2-22-14198 KOHTUOTSUS Kohus Viru Maakohus Kohtunik Anneli Alekand Otsuse tegemise aeg ja koht 4. juuli 2023, Narva Kohtuasja number 2-22-14198 Kohtuasi A L hagi Narva linna, SA Narva Linnaelamu vastu

) § 329 lg 1 on vaidlustamise tähtaeg möödunud. Üülepingu ülesütlemise avaldus saadeti

1. juulil 2022 hageja meiliaadressil xxx ja tema tegelikku elukohta xxx. Vastavalt üürilepingu punktile 8.2 loetakse kirjalik teade teisele poolele kättetoimetatuks viie kalendripäeva möödumisel saatmise päevast. Üürilepingu ülesütlemise võib vaidlustada 30 päeva jooksul, mis tähendab, et hagi esitamise viimane päev sai olla
2. september
3. Hageja esitas hagi alles
4. septembril
5. 2

§ 313lg 1.

Hageja ei kasuta eluruumi, mida kinnitab asjaolu, et korteris ei ole aasta jooksul praktiliselt tarbitud vett, gaasi ja elektrienergiat. Hageja töötab Tallinnas alates

1. aastast, kus on ka tema registreeritud elukoht. Hagejat ei saa pidada isikuks, kes vajab sotsiaalmajanduslikel põhjustel munitsipaaleluruumi.
3. aprillil 2023 saadetud vastuses asub kostja seisukohale, et kostja ja J La vahel ei olnud sõlmitud üürileping, vaid tasuta kasutamise leping, mille võib füüsilisest isikust kasutaja surma korral üles öelda. Hageja ei ole tõendanud, et J La maksis eluruumi kasutamise eest üüritasu. KOHTU PÕHJENDUSED
4. Kohus, tutvunud hagiavalduse, poolte seisukohtade ja menetluse käigus esitatud tõenditega, leiab, et hagi tuleb jätta rahuldamata.
5. Poolte vahel ei ole vaidlust selles, et kostja ja J La sõlmisid
6. oktoobril 2011 munitsipaaleluruumi üürilepingu nr 573/M-11 (dtl 255‒266), mille alusel oli J Lal õigus kasutada munitsipaalkorterit aadressil x ja milles üürisumma oli null. Kohtuistungil olid mõlemad pooled ühisel arusaamisel, leping oli muutunud tähtajatuks (dtl 348). Vaidlust ei ole ka selle üle, et hageja on J La pärija, selle tõenduseks on esitatud pärimistunnistus (dtl-d 27‒ 28).
7. Menetluse kestel asus kostja seisukohale, et tegemist ei olnud üürilepinguga, vaid sõlmitud oli tasuta kasutamise leping, sest J Lal ei olnud kohustust üüri tasuda. 11.

§ 271

sätestab, et üürilepinguga kohustub üks isik (üürileandja) andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri).

§ 389

järgi kohustub tasuta kasutamise lepinguga üks isik (kasutusse andja) andma teisele isikule (kasutaja) üle eseme tasuta kasutamiseks. Üüri maksmise kohustus on seega üürilepingu oluliseks tunnuseks, mis eristab seda tasuta kasutamise lepingust. 12. Riigikohus on leidnud, et üürilepingu kaitse ei peaks laienema lepingutele, kus asi on antud kasutusse sümboolse tasu eest (Riigikohtu määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-162-15, p 17). Samas võib sõlmida selliseid kasutuslepinguid, mille puhul kasutustasu ei ole või see on väga madal, kuid üürnikul lasuvad mingid muud kohustused, mis väljuvad märkimisväärselt tasuta kasutamise lepinguga ettenähtud kohustuste raamest. Selliste lepingute puhul ei ole välistatud see, et neid tuleks lugeda üürilepinguteks (Võlaõigusseaduse kommenteeritud väljaanne, § 271 kommentaar). 3

§ 280järgi peab üürnik omal kulul kõrvaldama üksnes pisipuuduse.

Muud parendused ja muudatused võib üürnik

§ 285

lg 3 järgi kas lepingu lõppemisel eemaldada või peab üürileandja talle need hüvitama. Tasuta kasutamise lepingu puhul peab kasutaja

§ 391lg 1 kandma eseme säilitamiseks vajalikud kulud. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (Ts

ÜS) § 63 p 1 järgi on vajalikud sellised kulutused, millega säilitatakse eset või kaitstakse seda täieliku või osalise hävimise eest. Vajalikeks saab pidada kulutusi, mille puhul eseme kasutamine ilma muudatuste tegemiseta muutuks võimatuks või saaks vähemalt oluliselt raskendatud. Seejuures ei peeta tavapäraste kulumisjälgede kõrvaldamist kasutaja kohustuseks ega loeta neid asja säilitamiseks vajalikeks kulutusteks (Võlaõigusseaduse kommenteeritud väljaanne, § 391 kommentaar). Lepingu punkti 4.6.7 loetletud tegevusi saab pidada ulatuslikumaks kui eluruumi säilitamiseks vajalik, hõlmatud on ka tavaliste kulumisjälgede kõrvaldamine, mis tähendab, et kohustuste maht ületab kohustusi, mis kasutajal on tasuta kasutamise lepingu kohaselt. Kohustused ületavad ka üürniku seadusjärgseid kohustusi, mis annab aluse pidada kohustusi sisuliselt üüri maksmiseks ja vaidlusalust lepingut üürilepinguks. 14. Eeltoodud tõlgendust toetavad nii lepingu enda sõnastus kui ka kostja viited võlaõigusseaduse üürilepingu sätetele lepingu ülesütlemisavalduses (dtl 273), samuti see, et kostja asus väitma, et tegemist ei ole üürilepinguga, alles kohtumenetluse kestel. 15.

§ 320

ja § 321 järgi ei lõpe üürileping tingimata üürniku surma korral, va juhul kui nii on kokku lepitud. Vaidlusaluses lepingus ei ole kokkulepet, et üürniku surma korral leping lõpeb. Üürniku abikaasa või temaga üüritud eluruumis koos elanud muu pereliige võivad astuda lepingusse kuu aja jooksul alates üürniku surmast. Kuigi hageja väidab, et elas üüritud eluruumis koos vanaemaga, ei saa seda pidada usutavaks. Hageja registreeritud elukoht ja töökoht on Tallinnas, korteri vee- gaasi- ja elektritarbimine pärast J La surma on olnud praktiliselt olematu (dtl-d 286‒288), lisaks ei ole ajavahemikul 18.05‒18.11.2022 tehtud hageja pangakaardiga ühtki makset Narvas, kuigi kaarti on kasutatud peaaegu iga päev (dtl-d 71‒164). Isegi kui hageja oleks elanud J Laga koos, oleks tal kooselava pereliikmena tulnud üürilepingusse astumise avaldus teha

§ 321lg 2 kohaselt ühe kuu jooksul alates üürniku surmast.

J La suri

1. märtsil 2022, avalduse üürilepingusse astumiseks esitas hageja hagiavalduse kohaselt
2. juunil 2022, seega rohkem kui kuu aega pärast üürniku surma. Hageja ei ole eelnevast tulenevalt üürnikuga kooselava pereliikmena üürilepingusse astunud.
3. Juhul kui üürniku abikaasa või perekonnaliige ei astu üürilepingusse, lähevad üürilepingust tulenevad õigused ja kohustused

§ 321lg 5 alusel üle üürniku pärijale.

Vaidlusaluse lepingu p 6.6 viimane lause välistab küll pärija lepingusse astumine, kuid selles lauses sisaldud kokkulepe on

§ 321lg 7 järgi tühine.

Hageja on üürniku pärija, mistõttu läks üürileping talle üle. 17. Kui üürileping pärijale üle läheb, võib üürniku pärija või üürileandja üürilepingu kolme kuu jooksul üürniku surmast üles öelda, teatades sellest vähemalt kolm kuud ette (

§ 321lg 5 teine lause).

Selle sätte alusel sai kostja lepingu üles öelda kuni

1. juunini
2. Ülesütlemise teade on koostatud
3. juulil 2022 (dtl-d 4‒5), seega rohkem kui kolm kuud pärast üürniku surma. Seadus ei sea tähtaja algust sõltuvusse sellest, millal sai üürileandjale teada üürniku surmast või pärija isikust. Üürileandjal on aga õigus leping üles öelda ka üldistel alustel.
4. Kostja saatis hagejale ülesütlemise avalduse
5. juulil 2022 ja on seisukohal, et hageja ei ole pöördunud kohtusse õigeaegselt. Samas on kostja saadetud tähitud kiri tagastatud hoiutähtaja möödumisel ja e-kirja kättesaamist ei ole hageja kinnitanud. Kostja loeb e-kirja kättesaaduks vastavalt üürilepingule viie päeva möödumisel saatmisest ehk
6. augustil
7. Hageja sai enda 4

§ 329

lg 1 järgi peab üürnik eluruumi üürilepingu ülesütlemise vaidlustamiseks esitama taotluse üürikomisjonile või kohtule 30 päeva jooksul ülesütlemisavalduse saamisest.

2. augustil 2022 on hageja esindaja Oleg Nišajev kirjutanud kostjale ja küsinud, mille taga seisab hagejaga lepingu sõlmimine (dtl 285). E-kirja manusena tundub olevat lisatud kostja ülesütlemise avaldus. Hageja volikiri Oleg Nišajevile on alla kirjutatud
3. augustil 2022 (dtld 281‒282). Seega sai hageja ülesütlemise avaldusest teada hiljemalt
4. augustil
5. Muu kättesaamise aeg ei ole tõendatud. TsÜS § 69 lg 2 teise lause järgi loetakse eemalviibijale tehtud tahteavaldus kättesaaduks, kui see on jõudnud tahteavalduse saaja elu- või asukohta ja tal on mõistlik võimalus sellega tutvuda. Kostja tähitud kiri, mis saadeti hageja elukohta, tuli avamata tagasi, mistõttu ei olnud hagejal võimalust sellega tutvuda. E-posti aadressi ei saa ilmselt lugeda isiku elukohaks, inimesel üldiselt ei ole kohustust teatud kindla ajavahemiku tagant oma e-posti kontrollida. Lepinguga võib inimene sellise kohustuse küll endale võtta, kuid kostja viidatud lepingu punkti 8.2 ei saa selle sõnastuse tõttu pidada laienevaks e-postile. Eelneva alusel loeb kohus hagi esitatuks tähtaegselt.
6. Hageja on seisukohal, et üürilepingu ülesütlemise avaldus on tühine, sest selles puudub viide ülesütlemiseks mõjuvale põhjusele, lisaks on avalduse eestikeelses tekstis öeldud üles üürileping G S , mitte J Laga, ning viide kommunaalkulude võlgnevusele ei ole õige. 22.

§ 325

lg 2 p 4 sätestab, et üürileandja ülesütlemisavalduses peavad sisalduma vähemalt järgmised andmed: üüritud asi, lepingu lõppemise päev, ülesütlemise alus, eluruumi üürilepingu ülesütlemise puhul ülesütlemise vaidlustamise kord ja tähtaeg. Sama paragrahvi lg 5 kohaselt on eelnevale mittevastav ülesütlemine tühine. TsÜS § 84 lg 1 järgi ei ole tühisel tehingul algusest peale õiguslikke tagajärgi. 23. Kostja ülesütlemise avalduses on märgitud üüritud asi, lepingu lõppemise päev ning ülesütlemise vaidlustamise kord ja tähtaeg. Ülesütlemise alusena on viidatud asjaolule, et hageja ei ole isik, kes vajab munitsipaaleluruumi. Üürilepingu võib

§ 313

kohaselt erakorraliselt üles öelda mõjuval põhjusel, eelkõige on mõjuvaks põhjuseks

§-des 314‒ 319 märgitu, kuid

§ 313lg 1 annab ka iseseisva ülesütlemise aluse.

Riigikohus on

§ 313

lg 1 kui erakorralise ülesütlemise aluse osas leidnud, et sätte rakendamine eeldab kaalumist, mille käigus võrreldakse, kas lepingu lõppemist sooviva poole huvid on olulisemad ja saaksid lepingu jätkumise korral rohkem kahjustada kui teise lepingupoole huvid (Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-62-04, p 14). Samas ei ole ainuüksi avalike funktsioonide täitmine mõjuvaks põhjuseks (samas). 24. Kostja põhjendusest ja vaidlusaluse lepingu tingimustest saab järeldada, et antud juhul on eluruumi üürilepingu sõlmimise näol olnud tegemist sisuliselt sotsiaalabiga. Eluruumi üürina on kokku lepitud ruumi säilitamine senises korras, kuid tulu üürimisest kostja ei teeni. Seetõttu võib senise üürniku asendumine sotsiaalabi kriteeriumidele mittevastava isikuga olla aluseks leping erakorraliselt üles öelda. Hageja on tuginenud sellele, et tal puudub muu eluruum, kuid esitanud selle kohta vastuolulisi tõendeid. Hageja omandis ei ole kinnisvara, kuid ta kasutab enda kinnitusel Tallinnas eluruumi üürilepingu alusel (dtl-d 203‒213). Samuti on hageja kinnitanud, et ta töötab ja märkinud oma igakuiseks sissetulekuks 1300 eurot (dtl 16). Eelnevast tulenevalt ei ole alust pidada hagejat isikuks, kes tingimata vajaks eluruumi turutingimustest oluliselt soodsamalt. Kohtu hinnangul ei ole asjaolusid arvestades õiglane panna kostjale kohustust majutada eluruumis senistel tingimustel hagejat, kes suudab endale ise eluruumi tagada. Seetõttu saab kostja nimetatud põhjust pidada mõjuvaks põhjuseks, et leping 5

§ 313lg 3 kohaselt ei pea erakorralisest ülesütlemisest ette teatama.

1. Hageja on täiendavalt viidanud ülesütlemise avalduse tühisusele tulenevalt sellest, et avalduse eestikeelses tekstis ütleb kostja üles G S
2. augustil 2013 sõlmitud munitsipaaleluruumi üürilepingu nr 870/M-13 aadressil xxx. Kohus möönab, et tegemist on eksitava lausega, samas on avalduse alguses üürniku õige nimi, samuti jätkub viidatud lause J La nimega ning avalduse venekeelne tekst on korrektne. Hageja eelduslikult valdab vene keelt, kuid isegi, kui ta seda ei valda, pidi tekstist tervikuna olema mõistlikule inimesele arusaadav, millisest lepingust käib jutt, ja et tegemist on hooletusveaga. Seetõttu ei ole kohtu hinnangul tegemist sellise eksimusega, mis tingiks avalduse tühisuse.
3. Kohus nõustub hagejaga, et kostja ei ole tõendanud, et hagejal oleks eluruumi eest kommunaalkulude võlgnevus, kuid kostja ei ole öelnud üürilepingut üles võlgnevuse tõttu, vaid muul alusel, mistõttu ei muuda viide võlgnevusele ülesütlemist tühiseks.
4. Hageja viited ja tõendid J La kasutamata õigusele vaidlusalune eluruum erastada jätab kohus kui asjakohatud tähelepanuta.
5. Eeltoodu alusel tuleb hagi jätta rahuldamata. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
6. Tulenevalt TsMS § 173 lg 1 märgib asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel asja lõpetavas lahendis.
7. TsMS § 162 lg 1 sätestab, et hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kostja kantud põhjendatud menetluskulud tuleb seega jätta hageja kanda. TsMS § 190 lg 1 kohaselt ei välista ega piira menetlusabi andmine menetlusabi saaja kohustust hüvitada kohtulahendi alusel vastaspoolele tekkinud kulutused.
8. TsMS § 174 lg 1 ja 2 järgi määrab kohus kohtuotsuses kindlaks menetluskulude rahalise suuruse. Kostja nimetatud menetluskuluks on postikulu 4,90 eurot. TsMS § 144 p 2 kohaselt kohtuväliseks kuluks muu hulgas sõidu-, posti-, side-, majutus- ja muud sellesarnased kulud, mis on kantud seoses menetlusega. Kostja postikulu on kantud seoses hagejale lepingu ülesütlemisavalduse saatmisega. Seda ei saa pidada menetlusega seoses kantud kuluks, sest ülesütlemisavalduse saatmise ajal ei saanud kostja veel teada, kas hageja võtab kirja vastu või kas ta vaidlustab ülesütlemise.
10. veebruari 2023 määrusega rahuldas kohus hageja menetlusabi taotluse. Kohus määras, et menetlusabi saajal tuleb tasuda riigilõiv 245 eurot täies ulatuses viie osamaksena. Hageja on tasunud kolm osamakset, tasumata on kaks osamakset, kokku 98 eurot.
11. TsMS § 191 lg 2 kohaselt kannab menetlusosaline, kelle kahjuks lahend tehti, oma menetluskulud täies ulatuses ka siis, kui ta on menetluskulude kandmisest vabastatud või kui talle on antud menetlusabi menetluskulude tasumiseks.
12. Kohus jättis menetluskulud hageja kanda. Kuivõrd hagejale anti menetlusabi ning hagejal on tasumata riigilõiv 98 eurot, tuleb hagejalt riigituludesse välja mõista riigilõiv 98 eurot. 6

§ 113lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.

1. Hagejal tuleb riigilõiv summas 98 eurot tasuda 15 päeva jooksul käesoleva kohtumääruse jõustumisest arvates. Riigi õigusabi tasu tuleb kanda riigituludesse alates viie osamaksena alates
2. augustist 2023, igakusie makse suuruseks on 185,04 eurot. /allkirjastatud digitaalselt/ Anneli Alekand Kohtunik 7