Obsah (6)

§ 589§ 580§ 581§ 596§ 597§ 110

2-23-643 KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Harju Maakohus Kohtunik Andrea Lega Otsuse tegemise aeg ja koht 26.06.2023, Tallinna kohtumaja Tsiviilasja number 2-23-643 Tsiviilasi Xi (X) hagi Yi (Y)

§ 589

lg 1, et seltsinglaste tehtavad panused, samuti seltsingu jaoks omandatud vara lähevad seltsinglaste ühisomandisse (mitte kaasomandisse).

1. Isegi juhul, kui poolte vahel oleks sõlmitud seltsinguleping kinnisasjal asuva elamu ehitamiseks ja kasutamiseks (või mistahes muu seltsinguleping), on kostja seltsingulepingu 15.05.2023 üles öelnud (vt kostja 15.05.2023 dokumendi p 2.3 viimane lause). Riigikohtu lahendist 2-18-255 p 17 tuleneb, et pärast seltsingulepingu lõppemist (käesoleval juhul üles ütlemist), ei ole isikul õigus kinnisasja vallata. KOSTJA VASTUVÄITED HAGILE
2. Kostja palub jätta hagi rahuldamata. Kostja märgib, et käesoleval juhul on tegemist ühise tegutsemise lepinguga. Kinnisturaamatus olev kanne hageja kui ainuomaniku kohta on ebaõige. Kinnistu oli omandatud poolte kaasomandisse. Kostja on materiaalselt osalenud kinnistu omandamisel ja teinud omapoolseid panused eramu ümberehitamisel.
3. Pooled leppisid kokku, et soetavad ühise eluaseme, et selles alustada kooselu. Pooled leppisid kokku, et võõrandavad isiklikud korteriomandid ja saadud vahenditega finantseerivad valitud eramu ostmine. Hagejal õnnestus enda tehing esimesena teostada ja see asjaolu sai määravaks 22.03.2018 kinnistusraamatusse kande tegemisel. Pooled leppisid kokku, et hageja tasub eramu ostuhinna ja kostja teostab enda korteri müügist saadud vahendite eest eramu renoveerimise. Eramu ostuhind oli 134 000 eurot, millest hageja on tasunud 113 880 eurot. Kostja tasus esmase sissemakse ja notariaalsete toimingute tasud summas 20 120,14 eurot.
4. Pooltevaheline kokkulepe oli, et eramu ehk tulevikus ettenähtud poolte elukohaks mõeldud eluasemele tehtavad kulutused jagunevad hageja ja kostja vahel võrdselt ja kui 3 2-23-643 kostja panustatu on samaväärne hageja poolt tasutud ostuhinnaga, kantakse ka kostja kinnistusraamatusse kaasomanikuna. Eramu renoveerimisest sai aga kapitaalne eramu ümberehitus, algupärasest jäeti alles kandvad seinad ja mõned vahelaed. Kostja arvutused esialgse kalkulatsiooni põhjal näitasid, et tööde maht ja sellest tulenev maksumus on kindlasti hageja poolt tasutud ostuhinnaga samaväärne.
5. Kostja on arvestanud ehitustöödele (aastatel 2018 kuni 2020) kulunud summad, kokku 67 457,98 eurot. Eramu ümberehituse käigus on kostja teinud väljamakseid tööde eest ka sularahas kokku 36 600 eurot.
6. Ainuüksi asjaolu, et poolte vahel ei ole sõlmitud kirjalikus vormis seltsingulepingut, ei muuda olematuks seltsingulepingut kui kokkulepet poolte vahel. Seltsinglased ei lähtu mitte vastastikuliste kohustuste täitmisest, vaid eelkõige ikka ühise eesmärgi saavutamisest.
7. Poolte faktiline kooselu sai alguse 05.10.
8. Hageja ja tema lapse W elukohaks oli nimetatud ajal korter aadressil zzz, sinna asus elama ka Kostja. Pooltevahelised suhted olid muutunud perekondlikeks, kasutades ühiseid ressursse, et edaspidi kujundada ka ühine oma majapidamine. Ühiselt otsustati, et soovitakse tulevikus soetada eluasemeks eramaja. Vahendid selleks plaaniti mõlema poole korteri müügist saadud tulust. Kostja hinnangul sõlmiti siis ka poolte vahel seltsinguleping.
9. a kui hageja korter oli võõrandatud, elas hageja oma ema juures ja kostja hageja pojaga kostja korteris.
10. a märtsis soetati kinnistu, hoone valmimisaastaga 1983, aadressiga xxx (edaspidi kinnistu). Kuivõrd kostja korter oli veel võõrandamata ja kinnistu ostuks kasutati hageja rahalisi vahendeid, lepiti kokku, et esmalt vormistatakse hageja kinnistu ainuomanikuks. Oli ka ilmselge, et kinnistul asuva 30 aastat vana hoone rekonstrueerimiseks kulub samas mahus raha kui oli kinnistu ostuhind. Sellest tulenevalt lepiti kokku, et kostja panustab enda korteri müügist saaduga maja renoveerimisse, misjärel kantakse ka kostja kinnitusraamatusse kaasomanikuna.
11. Kinnistul asuvasse eramusse ei olnud aga võimalik koheselt elama asuda, sest küttesüsteemi ja katlamaja seisukord oli eriti halb, lisaks ei olnud ka hoone soojust pidav. See tingis ka koheselt alustamise lammutustöödega. Välja lõhutud on vanad kütte-, vee- ja kanalisatsiooni süsteemid, mõlemad korstnad, vana trepp, vaheseinad, vanad põrandad ja mõned vahelaed. Püsti jäid põhimõtteliselt kandvad seinad. Tänaseks on ehitatud uus katus, vahetatud uksed, aknad (21 tk), garaaži arvelt laiendatud elamispinda ühe toa võrra, paigaldatud põrandaküte ja uued radiaatorküttesüsteemid koos uue pelletikatlaga, uued vee- ja kanalisatsioonitrassid, ventilatsioonisüsteemid, uus sisetrepp seinte soojustus ja siseviimistlused.
12. Pooled kolisid kinnistule 2019 aasta kevadel. Hageja on olnud töötu ehk ilma kindla sissetulekuta alates
13. a kuni poolte faktilise kooselu lõpuni
14. a. Samal ajal kostja pidas majanduslikult üleval peret, hageja oli koduperenaise staatuses ning kontrollis kostja poolt tellitud ehitajate tööülesannete täitmist. Hageja kolis eramust välja uue elukaaslase juurde
15. a mais.
16. a oktoobris saatis hageja kostjale nõudekirja valduse vabastamiseks, selleks ajaks olid ka eramu renoveerimistööd lõpujärgus. 4 2-23-643 KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED
17. Kohus, tutvunud poolte seisukohtadega ning toimiku kõigi materjalidega, leiab, et hagiavaldus tuleb rahuldada. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 5 lg 1 järgi hagi menetletakse poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Sama paragrahvi lg 2 sätestab, et pooltel on võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või selle vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS § 436 lg 2 järgi kohus rajab otsuse üksnes asjas esitatud ja kogutud tõenditele. TsMS § 436 lg 7 kohaselt ei ole kohus otsust tehes seotud poolte esitatud õiguslike väidetega.
18. Poolte vahel puudub vaidlus järgmiste asja lahendamiseks oluliste asjaolude osas: • hagejale kuulub kinnisasi asukohaga xxx (registriosa number xxxxx; edaspidi kinnisasi; dtl 14-15 - kinnistusraamatu väljavõte); • poolte vahel oli sõlmitud abielu alates 05.10.2014 ning poolte valitud varasuhteks oli varalahususe varasuhe (dtl 13 – abieluvararegistri väljavõte); • poolte abielu lahutati Harju Maakohtu 15.11.2022 otsusega nr xxx (dtl 6-9); • kostja valdab kinnisasja tänaseni; • hageja on nõudnud kostjalt valduse vabastamist (dtl 17-18 – nõudekiri), kuid kostja on sellest keeldunud.
19. Hageja palub mõista kostja ebaseaduslikust valdusest välja registriossa nr xxxxx kantud kinnisasi aadressiga xxx koos kõikide juurdepääsu võimaldavate võtmetega hageja valdusesse.
20. Kostja vaidleb hagile vastu ning märgib, et: (i) poolte vahel on suuline ühise tegutsemise leping või seltsinguleping, mille tulemusel on kostja saanud kinnistu omanikuks ja kehtiv kinnistusraamatu kanne on ebaõige; (ii) on materiaalselt osalenud kinnistu omandamisel ja teinud omapoolseid panused eramu ümberehitamisel.
21. AÕS § 80 lg 1 sätestab, et omanikul on nõudeõigus igaühe vastu, kes õigusliku aluseta tema asja valdab. AÕS § 80 lg 2 sätestab, et omaniku nõue on suunatud omandiõiguse tunnustamisele ja asja väljanõudmisele ebaseaduslikust valdusest oma valdusse. AÕS § 82 lg 1 sätestab, et omanik peab vaidluse korral tõendama, et valdaja valdab temale kuuluvat asja. AÕS § 83 lg 1 sätestab, et valdaja võib asja väljaandmisest keelduda, kui tal on omaniku suhtes õigus asja vallata. Valduse õiguslik alus saab olla mõni piiratud asjaõigus või omanikku valdaja valdust taluma kohustav võlaõiguslik kokkulepe, kuid õiguslik alus saab tuleneda ka seadusest või kohtulahendist (vt RKTKo nr 2-16-9519/78 p 27). Riigikohus on lahendi nr 3-2-1-178-14 p-is 11 märkinud järgmist: „AÕS § 80 lg 1 kohaldamise eelduseks on, et (i) hageja on korteriomandi omanik, (ii) kostja on korteriomandi valdaja ning (iii) kostja valdab korteriomandit õigusliku aluseta. Kui kohus lahendab vindikatsioonihagi, mille aluseks on hageja väide, et kostjal ei ole korteriomandi valdamiseks õiguslikku alust, peab kohus hageja nõude lahendamisel kostja vastuväite alusel tuvastama, kas poolte vahel on õigussuhe, mis annab kostjale õiguse vaidlusalust korteriomandit vallata, või mitte.“
22. AÕS § 119 lg 1 kohaselt tehing, millega kohustutakse omandama või võõrandama kinnisasja, peab olema notariaalselt tõestatud. Juhul kui seltsingulepingu eesmärgiks on kinnisasja omandamine seltsinglaste ühisomandisse, peab seltsinguleping olema seega notariaalselt tõestatud. 5 2-23-643 Analoogset seisukohta on kehtinud tsiviilkoodeksis sätestatud ühise tegutsemise lepingu osas väljendanud ka Riigikohus lahendis 3-2-1-142-05 (p 14). TsÜS § 83 lg 1 järgi tehingu seaduses sätestatud vormi järgimata jätmise korral on tehing tühine, kui seadusest või vormi nõudmise eesmärgist ei tulene teisiti. Põhimõtet, et kinnisasja omandamisele suunatud seltsinguleping peab olema sõlmitud notariaalses vormis, on järgitud Riigikohtu senises praktikas (Riigikohtu 18.10.2017 otsus asjas nr 2-14-61664 p 15) ja kinnitatud ka õiguskirjanduses (Võlaõigusseaduse kommenteeritud väljaanne III, § 580, p 3.
23. lk 642). Kinnistu omanikuks on hageja – see tuleneb kinnistusraamatust. Kostja väited kande ebaõigsusest on asjakohatud. Kanne on kehtiv ning kostja ei ole selle õigusust vastava hagiga vaidlustanud. Kostja ei ole tõendanud, et oleks olemas asjakohane vorminõuetele vastav leping, mille alusel on kostja saanud kinnistu kaas- või ühisomanikuks. Kostja on küll seltsingu olemasolule tuginenud, kuid seltsingu olemasolu ei muuda kinnisasja senist omandikuuluvust - seltsingulepingu puhul kuuluvad üksnes seltsinglaste tehtavad panused, samuti seltsingu jaoks omandatud vara seltsinglaste ühisomandisse (

§ 589lg 1) ning seda majanduslikus mõttes.

1. Kostja valdab nimetatud kinnistut. Kinnisturaamatust ei nähtu kostjal kinnistu kasutamise õigust. Hageja on nõudnud kinnisasja valduse vabastamist ja hagejale üleandmist. Kostja keeldub kinnistu valduse vabastamisest. Kostja ei ole tänaseni kinnistut vabastanud. Eeltoodu osas poolte vahel vaidlust ei ole.
2. Seega peab kohus tuvastama, kas kostjal on õiguslik alus kinnistu valdamiseks.

§ 580

lg 1 järgi kohustuvad seltsingulepinguga kaks või enam isikut (seltsinglased) tegutsema ühise eesmärgi saavutamiseks, aidates sellele kaasa lepinguga määratud viisil, eelkõige panuste tegemisega. Seltsingulepingu tunnuseks on seega eelkõige: - ühine majanduslik eesmärk, - panuste tegemine (

§ 581

), - seltsingu orienteeritus kasumi teenimisele ja jaotamisele (

§-d 586, 591, 592) ning - seltsingu juhtimise korraldatus (

§-d 582 – 587). Seltsingulepingu regulatsiooni kohaldamiseks peavad pooled olema avaldanud tahet olla nimetatud tunnustele vastavas võlasuhtes (vt Riigikohtu 3. detsembri 2014 lahend tsiviilasjas nr 3-2-1-109-14, p 14). Seltsinguleping loetakse sõlmituks tahteavalduste vahetamise teel. Eelkõige peavad antavad tahteavaldused väljendama tahet tegutseda ühise eesmärgi nimel ning aidata sellele kaasa omapoolse panuse tegemisega. Tahteavaldus võib tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 68 lg 2 ja 3 järgi olla nii otsene, so sõnaselge, kui ka kaudne, so väljenduda teos, millest võib vastavat tahet järeldada. Seltsingulepingu sätete kohaldamist ei välista see, kui ese kuulub asjaõiguslikult seltsinglaste kaasomandisse või ühe poole ainuomandisse. Seltsingulepingu puhul kuuluvad seltsinglaste tehtavad panused, samuti seltsingu jaoks omandatud vara seltsinglaste ühisomandisse (

§ 589lg 1).

6 2-23-643 Riigikohus on lahendi nr 2-18-255/53 p-des 15-17 märkinud järgmist: „Eeltoodut arvestades andis seltsinguleping pooltele õigusliku aluse ühiselt kinnisasjal asuvat elamut kasutada, olgugi et asjaõiguslikult kuulub kinnisasi vaid ühele seltsinglastest. Kuna seltsingu eesmärk võib olla ka ühele seltsinglastest kuuluvale kinnisasjale elamu ehitamine ja selle ühine kasutamine, on asjakohatu kassatsioonkaebuse väide, et kasutusõigus eeldab, et kostjate I ja II kasutusõigus oleks kantud kinnistusraamatusse. Kostjatele I ja II tuleneb õiguslik alus kinnisasja kasutamiseks seltsingulepingust. Kolleegium märgib, et eelnev ei tähenda tingimata, et panuste tegemisega on kostjad I ja II saanud õigusliku aluse kinnisasja elu lõpuni vallata. Kuna õiguslik alus kinnisasja valdamiseks tuleneb kostjatele I ja II seltsingulepingust, ei ole neil õigus kinnisasja kasutada pärast seltsingulepingu lõppemist. Seltsingu lõppemise alused sätestab

§ 596

lg 1.

§ 596

lg 1 p-de 1 ja 2 kohaselt lõpeb seltsinguleping muu hulgas seltsinglaste otsusega või siis, kui seltsinglane seltsingulepingu üles ütleb. Kostjatel I ja II on õigus kinnisasja vallata seltsingulepingu alusel, kuna hageja ei ole seltsingulepingut üles öelnud. Maakohus on oma otsuse p-s 53 märkinud, et kohtule ei ole esitatud asjaolusid, millest nähtuks, et seltsinguleping oleks üles öeldud. Maakohtule ei saa ette heita ka selgitamiskohustuse rikkumist, sest maakohtu istungiprotokolli kohaselt (I kd, tl 134) uuris maakohus hagejalt, kas ta on seltsingulepingu üles öelnud, ning hageja vastas selgelt, et ta ei ole seltsingulepingut üles öelnud, kuna ta ei ole seda sõlminud. Kolleegium selgitab, et hagejale jääb võimalus seltsinguleping üles öelda. Kui seltsinguleping on lõppenud, ei ole kostjatel I ja II õiguslikku alust kinnisasja vallata.

§ 597

lg 1 kohaselt võib seltsinglane tähtajatu seltsingulepingu igal ajal üles öelda.“ Seega õiguslik alus kinnisasja valdamiseks võib tuleneda seltsingulepingust (Riigikohtu 29. aprilli 2020 otsus tsiviilasjas nr 2-18-255). Kinnisasja valdamise õigus lõppeb pärast seltsingulepingu lõppemist. Seltsingulepingu lõppemise alused sätestab

§ 596

lg 1.

§ 596

lg 1 p-de 1 ja 2 kohaselt lõpeb seltsinguleping muu hulgas seltsinglaste otsusega või siis, kui seltsinglane seltsingulepingu üles ütleb.

§ 597lg 1 kohaselt võib seltsinglane tähtajatu seltsingulepingu igal ajal üles öelda.

Kostja on ise viidanud, et hageja kolis eramust välja uue elukaaslase juurde

1. a mais ja
2. a oktoobris saatis hageja kostjale nõudekirja valduse vabastamiseks. Kohtu hinnangul saab eeltoodust järeldada, et isegi kui poolte vahel oli suuline seltsinguleping, on see
3. a mai seisuga hageja poolt üles öeldud, kuivõrd hageja on pere elukohast välja kolinud. Sellises faktilises olukorras ei ole enam võimalik rääkida ühise eesmärgi nimel tegutsemisest või panuste tegemisest, mis aga on seltsingulepingu olemuseks. Seega on kohus seisukohal, et seltsingulepingu vastuväide ei ole alates
4. a maikuust enam asjakohane ega anna kostjale õigust kinnistut vallata. Kuivõrd on ilmne, et väidetav seltsingulepingu olemasolu ei anna täna enam ühelgi juhul kostjale õigust asja vallata, ei asu kohus analüüsima ka kostja väiteid lepingu sõlmimise. Selle eesmärgi ja selle raames tehtud panuste osas, kuivõrd see ei anna käesolevale asjale juurde. Kostja on küll viidanud, et on seltsingu raames teinud eramule kulutusi, kuid ei ole esitanud valduse vabastamisest keeldumise vastuväidet

§ 110alusel.

Kohus on 7 2-23-643 kostja vastuhagi eraldanud eraldiseisvasse menetlusse, kus analüüsib seltsingulepingu olemasolu ning sellest tulenevaid võimalikke rahalisi nõudeid.

1. Kostja ei ole kohtuni toonud ega tõendanud, et kostjal oleks mõni muu õiguslik alus vaidlusaluse kinnistu valdamiseks.
2. Kuivõrd kostjal puudub alus kinnistu valdamiseks, tuleb AÕS § 80 lg-te 1 ja 2 alusel hagejale kui kinnistu omanikule vaidlusaluse kinnistu valdus tagastada. Kokkuvõttes rahuldab kohus hagi.
3. Kõik kohtuotsuses käsitlemata menetlusosaliste väited ning esitatud tõendid hagiavalduse läbivaatamisel kohtu arvates tähtsust ei oma ja seetõttu kohus neid lahendis ei käsitlenud. Menetluskulude jaotus
4. TsMS § 173 lg 1 sätestab, et asja menetlenud kohus märgib menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses. TsMS § 173 lg 4 kohaselt näeb kohus menetluskulude jaotuses ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma, välja arvatud kulude rahalise suuruse. TsMS § 162 lg 1 sätestab, et hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kohus tegi otsuse kostja kahjuks, mistõttu tuleb menetluskulud jätta kostja kanda.
5. TsMS § 174 lg 1 kohaselt määrab menetluskulude rahalise suuruse menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas, millega seoses kulud tekkisid. TsMS § 174 lg 2 kohaselt määrab maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, kui menetluskulude kindlaksmääramine ei takista kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse tegemist. TsMS § 174 lg 4 sätestab, et kui maakohus kohtuotsuses või asja lõpetavas määruses menetluskulusid kindlaks ei määra, määrab tsiviilasja lahendanud maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist käesoleva seadustiku § 177 lõikes 2 sätestatud korras.
6. Kohtupraktikast tuleneb, et maakohus peab menetluskulud uuesti kindlaks määrama juhul, kui otsus kaevatakse edasi ja menetluskulude jaotus selle tulemusel muutub. Poolte vahel leidis aset intensiivne vaidlus ning pooltevahelised erimeelsused näivad olevat ületamatud, mida kinnitab ka menetluses kompromissile mittejõudmine. Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et menetluskulude suuruse kindlaksmääramine on menetlusökonoomikast tulenevalt mõistlik alles peale lõpplahendi jõustumist. Seega ei määra kohus menetluskulude rahalist suurust kindlaks kohtuotsuses, vaid määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast kohtuotsuse jõustumist TsMS § 177 lg-s 2 sätestatud korras. /allkirjastatud digitaalselt/ Andrea Lega kohtunik 8