KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Pärnu Maakohus Kohtunik Kadri Mälberg Määruse tegemise aeg ja koht 12. jaanuar 2022, Pärnu Tsiviilasja number 2-21-6609 Tsiviilasi X hagi Q, C ja W vastu kinnist

§ 70

lg 6 kohaldatakse ühisomandile kaasomandi kohta käivaid sätteid, kui ühisomandit sätestavas seaduses ei ole sätestatud teisiti.

§ 76

lg 1 sätestab, et kaasomanikul on õigus igal ajal nõuda kaasomandi lõpetamist.

§ 77

lg 1 kohaselt jagatakse kaasomandi lõpetamisel asi vastavalt kaasomanike kokkuleppele, kuid juhul kui kaasomanikud ei saavuta kokkulepet kaasomandis oleva asja jagamise viisi suhtes, otsustab kohus kaasomandi lõpetamise vastavalt asjaoludele ja

§ 77

lg 2 sätestatule.

§ 77

lg 2 sätestab, et kui kaasomanikud ei saavuta kokkulepet kaasomandis oleva asja jagamise viisi suhtes, otsustab kohus hageja nõudel kas jagada asi kaasomanike vahel reaalosades, anda asi ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta teistele kaasomanikele välja nende osad rahas, või müüa asi avalikul või kaasomanike vahelisel enampakkumisel ning saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele. 49. Riigikohtu otsuses tsiviilasjas nr 2-17-9749 on selgitatud, et tulenevalt

§ 76lg-st 1 on kaasomanikul igal ajal õigus nõuda kaasomandi lõpetamist.

See tähendab, et kui kohtule esitatakse kaasomandi lõpetamise hagi, peab kohus lõpetama kaasomandi ühel

§ 77

lg-s 2 sätestatud viisil, mida on taotletud hagis või vastuhagis (nt 3-2-1-102-05, p 15). Samas on selgitatud, et kaasomandi lõpetamata jätmine ei ole üldjuhul lubatud ning üksnes erandjuhul on hea usu põhimõttest tulenevalt võimalik jätta kaasomand lõpetamata, kui hagis või vastuhagis taotletud kaasomandi lõpetamise viis ei ole õiglane (vt nt 3-2-1-45-06, p-d 19 ja 20). Kaasomand tuleb lõpetada viisil, mis koormab kaasomanikke kõige vähem. Kohus peab kaasomandi lõpetamise nõude lahendama poolte huvide kaalumisega, lähtudes õiglusest. Kaasomandi lõpetamine kohtus on materiaalõiguslikult TsÜS § 68 lg 5 alusel kaasomanike kokkuleppe sõlmimise tahteavalduste asendamine ning seega asendab kohtulahend, millega kaasomand lõpetatakse, kaasomanike kokkulepet kaasomandi lõpetamise kohta (vt Riigikohtu 29.05.2013 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-42-13, p 12; Riigikohtu 29.09.2010 määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-65-10, p 20). 50. Kaasomandi lõpetamise asjades saab kohus

§ 77

lg 2 alusel valida vaid sellise asja jagamise viisi, mida pool on hagis või vastuhagis nõudnud (vt viimati Riigikohtu 10.05.2017 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-39-17, p 10). Järelikult saab kohus käesolevas asjas kaaluda, kas jagada ühisomand hageja või kostjate pakutud viisil. Kohus kaalub ühisomandi lõpetamise viisi valikul kõigi ühisomanike huve vastavalt poolte esile toodud asjaoludele. Käesoleva asja olemust ja menetlusosaliste esile toodud asjaolusid arvestades peab kohus põhjendatuks hinnata paralleelselt nii hagi kui ka vastuhagi ühisomandi lõpetamiseks.

1. Käesoleval juhul tulevad lähtuvalt hagiavalduses ja vastuhagis esitatud nõuetest kaalumisele viis alternatiivset ühisomandi lõpetamise viisi – hageja on taotlenud esimese alternatiivina jagada Kinnistu ühisomand ühisomanikevahelisel enampakkumisel TMS 11 2-21-6609 sätestatud korras kohtu poolt määratud kohtutäituri vahendusel alghinnaga 19 000 eurot, pannes enampakkumise võitjale kohustuse tasuda teistele ühisomanikele hüvitis enampakkumisel tehtud parimast pakkumisest vastavalt nende poolt kaotatud omandi suurusele. Teise alternatiivina on hageja soovinud ühisomandi jagamist selliselt, et jätta ½ Kinnistu mõttelise osa ühisomand hageja ainuomandisse ning mõista hagejalt kostjatele välja hüvitis vastavalt nende omandi suurustele. Ning kolmanda alternatiivina on hageja palunud jagada ½ Kinnistu mõttelise osa ühisomand kaasomandi mõttelisteks osadeks selliselt, et kostjale I kuulub 2/14, kostjale II 1/14, hagejale 9/14 ja kostjale 2/14 kinnistu ½ mõttelisest osast. Kostjad on vastuhagis palunud ühisomand jagada kaasomandi mõttelisteks osadeks selliselt, et kostjale I kuulub 5/14, kostjale II 4/14 ja kostjale III 5/14 Kinnistu ½ mõttelisest osast ning kostjad on kohustatud tasuma hagejale hüvitist. Teise alternatiivina on kostjad palunud ühisomandi jagamist selliselt, et jätta ½ Kinnistu mõttelise osa ühisomand kostja I ainuomandisse ning mõista kostjalt I välja hüvitis teistele ühisomanikele vastavalt nende ühisomandi osade suurustele.
2. Riigikohus on oma 2-17-11516 lahendis (p 30) selgitanud, et olukorras, kus mitu kaasomanikku (ühisomanikku) soovivad jagatavat asja või õigust endale hüvitise maksmise vastu, on vähemasti üldjuhul mõistlik panna asi või õigus kaasomanike (ühisomanike) vahelisele enampakkumisele. Kaasomanike (ühisomanike) vaheline enampakkumine võimaldab eseme omandamisest huvitatud kaasomanikel (ühisomanikel) endil otsustada, kes neist on valmis eseme omandamisse enam rahaliselt panustama, ja toob paremini välja ka eseme väärtuse (vt Riigikohtu
3. aprilli
4. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-14-17, p 24). Riigikohus nõustus nimetatud lahendis ringkonnakohtuga, et kui ei saa tuvastada, et ühel ühisomanikest oleks ülekaalukas huvi kinnisasja omandi säilitamise vastu, ning mõlemad ühisomanikest soovivad kinnisasja endale, tagab kõige õiglasema lahenduse see, kui kinnisasi jääb selle ühisomaniku ainuomandisse, kes on nõus omavahelisel enampakkumisel maksma teisele ühisomanikule suuremat hüvitist.
5. Kuna hageja on esimese alternatiivina soovinud ühisomandi jagamist ühisomanike vahelisel enampakkumisel ning kuivõrd kõik ühisomanikud soovivad Kinnistu omandiõiguse säilitamist, siis eeltoodust tulenevalt tuleb kohtul esmalt tuvastada, kas kellelgi ühisomanikest on võrreldes teiste ühisomanikega ülekaalukam huvi kinnisasja omandi säilimise vastu.
6. Käesoleval juhul on kostjad leidnud, et kostjal I on kõige suurem huvi kinnisasja omandi säilimise vastu. Kohtule esitatud asjaoludest nähtuvalt on Kinnistu puhul tegemist kostja I sünnikoduga ning hilisema koduga. Tunnistaja L on 30.11.2021 toiminud kohtuistungil avaldanud järgmist: „1988 aastast hakkasime elama xxxe talus, siis Q ja tema abikaasa juba elasid XXXXX talus. Q pidi aastaringselt seal elama, tal olid ju loomad, tean enda järgi. /…. / Q on kinnistul aastaringselt loomi pidanud, ta pidas jäneseid, 2 siga oli ja lambaid. /…. / Umbes 2000a paiku Q enam püsivalt ei elanud kinnistul, see oli siis, kui ta abikaasa suri. Siis ta ei julgenud sinna enam pimedateks öödeks jääda.“ (tl 208) Kohtul ei ole alust kahelda tunnistaja ütluste usaldusväärsuses, tunnistaja ütlused on kooskõlas menetlusosaliste poolt kohtule avaldatuga ning ei ole vasturääkivad. Kohtule esitatud majapidamise arvestuskaardist (tl 153-156) nähtuvalt on kostja I nimetatud tõendi kohaselt elanud Kinnistul vähemalt alates 1990 aastast ning pidanud 1996 aastal Kinnistul ka loomi. Nimetatud tõend on kooskõlas ka tunnistaja Õ poolt 30.11.2021 toimunud kohtuistungil antud ütlustega (tl 207), kus tunnistaja avaldas, et „Loomulikult on loomi peetud XXXXX talus, igas talus peetakse loomi. Täpselt aastat ei oska öelda, millal aasta ringi peeti või ajutiselt suvel. / …. / Loomi pidasid ka teised pereliikmed, õde S ja õde D. Suvel peeti loomi. Loomi pidasid 3 inimest. Aastaid ei oska öelda, millal loomapidamine lõppes.“ Samuti tõendavad kostja I Kinnistul elamist kostjate poolt esitatud 23.05.1999 kuupäevaga arve ning Eesti Energia 24.10.2003 kuupäevaga kiri ja võrguühenduse fikseerimise kokkulepe (tl 172-174). 12 2-21-6609
7. Kohus on seisukohal, et tunnistaja Le ütlustega ning kohtule esitatud tõenditega on kohtu hinnangul tõendatud, et kostja I elas Kinnistul alaliselt vähemalt alates 1988 kuni
8. Nii menetlusosaliste poolt 30.11.2021 toimunud kohtuistungil avaldatust kui ka tunnistaja Le ütlustest lähtuvalt on kohtu hinnangul põhistatud ja tõendatud, et kostja I on ka pärast 2000 aastat suviti pikemat aega viibinud vaidlusalusel Kinnistul. Ka teised menetlusosalised on lapsepõlves veetnud suvedel aega antud Kinnistul, kuid üksnes Kostja I peab Kinnistut enda kodukohaks. Kostjal I on tugev emotsionaalne side Kinnistuga, kostja I pojad käivad ka käesoleval ajal Kinnistut hooldamas ning aiasaaduseid kasvatamas. Kohus leiab, et käesoleval juhul on tõendatud, et kostjal I on ülekaalukas huvi kinnisasja omandi säilimise vastu. Kinnisasja näol on tegemist kostja I sünnikoduga, samuti on kostja I elanud alaliselt Kinnistul ning hilisemalt ajal veetnud suviti pikemad perioodid Kinnistul. Kostjale I kuulub ka Kinnistu teine pool ½ mõttelise osa kaasomandist. Kohus leiab, et käesolevalt ei ole põhjendatud hageja väide, et ühelgi ühisomanikul ei ole ülekaalukat huvi Kinnistu omandi säilimise vastu, kuivõrd kohus on tuvastanud vastupidist.
9. Kohus peab ühisomandi lõpetamisel kaaluma menetlusosaliste huve ja hindama, millisel viisil ühisomandi lõpetamine vastab kõige paremini ühisomanike huvidele. Samuti peab kohus lähtuma õiglasest ja hea usu põhimõttest. Kohus leiab, et käesoleval juhul vastab kõige paremini ühisomanike huvidele, koormab ühisomanikke kõige vähem ning on õiglane ühisomandi jagamine selliselt, et jätta see kostja I ainuomandisse. Kohus on tuvastanud, et kostjal I on emotsionaalne side Kinnistuga, muuhulgas nähtub kohtule esitatud seisukohtadest, et jagades Kinnistu ½ mõttelise osa ühisomand kaasomandi mõttelisteks osadeks või jättes see hageja ainuomandisse, järgneks käesolevale kohtuvaidlusele uus kohtuvaidlus kaasomandi lõpetamise nõudes. Rahuldades vastuhagis esitatud ühisomandi jagamise viisi ning jättes ühisomandi kostjale I võimaldab saavutada menetlusosaliste vahel lõpliku õigusrahu ning vältida kohest kaasomandi lõpetamise vaidlust, mistõttu koormab nimetatud jagamise viis ühisomanikke kõige vähem. Kostja I on oma kohtule esitatud seisukohtades kinnitanud, et ei tee teistele ühisomanikele takistusi Kinnistul suvitamiseks.
10. Eeltoodut kokkuvõtteks leiab kohus, et ühisomandisse kuuluv ½ Kinnistust tuleb menetlusosaliste huve ning õigluse põhimõtet arvestades jagada vastuhagis alternatiivselt taotletud viisil ehk jätta kostja I ainuomandisse kohustusega tasuda teistele ühisomanikele nende omandiosa eest rahaline hüvitis. Selline ühisomandi jagamise viis koormab kohtu hinnangul ühisomanikke kõige vähem. Kohus on seisukohal, et hageja poolt taotletud Kinnistu ½ mõttelise osa jagamise viise ei saa ülaltoodud kaalutlusi arvestades lugeda õiglaseks ja ühisomanikke kõige vähem koormavamaks ning hageja hagi jääb ühisomandi jagamise viisi puudutavas osas rahuldamata.
11. Edasi käsitleb kohus Kinnistu väärtust ning väljamõistetava hüvitise suurust.
12. Eset ühele kaasomanikule jättes tuleks temalt samal ajal hüvitis teise kasuks (täitedokumendina) välja mõista eelkõige siis, kui eseme omandamist soovinud kaasomanik on ise nõudnud asja endale hüvitise väljamõistmise vastu või vähemasti nõustunud temalt raha väljamõistmisega. Riigikohus on leidnud, et kohus saab lõpetada kaasomandi selle jätmisega ühele kaasomanikule üksnes juhul, kui kaasomanik on asja omandamisest huvitatud ja nõus teistele kaasomanikele nende osa rahas välja maksma. (vt Riigikohtu 10.05.2017 otsust tsiviilasjas nr 3-2-1-39-17, p 13.)
13. Kohus leiab, et Kinnistu turuväärtuse kindlaksmääramisel tuleb aluseks võtta hageja poolt kohtule esitatud OÜ Kinnisvarabüroo Uus Maa hindamisakt, mille kohaselt on kinnistu turuväärtus 38 000 eurot (tl 33-51). Kohus leiab, et hageja poolt esitatud tõendi puhul on tegemist kinnisasja väärtuse osas objektiivse tõendiga, millest asja lahendamisel lähtuda. Kinnistu nimetatud väärtusega on nõustunud ka menetlusosalised 30.11.2021 toimunud istungil 13 2-21-6609 (tl 208 pöördel). Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et põhjendatud on lugeda kinnisasja väärtuseks 38 000 eurot, millest lähtuvalt on ½ Kinnistu mõttelise osa väärtuseks 19 000 eurot.
14. Kostja I on nõustunud tasuma teistele ühisomanikele nende omandiosa eest mõistlikku kompensatsiooni kohtu poolt määratavas suuruses. Hagejale tuleb maksta omandi kaotuse eest õiglane hüvitis, mis on 9/14 poolest Kinnistu hinnast, kostjale II tuleb maksta omandi kaotuse eest õiglane hüvitis, mis on 1/14 poolest Kinnistu hinnast ning kostjale III tuleb maksta omandi kaotuse eest õiglane hüvitis, mis on 2/14 poolest Kinnistu hinnast. Seega tuleb kostjalt I hageja kasuks välja mõista omandi kaotuse eest hüvitis 12 214,29 eurot (19 000 / 14 x 9), kostjalt I kostja II kasuks omandi kaotuse eest hüvitis 1 357,14 eurot (19 000 / 14 x 1) ning kostjalt I kostja III kasuks omandi kaotuse eest hüvitis 2 714,28 eurot (19 000 / 14 x 2).
15. Kostjad on esitanud ka taotluse hageja ning kostjate II ja III kohustamiseks nõusoleku andmiseks. TsÜS § 68 lg 5 sätestab, et kui isik on kohustatud tegema kindla sisuga tahteavalduse, asendab tahteavaldust jõustunud või viivitamata täitmisele kuuluv kohtulahend, millega isikut kohustatakse sellist tahteavaldust andma. Riigikohus on lahendi nr 3-2-1-65-10 p-s 20 märkinud, et kaasomandi lõpetamine kohtus on materiaalõiguslikult TsÜS § 68 lg 5 alusel kaasomanike kokkuleppe sõlmimise tahteavalduste asendamine. Seega asendab kohtuotsus, millega kaasomand lõpetatakse, kaasomanike kokkulepet kaasomandi lõpetamise kohta. Tulenevalt eeltoodust kohustab kohus hagejat ning kostjaid II ja III andma nõusolek kinnisasja registriosa numbriga xxxxxxx ühisomandi lõpetamiseks Kinnistu ½ mõttelise osa jätmisega kostja I omandisse ning vastava kinnistusraamatu kande tegemiseks. Asendada hageja ning kostjate II ja III tahteavaldus kinnistusraamatu kande tegemiseks käesoleva kohtuotsusega.
16. Kohus märgib, et käsitles ja arvestas poolte väiteid ja tõendeid käesoleval juhul otsuses ulatuses, milles see hagi eset ning poolte väidete sisu arvestades oli asja lahendamiseks õiguslikult oluline. Ülejäänud väited ja tõendid ei oma kohtu hinnangul asja lahendamisel tähtsust ning kohus neid seetõttu otsuses ei käsitle. Menetluskulude jaotus
17. TsMS § 173 lg 1 kohaselt märgib asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses.
18. Kohus leiab, et tulenevalt TsMS § 163 lg-st 1 tuleb menetluskulud jätta menetlusosaliste enda kanda. Praeguses asjas on nii hageja kui ka kostjad nõustunud ühisomandi lõpetamisega. Seega on käesolev vaidlus lahendatud mõlema poolte huvisid silmas pidades. Samuti on Riigikohus lahendis nr 3-2-1-70-10 p-s 14 märkinud, et kui kaasomand lõpetatakse eelduslikult mõlema poole huvides, on põhjendatud ja õiglane jätta menetluskulud TsMS § 163 lg 1 alusel poolte endi kanda. /allkirjastatud digitaalselt/ Kadri Mälberg Kohtunik Tallinna Ringkonnakohtu 09.05.2023 kohtuotsuse resolutiivosa: RESOLUTSIOON
19. Rahuldada X apellatsioonkaebus osaliselt.
20. Tühistada Pärnu Maakohtu 12.01.2022 otsus X kasuks väljamõistetud hüvitise suuruse osas (resolutsiooni p 2.3) ja osas, millega maakohus ei seadnud omandi 14 2-21-6609
24. üleminekut sõltuvusse Xle hüvitise maksmisest. Täiendada kohtuotsuse resolutsiooni hagi tagamise abinõu tühistamise osas. Muus osas jätta maakohtu otsuse resolutsioon muutmata, kuid osaliselt muuta ja täiendada kohtuotsuse põhjendusi. Asendada Q kohtuotsuses tema üldõigusjärglastega H ja F ja täiendada kohtuotsust selliselt, et XXXXX kinnistu (registriosa nr xxxxxxx) ½ mõtteline osa jääb Q ainuomandi asemel H ja F ühisomandisse ning neil on Q asemel solidaarne kohustus maksta hüvitist. Sõnastada kohtuotsuse resolutsioon tervikuna järgmiselt: 4.
25. Jätta hagi rahuldamata ja rahuldada osaliselt vastuhagi alternatiivne nõue. 4.
26. Lõpetada X, H, F, C ja W ühisomand XXXXX kinnistu (registriosa nr xxxxxxx) ½ mõttelisele osale järgmiselt: 4.2.
27. jätta XXXXX kinnistu (registriosa nr xxxxxxx) ½ mõtteline osa H ja F ühisomandisse; 4.2.
28. kohustada Xt, Ct ja Wt andma nõusolek kinnistusraamatus XXXXX kinnistu (registriosa nr xxxxxxx) ½ mõttelise osa teise jakku tehtud omanikukannete muutmiseks selliselt, et X, C ja W kohta tehtud ühisomanikukanded kustutatakse ning kinnistu ½ mõttelise osa ühisomanikena kantakse kinnistusraamatu teise jakku H ja F. Kohtuotsus asendab C ja W tahteavaldusi. Kohtuotsus asendab X tahteavaldust alates p-s 4.2.3 nimetatud hüvitise tasumisest. 4.2.
29. kohustada Ht ja Ft tasuma Xle omandiõiguse kaotamise eest solidaarselt hüvitist 18 321 eurot 43 senti; 4.2.
30. kohustada Ht ja Ft tasuma Cle omandiõiguse kaotamise eest solidaarselt hüvitist 1357 eurot 14 senti; 4.2.
31. kohustada Ht ja Ft tasuma Wle omandiõiguse kaotamise eest solidaarselt hüvitist 2714 eurot 29 senti. Jätta apellatsioonimenetluse kulud poolte enda kanda. Tühistada Pärnu Maakohtu 30.04.2021 määrusega kohaldatud hagi tagamise abinõu, millega kanti Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriosa nr xxxxxxx kolmandasse jakku esimesele vabale järjekohale X kasuks järgneva sisuga märkus: „Pärnu Maakohtu menetluses on tsiviilasi nr 2-21-6609 X hagi Q, C ja W vastu ühisomandi lõpetamise nõudes.“ 15