Obsah (5)

§ 477§ 173§ 172§ 174§ 177

2-21-15108 KOHTUMÄÄRUS Kohus Pärnu Maakohus Kohtunik Reena Undrest Määruse tegemise aeg ja koht 7. november 2022, Kuressaare kohtumaja Tsiviilasja number 2-21-15108 Tsiviilasi Boston Invest OÜ avaldus

) § 613 lg 1 punkti 4 ja korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 29 lõike 2 esimese lausest tulenevalt lahendab kohus huvitatud isiku avalduse alusel korteriühistu organi otsuse kehtetuks tunnistamise ja tühisuse tuvastamise nõuet hagita menetluses.

§ 477

lõike 1 kohaselt vaatab kohus hagita asja läbi hagimenetluse sätete kohaselt, arvestades hagita menetluse kohta sätestatud erisusi.

1. Poolte vahel puudub vaidlus küsimustes, kas avaldajal on õigus esitada avaldust korteriühistu üldkoosoleku otsuse tühisuse tuvastamiseks või alternatiivselt kehtetuks tunnistamiseks – avaldaja on korteriühistu liige. Vaidlus puudub ka küsimuses, kas üldkoosolek kutsuti kokku korrektse etteteatamisajaga ja kas üldkoosolek oli otsustusvõimeline. Pooled vaidlevad küsimuses, kas 26.07.2021 üldkoosoleku otsuse punkti 5 otsus võib olla tühine, kuna rikuti oluliselt üldkoosoleku kokkukutsumise korda, sest päevakord oli sõnastatud ebaselgelt (pealkiri ja sisu ei olnud kooskõlas) ning ettevalmistatud eelnõu juurde ei olnud lisatud otsusega heakskiidetavaid 30.10.2020 ja 18.12.2020 erakorraliste üldkoosolekute otsuseid. Samuti leiab avaldaja, et asjaolu, et korteriühistu juhatus ei ole üldkoosolekul käsitlenud tema 19.07.2021 vastuväidet, on üldkoosoleku läbiviimise korra rikkumine.
2. Korteriomanike üldkoosoleku otsuste kehtetust käsitleb korteriomandi- ja korteriühistuseadus ning selles viidatud ulatuses tsiviilseadustiku üldosa seadus (TsÜS). KrtS § 29 lõige 1 sätestab, et 5 2-21-15108 kui korteriomanike üldkoosoleku kokkukutsumisel on oluliselt rikutud seaduse, korteriomanike kokkuleppe või põhikirja nõudeid, ei ole koosolek õigustatud otsuseid vastu võtma, välja arvatud juhul, kui koosolekul osalevad või on esindatud kõik korteriomanikud. Sellisel koosolekul tehtud otsused on tühised, kui korteriomanikud, kelle suhtes kokkukutsumise korda rikuti, otsust heaks ei kiida. KrtS 29 lõige 2 teisest lausest tulenevalt kohaldatakse korteriomanike üldkoosoleku otsuste kehtetusele tsiviilseadustiku üldosa seaduses juriidilise isiku organi otsuse kehtetuse kohta sätestatut. Juriidilise isiku organi otsuse kehtetust sätestava TsÜS § 38 lõike 1 esimese lause järgi võib huvitatud isik nõuda kohtus juriidilise isiku organi seaduse või põhikirjaga vastuolus oleva otsuse kehtetuks tunnistamist. TsÜS § 38 lõike 2 esimese lause kohaselt on juriidilise isiku organi otsus tühine, kui see on tagajärjena seaduses otse sätestatud või kui otsus on vastuolus heade kommetega või kui see rikub juriidilise isiku võlausaldajate kaitseks või muu avaliku huvi tõttu kehtestatud seaduse sätet või kui selle vastuvõtmisel rikuti oluliselt selleks ettenähtud korda. Riigikohtu selgitusel tuleb viidatud sätet mõista nii, et kui otsus tehakse koosolekul, siis toob tühisuse kaasa koosoleku kokkukutsumise korra oluline rikkumine (Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 2-17-13391, p 35). Samal ajal ei saa kohaldada TsÜS § 38 lõiget 1 ja lõiget
3. Kui juriidilise isiku organi otsus on TsÜS § 38 lõike 2 järgi tühine, ei saa enam kohaldada sama paragrahvi esimest lõiget (Riigikohtu määrus nr 3-2-1-187-12, p 14, Riigikohtu otsus nr 2-16-19017, p 17.2). KrtS ei näe otsuse tühisusele ja kehtetuks tunnistamisele ette eelnevalt kirjeldatust erinevat võimalust. Seega kehtib korteriomanike üldkoosoleku otsuste puhul sama põhimõte: tühist otsust ei saa kehtetuks tunnistada. Eelöeldust tulenevalt tuleb esmalt kontrollida, kas korteriühistu üldkoosoleku otsuse vaidlusalune punkt on tühine. Kui tühisuse alus esineb, siis pole kehtetust vaja enam kontrollida.
4. TsÜS § 38 lõike 2 järgi peab tühisuse aluse sätestama seadus. KrtS § 29 lõike 1 järgi on korteriomanike üldkoosoleku kokkukutsumisel seaduse, korteriomanike kokkuleppe või põhikirja nõuete oluline rikkumine koosolekul vastu võetud otsuste tühisuse alus. Koosoleku kokkukutsumise korda käsitlevad peamiselt KrtS § 20 lõige 4 ning sama paragrahvi esimese lõike kaudu kohalduvad MTÜS § 20 lõiked 5–
5. KrtS § 29 lõike 1 sõnastuse järgi peab koosoleku kokkukutsumise korra rikkumine olema oluline. Rikkumine on oluline, kui see takistab korteriomanikul koosolekuks ette valmistuda ja informeeritult hääletada (Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-10-17, p 13). Nimetatud takistusi võivad eelkõige põhjustada liiga lühike etteteatamise aeg või otsustamisele tulevate teemade ebapiisav avaldamine. Käesoleval juhul on vaidluse all otsustatavate teemade ebapiisava selgitamise küsimus. Korteriomanike üldkoosoleku otsus võib olla kokkukutsumise korra olulise rikkumise tõttu tühine, kui otsustati küsimust, mis ei olnud märgitud varem teatatud päevakorras. Siinjuures tuleb päevakorda ja otsuseid võrrelda lähtudes sellest, kuidas mõistlik korteriühistu liige pidi aru saama, millised küsimused selle päevakorrapunkti juures võivad otsustamist vajada (Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-181-12, p 14). Avaldaja väidab, et kuna päevakorrapunkt 5 oli sõnastatud „ülevaade Boston Invest OÜ-ga seotud kohtuasjadest“, aga otsustati 30.10.2020 ja 18.12.2020 erakorraliste üldkoosolekute otsuste heakskiitmine, siis oli korteriühistu liikmete arusaamine otsustatavast küsimusest ebapiisavalt lahti seletatud. Samuti leiab avaldaja, et mõistlik korteriühistu liige ei pea mäletama pool aastat varem vastu võetud otsuseid, seega pidanuks heakskiitmist vajavad otsused olema lisatud otsuse punkti 5 eelnõule. Kohus leiab, et kuna korteriühistu juhatus edastas üldkoosoleku päevakorraga koos kavandatavate otsuste eelnõud, siis pidi korteriühistu liige ka mõistma, millises küsimuses neilt otsustust soovitakse. Kohus möönab, et kuigi inimesed ei pruugi alati poole aasta taguseid sündmusi mäletada, siis antud juhul on see vähetõenäoline, kuna tegu on kahes kohtuvaidluses vaidlustatavate otsustega, mis on korteriühistu igapäevategevuses ebatavaline sündmus. Kohus leiab, et sellised vaidlused on piisavalt erakordsed, et olla ka seitsme kuu möödumisel meeles, eriti kui arvestada, et tegu on väikesearvulise liikmeskonnaga korteriühistuga (18 korteriomandit). Lisaks on üldkoosoleku kutse saadetud piisava etteteatamisega, et korteriühistu liikmetel oleks võimalik varasemaid otsuseid üles otsides mälu värskendada. Samuti on lisatud kutsele võimalus soovi korral dokumentidega tutvuda juhatuse liikme Maili Väli juures ehk juhul, kui korteriühistu 6 2-21-15108 liikmel olnuks vajadus (näiteks põhjusel, et ta ei suuda leida kõnealuseid otsuseid) täiendavalt uurida varasemaid otsuseid, saanuks ta seda enne üldkoosolekut teha. Seega oli mõistlikul korteriühistu liikmel võimalus olla igati informeeritud otsuse sisust ja taustast, korteriühistu oli üldkoosoleku korraldamisel andnud piisavalt selgitusi ning lisavõimalusi teabe saamiseks. Sama kinnitab ka asjaolu, et 14.09.2022 toimunud kohtuistungil kinnitas puudutatud isiku esindaja, et üldkoosolekul ei esitanud ükski korteriühistu liige selgitustaotlusi ega küsimusi, ning istungil kohal viibinud avaldaja (kes üldkoosolekul isiklikult osales) ja ta esindaja ei lükanud nimetatud väidet ümber. Seega ei ole kohtu hinnangul antud olukorras Saaremaa vald, Kudjape alevik, Mereranna tee 2 korteriühistu 26.07.2021 üldkoosolekut kokku kutsudes oluliselt koosoleku kokkukutsumise korda rikkunud ning otsuse punkt 5 ei ole KrtS § 29 lõike 1 alusel tühine.
6. Läbi KrtS § 29 lõike 2 teise lause kohalduva TsÜS § 38 lõike 1 esimese lause järgi võib huvitatud isik nõuda kohtus juriidilise isiku organi seaduse või põhikirjaga vastuolus oleva otsuse kehtetuks tunnistamist. KrtS ei sisalda erisätteid korteriomanike üldkoosoleku otsuse kehtetuse aluste kohta ja korteriomanike üldkoosoleku otsuse kehtetusele ei kohaldu MTÜS sätted. Nagu kohus juba eelpool märkis, kohaldatakse KrtS § 29 lõike 2 teise lause kohaselt korteriomanike üldkoosoleku otsuste kehtetusele tsiviilseadustiku üldosa seadust. KrtS § 29 lõike 2 teise lause kaudu kohaldub ka TsÜS § 38 lõike 4 teine lause, mis näeb ette, et organi liige, kes otsuse tegemisel osales, võib otsuse kehtetuks tunnistamist nõuda üksnes juhul, kui ta on lasknud protokollida oma vastuväite otsusele. KrtS seletuskiri kinnitab, et seadusandja ei ole soovinud MTÜS sätetele viitamisest loobudes loobuda vastuväite esitamise nõudest. Korteriühistu organite ja juhtimise regulatsiooni uuendades loobuti viitamast neile MTÜS sätetele (§-d 24 ja 241, § 27 lg-d 1–3), mis otseselt kordavad TsÜS-i regulatsiooni põhjusel, et selles osas kehtivad TsÜS-i sätted (seletuskirja lk 44). Korteriühistu organi otsuse kehtetust reguleeriva § 29 juures on selgitatud, et juriidilise isiku organi otsuse kehtetust, s.t nii selle kehtetuks tunnistamist kui ka tühisuse tuvastamist reguleerib üldnormina TsÜS §
7. Esile on toodud, et koosolekul osalenud korteriomanik peaks otsuse vaidlustamise vajadusest olema üldjuhul teadlik juba koosoleku toimumise ajal, sest TsÜS § 38 lõike 4 teise lause kohaselt on otsuse kehtetuks tunnistamise eelduseks vastuväite protokollida laskmine (seaduseelnõu SE462 seletuskiri lk 55 ja 57). Kohus üldkoosoleku protokollist avaldaja vastuväidet ei tuvasta. Avaldaja heidab puudutatud isikule ette, et kuigi ta esitas vastuväite kirjalikult kõigile korteriühistu liikmetele 19.07.2021, pannes selle korteriühistu liikmete postkasti, ei käsitletud seda üldkoosolekul. Puudutatud isik aga leiab, et kuna avaldaja osales üldkoosolekul, ent ei teinud üldkoosolekul ettepanekut vastuväite protokollimiseks või käsitlemiseks, samuti kuna vastuväide on tehtud korteriühistu juhatuse tegevusele, mitte konkreetse otsuse kohta, siis ei ole see etteheide asjakohane. Kohus nõustub puudutatud isikuga, sest avaldaja osales kõnealuse otsuse tegemisel viibides isiklikult korteriühistu üldkoosolekul, niisiis oli tal võimalus esitada vastuväide üldkoosoleku koosolekul, samuti oleks pidanud nõudma oma vastuväite protokollimist. Alles seeläbi oleks ta saanud õiguse nõuda otsuse kehtetuks tunnistamist vastavalt TsÜS § 38 lõike 4 teisele lausele. Seega leiab kohus, et KrtS § 29 lõike 2 teise lause kaudu kohalduva TsÜS § 38 lõike 4 alusel ei saa avaldaja 26.07.2021 üldkoosoleku otsuse punkti 5 kehtetuks tunnistamist nõuda ning kohus jätab avaldaja alternatiivse nõude täielikult rahuldamata. Menetluskulud 10.

§ 173

lõike 1 kohaselt märgib asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses.

§ 172

lõige 7 sätestab, et kui kohus algatab hagita menetluse isiku tegevuse või avalduse tõttu, võib kohus jätta menetluskulud menetluse põhjustanud isiku kanda, kui menetlus on põhjendamatu ja põhjustati isiku poolt tahtlikult või raske hooletuse tõttu. Kui menetluse võib algatada üksnes avalduse alusel ja avaldus jääb rahuldamata, jätab kohus menetluskulud avaldaja kanda, kui seadusest ei tulene teisiti. 7 2-21-15108 Kuivõrd kohus jätab avalduse rahuldamata, tuleb menetluskulud jätta avaldaja kanda.

§ 174

lõike 1 alusel määrab kohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses. Puudutatud isik on esitanud kohtule menetluskulude nimekirja, mille kohaselt on ta menetluskulud kokku 570 eurot, mis koosneb lepingulise esindaja kulust (8 tundi 50 minutit). Õigusteenust on osutatud tunnihinnaga 60 eurot. Kohtu hinnangul on puudutatud isiku menetluskulud põhjendatud ja vajalikud ning esitatud õigusteenused kooskõlas toimiku materjalide ja asja mahuga. Puudutatud isiku lepingulise esindaja osutatud õigusteenuse tunnitasu 60 eurot on mõistlik ning ei ületa keskmist õigusteenuse eest makstavat tasu. Eeltoodut arvestades on puudutatud isikule hüvitatav põhjendatud ja vajalik menetluskulu 570 eurot. Avaldaja peab tulenevalt puudutatud isiku taotlusest tasuma lisaks hüvitatavatelt menetluskuludelt

§ 177

lõike 4 järgi viivist võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses alates kohtuotsuse jõustumisest kuni täitmiseni. (allkirjastatud digitaalselt) Reena Undrest kohtunik 8