Obsah (5)

§ 29§ 20§ 39§ 9§ 35

KOHTUMÄÄRUS Kohus Tartu Maakohus Kohtunik Karina Kukkes Määruse tegemise aeg ja koht 26. mai 2023, Võru kohtumaja Tsiviilasi nr 2-23-700 Tsiviilasi T. O. avaldus xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx//xxxxxxxxxxxx

) § 39 ei kohaldu, sest tegemist oli eelotsustega. 2. Puudutatud isik vaidleb avaldusele vastu. Üldkoosoleku päevakorras oli otsustada elamu rekonstrueerimine. Vastavalt korteriomandi- ja korteriühistu seaduse (

) § 39-le on selliseks rekonstrueerimiseks nõutav sama seaduse § 9 lõikes 3 sätestatud häälteenamus. Seega otsuse poolt oleks pidanud hääletama vähemalt 45 korteriomanikku, kui nad esindavad samaaegselt rohkem kui 50% kaasomandiosadest. Üldkoosolekul oli esindatud 40 korteriomanikku (47,74% kaasomandiosadest). Koosoleku toimumise ajal ei teadvustanud juhataja endale häälteenamuse nõuet, mistõttu jäi osalejatele mulje, et otsused on vastu võetud. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 38 lg 1 esimese lause järgi on seaduse vastuolus olev üldkoosoleku otsus kehtetuks tunnistatav, ning seega ei olnud valitsejal võimalik koosoleku otsuseid ellu viia. Kõige otstarbeka lahendusena tundus lisada protokollile märkus, et hääletustulemustest hoolimata ei saa nimetatud otsuseid lugeda vastu võetuks. KOHTU SEISUKOHT

1. Kohus leiab, et avaldus tuleb jätta rahuldamata.
2. Avaldaja on esitanud avalduse KÜ xxxxxxxxxxx 2022 üldkoosoleku otsuste tühisuse tuvastamiseks või kehtetuks tunnistamiseks, samuti teistsuguse sisuga otsuste vastuvõtmise tuvastamiseks.
3. xxxxxxxxxxx 2022 toimus KÜ üldkoosolek, milles päevakorras olid järgmised küsimused: 1) algatada elamu rekonstrueerimine vastavalt Kredexi 50 protsendilise toetuse tingimustele; 2) alustada protsessi tehnilise konsultandi valikuks ja volitada valitsejat temaga lepingu sõlmimiseks. Korteriomanikel on aega esitada tehnilise konsultandi omapoolsete kandidaatide nimed kuni
4. novembrini 2022; 3) viia läbi rekonstrueerimisprojekti hange ja volitada valitsejat valitud projekteerijaga lepingut sõlmima. Protokolli kohaselt ei saanud nimetatud otsused vastuvõtmiseks vajalikku häälteenamust. Protokollis on kajastatud, et koosolekul oli esindatud 40 korteriomanikku, kes esindasid 47,74% kaasomandi osadest. Kõigi otsuste poolt anti 21 häält, vastu 18 häält ja erapooletuid 0 (dtl 4 – 5).
5. Poolte vahel ei ole vaidlust selles, mitu korteriomanikku oli esindatud üldkoosolekul, või kui suure osa kaasomandist nad esindasid. Samuti ei ole vaidlust selle, mitu häält anti otsuste poolt ja nende vastu (vt
6. mai 2023 kohtuistungi protokoll, kl 1).
7. Korteriomanike otsus võib olla tühine või kehtetuks tunnistatav (

§ 29lg-d 1 ja 2 ning Ts

ÜS § 38 lg 1). Lisaks on osaühingu osanike otsuse kohta leitud, et kohtul on võimalik tuvastada teistsuguse sisuga otsuse vastuvõtmine olukorras, kus ühingu organi otsuse tegemisel on tuvastatud hääletamistulemus valesti, mh kui on rikutud hääletamispiiranguid (vt nt Riigikohtu

1. oktoobri 2022 otsus tsiviilasjas nr 2-20-8655, p 14.1). Kohtu hinnangul on see kohaldatav ka korteriühistu üldkoosoleku otsuste puhul. Vastava nõude on avaldaja kohtule ka esitanud. 2
2. Üldkoosoleku otsuste tühisuse alused on sätestatud

§ 29lg-s 1.

Viidatud sätte kohaselt, kui korteriomanike üldkoosoleku kokkukutsumisel on oluliselt rikutud seaduse, korteriomanike kokkuleppe või põhikirja nõudeid, ei ole koosolek õigustatud otsuseid vastu võtma, välja arvatud juhul, kui koosolekul osalevad või on esindatud kõik korteriomanikud. Sellisel koosolekul tehtud otsused on tühised, kui korteriomanikud, kelle suhtes kokkukutsumise korda rikuti, otsust heaks ei kiida.

§ 29

lg 2 teise lause kohaselt kohaldatakse korterühistu organi otsuse kehtetuks tunnistamise nõudele tsiviilseadustiku üldosa seaduses juriidilise isiku organi otsuse kehtetuse kohta sätestatut (

§-s 29 sätestatud erisustega). TsÜS § 38 lg 1 sätestab, et huvitatud isik võib nõuda kohtus juriidilise isiku organi seaduse või põhikirjaga vastuolus oleva otsuse kehtetuks tunnistamist. 9. Praegusel juhul tugineb avaldaja sellele, et protokollis on ebaõigesti kajastatud see, et otsused ei ole vastu võetud. Avaldaja ei tugine sellele, et protokollis oleks ebaõigesti kajastatud muud andmed (koosolekul osalenud korteriomanike arv või poolt- ja vastuhäälte arv).

§ 20

lg 1 teise lause kohaselt kohaldatakse korteriomanike üldkoosolekule lisaks käesolevas seaduses sätestatule mittetulundusühingute seaduse (MTÜS) § 19 lõike 1 p-des 1-5, §-des 20 ja 201, § 21 lõigetes 6-9, § 22 lõigetes 1 ja 11, § 23 lõigetes 1 ja 2 ning §-s 25 mittetulundusühingu liikmete üldkoosoleku kohta sätestatut. Protokollile esitatavad nõuded näeb ette MTÜS § 21 lg 6, mille teise lause järgi kantakse protokolli kantakse üldkoosoleku toimumise aeg ja koht, liikmete arv, üldkoosoleku päevakord, hääletustulemused ja vastuvõetud otsused ning muud üldkoosolekul tähtsust omavad asjaolud. Kuivõrd avaldaja tugineb sellele, et üldkoosoleku protokoll ei vasta MTÜS § 21 lg-s 6 sätestatud nõuetele (osas, mis puudutab otsuste vastu võtmata jätmist), on see kohtu hinnangul otsuste kehtetuks tunnistamise alus. 10. Vaidlus on selles, kas otsus tuleb kvalifitseerida kaasomandi eseme ajakohastamise otsusena (

§ 39

) või eelotsusena, st otsusena, mis on eeldus hilisemale võimalikule korteriomanike üldkoosoleku otsusele, mis tehakse

§ 39lg alusel (vt selle kohta ka Riigikohtu 30.

novembri 2022 määrus tsiviilasjas nr 2-21-13599, p 13.1). Sellest sõltub see, kas otsuste vastuvõtmiseks vajalik kvalifitseeritud häälteenamus (

§ 9

lg 3) või piisas selleks nö tavalisest häälteenamusest (

§ 35lg 1).

11.

§ 39

sätestab, et kaasomandi eseme ajakohastamiseks, sealhulgas energiatõhususe suurendamiseks, selliste vajalike muudatuste tegemise, millega ei muudeta eriomandi eseme otstarvet ega kahjustata muul viisil ülemääraselt ühegi korteriomaniku õigustatud huve, võib otsustada käesoleva seaduse § 9 lõikes 3 sätestatud häälteenamusega.

§ 9

lg 3 järgi peab sellise otsuse vastuvõtmiseks olema otsuse poolt antud üle poole kõigist häältest nende korteriomanike poolt, kellel kuulub üle poole kaasomandi osadest.

1. Praegusel juhul oli päevakorras elamu rekonstrueerimise algatamise otsustamine vastavalt Kredexi 50 protsendilisele toetusele. Sellega seoses oli päevakorras ka tehnilise konsultandi leidmise protsessi algatamise otsustamine, ning viimasega lepingu sõlmimiseks valitseja volitamine. Lisaks oli päevakorras ka rekonstrueerimisprojekti hanke läbiviimise otsustamine ning valitud projekteerijaga lepingu sõlmimiseks valitseja volitamine. Kohtu hinnangul ei ole sellised otsused käsitatavad eelotsustena. Olukorras, kus korteriühistu üldkoosolek oleks vastu võtnud otsuse elamu rekonstrueerimise algatamiseks ja vastavate toimingute tegemiseks (tehnilise konsultandi leidmine, rekonstrueerimisprojekt hanke läbiviimine, samuti valitsejale volituse andmine lepingute sõlmimiseks) ei ole kohtu hinnangul põhjendatud asuda seisukohale, et korterelamu rekonstrueerimise otsustamiseks korraldatakse järgmine üldkoosolek. Valitseja esindaja on kohtuistungil selgitanud, et järgmisena tulnuks 3 otsustada küsimus pangalaenu saamiseks, mitte uuesti korterelamu rekonstrueerimine (vt
2. mai 2023 kohtuistungi protokoll, lk 3). Lisaks sellele nõuab nii tehnilise konsultandi kui projekteerijaga lepingute sõlmimine korteriühistult kulutusi, ning selliste lepingute sõlmimine on seotud elamu rekonstrueerimisega. Kohus leiab, et ka keskmine korteriomanik saab otsusest aru selliselt, et elamu rekonstrueerimine on juba otsustatud.
3. Eelneva tõttu on kohus seisukohal, et otsused tuleb kvalifitseerida kaasomandi eseme ajakohastamise otsustena (

§ 39

). Nende vastuvõtmine eeldab omakorda

§ 9

lg-s 3 sätestatud häälteenamust ehk seda, et otsuste poolt peab olema antud üle poole kõigist häältest nende korteriomanike poolt, kellele kuulub üle poole kaasomandi osadest. 14. Puudutatud isik on välja toonud (ja avaldaja ei ole sellele vastu vaielnud), et

§ 9

lg-s 3 sätestatud häälteenamus oleks tähendanud seda, et otsuste poolt oleks pidanud hääletama vähemalt 45 korteriomanikku, kellele kuulub üle poole kaasomandi osadest. Praegusel juhul on protokollis välja toodud, et üldkoosolekul oli esindatud 40 korteriomanikku, kes esindasid 47,74% kaasomandi osadest, kusjuures otsuste poolt oli antud 21 häält, vastu 18 häält ja erapooletuid oli 0. Kuigi poolt- ja vastuhäälte arv (21 + 18 = 39) ei anna kokku 40 korteriomanikku, ei ole sellel kohtu hinnangul määravat tähtsust. Otsuste poolt hääletas 21 korteriomanikku (alla poole kõigist häältest), kellele ei saanud kuuluda üle poole kaasomandi osadest. Eelneva tõttu ei olnud otsuste poolt hääletanud

§ 9lg-s 3 sätestatud häälteenamus.

15. Praegusel juhul teatas valitseja korteriomanikele üldkoosolekul, et otsused on vastu võetud, kuigi protokolli vormistamisel avastas, et otsustele kehtib

§ 9lg-s 3 sätestatud häälteenamus.

Seetõttu märkis valitseja protokolli, et otsused ei saanud vastuvõtmiseks vajalikku häälteenamust. Kuigi kohtu hinnangul on kahetsusväärne, et valitseja eksitas (mittetahtlikult) korteriomanikke ning neile jäi mulje, et otsused on vastu võetud, ei tähenda see seda, et protokolli oleks pidanud märkima, et otsused on vastu võetud. Selliselt käitudes oleks valitseja rikkunud oma kohustusi. Samuti ei pea kohus põhjendatuks seda, et valitseja oleks protokolli märkinud, et otsused on vastu võetud, ning seejärel pöördunud kohtusse nende otsuste vaidlustamiseks. Sellega oleks valitseja tekitanud korteriühistule põhjendamatuid kulusid. Küll aga tuleb korteriomanikele tekkinud olukorda selgitada.

1. Eelneva tõttu on praegusel juhul otsused kehtivad. Otsuste kehtivuse tõttu ei käsitle kohus ka avaldaja nõuet teistsuguse sisuga otsuste vastuvõtmise tuvastamiseks. Seega jääb avaldus rahuldamata.
2. TsMS § 172 lg 1 kohaselt kannab hagita menetluses menetluskulud isik, kelle huvides lahend tehakse. Kui hagita menetluses osaleb mitu isikut, võib kohus otsustada, et menetluskulud kannab täielikult või osaliselt mõni menetlusosaline, kui see on asjaolusid arvestades õiglane, muu hulgas siis, kui see menetlusosaline esitas põhjendamatu taotluse, väite või tõendi. Kuivõrd avaldus jääb rahuldamata, jäävad menetluskulud TsMS 172 lg 1 teise lause alusel avaldaja kanda.
3. Kohtu määratud ajaks (
4. maiks 2023) ei ole puudutatud isik menetluskulude nimekirja esitanud. Ka asja materjalidest ei nähtu selliseid kulusid, mida kohus saaks kindlaks määrata. Eelneva tõttu tuleb määrata, et hüvitatavad kulud puuduvad. 4
5. TsMS § 660 lg 1 sätestab, et maakohtu määruse peale võib määrusega puudutatud menetlusosaline esitada määruskaebuse ringkonnakohtule üksnes juhul, kui määruskaebuse esitamine on seaduse järgi lubatud. TsMS § 617 lg 2 sätestab, et korteriomandi asjades võib kohtu määruse peale avalduse rahuldamise või rahuldamata jätmise kohta esitada määruskaebuse. Seega on määrus edasikaevatav. /allkirjastatud digitaalselt/ Karina Kukkes kohtunik 5