Obsah (9)

§ 113§ 115§ 620§ 29§ 639§ 637§ 638§ 641§ 77

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Harju Maakohus Kohtunik Anu Vismann Otsuse tegemise aeg ja koht 09.02.2022.a.Tallinn, Tallinna kohtumaja Tsiviilasja number 2-19-2372 Tsiviilasi O&P Investeering

§ 113lg 1 sätestatud määras hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt.

KOSTJATE VASTUVÄITED HAGILE

1. 26.11.2020 esitasid kostjad vastuse hagi terviktekstile. Kostjad selgitavad, et hageja ja kostjate vahel 21.06.2017 sõlmitud AÕL-i tuleb poolte tahet ning lepingu sisu arvestades tõlgendada selliselt, et lepingu näol on tegemist nii pööningukorruse korteriomandite müügilepinguga kui ka Hagudi tn 10 korterelamu rekonstrueerimistööde töövõtulepinguga ehk ehituslepinguga. Hageja on hagi terviktekstis loomas ebaõiget muljet, nagu oleks hageja kohustuseks olnud ehitada üksnes uus katusekonstruktsioon ning soojustada ja renoveerida fassaad. Hageja on jätnud tähelepanuta AÕL punkti 4.3, kus on määratletud ehitustööd, mille teostamise ning korraldamise kohustus hagejal oli, samuti AÕL punkti 4.4, mille kohaselt peab 5 hageja teostama ehitustöid mahus, mis võimaldab korterelamule saada kasutusteatise. Hageja on oma tegevusega ka ise näidanud, et on võetud kohustusi sisustanud selliselt, et hageja ülesandeks on ka vee- ja kanalisatsioonisüsteemi ehitusega seonduv ning ka elamule uute akende- ja uste paigaldamine ning vahetus (ehk AÕL punktide 4.3.3-4.3.5 täitmine). Ebaõige on hageja poolt loodav mulje, nagu oleks tema kohustuseks olnud üksnes katusekonstruktsiooni ning fassaadiga seotud tööd. Hageja ja Estlander Grupp OÜ vahel sõlmitud ehitustöövõtulepingu osapooleks ei olnud kostjad ega korteriühistu. Estlanderiga sõlmitud töövõtulepingut tuleb AÕL kontekstis sisustada kui alltöövõtulepingut, millega töövõtja ehk hageja teostas kostjatega sõlmitud AÕL-i järgset ehituskohustust. Hageja on hagi terviktekstis viidanud hageja ja Estlanderi vahel sõlmitud töövõtulepingu lisale, millega justkui lepiti kokku, et ehitustööde lõppemise järgselt lähevad kõik ehitustööde garantiiga seotud õigused üle hagejalt korteriühistule. Hageja on sõlmitud kokkuleppest tuletanud meelevaldse ja paljasõnalise järelduse, justkui võiks sellest hetkest alates pidada korteriühistu ehitustöid valminuks. Kostjad rõhutavad, et korteriühistu pöördus nõudega ka Estlanderi poole. Estlanderi 17.11.2020 vastuskirjast saab ühemõtteliselt järeldada, et ehitustööde teostaja Estlander tegutses hageja alltöövõtjana ning omab lepingulist suhet üksnes ja ainult hagejaga. Hageja on hagi terviktekstis püüdnud luua muljet, nagu oleks kostjad, sh korteriühistu tellinud J. J.lt eksperthinnangu teadmises ja eesmärgiga hinnata ehitustööde puudusi garantiiaja puudustena. Tegemist on hinnangu koostanud eksperdi enda poolt loodud sõnastusega ning ekspert on ülesande püstitust kirjeldades inimlikult eksinud- korteriühistu ei seadnud eksperdi ülesandeks selgitada välja garantiiajal ilmnenud puudusi, vaid teostatud ehitustööde nõuetele vastavust tervikuna. Hageja väited, nagu oleks tema lepingulised kohustused täidetud nõuetekohaselt ei ole tõesed. Hageja on enda seisukohti tõendanud eksperdi P. P. eksperthinnanguga. Kostjad aga rõhutavad, et hageja on jätnud täielikult tähelepanuta hagejale nii kohtuväliselt kui ka kohtumenetluse kaudu esitatud riiklikult tunnustatud kohtueksperdi T. R. (R.) poolt koostatud Hagudi tn 10 ehitise auditid, kus on detailselt ja põhjalikult analüüsitud hageja poolt teostatud ehitustöö puudusi ning esitatud ka loetelu töödest, mis on vajalik teostada, et tagada ehitise ohutus ja stabiilsus ning ehitise nõuetele vastavus õigusaktides sätestatuga. Kuivõrd hageja poolt korraldatud ja teostatud ehitustöö on tehtud oluliste puudustega ja ei vasta poolte vahel kokkulepitud kvaliteedile, samuti ei vasta ehitustöö õigusaktidest tulenevatele nõuetele, siis ei ole võimalik lugeda hageja poolt teostatud töid vastuvõetuks. Seega puudub ka õiguslik alus nõuda kostjatelt hüpoteegi vabastamist ja tagatisraha tagastamist, kuna hageja ei ole täitnud kostjatega sõlmitud lepingut. Ebaõiged on hageja väited selle kohta, nagu ei oleks võimalik kindlaks teha poolte ühist tahet 21.06.2017 sõlmitud lepingu puhul. Poolte ühine tahe tuleneb selgelt poolte vahel sõlmitud AÕL-st, samuti hageja enda käitumisest ja tegevustest. Hageja ja kostjate vahel 21.06.2017 sõlmitud AÕL on oma olemuselt üheaegselt nii müügileping Hagudi tn 10 pööningukorrusel asuvate korteriomandite müügiks kui ka ehitustöövõtuleping Hagudi tn 10 korterelamu rekonstrueerimiseks ja AÕL punktis 4.3 kindlaks määratud tööde teostamiseks. AÕL-i näol (eelkõige AÕL-i punkti 4 näol) on tegemist (ehitus)töövõtulepinguga ja mitte käsunduslepinguga. Hagi terviktekstis esitatud väide, nagu oleks katusekonstruktsiooni ning fassaadi soojustuse ja remondiga seotud ehitustööd valmis, ei ole tõene. Hageja on hagi terviktekstis asunud väitma, 6 et puudused teostatud töös oleks justkui garantiikorras likvideeritavad tööd ehk vaegtööd. Kostjad on seisukohal, et antud juhul ei ole lepingule mittevastavate tööde näol tegemist mitte vaegtöödega (mis kuuluvad likvideerimisele garantiiajal), vaid tegemist on ilmsete mittevastavustega teostatud ehitustöös, mis on vastuolus poolte vahel sõlmitud lepinguga. Olukorras, kus kostjad ei saa töid vastu võtta, ei esine ka õiguslikku alust hüpoteekide kustutamiseks, tagatisraha tagastamiseks, hageja lõpparve tasumiseks ega sellelt viivise tasumiseks ning hageja poolt esitatud kahjunõude rahuldamiseks. Kostjad ei ole hagejaga sõlmitud lepingut rikkunud, mistõttu ei ole kahju hüvitamise nõude eeldused täidetud. Kostjatele on sellest tulenevalt tekkinud kahju summas 32 997,80 eurot, mille osas esitavad kostjad, juhul kui kohus leiab, et mõni hageja nõue on põhjendatud (millega kostjad ei nõustu), protsessuaalse tasaarvestusavalduse. KOSTJATE VASTUHAGI
2. 06.11.2020 esitasid kostjad kohtule vastuhagi tervikteksti. Vastuhagi tervikteksti kohaselt võttis hageja endale AÕL-i punktis 4 endale kohustuse korraldada ja finantseerida Hagudi tn 10 elamu osas asjaõiguslepingus kokkulepitud renoveerimistöid ehk sõlmiti ka ehitustöövõtuleping. Perioodil 2017-2018 toimusid Hagudi tn 10 korterelamuga seoses ehitustööd, mida viis hageja juhtimisel ja korraldamisel läbi Estlander Grupp OÜ, kellega hageja sõlmis ehituslepingu. Kostjad on seisukohal, et hageja ja kostjate vahel sõlmitud AÕL sisaldas ka ehitustöövõtulepingut ehk hageja vastutab kostjate ees kui töövõtja. Seega vastutab hageja Estlander Grupp OÜ käitumise ja temast tulenevate asjaolude eest nagu oma käitumise või endast tulenevate asjaolude eest. Ehitustöid teostati Tallinna linna poolt kooskõlastatud ehitusprojekti alusel. AÕL punkti 4.12.1 kohaselt oli hageja kohustuseks tagada ehitustööde teostamine vastavalt sellele ehitusprojektile. Kostjad on seisukohal, et hageja on AÕL alusel võtnud endale kohustuse teostada ja korraldada Hagudi 10 korterelamu renoveerimistööd AÕL-s kirjeldatud ulatuses ning kvaliteedis. Hageja poolt teostatud tööd ei vasta AÕL-s kokkulepitud lepingutingimustele ega õigusaktides sätestatud nõuetele, mille tagajärjel ei vasta Hagudi tn 10 korterelamu hoonele esitatavatele nõuetele ning kostjatele kui korterelamu omanikele ja kostjale I kui haldajale on tekkinud seetõttu kahju. Kostjad on 20.06.2019 esitanud riiklikult tunnustatud kohtueksperdi T. R. poolt koostatud ekspertarvamuse (I ekspertarvamus). I ekspertarvamuse kokkuvõtte (I ekspertarvamuse lk 54) kohaselt ei vasta hageja poolt teostatud ehitustööd nõuetele, samuti nende kvaliteet AÕL-s kokkulepitud kvaliteedinõuetele ning ehitusprojektis kindlaks määratud ehituskvaliteedile. I ekspertarvamus tõdeb, et ehitustööd ei vasta heale ehitustavale ning on teostatud oluliste ehitusvigadega. I ekspertarvamuses leitakse, et korterelamu kasutamine ei ole ohutu ning võib põhjustada ohtu inimestele, varale ja keskkonnale. 25.05.2020 koostas riiklikult tunnustatud kohtuekspert T. R. täiendava ekspertarvamuse (II ekspertarvamus). Pärast I ekspertarvamuse koostamist on selgunud täiendavad nõuetele mittevastavad ehitustööd Hagudi tn 10 elamus, sh on läbi viidud mitmeid paikvaatlusi, mille tulemusena on täpsemalt selgunud nõuetele mittevastavate ehitustööde maht. II ekspertarvamuse hinnangutes (II ekspertarvamuse lk 17-19) on kohtuekspert toonud välja loetelu töödest, mis on vajalik teostada, et elimineerida reaalne oht teise korruse lae deformeerumiseks (läbivajumiseks) ning katusekonstruktsiooni suurteks deformatsioonideks ning varisemiseks. Vaatamata varasematele pöördumistele ei ole hageja rakendanud meetmeid puuduste kõrvaldamiseks ning ehitusvigade likvideerimiseks. Hagudi tn 10 korterelamu stabiilsus on käesoleval ajahetkel tagatud ajutiste kandetaladega, mis on paigaldatud II korruse korteritesse ning mille eesmärgiks on tagada, et II ja III korruse vahelagi läbi ei vajuks ehk 7 teisisõnu kokku ei variseks. Tekkinud olukord on otseselt hageja poolt teostatud nõuetele mittevastava ehitustöö tagajärg, mille eest hageja vastutab. AÕL punkti 4.1 kohaselt kohustus hageja korraldama ja finantseerima Hagudi tn 10 elamu renoveerimistöid vastavalt lepingus kokkulepitule. AÕL punkti 4.12.1 kohaselt kohustus hageja tagama ehitustööde teostamise vastavalt pädevate asutustega kooskõlastatud ehitusprojektile ning samuti tagama ehitustööde teostamisel õigusaktide, üldtunnustatud ehitusreeglite ning heade ehitustavade järgimise. Hageja on rikkunud lepingupunktides 4.12.1 ning 4.12.3 kokkulepitud tingimusi ja on ehitustööd teostanud lepingule mittevastavalt. Hageja ei ole ehitustööde teostamisel taganud nende vastavust ehitusprojektile, õigusaktides sätestatud nõuetele, üldtunnustatud ehitusreeglitele, heale ehitustavale ning RYL 2000 II klassi kvaliteedinõuetele. Kostjad on selgitanud, et soklitööd, välisseinte tarindus, fassaadide katted, välisuksed, aknad, katuslae tuulutus, katusekate, tuleohutus, ventilatsiooniprojekt, II ja III korruse vahelagi, ehitusdokumentatsioon on teostatud lepingule mittevastavalt. Kõiki eelmainitud puudusi arvesse võttes tuleb kostjatel korterelamu nõuetele vastavusse viimiseks ning selleks, et oleks võimalik korterelamule taotleda ja ka saada kasutusluba, teostada suuremahulisi ümberehitustöid. Ehitustööde vajadus tuleneb hageja poolt nõuetele mittevastavate ehitustööde teostamise tõttu, mille käigus on hageja rikkunud oluliselt õigusaktides ning valdkonnastandardites esitatud nõudeid. Hageja on teostanud ehitustööd vastuolus ehitusprojektiga. Eelnev on tõendatud kostjate poolt esitatud ja riiklikult tunnustatud kohtuekspertide poolt koostatud ehitustehniliste ekspertiisidega. Kostjatele tekkinud kahju näol ongi tegemist kuludega, mille kostjad peavad kandma selleks, et viia Hagudi tn 10 korterelamu vastavusse nõuetega ning likvideerida hageja poolt tekitatud kahju. Kostjad taotlevad hagejalt Hagudi tn 10 korterelamu puuduste likvideerimiseks kulutuste 227 581,63 eurot hüvitamist. Hageja vastutab kostjatele tekkinud kahju eest. Hageja näol on tegemist majandus- ja kutsetegevuses tegutseva kinnisvaraarendajaga, kes on ka ise kohtule oma varasemat suurt kogemust ja kõrget pädevust sarnaste arendusprojektide teostamisel rõhutanud. Olukorras, kus hageja kohustuseks oli vastavalt lepingule teostada ehitusprojekti järgsed ehitustööd ning lepingus oli kokkulepitud, millistele nõuetele peavad ehitustööd vastama, on lepingulise kohustuse kaitse-eesmärgiga hõlmatud kahju, mis tekib nõuetele mittevastavalt teostatud ehitustöö tõttu. Tulenevalt asjaolust, et hageja näol on tegemist professionaalse arendajaga, kelle äritegevus seisnebki eelkõige vanemate kortermajade katusekorruste väljaehitamises ja selle arvelt saadava tulu eest korterelamute rekonstrueerimises, siis nägi või pidi hageja ette nägema, et lepingutingimustele mittevastava ehitustöö teostamise korral tekib kostjatele selle tagajärjel kahju. Samuti on kostjate hinnangul vähemalt osa hageja poolt nõuetele mittevastavatest ehitustöödest teostatud ka raske hooletusega. Eeltoodust tulenevalt on täidetud kostjate kahjunõude eeldused hageja vastu. Alternatiivselt, kui kohus leiab, et poolte vahel ei olnud sõlmitud töövõtulepingut (millega kostjad siiski ei nõustu) ja kohus peaks nõustuma hagejaga, et poolte vahel oli sõlmitud käsundusleping, siis vastutab hageja kostjate ees käsunduslepingust tulenevate kohustuste rikkumise alusel, sh kaitsekohustuse rikkumise alusel. Kui kohus leiab, et kostjatel ei ole kahju hüvitamise nõuet töövõtulepingu alusel, paluvad kostjad vastuhagi rahuldada

§ 115

lg 1 koosmõjus

§ 620lg 1 ja lg 2 alusel.

AÕL punktis 4.15 on pooled kokku leppinud, et hageja (arendaja) poolt teostatavate ja finantseeritavate ehitustööde mitteõigeaegsel täitmisel on kostjatel (omanikel) õigus nõuda hagejalt leppetrahvi 0,022 % 72 200 eurolt iga viivitatud päeva eest. Pooled on AÕL punktis 4.11 leppinud kokku, et hageja kohustub ehitustööde lõpetamise tagama hiljemalt 9 kuu jooksul, arvates ehitustööde alustamisest. 8 Hageja oli kohustuse täitmisega viivituses vastuhagi esitamise seisuga 479 päeva (10.05.2018-02.09.2019). Vastavalt AÕL punktile 4.15 on leppetrahvi päevamäär 15,88 eurot (0,022 % 72 200 eurost). Seega kokku on iga kostja leppetrahvi nõue hageja vastu summas 7606,52 eurot. Kostjad märgivad, et on hagejat leppetrahvi rakendamisest teavitanud ka juba oma 25.10.2018 saadetud vastuskirjas. Kostjad paluvad: − rahuldada vastuhagi ja mõista O&P Investeeringud OÜ-lt välja solidaarselt Tallinn, Hagudi tn 10 korteriühistu, A. T.i, J. R., E. J.i, A. M.i, R. M.i ja S. S.e kasuks välja kahjuhüvitis 227 581,63 eurot; − mõista O&P Investeeringud OÜ-lt välja kostjate II-VII kasuks välja leppetrahv kokku summas 45 639,12 eurot, s.o iga kostja kasuks ehk A. T.i, J. R., E. J.i, A. M.i, R. M.i kui ka S. S.e kasuks välja leppetrahv summas 7606,52 eurot; − jätta kostjate menetluskulud hageja kanda; − määrata kohtulahendiga kindlaks, et tasumisega viivitamise korral tuleb hagejal tasuda menetluskulude tasumiseks kohustava lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses sätestatud määras. HAGEJA VASTUVÄITED KOSTJATE VASTUHAGILE

1. 11.01.2021 esitas hageja seisukoha kostjate vastuhagi terviktekstile. Hageja ei nõustu kostjate seisukohaga, et AÕL-i näol oli tegemist ehitustöövõtulepinguga. Väär on kostjate seisukoht, et hageja on lepingut rikkunud. Hagejal oli fassaadi- ja katusekattetööde korraldamise kohustus teatud rahalises väärtuses. Hagejale antud käsund täideti ja AÕL-i ehituskokkulepete eesmärk saavutati. Hageja korraldatud/ teostatud ehitustööd ei ole vastuolus lepingutingimustega. Kuigi hageja on seisukohal, et AÕL puhul ei olnud ka mitte osaliselt tegemist töövõtulepinguga, ei oleks ka kostjate väidetav töövõtulepingu rikkumine ette heidetav. Ehitustööd, mille ulatuses hagejalt ehitustöö parandamist või uue ehitustöö tegemist saaks nõuda, on teostatud nõuetele vastavalt. Vähemalt ei ole kostjad tõendanud nende lepingutingimustele mittevastavust. T. R. on asjatundjana lähtunud korterelamust kui terviklikust ehitisest ning hinnanud korterelamus, mis on enam kui 100 aastat vana, kõiki ehituslikke puudusi sõltumata sellest, kes konkreetse ehitustöö korraldas ja kellele need puudused või ehitusprojektist kõrvalekalded etteheidetavad võisid olla. T. R. ei ole ilmselgelt lähtunud kostjate ja hageja vahel sõlmitud AÕL-ist ning sellest, milline oli hageja kohustus, mida kostjad hagejalt nõuda said ja milliselt oli määratletud hageja vastutus. Samuti ei ole arvestatud ehitustööde teostamisel antud kostjate ja nende omanikujärelevalve suunistega. Eeltoodut kinnitavad nii hageja kui Estlanderi selgitused T. R. asjatundja arvamusele. Kuna T. R.a arvamus puudutab kõiki ehitustöid, aga mitte konkreetselt neid töid, mille eest võiks vastutada hageja, siis see muudab kogu T. R. arvamuse tõendina käesolevas asjas kasutuks. Hageja juhib tähelepanu ka sellele, et olukorra, mis on tekkinud seoses korterelamu II ja III korruse vahelae nõuetele mittevastavusega on kostjad põhjustanud ise. Selles osas on käimas järelevalvemenetlus linnaga. Hageja hinnangul olid tema poolt korraldatud ja Estlanderi teostatud ehitustööd olid nõuetekohased. Hageja ei ole tekitanud kostjatele kahju summas 227 581,63 eurot. Hageja ja kostjate vahel ei olnud sõlmitud ehituse töövõtulepingut, vaid poolte vahel sõlmitud müügilepingus olid teatud käsunduslepingule iseloomulikud sätted ehitustööde korraldamise kohta. Ent hageja ei vastuta sellise kahju eest ka siis, kui lähtuda kostjate väitest, et AÕL puhul oli tegemist töövõtulepinguga (millega hageja ei nõustu). Esmalt seetõttu, et kostjate kahjude loetelu hõlmab töid, mille parandamist või uue töö tegemist AÕL alusel hagejalt üldse nõuda 9 ei saa. Kui hagejalt ei saa nõuda nende tööde tegemist, siis ei saa hagejalt nõuda ka nende tööde tegemisega seotud kulude kandmist (AÕL punkt 4.14 ütleb selgelt: „Ülejäänud tööde mittevastavuse eest, mida arendaja ei ole tellinud või teostanud, tema ei vastuta“). Teiseks, hageja vastutus oli rahaliselt määratletud. Hageja ja kostjad on kokku leppinud, et hageja korteriomanditele seatud hüpoteekidega summas 50 000 eurot on tagatud „kõik korteriühistu rahalised nõuded arendaja vastu (nt nõuded, mis tulenevad ehitustööde tegemata jätmisest, leppetrahvid, kahjuhüvitised jne)“. See kokkulepe on loogiliselt seotud ka AÕL punktides 4.14 ja 6.3 sätestatud rahaliste kohustuste ulatusega (72 200 euro ulatuses). Kolmandaks- kostjad nõuavad hüvitist ka kulude eest, mis hageja vastutusel olevatesse töödesse üldse ei kuulunud. Hageja ei vastuta kostjatele tekkinud kahju eest. Hageja saab siiski vastutada vaid selle eest, milles ja millises ulatuses olid pooled kokku leppinud ehk siis osaliselt katuse ja fassaaditööde teostamise eest ja seda 72 200 euro ulatuses ja seda vaid juhul, kui neis töödes esineks ehituslikke puudusi. Järelikult ei ole kahjunõude eeldused täidetud ning kostjate vastuhagi tuleb jätta tervikuna rahuldamata. MENETLUSE KÄIK
2. 15.01.2021 määrusega jättis kohus Korteriühistu Hagudi 10, A. T.i, J. R., E. J.i, A. M.i, R. M.i ja S. S.e vastuhagi O&P Investeeringud OÜ vastu nõuetes kohustada O&P Investeeringud OÜ-d lammutama talle kuuluvate korteriomandite eriomandi osades asuva korstna kuni
3. korruse lae tasapinnani ning seejärel korstna uuesti üles ehitada; likvideerima Hagudi tn 10 korterelamu välisfassaadi rajatud ehitusprojektile mittevastavad avad; paigaldama Hagudi 10 korterelamu teise ja kolmanda korruse vahel paiknevasse vahelakke O&P Investeeringud OÜle kuuluvate korteriomandite eriomandi kaudu lisatalad, mis tagaksid elamu stabiilsuse ja ohutuse, läbi vaatamata. Kohus selgitas, et tsiviilasjas jätkub menetlus Korteriühistu Hagudi 10, A. T.i, J. R., E. J.i, A. M.i, R. M.i ja S. S.e vastuhagis O&P Investeeringud OÜ vastu kahju hüvitamise ja leppetrahvi nõuetes. Kohus määras, et eelmenetlus lõpeb tsiviilasjas 15.01.
5. 07.10.2021 määrusega jättis kohus O&P Investeeringud OÜ hagi Korteriühistu Hagudi 10, A. T.i, J. R., E. J.i, A. M.i, R. M.i ja S. S.e vastu Korteriühistu Hagudi 10 kohustamiseks hüpoteegikannete kustutamiseks nõusoleku andmise nõudes läbi vaatamata. Kohus selgitas, et tsiviilasjas jätkub menetlus O&P Investeeringud OÜ hagis Korteriühistu Hagudi 10, A. T.i, J. R., E. J.i, A. M.i, R. M.i ja S. S.e vastu 5000 euro väljamõistmiseks ning kostjatelt solidaarselt 8268 euro ja viivise väljamõistmise nõuetes. Samuti jätkub tsiviilasjas menetlus Korteriühistu Hagudi 10, A. T.i, J. R., E. J.i, A. M.i, R. M.i ja S. S.e vastuhagis O&P Investeeringud OÜ vastu kahju hüvitamise ja leppetrahvi nõudes. Kohus keeldus tsiviilasjas nr 2-19-2372 O&P Investeeringud OÜ 07.09.2021 tuvastusnõuete menetlusse võtmisest.
6. 10.01.2022 toimunud kohtuistungil teatas kohus, et kohtulahend tehakse teatavaks 09.02.2022 e-toimiku ja kohtukantselei kaudu. KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED
7. 13.01.2022 esitas hageja kohtule täiendava seisukoha koos tõenditega. Samuti esitasid kostjad 17.01.2022 kohtule täiendava seisukoha koos tõenditega. Eeltoodud seisukohtades on esitatud uued asjaolud ja tõendid seoses välisukse paigaldamisega. Kohus leiab, et tegemist on uute asjaolude ja tõendite esitamisega olukorras, kus kohus on 10.01.2022 kohtuistungil teatanud pooltele otsuse avalikult teatavaks tegemise aja. Kohus ei andnud pooltele kohtuistungil täiendavat tähtaega seisukohtade ja tõendite esitamiseks. Lisaks on hageja 13.01.2022 esitatud menetlusdokument koos tõenditega ja kostjate 17.01.2022 esitatud menetlusdokument koos tõenditega välisust puudutavas osas esitatud ka peale eelmenetluse lõppu. Kohus lõpetas eelmenetluse 15.01.
8. Lähtudes eeltoodust ja arvestades asjaolu, et 10 kohus on pooltele teatanud kohtuotsuse avalikult teatavaks tegemise aja, ei menetle kohus TsMS § 331 lg-st 1 tulenevalt hageja 13.01.2022 esitatud seisukohas ja kostjate 17.01.2022 seisukohas esile toodud uusi asjaolusid (välisukse paigaldus) ja tõendeid ning jätab eeltoodu tähelepanuta. Kohtukõne kirjalik seisukoht esitati kohtule 10.01.
9. Kohtuistung käesolevas tsiviilasjas toimus samal kuupäeval. TsMS § 402 lg 7 kohaselt võib kohtuvaidluses menetlusosaline esitada kohtule kohtukõne seisukohad kirjalikult või muul püsival andmekandjal kohtuistungi protokollile lisamiseks. Kohus märgib, et kostjate poolt esile toodud asjaolu, et kohtukõne kirjalikku seisukohta ei esitatud vahetult peale kohtuistungi lõppu, vaid hiljem sama päeva jooksul, ei ole aluseks seda lugeda hilinenult esitatuks ja jätta antud menetlusdokument vastu võtamata. Samuti märgib kohus, et eeltoodud menetlusdokumendis ei esitanud hageja uusi seisukohti ega tõendeid.
10. Kohus, tutvunud poolte seisukohtadega ja hinnanud kõiki asjas kogutud tõendeid, leiab, et hagi ei kuulu rahuldamisele ja vastuhagi kuulub rahuldamisele osaliselt.
11. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 5 lg 1 järgi hagi menetletakse poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Sama paragrahvi lõige 2 sätestab, et pooltel on võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või sellele vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS § 436 lg 2 järgi kohus rajab otsuse üksnes asjas esitatud ja kogutud tõenditele. TsMS § 438 lg 1 kohaselt kohus otsustab otsust tehes, mis asjaolud on tuvastatud ja millist õigusakti tuleb asjas kohaldada. TsMS § 436 lg 7 kohaselt ei ole kohus otsust tehes seotud poolte esitatud õiguslike väidetega. Riigikohtu tsiviilkolleegium on lahendis 3-2-1-41-05 jõudnud seisukohale, et kohus ei ole seotud hageja poolt õigussuhtele antud õigusliku kvalifikatsiooniga, vaid kohaldab seadust ise, olles eelnevalt tuvastanud hagi aluseks olevad asjaolud. Seega on kohus asja lahendamisel seotud küll poolte esitatud asjaoludega, kuid mitte tema antud õigusliku kvalifikatsiooniga (lisaks Riigikohtu lahend 3-2-1-80-04).
12. Tsiviilasja materjalidest nähtuvalt pöördus kostja I ehk korteriühistu hageja poole ettepanekuga renoveerida korterelamu, pakkudes vastutasuks omandi ja õiguse korteriomanditena välja ehitada seni kasutuseta seisnud pööning. 30.07.2015 sõlmisid hageja ja kostjad võlaõigusliku müügilepingu. 12.06.2017 toimus kostja I erakorraline üldkoosolek. 21.06.2017 sõlmisid hageja ja kostjad AÕL-i muuhulgas uute korteriomandite moodustamiseks, tekkivate korteriomandite võõrandamiseks ja hüpoteekide seadmiseks. 21.06.2017 sõlmisid hageja ja kostjad lepingu lõpetamise kokkuleppe, mis lõpetas poolte vahel 30.07.2015 sõlmitud võlaõigusliku lepingu. 09.08.2017 allkirjastas hageja ehitustöövõtulepingu Estlander Grupp OÜ-ga. 20.11.2017 allkirjastasid hageja ja kostja I ehitustööde eelarve. 23.12.2018 edastati kostjale I lõpparve ja lõppakt. Kostja I ei ole töid vastu võtnud.
13. 06.11.2020 esitas hageja hagi tervikteksti ja 06.11.2020 esitasid kostjad vastuhagi tervikteksti. 26.11.2020 esitasid kostjad vastuse hagi terviktekstile ning 11.01.2021 esitas hageja vastuse vastuhagi terviktekstile. Tulenevalt 02.09.2020 määrusest võtab kohus eeltoodud menetlusdokumendid asja lahendamisel aluseks. 11 Hageja on hagi terviktekstis seisukohal, et hageja on korraldanud kokkulepitud mahus ehitustööd, sealjuures on need ehitustööd, mida finantseeriti osaliselt ostuhinna arvelt, valminud ning nende nõuetelevastavust on kinnitanud ekspert. Kostjad ei ole hagejale tasunud viimast arvet summas 5768,52 eurot. Kostja I ei ole tagastanud hagejale tagatisraha 5000 eurot. Lisaks taotleb hageja kostjatelt eksperdilt auditi tellimiseks kantud summa so 2500 eurot hüvitamist ning sissenõutavaks muutunud viiviste summas 727,93 eurot ning edasiulatuva viivise alates hagi esitamisest tasumist. Kostjad leiavad vastuhagi terviktekstis, et hageja on AÕL alusel võtnud endale kohustuse teostada ja korraldada Hagudi 10 korterelamu renoveerimistööd AÕL-is kirjeldatud ulatuses ning kvaliteedis. Hageja poolt teostatud tööd ei vasta AÕL-is kokkulepitud lepingutingimustele ega õigusaktides sätestatud nõuetele, mille tagajärjel ei vasta Hagudi tn 10 korterelamu hoonele esitatavatele nõuetele ning kostjatele kui korterelamu omanikele ning kostjale I kui haldajale on tekkinud seetõttu kahju. Kostjad nõuavad hagejalt kahju summas 227 581,63 euro hüvitamist. Lisaks paluvad korteriomanikud ehk kostjad II-VII hagejalt välja mõista iga kostja kasuks leppetrahvi 7606,52 eurot. Seega on kohtul hagi ja vastuhagi lahendamisel vaja kindlaks teha, millised olid need tööd, mida hageja pidi teostama, kas (ja millised) tööd ei vastanud lepingu tingimustele ning kas puudused olid olulised.
14. Kohus peab kõigepealt vajalikuks kindlaks teha, milles pooled kokku leppisid. Lisaks on poolte vahel vaidlus selle üle, kas asjaõigusleping sisaldas muuhulgas ehitustööde (pea)töövõtulepingut või on tegemist müügilepinguga, mis sisaldas ehitustööde korraldamise teenuse osutamiseks sõlmitud käsunduslepingut.
15. juulil 2015 sõlmisid hageja ja kostjad võlaõigusliku müügilepingu (VÕL, kd I, tl 7-21). VÕL-is lepiti muuhulgas kokku: 1) uute korteriomandite moodustamine ja nende müük hagejale tingimusel, et hageja korraldab kokkulepitud mahus ehitustööd korterelamus (VÕL, p 3.1.), kusjuures nimetatud ehitustööde maksumus tasaarveldatakse hagejale müüdavate korteriomandite maksumusega (VÕL, p 2.6.). Juhul, kui kokkulepitud ehitustööde maksumus ületab korteriomandite maksumuse, kohustuvad kostjad II-VII finantseerima puudujääva ehitustööde maksumuse (VÕL, p 3.6.). Hageja kohustus oli lisaks ehitustööde korraldamisele ka ehitustööde teostamiseks kõigi vajalike lubade hankimine ja lepingute sõlmimine kooskõlastades need eelnevalt kostja I juhatusega (VÕL, p 3.5.), selleks andsid kostjad II-VII hagejale kõik vajalikud tagasivõetamatud kooskõlastused ja nõusolekud (VÕL, p 6.3.). Olukorras, kus ehitustööd ei vasta lepingutingimustele, vastutab hageja vaid nende mittevastavuste eest, mida ta finantseeris ja mille maksumus tasaarveldati uute korteriomandite ostuhinnaga (VÕL, p 3.11.); 2) hageja kohustuses tasuda tagatisraha 10 000 eurot enne korterelamult katuse eemaldamist ja uue katusekatte paigaldamise tööde alustamist, tagatisraha tuli hagejale tagastada 2 kalendripäeva jooksul arvates katusekatte tööde lõpetamist (VÕL, p 3.10.9.); 3) uute korteriomandite koormamise kohesele sundtäitmisele allutatud hüpoteegiga, mis on võrdväärne uute korteriomandite ostuhinnaga, kostja I kasuks. Kusjuures kostja I kohustub andma nõusoleku nimetatud hüpoteekide kustutamiseks pärast hageja poolt korraldatud ehitustööde läbiviimist ostuhinna ulatuses, millest tulenevalt korteriomandite ostuhind loetakse tasaarveldatuks (VÕL, p 3.15.). Kohus märgib, et pooled sõlmisid 21.06.2017 kokkuleppe (kd II, tl 123-127), millega lõpetasid VÕL-i. Seega ei tulene pooltele 30.07.2015 sõlmitud VÕL-ist ühtegi õigust ega kohustust. 12 12.06.2017 toimus kostja I erakorraline üldkoosolek (kd I, tl 23-25), mille protokollist nähtub muuhulgas, et renoveerimise eelarve aluseks tuleks võtta vähemalt 165 000 eurot, millest 72 200 eurot tasub arendaja (hageja) pööningukorruse loovutamise ja korteriteks väljaehitamise õiguse eest. Ülejäänud summa ca 93 000 eurot tasuvad kaasomanikud ühistu omavahenditest ja ühistu kaudu võetava renoveerimislaenuga. Renoveerimistööde eelarve sisaldab järgmisi töid: 2.
16. Projekteerimise ja asjaajamise kulud (sh notarikulud ja riigilõivud). Tasub arendaja. 2.
17. Katusekorruse väljaehitusega seoses uue katuskonstruktsiooni ehitus ja fassaadi renoveerimine koos soojustusega vastavalt projektile. Lepingu ehitajaga sõlmib arendaja, kes võtab kohustuse vastavalt notariaalsele lepingule tasuda Estlander Grupp OÜ-le 90 646 eurot (sisaldab käibemaksu), sellest vastavalt eelarvele on arendaja osa 57 259 eurot (sisaldab käibemaksu) ja kostja I kohustub tasuma peale arendajapoolse osa tasumist ehitajale peale iga töö akteerimist kokku summas arendajale 33 387 eurot (sisaldab käibemaksu), kostja I finantseerib antud kohutuse laenuga. 2.
18. Kõikide akende väljavahetamine, katuseaknad. Vanade akende asemel üheraamilised saksa tüüpi Rekmani aknad. Katusaknad valitakse parima pakkumise teinud tootja poolt (Fakro, Roto või Veluks). Kostja I finantseerib antud kohutused laenuga. 2.
19. Kõikide korterite tuletõkkeuste paigaldus. Kostja I finantseerib antud kohustuse laenuga. 2.
20. Uue kütte- ja ventilatsioonisüsteemi väljaehitamine. Ventilatsiooni sisse puhkeavad paigaldatakse aknalengidesse. Väljatõmme on ühtse süsteemi kaudu. Kostja I finantseerib antud kohustuse laenuga. 2.
21. Sisemised ümberehitused korterite laiendamiseks vastavalt projektile. Ühiste vahenditega ehitatakse koridorides uued vaheseinad vannitubade jaoks. Vannitubade sees viimistlustööd jäävad iga korteri enda kanda. Koridoride säilivate osade ja trepikoja siseviimistlus on renoveerimiskavas- kostja I finantseerib antud kohustuse laenuga. Sisemiste tööde kõige keerulisem osa on esimese korruse põranda lahti võtmine koridoris ja vajadusel ka korterites. Põranda kandvad talad on kahjustustega ja vajavad kuni keldrini osalist väljavahetamist ja toestamist- antud tööd teostab Estlander Grupp OÜ. Sisetööde eelarves on ka uue trepiosa ehitus kolmandale korrusele. 2.
22. ATS süsteemi ehitus. Kostja I finantseerib antud kohustuse laenuga. 2.
23. Hoovi uus planeering ja pinnasekate. Kostja I finantseerib antud kohustuse laenuga. Eelarve kõikidele positsioonidele ei ole veel täpseid pakkumisi, kuid eelarve ei saa suureneda (protokolli punkt 2). Protokolli punktist 3 nähtuvalt arutati koosolekul ka asjaõiguslepingu sisu ning tehti parandusettepanekuid. Juhatuse liiget R. M.it ja majahaldurit volitati kooskõlastama parandused arendajaga ja notariga. 21.06.2017 sõlmisid hageja ja kostjad AÕL-i muuhulgas uute korteriomandite moodustamiseks, tekkivate korteriomandite võõrandamiseks ja hüpoteekide seadmiseks. Samuti reguleeris asjaõigusleping ehituskohustusi ning muid poolte vahelisi kokkuleppeid (punkt 4). Kohus leiab, et kuna 12.06.2017 üldkoosolekul arutati renoveerimistöid, nende rahastamist, asjaõiguslepingu sisu ning asjaõigusleping sõlmiti hiljem (21.06.2017), milles kajastus ka 12.06.2017 üldkoosolekul arutatu, siis reguleerib poolte vahelist õigussuhet AÕL. Võlaõigusseaduse (

) § 29 lg 1 kohaselt lähtutakse lepingu tõlgendamisel lepingupoolte ühisest tegelikust tahtest. Kui see tahe erineb lepingus kasutatud sõnade üldlevinud tähendusest, 13 on määrav lepingupoolte ühine tahe.

§ 29

lg 3 kohaselt, kui üks lepingupool mõistis lepingutingimust teatud tähenduses ja kui teine lepingupool lepingu sõlmimise ajal seda tähendust teadis või pidi teadma, siis tõlgendatakse lepingutingimust selliselt, nagu esimene pool seda mõistis. Samas on ühise tegeliku tahte tõendamise kohustus poolel, kes sellele tugineb. Kui poolte ühist tegelikku tahet ega ka

§ 29

lg-s 3 nimetatud asjaolusid ei ole tõendatud, saab lepingu tõlgendamisel lähtuda mõistliku isiku positsioonist (

§ 29lg 4).

Lepingu tõlgendamisel tuleb arvestada ka

§ 29

lg-s 5 nimetatud asjaolusid, samuti

§ 29

lg-t 6, mille kohaselt tuleb lepingutingimust tõlgendada koos teiste lepingutingimustega, andes sellele tähenduse, mis tuleneb lepingu kui terviku olemusest ja eesmärgist (vt Riigikohtu

1. novembri
2. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-112-15, p 15). AÕL punkt 4.
3. sätestas, et pooled on kokku leppinud, et seoses asjaoluga, et moodustatavad korteriomandid 7 ja 8 võõrandatakse arendajale (hageja), kohustub arendaja Tallinna linnas Hagudi tn 10 asuval kinnistul korraldama ja finantseerima elamu käesolevas lepingu kokku lepitud renoveerimistööd. AÕL punkt 4.
4. sätestas, et arendaja rahastab käesolevas lepingu punktis kirjeldatud ehitustöid kogusummas seitsekümmend kaks tuhat kakssada (72 200) eurot (sisaldab käibemaksu). Arendaja tasub eeltoodud summa ulatuses ehituskulud ning korraldab ehituse, kuid ülejäänud osas finantseerivad ehitust omanikud (kostjad II-VII) ja arendaja (kui uute tekkivate korteriomandite omanik) korteriühistu (kostja I) poolt võetava renoveerimislaenu alusel. Juhul, kui renoveerimislaenu võtmine korteriühistu poolt ei ole võimalik, vastutavad kõik omanikud ja arendaja (kui uute tekkivate korteriomandite omanik) ehituse finantseerimise eest solidaarselt. Ülaltoodud punktidest nähtub, et moodustatavad korteriomandi (nr 7 ja 8) võõrandatakse hagejale ning hageja kohustub korraldama ja finantseerima AÕL-is kokkulepitud ehitustööd. Ehitustöid rahastab hageja summas 72 200 eurot ja ülejäänud osas finantseerivad ehitust kostjad korteriühistu poolt võetava renoveerimislaenu arvelt. 07.07.2017 kanti AÕL-i alusel kinnistusraamatusse uued korteriomandid nr 7 ja 8 ning nende omanikuna hageja (kd I, tl 51). AÕL punkt 4.
5. kohaselt hõlmavad käesolevas lepingu punktis nimetatud renoveerimistööd eelkõige: 4.3.
6. elamu katuse renoveerimist ehitusprojektis ettenähtud mahus; 4.3.
7. elamu fassaadi renoveerimise töid; 4.3.
8. elamule uute akende- ja uste paigaldust/vahetust; 4.3.
9. vee- ja kanalisatsioonisüsteemi projekteerimist ja ehitust; 4.3.
10. vee, kanalisatsiooni- ja elektriühenduse vedamist elamu katusekorrusele; 4.3.
11. elamu trepikodade renoveerimist ja elamule uute korstnate ladumist või vanade korstnate renoveerimist; 4.3.
12. pooled on kokku leppinud, et täpne ja lõplik nimekiri arendaja poolt teostatavatest töödest lepitakse kokku ja kooskõlastatakse korteriühistuga. Kohtu hinnangul nähtuvad AÕL punktist 4.3 tööd, mille teostamine on hageja kohustuseks. Kui pooled lepivad kokku, et ühel poolel on kohustus tagada ehitustööde teostamine ning korraldamine, on eelduslikult tegemist ehitustöövõtulepinguga. AÕL punktist 4.3.
13. näol on tegemist ehitustöövõtulepingu sättega, kus tööde lõplik koosseis tuleb kooskõlastada kostjaga I. AÕL punkt 4.
14. kohaselt on pooled kokku leppinud, et ehitustööde lõplikku nimekirja on võimalik muuta arendaja ja korteriühistu vahelise kirjaliku kokkuleppega, kuid ehitustöid 14 kohustutakse teostama mahus, mis tagab elamule pärast ehitustööde teostamist kasutusteatise registreerimise võimaluse. Eeltoodud punkti kohaselt oli hagejal kohustus teostada ehitustöid mahus, mis tagaks Hagudi tn 10 korterelamule pärast ehitustööde teostamist kasutusteatise registreerimise võimaluse. AÕL punkt 4.
15. kohaselt on pooled kokku leppinud, et arendaja poolt võetavad ehituskohustused ei hõlma uute katusekorrusele tekkivate korteriomandite 7 ja 8 reaalosade katusealuse soojustuse ega korteriomandite 7 ja 8 reaalosade siseste ehitustööde maksumust, st need ehitustööd teeb arendaja omal kulul. Antud punktis on pooled kokku leppinud, et uute katusekorrusele tekkivate korteriomandite (korterid nr 7 ja 8) ehitustööd teeb hageja omal kulul. AÕL punkt 4.
16. sätestab, et pooled on kokku leppinud, et arendaja kohustub hankima kõik vajalikud load ning sõlmima kõik vajalikud lepingud ehitustööde teostamiseks (sh võimalikud projekteerimis-, liitumis- ja ehituslepingud jms), kuid kõik vastavad lepingud tuleb eelnevalt kooskõlastada korteriühistu juhatusega, kes kinnitab oma nõustumist lepingutingimustega ja nende sõlmimist taasesitamist võimaldavas vormis (e-posti teel). Ehitustööde teostaja valivad korteriühistu ja arendaja esindajad välja vähemalt kolme erineva pakkuja poolt esitatud hinnapakkumise seast ning tööde teostamise tellib ja organiseerib arendaja. Kui osa tööd tellib korteriühistu, siis võib ehitusleping olla kolmepoolne. Vastavas punktis (punkt 4.7.) on hageja võtnud ehitustöövõtulepingule omaselt kohustuse hankida kõik ehitustegevuseks vajalikud load ja sõlmima asjakohased lepingud. Vastavas punktis on eraldi välja toodud, et kui osa töid tellib korteriühistu, siis võib ehitusleping olla kolmepoolne. AÕL punktist 4.7 tuleneb seega, et vaikimisi eeldavad pooled, et korterelamu konkreetse töö tegemiseks sõlmitav ehitusleping on kahepoolne ehk sõlmitud hageja kui peatöövõtja ning konkreetse töö tegija ehk alltöövõtja vahel. AÕL punkt 14.12.
17. kohaselt kohustub arendaja (hageja) tagama ehitustööde teostamise vastavalt pädevate asutustega kooskõlastatud ehitusprojektile ning samuti tagama ehitustööde teostamisel Eesti Vabariigis kehtivate õigusaktide (sealhulgas Planeerimisseaduse, Ehitusseadustiku ja kohaliku omavalitsuse õigusaktide), üldtunnustatud ehitusreeglite ning heade ehitustavade järgimise. AÕL punkt 4.12.
18. kohaselt kohustub arendaja tagama ehitustööde kvaliteedi vastavuse RYL 2000 II klassi kvaliteedinõuetele ning arendaja kohustub tagama tema teostatud või tellitud ehitustöödele 24-kuulise garantiiperioodi alates tööde valmimisest ja üleandmisest. AÕL punkt 4.12.
19. sätestab, et pooled kohustuvad tagama ehitustööde toimumise alljärgnevatel kellaaegadel: tööpäevadel kella kaheksast kahekümneni (8.00.-20.00.). Eelneval kokkuleppel korteriühistuga (kostja I) on võimalik töid teostada ka teistel kellaaegadel. AÕL punkt 4.12.
20. esimese lause kohaselt on arendaja kohustatud tagama elamule CAR kindlustuse ehitusperioodi ajaks. AÕL punkt 4.
21. esimene lause sätestab, et pooled on kokku leppinud, et ehitustööde lõpetamisel allkirjastavad arendaja ja omanikud (kostjad II-VII) lihtkirjaliku ehitustööde üleandmis-vastuvõtmise akti, milles märgitakse ehitustööde lõpetamise kuupäev, vajadusel vaegtööd ja nende kõrvaldamise tähtaeg. AÕL punkt 4.
22. sätestab, et arendaja poolt teostatavate ja finantseeritavate ehitustööde mitteõigeaegsel täitmisel on omanikel õigus nõuda arendajalt leppetrahvi null koma null kakskümmend kaks protsenti (0,022 %) punktis 4.2 nimetatud summalt iga viivitatud päeva eest, eeldusel, et omanikud on täitnud enda käesolevast lepingust tulenevad kohustused ning kui eelnevalt ei ole kirjalikult kokku lepitud teisiti. 15 Ülaltoodud punktides on välja toodud hageja kohustused ja õigused, eelkõige hageja kohustus tagada ehitustööde vastavuse osas kokkulepitud kvaliteet ning õigus kasutada ehitustööde läbiviimiseks kolmandaid isikuid (AÕL punktid 4.12.1 ja 4.12.3), samuti ehitustööde teostamise aeg (AÕL punkt 4.12.4) ning ehitustööde teostamise ajast ülemineva aja eest leppetrahvinõue (AÕL punkt 4.15), ehitusaegse CAR koguriskikindlustuse tagamine ehitustööde ajaks (AÕL punkt 4.12.7.) ning ka ehitustööde üleandmise-vastuvõtmise kord (AÕL punkt 4.14.) on iseloomulikud ehitustöövõtulepingule, kus kõik samad kohustused, mis hageja võttis endale AÕL-iga, on tavapäraselt töövõtja kohustusteks. AÕL punkti 4.
23. kohaselt on pooled kohustatud korraldama ehitustööd selliselt, et ei vigastata ega kahjustata olemasolevaid ehituskonstruktsioone. Samuti seoses ehitustöödega tagama inimeste, hoonete, autode ja muude mehhanismide ohutuse. Antud punkt näeb ette ohutusnõuded ehitustööde läbiviimisel. Kohus leiab, et hageja ja kostjate vahel 21.06.2017 sõlmitud AÕL-i tuleb poolte tahet ning lepingu sisu arvestades tõlgendada selliselt, et lepingu näol on tegemist nii pööningukorruse korteriomandite müügilepinguga kui ka Hagudi tn 10 korterelamu renoveerimistööde (tööde loetalu AÕL punktis 4.3.) töövõtulepinguga. 07.07.2017 kanti AÕL-i alusel kinnistusraamatusse uued korteriomandid nr 7 ja 8 ning nende omanikuna hageja. 09.08.2017 allkirjastas hageja ehitustöövõtulepingu nr 08082017/1 Estlander Grupp OÜ-ga (kd I, tl 52-58), mille näol on tegemist alltöövõtulepinguga, millega töövõtja ehk hageja teostas kostjatega sõlmitud AÕL-i järgset ehituskohustust (TsÜS § 132). Mis puudutab hageja vastuväiteid, et hageja sooritusena AÕL-is silmas peetav tulemus ei sõltunud ainult hagejast ning hageja ei vastutanud kõigi ehitustööde tulemuse eest (hageja vastutus piirnes ulatuses, mis oli seotud projekteerimise ja osaliselt korterelamu uue katusekonstruktsiooni ja fassaadi koos soojustusega ehitustöödega), siis selles osas märgib kohus järgmist. AÕL punktis 4.
24. on arendaja (hageja) võtnud ehitustöövõtulepingule omaselt kohustuse hankida kõik ehitustegevuseks vajalikud load ja sõlmida asjakohased lepingud, kusjuures on eraldi välja toodud, et kui osa töid tellib korteriühistu, siis võib ehitusleping olla kolmepoolne. AÕL punktist 4.
25. tuleneb seega, et vaikimisi eeldavad pooled, et korterelamu konkreetse töö tegemiseks sõlmitav ehitusleping on kahepoolne ehk sõlmitud hageja kui peatöövõtja ning konkreetse töö tegija ehk alltöövõtja vahel. Hageja on kostjatele teadaolevalt pidevalt kasutanud enda arendusprojektides ehitajana Estlander Grupp OÜ-d. Hageja on samuti märkinud, et Estlander Grupp OÜ oli oma kvaliteetse ehitustegevuse osas hagejale juba varasemast teada. TsÜS § 132 lg 1 järgi vastutab isik teise isiku käitumise ja temast tulenevate asjaolude eest nagu oma käitumise või endast tulenevate asjaolude eest, kui ta kasutab seda isikut pidevalt oma majandus- või kutsetegevuses ja selle isiku käitumine ning temast tulenevad asjaolud on seotud isiku majandus- või kutsetegevusega. TsÜS § 132 lg 2 järgi vastutab isik samuti teise isiku käitumise või temast tulenevate asjaolude eest, kui ta kasutab seda isikut oma kohustuste täitmisel ja selle isiku käitumine või temast tulenevad asjaolud on seotud selle kohustuse täitmisega. Nimetatud sätted reguleerivad vastutust kohustuse täitja ja kohustuse täitmise nõude võlausaldaja vahelises suhtes, mitte aga lepinguvälist suhet. Seega juhul, kui teenuse osutaja kasutab teist isikut enda asemel teenuse osutamiseks ja viimane tekitab tellijale kahju, vastutab teenuse osutaja tellija ees TsÜS § 132 lg 1 või 2 alusel, s.o lepingust tulenevalt. TsÜS § 132 sätestab üldised eeldused, mille esinemise korral omistatakse teise isiku tehtud tegu või tegevusetus isikule, kes tegu või tegevusetust ise toime ei pannud. Kohus nõustub kostjate seisukohaga, et hageja vastutust ei välista töövõtulepingulise kohustuste rikkumise eest kostjate ees asjaolu, et hageja kasutas AÕL-is sätestatud ehitustööde teostamise kohustuse täitmiseks Estlander Grupp OÜ-d. Kostjad on kohtule esitanud hageja seadusliku esindaja 06.01.2018 e- 16 kirja kostja I seaduslikule esindajale, milles on märgitud, et „Me [hageja] vastutame lepingu kohaselt nende tööde eest, mida meie finantseerime“ (neljas lõik, kd V, tl 113-118). Lisaks nähtub hageja seadusliku esindaja ja kostja I seadusliku esindaja e-kirjavahetusest perioodil 28.04-01.05.2018 (28.04.2018 e-kirja teise lõigu
26. ja
27. lause, kd V, tl 119, pöördel), et „Notariaalses lepingus oleme [hageja ja kostjad] kokkuleppinud, et tööde tellija ka vastutab teise poole ees. Estlander tegevuse eest vastutame meie ja need vaegtööd/lisatööd teeb Estlander ka ära.“ Kohus leiab, et sellega on hageja varasemalt kinnitanud, et hageja vastutab ehitustööde teostamise ja läbiviimise eest vastavalt hageja ja kostjate vahel sõlmitud AÕL-ile. Hageja kohustuste osas selgitab kohus, et AÕL punktis 4.
28. on määratletud ehitustööd (elamu katuse renoveerimine, fassaadi renoveerimine, uute akende ja uste paigaldus/vahetus; vee- ja kanalisatsioonisüsteemi projekteerimine ja ehitus; vee, kanalisatsiooni- ja elektriühenduse vedamine elamu katusekorrusele ning elamu trepikodade renoveerimine ja uute korstnate ladumine ja vanade renoveerimine), mille teostamise ning korraldamise kohustus hagejal oli. Hageja pidi ehitustöid teostama mahus, mis võimaldab korterelamule saada kasutusteatise (AÕL punkt 4.4.). Kohus märgib, et hageja on oma tegevusega ise näidanud, et ta on võetud kohustusi sisustanud selliselt, et hageja ülesandeks on muuhulgas ka vee- ja kanalisatsioonisüsteemi ehitusega seonduv ning ka elamule uute akende- ja uste paigaldamine ning vahetus (ehk AÕL punktid 4.3.3.-4.3.5.). Tsiviilasja materjalidest nähtuvalt on näiteks alltöövõtja SANTEH INVEST OÜ esitanud hagejale kui tellijale arve vee- ja kanalisatsioonitööde teostamise eest (kd I, tl 151). Täiendavalt on kohtule esitatud poolte 29.06.2017 kirjavahetus (kd I, tl 152-153), millest nähtub, et hageja korraldas ehitustöid seoses elamu akende ja uste paigalduse ning vahetusega. Seega on ebaõige hageja seisukoht, nagu oleks tema kohustuseks olnud üksnes katusekonstruktsiooni ning fassaadiga seotud tööd. AÕL punkti 4.
29. teine ja kolmas lause sätestavad, et ehitustöö mittevastavusel lepingutingimustele, võivad omanikud (kostjad) nõuda töö parandamist või uue töö tegemist, kui sellega ei põhjustata ebamõistlikke kulusid või põhjendamatuid ebamugavusi, arvestades muuhulgas asja väärtust ja lepingutingimustele mittevastavuse olulisust, sealjuures arendajalt (hageja) saab nõuda töö parandamist või uue töö tegemist üksnes tööde eest, mida on finantseerinud arendaja. Ülejäänud tööde mittevastavuse eest, mida arendaja ei ole tellinud või teostanud, tema ei vastuta. Kohus märgib, et AÕL punkti 4.
30. kolmanda lause kohaselt ei vastuta hageja nende tööde eest, mida ta ei ole tellinud või teostanud. Antud juhul ei ole aga vaidlust selles, et nõuetele mittevastavad ehitustööd on konkreetselt need tööd, mille on teostanud või tellinud hageja. Kostjad on esile toonud, et peamised puudused, mida kostjad hagejale ette heidavad, ongi seotud katusekonstruktsiooni ja katusekatte lahendusega, samuti elamu fassaadiga. Lisaks on pööningukorrusel toimunud nõuetele mittevastava ehitustegevuse tulemusena seatud ohtu kogu Hagudi tn 10 korterelamu ohutus ja stabiilsus. Nii katusetööd, fassaaditööd kui ka pööningukorrusel toimunud ehitustööd, sh ehitustööd teise ja kolmanda korruse vahelaega seonduvalt olid teostatud ja tellitud hageja poolt. Kuigi hageja on seisukohal, et suure osa elamu ehitustöid tellis kostja I otse enda poolt valitud ehitusettevõtjatelt, siis kohus märgib, et eeltoodud hageja väide on paljasõnaline ja tõendatama. Hageja on viidanud Estlander Grupp OÜ
31. oktoobri 2018 kirjalikele selgitustele (kd V, tl 40-42, pöördel). Tegemist on hageja seadusliku esindaja Estlander Grupp OÜ seadusliku esindaja kirjavahetusega, millega koos on esitatud tööde nimekiri ning punasega märgitud kommentaarid. Kohtu hinnangul ei tõenda vastavad selgitused hageja väidet selle kohta, et kostja I oleks osa ehitustöid ise mujalt tellinud. Selgusetuks jääb, millised tööd ja kust kostja I tellis. Lisaks sätestab

§ 639

lg 1, et töövõtulepinguga võib kokku leppida töö eelarves, mis on töövõtjale kas siduv või mittesiduv. Hageja ja kostja I allkirjastasid 20.10.2017 ehitustööde eelarve (kd I, tl 63-65). Kohus selgitab, et eelarve kujutab endast igasugust töövõtja koostatud töö maksumuse kalkulatsiooni. Kohus nõustub kostjate seisukohaga, et juhul kui tegemist oleks olnud käsunduslepinguga, siis käsundussuhte raames ei sõlmita poolte vahel tööde teostamise eelarvet, vaid käsundisaaja 17 tegutseb lähtuvalt käsundiandja poolt etteantud piirides. Kohus leiab, et eelarve allkirjastamine on omane üksnes ehitustöövõtulepingulisele suhtele. Samuti esitas hageja kostjale I 23.12.2018 allkirjastamiseks lõppakti (kd I, tl 102-127), mille kohaselt on hageja ehitustööde teostaja ja korraldajana nõudnud kostjatelt tööde vastuvõtmist. Ka hagi terviktekstis on hageja tuginenud

§-ile 638, mis reguleerib tellija kohustust töö vastu võtta. Kohus leiab, et eeltoodu on samuti omane ehitustöövõtulepingulisele suhtele. Kokkuvõttes leiab kohus, et hageja ja kostjate vahel on 21.06.2017 sõlmitud lisaks müügilepingule ka ehitustöövõtuleping ning poolte vahel ei ole sõlmitud käsunduslepingut. 14. Samuti on poolte vahel vaidlus selle üle, kas hageja töötasunõue on muutunud. Tasunõude sissenõutavuse hindamiseks peab esmalt tuvastama, kas hageja ja kostja vahelises töövõtulepingus lähtus tasu sissenõutavus töö valmimisest või töö vastuvõtmisest. Tasunõude sissenõutavuse eeldusteks võivad esiteks olla töö valmimine ja ülevaatamise võimaluse andmine (

§ 637

lg-d 3 ja 5) või teiseks töö vastuvõtmine või vastuvõetuks lugemine (

§ 637

lg-d 4 ja 5).

§ 637lg 3 järgi muutub töövõtja tasunõue sissenõutavaks töö valmimisest.

Kui aga kokku on lepitud, et tellija võtab töö vastu, või kui see on tavaline, muutub töövõtja tasunõue sissenõutavaks

§ 637lg 4 esimese lause järgi töö vastuvõtmisega või vastuvõetuks lugemisega.

Vastuvõtmise erijuht on olukord, mil töö vastuvõtmine ja tasu maksmine on kokku lepitud ositi. Sel juhul tuleb iga osa eest tasuda

§ 637lg 4 teise lause kohaselt vastava tööosa vastuvõtmisel (vt nt Riigikohtu 10.

mai

1. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-41-17, p 12.4; vt ka Riigikohtu
2. oktoobri
3. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-93-15, p 10;
4. mai
5. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-44-15, p 13). Töövõtja tasunõude hindamiseks on töö etapiviisil tegemisel vajalik tuvastada, milliseid töid etapp hõlmas, millised tööd sellest etapist olid tegemata ning milline oli selle etapi eest ettenähtud tasu. Kui tööd tehakse etapi kaupa, toob see kaasa erisused tasu sissenõutavuses, sest etapi tööde vastuvõtmise eeldusi tuleb hinnata eraldi. Hageja on seisukohal, et hageja korraldas kostjatega kooskõlastatult korterelamu kaasomandi osas mõningad ehitustööd, sealhulgas, kuid mitte ainult uue katusekonstruktsiooni ehituse ning fassaadi soojustamise ja remondi. Hageja vastutus piirneb summaga 72 200 eurot. Katusekonstruktsioonide ning fassaadi soojustuse ja remondi kogumaksumus oli oluliselt kõrgem kui ostuhind 72 200 eurot. Kõigi ülejäänud korterelamu kaasomandi osal korraldatud ehitustööde, mida finantseerisid kostjad, tulemusele hageja vastutus ei laienenud. Hageja leiab, et uue katusekonstruktsiooni ja fassaadi koos soojustuse ehitustööd on valmis ja tuleb lugeda kostja I poolt vastu võetuks. Hageja tugineb

§-ile

1. Lisaks tugineb hageja vaheaktile nr 6 (kd II, tl 17-18, pöördel), mille kohaselt on fassaadi- ja katusetööd valminud vähemalt 95 % ulatuses ja tegelikult on eeltoodud tööd valminud täielikult. Lisaks olid akteeritud tööd kostja I poolt ka vastu võetud. Ehitustööd olid valmis 13.12.2017, kui allkirjastati TVL Lisa
2. 10.01.2022 toimunud istungil kinnitas hageja, et tema seisukoht on see, et töö on nii valminud kui ka vastu võetud. Kostjad on seisukohal, et ehitustööd, sealhulgas, kuid mitte ainult katusekonstruktsiooni ja fassaaditööd ei ole valmis ega vasta nõuetele, mistõttu ei ole võimalik lugeda töid vastuvõetuks. AÕL punkt 4.
3. viimane lause sätestab, et omanikke esindab üleandmis-vastuvõtmis akti allkirjastamisel ning ehitustööde vastuvõtmisel korteriühistu. Kostja I poolt tööde vastu võtmise osas kohtule ühtegi tõendit esitatud ei ole. Hageja poolt kostjale I 23.12.2018 edastatud lõppakt on kostja I poolt allkirjastamata. Kohus nõustub kostjate seisukohaga, et vaheaktide 18 allkirjastamisest ei tulene, et tööd oleks vastuvõetud

§ 637

lg 4 ega

§ 638

mõttes, vaid vaheaktide esitamise ja kinnitamise eesmärk on üksnes seotud teostatud tööde akteerimisega, mille alusel on võimalik töövõtjal esitada tehtud töö eest arveid. Mis puudutab hageja väidet, et üks kostjatest, E. J., on oma korteriomandi hiljuti võõrandanud ja müügikuulutuses märkinud, et tegemist on värskelt renoveeritud majaga, siis selles osas märgib kohus järgmist. Hageja on eeltoodu tõendamiseks esitanud kohtule 06.11.2020 menetlusdokumendis viite internetilingile. Kohus märgib esmalt, et hageja viidatud müügikuulutus ei ole kohtule esitatud seaduses sätestatud protsessivormis ning ei tõendada hageja väiteid. TsMS § 229 lg 1 kohaselt on tõendiks tsiviilasjas igasugune teave, mis on seaduses sätestatud protsessivormis ja mille alusel kohus seaduses sätestatud korras teeb kindlaks poolte nõudeid ja vastuväiteid põhjendavad asjaolud või nende puudumise, samuti muud asja õigeks lahendamiseks tähtsad asjaolud. TsMS § 56 lg-s 2 sätestatust tulenevalt peab kohus toimikut kirjalike dokumentide kogumina. Sama paragrahvi lõike 3 kohaselt kohtule edastatud või kohtu koostatud elektroonilist dokumenti säilitatakse toimikus väljatrükina koos andmetega dokumendi koostaja ja väljatrüki tegija ning dokumendi koostamise ja kohtule edastamise ja väljatrüki tegemise aja kohta. Elektroonilise dokumendi võib toimiku juurde võtta ka salvestisena kohtu infosüsteemis või digitaalsel andmekandjal, kui on tagatud dokumendi koopia säilimine kohtute infosüsteemis. Hageja oleks saanud eeltoodud müügikuulutuse välja printida ning kohtule esitada kas paberkandjal või elektrooniliselt pdf-failina. Hageja eeltoodut teinud ei ole. Hageja vastuväite osas on kostjad omakorda selgitanud 10.01.2022 toimunud kohtuistungil, et tegemist on esimesel korrusel olevate korteritega. Kõik esimesel korrusel olnud korterid on olnud kogu aeg kasutuses. Kohus märgib, et ühe kostja poolt korteriomandi võõrandamine ning müügikuulutuse kirjeldus ei tõenda ehitustööde nõuetele vastavust ega ehitustööde valmimist. Täiendavalt on hageja leidnud, et 29.11.2018 edastas kostja I lepinguline esindaja hagejale kostja I tellitud eksperthinnangu (koostaja J. J., kd I, tl 75-76, pöördel; kd I, tl 80). Kostja I on tellinud hinnangu teadmises ja eesmärgiga hinnata ehitustööde puudusi, mida kostja I on käsitlenud teadlikud garantiiaja puudustena. Kostja I on ehitustööd lugenud faktiliselt vastuvõetuks. Kostjad on seisukohal, et tegemist on hinnangu koostanud eksperdi enda poolt loodud sõnastusega ning ekspert on ülesande püstitust kirjeldades inimlikult eksinudkorteriühistu ei seadnud eksperdi ülesandeks selgitada välja garantiiajal ilmnenud puudusi, vaid teostatud ehitustööde nõuetele vastavust tervikuna. Kohus märgib, et garantiiaja puudus on selline, mida ehitusjärgselt ei ole võimalik tuvastada (ehk mis ilmneb alles garantiiaja jooksul). J. J. töös on aga välja toodud puudused ehitustöös, kuna tegemist on töödega, mida ei olegi kunagi teostatud. Seega ei saa juba puuduste olemusest tulenevalt olla tegemist garantiiaja puudustega. Hageja on jätnud tähelepanuta viidatud töö sisulise osa ehk töös esile toodud puudused ehitustegevuse kvaliteedis. Seega ei tõenda J. J. hinnang seda, et ehitustööd on faktiliselt kostja I poolt vastu võetud. Lisaks on kostjad seisukohal, et hageja poolt teostatud tööd ei ole ka valminud, kuna vastuhagis on kostjad esitanud kahju hüvitamise nõude hageja vastu summas 227 581,63 eurot (1. soklitööd; 2. välisseinte tarindus; 3. fassaaditööd; 4. välisustega seotud tööd; 5. akendega seotud tööd; 6. katuselae tuulutusega seotud tööd; 7. katusekattega seotud tööd; 8. tuleohutusnõuetele mittevastavus; 9. ventilatsiooniprojekti nõuetele mittevastus; 10. II ja III korruse vahelae nõuetele mittevastavus; 11. ehitusdokumentatsiooni nõuetekohane puudumine ning ehitusprojekti puudused). Hageja on oma tööd teostanud puudulikult ja summa 227 581,63 eurot hõlmab endas kostjate poolt puuduste likvideerimisega seonduvaid kulusid. 19 Kohus selgitab täiendavalt, et töö on valminud, kui kõik töövõtulepingu alusel võlgnetava tulemuse saavutamiseks vajalikud tööd on teostatud ning vastav tulemus on saavutatud (Võlaõigusseadus III. Kommenteeritud väljaanne. Varul. P, Kull. I, Kõve. V, Käerdi. M, Sein. K. Tallinn 2021, lk 661). Seega peab kohus järgnevalt hindama hageja poolt teostatud tööde nõuetekohasust töö valmimise eeldusena.

§ 641

lg 1 kohaselt peab töö vastama lepingutingimustele.

§ 641

lg 2 punkti 1 ja 2 kohaselt ei vasta töö muu hulgas lepingutingimustele, kui tööl ei ole kokkulepitud omadusi ja kui kokkuleppe puudumisel töö omaduste kohta ei sobi töö teatud otstarbeks, milleks tellija seda vajab ja mida töövõtja lepingu sõlmimise ajal teadis või pidi teadma, kui tellija võis mõistlikult tugineda töövõtja erialastele oskustele või teadmistele, muul juhul aga otstarbeks, milleks seda liiki tööd tavaliselt kasutatakse.

§ 77

lõikest 1 tuleneb, et võlgnik peab kohustuse täitma lepingule või seadusele vastava kvaliteediga. Kui lepingulise kohustuse täitmise kvaliteet ei tulene lepingust või seadusest, peab lepingupool kohustuse täitma asjaolusid arvestades vähemalt keskmise kvaliteediga. AÕL punkti 4.

1. kohaselt kohustus hageja korraldama ja finantseerima Hagudi tn 10 elamu renoveerimistöid vastavalt lepingus kokkulepitule. AÕL punkti 4.
2. kohaselt hõlmasid renoveerimistööd eelkõige: elamu katuse renoveerimist ehitusprojektis ettenähtud mahus; elamu fassaadi renoveerimise töid; elamule uute akende ja uste paigaldust/vahetust; vee- ja kanalisatsioonisüsteemi projekteerimist ja ehitust; vee-, kanalisatsiooni- ja elektriühenduse vedamist elamu katusekorrusele; elamu trepikodade renoveerimist ja elamule uute korstnate ladumist või vanade korstnate renoveerimist. Lepingu esemeks on seega Hagudi tn 10 korterelamuga seotud ehitustööd. AÕL punkti 4.12.
3. kohaselt kohustus hageja tagama ehitustööde teostamise vastavalt pädevate asutustega kooskõlastatud ehitusprojektile ning samuti tagama ehitustööde teostamisel õigusaktide, üldtunnustatud ehitusreeglite ning heade ehitustavade järgimise. AÕL punkti 4.12.
4. kohaselt kohustus hageja tagama ehitustööde kvaliteedi vastavuse RYL 2000 II klassi kvaliteedinõuetele. Seega on pooled lepingus kokku leppinud, millises mahus tuleb hagejal ehitustööd teostada. Hageja on seisukohal, et kõik tuvastatud sisulised puudused ehitustööde teostamisel olid kõrvaldatud. Hageja tugineb P. P. 03.12.2018 auditile ja tema 13.12.2018 koostatud kommentaaridele. Hageja hinnangul ja hageja esitatud tõendite kohaselt ei ole korterelamu ehitustööd puudustega. Kostjad on märkinud, et peamised puudused, mida kostjad hagejale ette heidavad ongi seotud katusekonstruktsiooni ja katusekatte lahendusega, samuti elamu fassaadiga. Lisaks on pööningukorrusel toimunud nõuetele mittevastava ehitustegevuse tulemusena seatud ohtu kogu Hagudi tn 10 korterelamu ohutus ja stabiilsus. Kohus märgib, et ehitustöid teostati Tallinna Linnaplaneerimise Ameti poolt 03.04.2017 kooskõlastatud ehitusprojekti alusel. AÕL punkti 4.12.
5. kohaselt oli hageja kohustuseks tagada ehitustööde teostamine vastavalt eeltoodud ehitusprojektile. Lisaks pidid ehitustööd vastama õigusaktides sätestatud nõuetele, üldtunnustatud ehitusreeglitele ning heale ehitustavale. Kostjate poolt 06.11.2020 vastuhagiavalduse terviktekstis esile toodud puudused on alljärgnevad. 20 14.
6. Sokli nõuetele mittevastavus − Hagudi 10 korterelamu soklis puudub tugevdatud, 25 mm paksuse pakskrohvisüsteemi stardiprofiil, mis oli ettenähtud ehitusprojektis (ehitusprojekti joonised A-7.1 kuni A7.3, projektis nimetatud „sokli lõpetusplekk“, kd IV, tl 90-92), mille tagajärjel on krohvkate juba enne korterelamu rekonstrueerimise valmimist hakanud murenema (kd II, tl 44, 45; fotod 13-14, kd II, tl 66, pöördel; vundament ja sokkel- kd IV, tl 72). − Sokli kinnimüüritud avades puudub soojustusel stardiprofiil, soojustuskihid on nõuete kohaselt krohvimata (kd II, tl 45; kd II, tl 66). Kinnimüüritud avadel puudub kalle väljapoole, mille tagajärjel valgub sademevesi soklisse (kd II, tl 44, pöördel). − Sokli ja tuuletõkkeplaatide vahel puudub kapillaartõkkena kasutatav EPDMvahtkummist valmistatud Isover sokliriba. Hoone sokli veelaual puudub projekti kohane veesoon, mille tagajärjel valgub sademetevesi soklis oleva soojustuse sisse (kd II, tl 44; foto nr 10, kd II, tl 64, pöördel; foto nr 20, kd II, tl 67, pöördel). Projektis ette nähtud katteliistud on jäetud paigaldamata (kd II, tl 44; fotod 16a-16b, kd II, tl 66, pöördel). − Ehitusaegsete fotode kohaselt ei olnud sokli ja tuuletõkkeplaatide vaheline ühendusvuuk tihendatud (kd II, tl 44; foto 16a, kd II, tl 66, pöördel). Tuuletõkkeplaadi vastu soklit toetuvat alaosa on üritatud mastiksite ja teipidega tihendada, teostatud tihendamise tulemus ei ole usaldusväärne (kd II, tl 44; foto 16b, kd II, tl 66, pöördel). − Ehitusaegse foto (kd II, tl 44, pöördel; foto 15b, kd II, tl 66) kohaselt on sokli katmisel soojustusega paigaldatud selleks mittesobiv soojustusmaterjal. Tootja paigaldusjuhendi kohaselt on niiskesse pinnasesse paigaldamiseks ette nähtud niiskuskindlad soojustusplaadid, näiteks ühtlaselt, ilma õhuvaheta sokli pinnale liimitud vahtpolüstüreen EPS120 Perimeeter. Sokli soojustusplaadid on seina kleebitud „pätsikestega“ (foto 15b, kd II, tl 66), mis ei vasta paigaldusjuhistele (kd II, tl 44, pöördel). Hageja on märkinud, et sokli nõuetele mittevastavus on kas kõrvaldatud (ja kostjate kaasatud ehitise omanikujärelevalve on teostatud parandused jooksvalt heaks kiitnud) või on tõesti lahendatud ehitusprojektist erinevalt, ent siiski nõuetele vastavalt ja kasutatud lahenduse on kooskõlastanud nii kostja I esindaja kui ka kostja I kaasatud ehitise omanikujärelevalve. Kohus märgib, et hageja ei ole tõendanud, et sokli nõuetele mittevastavus oleks kõrvaldatud või lahendatud nõuetele vastavalt. Hageja ei ole tõendanud, et kostjate omanikujärelevalve oleks parandused heaks kiitnud või kostja I esindaja ning kostja I kaasatud omanikujärelevalve oleks projektist kõrvalekaldunud lahendusi kooskõlastanud. Hageja ja kostjate vahel sõlmitud AÕL punkti 4.12.
7. kohaselt kohustus hageja tagama ehitustööde teostamise vastavalt pädevate asutustega kooskõlastatud ehitusprojektile. AÕL punkti 4.
8. kohaselt on pooled kokku leppinud, et ehitustööde lõplikku nimekirja on võimalik muuta hageja ja korteriühistu vahelise kirjaliku kokkuleppega, kuid ehitustöid kohustutakse teostama mahus, mis tagab Hagudi tn 10 korterelamule pärast ehitustööde teostamist kasutusteatise registreerimise võimaluse. Seega on hageja võtnud endale lepinguga kohustuse järgida ehitusprojekti. Seega kokkuvõttes ei vasta sokli soojustamisel kasutatud ehitustooted ja sokli soojustuse tehniline teostus ehitusprojektile, heale ehitustavale, RYL 2000 II klassi kvaliteedinõuetele ning vähemalt keskmisele ehituskvaliteedile. Kuna sokli nõuetekohane lahendus oli ettenähtud ehitusprojektis ning 21 hagejal oli AÕL järgi kohustus ehitada vastavalt ehitusprojektile (AÕL punkt 4.12.1.), siis on hageja ehitustööde teostamisel rikkunud poolte vahel sõlmitud lepingulist kohustust. 14.
9. Välisseinte tarinduse nõuetele mittevastavus − Ehitusaegsetele fotodel on nähtavad hoone kandeseinte elementide osalised asendused immutatud puitprussidega. T. R. 03.06.2019 ekspertarvamuse foto nr 3 (kd II, tl 45, pöördel) kohaselt oli hoone kandekarkass olulises ulatuses pehastunud ning ei ole asendatud. Kandepostide kandevõime ei ole tagatud, vajaliku kandeseinte elementide asendamist tõendavad kaetud tööde aktid puuduvad. Kaetud tööde akte kandeelementide asendamise kohta ei ole esitatud. Puudub veendumus, et hoone olulisi kandeelemente on üleüldse tugevdatud/asendatud. − Varasemate fotode (foto 16a, kd II, tl 66, pöördel) alusel tuvastatuna ei ole hoone välispiirde liitumine sokliga täies ulatuses nõuetekohaselt tihendatud, mille tagajärjel on piire läbipuhutav ning tekkinud on külmasillad. Välispiirde puitkarkassi kinnitamisel on kasutatud kruve, mis läbistavad nii tuule- kui ka soojustuskihi, tekitades piirdesse punktkülmasillad (kd II, tl 46, pöördel). − Tootja paigaldusjuhendi kohaselt tuleks 75 mm paksuste Isover RKL-31 Facade tuuletõkkeplaatide paigaldamiseks kasutada RKL-termofix kinnituselemente. Paikvaatluse ja ehitusaegsete fotode kohaselt ei ole kinnituselemendid paigaldatud nõuete kohaselt (foto 4, kd II, tl 46, pöördel; välisseinad, kd IV, tl 72, pöördel). Hageja on seisukohal, et välisseinte tarinduse nõuetele mittevastavust ei esine, kuna korterelamu kandekarkass on asendatud vajalikus ulatuses ja see ulatus on kooskõlastatud kostja I esindajaga, kandekarkassi asenduse erilahendused on aga kooskõlastatud kostja I kaasatud ehitise omanikujärelevalvega. Kohus märgib, et hageja ei ole tõendanud, et korterelamu kandekarkass oleks asendatud vajalikus ulatuses või see ulatus oleks kooskõlastatud kostja I esindajaga. Samuti ei ole hageja tõendanud, et erilahendused oleks kooskõlastatud omanikujärelevalvega. Seega kokkuvõttes ei vasta välisseinte tarinduse tehniline teostus ehitusprojektile, tootja juhistele, heale ehitustavale, RYL 2000 II klassi kvaliteedinõuetele ning vähemalt keskmisele ehituskvaliteedile (

§ 77lg 1).

Kuna välisseinte tarinduse nõuetekohane lahendus oli ettenähtud ehitusprojektis, ning hagejal oli AÕL järgi kohustus ehitada vastavalt ehitusprojektile (AÕL punkt 4.12.1.), siis on hageja ehitustööde teostamisel rikkunud poolte vahel sõlmitud lepingulist kohustust. 14.

1. Fassaadide katete nõuetele mittevastavus − Hoone sokli ja puitfassaadide lahendus oli ette nähtud teostada ehitusprojekti jooniste A-7.1 kuni A-7.3 ja ehitusprojekti jooniste A.7.4-A.7.5 kohaselt (välisseinad, kd IV, tl 72, pöördel; kd IV, tl 90-94). − Hoone fassaadide välisseina tuulutus ei ole tehniliselt lahendatud nõuete kohaselt (fotod 16a-16b, kd II, tl 66, pöördel; foto 25, kd II, tl 69; foto 31a, kd II, tl 70, pöördel). Näiteks hoone edelakülje trepikoja ukse kõrval on piirdelaudis vastu treppi, mille tõttu puudub laudise tuulutusava (foto 26, kd II, tl 69). Välisseina voodrilaudise ja räästa ühendusnurgas puudub tuulutusava, laudis on paigaldatud tihedalt vastu räästast (foto 25, kd II, tl 69; kd II, tl 47). 22 − Katteplekkide ülespöörded ei ole teostatud nõuete ja juhendite kohaselt (fotod 21-22, kd II, tl 68). Ehitusprojekti kohaselt peab stardilaud ja veelaud olema valmistatud sügavimmutatud puidust. Paikvaatluse kohaselt on stardilaud ja veelaud tehtud sügavimmutamata, suures osas värvimata puidust (foto 20, kd II, tl 67, pöördel). Ehitusdokumente puidu nõuete kohase töötlemise kohta hageja kostjatele esitatud ei ole (kd II, tl 47, pöördel). − Hoone III korruse soojustatud katuslae tuulutuse tehniline lahendus ei ole nõuetekohane. Välisseina voodrilaudise ja räästa ühendusnurgas puudub tuulutusava, laudis on paigaldatud tihedalt vastu räästast (kd II, tl 47, pöördel; foto 25, kd II, tl 69). Hageja on esile toonud, et fassaadide katete nõuetele mittevastavust ei esine, kuna puudused on kõrvaldatud või puudust ei esine. Lisaks kinnitab fassaadide katete nõuetele vastavust ka hageja kaasatud ekspert (punkt 3, kd I, tl 84 ja seejärel kinnitab, et puudused on kõrvaldatud, kd I, tl 97-101). Kohus märgib, et hageja tugineb P. P. 03.12.2018 auditile ja P. P. 13.12.2018 kommentaaridele, millega hageja hinnangul on tõendatud, et fassaadide katete nõuete mittevastavust ei esine. Kostjad on omakorda tuginenud T. R. ehitise erakorralisele auditile, mis on koostatud 03.06.
2. T. R. audit on ajaliselt koostatud hiljem kui P. P. audit, mistõttu ei lükka P. P. audit ümber T. R. poolt auditist esiletoodud puuduseid. Samuti on oluline silmas pidada, et ehitustööd toimusid objektil ka veel pärast P. P. poolt teostatud objekti paikvaatlust ning koostatud auditi esitamist. P. P. 03.12.2018 arvamuse punkti 1.4 kohaselt teostas P. P. korterelamu osas paikvaatlused 21.11.2018 ja 26.11.
3. P. P. arvamus on koostatud 03.12.2018 ning selle täiendus 13.12.
4. Hageja poolt esitatud kaetud tööde akti kohaselt on ehitustegevus kestnud kuni 17.12.2018 (kd V, tl 47). Seega ei saa P. P. arvamused ümber lükata etteheiteid selliste ehitustööde puuduste kohta, mis toimusid pärast P. P. poolt tehtud paikvaatlust ja arvamuste koostamist. Kohus märgib ka, et P. P. on 13.12.2018 esitanud kommentaarid, mis hageja hinnangul tõendavad, et esile toodud puudused on kõrvaldatud. Eeltoodud dokumendis on P. P. märkinud („Kaetud tööd ja ehitustööde päevikud“), et ehitustööde päevikute ja kaetud tööde aktide tööde kirjelduste osas on erisused. Näiteks on kaetud tööde aktis nr 004, 13.10.2017 kirjeldatud aluskatte, tuulutuse ja roovituse paigaldust. Sama perioodi ehitustööde päevikus kirjeldatakse katusetööde osas ainult roovituse paigaldust. Tegemist ei ole suure objektiga ning kujunenud olukorda arvestades peaks dokumentatsioon võimalikult adekvaatselt teostatud töid kirjeldama. Kohtu hinnangul nähtub eeltoodust, et auditi tegijale P. P.le ei olnud ehitusdokumentatsiooni (kaetud tööde aktid, ehitustööde päevikud) esitatud, mistõttu ei ole P. P. tuginenud auditi tegemisel ehitusdokumentatsioonile. Kuigi Estlander Grupp OÜ seadusliku esindaja poolt on 14.12.2018 (so ajaliselt hiljem) P. P.le edastatud ehitusdokumentatsioon (kd I, tl 111), ei saanud P. P. auditi kommentaaride koostamisel (13.12.2018) eeltoodud dokumentidele tugineda. Kohus leiab, et hageja ei ole esitanud tõendeid, mis lükkaks ümber T. R. poolt esile toodud fassaadi nõuetele mittevastavuse. Hageja on üksnes paljasõnaliselt väitnud, et puudusi ei esine või need on kõrvaldatud. Hageja kaasatud ekspert ei lükka ümber T. R. seisukohti. Seega kokkuvõttes ei vasta välisvoodri elementide (fassaadi kattete) tehniline teostus ehitusprojektile, tootja juhistele, heale ehitustavale, RYL 2000 II klassi kvaliteedinõuetele ning vähemalt keskmisele ehituskvaliteedile (

§ 77lg 1).

Kuna välisvoodri elementide nõuetekohane lahendus oli ettenähtud ehitusprojektis ning hagejal oli AÕL järgi kohustus ehitada vastavalt ehitusprojektile (AÕL punkt 4.12.1.), siis on hageja ehitustööde teostamisel rikkunud poolte vahel sõlmitud lepingulist kohustust. 23 Lisaks on hageja esitanud vastuväite, et T. R. on asjatundjana lähtunud korterelamust kui terviklikust ehitisest ning hinnanud korterelamus, mis on enam kui 100 aastat vana, kõiki ehituslikke puudusi sõltumata sellest, kes konkreetse ehitustöö korraldas ja kellele need puudused või ehitusprojektist kõrvalekalded etteheidetavad olla võisid. T. R. arvamus (03.06.2019) puudutab kõiki ehitustöid, aga mitte konkreetselt neid töid, mille eest võiks vastutada hageja ja mis muudab kogu T. R. arvamuse tõendina käesolevas asjas kasutuks. Samuti ei ole arvestatud ehitustööde teostamisel antud kostjate ja nende omanikujärelevalve suunistega. Eeltoodut kinnitavad nii hageja kui Estlanderi selgitused T. R. asjatundja arvamusele (kd V, tl 73-94; kd V, tl 95-103). Kostjad on arvamusel eksperdil tulebki hinnata korterelamut kui terviklikku ehitist. Kohus märgib, et T. R. on oma 03.06.2019 ehitise erakorralise auditi (allkirjastatud 20.06.2019) punktis 1.

1. toonud välja, et ekspertarvamuse koostamisel on muuhulgas arvesse võetud hageja ja kostjate vahel sõlmitud asjaõiguslepingu sisu. Seega ei ole õige väide, et T. R. ei ole hinnanud seda, kes konkreetse ehitustöö korraldas ja kellele need puudused on etteheidetavad. Samas on oluline, et eksperdi ülesanne ei olegi anda niivõrd õiguslikke hinnanguid, kuivõrd välja tuua ehitises ja ehitustöös tuvastatud puudused ja nõuetele mittevastavused. See, kas puuduste osas vastutab hageja või mitte, on õiguslik hinnang, mida erialaekspert ei pea ega saagi anda. Hageja juhatuse liikme ega Estlander Grupp OÜ esindaja K. U. selgitustega (kellel puudub vastav pädevus ehitustehniliste küsimuste hindamisel) ei ole võimalik ümber lükata riiklikult tunnustatud kohtueksperdi ja volitatud ehitusinseneri (tase 8) seisukohti. 14.
2. Välisuste nõuetele mittevastavus − Ehitusprojekti joonise A-6.3 (joonis A-6.3, kd IV, tl 102) kohaselt olemasolev uks restaureeritakse, piirdeliistud, lengid ja ukse põsed valmistatakse originaalide koopiana. Ukseava tõstetakse kõrgemaks nii, et lävepakukõrgus tänavast on 40 mm. Olemasolev säilinud originaallingisüsteem korrastatakse ning säilitatakse (avatäited- kd IV, tl 72, pöördel). Ehitusprojekti joonise A-6.6 (joonis A-6.6, kd IV, tl 105) kohaselt esifassaadil paiknev välisuks paigaldatakse ümber fassaadi välispinda selliselt, et oleks võimalik ukse piirdeliistud paigaldada uue välisvoodri peale. Välisukse ümbruses olev fassaadiosa tuleb ehitusprojekti kohaselt demonteerida, välisuks restaureerida ning teostada tugiraami ja välisukse ümberpaigaldus vastavalt ehitusprojektile. − Välisukse tugiraam on pehastunud (fotod 9-10, kd II, tl 64, pöördel), ehitustööde käigus ei ole tugiraami pehastunud osi asendatud. Välisuste restaureerimist ei ole teostatud (kd II, tl 48). − Projekteeritud varikatuse paiknemine välisukse framuugi kohal ei vasta piirkonna traditsioonilisele lahendusele ning on maapinnast liiga kõrgel. Ekspertarvamuse raames teostatud paikvaatlusel on eksperdi poolt tuvastatud, et ehitusprojektis ette nähtud varikatus on paigaldamata. Ehitusprojekti kohaselt oli esifassaadil ette nähtud paigaldada originaali koopiana valmistatavad majanumber ja lipu vardahoidjad (foto 3, kd II, tl 62, pöördel; välisseinad- kd IV, tl 72, pöördel; varikatused- kd IV, tl 73). Hageja märkis, et välisuste nõuetele mittevastavus ei ole hagejale ette heidetav, sest hageja pidi küll korraldama välisuste paigalduse (punkt 4.3.3, kd I, tl 43; punkt 2.5, kd I, tl 23, pöördel), kuid välisuksed pidi tellima kostja I. Kostja I esindaja küll üritas lubadusega üks hüpoteek kustutada välisuste tellimist hagejale pakkuda (
3. mai 2018 e-kiri, kus kostja VI pakub hagejale hüpoteekidega seoses lahendust, et juhul, kui uksed tellib hageja, kustutab kostja I ühe hüpoteegi, kui uksed on ees, alternatiivselt tellib uksed kostja I ja üks hüpoteek kustutatakse, kui hageja tasub kotjale I ustega seotud kulu, kd II, tl 21, pöördel), kuid hageja ei olnud sellest 24 huvitatud. Hagejale teadaolevalt ei ole kostja I senimaani välisuksi tellinud, järelikult ei saa nende paigaldamata jätmine hagejale etteheidetav olla. Kohus nõustub kostjate seisukohaga, et hageja väited elamu välisustega seoses on vastuolulised- hageja 11.01.2021 menetlusdokumendi punktis 2.2.7 (iv) on hageja väitnud, et „Hagejale teadaolevalt ei ole kostja I senimaani välisuksi tellinud“. Oma 06.11.2020 menetlusdokumendi punktis 3.4.1 on aga hageja väitnud järgmist: „Kuigi uksed on tänaseks ees, ei ole hüpoteeke kustutatud“. T. R. 03.06.2019 erakorralisest auditist tuleneb, et välisuste restaureerimist ei ole teostatud. Ehitustööde käigus ei ole tugiraami pehastunud osi asendatud. Ehitusprojektis ette nähtud varikatus on paigaldamata ning paikvaatluse kohaselt on fassaadielemendid (originaali koopiana valmistatavad majanumber ja lipu vardahoidja) paigaldamata. Seega kokkuvõttes ei vasta välisuksed ehitusprojektile, heale ehitustavale, RYL 2000 II klassi kvaliteedinõuetele ning vähemalt keskmisele ehituskvaliteedile (

§ 77lg 1).

Kuna välisuste nõuetekohane paigaldus oli ettenähtud ehitusprojektis, ning hagejal oli AÕL järgi kohustus ehitada vastavalt ehitusprojektile (AÕL punkt 4.12.1.), siis on hageja ehitustööde teostamisel rikkunud poolte vahel sõlmitud lepingulist kohustust. 14.5. Akende nõuetele mittevastavus − Akende paigaldamisel tuli juhinduda RYL 2000 juhendkaardist RT 82-10605-ee „Puithoonete akna- ja ukseliitmikud“. Akna paigaldus koosneb tehnoloogiliselt neljast etapist: 1) akna kinnitamine- toimub spetsiaalsete kronsteinidega või kruvide (tüüblitega), 2) akna paigaldusvahe soojustamine- soojustamiseks kasutatakse polüuretaanvahtusid (nt Soudal, Penoflex), 3) akna ühendusvuugi tihendamineseestpoolt silikooni või aurutõkke teibiga, väljastpoolt isepaisuvad tihendid või tuuletõkke teibiga (nt Siga, Tyvek), 4) akna ja ava ühendusvuugi katmine puidust aknaliistuga (kd II, tl 48, pöördel-49). − Ehitusprojekti joonise A-7.6 (kd IV, tl 95) kohaselt paigaldatakse aknad fassaadi välispinda ning tihendatakse ilmastikukindla mastiksi ja tihendusvillaga. I ekspertarvamuse koostamisel toimunud paikvaatlusel tuvastas ekspert (fotod 63-69, kd II, tl 78, pöördel-79, pöördel), et aknad on aknaraamide ja välisvoodrilaudise vahel tihendatud ainult polüuretaanvahuga. Kuna aknad ei ole paigaldatud tihedalt (välispinnal puudub tuuletõkke ja sisepinnal aurutõkkelint), siis on sademevesi mitmes kohas valgunud voodrilaua sisepinnale. Akende ümber puudub tugiraam, mistõttu aknad ei ole kinnitatud piisava jäikusega- aknad „ripuvad“ ühe kruviga kinnitatud metallklambriga palkseina küljes (kd II, tl 48, pöördel-49). − Akende ümber puudub tugiraam, mille külge oleks võimalik aknad nõuete kohaselt kinnitada (fotod 63-69, kd II, tl 78, pöördel-79, pöördel). Aknad on ajutiselt kinnitatud metallist ribadega, mis ei taga akende püsivust ja stabiilsust. Akende kaitseplekid tuleb kinnitada välisvoodrilaudade alla (joonised 5 ja 6, kd II, tl 49). Akende kaitseplekid ei ole kinnitatud välisvoodrilaudade alla, vaid peale (kd II, tl 48, pöördel; foto 11, kd II, tl 65). − Aknaava ümbrus ei ole ilmastikukindlalt tihendatud. Puudub väline tuuletõkke (vuugitihend). Tihendamata aknad ei vasta toimivusnõuetele. Akende tihendamata osade kaudu võib sademetevesi valguda välispiirdesse, põhjustades sisepindade viimistluse kahjustusi ja/või korterelamu osade biokahjustusi (kd II, tl 48, pöördel). 25 − Keldriaknad tuleb paigaldada sokli soojustuse tasapinda- antud juhul teostatud paigaldusel tekivad akna perimeetril külmasillad (kd II, tl 48, pöördel; foto 70, kd II, tl 80). − Katusakende paigaldamisel tuli juhinduda tootja paigaldusjuhenditest 22 (kd IV, tl 129, pöördel-136, pöördel). Katusakende ülaosas leidub aga antud hetkel ehitusprügi, mille puhastamiseks juurdepääs puudub (foto 43, kd II, tl 74). Katuse plekikruvid läbistavad katusakna veetõkke (foto 44, kd II, tl 74). Katusekate ei ole sademetekindel (kd II, tl 49, pöördel). − Ehitusprojekti joonise A-4.1 (joonis A-4.1, kd IV, tl 87) kohaselt olid katuseaknad ette nähtud paigaldada sümmeetriliselt esifassaadi akendega (avatäited, kd IV, tl 73). Paikvaatluse kohaselt on katuseakende projektikohast paiknemist aga muudetud ning katuseaknad paiknevad esifassaadi akende suhtes nihkes (kd II, tl 49, pöördel; foto 71, kd II, tl 80). Hageja oli seisukohal, et akende nõuetele mittevastavust võib küll esineda, ent see ei ole hagejale ette heidetav, kuna kulude kokkuhoiuks lepiti kostja I esindaja ja ehitise omanikujärelevalvega kokku, et iga kostja tegeleb ise aknaava ettevalmistusega. Seda kinnitab ka kostja I esindaja, hageja ja akende paigaldaja vaheline kirjavahetus (kd V, tl 43-44). Lisaks jääb akende paigaldusega seonduva etteheitmine hagejale arusaamatuks, kuna akende valmistaja ja paigaldaja on kostjale I andnud garantiikirja valmistatud ja paigaldatud akendele (kd V, tl 45-46). Seega peaks akende paigaldusega seonduva suhtes kostja I pöörduma otse akende paigaldaja poole, kuna viimane on andnud garantii otse kostjale I. Kohus märgib, et hageja on sisuliselt nõustunud, et korterelamu aknad ei vasta nõuetele, kuid leiab, et see ei ole hagejale etteheidetav, sest kostja I esindaja ning omanikujärelevalvega oli kokku lepitud, et iga kostja tegeleb ise enda aknaava ettevalmistamisega. Kohus leiab, et poolte kirjavahetus 07.12.2017-08.12.2017 ei tõenda, et hageja ja kostjate vahel oleks olnud täiendavaid lisakokkuleppeid akende ettevalmistamisega seoses. Kirjavahetus ei ole arusaadav ega jälgitav, millal ja kes on mingeid väiteid e-kirja teel esitanud. Akende paigaldamiseks nõutavate tingimuste loomine oli hageja ülesandeks ning hageja ei ole tõendanud vastupidist. Hageja poolt esitatud garantiikirja osas nõustub kohus kostjate seisukohaga, et garantiiga on hõlmatud üksnes aknad ise, mitte akende paigaldamine. Seega kokkuvõttes on akende paigaldamisel rikutud ehitusprojektis ettenähtud lahendust ning akende paigaldamine on toimunud vastuolus hea ehitustavaga, RYL 2000 II klassi kvaliteedinõuetega ning töö ei vasta vähemalt keskmisele ehituskvaliteedile (

§ 77lg 1).

Kuna akende nõuetekohane paigaldamine oli ettenähtud ehitusprojektis ning hagejal oli AÕL järgi kohustus ehitada vastavalt ehitusprojektile (AÕL punkt 4.12.1.), siis on hageja ehitustööde teostamisel rikkunud poolte vahel sõlmitud lepingulist kohustust. 14.6. Katuselae tuulutuse nõuetele mittevastavus − Hagudi 10 hoone katuslae tarindus on ettenähtud ehitusprojekti joonistel A-7.4, A-7.5 ja A-7.6 (joonised A-7.4, A-7.5 ja A-7.6, kd IV, tl 93-95). Vintskapi räästa sõlm on esitatud ehitusprojekti joonisel A-7.6 „Rajatava vintskapi sõlm“ (joonis 7, kd II, tl 50). − Hoone soojustatud katuslae tuulutuse tehniline lahendus ei vasta ehitusprojektile, heale ehitustavale ega RYL 2000 II klassi kvaliteedinõuetele. Välisseina voodrilaudise ja räästa ühendusnurgas puudub tuulutusava, laudis on paigaldatud tihedalt vastu räästast (foto nr 8, kd II, tl 50, pöördel). Kondenseerunud niiskuse tarinditest eemalejuhtimiseks 26 avatud sarikatega soojustatud katuslae räästasõlmes tuleb aluskate paigaldada selliselt, et niiskus ei satuks tarindisse (joonis 8, kd II, tl 50, pöördel). Hagudi 10 hoone puhul seda tehtud ei ole (kd II, tl 50). − Katuse räästas on hingav aluskate Riwega DO135 paigaldatud laudise taha tuulutusvahesse, mille tagajärjel (foto 8, kd II, tl 50, pöördel) ebakvaliteetselt teostatud katusekatte defektide kaudu valguvad sademeveed välisvoodrilaua taha, põhjustades tuuletõkkeplaadi ja roovituse märgumise ning soodustades hallitusseente ja/või puidumädaniku teket (kd II, tl 51). − I ekspertarvamuse koostamisel eksperdi poolt läbi viidud paikvaatluse (12.04.2019) kohaselt puudub katuseharjal harjatuulutus (foto 9, kd II, tl 50, pöördel)- katuse tuulutus ei ole toimiv. Puuduvad alarõhutuulutid või muud harjatuulutust tagavad lahendused (kd II, tl 51, pöördel). Hageja on esile toonud, et katuslae tuulutuse nõuetele mittevastavust ei esine, kuna asjakohased etteheited said kõrvaldatud ja ehitusprojektist erinevad ent nõuetekohased lahendused olid jooksvalt kooskõlastatud nii kostjaga I, ehitise omanikujärelevalve kui ka vajalikus mahus ehitusprojekti autoriga. Lisaks kinnitab katuse tuulutuse nõuetele vastavust ka hageja kaasatud ekspert (punkt 3, kd I, tl 84) ja seejärel kinnitab, et puudused on kõrvaldatud (kd I, tl 97). Kohus on seisukohal, et hageja ei ole esitanud tõendeid, mis lükkaks ümber T. R. poolt väljatoodud katuslae tuulutuse nõuetele mittevastavused. T. R. audit on ajaliselt koostatud hiljem kui P. P. audit, mistõttu ei lükka P. P. audit ümber T. R. poolt auditis esiletoodud puuduseid. Hageja on väitnud, et ehitusprojektist erinevad lahendused olid nõuetekohaselt kooskõlastatud, kuid ei ole selliste kooskõlastuste olemasolu ühegi dokumentaalse tõendiga tõendanud. Tuulutuse puudumine ja valesti paigaldatud aluskate soodustab pleki roostetamist ning puidumädaniku teket hoone konstruktsioonidel. Seega kokkuvõttes ei vasta hageja poolt teostatud katuslae tuulutus ehitusprojektis esitatud nõuetele, heale ehitustavale, RYL 2000 II klassi kvaliteedinõuetele ning vähemalt keskmisele ehituskvaliteedile (

§ 77lg 1).

Kuna katuslae tuulutuse nõuetele vastav teostus oli ettenähtud ehitusprojektis ning hagejal oli AÕL järgi kohustus ehitada vastavalt ehitusprojektile (AÕL punkt 4.12.1.), siis on hageja ehitustööde teostamisel rikkunud poolte vahel sõlmitud lepingulist kohustust. 14.7. Katusekatte nõuetele mittevastavus − Ehitusprojekti kohaselt (katus- kd IV, tl 72) tuleb katus katta valtsplekiga või analoogiga (nt klassik-profiiliga profiilplekk). Ekspertarvamuse raames läbi viidud paikvaatluse (12.04.2019) kohaselt on Hagudi tn 10 hoonele paigaldatud katusekate segu valtsplekkkatusest ja klassikprofiilplekk-katusest (kd II, tl 52). − Katusekatte paigaldamisel tuleb juhinduda tootja paigaldusjuhenditest 23 ja TarindiRYL 2000 juhenditest. Juhendi kohaselt on valtsprofiilkatuste minimaalne lubatud kalle 5° (1:12). Ekspertarvamuse koostamise käigus toimunud paikvaatluse (12.04.2019) mõõdistuste kohaselt on katusekate lubatud kaldest väiksem, kohati on kalle lausa negatiivne. Katuskattele tekivad sademevee lombid (kd II, tl 52; fotod 4950, kd II, tl 76 pöördel; foto 53, kd II, tl 77, pöördel). Lompide teke plekist katusekattele on ilmses vastuolus hea ehitustavaga ning RYL 2000 II klassi kvaliteedinõuetega. − Kuni 10 meetri kõrguse korterelamu puhul linnalistes tuultetingimustes on plekk-katuse nõutav kinnitustihedus 5 kinnitit/m2 (viis kinnitit ühe ruutmeetri kohta). I 27 ekspertarvamuse koostamisel teostatud paikvaatluse (12.04.2019) kohaselt ei vasta kinnitite kinnitustihedus nõutavale. Samuti ei vasta ehitusprojektile katuseluugi asukoht. Katuseluugi vale asukoha tõttu on muudetud katuse projektijärgset lahendust (kd II, tl 52; fotod 41-42, kd II, tl 73, pöördel). Tulemuseks on katuseplekkide nõuetele mittevastav teostus (kd II, tl 52; foto 42, kd II, tl 73, pöördel). − Katusekattel nähtavate kahjustuste ja defektide põhjuseks on valtsitud plekk-katte nõuetele mittevastav paigaldus (kd II, tl 52; fotod 45-56, kd II, tl 74, pöördel-77). Paljudes kohtades on vee äravool katuselt takistatud (kd II, tl 52; fotod 45, 47b-48, 49, 50, kd II, tl 74, pöördel-77). − Katusekatte püstplekkide paigaldus vertikaaltasapinnaga külgnemisel ei vasta paigaldusjuhenditele: püstplekid on paigaldatud välisvoodri laudise peale. Selline paigaldus ei vasta nõuetele (fotod 27-28, kd II, tl 69, pöördel; fotod 39-40, kd II, tl 73) ning võib põhjustada sademevee valgumise katusetarindisse. Omanikujärelevalve nõudmisel paigaldati samad plekid laudise alla, nn nüsides saega laudise alaserva, kuid püstpleki kõrgused 100-200 mm < 300 mm ei vasta nõutavale (kd II, tl 53; foto 30, kd II, tl 70; foto 34, kd II, tl 71, pöördel). − Lisaks on oluline, et sottrennide paiknemine ei vasta ehitusprojektile. Katuseplekk on lõigatud ketaslõikuriga (fotod 38, kd II, tl 72, pöördel), mis aga tootja juhendi kohaselt on keelatud. Katuseluugi pealsest sottrennist valgub sademevesi kaldosa sottrennist mööda ja sealt edasi tänavale (kd II, tl 53; foto 46, kd II, tl 74, pöördel). − Seoses katusekattega on täiendavalt oluline, et kui korstnaid puhastatakse ülevalt, peab olema tagatud ohutu töökeskkond (EVS 812-3:2013). Madalama osa korstna ja käigutee vahele jääb ca 50 cm, käigutee konsoolne ots ei ole kasutamisel turvaline (fotod 35-36, kd II, tl 72). Antud juhul on nõutav korstnale ligipääsuks vähemalt üks trepiaste. Katuses puudub ka roovituse ja katusepleki vahele pandav heliisolatsioonitihend (kd II, tl 53). − Auditi koostaja T. R. on märkinud, et valtsimise kvaliteet on sedavõrd halb, et kohati jääb mulje, et valtsimistööd on teostanud algaja plekksepp (kd II, tl 54; näiteid valtsimistööst fotodel nr 51-52, kd II, tl 76). − Lame-valtsõmblust kasutatakse plekitahvlite räästaga paralleelseks ühendamiseks (joonis nr 11, kd II, tl 52, pöördel; joonis 15, kd II, tl 53, pöördel). Katuseviilul on lameõmblused kahekordsed ja tihendatud. Kõrvutiolevate katuseplekkide lameõmblusi ei tehta kohakuti, vaid need nihutatakse. Ühekordset lame-valtsõmblust kasutatakse ainult vertikaalpindade plekitamisel (kd II, tl 54). − Alla 45 kraadise katusekalde korral on nõutav tihendatud topeltvaltside kasutamine. Ekspertarvamuse raames läbiviidud paikvaatluse (12.04.2019) kohaselt ei ole katuseosadel kaldega alla 45 kraadi tihendatud topeltvaltse kasutatud (kd II, tl 54). − Katuse sademeveelehtrite ühendamine katusepleki külge on teostatud ainult ühe neediga, mis ei taga ohutut kinnitust (foto 47a, kd II, tl 75)- lehtritele tuleb paigaldada lisakinnitused, mida aga tehtud ei ole (kd II, tl 54, pöördel). − Katuserenni ülavalts, kuhu liituvad katusepaanid, peab olema katuserenni toe kõige kõrgemast punktist tõmmatud horisontaalist vähemalt 150 mm kõrgemal (joonis 16a, 28 kd II, tl 55). Kasutada tuleb tihendatud topeltvaltsi selliselt, et katuserenni toe tipukõrgusest tõmmatud horisontaalist oleks antud valts kõrgemal kui 150 mm. Klassikplekiga teostatud katuseosal peaks antud joonest samapalju ülevalpool paiknema katusepaani kinnituskruvid (kd II, tl 54, pöördel). − Katusekatte mitmes kohas on kasutatud läbistavaid kinnitusi. Valtsplekiga teostatud katuseosal on plekki läbistavate kinnituste kasutamine keelatud. Katusekatte teostamisel on kasutatud juhenditega mittelubatud valtside kinnitamist plekiribadega (kd II, tl 55; foto 32b, kd II, tl 71). − Plekk-kattes on toimunud sademevee läbijooksud, mille tagajärjel märgunud aluslaudis (foto 32a, kd II, tl 71). Sademevesi on voolanud juba ka mööda distantslauda välispiirdesse, mis omakorda kahjustab hoone välispiirdeid (kd II, tl 55). Hageja on seisukohal, et katusekatte nõuetele mittevastavust ei esine, kuna asjakohased etteheited said kõrvaldatud ja ehitusprojektist erinevad ent nõuetekohased lahendused olid jooksvalt kooskõlastatud nii kostjaga I, ehitise omanikujärelevalve kui ka vajalikus mahus ehitusprojekti autoriga. Lisaks kinnitab katusekatte nõuetele vastavust ka hageja kaasatud ekspert (punkt 3, kd I, tl 84) ja seejärel kinnitab, et puudused on kõrvaldatud (kd I, tl 97). Kohus märgib, et hageja ei ole esitanud tõendeid, mis lükkaks ümber T. R. poolt väljatoodud katusekatte nõuetele mittevastavused. T. R. audit on ajaliselt koostatud hiljem kui P. P. audit, mistõttu ei lükka P. P. audit ümber T. R. poolt auditis esiletoodud puuduseid. Hageja on väitnud, et ehitusprojektist erinevad lahendused olid nõuetekohaselt kooskõlastatud, kuid ei ole selliste kooskõlastuste olemasolu ühegi dokumentaalse tõendiga tõendanud. Hagudi tn 10 hoonele paigaldatud katusekate segu on valtsplekk-katusest ja klassikprofiilplekk-katusest (kd II, tl 52), mis aga on vastuolus ehitusprojektiga, kuivõrd nägi ehitusprojekt ette ühtse plekiprofiili kasutamist. Lisaks nähtub fotodelt 51-52 (kd II, tl 76), et valtsplekki on suure tõenäosusega lihtsalt vasaraga nn eesmärgipäratult taotud, plekk-kattel on sügavad defektid, vaod ja kriimud, mis tõendab selgelt töö teostaja ebapädevust ja ebaprofessionaalsust. Lisaks on hageja jätnud paigaldamata ehitusprojekti joonisel A-2.5 „Katuse plaan“ (kd IV, tl 85) ette nähtud käiguteed laiusega 350 mm telgede 1-2 vahel (foto 29, kd II, tl 70). Korterelamutele, mille katusekalle on suurem kui 11°, tuleb vastavalt valdkonnastandarditele (EVS 812-3:2013) katuseluugist või räästast korstnani paigaldada ohutuse tagamiseks statsionaarsed ühendusteed ja/või -redelid. Hageja seda teinud ei ole. Seega kokkuvõttes ei vasta hageja poolt teostatud katusekatte tööd ehitusprojektis esitatud nõuetele, heale ehitustavale, RYL 2000 II klassi kvaliteedinõuetele ning vähemalt keskmisele ehituskvaliteedile (

§ 77lg 1).

Katuse rekonstrueerimisel ei ole ette nähtud ehitustööd lõpetatud ning teostatud katusekatte lahendus sisaldab olulisi ehitusvigu ega vasta heale ehitustavale ega vähemalt keskmisele ehituskvaliteedile. Katus ei ole kasutamisel ohutu ning ei vasta projekteeritud kestvusele 50 aastat. Katuse vastavusse viimiseks nõuetega ja ohutuse tagamiseks tuleb kogu katusekatte paigaldus teostada uuesti. Katusekatte praegune lahendus on vastuolus ehitusprojektiga. Kuna katusekatte nõuetekohane paigaldus oli ettenähtud ehitusprojektis ning hagejal oli AÕL järgi kohustus ehitada vastavalt ehitusprojektile (AÕL punkt 4.12.1.), siis on hageja ehitustööde teostamisel rikkunud poolte vahel sõlmitud lepingulist kohustust. 14.

1. Tuleohutusnõuetele mittevastavused − Kaetud tööde aktid koostatakse nende konstruktsioonide või korterelamu osade kohta, mis kaetakse muu konstruktsiooniosa või materjaliga ning kaob hilisem võimalus nende vahetuks ülevaatamiseks, nagu näiteks korstna läbiminek vahelagedest või seinast. 29 Aktile lisatakse teostusjoonised korstna teostuse, kamina teostuse, korstna läbiminek vahelaest. Kaetud tööde akte ehitustööde tuleohutusnõuetele vastavuse tuvastamiseks ei ole esitatud (kd II, tl 55, pöördel). − Ehitusprojekti seletuskirja punkti 7.6 (kd IV, tl 77) kohaselt on hoone tulepüsivusklass TP
2. Hoone maapealsete korruste kandekonstruktsioonid R-60, keldrikorrusel R-
3. Kui kandetarindid ei ole vähemalt klassist A2-s1,d0, peab hoone soojusisolatsioon olema vähemalt A2-s1,d0 klassi materjalidest. I kasutusviisiga TP2 hoonel peavad evakuatsioonitrepikoja põrandad olema Dfl-s1 klassist. − Ehitusprojekti seletuskirja punkti 7.3 (kd IV, tl 76, pöördel) kohaselt on Hagudi tn 10 ja Hagudi tn 12 elamute vahe ca 3 meetrit. Hagudi tn 12 elamu küljes oleva kuuri ja Hagudi tn 10 elamu vahe on ca 1,2 meetrit. Seega Hagudi tn 10 madalama hooneosa kaguküljel paiknevad aknad tuleb ehitada kinni ning seinaosale tagada tulepüsivusklass EI-60, samuti alumise seina, sh sokli osale tagada tulepüsivusklass EI-
4. Hagudi 10 hoone põhimahu kaguküljel paiknevad pööningukorruse aknad tuleb rajada tulepüsivate puitakendena EI-30 ning sellele seinaosale tuleb tagada tulepüsivusklass EI-
5. Tänava vastasküljel paiknevate hoonete kaugus on 10,6 meetrit. Hagudi tn 10 kinnistul paikneva paekivist abihoone kaugus elamust on 5,4 meetrit, sellega külgneva eluhoone Hagudi tn 8 kaugus Hagudi tn 10 elamust on 11,2 meetrit. Oluline on rõhutada, et kuna hageja ei ole esitanud kostjatele ehitusdokumentatsiooni, siis ei ole võimalik tõendada, et tulepüsivusklassid vastavad ehitusprojektile ning kostjad on sellest tulenevalt sunnitud tellima tuleohutusauditi. − Ehitusprojekti seletuskirja punkti 7.3 (kd IV, tl 76, pöördel) kohaselt oli ette nähtud hoone kagukülje põhimahu seinaosale tagada tulepüsivusklass EI-
6. Hoone välisseinte välispind, õhutuspilude välis- ja sisepinnad peavad vastama D-s2,d2 klassile, Hagudi tn 12 hoonega külgneva välissein puhul vastavalt B-s1,d0 klassile. Tulenevalt asjaolust, et eksperdil puudus juurdepääs III korruse (pööningukorruse) põhimahu kagukülje akendele, ei ole nende akende vastavust tuleohutusnõuetele tõendatud. − Ehitusprojekti seletuskirja punkti 3.4 (kd IV, tl 72) kohaselt korstnad korrastatakse. Korstnapitsid taastatakse ajaloolisele hoonele sobiva kujuga (krohvitud, värvitud, servad katteplekiga). Kuna korstnajalad pigitavad, annab enne ehitustööde algust hinnangu korstnate seisukorra kohta vastav ekspert ning täpsustab ka lammutatava ja uuesti ladumist vajavad korstnate mahud. Korstnad rajatakse katuseharjast 800 mm kõrgemad. − Korsten on laotud silikaattellistest (foto 57, kd II, tl 77, pöördel). Silikaat AS kasutusja hooldusjuhendi kohaselt silikaatkivi sobib kasutamiseks korstnapitsi välisvoodri ehitusmaterjalina ning ei tohiks kokku puutuda happeliste kondensaatidega (vastavalt standarditele EVS-EN 771-2:2011 ja EVS 812-3:2007). Korstnasse on vajalik paigaldada happekindel roostevabast terasest hülss. I ekspertarvamuse raames teostatud paikvaatluse kohaselt vastav happekindel roostevabast terasest hülss puudub. Korstna pitsi teostus ei vasta nõuetele (kd II, tl 56, pöördel). − Korstna minimaalne kaugus katuse ja vahelae puitkonstruktsioonidest peab olema 10 cm ja sellel kohal peab korsten olema kaetud tulekindla isolatsiooniga, vajadusel tuleb paigaldada ümber korstna kivivillast (100 kg/m3) katik, sobib ka betoonist katik. Suitsulõõrid eraldatakse puitkonstruktsioonidest katikuga, 23 cm lõõri sisepinnast. 30 Küttekollete, suitsulõõride ja korstnate kasutusel tuleb tagada nõuetekohased ohutuskujad kuumade pindadeni, jälgida seadmete paigaldusjuhiseid ja Eesti Standardi EVS 812-3:2007 „Ehitise tuleohutus. Osa III. Küttesüsteemid“ nõudeid (kd IV, tl 78). − Korstnapühkija M. M. (kutsetunnistus nr xxxx) on 22.11 ja 28.11.2018 koostanud Hagudi tn 10 hoone osas küttesüsteemi tuleohutuse hinnangu ja ettepaneku (kd II, tl 155, pöördel; kd II, tl 156), mille kohaselt on Hagudi tn 10 hoone kahelõõriliste korstnate müüritis alates kolmanda korruse põranda tasapinnast amortiseerunud ja korstnalõõrid osaliselt pigitanud (fotod 59-61, kd II, tl 78). Põlevmaterjalid kolmandal korrusel asuvad korstnatele liiga ligidal. Samuti on ühelõõrilise korstna sisepind pigitanud ja korstnamüüritis osaliselt amortiseerunud (kd II, tl 57). − Ekspertarvamuse raames teostatud paikvaatluse kohaselt tuleb nn värskelt krohvitud korstnaid hakata uuesti rekonstrueerima, kuna ülekrohvimine ei saa kõrvaldada korstna defekte- läbi krohvi on nähtav korstnate pigitumine, krohvkate mureneb (kd II, tl 57; foto 35, kd II, tl 72; foto 58, kd II, tl 77, pöördel). Seega on vajalik tuleohutuse tagamiseks teostada täiendavaid töid korstnatega seoses. − Ehitusprojekti joonise A-2.5 (kd IV, tl 85) kohaselt pääseb madalamale katuseosale (teljed 1-2) hooldustööde teostamiseks põhimahu katuselt teisaldatava redeliga, mis kinnitatakse ülemise käigutee külge hooldustööde teostamise ajaks. Ehitusprojektis ettenähtud teisaldatavat redelit ei ole hoonele aga paigaldatud (kd II, tl 57; foto 4, kd II, tl 62, pöördel; foto 35, kd II, tl 72). − Ehitusprojekti seletuskirja punkti 7.20 „Tuleohutusabinõud välisperimeetril“ (kd IV, tl 77, pöördel) kohaselt toimub pääs katusele kolmanda korruse trepikojast kohtkindla redeliga katuseluugi kaudu. Katuseluugi puhta ava mõõdud peavad olema vähemalt 800 x 600 mm. Hoone katusel on lubatud käia pääste- ja hooldustööde tegemiseks. Korstende juurde pääsuks paigaldatakse katusele 350 mm laiused käiguteed. Ehitusprojektis ettenähtud kohtkindlat redelit ei ole paigaldatud (kd II, tl 57; foto 1, kd II, tl 62). − Ehitusprojekti seletuskirja punkti 7.16 (kd IV, tl 77, pöördel) kohaselt moodustab hoone iga korter eraldi tuletõkkesektsiooni. II ja III korruse vahelae tulepüsivusklass peab ehitusprojekti kohaselt olema EI-
7. I ja II ekspertarvamuse koostamiseks vajalike paikvaatluste käigus on aga selgunud, et II ja III korruse vahelaes tulepüsivust tagavad kihid puuduvad, mistõttu ei ole III korruse korterid II korrusest tulekindlalt eraldatud ning seega ei ole korteritest moodustatud omaette tuletõkkesektsiooni (punkt 4.8., kd III, tl 147, pöördel-148). Selleks, et tuleohutusnõuded oleks täidetud, on vajalik eraldada II ja III korruse korterid tuletõkkematerjaliga. − Tuleohutusega seoses on täiendavalt oluline, et 04.11.2019 toimus Hagudi tn 10 hoones Päästeameti Põhja päästekeskuse peainspektori V. H.i (H.) poolt hoone ülevaatus. Ülevaatusel tuvastatud puudused on fikseeritud vastavas protokollis (kd IV, tl 153). Päästeamet tuvastas Hagudi tn 10 hoonega seoses järgmised puudused: • katuslae soojustus ei vasta A2-s1,d0 nõuetele, • trepikoja mademetele ja trepikäikudele tuleb tagada tulepüsivusklass vähemalt R60, • II ja III korruse vahelagedele nõutava tulepüsivuse tagamiseks ette näha konstruktsiooni katmine kipsplaatidega 2xGF15 alt ja 1x13 pealt ehk II korruse lakke tuleb lisada kipsplaat 2xGF15 ja III korruse põrandale 1x13, 31 • • • • • • korstna välispinnast kuni põlevatest materjalidest konstruktsioonideni peab olema tagatud nõuetekohane kaugus, puidust vahelaest läbivatele plastmassist torudele ette näha tuletõkkemansetid tuletõkkekonstruktsioonist mõlemalt poolt, evakuatsiooniteel paigaldavate kaablite isolatsiooni tuletundlikkus peab rahuldama klassi Cca-s1,d1,a2 nõudeid või evakuatsiooniteel paigaldatud kaablid tuleb tule mõju eest kaitsta, tuletõkketarindist mistahes kommunikatsiooni läbiviigu koha tihendamisel tuleb lähtuda tootja juhistest ning tõendamisel lähtuda Päästeameti juhendist „Tuleohutusalane dokumentatsioon“, läbivad puidust konstruktsioonidest ventilatsioonitorud peavad asetsema põlevast materjalist vähemalt 50 mm kaugusel, trepikoja suitsueemaldamise akna juhtimine peab olema tagatud iga korruse tasapinnast. − Päästeamet on teinud Hagudi tn 10 korterelamule ka ettekirjutuse, mis täiendavalt tõendab hageja poolt teostatud ehitustööde nõuetele vastavust (kd IV, tl 154-155). Hageja on seisukohal, et tuleohutusnõuetele mittevastavust ei eksisteeri ulatuses, milles see hagejale etteheidetav saab olla. Korterelamu fassaadide ehitusprojektile vastavust hindas hageja ekspert (P. P.), kes muuhulgas omab kutsetunnistust „Tuleohutusekspert, tase 6“ (kd I, tl 81; kd I, tl 97). Korstnate lahenduse tuleohutust kinnitab JKS DESIGNS OÜ kaetud tööde aktile lisatud toodete sertifikaadid (kd V, tl 47-67, pöördel). Nimetatud kaetud tööde akt on esitatud Päästeametile, kellel ei ole teostatu suhtes vastuväiteid olnud. Ka hageja ekspert kinnitas („Käesoleval hetkel vastav lõõritoru puudub. Kui see paigaldada, siis vastab korstnapits kehtivatele nõuetele“, kd I, tl 97). Paraku kostja I keeldus lõõritoru paigaldusest (kd V, tl 68, pöördel). Kohus märgib, et ehitustöid, sealhulgas korstendega seotud ehitustöid, on teostatud ka pärast P. P. poolt tehtud paikvaatlust ja pärast P. P. auditi ja kommentaaride esitamist. Seega ei saa P. P. audit ja kommentaarid tõendada, et elamu tuleohutusnõuded oleks täidetud. T. R. on 20.05.2020 läbi viinud paikvaatluse ning paikvaatlusel tuvastatu alusel koostanud 12.06.2020 ekspertarvamuse, milles on põhjalikult käsitlenud tuleohutusnõuetele mittevastavust Hagudi tn 10 korterelamus (punktid 4.8., 4.
8. ja 4.11., kd III, tl 147, pöördel-148, pöördel). Samuti tõendab tuleohutusnõuetele Päästeameti Põhja päästekeskuse peainspektori V. H.i poolt 04.10.2019 hoone ülevaatuse kohta teostatud akt. Päästeameti poolt teostatud ülevaatuse juures viibis ka hageja seaduslik esindaja J. O.. Hagudi tn 10 elamu suhtes on Päästeamet teinud ka ettekirjutuse (kd IV, tl 154-155), milles osundatud puudusi ei ole hageja kostjatele teadaolevalt siiamaani kõrvaldanud. Hageja ei ole tõendanud, et Päästeameti poolt tehtud ettekirjutuses esitatud nõuded oleks täidetud. Lisaks on Hagudi tn 10 tuleohutusauditi koostaja T. V. kostjatega peetud kirjavahetuses 22.01.2021 märkinud, et katuslaest on ohutuskuja väiksem kui 100 mm, mis ei ole korrektne (ehk mis ei vasta nõuetele). Lisaks ei vasta kasutatud villa tihendus nõutavale villatihendusele (kd V, tl 126). Eeltoodust tulenevalt ei ole tõendatud, et korstende ja läbiviikude tuleohutus oleks tagatud. Seega kokkuvõttes ei vasta Hagudi tn 10 hoone ehitusprojektis ja õigusaktides ettenähtud tuleohutusnõuetele ning seega ei ole hageja teostanud tuleohutusega seonduvaid töid vastavalt ehitusprojektile, heale ehitustavale, RYL 2000 II klassi kvaliteedinõuetele ning vähemalt keskmisele ehituskvaliteedile (

§ 77lg 1).

Kuna ehitusprojektis on ettenähtud tuleohutusnõuded, millele hoone peab vastama ning mille mittevastavus on I ekspertarvamuse (kuupäev 03.06.2019) ja Päästeameti kontrolli käigus tuvastatud ja hagejal oli AÕL järgi kohustus ehitada vastavalt ehitusprojektile (AÕL punkt 32 4.12.1.), siis on hageja ehitustööde teostamisel rikkunud poolte vahel sõlmitud lepingulist kohustust. 14.9. Ventilatsiooniprojekti nõuetele mittevastavus − Ehitusprojekti kohaselt (punkt 8, kd IV, tl 78, pöördel) on eelprojekti seletuskirjaga lahendatud Tallinnas Hagudi 10 kortermaja küte ja ventilatsioon eelprojekti mahus. Tööde teostamiseks tellitakse ehitusprojekti seletuskirja kohaselt kütte ja ventilatsiooni projektid põhiprojekti mahus. Samas on oluline, et hagejal puudub vastav registreering ning õigus ventilatsiooni projekteerida, mistõttu on kostjatel vajalik koostada uus ventilatsiooni põhiprojekt. − Ehitusprojekti seletuskirja punkti 8 kohaselt peab tuletõkkekonstruktsioone läbivate tehnosüsteemide (ventilatsioonitorustikul tuletõkkeklapp, pvc torudel tuletõkkemansett vm vahend, elektri- ja nõrkvoolukaablite läbiviikude ümbruste hermeetikud) tulepüsivusaeg olema 50 % tuletõkkekonstruktsiooni tulepüsivusest. Kommunikatsioonide läbiviikude lahendus peab vastama eriosa tegija poolt valitud toote nõuetele. Ventilatsioonisüsteemi väljaviigud, samuti kõik suitsulõõrid peavad olema isoleeritud süttimisohtlikest pindadest kivivillast kraega. Süttimisohtlikud pinnad peavad suitsulõõri sisepinnast olema vähemalt 230 mm kaugusel. Konstruktsioonide sees kulgevad ventilatsioonikanalid peavad olema isoleeritud tuletõkkevillaga. Kaablite läbiviigud tuletõkketarinditest tihendatakse tuldtõkestavalt. Tuletõkkesektsioone läbivatele venttorudesse paigaldada tulekaitseklapid. ATS-anduritega tuleb varustada ka trepikoda ja kelder (kd IV, tl 77, pöördel-78). − Ehitusprojekti kohaselt tuleb kõikides ruumides tagada vajalik õhuvahetus- elutoas 0,5...1,0 l/s, köögis 20 l/s. Ehitusprojekti kohaselt tuleb tagada lubatud müra normtasemed LpA,eq,T: Elu- ja magamisruumides 25 dB Köögis, sansõlmedes 30 dB. Ehitusprojekti kohaselt on mehaaniline väljatõmme ette nähtud pesuruumidest, WCdest, garderoobidest ning köögist. Äratõmme köögipliidilt tuleb teostada läbi rasvafiltri ja lokaalse ventilaatori. Perioodiline lühiajaline suurem väljatõmbe õhu kompenseerimine toimub vajadusel akna avamisega. Võimalusel tuleb kasutada lõõriventilaatoreid. Maja uued eluruumide aknad tellitakse koos õhutusklappidega (kd IV, tl 78, pöördel). − Õhu liikumise suunamiseks eluruumidest WC-sse, pesuruumi, kööki ja garderoobi jäetakse nimetatud ruumide uste alla pilud (h>15 mm) vajaliku siirdõhuvoolu kindlustamiseks. Kasutatakse tsinkplekist ümmarguse põiklõikega tsingitud plekist spiraalvaltsiga õhutorusid ja tsingitud teraslehest ristkülikukujulise ristlõikega ventilatsioonikanaleid ning varjatakse need tehnilistesse abiruumidesse ning konstruktsioonide taha (kd IV, tl 78, pöördel). − Vertikaaltorud peidetakse šahtidesse, horisontaalsed