KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Harju Maakohus Tallinna kohtumaja Kohtunik Mai Grauberg Otsuse tegemise aeg ja koht 21.10.2022 Tallinna Kohtumaja Tsiviilasja number 2-21-17576 Tsiviilasi Y hagi
§ 33
lg 1 järgi on kinnistamine on kinnistamiseks pädeva isiku määruse alusel kinnistusraamatusse kande tegemine, sealhulgas kande muutmine või kustutamine.
§ 34
.1 lg 1 järgi on kande tegemiseks, muutmiseks või kustutamiseks on nõutav selle isiku nõusolek, kelle kinnistusregistriossa kantud õigust kanne kahjustaks (puudutatud isik), kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. TsÜS § 68 lg 5 sätestab, et kui isik on kohustatud tegema kindla sisuga tahteavalduse, asendab tahteavaldust jõustunud või viivitamata täitmisele kuuluv kohtulahend, millega isikut kohustatakse sellist tahteavaldust andma.
§ 34
¹ lg 8 puudutatud isiku nõusolekut võib asendada jõustunud või viivitamata täitmisele kuuluv kohtulahend, millega on tuvastatud nõusoleku andmise kohustus. Kaasomandi lõpetamise nõude eelduseks on vaid kaasomandi olemasolu ning jagamise välistamise kokkulepete puudumine. AÕS § 76 lg 1 järgi on kaasomanikul õigus igal ajal nõuda kaasomandi lõpetamist, lg 2 järgi võib kaasomanikevahelise kokkuleppega kaasomandi lõpetamise nõudeõiguse välistada. AÕS § 77 lg1 kohaselt kaasomandi lõpetamisel jagatakse asi vastavalt kaasomanike kokkuleppele, lg 2 sätestab, et kui kaasomanikud ei saavuta kokkulepet kaasomandis oleva asja jagamise viisi suhtes, otsustab kohus hageja nõudel kas jagada asi kaasomanike vahel reaalosades, anda asi ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta teistele kaasomanikele välja nende osad rahas, või müüa asi avalikul või kaasomanikevahelisel enampakkumisel ning saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele. Kaasomand tuleb lõpetada viisil, mis koormab kaasomanikke kõige vähem. Vaidlust ei ole selle üle, et pooled pole saavutanud kokkulepet kinnistu jagamise viisi osas ja et poolte suhted on halvad. Seega ei ole õige hageja väide, et kuivõrd kinnistul on kaks elektriliitumist, siis olid pooled määranud kindlaks kinnistu jagamise viisi, sest seni ei ole pooled kinnistut kohtuväliselt jaganud ning käesoleva hagi, vastuhagi esitamine tähendabki vaidlust jagamise viisi üle. Vaidlust pole selles, et kinnistu nimi on Xxxx ja aadress on Xxxx. Kinnistusraamatu registriosa väljavõttega on tõendatud, et vaidlusalune kinnistu nr xxxx (tl 6) on hageja ja kostja kaasomandis selliselt, et hagejale Yle kuulub 2/3 suurune mõtteline osa, Xile kuulub 1/3 suurune mõtteline osa. Kinnistusraamatust ei nähtu kaasomandi lõpetamise piiranguid. Kinnistusraamatust ei nähtu, et kinnistul oleks mitu katastriüksust, vaid sellel on üks katastriüksus katastritunnusega nr 89001:008:0040. Selleks, et kaasomandit jagada reaalosadeks, peab olema see võimalik maakorralduslikult ning
§ 36lg 1 järgi esitatakse kinnistusosakonnale riigi maakatastri pidaja väljastatud kinnistu 4
(7)plaani koopia või skeem, kui see on vajalik kande mõistmiseks. MaaKS § 3 lg 1 järgi kuulub maakorralduse läbiviimine linna või valla territooriumil kohaliku omavalitsuse pädevusse. MaaKS § 13 lg 1 sätestab, et kinnisasja omaniku soovil jagatakse kinnisasi selle olemust rikkumata kaheks või enamaks reaalosaks, kusjuures pärast jagamist on iga osa iseseisev kinnisasi, lg 4 järgi on kinnisasi jagamatu, kui jagamise tulemusena muutub võimatuks kinnisasja kasutamine vastavalt sihtotstarbele või kui ei ole võimalik moodustada katastriüksust. MaakatS § 16 lg 2 järgi taotleb kinnisasja omanik või seaduses sätestatud isik katastriüksuse moodustamiseks katastrimõõdistamise tingimusi. Katastripidaja väljastatud tingimuste alusel tellib kinnisasja omanik maamõõtjalt katastrimõõdistamise. Maamõõtja esitab katastrimõõdistamise andmed katastripidajale elektrooniliselt. Seega eeldab kinnisasja jagamine MaaKS § 13 lg 1, 4 järgi seda, et jagamine reaalosadeks oleks võimalik maakorralduslikult ehk et jagamisel tekkivatest maatükkidest on võimalik moodustada katastriüksused selleks et saaks tekkida ja kinnistusraamatusse kanda iseseisvad kinnisasjad. Hageja esitas kohtule Lahe Kinnisvara Hindamise OÜ eksperthinnangu nr 1221-22, milles on märgitud joonis kinnistu jagamise plaani kohta. Selle plaani alusel peaks hagejale jääma võsastunud ala, kostjale hoonestatud beež ala, sealjuures oleks kostjale jääval alal eraldi väljaulatuv kitsas riba, mis jääb hagejale jääva osa ja kõrvalasuva kinnistu vahele. Eksperthinnangu lisast 6 (maakatastri kitsenduste väljavõte) nähtub, et kinnistul on elektripaigalduse kaitsevööndid, õhuliinid jms ja veehaarde sanitaarkaitse ala nr -xxxx ning kitsendusena puurkaev (hinnangu lk 370 tl 29). Kinnistu jagamisel jääks hageja alale puurkaev, veehaarde sanitaarkaitse ala ning osa elektripaigalduse kaitsevööndist (lk 29-30) jääb kostjale jääva ala peale. Viimane nähtub ka kostja esitatud fotodest, et kinnistul paiknevad õhuliinid (09.09.22, fotod 7,9, tl 106-108). Eksperthinnangust nähtuvalt jääks hagis toodud jagamise viisi korral kohtu hinnangul kostjale küll juurdepääs avalikule teele (eelviidatud riba, kinnistu piirneks Xxxx avaliku teega), ent sisuliselt tuleks kostjal teha sellele beežile kitsale alale käidav tee läbi võsastunud ala. Et see osa, kuhu tuleks füüsiliselt tee rajada, on võsastunud, kinnitavad kostja poolt 09.09.22 esitatud fotod (fotod 1-6, tl 100-105). Käesoleval juhul ei toimu avalikule teele saamine läbi selle kitsa võsastunud (plaanil beež) ala ning seda ei ole pooled vaidluse alla seadnud. Järelikult võib vajaliku läbipääsu rajamine läbi võsastunud alla põhjustada kinnistu jagamisel kostjale kulusid. Hageja esitas kohtule kirja AÜ-le T (tl 88), mis kinnitab krundi eest tasumist ja nägemust poolte vahel kinnistu kaasomandi osade suuruse jagunemist tulenevalt tasumise osast, kuid ei tähenda poolevahelist kokkulepet kinnistu jagamise kohta. Asjaolu, et vastavalt tollele tasutud osa suurusele, jäid kinnistu mõttelised osad pooltele nii nagu need on kantud kinnistusraamatusse, ei tähenda seda, et kinnistu jagamine peab reaalosadeks toimuma hagis toodud viisi ja plaani järgi. Selle sama eksperthinnangu nr 1221-22 kohaselt oleks kostjale jääva kinnistu väärtus 105000 €, hagejale jääva osa väärtus 144 000 €. Samas kuulub kostjale hetkel 1/3 suurune kaasomandi mõtteline osa ja hagejale 2/3 suurune mõtteline osa, mis kinnitab seda, et kostja kinnistu väärtus võib jagamise tulemusel olla suurem kui hageja osa väärtus ja põhjustaks kostjale AÕS § 77 lg 2 mõttes kohustuse maksta hagejale pärast kinnistu jagamist hüvitist. Hageja tegi 18.05.22 (lk 87) päringu Maa-ametile katastrimõõdistamise tingimuste saamiseks. Selle vastusest 14.06.22 (tl 92) nähtuvalt on maakorralduse läbiviimine kohaliku omavalitsuse 5
(7)pädevuses MaaKS § 3 lg 1 järgi, kes otsustab, kas maakorraldustoimingut on võimalik läbi viia või ei, ja kas maakorraldus vastab MaakS § 5 sätestatud nõuetele. Hageja esitas kohtule küll Viimsi vallavalitsuse planeerimiskomisjoni protokolli (tl 9) Xxxx asuva kinnistu (mille katastritunnus on 89001:008:0040; kinnistu number nimetamata) kohta, millest nähtuvalt on võimalik jagada seda katastriüksust vastavalt lisatud skeemile, kuid milline skeem oli vallavalitsusele esitatud, ei nähtu. Samas ei ole hageja esitanud tõendid, et hageja soovitud viisil ehk nii nagu on tähistatud ekspertarvamuse lisas 5, oleks maakorralduslikult lubatav kinnistut reaalosadeks jagada, moodustada katastriüksuseid MaaKatS § 16 lg 2, MaaKS § 13 lg 1, 4 järgi ja et siis oleks võimalik selline plaan
§ 36
lg 1 järgi kinnistusosakonnale esitada kannete kustutamiseks, uute tegemiseks, kannete mõistmiseks, registriosade avamiseks, sulgemiseks. Kohtu hinnangul puudub selline kohaliku omavalitsuse otsustus MaaKS § 3 lg 1, § 5 järgi, et hageja poolt taotletud viisil kinnistu reaalosadeks jagamine vastaks maakorralduslikele nõuetele. Seega ei ole esmalt tõendatud, et hagiavalduses toodud viisil oleks kinnistu jagamine reaalosadeks maakorralduslikult lubatav. Teiseks. Kuna vaidlust ei olnud selles, et pooled ei saa omavahel läbi ning kinnistu reaalosadeks jagamise korral jäävad omanikud endiselt naabriteks, ei ole reaalosadeks jagamine kohtu hinnangul poolte suhteid arvestades mõistlik. Kolmandaks. Hageja poolt taotletud viisil kinnistu reaalosadeks jagamisel tekiks kostjal kinnistu, millel on kitsas ala (riba), mis on võsastunud, kuid piirneb küll avaliku teega, ent põhjustaks kostjale tegelikult reaalse vajaliku juurdepääsu rajamise kulusid. Neljandaks. Hageja poolt taotletud viisil jagamine võib põhjustada kostjale kohustuse maksta AÕS § 77 lg 2 järgi hagejale hüvitist, milleks kostja ole nõus. Mis puudutab seda, kas kinnistul on mitu elektrienergia ettevõttega liitumist, kas ja mis ulatuses see mõjutab kuidagi kinnistu jagamist, siis kohus nõustub hagejaga, et märgitud asjaolu ei mõjuta seda, kas kinnistu on jagatav reaalosadeks, kuid kohtu hinnangul on eelkõige ikka vajalik see, kas ja millised ja kas just hagiavalduse lisaks oleva eksperthinnangu joonisel soovitud ja tähistatud alade järgi on võimalik ja lubatav katastriüksuseid moodustada. Seda viimast ei ole hageja tõendanud. Eeltoodu alusel ei ole kohtu hinnangul põhjendatud ega tõendatud, et kinnistu jagamine reaalosadeks hageja poolt taotletud viisil oleks AÕS § 77 lg 2 järgi põhjendatud koos kostja kohustamisega vastavasisuliste tahteavalduse/nõusoleku andmiseks TsÜS § 68 lg 5,
§ 33
, § 34.1 lg 1, lg 8 järgi kaasomandi lõpetamiseks, poolte omanikukannete kustutamiseks ja uute moodustavate kinnistute omanike kannete tegemiseks. Kohtu arvates on kaasomandi lõpetamine avaliku enampakkumise teel kõige vähem omanikke koormav kinnistu jagamise viis, sest ei välista ka pooltel osaleda sellel ning ei nähtu, et see tooks kaasa põhjendamatuid koormisi pooltele. Kaasomandi lõpetamisel on tagatud kaasomanike võrdsed õigused saada õiglane hüvitis kaotatud omandiosa eest võimalikult kohaselt. Hageja väitis, et enampakkumise korral tekib tal elektriliitumisega kantud ja tekkinud kulude näol kahju, ei ole tegelikult põhjendatud (elektriarve 2004.a. liitumise eest, 09.06.22 dokumendi lisa 6, tl 89). Kinnistu kaasomandi lõpetamine enampakkumisel müügiga on seadusest tulenev kaasomandi lõpetamise viis, mida ei saa pidada kahju tekitamiseks (viimane eeldab kohustuse rikkumist). Liitumise olemasolu kinnistul saab väärtustada kinnistut ennast, mistõttu võib sellel olla positiivne mõju enampakkumisel kujunenud hinnale. 6
(7)Eeltoodu alusel leiab kohus, et vaidlusalust kinnistut on võimalik AÕS § 76 lg 1, § 77 lg 2 järgi jagada vastuhagis toodud viisil müües see enampakkumisel ja jagada võõrandamisest saadud raha pärast müügi korraldamist seotud kulude mahaarvamist poolte vahel vastavalt mõtteliste osade suurusele ehk Yle 2/3 suuruses osas ja Xile 1/3 suuruses osas. TsMS § 445 lg 1 järgi võib kohus otsuses poole taotlusel kindlaks määrata otsuse täitmise viisi ja korra ning täitmise tähtaja või tähtpäeva ja asjaolu, et otsus täidetakse viivitamata või et otsuse täitmine tagatakse mõne hagi tagamise abinõuga. Kostja palus, et enampakkumise korraldaks Tallinna piirkonna kohtutäitur. Seega määrab kohus täitmise korra nii, et enampakkumise korraldab Tallinna piirkonna kohtutäitur. Menetluskulude jaotus, suurus TsMS § 162 lg 1, 2 sätestab, et hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. TsMS § 138 lg 1, 2, § 139 lg 1, 2, § 144 p 1, § 175 lg 1 järgi on menetluskuludeks lõiv, lepingulise esindaja põhjendatud kulud. Kuna hagi jäi rahuldamata ja vastuhagi kuulub rahuldamisele, siis jäävad poolte menetluskulud TsMS § 162 lg 1, 2 järgi nii hagis kui vastuhagis hageja kanda. Kostja menetluskulud on 26.09.22 (tl 116) avalduse järgi lõiv 420 €, esindaja kulud 4093,32 € + käibemaks, esindaja kulud kokku 4911,98 € 25 h ja 35 min eest. TsMS § 175 lg 1 järgi kontrollib kohus kulude põhjendatust. Esindaja on arvestuse järgi teinud tööd 25 h ja 35 min eest 4911,98 € ulatuses (sh käibemaks). See teeb 8- tunnise tööpäeva arvestuse juures ca 3 tööpäeva. Hageja esindajal on kulunud samas asjas esinduseks 21 tundi (avaldus 26.09.22, tl 129p). Seega on esindajate tööaeg olnud käesolevas menetluses enam-vähem võrdne. Arvestades asja mahtu, tehtud menetlustoiminguid (nii hagis, kui vastuhagis), sellele kulunud aega, on kohtu hinnangul kostja lepingulise esindaja tehtud töö vajalik ja põhjendatud 4911,98 € ulatuses. Kostja maksis vastuhagi esitamisel lõivu 420 €, mis nähtub asja materjalidest. Eeltoodu alusel leiab kohus, et kostja põhjendatud menetluskulud on kokku TsMS § 138 lg 1, 2, § 139 lg 1, 2, § 144 p , § 175 lg 1 järgi 5331,98 €. Nimetatud summa tuleb hagejalt kostja kasuks välja mõista ning võlgu olevatelt kuludelt TsMS § 177 lg 4 järgi viivist VÕS § 113 lg 1 II lauses sätestatud määras kuni kulude tasumiseni alates lahendi jõustumisest kuni tasumiseni. Kohus ei määra kindlaks hageja menetluskulude rahalist suurust, sest kulud jäid tema enda kanda. (digitaalne allkiri) Kohtunik Tallinna Ringkonnakohtu 19.05.2023 kohtuotsusega on osaliselt tühistatud Harju Maakohtu Tallinna kohtumaja 21.10.2022 kohtuotsus. 7
(7)