← Eesti

2-18-18020/102

RIIGIKOHUS TSIVIILKOLLEEGIUM KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Kohtuasja number 2-18-18020 Otsuse kuupäev Tartu, 6. juuni 2023 Kohtukoosseis Eesistuja Kalev Saare, liikmed Kai Kullerkupp ja Tambet Tamp

) § 146 lg 2 teises lauses viidatud hagi aegumise pikendatud tähtaeg ei kohaldu.

  1. Harju Maakohus jättis
  2. veebruari
  3. a otsusega hagi rahuldamata. Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt asus hagejate ostetud kinnisasjal elamu, mis oli pooleliolev ehitis. Lepinguga ei ole kooskõlas kostjate väide, justkui oleks tegemist ehitusmaterjaliga. Müügilepingust ei nähtu, et pooled oleksid kokku leppinud aegumistähtaja lühendamises

§ 145lg 1 järgi.

Võlaõigusseaduse (VÕS) § 227 järgi algab aegumine asja üleandmisest ostjale ning

§ 146lg 1 järgi aeguvad müügilepingust tulenevad ostjate nõuded kolme aasta jooksul.

Kolmeaastane aegumistähtaeg lõppes

  1. veebruaril
  2. Seega on hagejate nõue aegunud. Asjas ei ole kohaldatav

§ 146lg 2 teine lause.

Nimelt ostsid hagejad kostjatelt poolelioleva elamu kui ehitisega kinnisasja. Kostjad ei vastuta ehitise valmimise eest, sest ehitise valmimine ja selle aeg ei sõltu kostjatest. Nimetatud aegumise tähtaega saaks kohaldada siis, kui pärast asja 2

(5)2-18-18020 üleandmist oleks selle sama ehitise edasiehitamine toimunud kostjate kontrolli all (ehitavad ise lõpuni või on tellinud ehitamise teistelt isikutelt), mida kostjad küll pakkusid, aga milles pooled kokku ei leppinud. Elamu fassaadivead on küll müügilepingu eseme puudused, kuid mitte varjatud puudused, mida hagejad ei saanud märgata lepingueseme ülevaatusel. Elamu vastas lepingutingimustele, mistõttu ei saa hagejad nõuda kahju hüvitamist.
  1. Hagejad esitasid apellatsioonkaebuse, milles palusid maakohtu otsuse tühistada ning hagi rahuldada.
  2. Kostjad vaidlesid apellatsioonkaebusele vastu ja palusid jätta see rahuldamata. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
  3. Tallinna Ringkonnakohus tühistas
  4. detsembri
  5. a otsusega maakohtu otsuse osaliselt. Ringkonnakohus tegi tühistatud osas uue otsuse, millega rahuldas hagi osaliselt, mõistes kostjatelt hagejate kasuks solidaarselt välja 1873 eurot 20 senti, ning jaotas sellele vastavalt ka menetluskulud. Muus osas jättis ringkonnakohus maakohtu otsuse muutmata. Ringkonnakohtu otsuse kohaselt on maakohus ebaõigesti kohaldanud

§ 146

lg-t 1 ning jätnud kohaldamata

§ 146lg 2 teise lause.

Vaidlus puudutab elamut kui ehitist. Kui ostja saab kätte poolelioleva ehitise, peaks ta saama sellel olevatele puudustele osas, milles ehitis on valmis ehitatud, tugineda samuti viie aasta jooksul alates elamu kättesaamisest. Ebaõiglane ja seaduse mõttega vastuolus oleks ringkonnakohtu hinnangul tõlgendus, mille kohaselt juhul kui elamul on valmis ehitamata üksnes üks osa (antud juhul küttesüsteem), tuleb kohaldada elamu valmis ehitatud osas (antud juhul fassaadi ja soojustuse osas) üksnes

§ 146

lg-s 1 sätestatud kolmeaastast aegumistähtaega.

§ 146

lg 2 esimene lause sätestab töövõtulepingust tulenevate nõuete esitamiseks viis aastat alates töö vastuvõtmisest. Ringkonnakohtu hinnangul ei saa olla valmis ehitatud osas ehitise vastuvõtmisel

§ 146lg 2 esimesest lausest lühem aegumistähtaeg.

Pikem aegumistähtaeg osaliselt valmisehitatud ehitise müügi korral on sarnaselt töövõtulepinguga põhjendatud sellega, et ehitise puudused valmisehitatud osas võivad ilmneda alles pikema aja järel. Antud juhul said hagejad elamu valduse 14. veebruaril 2014 ning viis aastat möödus 14. veebruaril 2019, kuid hagi esitati 28. novembril 2018. Seega pole hagi VÕS § 227 ja

§ 146lg 2 teise lause alusel aegunud.

Puuduliku hüdroisolatsiooniga hoone ei vasta vähemalt keskmisele kvaliteedile ja selliselt ehitatud elamu ei vasta oma kasutamisotstarbele, st ei sobi elamiseks. Kostjad vastutavad lepingutingimustele mittevastavuse eest. Puuduste kõrvaldamiseks vajalike tööde kogumaksumus on 1873 eurot 20 senti. MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED 7. Kostjad esitasid kassatsioonkaebuse, milles paluvad ringkonnakohtu otsuse tühistada ja jätta jõusse maakohtu otsus. Kassatsioonkaebuse kohaselt aegus hagejate nõue

§ 146

lg 1 kohaselt kolme aasta möödumisel kinnisasja valduse üleandmisest või termograafilise uuringu tegemise päevast. Pooled ei ole sõlminud elamu ehitamiseks töövõtulepingut. Hagejad on esitanud kahju hüvitamise nõude, mitte töövõtulepingust tuleneva nõude.

§ 146lg 2 puudutab ehitise puudusi seoses ehitise 3

(5)2-18-18020 töövõtulepinguga. Praegusel juhul on elamu näol tegemist lõpetamata ehitisega – kinnisasja ostuga koos poolelioleva ehitisega –, mistõttu

§ 146lg 2 teine lause ei kohaldu.

  1. Hagejad paluvad jätta kassatsioonkaebus rahuldamata ja ringkonnakohtu otsuse muutmata. KOLLEEGIUMI SEISUKOHT
  2. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 692 lg 1 p 1 järgi tühistada materiaalõiguse normi vale kohaldamise tõttu. Asi tuleb TsMS § 691 p 2 järgi saata uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule. Kostjate kassatsioonkaebus rahuldatakse.
  3. Hagejad ostsid kostjatelt kinnisasja, millel asus pooleliolev (küttesüsteemi ja kasutusloata) hoone. Kassatsiooniastmes vaidlevad pooled selle üle, kas käesoleval juhul on müügilepingu eseme lepingutingimustele mittevastavusest tulenevate nõuete aegumistähtaeg

§ 146

lg 1 kohaselt kolm aastat või

§ 146lg 2 teise lause kohaselt viis aastat.

11.

§ 146

lg 1 kohaselt on tehingust tuleneva nõude aegumistähtaeg kolm aastat.

§ 146

lg 2 esimese lause kohaselt on ehitise puuduse tõttu töövõtulepingust tuleneva nõude aegumistähtaeg viis aastat. Sama lõike teise lause kohaselt ei aegu ehitise puuduse tõttu müügilepingust tulenev nõue enne viie aasta möödumist ehitise valmimisest. Kinnisasja müügilepingust tulenevad nõuded aeguvad üldjuhul

§ 146lg 1 järgi kolme aasta jooksul.

Seda ka juhul, kui kinnisasjal on ehitis ning vaidlusalused nõuded tulenevad ehitise puudustest. Erandiks on aga

§ 146lg 2 teine lause, mis täiendab sama lõike esimest lauset.

Nimelt kui müüdud kinnisasjal oleva ehitise valmimisest on möödunud vähem kui viis aastat, siis

§ 146

lg 2 teise lause kohaselt ei aegu ehitise puuduse tõttu müügilepingust tulenevad ostja nõuded siiski enne viie aasta möödumist ehitise valmimisest. Viimati nimetatud sätte eesmärk on tagada, et ehitisega kinnisasja ostjal on ehitise puuduste ilmnemisel võimalik esitada nõudeid müüja vastu sama tähtaja kestel, mis tellijal töövõtja vastu

§ 146lg 2 esimese lause järgi.

12. Ringkonnakohus leidis õigesti, et

§ 146

lg-s 2 sätestatud juhtudel

§ 146

lg 1 järgse aegumistähtaja pikenemine kuni viie aastani kohaldub ka ehitise puuduse tõttu nii töövõtulepingust kui ka müügilepingust tulenevatele nõuetele, kui lepingust tulenevaks kohustuseks on muuhulgas vastavalt kas ehitise osaline valmisehitamine või osaliselt valmisehitatud ehitis. Kolleegiumi arvates on

§ 146

lg 2 esimese lause kohaldamisala laiem kui üksnes uue ehitise lõpuni valmisehitamine ning selle puudustest tulenevad nõuded.

§ 146

lg 2 esimeses lauses sätestatud pikem aegumistähtaeg on põhjendatud sellega, et ehitise puudused võivad ilmneda alles pikema aja järel (RKTKo 25.03.2020 2-16-14644/50, p 13). Töövõtulepingu alusel ehitatud ehitise puuduste ilmnemine pikema aja möödudes ei ole omane üksnes terviklikule uusehitisele. Viieaastane aegumistähtaeg kohaldub ka juhul kui töövõtulepingu esemeks oli mõni ehitusetapp (nt tehnosüsteemi paigaldus, siseviimistluse teostamine vms), juurdeehitus, renoveerimine vms. Seega kohaldub

§ 146

lg 2 esimene lause ka juhul, kui valmis on üksnes osa ehitisest, st töövõtulepingu alusel on ehitatud sisuliselt pooleliolev ehitis.

§ 146

lg 2 esimese lause ja VÕS § 651 lg 1 järgi hakkab aegumistähtaeg kulgema kokkulepitud töö (nt ehitise osa või juurdeehituse) valmimisest või kui tellija on kohustatud töö vastu võtma, siis töö vastuvõtmisest või vastuvõetuks lugemisest (vt RKTKo 25.03.2020 2-16-14644/50, p 14). 4

(5)2-18-18020 13. Eelnevast lähtudes tuleb tõlgendada ka

§ 146lg 2 teist lauset.

Seega on kolleegiumi hinnangul võimalik

§ 146

lg 2 teist lauset kohaldada ka olukorras, kus müügilepingu esemeks olevale kinnisasjale on ehitatud üksnes pooleliolev ehitis või renoveeritud ehitis. 14. Kolleegium rõhutab siiski, et

§ 146

lg 2 teise lause kohaselt pikeneb aegumistähtaeg vaid juhul, kui nõude aluseks olevad puudused on vähem kui viis aastat tagasi valminud ehitisel või selle osal või vähem kui viis aastat tagasi renoveeritud ehitisel või selle osal. Näiteks kui ehitis on vähem kui viis aastat tagasi renoveeritud, kuid vaidlusalused puudused seonduvad rohkem kui viis aastat tagasi püstitatud ning renoveerimata ehitise osaga, siis ei saa

§ 146lg 2 teist lauset kohaldada.

  1. Ringkonnakohus on siiski ekslikult leidnud, et kuivõrd hagejad said elamu valduse
  2. veebruaril 2014, siis aegusid hagejate nõuded
  3. veebruaril 2019.

§ 146lg 2 teine lause ei sätesta müügilepingust tuleneva nõude aegumistähtaja algust.

Müüdud asja lepingutingimustele mittevastavusest tuleneva nõude aegumistähtaeg algab VÕS § 227 lg 1 kohaselt asja üleandmisest ostjale. Ringkonnakohtu tuvastatud asjaoludel hakkasid hagejate nõuded aeguma seega 14. veebruaril 2014. Ringkonnakohus on jätnud aga tähelepanuta, et

§ 146

lg 2 teine lause ei sätesta viieaastast aegumistähtaega, vaid pikendab

§ 146

lg-s 1 sätestatud kolmeaastast aegumistähtaega maksimaalselt kuni viie aastani ehitise valmimisest. Seega üldreegli kohaselt oleks hagejate nõue aegunud 14. veebruaril 2017 (

§ 146

lg 1).

§ 146

lg 2 teise lause kohaldamiseks tuli ringkonnakohtul tuvastada, millal valmis vaidlusalune ehitise osa, mille puudustele hagejad tuginevad. Sealjuures on määrav, millal kostjad ise ehitustööd lõpetasid, või kui kostjad tellisid tööd töövõtulepingu alusel kolmandatelt isikutelt, siis millal kokkulepitud töö valmis, töö vastu võeti või vastuvõetuks loeti (

§ 146lg 2 esimene lause ja VÕS § 651 lg 1) (vt RKTKo 25.03.2020 2-16-14644/50, p 14). 16. Lähtudes Ts

MS § 230 lg-st 1, peab kostja, kes esitab aegumise vastuväite, tõendama asjaolud, millele tema aegumise vastuväide tugineb. Seega kui kinnisasja müüja kostjana esitab ehitise müügilepingust tulenevale ostjast hageja nõudele aegumise vastuväite, peab müüja tõendama, et

§ 146

lg 1 ja VÕS § 227 lg 1 kohaselt on möödunud kolm aastat asja üleandmisest ostjale. Kui ostja esitab omakorda vastuväite, mille kohaselt ei ole möödunud

§ 146

lg 2 teises lauses sätestatud viieaastane aegumistähtaeg ehitise valmimisest, siis peab müüja tõendama, millal vaidlusalune ehitis või ehitise osa valmis. 17. Kuivõrd praegusel juhul ei ole ringkonnakohus tuvastanud vaidlusaluse elamu sellisel kujul valmimise aega, nagu see ostjatele üle anti ja Riigikohus ise tõendeid ei hinda (TsMS § 688 lg-d 3-5), siis tuleb asi uueks läbivaatamiseks tagasi saata ringkonnakohtule. Asja uuel läbivaatamisel peab ringkonnakohus andma kostjale võimaluse tõendada, millal valmis elamu

§ 146lg 2 tähenduses.

18. Kuna kolleegium tühistab ringkonnakohtu otsuse ja saadab asja ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks, jääb menetluskulude jaotus ja menetluskulude suuruse rahaline kindlaksmääramine TsMS § 173 lg 3 teise lause ja § 174 lg 6 alusel alama astme kohtu otsustada sõltuvalt asja lahendamise tulemusest. (allkirjastatud digitaalselt) 5

(5)

🔗 Ametlikule allikale

Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.