Obsah (4)

§ 613§ 477§ 386§ 172

KOHTUMÄÄRUS Kohus Harju Maakohus Tallinna kohtumaja Kohtunik Janek Väli Kohtumääruse tegemise aeg ja koht Tsiviilasja number Tsiviilasi 08. mail 2023.a, Tallinnas Menetlusosalised esindajad ja 2-20-13

) § 475 lg 1 p 13 kohaselt korteriomandi ja kaasomandi asjad hagita asjad.

§ 613

lg 1 p 1 kohaselt lahendab kohus hagita menetluses korteriomaniku või korteriühistu avalduse alusel asja, mis tuleneb korteriomandist ja korteriomandi eseme valitsemisest ning puudutab korteriomanike omavahelisi õigusi ja kohustusi ning korteriomanike ja korteriühistu vahelisi õigusi ja kohustusi, välja arvatud nõude, mis korteriomandi- ja korteriühistuseaduse § 33 järgi on esitatud korteriomandi võõrandamise kohustamiseks. 8.

§ 477

lg 1 kohaselt vaatab kohus hagita asja läbi hagimenetluse sätete kohaselt, arvestades hagita menetluse kohta sätestatud erisusi. Sama paragrahvi

1. lõike kohaselt ei ole kohus seotud menetlusosaliste esitatud taotluste ega asjaoludega ega nende hinnanguga asjaoludele, kui seadusest ei tulene teisiti ning lg 7 kohaselt peab kohus kontrollima avalduse vastavust seadusele ja avalduse tõendatust ka juhul, kui avalduse kohta ei ole esitatud vastuväiteid. Vajaduse korral nõuab kohus avaldajalt tõendite esitamist või kogub neid omal algatusel. 7 8.
2. Kohus on 14.10.2021 kohtumäärusega asendanud puudutatud isiku M S puudutatud isikuga A E D P A, M S’e puudutatud isikutega A K ja E K, OÜ R M puudutatud isikuga I P, 12 märki OÜ puudutatud isikutega OÜ P P ja M OÜ (II kd lk 137-140). 8.
3. Kohus on 20.02.2023 kohtumäärusega asendanud puudutatud isiku G S puudutatud isikuga S OÜ, R O’i puudutatud A O, M A puudutatud isikuga E M, L B puudutatud isikuga V D, T K ja D K puudutatud isikuga V H, M U puudutatud isikuga N C A, A A puudutatud isikuga S M, OÜ F-S puudutatud isikuga D M, M R puudutatud isikutega O R, D R, D R, puudutatud isik M P asendatud puudutatud isikuga A P, K M puudutatud isikuga I I, V D puudutatud isikuga O K ja puudutatud isik osaühing L asedatud puudutatud isikuga S P OÜ (dtl 1083-1093).
4. Kohus tuvastab järgmised asjaolud: 9.
5. Avaldaja on X-x, Tallinn asuva korteri omanik ja Tallinn, X korteriühistu liige (I kd lk 6-8). 9.
6. Kohus tuvastab vastavalt I kd lk 8 pöördel asuvale plaanile, et algselt olid elamus aadressil Xxx vastavalt ehitusprojektile korterid jagatud sektsioonideks, igas sektsioonis neli tuba, kus kaks korterit omavad ühist sissepääsu ning WC-d ja duširuumi kasutab kogu sektsiooni, so nelja korteri elanikud. 9.
7. WC ja duširuumid on elamu kõigi korteriomanike kaasomand. 9.
8. Avaldaja ja puudutatud isik M U, kes on korteri nr x omanik (I kd lk 9) ühiskasutuses on ühine sissepääs korterisse, WC ja duširuum. 9.
9. Avaldaja soovib eraldada temale kuuluva korter korterist x, milleks on vaja teha ava kandvasse seina (trepikotta) uue välisukse paigaldamiseks ning välja ehitada korteris eraldi WC ja kööginurk. M U, kes on korteri nr x omanik on sellega nõus. Avaldaja tellimusel koostas Allprojekt C OÜ 11.03.2019 korteri rekonstrueerimise projekti nr XXX, millega projekteeriti täiendav ava kandvasse seina ning WC ja köögi ehitamine korteris nr x (II kd lk 155-160). 9.
10. Tallinna Linnaplaneerimise Ametile (TLPA) esitati 07.05.2019 sellekohane ehitusteatis ja ehitusprojekt nr XXX. TLPA kandis 21.05.2019 ehitusteatise nr xxx ehitisregistrisse (I kd lk 13-14). 9.
11. Tallinna Halduskohus jättis 16.01.2020 otsusega haldusasjas nr xxx rahuldamata Tallinn, X korteriühistu kaebuse nõudega tuvastada, et TLPA poolt antud heakskiit ja 21.05.2019 ehitusteatise nr xxx ehitisregistrisse kandmine on õigusvastased; kohustada Tallinna linna uuesti sisuliselt läbi vaatama Xxx-x, Tallinn korteriomandi ümberehitamiseks esitatud ehitusteatis; kohustada Tallinna linna kaaluma ehitusjärelevalvemenetluse algatamist Xxx-x, Tallinn korteriomandi ümberehitamise üle (I kd 15-19p). Nimetatud kohtuotsus jõustus 05.05.2020 (I kd lk 19p). 9.
12. Korteriühistu juhatus on keelanud 23.07.2020 (I kd lk 20p-21) ja 13.08.2020 (I kd lk 22-24) kirjadega avaldajal mistahes rekonstrueerimistööde läbiviimise vastavalt ehitusprojektile.
13. Riigikohus on 24.10.2018 kohtuotsuses tsiviilasjas nr 2-17-7999 punktis 13.4 selgitanud, et maja ühiskommunikatsioonid (mh vee- ja kanalisatsioonitorustikud) kuuluvad eelduslikult kaasomandi koosseisu ja kõigile korteriomanikest kaasomanikele (KOS § 1 lg 8 2 ja § 2 lg 2; KrtS § 4 lg-d 3 ja 4). Korteriomandi eseme reaalosa teenindavad torustiku osad võivad kuuluda ka korteriomandi eseme reaalosa (eriomandi) koosseisu (KOS § 2 lg 1 ja KrtS § 4 lg 1). Nii või teisiti ei saa need kuuluda aga elamut haldavale korteriühistule, kes ei ole korteriomanik. 10.
14. Avaldaja on pöördunud kohtusse nõudega tuvastada elamu kaasomanike kohustus anda talle nõusolek korteris rekonstrueerimisprojektis nimetatud tööde tegemiseks. 10.
15. Ehitusprojekti kohaselt ei ole projekteeritud tööde teostamine vastavalt käesolevale projektile ohtlikud hoone tugevusele ja jäikusele. Antud seintes ei ole varem teistel korrustel avasid freesitud. Projekteerimistööd ja nende läbiviimine on teostatud Hea Ehitustava (xxx) ja vastavalt Eesti Vabariigis kehtivatele seadustele, määrustele ja otsustele. Ehitusprojekti nr XXX punktis 3 on märgitud, et korteris teostatakse ainult siseplaneeringu muudatused. Korterisse planeeritakse uus välisuks, kandvasse seina koridori ja trepikoja vahel. Avaldajale kuuluvasse korterisse paigaldatakse WC, mis ühendatakse sanitaartehnilises ruumis oleva kanalisatsioonitoruga. 10.
16. Seega on kaasomanike nõusolek vaja eelkõige avaldaja korterisse ehitatava WC ühendamiseks kaasomandi pinnal asuva kanalisatsiooni ja veetorustikuga (sh sellise torustiku rajamine kaasomandi põrandapinna sisse, vt joonis II kd lk 158p) ning trepikoja ja korteri seina ukseava väljafreesimiseks (vt joonis II kd lk 158). Elamut haldav korteriühistu on korteriomanike kokkuleppe puudumisele viidates keelanud mistahes tööde teostamise, keeldudes tööde tegemise ajaks ajutiselt sulgemast veevarustust veepüstakus. Kaasomandi pinnalt vee- ja kanalisatsioonitorude läbiviimine on ehitusliku või muu kaasomandi eseme korrashoiuks vajalikust muudatusest suurem ümberkorraldus KrtS § 38 lg 1 tähenduses, mistõttu selle tegemiseks oli vajalik korteriomanike kokkulepe. Kohus leiab, et kaasomandis olevasse vee- ja kanalisatsioonitorustikku läbi kaasomandis oleva ruumi ühe korteri vee- ja kanalisatsioonitorustiku ühendamine vajab kaasomanike kokkulepet. Samuti vajab kaasomanike kokkulepet trepikoja kandvasse seina korteri välisukse jaoks ava freesimine.
17. 22.09.2019 teostas Allprojekt C OÜ X-x konstruktsioonide ehitusauditi ja ülevaatuse, mille kohta koostas auditi, töö nr A-176/19 (II kd lk 162p-163). Auditi kohaselt on kõik konstruktsioonid väga heas seisukorras. Projekteeritud ava on ametlikult lubatud teha vastavalt ehitusprojektile ning ei ole ohtlik hoone tugevusele ja jäikusele. Takistusi, mis põhjustavad ehitustööde tegemist puuduvad. Konstruktsioonides vajumeid ega pragusid ei nähtu, ehitusprojekt on kinnitatud TLPAs ning väljastatud on ehitusteatis.
18. Riigikohtu 27.03.2015 kohtuotsus tsiviilasjas nr 3-2-1-155-14 punkt 13, millises on märgitud, et ehitise osaks on kõik seinad, s.o nii välis- kui ka siseseinad korteriomanike kaasomandis sõltumata sellest, kas need asuvad korteriomandi reaalosas või mitte. Seega ka korteriomandi reaalosa piiridesse jäävasse seina avause tegemiseks on vajalik kõikide kaasomanike nõusolek juhul, kui on tegemist asja olulise muutmisega. Lisaks on Riigikohus eelpool viidatud lahendis märkinud, et ehitusluba annab loa ukseava tegemiseks ja ukse ehitamiseks avaliku õiguse järgi, kuid see ei asenda kaasomanike nõusolekut AÕS § 74 mõttes.
19. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 72 lg 1 kohaselt kaasomanikud valdavad ja kasutavad ühist asja kokkuleppel. Kaasomanike häälteenamusega tehtava otsusega võib otsustada küsimusi, mis jäävad ühise asja tavapärase valdamise ja kasutamise piiridesse. Häälte arv otsuse tegemisel sõltub omandi osa suurusest. Sama paragrahvi viienda lõike kohaselt on kaasomanikul õigus nõuda teistelt kaasomanikelt, et kaasomandis oleva asja valdamine ja kasutamine toimuks vastavalt kõigi kaasomanike huvidele. Kaasomanikud peavad 9 üksteise suhtes käituma lähtuvalt hea usu põhimõttest, eelkõige hoiduma teiste kaasomanike õiguste kahjustamisest.
20. Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 38 lg 1 kohaselt ehitusliku või muu kaasomandi eseme korrashoiuks vajalikust muudatusest suurema ümberkorralduse tegemist ei saa otsustada tavapärase valitsemise raames, vaid selleks on vaja korteriomanike kokkulepet ja lg 2 kohaselt käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud muudatuseks ei ole vaja selle korteriomaniku nõusolekut, kelle õigusi ümberkorraldused ei puuduta üle määra, mida korteriomanik peab käesoleva seaduse § 31 lõike 1 punkti 2 kohaselt taluma.
21. Vaidlust ei ole selle üle, et kõigi korteriomanike nõusolek ehk korteriomanike kokkulepe avaldaja soovitud rekonstrueerimistööde tegemiseks puudub. 15.
22. Tallinn, Xxx korteriühistu on 23.07.2020 (I kd lk 20p-21) ja 13.08.2020 (I kd lk 2224) kirjaga keelanud avaldaja korteris teostada mistahes rekonstrueerimis- ja/ või ehitustöid. Tegemist ei ole küll kaasomanikuga, kuid elamut tehnosüsteeme reaalselt haldava isikuna on ta keeldunud avaldajaga koostööst viitega korteriomanike kokkuleppe puudumisele. 15.
23. nõusoleku avaldaja poolt taotletud tööde teostamiseks on andud korterite nr 107/108, 126, 203/204, 213/214, x, 303, 304, 309/310, 311, 312, 326, 401, 402, 407/408, 421/422, 513, 514, 517/518, 519/520, 605/606, 626, 725, 1, 701, 702, 4 omanikud (I kd tl 56-62). 15.
24. Puudutatud isikud M F, A T ja I T, V S, I S, I M, A K, A L, I B, T A, I T, N Š ja O N, M A, G S, T Y, Osaühing R, L R, I A, R O, S Š, A (A) B (B ), V K ja I K, A T, A M, A M, L Š, A A , R S, N D, N P, V K, J G, L (L) K (K), T G, N B, N V, G K, G V, R T, A M, L O, K R, R N, A G, M OÜ, J B ja I P on leidnud, et Xxx korterelamu kandvate konstruktsioonide seisund on mitterahuldav ning avaldaja poolt teostatavad tööd on ohtlikud hoonele tugevusele ja jäikusele (II kd lk 3p). Korteriomanikud on huvitatud sellest, et elamu kandekonstruktsioonid püsiksid. 15.
25. Õigusselguse saamiseks lahendada vaidlus sisuliselt ehk tuvastada tuleb, kas kaasomanikel on kohustus avaldajale anda nõusolek rekonstrueerimisprojektis nimetatud tööd ellu viia.
26. Kohus nõustub käesoleval juhul avaldaja seisukohaga, et WC ja duširuumi väljaehitamine oma korteris ei riku seaduse nõudeid ja teiste kaasomanike huve ülemäära või üldse. 16.
27. Avaldaja on tõendanud, et trepikoja ja korteri vahelisse seina korteri välisukse jaoks ava freesimine ei ole ohtlik ega kahjusta kaasomandit ülemäära. Rekonstrueerimisprojektis on kirjeldatud tööde käik, mis peab tagama nende ohutu teostamise. Ette on nähtud toestamine enne tööde alustamist ja pärast ava freesimist. Elamu konstruktsioonide ehitusauditi ja ülevaatuse kohaselt konstruktsioonides vajumeid ega pragusid ei nähtu, need on väga heas seisukorras. Kohtul puudub igasugune alus kahelda rekonstrueerimisprojekti ja auditi koostanud isiku pädevuses. 16.
28. Puudutatud isikud ei ole oma kartuste kohta seoses kõnealuse ava freesimise ohtlikkusega esitanud ühtegi asjakohast tõendit. Puudutatud isikud on esitanud E OÜ 24.08.2011 töö nr 11-371 (II kd lk 15-19), kuid see on tehtud hoone välispiirete kohta, selles pole mingit infot hoone kandvate siseseinte kohta. Lisaks on see koostatud kaheksa aastat enne vaidlusaluse projekti koostamist, mistõttu on kahtlus 10 selle asjakohasuses tulenevalt selle koostamise ajast. 16.
29. Puudutatud isikud on esitanud seisukoha, et kohus võiks omal algatusel määrata asjas ekspertiisii korterelamu kandvate konstruktsioonide tehnilise seisukorra määramiseks ja nendesse võimalike muudatuste tegemise ulatuse kohta. Kohus ei näe selleks vajadust ega alust ning ekspertiisi omal algatusel ei määra. Avaldaja on esitanud pädeva isiku poolt koostatud rekonstrueerimisprojekti ja ülevaatuse auditi. TLPA järelevalveorganina on projekti alusel tehtavad tööd heaks kiitnud. Tallinna Halduskohus on korteriühistu kaebuse alusel algatatud menetluses tehtud otsuses tuvastanud, et TLPA tegutses õiguspäraselt ning puuduvad alused TLPA kohustamiseks oma otsustust muuta või uuesti läbi vaadata või ehituslikku järelevalvemenetlust algatada. Puudutatud isikud ei ole esitanud taotlust kohtuliku ehitustehnilise ekspertiisi läbiviimiseks ega asjatundja arvamust enda soovitud asjaolu tõendamiseks. Puudutatud isikute esitatud fotodelt ei ole võimalik tuvastada, et vaidlusalune konstruktsioon ei peaks ava freesimisele vastu. Isegi, kui mingitel pindadel esineb pragusid, ei tähenda see automaatselt konstruktsiooni nõrkust ning fotolt ei ole võimalik seda asjaolu kindlaks teha. 16.
30. Samuti ei riku puudutatud isikute õigusi see, kui avaldaja ehitab oma eriomandi esemele WC ja duširuumi, mille vee- ja kanalisatsioonitorustiku ühendab kaasomandis oleva vee- ja kanalisatsioonitorustiku püstakuga. Sellise tegevuse tulemusel vee tarbimise või kanalisatsioonitorustiku kasutamise koormus ei tõuse, kuna neid teenuseid tarvitavate isikute hulk selle tõttu ei suurene. Puudutatud isikud ei ole selgitanud, kuidas reaalselt kahjustab see neid, kui tegelikkuses (ja vaidlustamata asjaoluna) on kaasomandis olev WC ruum täna korteri nr x omaniku valduses ja kasutuses. Seetõttu leiab kohus, et puudutatud isikute vastav vastuväide on põhjendamatu ja tõendamata. 16.
31. Puudutatud isikud ei ole ka ümber lükanud avaldaja seisukohta, et trepikojas asuv küttesüsteem ei ole töökorras, mistõttu ei ole vastav puudutatud isikute vastuväide tööde lubamisele asjakohane. Samuti nähtub puudutatud isikute esitatud fotost (II kd lk 20p ülemine foto), et vaidlusalusel konkreetsel seinal radiaator või küttesüsteem puudub. Puudutatud isikud ei ole esitanud tõendeid, et radiaatori sinna tagasipaigaldamine oleks tegelikult hädavajalik või aktuaalne küsimus korterelamu küttesüsteemi korrasoleku tagamiseks.
32. TsÜS § 68 lg 5 sätestab, et kui isik on kohustatud tegema kindla sisuga tahteavalduse, asendab tahteavaldust jõustunud või viivitamata täitmisele kuuluv kohtulahend, millega isikut kohustatakse sellist tahteavaldust andma. 17.
33. Avaldajal on õigus nõuda puudutatud isikutelt nõusolekut ja neil kohustus see anda hea usu põhimõttest tulenevalt. AÕS § 72 lg 5 teise lause järgi peavad kaasomanikud on üksteise suhtes käituma lähtuvalt hea usu põhimõttest, eelkõige hoiduma teiste kaasomanike õiguste kahjustamisest. Seega võivad teised kaasomanikud olla kohustatud nõusolekut andma juhul, kui asja oluline muutmine ei riku teiste kaasomanike õigusi või huve (vt Riigikohtu otsus 3-2-1-155-14, p 15). 17.
34. Antud juhul tuvastas kohus, et kaasomanike õigused ega huvid avaldaja taotletud viisil rekonstrueerimisprojektis nimetatud tööde tegemisel ei saa kahjustada. Puudutatud isikute poolt väljatoodud seisukoht, et avaldaja poolt teostatavad ehitustööd on ohtlikud Xxx, Tallinn korterelamu tugevusele ja jäikusele, on tõendamata. Tallinna Halduskohtu 16.01.2020 kohtuotsusega on sisuliselt tuvastatud, et avaldajale väljastatud ehitusteatises märgitud tööde mittelubamiseks pole alust. 11 17.
35. Avaldaja eesmärk on eraldada temale kuuluv korter vaheseinaga naaberkorterist, milleks on vaja teha ava kandvasse seina uue välisukse paigaldamiseks ning välja ehitada korteris eraldi WC ja kööginurk. Sellist soovi saab pidada legitiimseks, kuna sisuliselt soovib avaldaja ühiselamu tüüpi korteri muuta privaatseks ühe korteriomaniku ainukasutuses olevaks korteriks. See on kooskõlas tänapäevaste arusaamadega eluruumile ja privaatsusele esitatavast nõuetest. Kui see on ehitustehniliselt võimalik ja teistele kaasomanikele kahjulikke mõjutusi kaasa ei too, on kohtu arvates teised kaasomanikud andma vastavaks ehitustegevuseks oma nõusoleku.
36. Eelnevast tulenevalt asub kohus seisukohale, et esitatud avaldus on põhjendatud ning kuulub rahuldamisele.
37. Kooskõlas

§ 386

lg 4 tühistab kohus Harju Maakohtu 20.02.2023 kohtumäärusega kohaldatud esialgse õiguskaitse abinõu. 20.

§ 172

lg 1 järgi kannab hagita menetluses menetluskulud isik, kelle huvides lahend tehakse. Kui hagita menetluses osaleb mitu isikut, võib kohus otsustada, et menetluskulud kannab täielikult või osaliselt mõni menetlusosaline, kui see on asjaolusid arvestades õiglane, muu hulgas siis, kui see menetlusosaline esitas põhjendamatu taotluse, väite või tõendi. 21. Arvestades käesoleva tsiviilasja materjalidega ning esitatud nõude ja vastuväidetega, leiab kohus, et menetluskulud tuleb jätta menetlusosaliste enda kanda. /allkirjastatud digitaalselt/ Janek Väli Kohtunik 12