, kes tõendi vastuvõtmist taotleb, vajadust taotletava asemel muu tõendi esitada. Praeguses asjas sellist olukorda maakohtus ei olnud. Pooli esindasid vandeadvokaadid ja neile oli selge kummagi poole tõendamiskoormus. Kostja müüjana esitas väite, et ostja teadis või pidi teadma, et kinnistul asuva majutushoone katus laseb vett läbi.

§ 5

lõike 2 teise lause alusel oli võistlevas hagimenetluses kostjal õigus otsustada, milliste tõenditega ta oma väidet tõendab. Vähemalt läbi kvalifitseeritud lepingulise esindaja oli kostjale teada, et lõpliku otsustuse tema väite tõendatuse kohta ütleb kohus asja sisulises lahendis. Maakohus hindas kõiki esitatud tõendeid kogumis ja jõudis järeldusele, et Y ütlused on osaliselt vastuolus muude tõenditega ja ainult nende alusel ei saa kostja vastavaid väiteid tõendatuks lugeda. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga. Maakohtu otsus vastab

§ 442

lõike 8 nõuetele, mille kohaselt peab kohus otsuse põhjendustes mh märkima tõendid, millele on kohtu järeldused rajatud ja kohus peab kõiki tõendeid analüüsima ning põhjendama, kui ta mõnda tõendit ei arvesta. Selliselt on maakohus kontrollitavas lahendis ka teinud. Asjaolu, et kostja ei nõustu maakohtu järeldustega, ei anna iseenesest alust lahendit tühistada. Kolleegium märgib, et tunnistaja avaldatud eluliste asjaolude usaldusväärsuse hindamisel oli kohtul asjakohane ka arvestada, et konkreetne tunnistaja on (lisaks sellele, et osales tehingu ettevalmistamisel maaklerina) müüja juhatuse liikme ja omaniku lähisugulane (tütar), seega eelduslikult nii emotsionaalselt kui majanduslikult tehingu edukast lõpuleviimisest huvitatud.

1. Ringkonnakohus ei nõustu, et maakohus eksis tõendite hindamisel. Praeguses asjas pidi kohus tuvastama, kas müüja väide selle kohta, et ta ei vastuta maikuus 2021 ilmnenud katuse läbijooksude eest, kuna ostja teadis või pidi teadma, et müügiobjektiks olnud hoone katus ei 14 2-22-356 pea vett. Seejuures toetus kostja mh väitele, et ostja teadis lepingu sõlmimisel võimalikest probleemidest katuse veepidavusega mh seetõttu, et hoone ülevaatamisel nägi (pidi nägema) hoone II korruse laes ulatuslikke pruune veeplekke, mis olid tekkinud varasemate läbijooksude tõttu. Hageja eitas läbijooksudele viitavate plekkide nägemist mujal, kui ruumides nr 56 ja
2. Kolleegium märgib, et kostja ei vaielnud vastu hageja väitele, et maikuus 2021 ilmnesid läbijooksud vähemalt 5-6 kohast, nagu väitis ostja 08.05.2021 e-kirjas (I kd tl 17 pöördel). Ringkonnakohus on seisukohal, et kogumis kõigi tõendite hindamisel ei ole alust asuda maakohtust erinevale seisukohale selle kohta, et kostja ei suutnud piisava elulise veenvusega tõendada hoone ülevaatamise ajal enne 30.12.2020 tehingu sõlmimist ulatuslike veekahjustuste kohta jälgede esinemist hoone II korruse lagedes mujal, kui ruumides nr 56 ja
3. Ka ei väitnud ega tõendanud kostja, et ta oleks ostjat teavitanud nii ulatuslikest parandamata lekkekohtadest katuses (st katuse tegelikust seisundist), kui mõni kuu peale valduse saamist (jaanuaris 2021) ostjale teatavaks sai. Ringkonnakohus ei pea vajalikuks tuua siinkohal uuesti esile kõigist analüüsitud tõenditest nähtuvaid elulisi asjaolusid (kolleegium nõustub ka selles osas maakohtuga), kuid peab eraldi vajalikuks tuua tunnistaja Y ütlustest esile järgmist: 1) ulatuslike varasemate läbijooksude tulemusena tekkinud veekahjustuste (kostja esitatud II korruse plaanil märgitud 24 tunnistaja näidatud varasemat läbijooksu kohta; I kd tl 103) kohta andis ainsana ütlusi Y, kelle väitel olid läbijooksukohad näha laes II korrusel, pruunid massiivsed laigud, mida ei olnud võimalik mitte märgata, aga ostja tundis peamiselt huvi läbijooksu vastu ruumis nr 54; samas rääkis tunnistaja, et läbijooksud ei olnud suured, lakke tekkis veejälg; 2) tunnistaja ütles, et läbijookse oli toimunud näiteks sügisel tormidega või muude ilmastikuoludega, mil oli mõne katusekivi ära viinud, samas aga väitis, et neil probleeme ei esinenud, katus pidas vett; 3) samuti rääkis, et notaris räägiti läbijooksud läbi, aga sel ajal ei sadanud ja lepingusse märgiti ainult konkreetne puudus. Selliselt ei ole Y ütlused 24 veekahjustuse jälje kohta II korruse lagedes mitte ainult vastuolus muude tõenditega, vaid tunnistaja ütlused on ka sisemiselt vastuolulised – ühelt poolt olid lagedes nii massiivsed pruunid plekid, et need ei saanud jääda ostjale maja üle vaadates nägemata, teisalt aga ei olnud varasemad läbijooksud suured; ühelt poolt pidas katus vett ja probleeme ei olnud, teisalt aga olid läbijooksud nt sügistormidega ja katust oli parandatud. Fotograafi (kes tegi fotod müügikuulutuse jaoks) ütlused samuti Y ütlusi ei kinnitanud, sest Q ütles selgelt, et ta ei mäleta II korruse pildistamist ja et laes vist olid mingid laigud, aga kindlalt ta ei väida ning et pildistab ta nii, et saaks head pildid. Kolleegium ei saa fotograafi ütlusi kuidagi tõlgendada nii, nagu teeb seda kostja kaebuses. Ka Y ütles, et üritati pildid teha nii, et ei karju silma. Seega on ka eluliselt arusaadav, miks kostja esitatud fotodelt ei nähtu väidetud massiivsed plekid ja miks seetõttu ei ole fotodel kostja jaoks tema poolt oodatud tõenduslikku jõudu – pildid olid tehtud selliselt, et isegi kui neid plekke väidetud mahus oleks olnud, välditi nende sattumist piltidele.
4. Ringkonnakohus nõustub maakohtu poolt 30.12.2020 lepingu punktile 1.15.12 antud tõlgendusega. Maakohus on kooskõlas esitatud tõenditega ja lähtudes VÕS § 29 lõikest 1 tuvastanud asjakohaselt ja eluliselt usutavalt, et poolte ühiseks tegelikult tahteks oli panna puudusena kirja II korruse ruumis nr 56 näha olnud veekahjustuse jälg, mis oli hoone ülevaatamisel näha. Kolleegium nõustub mh, et ei ole eluliselt usutav, et kui pooled pöörasid nii palju tähelepanu ühele kuivanud läbijooksu kohale, et pidasid vajalikuks selle lepingudokumendis ära märkida, siis ülejäänud kostja poolt II korruse plaanil märgitud 23 kohta jäid kirja panemata, kuigi olid samuti mõlemale poolele teada ja näha. Kolleegium möönab, et hageja on võtnud menetluse käigus omaks veel ühe talle näha olnud veekahjustuse koha (ruumis nr 54), mida samuti mingil põhjusel ei peetud vajalikuks lepingusse märkida. Samas ei suutnud kostja tõendada piisava veenvusega, et hageja oli ka ülejäänud 22 kohast teadlik enne lepingu sõlmimist ja et pooled tegelikult said mõlemad aru, et „laes olnud veekahjustus“ all peetakse silmas kokku tegelikult 24 veekahjustuse kohta. Kuigi lepingu sõlmimisel ei osalenud poolte poolt õigusteadmistega isikud, selgitas notar punkti 1.15.12 juures selgelt müüjale, et just tema 15 2-22-356 huviks peab olema välja tuua kõik talle teadaolevad puudused, sest tegemist on tema riskiga. Tsiviilasja materjalidest ei nähtu, miks müüja notari selgitust eiras.
5. Kolleegium märgib, et kuigi maakohus on otsuses toonud mh varjatud puudusena esile mittekohase katuse aluskattematerjali kasutamist ehitamisel, siis see asjaolu iseenesest ei oleks konkreetsel juhul puuduseks, kui katus peaks vett. Pooled ei leppinud lepingus kokku katuse aluskattematerjalis. Ka on kaldkatuste ehitamisega tegelev asjatundja MS kirjalikult selgitanud, et hea ehitustava ei sätesta, millist materjali peab mingi konstruktsiooni juures kasutama, aga kui ei ole kokku lepitud teisiti, siis tuleb kasutada selliseid materjale, mis tagavad konstruktsioonide toimimise 50 aastaks (I kd tl 65–66). Konkreetse hoone ehitamise ajal kehtinud hea ehitustava (üldtunnustatud ehitusreeglite) kohaselt loeti püsiehitise kavandatud elueaks vähemalt 50 aastat (I kd tlk 72.4). Praeguses asjas on aga tõendatud, et hoone katus ei pea olulises ulatuses vett ja seda mh põhjusel, et katuse aluskattematerjal on katki. Varjatud puuduseks on praegusel juhul vett olulises ulatuses mittepidav katus.
6. Hageja tasaarvestusavalduse kehtivuse ja haginõude hea usu põhimõtte vastasuse osas kordab kostja kaebuses maakohtus esitatud väiteid, millele on vaidlustatud otsuses (punktides 49–70) kolleegiumi hinnangul

§ 442lõikes 8 sätestatud korras ja mahus vastatud.

Ringkonnakohus ei pea vajalikuks maakohtu põhjendusi korrata.

1. Hagi rahuldamise osas maakohtu otsuse muutmata jäämisel ei ole alust muuta ka menetluskulude jaotust. Alternatiivseid vastuväiteid kulude jaotusele ja / või rahalisele kindlaksmääramisele kostja ei esitanud. Menetluskulude jaotus
2. Apellatsioonkaebuse rahuldamata jäämisel jäävad apellatsiooniastme menetluskulud

§ 171lõike 1 alusel kostja kanda.

72. Kuna maakohus määras hagejale hüvitatavate menetluskulude rahalise suuruse kindlaks, teeb seda

§ 174lõike 3 alusel ka ringkonnakohus.

1. Menetluskulude nimekirja kohaselt koosnevad hageja menetluskulud apellatsiooniastmes vandeadvokaadist lepingulise esindaja tasust tunnihinnaga 140 eurot järgmiste toimingute eest: tutvumine maakohtu otsusega 0,75 h; tutvumine kaebusega ja selle õiguslik analüüs 1,25 h; vastuse koostamine, kooskõlastamine kliendiga ja edastamine kohtule 5,5 h; nõupidamine kliendiga ja ettevalmistamine istungiks 04.03.–05.04.2023 5 h; osalemine istungil (vastavalt protokollile 0,75 h). Lepinguline esindaja täpsustas ringkonnakohtu istungil, et tunnitasule käibemaksu ei lisandu. Kostja jättis kulude põhjendatuse ja vajalikkuse kohtu hinnata.
2. Ringkonnakohus on seisukohal, et hageja kulud apellatsiooniastmes olid osaliselt toimingutele kulunud aja osas ebavajalikud ja -mõistlikud.

§ 175

lõikest 1 tulenevalt peab menetlusosaline kulude jaotuse alusel kandma teist menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja kulud põhjendatud ja vajalikus ulatuses. Ringkonnakohus on seisukohal, et osalemiseks apellatsioonikohtu istungil ei olnud vajalik ega mõistlik kulutada eelneva kalendrikuu jooksul kokku 5 h nõupidamistele kliendiga ja istungi ettevalmistamisele. Kaebusele vastuse koostamise käigus oli esindaja tutvunud nii maakohtu otsusega kui kaebusega, samuti oli kooskõlastanud vastuse kliendiga. Mingeid uusi taotlusi, tõendeid vmt menetlusse ei olnud esitatud. Esindajale olid teada vaidluse faktilised ja õiguslikud asjaolud. Nende asjaolude alusel on kolleegium seisukohal, et kohtuistungi ettevalmistamisele ei olnud mõistlik ega vajalik kulutada enam kui 1 h, et menetluse asjaolud endale ja kliendile meelde tuletada. Muud nimekirjas esiletoodud toimingud ja neile kulunud aeg on kohtu arvates 16 2-22-356 kooskõlas konkreetse vaidluse sisu ja mahuga. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et 140 eurot 1 tunni vandeadvokaadi teenuse eest vastab sarnase teenuse turuhinnale. 75. Eeltoodust tulenevalt kuulub hageja taotlus menetluskulude rahaliseks kindlaksmääramiseks rahuldamisele osaliselt. Kostjal tuleb hüvitada hagejale apellatsioonimenetluse kulud arvestusega 9,25 h ja 1 tunni tasu suurus 140 eurot, kokku 1295 eurot. 76. Hageja on esitanud

§ 177lõike 4 kohase taotluse kohustada kostjat tasuma menetluskuludelt viivist.

(allkirjastatud digitaalselt) 17