Obsah (5)

§ 11§ 8§ 9§ 664§ 113

KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Kohus Harju Maakohus, Tallinna kohtumaja Kohtunik Moonika Tähtväli Otsuse tegemise aeg ja koht 10.05.2023, Tallinn Tsiviilasja number 2-22-7094 Tsiviilasi AKTSIASELTS

) § 658 lg 1 kohaselt, maaklerilepinguga kohustub üks isik (maakler) vahendama teisele isikule (käsundiandja) lepingu sõlmimist kolmanda isikuga või osutama kolmanda isikuga lepingu sõlmimise võimalusele, käsundiandja aga kohustub maksma talle selle eest tasu (maakleritasu). Maaklerilepingule ei ole ette nähtud lepingu kohustuslikku vorminõuet ja see võib olla sõlmitud vormivabalt TsÜS § 77 lg 1 ja

§ 11lg 1 järgi.

12.2. Käesoleval juhul pooled allkirjastatud maaklerilepingut ei sõlminud. Selleks, et selgitada, kas maaklerileping on sõlmitud või mitte, tuleb tuvastada, kas pooltel oli tahe leping sõlmida. Kohus tuvastas, et E V, kes tegutses hageja maaklerina (esindajana), edastas kostjale 19.07.2021 koostööpakkumise kostjale kuuluva S kinnistu (dtl 11-13) müügi vahendamiseks, sh tingimusel, et kostja poolt tasumisele kuuluva maakleriteenuse hind on 2% (+ käibemaks) kinnistu müügihinnast, mis tuleb hagejale tasuda kinnistu müügitehingu sõlmimisel. Kostja vastas 29.01.2022 koostööpakkumisele, et on nõus hagejaga pakutud tingimustel koostööd tegema (dtl 16). 12.3.

§ 8

lg 1 järgi on leping tehing kahe või enama isiku (lepingupooled) vahel, millega lepingupool kohustub või lepingupooled kohustuvad midagi tegema või tegemata jätma.

§ 9

lg 1 järgi leping sõlmitakse pakkumuse esitamise ja sellele nõustumuse andmisega, samuti muul viisil vastastikuste tahteavalduste vahetamise teel, kui on piisavalt selge, et lepingupooled on saavutanud kokkuleppe. TsÜS § 68 lg 1 järgi tahteavalduse võib teha mis tahes viisil, kui seadusega ei ole ette nähtud teisiti, lg 2 järgi otsene on tahteavaldus, milles sõnaselgelt avaldub tahe tuua kaasa õiguslik tagajärg, lg 3 järgi kaudne on tahteavaldus, mis väljendub teos, millest võib järeldada tahet tuua kaasa õiguslik tagajärg. Kohtu hinnangul saab lugeda, et pooled saavutasid kokkuleppe maaklerilepingu sõlmimise osas 19.07.2021 koostööpakkumises toodud tingimustel. Õiguskirjanduses on märgitud, üheks oluliseks näitajaks selle kohta, kas maaklerileping on sõlmitud või mitte, saab olla kokkuleppe olemasolu maakleritasu osas, samuti see, kas maakler on endale käsundisaajana võtnud mingid konkreetsed ülesanded lepingu sõlmimise vahendamise või selle sõlmimise võimalusele osutamise näol (vt

kommentaarid § 658 kohta). Riigikohus, käsitledes küsimust selle kohta, kas maaklerilepingu saab lugeda sõlmituks või mitte, on mh rõhutanud, et lepingu sõlmimiseks peab olema piisavalt selge, et pooled on saavutanud kokkuleppe (vt lahend 2-17-284). 12.

1. Käesoleval juhul on kohtu hinnangul piisavalt selge, et pooled on saavutanud kokkuleppe maakleritasu osas, samuti on maakler endale käsundisaajana võtnud konkreetsed ülesanded lepingu sõlmimise vahendamisel. Nii on koostöötingimustes välja toodud, et kuulutus pannakse üles erinevatesse Eesti kinnisvaraportaalidesse, Ober-Hausi kodulehele ja Facebooki, kinnisvara reklaamitakse sotsiaalmeedias ning jagatakse ostuklientidega. Maakler tegeleb huviliste päringutega ning maja näitamisega potentsiaalsetele ostjatele, annab tagasisidet tegevuste kohta (huviliste arv, näitamiste arv, klientide tagasiside), teeb koostööd teiste maakleritega, et leida ostja kinnisvarale, samuti aitab kõigis küsimustes tehingu läbiviimisel alates näitamisest kuni notariaalse lepingu sõlmimiseni ja üleandmiseni.
2. Maakleritasust 13.
3. Järgmisena hindab kohus, kas kostjal on tekkinud hagejale maakleritasu tasumise kohustus. 5 13.
4. Õiguskirjanduses on selgitatud, et vahendamine tähendab lepingu sõlmimiseks käsundiandja ja kolmanda isiku kokkuviimist, samuti lepingu sõlmimiseks vajalike ettevalmistuste tegemist, nagu näiteks lepingu projekti ettevalmistamist, eelläbirääkimiste pidamise korraldamist, vajalike dokumentide ja informatsiooni hankimist jms. Alati määratakse maaklerilepingus konkreetsed kohustused, mida maakler täitma peab. Vahendamise puhul on oluline ka maakleri aktiivsus lepingu teise poole veenmises käsundiandjat huvitava lepingu sõlmimiseks. Vahendamisele ongi omane maakleri aktiivne tegevus. Maakler on kohustatud tegema kõik vajaliku, et leping saaks käsundiandja poolt sõlmitud. Maakleritasu saamise õigus tekib maakleril alles siis, kui tema vahendamise või osutamise tulemusena on leping sõlmitud (vt

kommentaarid § 658 kohta ja Riigikohtu lahend 3-2-1-123-13, 2-18-1521). 13.3. Kohus leiab, et kuigi hageja püüdis kostja kinnistule leida ostjaid, siiski konkreetsed ostjad, kellega sõlmiti kinnistu müügileping (S M ja V M), hageja tegevusel ei leitud. Kostja on tõendanud, et kinnistu ostnud isikud olid kostja enda kliendid (dtl 134-135, 137). Kostja tegeles ise enda kinnistu müügiga enne hagejaga lepingu sõlmimist. Nii nähtub, et kostja avaldatud kuulutuse peale võttis 03.01.2022 kostjaga ühendust ostja Viktoria, kes märkis, et on sellest kinnisasjast huvitatud. Nimetatut kinnitab ka ostja V M oma selgituses (dtl 140142), mis on dokumentaalseks tõendiks TsMS § 272 mõttes. Tõendist nähtub, et konkreetne ostja võttis kostjaga ühendust kinnistu ostmiseks enne hagejaga maaklerilepingu sõlmimist. Seega on tõendatud asjaolu, et kinnistu ostnud isikud olid kostja, mitte hageja leitud kliendid. Hageja avaldas kostja kinnistu kohta kuulutused, suhtles kostjaga, näitas maja ostjatele, andis tagasisidet kostjale võimalike ostjate kohta, korraldas kinnistu hindamise, valmistas ette ostjate broneerimislepingu ja suhtles notariga müügilepinguga seoses. Kostja andis hagejale korraldusi kinnistu näitamisega broneerimislepinguga ja notari valmimisega seoses (dtl 15, 17- 45, 48-60, 218-227). Kuigi hageja tegevuse tõttu ei leitud kinnistule ostjaid, oli siiski hageja aktiivselt tegev muude müügiks ettevalmistavate toimingute ettevalmistamisel. Kostja ei ole hagejale teatanud, et hageja sellise tegevuse tulemusena ei ole hageja maakleritasu õigustatud saama. 13.4.

§ 664

lg 1 kohaselt on maakleril õigus maakleritasule alates tema vahendamise või osutamise tulemusena lepingu sõlmimisest. Riigikohus on lahendis 3-2-1-123-13 selgitanud, et tegu on dispositiivse normiga, mis ei keela kokkuleppel maakleritasu maksmise eeldusi ka täpsustada, mh selles osas, mida lugeda „vahendamise või osutamise tulemusena lepingu sõlmimiseks". Seadusega võib vastuolus olla kokkulepe, mis täielikult või põhiosas annab maaklerile tasunõude lepingu sõlmimisel, kui maakleril ei ole tehinguni jõudmisel kas üldse mingit rolli või on see roll minimaalne ning selliselt piirataks käsundiandja lepinguvabadust edasiste lepingute sõlmimiseks ebaproportsionaalselt. 13.

1. Kohus leiab, et antud juhul oleks hageja tegevust arvestades ebaproportsionaalne jätta maakler täies ulatuses tasust ilma, sest asjas nähtub, et hageja oli aktiivselt tegev kinnistu müügiks ettevalmistamisel (ostjatele maja näitamisel, broneeringulepingu sõlmimisel, notariaja otsimisel, hindamisakti korraldamisel ostjatega ja hageja järgis kostja antud juhiseid, vastas kostja esitatud küsimustele seoses kavandatava tehinguga). Kostja ei ole hagejale andnud teada, et hageja täidab oma ülesandeid nii halvasti, et seetõttu ei ole õigustatud maakleritasu saama. Kostja selgitas 03.04.3023 kohtuistungil (03:07:02), et pakkus maaklerile tasuks kompromissina 1%, kuna ta kostja sõnul mingit tööd tegi. Pooled ei vaidle, et kinnistu müüdi 420 000 euroga. Kohus leiab, et on põhjendatud mõista kostjalt välja maakleritasuna 1% müügihinnast, mis on 4200 eurot, millele lisandub kokkuleppe järgi käibemaks 20%, seega kokku 5040 eurot. 13.
2. Hageja nõuab kostjalt viivise välja mõistmist seadusjärgses määras. Poolte koostöötingimuste järgi tuli maakleritasu hagejale tasuda kinnistu müügitehingu sõlmimisel. Kinnistu müügileping sõlmiti 25.03.2022, seega sellel kuupäeval oli kostja kohustatud tasuma hagejale maakleritasu. Maakleritasu muutus sissenõutavaks 26.03.
3. Hageja on arvestanud sissenõutavaks muutunud viivist alates 26.03.2022 kuni 12.05.
4. Kostjal tuleb 6 viivisena hüvitada 53,02 eurot. Hageja taotlusel tuleb kostjalt TsMS § 367 järgi alates 13.05.2022 välja mõista viivis

§ 113lõike 1 teises lauses sätestatud määras kuni kohustuse täieliku täitmiseni.

1. Hagi tagamisest 14.
2. Harju Maakohus 12.05.2022 määrusega tsiviilasjas nr 2-22-7094 seadis hagi tagamiseks L Eile kuuluvale kinnisasjale asukohaga xxx (registriosa nr xxx) IV jakku esimesele vabale järjekohale kohtuliku hüpoteegi summas 10 921,89 eurot AKTSIASELTS OBER-HAUSI KINNISVARA (registrikood 10145053) kasuks. Hagi on tagatud nii põhinõude, sissenõutavaks muutunud viivise kui ka ühe aasta eest sissenõutavaks muutuva viivisenõude osas. 14.
3. TsMS § 386 lg 2 ja lg 3 järgi asjaolude muutumise korral, eelkõige hagi tagamise aluse äralangemisel või tagatise pakkumisel, või muul seadusega sätestatud alusel võib kohus poole taotlusel hagi tagamise tühistada. Mitterahalise hagi tagamise võib raha maksmise vastu tühistada või muuta üksnes hageja nõusolekul või mõjuval põhjusel. Hagi tagamise abinõu asendamise või hagi tagamise tühistamise taotlusest teatab kohus teisele poolele. Teisel poolel on õigus esitada kohtule taotluse kohta vastuväiteid. Sama sätte lg 5 kohaselt, kohus võib käesoleva seadustiku § 378 lõikes 3 nimetatud asjaoludel tehtud hagi tagamise määrust muuta või selle tühistada ka omal algatusel. 14.
4. Kuna kohus rahuldab hagi osaliselt, siis kohus muudab 12.05.2022 hagi tagamise määrust. Hagi tagamiseks tuleb seada L Eile kuuluvale kinnisasjale asukohaga xxx (registriosa nr xxx) IV jakku esimesele vabale järjekohale kohtulik hüpoteek summas 5543,24 eurot AKTSIASELTS OBER-HAUSI KINNISVARA (registrikood 10145053) kasuks tsiviilasjas nr 2-22-7094 nõude tagamiseks. Tagatava nõude moodustab põhivõlg 5040 eurot, sissenõutavaks muutunud viivis perioodi 26.03.2022 kuni 12.05.2022 eest 53,02 eurot ja ühe aasta eest arvestatud viivis summas 450,22 eurot. 14.
5. TsMS § 385 järgi märgib kohus, et 5543,24 euro tasumisel või samas ulatuses pangagarantii esitamisel, on L Eil õigus esitada avaldus kohaldatud hagi tagamise abinõu tühistamiseks.
6. Menetluskulude jaotus 15.
7. TsMS § 173 lg 1 kohaselt märgib asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses. 15.
8. Tulenevalt TsMS § 163 lg-st 1 kannavad pooled hagi osalise rahuldamise korral menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. 15.
9. Kohus rahuldab hagi pooles ulatuses ja seetõttu on põhjendatud jätta menetluskulud poolte endi kanda. Osundatud põhjusel puudub vajadus kulude rahaliselt kindlaks määramiseks. /allkirjastatud digitaalselt/ Moonika Tähtväli kohtunik