KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Eesistuja Maret Altnurme, liikmed Janar Jäätma ja Virgo Saarmets Otsuse tegemise aeg ja koht 28.03.2023, Tallinn Haldusasja

§ 3lg 3 p 2, § 4 lg 2 teine lause, § 41 p-d 7, 8 ja 11, § 47 lg 2 teine lause).

Tallinna linna tegevus (nõue lammutada ehitised ja lõpetada äritegevus, et seejärel enampakkumise võidu korral need taastada ja äritegevust samas kohas taasalustada) on väärhaldus ja vastuolus lisaks kehtivale õigusele ka hea halduse tavaga (vt Riigikohtu lahendid nr 3-3-1-85-04, p 16; nr 3-3-1-4-10, p 12). Vastustaja 22.06.2020 kiri nr 2.1-21/2250-6 rikub kaebaja Eesti Vabariigi põhiseaduse (PS) § 9 lg-s 2 ja §-des 31 ja 32 kaitstud õigusi. Olukorras, kus vastustaja kavatseb jätkata isikliku kasutusõiguse ala kasutusse andmist ning kaebajal on õigus osaleda selleks korraldataval enampakkumisel, tähendaks lammutamisnõude esitamine üksnes kaebaja varaliste huvide kahjustamist. Samuti ei saa välistada, et kui avalikul enampakkumisel osutub võitjaks muu isik, võib ta soovida olemasolevate hoonete ja rajatiste kasutamist. Kaebaja märkis taotluses, et isikliku kasutusõiguse alale püstitatud hoonete ja rajatiste lammutamiseks on vajalik ehitusluba (ehitusseadustiku (EhS) lisa 1). Tallinna planeeringute registrist nähtuvalt on detailplaneeringu nr DP024120 "Punane tn 68, 68a, 68b, 70 ja 70a kruntide ning lähiala detailplaneering" suhtes algatatud kehtetuks tunnistamise menetlus. Sellises olukorras lammutamise ehitusloa menetlus ei pruugi olla kooskõlas hea haldustavaga. Isegi ehitusloa saamisel ei ole nõutavate suuremahuliste lammutustööde läbiviimine juuni lõpuks mõistlikult võimalik. Isikliku kasutusõiguse ala otsese valduse tagastamine tähendaks seda, et kaebaja äritegevus katkeb ja avaliku enampakkumise võidu korral peab kaebaja tegema kulutused selle taastamiseks. Samuti ei saaks vastustaja selle aja eest tulu. Kaebaja soovib tasuda vastustajale tasu vastavalt varem kehtinud isikliku kasutusõiguse lepingule. Kui kaebaja tagastab otsese valduse, siis kuni uue rentniku või kasutaja leidmiseni vastustaja tasu ei saa. Sellele vaatamata soovib vastustaja kaebaja äritegevust kahjustada ka vastustajale endale kahju tekitamise hinnaga. Vaatamata kaebaja palvele on vastustaja keeldunud arveid väljastamast. Vaidlusaluses kirjas on kõikidele kaebaja argumentidele vastatud lakooniliselt. Selgusetu on, miks ei saa kaebaja jätkata maa kasutamist kuni enampakkumise tulemuste selgumiseni (taotluse esimene alternatiiv) ning ka see, miks vastustaja isegi ei kaalu maa kasutusse andmist otsustuskorras (vt linnavara kasutamise kord § 41 p-d 8 või 11). Ekslik on vastustaja seisukoht, et otsustuskorras kasutada andmise erandlikkus vabastab vastustaja kaebaja taotluse 3

§ 4lg-st 1.

Kinnisvara kasutusse andmise pädevaks organiks on Tallinna Linnavalitsus või linnavolikogu. Tallinna Linnavaraametil ei ole pädevust otsustada kinnisasja kasutusse andmise üle. Sellist otsust ei olnud pädev organ teinud, kuna valdust ei ole korrektselt linnale üle antud. Linnavara kasutusse andmist otsustuskorras reguleerib

1. ptk. Otsustuskorras kasutusse andmise lubatavus on ära toodud kinnise loeteluna §-s 41, mille p 8 eeldab äriruumi kasutuslepingu olemasolu viimasel viiel aastal, varasemate lepinguliste kohustuste korrektset täitmist ning turuhinnale vastavat kasutustasu. Kaebajaga sõlmitud leping ei vasta ühelegi eeltoodud eeldusele. Punane tn 70a kinnistut kasutatakse parkimisteenuse osutamiseks ning tegemist on transpordimaa kinnistuga, mitte äriruumiga. Kaebaja ei ole kasutanud kinnistut vastavalt isikliku kasutusõiguse lepingus sätestatud tingimustele ehk on lepingut rikkunud. Varem kohtule esitatud tõendite kohaselt on kaebaja ise vastustajale kinnitanud, et on andnud kinnistu kasutada allüürnikele, mistõttu ei ole võimalik ka valdust vabastada nõutud tähtajaks. Allkasutusse andmine oli lepingu kohaselt keelatud. Kaebajaga on leping sõlmitud
2. a-l, käesolevaks ajaks ei kasuta kaebaja kinnistut turuhinnaga ning ei ole kordagi esitanud soovi 4

§ 41p 11 eeldab, et kasutusse antav maa on ehitusobjekti nt naaberkinnistuks.

Sätte eesmärgiks on võimaldada ehitustööde teostamise ajaks hoiustada materjale ja soojakuid mugavama ja kiirema ehituse valmimise eesmärgil vabal kõrvalkinnistul või kinnistu osalisel maa-alal. Punane tn 70a kinnistu ei vasta p 11 sätte eesmärgile, seda ei saa meelevaldselt kasutada otsustuskorras kasutusse andmiseks. Isiklikku kasutusõigust ei saanud

§ 41

p 7 alusel pikendada, kuivõrd isikliku kasutusõiguse seadmise leping oli 11.06.2020 seisuga juba lõppenud. Samas näeb

§ 47

lg 1 ette võimaluse pikendada kasutuslepingut üksnes sama korra § 41 p-s 8 nimetatud tingimustel, mille tingimused täidetud ei olnud. Tallinna Linnavaraametil oli pädevus lahendada isikliku kasutusõiguse pikendamise taotlus. 10. Tallinna Halduskohus jättis 11.02.2022 menetlusosaliste menetluskulud nende endi kanda. otsusega kaebuse rahuldamata ja Riigikohus leidis, et Tallinna linn on 22.06.2020 kirjaga sisuliselt keeldunud kaebaja taotluse rahuldamisest põhjendusega, et kasutusõigus seatakse enampakkumise korras (vt Riigikohtu 15.06.2021 määrus nr 3-20-1249, p 14). Seega on tegemist haldusaktiga, mida on kohus selgitanud kaebajale ka 19.10.2020 kohtuistungil ning kaebaja teatas istungil, et juhul, kui kohus peaks leidma, et 22.06.2020 kiri on haldusakt, siis palub kaebaja selle tühistamist. Vastustaja ei ole 22.06.2020 kirjas esitanud põhjendusi, miks ei ole

§ 41p-de 7 ja 11 alusel isikliku kasutusõiguse seadmine otsustuskorras põhjendatud.

Vastustaja on õiguslike alustena viidanud sama korra § 41 p-dele 1 ja 8 ning selgitanud, et reeglina annab Tallinna linn vara kasutusse enampakkumise korras ning Punane tn 70a kinnisasja kasutusse võtmise vastu on huvi tundnud ka mitmed teised naabruskonnas asuvate kinnistute omanikud. Tallinna linnal on kavas anda Punane tn 70a kinnisasi edaspidi kasutusse avaliku enampakkumise kaudu (kaebuse lisa 1, lk-d 1‒2). Seega on tegemist põhjendamispuudustega haldusaktiga (HMS § 56 lg-d 1‒3), mistõttu on see formaalselt õigusvastane. See ei tähenda aga vältimatult, et vaidlusalune keeldumine kuuluks tühistamisele (HMS § 58). Kohtupraktikas on peetud võimalikuks haldusakti kontrollimisel arvestada haldusorgani poolt kohtumenetluse käigus esitatud põhjendust, kui kohus on veendunud, et haldusorgan lähtus sellest põhjendusest haldusakti andmisel (vt Riigikohtu 29.11.2012 otsus nr 3-3-1-29-12, p 20). Seoses

§ 41

p-ga 8 on vastustaja selgitanud, et Punane tn 70a kinnistut kasutatakse parkimisteenuse osutamiseks ning tegemist on transpordimaa kinnistuga, mitte äriruumiga ning seetõttu ei ole normi eeldused täidetud. On usutav, et vastustaja lähtus sellest põhjendusest ka 22.06.2020 keeldumisel, sest sellele õiguslikule alusele on vaidlusaluses keeldumises viidatud. Kuivõrd

§ 41

p 8 üks eeldustest (tegemist ei ole äriruumiga) on täitmata, puudub vajadus kontrollida, kas ülejäänud eeldused (lepingulisi kohustusi on täidetud korrektselt ning kasutuslepingu pikendamisel lähtutakse vähemalt turuhinnast) on täidetud. Seetõttu ei oma vastustaja selgitused osas, kas kaebaja on lepingut rikkunud või kas pikendamist on taotletud turutingimustel, asja lahendamisel tähtsust. 5

§ 41

p-ga 11 on vastustaja selgitanud, et p 11 eeldab, et kasutusse antav maa on ehitusobjekti nt naaberkinnistuks: sätte eesmärgiks on võimaldada ehitustööde teostamise ajaks hoiustada materjale ja soojakuid mugavama ja kiirema ehituse valmimise eesmärgil vabal kõrvalkinnistul või kinnistu osalisel maa-alal. Punane tn 70a kinnistu ei vasta p 11 sätte eesmärgile. Olukorras, kus vaidlusalune linnavara on transpordimaa kinnistu, on usutav, et vastustaja lähtus nendest seisukohtadest ka 22.06.2020 keeldumisel. Puudub kahtlus, et

§ 41

p 11 alusel ei saanud kaebaja taotlust rahuldada, sest taotluse objektiks ei olnud maa, millel sooviti hoiustada ehitusmaterjale või muid ehitamiseks vajalikke ajutisi rajatisi. Vastustaja on 19.10.2020 kohtuistungil selgitanud seoses

§ 41

p-ga 7, et kaebuse esitamise hetkel ei olnud kaebajal õigust enam linnavara kasutada, mistõttu puudus võimalus pärast isikliku kasutusõiguse lepingu lõppemist lepingut pikendada. Lisaks on vastustaja märkinud, et

§ 47

lg 1 kohaselt on kasutuslepingut lubatud pikendada üksnes korra § 41 p-s 8 nimetatud tingimustel. Kaebaja on viidanud üksnes

§ 47

lg-le 2, kuid jätnud tähelepanuta, et sama paragrahvi lõikes 1 tehakse viide kasutuslepingu pikendamise alusena vaid korra § 41 ple 8. Seega ei ole keeldumine vastuolus

§ 47lg-ga 2.

Vastustaja on 16.09.2021 menetlusdokumendi p-s 5 selgitanud, et isikliku kasutusõiguse lepingu pikendamist saab kaaluda olukorras, kus leping on veel kehtiv (nt ei ole möödunud selle kehtivuse tähtaeg). 11.06.2020 avaldus oli aga esitatud pärast isikliku kasutusõiguse lõppemist. Vastustaja on 16.09.2021 menetlusdokumendi p-s 8 selgitanud linnavara kasutusse andmist otsustuskorras, st milline organ on pädev sellist otsust langetama ning millistest põhimõtetest lähtuvalt kaalutakse otsustuskorras linnavara kasutusse andmist. Vastustaja seisukohad ei ole vastuolulised, kuivõrd vastustaja on selgitanud, millal on võimalik isikliku kasutusõiguse lepingu pikendamine (vt linnavara kasutusse andmise kord § 47 lg 1), võrreldes olukorraga, mil otsustatakse isikliku kasutusõiguse seadmine otsustuskorras (vt linnavara kasutusse andmise kord § 41), st kui kasutusleping on lõppenud. Halduskohus nõustus Tallinna Ringkonnakohtu 25.10.2021 määruse nr 3-20-1249 p-s 22 esitatud seisukohtadega, mille kohaselt ei tulene kaebajale õigusaktidest õigust nõuda Punane tn 70a kinnistu kasutamise jätkamist senistel tingimustel. Sellist õigust ei tulene talle ka isikliku kasutusõiguse seadmise lepingust ega Tallinna Linnavolikogu 04.11.2010 määrusest nr 51 „Linna kinnisasja reaalservituudi ja isikliku kasutusõigusega koormamise kord“ (§ 15 lg 2). Vastustaja ei keeldunud õigusvastaselt kaebaja taotluse rahuldamisest ning asja uuel otsustamisel tuleks teha samasugune otsus. Kuigi ei ole välistatud, et kaebaja saab õiguse sama kinnistu kasutamiseks enampakkumise tulemusena, on vastustaja selgitanud, et linnavalitsus ei ole veel teinud otsust selle kohta, kas kinnistut on vaja linnale kasutamiseks avalike ülesannete täitmiseks või antakse see kasutusse enampakkumise korras. Selle otsuse saab linn teha alles pärast seda, kui kinnistu on ebaseaduslikust valdusest vabastatud, isikliku kasutusõiguse märge kustutatud ja kinnistul asuvad hooned lammutatud. Asja sisulise läbivaatamise käigus ei ole ilmnenud pärast Tallinna Ringkonnakohtu 25.10.2021 määrust uusi asjaolusid, mis annaksid aluse asuda teistsugusele seisukohale. 6

§ 3lg 3).

Vastavalt Tallinna Linnavolikogu 04.11.2010 määruse nr 51 „Linna kinnisasja reaalservituudi ja isikliku kasutusõigusega koormamise kord“ § 1 lg-le 1 ja § 6 lg-le 1 vaatab isikliku kasutusõiguse seadmise taotluse läbi Linnavaraamet. MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD APELLATSIOONIMENETLUSES 11. OÜ Dzali palub 14.03.2023 apellatsioonkaebuses tühistada Tallinna Halduskohtu 11.02.2022 otsus ja teha asjas uus otsus, millega rahuldada kaebus ning jätta menetluskulud vastustaja kanda. Halduskohus on valesti arvestanud vastustaja poolt kohtumenetluse käigus esitatud põhjendustega. Haldusakti faktilise ja õigusliku aluse otsimine ei tohi kanduda ulatuslikus mahus üle kohtumenetlusse, sest sellisel juhul ei kontrollita enam haldusorgani tegevust, vaid otsitakse põhjendusi haldusakti kehtima jäämiseks (Riigikohtu lahend nr 3-17-1994, p 26; nr 319-2069, p 12). Praegusel juhul on haldusakti kahelauseline põhjendus asendatud halduskohtu otsuse kaheleküljelise põhjendusega, mis on seejuures erinev vaidlustatud kirjas toodust. Niivõrd olulise põhjendamispuudusega haldusakti puhul oli kohtul õigus jätta kaebus rahuldamata ainult siis, kui asja uuel läbivaatamisel peaks vastutaja tegema samasisulise haldusakti. Praegusel juhul nii ei ole. Kaebaja ei nõustu halduskohtu seisukohaga, et kuna tegemist ei ole äriruumiga ning kaebaja on andnud parkimiskohad üürile, ei rakendu

§ 41p 8.

Normi eesmärgiks ei saa olla see, et viidatud sätte järgi on võimalik otsustuskorras pikendada äriruumi kasutuslepingut, kuid mitte muu rajatise kasutuslepingut. Kuivõrd lepingu oluliseks rikkumiseks on ainult kasutustasu maksmata jätmine, ei ole parkimiskohtade kasutusse andmine oluline rikkumine. Nende küsimuste otsustamine kuulub vastustaja diskretsiooniruumi.

§ 41p 11 rakendamise eelduseks ei ole see, et isik teeks ehitustöid naaberkinnistul.

Säte võimaldab maa otsustuskorras kasutusse andmist, kui seda kasutatakse soojakute ja ehitusmaterjalide hoiustamiseks. Neid kaebaja maatükil hoiabki (vt kaebuse lisa 10). Seetõttu ei saa väita, et kaebaja taotluse rahuldamine oleks

§ 41p 11 alusel õiguslikult võimatu. 7

sätetele ning pidi mõistma, et enampakkumise korraldamise plaan välistab objekti otsustuskorras kasutada andmise. Seetõttu puuduvad eeldused käsitada vastustaja 22.06.2020 kirjas antud lakoonilisi selgitusi olulise põhjendamispuudusena. RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

1. Apellatsioonkaebus jääb rahuldamata ja halduskohtu otsus muutmata. Ringkonnakohtu põhjendused on järgmised.
2. Kohalikul omavalitsusel on lai kaalutlusõigus otsustamisel, kas kasutada oma vara ise õigusaktidest tulenevate ülesannete täitmiseks, anda vara teisele isikule kasutada või vara võõrandada. Kohtud võivad kontrollida kohaliku omavalitsuse üksuse vara käsutamise ja kasutamise õiguspärasust, mitte otstarbekust. Kaebajal ei ole halduskohtus kaitstavat subjektiivset õigust nõuda isikliku kasutusõiguse seadmise lepingu jätkamist ning kinnisasja kasutusse andmist kaebajale otsustuskorras (vrdl Riigikohtu 20.12.2001 määrus asjas nr 3-3-115-01, p 26). Samuti ei tulenenud kaebajale linnaga sõlmitud lepingust õiguspärast ootust, et vastustaja pikendab kaebajaga sõlmitud lepingut ning võimaldab kaebajal ka edaspidi kinnisasja kasutada (Tallinna Ringkonnakohtu 08.12.2020 määrus praeguses asjas, p 18).
3. Riigikohus on 15.06.2021 määruses praeguses asjas selgitanud (p 15), et kohtu ülesanne on käesoleva vaidluse puhul kontrollida, kas vastustaja on vara kasutusse andmise taotluse rahuldamata jätmisel järginud menetluskorda ja kaalumisreegleid ning täitnud põhjendamiskohustuse, samuti ka seda, kas linnavara kasutusse andmisest keeldumine oli

§ 41p-de 7, 8 ja 11 alusel õiguspärane.

16. Hoolimata sellest, et Tallinna Linnavaraameti 22.06.2020 keeldumise põhjendused on napid, ei ole see aluseks haldusakti tühistamisele (HMS § 58), sest hinnates vaidlustatud 8

§ 4lg 1).

Punane tn 70a puhul ei ole tegemist äriruumiga ega ka maaga, mida kasutatakse ehitustöid teenindavate ajutiste rajatiste püstitamiseks ning soojakute, ehitusmaterjalide või ehitustarvikute hoidmiseks. Seega ei ole täidetud tingimused selleks, et kinnistu saaks kaebajale kasutusse anda

§ 41p-de 8 või 11 alusel.

Samuti ei ole täidetud tingimus, et vaidlusaluse kinnistu kasutuslepingut pikendada korra § 47 lg 1 ja § 41 p 8 alusel.

§ 41

p 7 kohaselt võib linnavara anda otsustuskorras kasutusse tähtajatult linnavaraga seonduva kohtuasja menetlemise või linnavara kasutusse andmise otsuse menetlemise ajaks, samuti linnavara kasutusse andmiseks korraldatava pakkumise tulemuste kinnitamiseni, kui linnavara ajutine kasutusse andmine ei ole vastuolus kohtuasja, otsuse menetlemise või linnavara kasutusse andmiseks korraldatava pakkumise võimalike tulemustega. Seega on ka korra § 41 p 7 alusel linnavara kasutusse andmise otsustamisel linnal suur kaalumisruum. Kaebaja on sealjuures soovinud kinnistu kasutamist jätkata varasematel tingimustel (dtl 16, 271). Vastustaja on esitanud halduskohtule koos vastusega kaebusele eksperthinnangu (dtl 229‒245), millest võib järeldada, et kaebaja on kinnistut kasutanud hinnaga, mis on praegusest turuhinnast märkimisväärselt madalam (vt dtl 227). Ka otsustuskorras kasutusse andmine eeldab, et seda tehakse turuhinna alusel (

§ 6, § 42 lg 1).

Turuhinnast väiksema tasu eest kasutusse andmist õigustab üksnes avalik huvi, mille olemasolu praeguses asjas ei nähtu. Seega ei tulene kaebajale õigusaktidest õigust nõuda Punane tn 70a kinnistu kasutamise jätkamist senistel tingimustel. Sellist õigust ei tulene talle ka isikliku kasutusõiguse seadmise lepingust (dtl 19–23) ega Tallinna Linnavolikogu 04.11.2010 määrusest nr 51 „Linna kinnisasja reaalservituudi ja isikliku kasutusõigusega koormamise kord“ (§ 15 lg 2). 18. Halduskohus ei ole vääralt sisutanud

§ 41

p-e 8 ja 11.

§ 41

p 8 kohaselt võib linnavara anda otsustuskorras kasutusse juriidilisele või füüsilisele isikule, kes on kasutanud sama äriruumi vähemalt viis aastat ning soovib kasutuslepingut pikendada. Kasutuslepingu pikendamine eeldab, et lepingulisi kohustusi on täidetud korrektselt ning kasutuslepingu pikendamisel lähtutakse vähemalt turuhinnast. Kuna tegemist ei olnud äriruumiga, lepingulisi kohustusi polnud kaebaja poolt täidetud korrektselt (parkla allüürile andmine) ja lähtutud polnud turuhinnast (vt eksperthinnang kasutustasu kohta, dtl 229 jj), ei olnud sel alusel vara kasutusse andmine lubatav. Isegi kui nõustuda kaebaja käsitusega, et p-s 8 märgitud äriruumi saaks tõlgendada ka kui maad, ei saa nõustuda sellega, et lepinguliste rikkumistena selle sätte tähenduses saab mõista üksnes Tallinna Linnavalitsuse 13.04.2011 korralduse nr 551-k (dtl 278) p-s 1.6 märgitud isikliku kasutusõiguse tasu maksmisega hilinemist. Viidatud punkt reguleerib kasutusõiguse ennetähtaegset lõpetamist, millega praegusel juhul tegemist ei olnud ning vastustaja on juba 14.05.2020 kirjas (dtl 40) kaebajale lepinguliste kohustuste nõuetekohase täitmise kontekstis viidanud, et kaebaja ei võinud isikliku kasutusõiguse eset anda omaniku nõusolekuta allkasutusse.

§ 41

p 11 sätestas, et linnavara võib anda otsustuskorras kasutusse, kui kasutusse antav linnavara on maa, mida kasutatakse ehitustöid teenindavate ajutiste rajatiste püstitamiseks ning soojakute, ehitusmaterjalide või ehitustarvikute hoidmiseks. Asjaolu, et kaebaja ladustas parklas ka mõnda tühja konteinerit 9

§ 6, § 42 lg 1).

Nõnda ei saa ka väita, et vastustaja oleks teinud kaalumisvea, kui ei soovinud anda linnavara kasutusse kohtuvaidluse ajaks või enampakkumise tulemuste selgumiseni

§ 41p 7 alusel.

Halduskohtu vastavasisuline kompromissettepanek nurjus just seetõttu, et kaebaja ei soovinud maa kasutamise eest maksta turuhinda. Lisaks nähtub § 47 lg-st 1, et kasutuslepingut on lubatud pikendada üksnes korra § 41 p-s 8 nimetatud tingimustel.

1. Halduskohus ei eksinud menetluskulude jagamisel, kui jättis kaebaja menetluskulud tema enda kanda. HKMS § 108 lg-t 61 kohaldada pole alust, kuna vaidlustatud keeldumine ei olnud põhjendamispuudustega määral, kus akti põhjendamine oleks olulises osas kandunud üle kohtumenetlusse. Aktis olid ära märgitud õiguslikud alused, mille alusel oli keeldumine toimunud ning sellele oli eelnenud pikk kirjavahetus kaebajaga, kus vastustaja oli esitanud täiendavaid selgitusi. Vastustaja selgitused ei olnud vastuolulised ega andnud kaebajale alust arvata, et linnavara kasutust oleks võimalik otsustuskorras jätkata.
2. Et apellatsioonkaebus jääb rahuldamata ja vastustaja ei ole taotlenud menetluskulude hüvitamist, jäävad menetlusosaliste apellatsiooniastme menetluskulud vastavalt HKMS § 108 lg-le 1 ja § 109 lg-le 1 nende endi kanda. (allkirjastatud digitaalselt) 10