RIIGIKOHUS TSIVIILKOLLEEGIUM KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Kohtuasja number 2-20-14179 Otsuse kuupäev Tartu, 14. juuni 2023 Kohtukoosseis Eesistuja Kai Kullerkupp, liikmed Kaupo Paal ja Tambet Tamp

) § 119 lg 1 järgi peab tehing, millega kohustutakse omandama või võõrandama kinnisasja, olema notariaalselt tõestatud. Seejuures ei piirdu kinnisasja omandamisele suunatud kokkulepe kitsalt üksnes kinnisasja omandamise otsest kohustust sisaldava müügilepinguga või sellise müügilepingu sõlmimisele eelneva eellepinguga VÕS § 33 mõttes, vaid vorminõude eesmärk on kaitsta pooli järelemõtlematult ja notari selgitusteta kinnisasja omandamisega või võõrandamisega seotud siduvate kohustuste võtmise eest ka muud liiki kokkulepete puhul, mille eesmärk on survestada pooli mh varaliselt ebasoodsa tagajärje ähvardusel tegema kinnisasja omandamisele või võõrandamisele suunatud tehingut. 12.2. Kolleegium selgitab, et

§ 119

lg 1 tähenduses kinnisasja omandama või võõrandama kohustava tehinguna tuleb mõista igasugust võlaõiguslikku kohustust, mis on kasvõi kaudselt suunatud sellele, et muuta konkreetse kinnisasja senist kuuluvust (omandit) ehk tuua kaasa kinnisasja omandi üleminek seniselt omanikult uuele omanikule. Kohustus omandada või võõrandada kinnisasi võib olla nii asjaomase lepingu järgne põhi- kui ka kõrvalkohustus.

§ 119lg 1 puudutab nii poolele endale kui ka kolmandale isikule kuuluvat kinnisasja võõrandama kohustumist, samuti võib 6

§ 119

lg-s 1 sätestatud vorminõudele peavad vastama ka niisugused kokkulepped, millest kinnisasja omandamise või võõrandamise kohustus tuleneb üksnes kaudselt. Niisuguste kaudselt kohustavate kokkulepete hulka saab lugeda mh lepinguid, millega kindla kinnisasja omandamata või võõrandamata jäämise puhuks nähakse ette märkimisväärne rahaliselt ebasoodne tagajärg, näiteks kui kavandatud tehingu sõlmimisest loobumise korral ei ole poolele ette nähtud õigust saada tagasi suurt rahasummat, mille ta on teisele poolele tehingut silmas pidades tasunud. Väljavaade jääda ilma olulise suurusega rahasummast survestab selle tasunud lepingupoolt kinnisasja omandamis- või võõrandamislepingut sõlmima, kitsendades sellega tema otsustusvabadust. Juhul, kui lugeda

§ 119

lg 1 kohaldamisalasse kuuluvaks kitsalt üksnes niisugused lepingud, milles on otseselt väljendatud poole kohustus kinnisasi omandada või võõrandada, muutuks kõnealusest sättest tuleneva vorminõude eesmärk osaliselt sisutühjaks. Kui lepingupoole otsustusvabadust kinnisasja võõrandamise või omandamise üle otsustamisel on kaudsel viisil või vormivabalt piiratud juba enne tegeliku müügilepingu vm otseselt kinnisasja omandamisele või võõrandamisele suunatud tehingu sõlmimist, siis ei ole vorminõude kõiki eesmärke (nt poole kaitsmine läbimõtlematult ja ilma asjatundliku õigusnõustamiseta endale ulatusliku mõjuga kohustuste võtmise eest) enam sisuliselt võimalik saavutada. 12.4. Kolleegium leiab, et kaudselt väljendatud kohustust sõlmida kinnisasja omandamisele suunatud leping võib sisaldada ka broneerimisleping, millega nähakse kinnisasja ostmisest huvitatud isikule tehingu temast sõltuvatel asjaoludel ärajäämise puhuks ette rahaline koormis, mis ületab temale lepingu alusel osutatud teenuse harilikku väärtust. Kui tasu ületab ainuüksi broneerimise eest mõistlikult makstavat summat ja kokku on lepitud selle jäämine teisele poolele müügilepingu sõlmimata jäämisel, viitab see kinnisasja omandamisele suunatud kokkuleppele, mis

§ 119

lg 1 järgi peab olema notariaalselt tõestatud (vt RKTKo 29.11.2017 2-16-8456/31, p 16). 12.5. Kui broneerimislepingu tekstist ega selle lepingu kohta kohtu ette toodud asjaoludest ei järeldu teisiti, tuleb kolleegiumi hinnangul lähtuda eeldusest, et broneerimistasu ei olnud osadeks jagatav. Sellisel juhul tuleb eeldada, et broneerimistasu eesmärk oli tagada maaklerile tema tegelikust panusest ning osutatud teenuse sisulisest väärtusest sõltumatu rahaline sooritus juhuks, kui kavandatud kinnisasja müügitehing jääb sõlmimata tehingu teise poole tõttu. Järelikult on niisuguse rahalise tagatise eesmärk eelduslikult survestada tehingu teist poolt kinnisasja omandama, mistõttu sellelaadse broneerimistasu kokkuleppe puhul peaks broneerimisleping

§ 119lg 1 kohaselt olema sõlmitud notariaalselt tõestatud vormis.

Maakler saab eespool käsitletud eelduse ümber lükata, kui ta tõendab, et kokkulepitud broneerimistasu moodustus lepingu järgi tegelikult eri komponentidest ja hõlmas konkreetseid rahaliselt hinnatavaid teenuseid või hüvitisi kulutuste eest, mille eest broneerimislepingu olemusest lähtudes pidi tasuma kinnisasja omandamisest huvitunud isik (näiteks tasu maaklerile konkreetsete lepingu ettevalmistamise või tulevasele täitmisele suunatud toimingute eest või hüvitis kinnisasja omandada sooviva isiku huvides tehtud mõistlike kulutuste eest). Sellisel juhul võib maakleril olla õigus saada tasu selles ulatuses, mis vastab tema osutatud teenuse tõendatud ja tegelikule väärtusele või tehtud kulutuste suurusele. 13. Asjaolu, et hageja ei tuginenud maakohtule 29. septembril 2020 esitatud hagiavalduses sõnaselgelt lepingu tühisusele vorminõude rikkumise tõttu, vaid tehingu tegemisele eksimuse mõjul ning selle tühistamisele (TsÜS § 92), ei vabasta kohut õigussuhete kvalifitseerimise kohustusest. Koos hagiavaldusega esitas hageja kohtule ka asjaolud, millest nähtuvalt lepingu kehtivuse korral pidi 7

§ 119

lg 1 tähenduses tehing, millega kohustutakse omandama või võõrandama kinnisasja, juhul kui sellest lepingust tuleneb lepingupoolele otsene või kaudne surve kinnisasi hiljem omandada või võõrandada. Kuna kinnisasja omandamisele suunatud leping peab sõltumata selle liigist või selles väljendatud kohustuse laadist olema sõlmitud notariaalselt tõestatud vormis (

§ 119

lg 1), siis vaidlusaluses lepingus sellesisulise hageja kohustuse sisaldumise korral tulnuks hinnata lepingu kehtivust vorminõuete järgimata jätmise tagajärjel.

1. Lisaks vorminõuetele tuleb kohtul poolte esile toodud asjaoludest lähtudes omal algatusel kontrollida ka seda, kas vaidlusalune leping on sõlmitud tüüptingimustel või mitte ning kas see asjaolu võis mõjutada lepingus sätestatud tingimuste kehtivust mh osas, mis puudutas broneerimistasu tagastamise või tagastamata jätmise eelduseid (vt ka RKTKo 03.06.2021 2-19-5601/61, p 17.1).
2. Juhul, kui asja uuel lahendamisel asub maakohus seisukohale, et broneerimisleping on siiski kehtiv, mh ei ole see tühine seaduses sätestatud vorminõude rikkumise tõttu, peab maakohus võtma uuesti seisukoha küsimuses, kas hagejal oli õigus tehing eksimusele tuginedes tühistada. Hageja esiletoodust lähtudes oli ta väidetavas eksimuses kinnisasja omadustes. Seega tuleb kohtul täpsemalt analüüsida, mida tuli vaidlusalusel juhul käsitada niisuguste käibearusaama kohaselt oluliste kinnisasja omadustena, mille puudumise ilmnedes oleks alust asuda seisukohale, et hagejaga sarnane mõistlik isik ei oleks samasuguses olukorras sellist lepingut sõlminud või oleks selle sõlminud oluliselt teistsugustel tingimustel (vt TsÜS § 92 lg 2). Kui lähtuda sellest, et hageja soovis omandada kinnisasja, millele ehitamist ei reguleerinuks ükski teine õigusakt peale kostja poolt talle teatavaks tehtute, tuleb kohtul võtta seisukoht ka küsimuses, kas sellist ehitamist käsitlevate regulatsioonide või piirangute puudumist saab pidada elamukinnisasjade puhul tavapäraselt eeldatavaks omaduseks TsÜS § 92 lg 2 tähenduses.
3. Eelmenetluse ülesannete olulisel määral täitmata jäämise tõttu peab kolleegium põhjendatuks saata asi uueks arutamiseks tagasi maakohtusse. TsMS § 173 lg 3 teise lause ja § 174 lg 6 alusel jääb menetluskulude jaotus ja menetluskulude suuruse kindlaksmääramine maakohtu otsustada. (allkirjastatud digitaalselt) 8