KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Eesistuja Liis Arrak, liikmed Gea Lepik ja Siiri Malmberg Otsuse tegemise aeg ja koht 22.05.2023, Tallinn Kohtuasja number

§ 35

lg 4 järgi võtta tasu suuruse määramisel aluseks 2% sotsiaalmaa maksustamishinnast. Lepingu p 5.1 ei ole sellega kooskõlas ning tasumäär on määrusega vastuolu tõttu tühine osas, milles see ületab määruses ettenähtud määra (RKTKo 27.10.2009, 3-2-1-100-08, p 23; RKTKo 22.11.2011, 3-2-1-113-11, p 37). Seega on hagejal õigus nõuda kostjalt tasu üksnes 2% sotsiaalmaa maksustamishinnast, s.o oluliselt vähem. Ühtlasi on kostjal õigus nõuda hagejalt alusetult saadud tasu tagastamist ja see hageja nõudega tasaarvestada. Samuti tuleb seetõttu vähendada hageja viivisenõuet. 4.3. Maakohus leidis vääralt, et hageja ei ole rikkunud koostöökohustust ja võrdse kohtlemise põhimõtet. Kostja asus lepingut täitma ning hagejal oli eraõiguslik koostöökohustus, mida hageja rikkus. Kostja heidab hagejale ette vajalike toimingute õigel ajal tegemata jätmist, muutunud asjaolude arvestamata jätmist ja ebavõrdset kohtlemist, mitte kostja tegevuse finantseerimata jätmist. Koostöökohustuse rikkumise tõttu ei saa hageja esitada kostja vastu nõudeid, samuti on nõuded vastuolus hea usu põhimõttega. Hagejal oli ka avalik-õiguslik koostöökohustus ja ta on seda rikkunud. Maakohus sisustas hagejale haldusmenetluse seadusest, planeerimisseadusest ning keskkonnamõju hindamise ja keskkonnajuhtimissüsteemi seadusest tulenevaid kohustusi. Hageja viivitas detailplaneeringu algatamisega. Kostja selgitas, et planeeringu kehtestamine on ainus meede, mis aitaks Veskimetsa projekti rahastada. Maakohus leidis vääralt, et hageja ei rikkunud võrdse kohtlemise põhimõtet. Maakohus jättis seda järeldades analüüsimata kostja väited ja tõendid Veskimetsa ratsaspordikeskuse ja Kalevi staadioni võrreldavuse kohta, mistõttu asus maakohus vääralt seisukohale, et ainus võrreldav asjaolu on see, et mõlema objekti puhul on sõlmitud hoonestusõiguse leping. Lisaks jättis maakohus hindamata kostja esile toodud ebavõrdse kohtlemise aspektid. 4.4. Maakohus eksis konkurentsiseaduse kohaldamisel ning leidis vääralt, et hageja ei ole käsitatav turgu valitseva ettevõttena, ja asus seetõttu vääralt seisukohale, et hageja ei ole kuritarvitanud turgu valitsevat seisundit KonkS § 16 tähenduses. Hageja kinnitas, et tema omandis olevad kinnisasjad moodustavad ca 41,1% linna haldusterritooriumist. Maakohus jättis arvestamata kostja selgitused kaubaturu, hageja turgu valitseva seisundi ja selle kuritarvitamise kohta. 4.5. Maakohus jättis vääralt kostja tasaarvestuse avalduse rahuldamata. Maakohus jättis arvestamata, et tasukokkulepe oli määruses nr 28 sisalduvat määra ületavas osas tühine ning kostja tasus 50% ulatuses alusetult maamaksu, mistõttu on kostjal õigus nõuda hagejalt TsÜS § 84 lg 1 ja VÕS § 1028 lg 1 alusel hagejalt tagasi 575 461 eurot 93 senti, sh hoonestusõiguse tasu 389 707 eurot 50 senti ja maamaks 185 754 eurot 43 senti. Maakohus jättis vääralt arvestamata kostja tehtud kulutused. Hageja ja kostja käitumisest nähtub, et hageja andis kostjale käsundi arendada välja kaasaja nõuetele vastav 12 2-21-5011 ratsaspordikeskus ning hallata olemasolevat keskust. Seega oli pooltel käsundussuhe ning hageja peab kostjale tehtud kulutused hüvitama. Maakohus leidis vääralt, et esitatud tõendid ei kinnita kulude kandmist. Vastustaja seisukoht 5. Hageja vaidles apellatsioonkaebusele vastu, palus jätta selle rahuldamata ja menetluskulud kostja kanda. Hageja nõustus maakohtu põhjendustega ja jäi maakohtus esitatud seisukohtade juurde. RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT 6. Kolleegium leiab, et apellatsioonkaebus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 2 järgi osaliselt rahuldada ja maakohtu otsus tuleb hüpoteegi tagasikandmise nõude osas tühistada. Ringkonnakohus saab teha tühistatud osas ise uue otsuse, millega jätab hageja selle nõude aegumise tõttu rahuldamata. Muus osas ei anna apellatsioonkaebuse väited alust maakohtu otsuse resolutsiooni tühistada, kuid TsMS § 657 lg 1 p 2¹ alusel tuleb osaliselt muuta ja täiendada kohtuotsuse põhjendusi. Maakohtu otsuse osalise tühistamise tõttu tuleb TsMS § 173 lg 3 I lause järgi muuta ka menetluskulude jaotust, samuti tühistada maakohtu otsus osas, millega maakohus mõistis kostjalt hageja kasuks välja menetluskulude hüvitise. 7. Ringkonnakohus võtab TsMS § 652 lg 1 p 1 järgi apellatsioonkaebuse lahendamisel aluseks esimese astme kohtus tuvastatud faktilised asjaolud niivõrd, kuivõrd puuduvad kahtlused nende asjaolude tõendamise menetluse õiguspärasuse või ebapiisava ulatuse kohta ja ringkonnakohus ei pea nende uut tuvastamist vajalikuks. 8. Kolleegium käsitleb esmalt hoonestusõiguse tagasikandmise nõuet (I), seejärel hoonestusõiguse tasu nõuet ja viivisenõuet (II), kostja tasaarvestuse vastuväiteid (III) ning teeb viimaks menetluslikud otsustused (IV). I 9. Pooled vaidlevad apellatsioonimenetluses esmalt selle üle, kas hagejal on õigus nõuda kostjalt AÕS § 244¹ lg 1 ja lepingu p 7.1 alusel hoonestusõiguse tagasikandmist, sest kostja on jätnud lepingu p-s 3.4 sätestatud tähtaja jooksul täitmata lepingu p-s 3.2 sätestatud rekonstrueerimis- ja ehituskohustuse. Pooled ei vaidle selle üle, et kostja ei ole nimetatud kohustust tähtaegselt täitnud. Arvestades kostja vastuväiteid, on aga vaidlus selle üle, kas hageja nõue on aegunud, ning kui hageja nõue ei ole aegunud, siis kas hagejal on õigus kasutada kostja vastu sellele rikkumisele tuginedes õiguskaitsevahendeid, sh nõuda hoonestusõiguse tagasikandmist, või ei saa hageja seda VÕS § 101 lg 3 järgi teha, kuna kostja rikkumise põhjustas hagejapoolne kohustuste rikkumine. 10. Ringkonnakohtu hinnangul asus maakohus hageja hoonestusõiguse tagasikandmise nõuet lahendades ekslikult seisukohale, et hageja nõue ei ole aegunud. 10.1. Kui hoonestaja ei ole hoonestusõiguse seadmisel kokkulepitud tähtaja jooksul nõutavat ehitist püstitanud või kui hoonestaja rikub oluliselt oma lepingulisi kohustusi, on kinnisasja omanikul AÕS § 244¹ lg 1 järgi õigus nõuda hoonestajalt nõusolekut hoonestusõiguse enda nimele kandmiseks (omanikule langemine). Õigus nõuda teiselt isikult teo tegemist (nõue) aegub TsÜS § 142 lg 1 I lause järgi seaduses sätetatud tähtaja jooksul. Seejuures algab aegumistähtaeg TsÜS § 147 lg 1 I lause järgi üldjuhul nõude sissenõutavaks muutumisega ning 13 2-21-5011 nõue muutub TsÜS § 147 lg 2 järgi sissenõutavaks alates hetkest, mil õigustatud isikul on õigus nõuda vastava kohustuse täitmist. Õigus nõuda hoonestajalt kokkulepitud tähtaja jooksul ehituskohustuse täitmata jätmise tõttu nõusolekut hoonestusõiguse tagasikandmiseks aegub AÕS § 244¹ lg 3 järgi kuue kuu möödumisel hetkest, mil kinnisasja omanik saab teada vastava eelduse olemasolust, kuid mitte hiljem kui kahe aasta möödumisel nõude tekkimisest. Seega tuleneb seadusest hoonestusõiguse tagasikandmise nõude esitamiseks lühendatud aegumistähtaeg, mis hakkab kulgema alates ajast, mil kinnisasja omanik sai teada asjaoludest, mis annavad talle õiguse nõuda hoonestusõiguse tagasikandmist, kuid igal juhul aegub nõue kahe aasta möödumisel nõude tekkimisest. Pärast nõude aegumist võib kohustatud isik TsÜS § 142 lg 1 II lause järgi keelduda oma kohustuse täitmisest. Siinsel juhul pidi kostja lepingu p 3.4 järgi täitma rekonstrueerimis- ja ehituskohustuse kaheksa aasta jooksul alates hoonestusõiguse kandmisest kinnistusraamatusse ning kohustuse täitmise tähtaeg lõppes 22.09.2019. Hoolimata sellest, et hageja saatis kostjale juba 20.06.2019 kirja (I kd, tl 30–30 pöördel), milles nõudis kostjalt nõusolekut hoonestusõiguse tagasikandmiseks, sest kostja ei olnud ehituskohustust täitma asunud, ei saanud hageja nõude aegumine alata enne rekonstrueerimis- ja ehituskohustuse täitmiseks kokkulepitud tähtaja lõppemist 22.09.2019. Hageja nõudeõigus sai tekkida alles vastava tähtaja möödudes, sest alles siis rikkus kostja oma kohustust ning hagejal tekkis õigus nõuda hoonestusõiguse tagasikandmist. Samas saab hageja 20.06.2019 kirjast järeldada, et hageja teadis kohe tähtaja möödudes, et kostja ei ole rekonstrueerimis- ja ehituskohustust täitnud, mistõttu tuleb aegumistähtaega arvestada alates 22.09.2019. Seejuures ei ole tähtsust sellel, et ratsaspordikeskusele väljastatud ehitusluba kehtis pärast nimetatud tähtaega kuni 14.11.2019 edasi. Ainuüksi ehitusloa kehtimisest ei saa järeldada seda, et hageja ei teadnud enne selle kehtivuse lõppemist, et kostja ei ole oma kohustusi tähtaegselt täitnud. Seega algas hageja hoonestusõiguse tagasikandmise nõude kuuekuuline aegumistähtaeg 22.09.2019 ja lõppes 22.03.2020. 10.2. Kuigi hageja väitel peatus vahepeal aegumine poolte läbirääkimiste tõttu, ei ole hageja tõendanud, et pooled pidasid 31.08.2019–05.02.2021 läbirääkimisi. Nõude aegumine peatub TsÜS § 167 lg 1 järgi õigustatud ja kohustatud isiku vahel peetavate läbirääkimiste toimumise ajaks, kui läbirääkimisi peetakse nõude või asjaolu üle, millest nõue võib tuleneda. Riigikohus on korduvalt leidnud, et aegumine peatub läbirääkimiste tõttu üksnes siis, kui need sisuliselt toimuvad. Läbirääkimiste pidamist aegumise peatumise tähenduses saab järeldada üksnes siis, kui vastaspool läbirääkimiste pidamise ettepanekule vastuseks väljendab mingitki valmisolekut läbirääkimisteks, seejuures ei peata aegumist ühe poole kirjade saatmine, kui teine pool ei ole neile läbirääkimiste pidamise tahtega vastanud (vt nt RKTKo 14.06.2016, 3-2-1-54-16, p 14; RKTKo 27.05.2015, 3-2-1-53-15, p 11; RKTKo 02.04.2014, 3-2-1-162-13, p 33). Siinsel juhul tõi hageja esile, et pooled alustasid läbirääkimisi, kui kostja saatis hageja 20.06.2019 kirjale 31.08.2019 vastuse (I kd, tl 97–98), milles kutsus hagejat veelkord üles kaaluma kõiki asjaolusid kogumis, et liikuda edasi ratsaspordikeskuse väljaehitamiseks vajalike eeltingimuste loomisega vastavalt kolmepoolsel kohtumisel hageja, Eesti Vabariigi ja Eesti Ratsaspordiliidu poolt kokkulepitule. Viidatud kirjast saab järeldada kostja soovi alustada läbirääkimisi, kuid hageja ei ole tõendanud, et ka tema oleks väljendanud kostja ettepanekule vastavat soovi läbirääkimistesse asuda. Kuigi hageja väitis vastuses apellatsioonkaebusele, et läbirääkimisi peeti telefoni teel, ei ole hageja oma väidet tõendanud. Ka ringkonnakohtu istungil kinnitasid hageja esindajad, et neil ei ole tõendeid, mis kinnitaksid ajavahemikul 22.09.2019– 22.03.2020 selliste toimingute tegemist, millest saaks järeldada hageja soovi pidada läbirääkimisi või läbirääkimiste pidamist (e-kirjad vms). Seega ei ole hageja tõendanud, et ta 14 2-21-5011 vastas kostjale läbirääkimiste pidamise sooviga. Seda ei saa kuidagi järeldada ka kostja 20.05.2020. a kirjast (I kd, tl 57–58), milles kostja tegi hagejale uue ettepaneku koostöö jätkamiseks. Selles kirjas ei sisaldu viiteid sellele, et hageja oleks kostja eelmisele ettepanekule vastanud, ega sellele, et pooled oleksid vahepeal läbirääkimisi pidanud. Seega ei ole hageja suutnud tõendada oma väidet läbirääkimiste alustamise kohta enne 22.03.2020, mistõttu ei ole alust järeldada, et hageja nõude aegumistähtaeg peatus läbirääkimiste tõttu. 10.3. Arvestades seda, et ülaltoodu kohaselt lõppes hageja hoonestusõiguse tagasikandmise nõude aegumistähtaeg 22.03.2020 ja hageja esitas hagi 31.03.2021, oli hagi esitamise ajaks hageja nõue, mis tugines rekonstrueerimis- ja ehituskohustuse tähtaja jooksul täitmata jätmisele, aegunud, ning kostjal on õigus keelduda hagejale hoonestusõiguse tagasikandmiseks nõusolekut andmast, mistõttu tuleb hagi jätta rahuldamata. 10.4. Eeltoodud järeldust ei muuda ka hageja väited selle kohta, et tegemist on kestva rikkumisega ja aegumise kohaldamine oleks vastuolus hoonestusõiguse instituudi mõttega. Kolleegium ei jaga hageja viidatud Tartu Ringkonnakohtu seisukohta, mille kohaselt ei saa kinnisasja omaniku nõudeõigus AÕS § 244¹ alusel hoonestusõiguse tagasikandmiseks aeguda senikaua, kuni hoonestaja rikub oma tegevuse või tegevusetusega hoonestusõiguse sisuks olevat peamist kohustust, ning et tõlgendus, mille kohaselt kaotaks kinnisasja omanik, kes ei ole kuue kuu jooksul hoonete püstitamise tähtaja möödumisest esitanud nõuet hoonestusõiguse tagasikandmiseks, kogu hoonestusõiguse ülejäänud tähtajaks sisuliselt igasuguse võimaluse kinnisasja kasutada ning sellele seatud hoonestusõigusele uut võimalikku rakendust leida, oleks seaduse mõttega vastuolus (vt TrtRnKo 09.01.2019, 2-15-10068, p 16). Ringkonnakohus märgib, et AÕS § 244¹ lg-st 1 tuleneb, et kinnisasja omanikul on õigus nõuda hoonestjalt nõusolekut hoonestusõiguse tagasikandmiseks, kui hoonestaja jätab tähtaja jooksul ehituskohustuse täitmata või rikub oluliselt oma muid lepingulisi kohustusi, ning AÕS § 244¹ lg 3 seab sellise nõude aegumise sõltuvusse hoonestusõiguse tagasikandmise nõude eelduste tekkimisest (kaks aastat) ja nende olemasolust teadasaamisest (kuus kuud). Seega, viidatud sätete järgi saab kinnisasja omanik nõuda kõigi kinnistusraamatusse kantud hoonestusõiguse sisu puudutavate kohustuste olulise rikkumise, sh tähtajaks ehituskohustuse täitmata jätmise puhul kinnisasja tagasikandmist vastava rikkumise aluseks olevate asjaolude tekkimisest kahe aasta jooksul või neist teadasaamisest kuue kuu jooksul. Sõltumata sellest, kas kinnisasja omanik sai teada tagasikandmise aluseks olevast asjaolust kahe aasta jooksul, aegub tema nõue igal juhul pärast kahe aasta möödumist nõude aluseks olevate asjaolude tekkimisest. Seaduses sätesatud lühendatud aegumistähtaja eesmärgiks on tagada kinnisasja omaniku ja hoonestaja vahelises suhtes õigusselgus ja õiguskindlus ning kaitsta hoonestajat selle eest, et kinnisasja omanik võiks pärast ehituskohustuse täitmiseks kokkulepitud tähtaja möödumist igal ajal kuni hoonestusõiguse tähtaja lõppemiseni nõuda hoonestusõiguse tagasikandmist. Teisalt ei piira see ebamõistlikult kinnisasja omaniku õigusi ja huve, kuna omanikule on piisava aja jooksul tagatud võimalus hoonestusõiguse tagasikandmise nõue sel alusel hoonestaja vastu maksma panna. Aegumistähtaja kulgema hakkamisel tuleb iseenesest hinnata, kas rikkumist saab pidada kestvaks või lõpetatud tegevuseks. See, kui ehituskohustus jääb kokkulepitud kuupäevaks täitmata, on aga käsitatav kohustuse täitmata jätmisena kindlaks ajaks, st lõpetatud tegevusena, mitte kestva rikkumisena. Kui hoonestaja rikub ka edaspidi oluliselt hoonestusõiguse sisuks olevat ehituskohustust, on kinnisasja omanikul võimalus hoonestusõiguse lepingu rikkumise korral kasutada ka muid õiguskaitsevahendeid, sh öelda hoonestusõiguse leping (asjaõiguse aluseks olev kohustustehing) VÕS § 196 alusel erakorraliselt üles ja nõuda hoonestajalt 15 2-21-5011 nõusolekut hoonestusõiguse kinnisasja omaniku nimele kandmiseks (vrd RKTKo 3-2-1-46-08, p-d 14–15). Seega ei ole aegumise kohaldamine ehituskohustuse tähtajaks täitmata jätmise korral kuidagi vastuolus hoonestusõiguse regulatsiooni mõttega ega kahjusta ebamõistlikult kinnisasja omanikku. Siinsel juhul tulenes ka lepingu p-st 7.1, et hagejal oli õigus nõuda hoonestusõiguse tagasikandmist hoonete ja rajatiste tähtajaks mittevalmimisel ja/või muude lepingus sisalduvate kohustuste täitmata jätmisel. Hageja esindajad kinnitasid ringkonnakohtu istungil, et hageja nõuab kostjalt hoonestusõiguse tagasikandmist just sel põhjusel, et kostja jättis kokkulepitud tähtpäevaks rekonstrueerimis- ja ehituskohustuse täitmata, ega tuginenud muudele alustele, sh sellele, et ta oleks hoonestusõiguse lepingu üles öelnud. Seetõttu ei ole ringkonnakohtul alust rahuldada hageja hoonestusõiguse tagasikandmise nõuet mõnel muul õiguslikul alusel. 11. Kuna hageja hoonestusõiguse tagasikandmise nõue tuleb jätta aegumise tõttu rahuldamata, ei ole selle nõude lahendamisel tähtsust kostja vastuväidetel hageja eraõigussuhtes ja avalikõiguslikust suhtest tuleneva koostöökohustuse rikkumise kohta. II 12. Pooled vaidlevad ka selle üle, kas kostja peab tasuma hagejale hoonestusõiguse lepingu p 5.1 alusel hoonestusõiguse tasu 70 389 eurot aastas ning tasu maksmisega viivitamise korral lepingu p 5.4 alusel viivist 0,1% päevas. Pooled ei vaidle selle üle, et selline tasukokkulepe tuleneb lepingust, kuid arvestades kostja vastuväiteid, vaidlevad pooled apellatsioonimenetluses selle üle, kas hageja saab VÕS § 101 lg 3 järgi tugineda kostja rikkumisele ja kasutada tema vastu õiguskaitsevahendeid, s.o nõuda tasu maksmise kohustuse täitmist ning selle maksmisega viivitamise tõttu viivist, aga ka selle üle, kas tasukokkulepe on seadusega vastuolu tõttu osaliselt tühine, mistõttu on hagejal õigus nõuda väiksemat tasu ja viivist. 13. Ringkonnakohtu hinnangul rahuldas maakohus lõppjäreldusena õigesti hageja hoonestusõiguse tasu ja viivisenõude, kuid tegi seda osaliselt ekslike ja puudulike põhjendustega. Ringkonnakohus saab maakohtu eksimuse parandada ja põhjendab selles osas otsust järgmiselt. 14. Hageja nõuab kostjalt alates 2019. a juulist kuni 2021. a jaanuarini (k.

1. a)kokku kahe aasta eest tasumata hoonestusõiguse tasu 140 778 eurot. Pooled ei vaidle selle üle, et nimetatud summa vastab lepingu p-s 5.1 kokkulepitud tasumäära kohaselt kahe aasta hoonestusõiguse tasu suurusele. Samuti ei vaidle pooled selle üle, et kostja ei ole selle ajavahemiku eest hagejale hoonestusõiguse tasu maksnud. Seega on kostja rikkunud lepingu p-st 5.1 tulenevat tasu maksmise kohustust ning hagejal on VÕS § 101 lg 1 p 1 ja § 108 lg 1 ning lepingu p 5.1 alusel õigus nõuda kostjalt tasu maksmise kohustuse täitmist. 15. Hoonestusõiguse tasu nõude rahuldamata jätmiseks ei anna alust kostja väited hageja koostöökohustuse ja võrdse kohtlemise põhimõtte rikkumise kohta. Kuigi VÕS § 101 lg 3 järgi ei või võlausaldaja tugineda kohustuse rikkumisele võlgniku poolt ega kasutada sellest tulenevalt õiguskaitsevahendeid niivõrd, kuivõrd selle rikkumise põhjustas tema enda tegu või temast tulenev asjaolu või sündmus, mille toimumise riisikot ta kannab, ei anna kostja vastuväited hageja koostöökohustuse ja võrdse kohtlemise põhimõtte rikkumiste kohta alust järeldada, et kostja tasu maksmise kohustuse rikkumise põhjustas hageja tegu või temast tulenev asjaolu või sündmus. Hagejale etteheidetud teod võivad küll olla seostatavad kostja rekonstrueerimis- ja hoonestuskohustuse rikkumisega, kuid need ei ole seotud kostja 16 2-21-5011 hoonestusõiguse tasu maksmise kohustuse rikkumisega. Hoonestusõiguse tasu maksmata jätmise põhjuseks ei saa VÕS § 101 lg 3 tähenduses olla see, et kohalik omavalitsus, kes on ühtlasi kinnisasja omanik, ei nõustu hoonestaja pakutud ettepanekutega kinnisasja jagamiseks, viivitab detailplaneeringu menetlemisega või kohtleb hoonestajat teistest hoonestajatest erinevalt, st ei toeta kinnisasja arendamist hoonestaja taotletud viisil. Kaudselt võivad sellised teod avaldada küll mõju hoonestaja majanduslikule olukorrale, kuid mitte selliselt, et neid saaks pidada hoonestusõiguse tasu maksmata jätmise põhjuseks VÕS § 101 lg 3 tähenduses. Seega ei anna kostja väited hageja koostöökohustuse ja võrdse kohtlemise põhimõtte rikkumise kohta alust jätta hageja rahalist nõuet kostja vastu rahuldamata. 16. Kostjalt hageja kasuks hoonestusõiguse tasu välja mõistmata jätmiseks ei anna alust ka kostja väited lepingu p 5.1 osalise tühisuse kohta. Iseenesest on õige kostja etteheide, et maakohus jättis kostja väited osaliselt tähelepanuta, kuid see ei anna alust asuda ringkonnakohtul lõppjäreldusena maakohtust erinevale seisukohale. 16.1. Ringkonnakohtu hinnangul ei saa lepingu p-s 5.1 sisalduvat kokkulepet hoonestusõiguse tasu kohta pidada KonkS § 16 p-de 1 ja 3 rikkumise tõttu TsÜS §-de 85 ja 87 alusel tühiseks osas, mille kohaselt tuleb kostjal tasuda hagejale ärimaa eest hoonestusõiguse tasu enne ärihoonetele ehitusloa väljastamist. 16.1.1. Hoonestusõiguse lepingus sisalduv tasukokkulepe võib iseenesest olla TsÜS §-de 85 ja 87 alusel tühine osas, milles see on vastuolus seadusest tuleneva keeluga, kui keelu mõtteks on keelu rikkumise korral tuua kaasa tehingu tühisus, eelkõige kui seaduses on sätestatud, et teatud tagajärg ei tohi saabuda. Nii võib ka KonkS §-s 16 sisalduva keeluga vastuolus olev leping olla iseenesest tühine. KonkS § 16 p-de 1 ja 3 järgi on keelatud ühe või mitme ettevõtja poolt turgu valitseva seisundi otsene või kaudne kuritarvitamine kaubaturul, sh otsene või kaudne ebaõiglaste ostu- või müügihindade või muude ebaõiglaste äritingimuste kehtestamine või rakendamine, ning võrdväärsete kokkulepete korral erinevate tingimuste pakkumine või rakendamine erinevatele äripartneritele, pannes mõne neist sellega ebasoodsasse konkurentsiolukorda. Mõlema punkti eesmärgiks on tagada vaba konkurentsi toimimine. Riigikohus on leidnud, et KonkS § 16 p 1 keelu mõtteks on kaitsta turgu valitsevat seisundit omava ettevõtjaga tehingusuhtes olevaid ettevõtjaid ülemääraste hindade ja muude ebasoodsate tehingutingimuste eest ning nimetatud keelu rikkumise korral on sõlmitud leping TsÜS § 87 ja § 85 järgi tühine osas, mis puudutab ebaõiglast (ebaõiglaselt kõrget) osa hinnast (RKTKo 13.11.2020, 2-15-505, p 20.2.2). Sarnaselt saab ringkonnakohtu hinnangul pidada ka KonkS § 16 p-st 3 tuleneva keeluga vastuolus olevat tasukokkulepet tühiseks, sest ka KonkS § 16 p-s 3 sisalduva keelu mõtteks on kaitsta turgu valitsevat seisundit omava ettevõtjaga võrdväärses tehingusuhtes olevaid ettevõtjaid ebasoodsasse olukorda sattumise eest ning sellisel juhul saab tehingut pidada samuti TsÜS §-de 87 ja 85 järgi tühiseks osas, mis puudutab ebasoodsamaid tingimusi. Seega on ebaõiglane ja diskrimineeriv hinnakokkulepe seadusega vastuolu tõttu tühine. 16.1.2. Siinsel juhul asus aga maakohus põhjendatult seisukohale, et kostja ei ole tõendanud, et hagejal on turgu valitsev seisund KonkS § 13 lg 1 tähenduses, mistõttu ei kohaldu hagejale praegusel juhul KonkS §-s 16 sätestatu. Iseenesest on õige kostja arusaam, et ka kohalik omavalitsus võib KonkS § 2 lg 2 järgi osaleda kaubaturul ja sellisel juhul tuleb ka tema suhtes kohaldada konkurentsiseaduse sätteid. Kuna hageja annab talle kuuluvaid kinnisasju hoonestusõiguse alusel tasu eest kasutusse, siis võivad 17 2-21-5011 hagejale kohalduda ka KonkS §-s 16 sisalduvad piirangud, kui tal on sellel kaubaturul turgu valitsev seisund. Turgu valitsev seisund on KonkS § 13 lg 1 järgi ettevõtjal või mitmel samal kaubaturul tegutseval ettevõtjal, kelle positsioon võimaldab tal/neil sellel kaubaturul tegutseda arvestataval määral sõltumatult konkurentidest, varustajatest ja ostjatest, seejuures eeldatakse turgu valitsevat seisundit, kui ettevõtjale või mitmele samal kaubaturul tegutsevale ettevõtjale kuulub kaubaturul vähemalt 40 protsenti käibest. Lisaks on KonkS § 13 lg 2 järgi turgu valitsev seisund ka olulist vahendit omaval ettevõtjal. Kaubaturg on KonkS § 3 lg 1 kohaselt hinna, kvaliteedi, tehniliste omaduste, realiseerimis- ja kasutustingimuste ning tarbimis- ja muude omaduste poolest ostja seisukohalt omavahel vahetatavate või asendatavate kaupade käibimise ala, mis hõlmab muu hulgas kogu Eesti territooriumi või selle osa. Kostja väitel kuulub hagejale üle 40% Tallinna linna haldusterritooriumil asuvast maast ning ainult hageja omandis on spordi- ja kultuuriobjektide jaoks sobilikud avaliku huvi teenindamiseks sobivad kinnisasjad, sh kinnisasi, millel asub Tondi maneež. Lisaks on hagejal sisuliselt monopoolne seisund ratsaspordikeskuse tegevuseks vajaliku maa kasutusse andmisel, sest kostjale teadaolevalt ei ole kellelgi teisel sellisel kaubaturul käivet, samuti on hageja ainuke, kes on seadnud spordi- ja kultuuriobjektide käitamiseks kinnisasjadele hoonestusõigust. Kostja väited, esile toodud asjaolud ning esitatud tõendid ei anna aga alust järeldada, et hagejal on KonkS § 13 lg 1 tähenduses turgu valitsev seisund hoonestusõiguse seadmist puudutaval kaubaturul. Selleks, et selgitada välja, kas hagejal on turgu valitsev seisund, tuleb esmalt piiritleda asjaomane kaubaturg. Seega tuleb kindlaks teha asjaomasele turule kuuluvad kaubad ja teenused ning selle kauba geograafiline turg (vt EKo 30.01.2020, Generics (UK) jt, C‑307/18, p-d 127 ja 128). Ringkonnakohtu hinnangul saab praegusel juhul piiritleda kaubaturu selliste Tallinna linna territooriumil paiknevate käibes osalevate kinnisasjadega, mis sobivad spordiehitiste ja -rajatiste, sh ratsaspordikeskuse pidamiseks või rajamiseks. Seejuures ei ole õige piirduda üksnes kostja kasutusse hoonestusõiguse alusel antud kinnisasjaga, sest Tallinna linna haldusterritooriumil on teisigi kinnisasju, millele saab rajada spordiehitisi- ja rajatisi, sh ratsaspordikeskuse. Samuti ei pea tegemist olema linnale kuuluva maaga. Ratsaspordikeskus võib paikneda ka eraomandis oleval maal. Asjaolu, et kostja väitel paiknevad praegu Tallinna linnas kaks ratsaspordikeskust hagejale kuuluval maal, ei tähenda seda, et see turg piirdubki üksnes linna omandis oleva maaga. Kuna kostja ei ole toonud esile ega tõendanud, kui palju on Tallinna linnas kokku asjaomaseid maatükke, ei ole kohtul võimalik järeldada, et hagejale kuulub üle 40% asjaomaste maatükkide käibest. Ainuüksi asjaolust, et hagejale kuulub üle 40% Tallinna linna haldusterritooriumi maast, ei saa järeldada, et hagejale kuulub Tallinnas üle 40% asjaomase maa käibest. Lisaks ei ole kostja toonud esile ja tõendanud asjaolusid, mille alusel saaks järeldada, et hageja positsioon võimaldab tal tegutseda arvestataval määral sõltumatult konkurentidest või klientidest, s.o teistest Tallinna linna territooriumil spordiehitiste ja -rajatiste püstitamiseks sobilike maatükkide omanikest või nende kasutamisest huvitatud isikutest. Õige ei ole ka kostja arusaam, et hageja on spordiehitisteks- ja rajatisteks sobivate maatükkide kasutusse andmise turul olulist vahendit omav ettevõtja KonkS 15 tähenduses ning omab seetõttu turgu valitsevat seisundit KonkS § 13 lg 2 järgi. Riigikohus on Euroopa Kohtu praktikale viidates leidnud, et olulise vahendi kindlakstegemisel on kõrge künnis ning see on pigem erandlik. Selleks peavad esinema tehnilised, õiguslikud või majanduslikud takistused, mis muudavad alternatiivsete lahenduste rakendamise – vajaduse korral ka koostöös teiste turuosalistega – võimatuks või vastuvõtmatult keeruliseks. Juurdepääsu tagamise kohustuse tekkimiseks peab teise isiku võrgustiku kasutamine olema soovitud tegevuseks hädavajalik (RKTKo 14.03.2022, 3-19-509, p 24). Selliseid erandlikke asjaolusid ei ole aga kostja esile toonud ega tõendanud. Ainuüksi sellest, et hageja on kostjale teadaolevalt ainuke isik, kellele kuuluvad ratsaspordikeskuse arendamiseks sobilikud kinnisasjad ja kes on neile sel otstarbel 18 2-21-5011 hoonestusõigust seadnud, ei saa järeldada, et kostjal ei oleks teisi mõistlikke alternatiive Tallinna linna piires ratsaspordikeskuse jaoks maad leida. Hageja kui kohaliku omavalitsuse pakutava maa kasutusse andmine, sh hoonestusõiguse seadmine võib olla küll kostjale soodsam, kuid see ei muuda kohalikule omavalitsusele kuuluvale maale juurdepääsu kostja jaoks hädavajalikuks. 16.1.3. Seega ei ole kostja toonud esile ja tõendanud asjaolud, mille alusel saaks järeldada, et hagejal on turgu valitsev seisund Tallinna spordiehitiste ja -rajatiste aluse maa kasutusse andmise turul ning hoonestusõiguse lepingu p 5.1 ei saa olla osaliselt tühine KonkS §-s 16 sisalduvate piirangute rikkumise tõttu. 16.2. Samuti ei saa lepingu p-s 5.1 sisalduvat hoonestusõiguse tasu kokkulepet pidada vastuolu tõttu määruse nr 28 §-s 35 sätestatuga TsÜS §-de 85 ja 87 alusel tühiseks osas, milles tasu suuruse moodustas 5% ärimaa maksustamishinnast. 16.2.1. Hoonestusõiguse lepingus sisalduv tasukokkulepe võib iseenesest olla TsÜS §-de 85 ja 87 alusel tühine osas, milles see on vastuolus seadusest või muust õigustloovast aktist, sh vallavõi linnavalituse või volikogu üldaktina antud määrusest tuleneva keeluga, kui keelu mõtteks on keelu rikkumise korral tuua kaasa tehingu tühisus, eelkõige kui seaduses on sätestatud, et teatud tagajärg ei tohi saabuda (RKTKo 27.10.2009, 3-2-1-100-08, p 23) 16.2.2. Tallinna Linnavolikogu kehtestas 02.02.2005 määrusega nr 28 Tallinna linna omandis olevatele kinnistutele hoonestusõiguse seadmise korra, mille § 35 lg 1 järgi oli hoonestusõigus tasuline. Hoonestusõiguse aastatasu suurus sõltus korra § 35 lg 3 järgi katastriüksuse sihtotstarbest ning oli äri- ja tootmismaa puhul 5%, transpordimaa puhul 4% ja muude katastriüksuse sihtotstarvete puhul 2% maa maksustamishinnast. Korra § 35 lg 4 nägi ette, et kui hoonestusõiguse alusel püstitatakse spordiehitis (spordikeskus, spordihall, universaalhall, staadion, spordiväljak jms) või erakooliseaduse mõistes erakooli tegevuseks vajalik ehitis, on hoonestusõiguse aastatasu suurus, olenemata kinnistu tegelikust sihtotstarbest, 2% kinnistu asukoha hinnatsoonis kehtivast sotsiaalmaa sihtotstarbega maa maksustamishinnast. Linnavolikogu määrus on haldusmenetluse seaduse (HMS) § 88 tähenduses käsitatav õigusaktina, mille haldusorgan annab piiritlemata arvu juhtude reguleerimiseks, st tegemist on õigustloova aktiga. Pooled on pidanud volikogu määrust lepingu sõlmimise ajal kehtivaks ega ole toonud esile asjaolusid, mille kohaselt võiks määrus olla HMS § 94 alusel tühine. 16.2.3. Tallinna Linnavolikogu võttis 16.06.2011 vastu otsuse nr 118 Paldiski mnt 135 kinnistule otsustuskorras kostja kasuks hoonestusõiguse seadmise kohta (I kd, tl 22–24 pöördel). Otsuse p 1.4 järgi oli hoonestusõiguse seadmise tingimuseks mh see, et hoonestusõiguse aastatasu on 70 389 eurot, mis moodustab 5% ärimaa ning 2% sotsiaalmaa sihtotstarbega maa maksustamishinnast hinnatsoonis H0784030. Linnavolikogu otsus on käsitatav haldusaktina HMS § 51 tähenduses, s.o linnavolikogu poolt haldusülesannete täitmisel avalik-õiguslikus suhtes üksikjuhtumi reguleerimiseks antud isiku õiguste või kohustuste tekitamisele suunatud otsus. Kostja ei ole väitnud, et ta oleks HMS § 72 lg 1 p 2 alusel taotlenud vaidemenetluse korras otsuse p 1.4 kehtetuks tunnistamist. Samuti ei ole kostja toonud esile asjaolusid, mille alusel võiks otsus olla HMS § 63 alusel tühine. Seega juhindub kolleegium vaidlust lahendades sellest, et hoonestusõiguse lepingu aluseks olnud Tallinna Linnavolikogu otsus, sh selles sisalduv p 1.4 kehtib. Ringkonnakohus ei nõustu aga hageja esindajate istungil avaldatud arusaamaga, et linnavolikogu otsus asendas varem sama haldusorgani vastuvõetud määrust. Kuigi volikogu otsust ei ole vaidlustatud, ei tähenda see 19 2-21-5011 seda, et otsuse alusel sõlmitud lepingus sisalduv tasukokkulepe ei võiks olla määrusest kui õigusloovast aktist tuleneva keeluga vastuolu tõttu TsÜS § 87 järgi tühine. Kuigi nii otsuse kui ka määruse on vastu võtnud linnavolikogu, s.o sama haldusorgan, ei saa haldusorgan halduse üksikaktiga muuta halduse üldakti. Samuti ei parandaks kehtiv halduse üksikakt selle alusel sõlmitud lepingus sisalduva kokkuleppe võimalikku tühisuse alust. 16.2.4. Hoonestusõiguse lepingu (I kd, tl 10–21) p 1.2.1 järgi oli lepingu esemeks oleva 94 864 m² (9,4864
2. ha)suuruse maatüki sihtotstarve ärimaa (50%) ja ühiskondlike ehitiste maa (50%). Lepingu p 5.1 järgi kohustus kostja tasuma hagejale hoonestusõiguse tasu 70 389 eurot aastas, mis moodustab 5% ärimaa ning 2% sotsiaalmaa sihtotstarbega maa maksustamishinnast hinnatsoonis H0784030. Pooled ei vaidle selle üle, et kokkulepitud tasu vastas määrusega nr 28 kehtestatud korra § 35 lg-s 3 sätestatud katastriüksuse sihtotstarbele vastava tasu suurusele ning kostja tasus kuni 2019. a I pooleni kokkulepitud suurusega tasu. Alles siinses kohtumenetluses asus kostja väitma, et ta oleks pidanud määrusega nr 28 kehtestatud korra § 35 lg 4 järgi maksma oluliselt väiksemat tasu, sest hoonestusõiguse lepingu järgi kohustus ta rajama kinnisasjale mh spordiehitisi. Seega väidab kostja sisuliselt seda, et linnavolikogu on määranud otsusega ja pooled on lepingu p-s 5.1 leppinud kokku kostja kasuks seatava hoonestusõiguse tasu, juhindudes

§ 35

lg-s 3 sätestatud üldistest tasu määramise alustest ja jätnud kohaldamata korra § 35 lg-s 4 sisalduva spordiehitise (spordikeskus, spordihall, universaalhall, staadion, spordiväljak jms) püstitamise korral rakenduva erandi. Lepingu p 3.2 järgi kohustus kostja rekonstrueerima kinnisasjal asuvad hooned ja rajatised (sh sporthobuste tall, maneež ja teeninduskorpus) ning ehitama kinnisasjale majutus-, ravi-, spordi- ja ärihooned, lähtudes kehtestatud detailplaneeringuga lubatud ehitusõiguse ulatusest ja mahtudest. Seega kohustus kostja hoonestusõiguse lepingu alusel ringkonnakohtu hinnangul mh rekonstrueerima ja püstitama ehitisi, mida saab pidada korra § 35 lg 4 tähenduses spordiehitisteks. Ehitis on ehitusseadustiku (EhS) § 3 lg 1 järgi inimtegevuse tulemusel loodud ja aluspinnasega ühendatud või sellele toetuv asi, mille kasutamise otstarve, eesmärk, kasutamise viis või kestvus võimaldab seda eristada teistest asjadest, seejuures võib ehitiseks olla EhS § 3 lg 2 järgi hoone või rajatis, samuti võib EhS § 3 lg 3 järgi ühe ehitisena käsitada funktsionaalselt koos toimivat ehituslikku kompleksi.

§ 35

lg 4 sõnastus (spordiehitis ja sellele sulgudes lisatud avatud loetelu) ei võimalda grammatiliselt ega süstemaatiliselt, koosmõjus ehitusseadustikuga, mõista spordiehitist kui avalikult kasutatavat universaalset spordikompleksi, nagu väidab hageja. Hageja esindajad tõid ringkonnakohtu istungil esile, et sätte eesmärgiks oli soodustada seda, et erakapital ehitaks välja spordiehitisi ja võimaldaks elanikele tasuta sportimisvõimalusi. Samuti tõid hageja esindajad esile rahvatervise soodustamise aspekti kohalikus omavalitsuses. Ka neid kaalutlusi arvestades ei oleks üksiku spordiehitise ja spordikompleksi eristamine eesmärgipärane, sest elanike sportimistingimuste parandamisele ja sportimisvõimaluste avardamisele aitavad kaasa nii erasektori rajatud üksikud ühe spordiala harrastamiseks mõeldud ehitised kui ka mitut spordiala harrastada võimaldavad spordikompleksid. Kuigi korra § 35 lg 4 kohaselt oli erisäte nähtud ette spordiehitise püstitamise puhuks, kinnitasid hageja esindajad, et vastavat tasumäära rakendati lepingus ka enne spordiehitise püstitamist. Seega piisas erisätte rakendamiseks sellest, et hoonestusõiguse lepingust tulenes sellise ehitise püstitamise kohustus, st määruse mõtteks ei olnud, et see rakenduks alles pärast spordiehitise püstitamise kohustuse täitmist. 20 2-21-5011 Viimaks on korra § 35 lg 4 tõlgendamisel oluline ka see, mida tähendas, et spordiehitise puhul tuli määrata tasuna 2% sotsiaalmaa sihtotstarbega maa maksustamishinnast, sõltumata kinnistu tegelikust sihtotstarbest. Mõlema poole esindajad olid ringkonnakohtu istungil sisuliselt sama meelt selles, et sätet tuleb mõista selliselt, et kui muu kui sotsiaalmaa sihtotstarbega maale on püstitatud spordiehitis, siis tuleb hoonestusõiguse tasu määramisel võtta aluseks 2% sotsiaalmaa sihtotstarbega maa maksustamise hinnast. Siinsel juhul oli aga tegemist olukorraga, kus maa sihtotstarve oli 50% ulatuses ärimaa ja 50% ulatuses ühiskondlike ehitiste maa. Vabariigi Valitsuse 23.20.2002 määrusega nr 155 kinnitatud katastriüksuse sihtotstarvete liikide ja nende määramise korra § 6 p 13 järgi on ühiskondlike ehitiste maa sotsiaalmaa, s.o sellise maa, millelt ei taotleta kasumit, üheks alaliigiks. Seejuures võib määrusega nr 155 kinnitatud korra § 3 lg 3 järgi ühele katastriüksusele määrata kolm sihtotstarvet, kui katastriüksusel asuva ehitise või ehitiste kasutusotstarve vastab mitmele sihtotstarbe liigile või kui planeeringuga on määratud maa mitmele sihtotstarbele vastav kasutusotstarve. Kui planeering määrab maaüksuse kasutusotstarvete proportsiooni, siis lähtutakse katastriüksuse sihtotstarbe määramisel määrusega nr 155 kinnitatud korra § 3 lg 2 järgi planeeringus näidatud kasutusotstarvete proportsioonist. Seega oli praegusel juhul maa katastriüksuse sihtotstarve 50% ulatuses kooskõlas spordiehitise aluse maa tegeliku kasutusotstarbega. Vaidlusaluse

§ 35

lg-s 4 ei ole selgelt ette nähtud, et ka siis, kui maal on mitu sihtotstarvet, tuleb spordiehitise püstitamisel võtta hoonestusõiguse tasu aluseks kogu maa ulatuses üksnes 2% sotsiaalmaa sihtotstarbega maa maksustamise hinnast. Kolleegiumi hinnangul ei oleks selline tõlgendus kooskõlas ka sätte mõtte ja eesmärgiga. Olukorras, kus kinnisasjale tuleb planeeringu järgi püstitada 50% ulatuses ärihooneid ja 50% ulatuses ühiskondlikke ehitisi, vastab katastriüksuse kasutusotstarve 50% ulatuses maa planeeritavale tegelikule kasutusele. Sätte mõtteks on aga tagada hoonestusõiguse tasu määramine vastavalt tegelikule maakasutusele, kui sellele püstitatakse spordiehitis. Kui püstitatavate spordiehitiste proportsioon vastab katastriüksuse sihtotstarbena määratud sotsiaalmaa proportsioonile, siis ei ole ringkonnakohtu hinnangul tegemist olukorraga, kus hoonestusõiguse tasu tuleks määrata kogu kinnisasja ulatuses sotsiaalmaa maksustamise hinna alusel. Eeltoodut arvestades ei ole hoonestusõiguse lepingu p-s 5.1 sisalduv tasukokkulepe, mis juhindub

§ 35lg-st 3, mitte lg-st 4, selle määrusega vastuolus.

16.2.

1. Lisaks märgib kolleegium, et ka juhul, kui tõlgendada vaidlusalust määrust kostja taotletud viisil ja leida, et ka mitme sihtotstarbega maa puhul tuleb sellele spordiehitise püstitamise korral võtta hoonestusõiguse tasu määramisel kogu maa ulatuses aluseks 2% sotsiaalmaa otstarbega maa maksustamise hinnast, ei saaks lepingu p-s 5.1 sisalduvat tasukokkulepet pidada TsÜS §-de 85 ja 87 alusel osaliselt tühiseks, sest kolleegiumi hinnangul ei sisalda määrusega nr 28 kehtestatud korra § 35 sellist keeldu, mille rikkumine peaks endaga kaasa tooma hoonestusõiguse tasukokkuleppe tühisuse. Määrusega nr 28 on Tallinna Linnavolikogu kehtestatud hoonestusõiguse tasu määramise alused ning sellest ei tulene hagejale otseselt keeldu leppida kokku määruses sätestatust erinevas hoonestusõiguse tasus, kui see on kõiki asjaolusid arvestades mõistlik, vajalik ja põhjendatud. Ka juhul, kui tuletada sellest keeld leppida kokku määrusest erinevas tasus, siis ei oleks selle eesmärgiks tuua keelu rikkumise korral kaasa eraõigusliku tasukokkuleppe tühisust. Määruses sisalduva avalikõigusliku regulatsiooni eesmärgiks on kehtestada hagejale kuuluvale maale seatava hoonestusõiguse eest taotletava tasu suuruse määramise tüüpilised alused, millest hageja saab hoonestusõiguse lepinguid sõlmides juhinduda, ja tagada hoonestajate võrdväärne kohtlemine, 21 2-21-5011 kuid neist tüüpilistest alustest eraõigussuhtes kõrvalekaldumise korral ei ole määruse eesmärgiks tuua endaga kaasa kõrvalekalduva kokkuleppe tühisus. Ka hageja esindajad märkisid ringkonnakohtu istungil, et määruse eesmärgiks oli korruptsiooniohu ärahoidmine. 16.2.
2. Kuna praegusel juhul ei kohaldu

§ 35

lg 4 ning ka juhul, kui see kohalduks, ei ole korra §-s 35 sätestatud hagejale keeldu sõlmida teistsugust kaalutletud tasukokkulepet ning igal juhul ei oleks ka vastava keelu eesmärgiks tuua kaasa teistsuguse kaalutletud tasuotsuse tühisust, ei saa ringkonnakohtu hinnangul pidada hoonestusõiguse lepingu p-s 5.1 sisalduvat tasukokkulepet TsÜS §-de 85 ja 87 alusel tühiseks. 16.

1. Hoonestusõiguse tasu maksmise kokkulepet ei saa ärimaad puudutavas osas pidada ka heade kommetega vastuolu tõttu TsÜS § 86 lg 1 ja lg 2 p-de 2 ja 3 alusel koosmõjus TsÜS §ga 85 osaliselt tühiseks põhjusel, et hageja ei võimaldanud kostjal ärihooneid rajada ega arendustegevuseks rahastust saada. Riigikohtu praktika järgi on tehing TsÜS § 86 lg 1 tähenduses vastuolus heade kommetega, kui see eksib ausalt ja õiglaselt mõtlevate inimeste õiglustunde ja väärtushinnangute ning õiguse üldpõhimõtete vastu tehingu tegemise ajal (vt nt RKTKo 23.09.2005, 3-2-1-80-05, p 23). Kostja ei ole toonud esile selliseid asjaolusid, mille alusel saaks järeldada, et hoonestusõiguse tasu nõudmine mh ärimaa koefitsiendiga oli hoonestusõiguse lepingu sõlmimise ajal kuidagi heade kommetega vastuolus. Hageja väidetav hilisem käitumine ei anna alust pidada lepingut osaliselt heade kommete vastaseks ja seetõttu osaliselt tühiseks. 16.
2. Hoonestusõiguse tasunõude rahuldamine ei ole kostja esile toodud asjaoludel vastuolus ka hea usu põhimõttega VÕS § 6 lg 1 tähenduses ning ringkonnakohtul ei ole alust jätta VÕS § 108 lg-t 1 ja lepingu p 5.1 VÕS § 6 lg 2 alusel kohaldamata, sest hoonestusõiguse tasu maksmine lepingus kokkulepitud suuruses ei ole hea usu põhimõttest tulenevalt vastuvõetamatu. Samuti ei ole ringkonnakohtul alust arvata, et hageja ei käitu oma õigusi teostades, s.o kostjalt hoonestusõiguse tasu nõudes heas usus TsÜS § 138 lg 1 tähenduses või et tema tasunõude eesmärgiks oleks kostjale kahju tekitamine TsÜS § 138 lg 2 tähenduses. Pooled leppisid hoonestusõiguse lepingus kokku hoonestusõiguse tasu suuruses ning kostja on kuni
3. a juulini ka hoonestusõiguse tasu maksnud. Asjaolu, et kostjal ei õnnestunud kinnisasja hoonestada ja olemasolevaid hooneid rekonstrueerida, mistõttu esitas hageja kostjale nõude hoonestusõiguse tagasikandmiseks, ei andnud kostjale alust jätta edaspidi hoonestusõiguse tasu maksmata. Olukorras, kus kostja ei andnud hagejale nõusolekut hoonestusõiguse tagasikandmiseks, jäi kostja endiselt hoonestusõiguse omanikuks ning peab sellest tulenevalt kandma ka hoonestusõigusest tulenevaid kohustusi, sh maksma hagejale hoonestusõiguse tasu. Sellises olukorras hoonestajalt tasu nõudmine on kooskõlas seaduse mõttega ega ole kuidagi hea usu põhimõttest tulenevalt vastuvõetamatu või kantud soovist tekitada kostjale kahju. Seejuures ei ole tähtsust sellel, kas ja kui palju säästis hageja kulusid võrreldes varasema ajaga, kui hageja ise opereeris ratsaspordikeskust. 16.
4. Kokkuvõtvalt leiab kolleegium, et kostja vastuväited hageja tasunõude kohta ei ole põhjendatud, mistõttu rahuldas maakohus õigesti hageja hoonestusõiguse tasu nõude 140 778 eurot. Kuna hoonestusõiguse tasu nõue on põhjendatud, ei ole ringkonnakohtul alust muuta maakohtu otsust ka viivisenõude osas, sest kostja esitas apellatsioonkaebuses viivisenõude kohta üksnes selliseid vastuväiteid, mis seondusid ebaõige tasunõude suurusega. III
5. Viimaks vaidlevad pooled apellatsioonimenetluses ka selle üle, kas kostjal on hageja vastu selliseid nõudeid, mida saaks kohtumenetluses hageja tasu- ja viivisenõudega tasaarvestada, sh 22 2-21-5011 alusetult makstud hoonestusõiguse tasu ja maamaksu tagasinõue ning kinnisasja haldamisel ja arendamisel tehtud kulutuste hüvitamise nõue. 17.
6. Arvestades seda, et ülaltoodu kohaselt ei ole hoonestusõiguse lepingu p-s 5.1 sisalduv hoonestusõiguse tasu kokkulepe osaliselt tühine, ei ole kostjal õigust nõuda hagejalt tühise tehingu alusel saadu tagastamist. Seega ei ole kostjal õigust nõuda hagejalt tagasi enammakstud hoonestusõiguse tasu 389 707 eurot 50 senti. Samuti ei ole kostjal õigust nõuda hagejalt tagasi 50% tasutud maamaksust, s.o 185 754 eurot 93 senti. Kostja ei ole selgitanud, millisel alusel ta seda tagasi nõuab. Ainuüksi see, kui lepingus sisalduv tasukokkulepe oleks olnud tühine, ei oleks andnud kostjale alust nõuda ka tasutud maamaksu tagasi. Ka see, et kostja ei ole saanud kasutada maad ärimaana, st ei ole ehitanud sinna ärihooneid, ei anna kostjale õigust nõuda osa tasutud maamaksu tagasi. 17.
7. Õige ei ole ka kostja arusaam, et tal on õigus nõuda hagejalt nii enne kui ka pärast hoonestusõiguse seadmist kinnisasjal ratsaspordikeskuse opereerimisel ja selle arendamisel tehtud kulutuste hüvitamist. Maakohus leidis õigesti, et hoonestusõiguse lepingu ega asjaõigusseaduse alusel ei olnud kostjal õigust nõuda tehtud kulutuste hüvitamist ning kostja ei ole tõendanud muu õigussuhte olemasolu, sh käsunduslepingu sõlmimist, mille alusel oleks tal õigus nõuda kulutuste hüvitamist. Selles osas nõustub ringkonnakohus maakohtuga, kordamata maakohtu põhjendusi. Kuna kostja ei tõendanud kulutuste hüvitamise aluseks oleva õigussuhte olemasolu, ei ole tähtsust sellel, kas kostja on tehtud kulutusi tõendanud.
8. Eelnevat arvestades ei anna ka kostja väited seoses tasaarvestatavate nõuetega alust jätta hageja rahalist nõuet rahuldamata. IV
9. Ülaltoodud põhjendustel rahuldab kolleegium apellatsioonkaebuse hoonestusõiguse tagasikandmise nõude osas, kuid apellatsioonkaebuse väited ei anna alust tühistada maakohtu otsuse lõppjäreldust hageja rahaliste nõuete osas.
10. Arvestades seda, et ringkonnakohus muudab maakohtu otsust, tuleb TsMS § 173 lg 3 esimese lause järgi muuta ka maakohtu menetluskulude jaotust, samuti jaotada § 173 lg 1 järgi ringkonnakohtu menetluse kulud. Kuna hagi rahuldatakse hoonestusõiguse tasu ja viivisenõude osas, kuid see jääb rahuldamata hoonestusõiguse tagasikandmise nõude osas, on mõistlik jätta poolte maa- ja ringkonnakohtus kantud menetluskulud TsMS § 163 lg 1 alusel kummagi poole enda kanda. Kuna menetluskulud jäävad kummagi poole enda kanda, ei määra kohus kindlaks hüvitatavate menetluskulude suurust. (allkirjastatud digitaalselt) Liis Arrak, Gea Lepik, Siiri Malmberg 23