KOHTUMÄÄRUS Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Indrek Soots, Krista Kirspuu, Iris Kangur-Gontšarov Määruse tegemise aeg ja koht 29. märts 2023, Tallinn Kohtuasja number 2-22-614 Kohtuasi OÜ P

§ 156

lg-s 1 sätestatud eelduse näol on tegemist objektiivse kriteeriumiga, mis on täidetud üksnes juhul, kui kinnistu piirneb vahetult avalikult kasutava teega selliselt, et kinnistule pääsemiseks puudub vajadus kasutada võõrast kinnistut. AÕS § 156 lg 1 sõnastuse kohaselt on eelduseks „vajaliku juurdepääsu puudumine,“ mitte „avalikult kasutatava teega mitte piirnemine.“ Vastupidine tõlgendus võimaldaks avaliku teega mitte piirneva kinnistu omanikul nõuda juurdepääsu määramist mitmest asukohast, kuivõrd ka kohtu poolt määratav juurdepääs ei täidaks sellisel juhul avaldaja tõlgenduses objektiivset kriteeriumit. Selline tõlgendus ei saa aga olla normi eesmärgiks. Kohus on käesolevas asjas tuvastanud, et kuni 29.05.2024 on avaldajale kuuluvale Põldmäe 20 kinnistule tagatud juurdepääs läbi selleks otstarbeks seatud servituudi. Juurdepääs kulgeb muuhulgas üle Põldmäe tee 16 kinnistu. Seega peaksid esinema erandlikud asjaolud, mis õigustaksid täiendava juurdepääsu määramist. Avaldaja täiendava juurdepääsu määramise põhjused saavad olla pelgalt ärilised. Avaldaja on ka ise märkinud, et soovib täiendavat juurdepääsu selleks, et kasutada kinnistut tootmismaana. Samuti on avaldaja 20.04.2022 menetlusdokumendis leidnud, et ärilistel põhjustel on vaja juba 6 meetri laiust juurdepääsu varasemalt taotletud 4 meetri laiuse juurdepääsu asemel. 13. Riigikohus on lahendis 2-19-15916 selgitanud,

§ 156

lg-s 1 sätestatud üle võõra kinnisasja juurdepääsu määramise eelduseks ei saa olla üksnes äriühingu äriline huvi kasutada oma kinnisasja ja sellel asuvaid hooneid võimalikult kasumlikult. Sealjuures ei ole avaldaja ka esile toonud, et Põldmäe tee 20 hoone/kinnistu kasutamine ei ole üldse võimalik. Nimetatu ei ole kohtu hinnangul ka eluliselt usutav, kuivõrd tootmismaana kasutamisel on võimalik korraldada suurte veokite/haagiste laadimine vajadusel eemal, transportides kauba (mille olemust ei ole avaldaja nimetanud) veokiteni väiksemate transpordivahenditega, mis mahuvad manööverdama ka praegusel juurdepääsu alal.

1. Riigikohus on lahendis 3-2-1-33-04 selgitanud, et hinnata tuleb, kas ärilistel kaalutlustel on täiendavat juurdepääsu taotletud olukorras, kus kinnisasja ja sellel asuva hoone sihtotstarbeline kasutamine täiendava juurdepääsuta ei ole välistatud või olukorras, kus kinnisasja sihtotstarbelise kasutamine on võimatu, nt täiendava juurdepääsu taotlemine olukorras, kus kinnisasjal asuvat hoonet, selle osa vm ei ole võimalik ilma täiendava juurdepääsuta sihtotstarbeliselt kasutada. Käesolevas asjas on kohus veendunud vaatlusel vahetult ning tuvastanud, et kinnistu kasutamine ilma täiendava juurdepääsuta ei ole välistatud, kuigi võib olla avaldajale vähem kasumlik või vähem mugav. 4
2. Kohus asus seisukohale, et juurdepääsu esimene sisuline eeldus AÕS § 156 lg 1 järgi ei ole täidetud. Kuivõrd täitamata on kohustuslik sisuline eeldus, ei ole avaldaja nõude rahuldamine võimalik ning kohus ülejäänud AÕS § 156 lg 1 eelduste esinemist ei kontrolli ning nendega seotud menetlusosaliste väiteid ei käsitle.
3. Seonduvalt olemasoleva juurdepääsu tähtaegsusega, st servituut on kehtiv kuni 29.05.2024, on kohus avaldajale kahel korral (esimene kord 07.02.2022 määruses (tl 35-36), teine kord 29.03.2022 kohtu kirjas (tl 56)) selgitanud, et kuivõrd avaldaja on avalduses üldsõnaliselt maininud, et pärast 29.05.2024 avaldajal puudub juurdepääs Põldmäe 20 kinnistule, tuleb avaldajal selgitada, kas ta on esitanud nõude tuginedes tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) §-le 369, mis reguleerib hagi esitamist enne nõude sissenõutavaks muutumist. Kohus selgitas avaldajale ka TsMS § 5, mille kohaselt hagi (avaldust) menetletakse poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Avaldaja ei esitanud seisukohta, kas tema nõuet juurdepääsu määramiseks üle Vanasilla kinnistu tuleb käsitleda nõude esitamisena enne nõude sissenõutavaks muutumist TsMS § 369 alusel. Kuigi TsMS § 477 lg 5 järgi ei ole kohus hagita asja läbivaatamisel seotud menetlusosaliste esitatud taotlustega, siis ei ole kohtul alust väljuda avaldusega seatud piiridest (TsMS § 3 lg 1, § 4 lg 1). Seetõttu ei käsitle kohus hageja nõuet kui tulevikus sissenõutavaks muutuvat nõuet juurdepääsu saamiseks alates 30.05.
5. Eelnevast tulenevalt jättis kohus avalduse rahuldamata. MÄÄRUSKAEBUS
6. Maakohtu määrusele esitas määruskaebuse avaldaja, kes palus maakohtu määruse tühistada ja teha uus lahend, millega avaldus rahuldatakse. Menetluskulud palus avaldaja jätta puudutatud isiku I kanda.
7. Määruskaebuse kohaselt on kohus ebaõigesti tõlgendanud AÕS § 156 lg
8. AÕS § 156 lg 1 mõtteks on reguleerida juurdepääsuõiguse tagamist kinnisasjale, mis ei piirne avalikult kasutatava teega või millel puudub mingil põhjusel vaatamata piirnemisega vahetu juurdepääs avalikult kasutavalt teelt. Tegemist on objektiivse kriteeriumiga, millele vastab jätkuvalt ka iga selline kinnisasi, mille juurdepääs on lahendatud mingil alternatiivsel viisil (kokkulepe, servituut, vmt.) üle võõra kinnisasja. Olukorras, kus avaliku teega mittepiirneval kinnistul on olemas mingisugune kokkuleppeline (käesoleval juhul ka ajutine) juurdepääs üle võõra kinnisasja, ei ole välistatud kinnistu omaniku õigus nõuda juurdepääsu teisest kohast, mis on sobivam ning puudutatud isikuid vähem koormav. Avalikult kasutatava teega mittepiirneva kinnistu näol on alati tegemist AÕS § 156 lg-s 1 sätestatud kinnistuga, millel puudub juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt. Vaidlustatava määruse põhjenduste alusel tekkiva praktika kohaselt tuleks kohtutel edaspidi avaldus juurdepääsu saamiseks üldse läbi vaatamata jätta juhul, kui avalikult kasutatava teega mittepiirnevale kinnistule on mingisuguselgi viisil (näit. jalgsi) juurdepääs tagatud. Kohtu põhjendused ei ole selged.
9. Vaidlus puudub selles, et avaldaja kasutab oma kinnistut vastavalt sihtotstarbele, milleks on tootmismaa ning mistõttu on avaldajale vältimatult vajalik pääseda kinnistule ka veoautoga. Kohus on ka tuvastanud, et avaldaja kinnistule mööda olemasolevat kokkuleppelist juurdepääsuteed veoautoga ei ole võimalik pääseda. Ekslik on kohtu seisukoht, mille kohaselt ei peagi avaldaja temale kuuluvale tootmismaana registreeritud kinnisasjale veoautoga pääsema, vaid saab korraldada veokite/haagistega veetava kauba 5 ümberlaadimise väiksematele sõidukitele. Kohus on leidnud, et avaldaja võimalused oma kinnistut kasutada ei ole täielikult välistatud, kuid võib olla kohtu poolt kirjeldatud viisil küll ebamugav ja majanduslikult koormav, kuid avaldaja on kohustatud seda taluma. Kohus ei ole põhjendanud, millistel kaalutlustel on kohus jõudnud järeldusele, et avaldaja on kohustatud sellist olukorda taluma. Kohus ei ole hinnanud seda, kas ja millises ulatuses oleks puudutatud isikule I kuuluval Vanasilla kinnistul asuva teeosa kasutamine puudutatud isikut I koormav. Avaldaja hinnangul ei tooks avalduse rahuldamine puudutatud isikule I kaasa mingisuguseid tegelikke koormavaid tagajärgi ning avaldaja on valmis tasuma teeosa kasutamise eest mõistlikku hüvitist. VASTUSED MÄÄRUSKAEBUSELE
10. Puudutatud isikud I ja II vaidlesid määruskaebusele vastu ja palusid jätta selle rahuldamata.
11. Ülejäänud puudutatud isikud määruskaebusele seisukohta ei esitanud. MENETLUSE EDASINE KÄIK
12. Maakohus jättis määruskaebuse rahuldamata ning edastas selle TsMS § 663 lg 5 alusel läbivaatamiseks ja lahendamiseks ringkonnakohtule. RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
13. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu määrus tuleb jätta muutmata ja määruskaebus rahuldamata (TsMS § 657 lg 1 p 1, § 659).
14. AÕS § 156 lg 1 esimese lause kohaselt on omanikul, kelle kinnisasjale puudub vajalik juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt või kinnisasja eraldi seisvalt osalt, õigus nõuda juurdepääsu üle võõra kinnisasja. Käesoleval juhul ei ole vaidlust, et avaldajale kuuluv Põldmäe tee 20 kinnistu ei piirne avalikult kasutatava teega, kuid vaidlus puudub ka selles, et avaldaja saab temale kuuluva kinnistu kasuks seatud servituudi alusel kasutada Põldmäe tee 20 kinnistuga piirnevat Põldmäe tee 16 kinnistut, mille kaudu jõuab avaldaja avalikult kasutatavale teele. Asjaolu, et avaldaja kinnistult on juba olemas juurdepääs avalikult kasutatavale teele (tähtajalise servituudi kaudu), ei välista aga AÕS § 156 lg-s 1 sätestatud nõude esitamist. Riigikohus on selgitanud, et erandlikel asjaoludel võib täiendava juurdepääsu määramine olla õigustatud ka olukorras, kui taotleja kinnisasjale on juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt olemas (vt Riigikohtu 12.05.2021 määrus tsiviilasjas 2-1915916, p 13). Siiski on Riigikohus ka märkinud, et vähemalt üldjuhul ei pea kinnisasjale tagama täiendavat juurdepääsu üle teise isiku kinnisasja, kuna AÕS § 156 lg 1 neljanda lause kohaselt tuleb juurdepääsu määramisel arvestada ka koormatava kinnisasja omaniku huve (vt Riigikohtu
15. mai
16. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-41-08, p 21), ning et autoga juurdepääsu võimaldamine üle teise isiku kinnisasja peab olema eraldi põhjendatud, eriti kui juurdepääs avalikult teelt on kinnisasjale juba olemas (vt viidatud Riigikohtu
17. mai 2008 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-41-08, p 21 ja Riigikohtu
18. märtsi
19. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-33-04, p 18).
20. Maakohus tuvastas, et juurdepääs avalikult kasutatavale teele üle Põldmäe tee 16 kinnistu on avaldajale kuuluvale kinnistule tagatud, kuid tõenäoliselt mitte suurte veoautodega, küll aga väiksemate sõidukitega. Riigikohus on selgitanud,

§ 156

lg-s 1 sätestatud üle võõra kinnisasja juurdepääsu määramise eelduseks ei saa olla üksnes äriühingu äriline huvi kasutada oma kinnisasja ja sellel asuvaid hooneid võimalikult kasumlikult. Ärilistel kaalutlustel täiendava juurdepääsu taotlemine olukorras, kus kinnisasja ja sellel asuva hoone sihtotstarbeline kasutamine täiendava juurdepääsuta ei ole välistatud, ei ole 6 samaväärseks olukorraga, kus taotleja vajab täiendavat juurdepääsu oma kinnisasja sihtotstarbelise kasutamise võimatuse tõttu (vt Riigikohtu 12.05.2021 määrus tsiviilasjas 2-19-15916, p 14). Avaldaja ei ole sisuliselt põhjendanud ega ka tõendanud, et suuri veoautosid kasutamata on avaldaja kinnistu sihtotstarbeline kasutamine välistatud. Üksnes asjaolu, et transpordi korraldamine läbi Vanasilla kinnistu võib avaldajale olla mugavam, kiirem ja efektiivsem, ei saa olla aluseks täiendava juurdepääsu määramiseks. Kuna avaldaja ei ole tõendanud erandlike asjaolude esinemist kinnistule täiendava juurdepääsu määramiseks, siis jättis maakohus avalduse põhjendatult rahuldamata.

1. Asjas ei ole vaidlust, et avaldaja kinnistu kasuks seatud tähtajaline servituut üle Põldmäe tee 16 kinnistu lõpeb 29.05.
2. Maakohus on avaldaja käest 07.02.2022 ja 29.03.2022 küsinud, kas ta tugineb juurdepääsu nõude esitamisel sellele, et tegemist on nõudega enne nõude sissenõutavaks muutumist. Avaldaja ei esitanud nimetatud osas konkreetset seisukohta, vaid selgitas 20.04.2022 menetlusdokumendis, et tähtajaline servituut ei oma käesolevas vaidluses õiguslikku tähendust, kuna see ei välista avaldaja vajadust mõistliku juurdepääsu saamiseks üle Vanasilla kinnistu. Kuna avaldaja ei avaldanud, et tema nõuet tuleks käsitleda kui tulevikus sissenõutavaks muutuvat nõuet juurdepääsu saamiseks alates 30.05.2024, siis polnud maakohutul vajalik käsitleda avaldaja nõuet lähtuvalt 30.05.2024 tekkivast olukorrast.
3. Puudutatud isik I teavitas 10.03.2013 ringkonnakohut, et ta on 26.01.2023 müünud Vanasilla kinnistu, kuid on siiski huvitatud vastaspoolelt menetluskulude väljamõistmisest ja lahendi jõustumisest. Ringkonnakohus märgib, et TsMS § 210 lg 2 sätestab, et vaidlusaluse eseme omandi või muu sellesarnase õiguse üleandmine või nõude loovutamine kolmandale isikule (eriõigusjärglus) ei mõjuta iseenesest asja menetlust (vt ka Riigikohtu 28.05.2014 määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-46-14, p 13). Eeltoodust tulenevalt ei mõjuta kinnistu võõrandamine käesoleval juhul menetlusosaliste ringi.
4. Määruskaebuse rahuldamata jätmise tõttu jäävad ringkonnakohtu menetluskulud avaldaja kanda (TsMS § 171 lg 1). Puudutatud isik I palus avaldajalt välja mõista 280 eurot (3,5 töötunni eest, tunnihinnaga 80 eurot). Võttes arvesse menetlusdokumentide sisu ja mahtu, peab ringkonnakohus puudutatud isiku I esindaja ajakulu 3,5 töötunni ulatuses põhjendatuks. Samuti on põhjendatud tunnitasu suurus. Seega tuleb avaldajalt puudutatud isiku I kasuks välja mõista menetluskulud 280 eurot. Teised puudutatud isikud menetluskulude hüvitamist ei taotlenud. (allkirjastatud digitaalselt) Indrek Soots, Krista Kirspuu, Iris Kangur-Gontšarov 7