← Eesti

2-22-6163/59

Obsah (9)§ 5§ 2§ 136§ 122§ 125§ 132§ 150§ 162§ 178

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Harju Maakohus Kohtunik Anna Liiv Kohtujurist Lii Zerel Otsuse tegemise aeg ja koht 19. juuni 2023, Tallinn Tsiviilasja number 2-22-6163 Tsiviilasi S Ie (I), M B

§ 5

lg-te 1 ja 2 kohaselt menetletakse hagi poolte esitatud asjaolude alusel, lähtudes nõudest ning pooltel on võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või sellele vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab.

  1. Eeltoodust tuleneb üheselt, et kostja poolt taotletud viisil ei ole kaasomandi lõpetamine võimalik. Kostja ei ole tõendanud, et tema poolt 22.06.2022 esitatud vastuhagi resolutsioonis taotletaval viisil kaasomandi lõpetamine ja korteriomandite moodustamine on tegelikult teostatav. 5 2-22-6163
  2. Arvestades ülal loetletud puudusi kostja plaanides ja nõudes, ei ole korteriomandite moodustamine kostja taotletud viisil ka eluliselt usutav.
  3. Erimeelsused hagejate ja kostja vahel on niivõrd ulatuslikud, et isegi, kui kostja 22.06.2022 taotluses ei esineks ülalkirjeldatud puudusi, mis välistavad korteriomandite moodustamise, oleks tegemist asjaoluga, mida arvestada kaasomanike huvide kaalumisel, lähtudes õiglusest. Kohus peab usutavaks, et kaasomandi lõpetamine korteriomandite loomise teel mitte ei tooks kaasomanike vahelistesse suhetesse õigusrahu, vaid looks uusi erimeelsusi ja vaidlusi. Sellisel juhul oleks kaasomandi lõpetamine korteriomandite loomisel teel vastuolus

§ 2sätestatud eesmärgiga.

Kohus lahendaks küll konkreetse tsiviilasja nr 2-22-6163, kuid ei lahendaks kaasomanike, tulevikus korteriomanike, ulatuslikke erimeelsusi. Sellist kohtuotsust, mis toob kaasa uued vaidlused, ei saa kohus teha.

  1. Eeltoodud kaalutlustel ja põhjendustel jätab kohus vastuhagi rahuldamata.
  2. Järgnevalt hindab kohus kaasomandi saab lõpetada põhihagis taotletud viisil ehk hagejate taotletud viisil kostja kaasomandiosa andmisega hageja M Ea omandisse kostjale makstava hüvitise vastu.
  3. Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-39-17 p-s 13 rõhutanud, et kohus saab lõpetada kaasomandi selle jätmisega ühele kaasomanikule üksnes juhul, kui kaasomanik on asja omandamisest huvitatud ja nõus teisele kaasomanikule tema osa rahas välja maksma.
  4. Täiendavalt osundab kohus Riigikohtu lahendile nr 3-2-1-39-17, mille punktis 10 on Riigikohus rõhutanud, et kui kas või alternatiivselt on taotletud kõiki kaasomandi lõpetamise viise, mis asjaolusid arvestades võiksid kõne alla tulla, ei saa kohus jätta kaasomandit lõpetamata, vaid peab valima viisi, mis vastab kõige paremini kaasomanike huvidele. Samuti on Riigikohus oma varasemas praktikas, s.o lahendi nr 3-2-1-46-06 p-s 19 ja lahendi nr 3-2-1-143-04 p-s 16 kinnitanud, et kohus peab hagi alusel kaasomandi lõpetama ühel seaduses sätestatud viisil. Seega peab kohus kaasomandi ühel või teisel viisil lõpetama, kaasomandi lõpetamata jätmine on äärmiselt erandlik.
  5. Kohus on seisukohal, et käesolevas vaidluses ei esine erandlikke asjaolusid, mis annaksid aluse jätta kaasomand lõpetamata ainsal kohtu ette toodud viisil, milline on tegelikkuses teostatav ehk hagejate taotletud viisil kostja kaasomandiosa andmisega hageja M Ea omandisse kostjale makstava hüvitise vastu. Seadus ei võimalda jätta kaasomandit lõpetamata seetõttu, et kostja ja kostja lapsed kasutavad kinnistut elukohana ja omavad kinnistuga emotsionaalset seost. Kaasomandi lõpetamise vaidluste puhul on tavapärane, et vähemalt üks kaasomanikest kasutab kinnistut oma elukohana. Kuna kaasomanikul on õigus igal ajal nõuda kaasomandi lõpetamist, peab kohus sellise hagi esitamisel lõpetama kaasomandi ühel AÕS § 77 lg-s 2 sätestatud viisil.
  6. Riigikohus on 17.10.2005 otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-102-05, p-s 16 selgitanud, et AÕS § 77 lg 2 järgi kaasomandi lõpetamisel asja ühele või mitmele kaasomanikule jätmisel pannes talle kohustuse maksta teistele kaasomanikele välja tema osa rahas tähendab, et kaasomandi osast ilma jäävale kaasomanikule tuleb tagada täielik rahaline hüvitis oma omandiõiguse kaotamise eest, milleks tuleb üldjuhul hinnata kaasmandis oleva asja väärtust tervikuna ja arvestada selle alusel välja kaasomaniku osa rahas tema mõttelise osa suuruse alusel.
  7. Poolte vahel on vaidlus selles, milline on kostja kaasomandiosa väärtus ja vastavalt hageja M Ealt kostja kasuks väljamõistetava omandikaotuse hüvitise väärtus.
  8. Arvestades, et omandi väärtus tuleb välja selgitada omandikaotuse ajale võimalikult lähedase aja seisuga, hindab kohus 18.05.2023 ja 26.05.2023 hindamisakte, millistega väärtust tõendatakse.
  9. Nii 25.03.2022, 11.01.2023 kui ka 27.02.2023 hindamisaktid on arvestades kohtuotsuse tegemise aega, s.o 19.06.2023, vananenud, kuivõrd menetlusse on esitatud hilisema kuupäevaga hindamisaktid. 6 2-22-6163
  10. 18.05.2023 xxx (dtl 491-528) kohaselt on kostja kaasomandiosa väärtus 166 000 eurot ning nädal hilisema 25.05.2023 xxx hindamisakti (dtl 557-601) kohaselt on kostja kaasomandiosa väärtus 207 000 eurot. Ei ole eluliselt usutav, et nädalase perioodi jooksul oleks turul toimunud kõikumisi määras, mis õigustaksid väärtuse kasvu 41 000 euro võrra.
  11. Kohus arvestab, et 18.05.2023 hindamisakti koostanud hindaja on teostanud vara ülevaatuse 12.03.2022 ja hindamisel eeldab hindaja, et eluruumid on rahuldavas/heas seisukorras ning hoone seisukord on remontivajav/rahuldav.
  12. Hindaja on võtnud aluseks 10.05.2023 mõõdistusprojektil (dtl 527) märgitud faktiliste korterite netopinnad – korter 6 puhul 24,1 m2, korter 7 puhul 21,59 m2, korter 8 puhul 23,41 m2, lisaks panipaik hoone II korrusel suurusega 1,5 m
  13. Hindaja on märkinud, et kuna panipaik on kolme korteri ühiskasutuses, mõjutab see vara turuväärtust positiivselt marginaalselt ja seetõttu ei ole sellega hindamisel arvestatud.
  14. Hindaja märgib, et korterelamu on renoveerimist vajavas/rahuldavas seisukorras (dtl 502), hoone ehitusaasta EHR-i andmetel 1946, tegelik ehitusaasta
  15. Korterid on rahuldavas/heas seisukorras (dtl 503). Korterite kirjelduse kohaselt tegemist elutuba-köök korteritega, mille juures on duširuum ja WC.
  16. Hindaja on valinud võrdlustehinguteks tehingud järgmiste korteritega (dtl 513): 46.
  17. 04.2023 xxx tn 22 m2 pindalaga korteri müügitehing hinnaga 55 000 eurot, m2 hinnaga 2 500 eurot. Võrdlustehingu kirjelduse kohaselt on tegemist 1914 aasta puitmajaga, mis on remontivajav/rahuldavas seisukorras, korteri seisukord on rahuldav/hea; 46.
  18. 03.2023 xxx tn 24,1 m2 pindalaga korteri müügitehing hinnaga 85 000 eurot, m2 hinnaga 3 527 eurot. Võrdlustehingu kirjelduse kohaselt on tegemist ca 1920 aasta puitmajaga, mis on renoveeritud, korter on renoveeritud/heas seisukorras (sama võrdlustehing on kasutatud ka 26.05.2023 hindamisaktis); 46.
  19. 03.2023 xxx tn 22,6 m2 pindalaga korteri müügitehing hinnaga 78 000 eurot, m2 hinnaga 3 541 eurot. Võrdlustehingu kirjelduse kohaselt on tegemist ca 1920 aasta puitmajaga, mis on renoveeritud, korter on heas/väga heas seisukorras (sama võrdlustehing on kasutatud ka 26.05.2023 hindamisaktis).
  20. Kohus arvestab, et 26.05.2023 hindamisakti koostanud hindaja on teostanud vara ülevaatuse 06.01.2023 ja hindamisel eeldab hindaja, et ruumid on samas seisukorras, nagu ülevaatusel. Hindaja märgib, et hinnatav vara on heas seisukorras, hoone seisukord remontivajav/rahuldav. Hoone ehitusaasta ehitusregistri andmetel on 1946, tegelik ca
  21. Hoone on hindamisakti kohaselt rahuldavas seisukorras (dtl 565-566). Kortereid kirjeldab hindaja selliselt, et hinnatav vara koosneb kolmest 1-toalisest korterist, kõikides korterites on avatud köögiga elutuba ja wcduširuum. Hinnatavad korterid on heas seisukorras. Siseviimistluses on kasutatud keskmise hinnaklassi materjal. Korterite sanitaartehnika on odavamat tüüpi. Tellija sõnul on korterite välisseinad ja laed soojustatud soojakadude vältimiseks. (dtl 567)
  22. Hindaja on võtnud aluseks notariaalse kasutuskorra aluseks oleva plaanimaterjali, mille kohaselt on faktiliste korterite netopinnad – korter 6 puhul 25,50 m2, korter 7 puhul 22,68 m2, korter 8 puhul 25,68 m2, lisaks panipaik hoone II korrusel suurusega 1,5 m
  23. Kokku on seega hinnatava vara pindalaks 75,35 m
  25. Hindaja on valinud võrdlustehinguteks tehingud järgmiste korteritega (dtl 577): 49.
  26. 12.04.2023 xxx tn 28,9 m2 pindalaga korteri müügitehing hinnaga 129 000 eurot, m2 hinnaga 4 464 eurot. Võrdlustehingu kirjelduse kohaselt on tegemist ca 1920 aasta puitmajaga, mis on renoveeritud, korter on väga heas seisukorras, kapitaalselt renoveeritud ja eraldi magamistoaga; 7 2-22-6163 49.
  27. 31.03.2023 xxx tn 24,1 m2 pindalaga korteri müügitehing hinnaga 85 000 eurot, m2 hinnaga 3 527 eurot. Võrdlustehingu kirjelduse kohaselt on tegemist ca 1920 aasta puitmajaga, mis on renoveeritud, korter on renoveeritud/heas seisukorras (sama võrdlustehing on kasutatud ka 18.05.2023 hindamisaktis); 49.
  28. 10.03.2023 xxx tn 22,6 m2 pindalaga korteri müügitehing hinnaga 78 000 eurot, m2 hinnaga 3 541 eurot. Võrdlustehingu kirjelduse kohaselt on tegemist ca 1920 aasta puitmajaga, mis on renoveeritud, korter on heas/väga heas seisukorras (sama võrdlustehing on kasutatud ka 18.05.2023 hindamisaktis).
  29. Kohus asub seisukohale, et mõlemad hindamisaktid kirjeldavad hinnatavat vara ühetaoliselt – eluruumid on heas seisukorras, hoone ise aastast ca 1910 ja rahuldavas seisukorras. Seetõttu on kõik 4 võrdlustehingut asjakohased, mistõttu saab kostja kaasomandiosa väärtuse arvestamisel nendest kõikidest ka lähtuda.
  30. Kolmest võrdlustehingust kaks kattuvad mõlema hindamisakti puhul, sealjuures xxx tn tehingu kohanduste % on mõlemas hindamisaktis -20%, xxx tn 24,1 m2 pindalaga korteri tehingu kohanduse % on 18.05.2023 hindamisaktis -25%, 26.05.2023 hindamisaktis -20%, seega on kohtu hinnangul kohane lähtuda kohanduste keskmisest ehk võtta selle tehingu puhul kohanduse väärtuseks -22,5%. xxx tn tehingu kohanduse osas lähtub kohus 18.05.2023 hindamisaktis toodud kohandusest -15% ja xxx tn 28,9 m2 pindalaga korteri puhul 26.05.2023 hindamisaktis toodud kohanduste -40%, -40% ja -45% keskmisest, milleks on -41,6%. Seega saab kahe hindamisakti koostoimes lähtuda võrreldavate tehingute kohandamise järgselt ruutmeetrihindadest: Korter xxx 28,9 m2 xxx tn 24,1 m2 xxx tn korter pindalaga korter pindalaga korter xxx tn korter Algne m2 hind 4 464 eurot 3 527 eurot 2 500 eurot 3 451 eurot Kohandus -41,6% -22,5%. -15% -20% 2 733,43 eurot 2 125 eurot Kohandatud m2 2 606,97 eurot hind 2 760 eurot
  31. Mõlemas käsitletavas eksperthinnangus on märgitud, et suurem kaal antakse vähem kohandatud tehingutele ja väiksem kaal rohkem kohandatud tehingutele (dtl 517, 583). Arvestades eeltoodud kohanduste ulatust ning väikseima ja suurima kohenduse ligi kolmekordset erinevust (15 ja 41,6) arvestab kohus tehingute kaalu järgmiselt: Kohandus -41,6% -22,5%. -15% -20% Kohandatud m2 2 606,97 eurot hind 2 733,43 eurot 2 125 eurot 2 760 eurot Kohtupoolne kohanduse kaal 0,15 0,20 0,42 0,23 Kaalutud hind 391,04 546,68 892,5 634,8
  32. Seega saab kohus kaalutud ruutmeetri hinnaks 2 465,02 eurot (391,04+546,68+892,5+634,8).
  33. Kohus lähtub kasutuskorra aluseks oleval plaanil kajastatud korterite pindaladest, kuivõrd muud mõõtmisandmed on vastuolulised. Nii on xxx mõõtnud jaanuaris 2023 faktiliste korterite pindaladeks korteri 6 puhul 23,3 m2, korteri 7 puhul 20,8 m2 ja korteri 8 puhul 23,3 m2 (dtl 397). Vastav plaan on 27.02.2023 hindamisakti lisaks. Kõigest 5 kuud hiljem on xxx korteri 6 puhul mõõtnud aga 23,41 m2, korteri 7 puhul 21,59 m2 ja korteri 8 puhul 24,1 m2 (dtl 527). Kohtu ette ei ole toodud asjaolusid, millest saaks järeldada, et xxx mõõdetud pindalad oleksid usaldusväärsed, samuti, et vastavate mõõtmiste teostamise juures oleks osalenud kõik korteriomanikud. 8 2-22-6163
  34. Seega lähtub kohus kostja kaasomandiosa moodustavate faktiliste korterite pindala tuvastamisel notariaalse kasutuskorra lisaks oleval plaanil ja kirjeldusel toodud pindaladest, milleks on korteri 6 puhul 25,5 m2, korteri 7 puhul 22,68 m2 ja korteri 8 puhul 25,68 m2 (dtl 599) ehk kokku 73,86 m2, samuti kuulub korterite juurde 1,5 m2 pindalaga panipaik.
  35. Seega on kostja kaasomandiosa väärtus 185 763,90 eurot (75,36 * 2 465,02), milline kuulub hageja M Ealt kostja kasuks omandikaotuse hüvitisena väljamõistmisele.
  36. Kaasomandi lõpetamine kohtus on materiaalõiguslikult TsÜS § 68 lg 5 alusel kaasomanike kokkuleppe sõlmimise tahteavalduste asendamine. Seega asendab kaasomandit lõpetav kohtulahend eelkõige kaasomanike kokkulepet kaasomandi lõpetamise kohta (vt Riigikohtu 29.05.2013 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-42-13 p 12).
  37. Hagejad on palunud kohtul asendada ka kostja tahteavalduse kostja kinnistu omandiõiguse üleandmiseks hageja M E. AÕS § 641 kohaselt on kinnisomandi üleandmiseks ja kinnisasja koormamiseks asjaõigusega, samuti kinnisasja koormava asjaõiguse üleandmiseks, koormamiseks või selle sisu muutmiseks nõutav õigustatud isiku ja teise poole notariaalselt tõestatud kokkulepe (asjaõigusleping) ja sellekohase kande tegemine kinnistusraamatusse, kui seadus ei sätesta teisiti. Vastavalt kinnistusraamatuseadus § 341 lg-le 1 on kande tegemiseks, muutmiseks või kustutamiseks nõutav selle isiku nõusolek, kelle kinnistusregistriossa kantud õigust kanne kahjustaks (puudutatud isik), kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. TsÜS § 68 lg 5 kohaselt, kui isik on kohustatud tegema kindla sisuga tahteavalduse, asendab tahteavaldust jõustunud või viivitamata täitmisele kuuluv kohtulahend, millega isikut kohustatakse sellist tahteavaldust andma.
  38. Vaidlust ei ole, et kaasomanik peab saama rahalise hüvitise võimalikult samaaegselt omandi kaotusega (vt Riigikohtu 09.02.2006 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-168-05, p 9). Hagejad on taotlenud, et kohus määraks kindlaks kohtuotsuse täitmise korra ning määraks, et nii kanded kinnistusraamatus kui ka hüvitise väljamaksmine kostjale toimuks 60 päeva jooksul arvates kohtuotsuse jõustumisest „kanded raha vastu“ põhimõttel ehk samaaegselt.
  39. Võlaõigusseadus (VÕS) § 111 lg 1 alusel, kui lepingupooltel on lepingust tulenevad vastastikused kohustused (vastastikune leping), võib üks lepingupool oma kohustuse täitmisest keelduda, kuni teine lepingupool on oma kohustuse täitnud, täitmist pakkunud või andnud täitmiseks tagatise või on kinnitanud, et ta kohustuse täidab. VÕS § 111 lg 7 kohaselt, kui võlausaldaja nõuab võlgnikult kohtus kohustuse täitmist ja võlgnik sama sätte lg 1 alusel keeldub, kohaldatakse asja lahendamisel VÕS § 110 lg-s 5 sätestatut. VÕS § 110 lg 5 kohaselt, kui võlausaldaja nõuab võlgnikult kohtus kohustuse täitmist ja võlgnik täitmisest käesoleva paragrahvi alusel keeldub, teeb kohus otsuse, millega võlgnikku kohustakse otsust täitma üksnes juhul, kui võlausaldaja on oma kohustuse tema suhtes täitnud või võlgnik on täitmise vastuvõtmisega sattunud viivitusse.
  40. Kuna kostja peaks vastavad tahteavaldused kinnistu kaasomandi üleandmiseks hageja M Eale andma vaid juhul, kui hageja on talle maksnud hüvitise kaasomandi osa kaotuse eest, siis on põhjendatud kohtuotsuses kostja tahteavalduse andmise sidumine kaasomandi üleandmiseks ja omaniku kande muutmiseks hagejalt raha saamisega. Kohus määrab kostja tahteavalduse andmise sõltuvaks hüvitise saamisest, sest kostjale peab olema tagatud hüvitise saamine võimalikult samaaegselt omandi kaotusega. Kohus rahuldab ühtlasi hagejate taotluse kohtuotsuse täitmise korra kindlaksmääramiseks 60-päevase tähtaja suhtes.
  41. Hagejate taotluse määrata kohtuotsuse täitmise korra raames, et kostjal on kohustus üle anda valdus M Eale, sh 4 välisukse võtit ja 3 korterivõtme komplekti, jätab kohus rahuldamata. Kinnisasja väljaandmist reguleerib ammendavalt Täitemenetluse seadustiku §
  42. Kohtupraktikas ja erialakirjanduses on leitud, et kui kinnisasja väljaandmise kohtuotsuse hageja taotletav täitmise viis tuleneb otseselt TMS §-st 180, puudub alus täitmise viisi eraldi määrata. Puudub samuti alus kohustada kostjat üle andma kindel arv võtmete komplekte, kuivõrd võtmekomplektide hulk ei ole seotud valduse üleandmisega, hagejad ei ole põhistanud, et 9 2-22-6163 konkreetsetel võtmetel taotletavas hulgas oleks eriline mõju valdusele. Eeldatavalt vahetatakse valduse saamisel nii või teisiti ära uste lukud. Hagihinna korrigeerimine
  43. Kohus korrigeerib

§ 136alusel nii hagi kui vastuhagi hinda.

Tsiviilasja hinna määramisel juhindub kohus

§ 122

lg 1 sätestatust, mille kohaselt on tsiviilasja hind hagihind ja hagita asja hind, lg 3 kohaselt on hagita asja hind hagita asjas avaldusega taotletud või kohtu omal algatusel tehtud toimingu harilik väärtus.

§ 125

sätestab, et tuvastushagi hind määratakse hüve väärtusega, mida hageja on eeldatavalt õigustatud saama hagi rahuldamise korral. Kui hüve väärtust ei ole võimalik kindlaks määrata, loetakse haginõue mittevaraliseks.

§ 132

lg 1 sätestab, et mittevaralise nõude puhul eeldatakse, et hagihind on 3 500 eurot.

  1. Ühtlustamaks kohtupraktikat ning kohtlemaks menetlusosalisi võrdselt sõltumata sellest, millisel viisil menetlusosaline taotleb kaasomandi lõpetamist ehk sõltumata sellest, kas kaasomandi lõpetamise viisiga kaasneb tahteavalduse asendamise nõue või mitte, on kaasomandi lõpetamise nõude hinnaks 3 500 eurot.
  2. Seega on nii hagi kui ka vastuhagi hinnaks 3 500 eurot.
  3. Kohus selgitab, et riigilõivuseaduse § 59 lg 1 ja lisa 1 kohaselt tasutaks hagilt hinnaga kuni 3 500 eurot riigilõivu summas 420 eurot. Seega on 210 euro ulatuses tegemist enamtasutud riigilõivuga, menetlusosalistel on õigus esitada taotlus enamtasutud riigilõivu tagastamiseks kooskõlas

§ 150sätestatuga.

Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine 67.

§ 162lg 1 kohaselt hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti.

68. Menetluskulude poolte vahel jaotamise osas on Riigikohus kaasomandi lõpetamise asjades leidnud, et ühe kaasomaniku hagi alusel kaasomandi lõpetamise nõude rahuldamise korral tuleb üldjuhul jätta menetluskulud kummagi poole enda kanda, sest kaasomandi lõpetamine on mõlema poole huvides (vt Riigikohtu 27.09.2010 lahend 3-2-1-70-10 p 14). Kohus on seisukohal, et käesoleval juhul on põhjendatud jätta menetluskulud

§ 162lg 4 kohaselt menetlusosaliste endi kanda.

Seega rahaliselt kindlaksmääratavad menetluskulud puuduvad. 69.

§ 178

lg 1 järgi saab menetluskulude jaotust vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati. Hüvitatavate menetluskulude suurust saab vaidlustada selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude rahaline suurus kindlaks määrati. /allkirjastatud digitaalselt/ Anna Liiv kohtunik 10

🔗 Ametlikule allikale

Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.