← Eesti

2-20-17183/127

Obsah (20)§ 657§ 436§ 230§ 652§ 654§ 229§ 272§ 5§ 367§ 447§ 445§ 238§ 136§ 137§ 173§ 162§ 163§ 169§ 177§ 178

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Eesistuja Meeli Kaur, liikmed Vallo Kariler ja Siiri Malmberg Otsuse tegemise aeg ja koht 31. märts 2023, Tallinn Kohtuasja

) § 367 alusel kuulub rahuldamisele ka hageja edasiulatuva viivise nõue. Järgnevalt hindas maakohus hageja nõuet kostja I vastu. Maakohus tuvastas, et garantiikirja p 2 (a) kohaselt on kostja I kohustatud viie tööpäeva jooksul alates hagejalt vastava kirjaliku nõude esitamist tasuma hagejale üürniku poolt tasumata jäetud üüri ja kõrvalkulude eest, viivist, kahjuhüvitist ja leppetrahve maksimaalses summas kuni 230 679 eurot. Kuivõrd hageja on üürilepingu

  1. augustil 2020 kostja II poolse üürilepingu rikkumise tõttu kehtivalt üles öelnud, on hageja nõue kostja I vastu põhjendatud. Samuti on põhjendatud hageja viivisenõue. Kuivõrd maakohus leidis, et kostja II poolne üürilepingu erakorraline ülesütlemine on tühine, jättis maakohus kostja I vastuhagi hageja vastu rahuldamata. Apellatsioonkaebus Kostjad esitasid ühise apellatsioonkaebuse, milles paluvad maakohtu otsuse tühistada ja teha uus otsus, millega rahuldada kostja I vastuhagi ja jätta hageja hagi kostjate vastu rahuldamata. Alternatiivselt palusid kostjad tühistada maakohtu otsuse ja saata asi samale maakohtule uueks läbivaatamiseks. Menetluskulud palusid kostjad jätta hageja kanda. 6 Maakohus eksis menetlusõiguse normide kohaldamisega, sest maakohtu otsus on põhjendamata. Samuti eksis maakohus materiaalõiguse kohaldamisega, kui leidis, et kostja II üürilepingu ülesütlemine on tühine. Maakohus tuvastas ebaõigesti, et kostja II esitas hagejale siseviimistluse
  2. veebruaril
  3. Kostja II esitas hagejale siseviimistluse
  4. mail
  5. Kostja II esitas hagejale
  6. veebruaril 2020 siseviimistluse täiendused. Muudatuste tegemise vajadus tulenes hagejast, sest hageja ei kasutanud kostja II esitatud vahekorruse lahendust ehitusloa taotlemisel. Hageja ei ole tõendanud, millised konkreetsed muudatused olid tingitud kostja II soovist muudatusi teha, millised olid tingitud hagejast või üldehitusega seotud vajadustest. Hageja lepinguline kohustus oli koostada kostja II edastatud siseviimistluse alusel projektdokumentatsioon, mille alusel saab teostada ehitustöid (üürilepingu p 1.15). Hageja ei koostanud viidatud projektdokumentatsiooni, hageja esitas kostjale II erinevaid projektdokumentatsiooni elemente. Maakohus leidis ekslikult, et
  7. märtsil 2020 saadetud dokumentatsiooni puhul on tegemist projektidokumentatsiooniga üürilepingu p 1.15 mõttes. Viidatud kuupäeval esitas hageja kostjale II ainult madalpinget ja majatehnikat puudutava dokumentatsiooni. Üürilepingu p-s 1.15 käsitatakse dokumentatsiooni, mille alusel saab ruumid valmis ehitada. Kostjal II oli õigus üürileping üles öelda ning kõik ülesütlemise eeldused olid täidetud. Hageja rikkus oluliselt üürilepingut, kuna jättis ruumid kostjale II üle andmata. Seejuures andis kostja II
  8. mai
  9. a teatega hagejale võimaluse 30 päeva jooksul üürilepingu rikkumine kõrvaldada ning hiljem andis ta ka täiendava tähtaja ruumide üleandmiseks. Maakohus eksis, kui rahuldas hageja nõuded kostja II vastu. Leppetrahvi nõude eelduseks on üürileandja poolne lepingu ülesütlemine üürilepingu p 6.
  10. alusel. Kostja II ei ole üürilepingust tulenevaid kohustusi rikkunud, mistõttu puudus hagejal alus üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks. Seetõttu puudus hagejal õigus nõuda kostjalt II ka kahju hüvitamist. Ka väidavad kostjad, et hageja ei ole tõendanud mistahes kahju tekkimist. Maakohus jättis kostjate vastuväited tähelepanuta ja esitatud dokumendid analüüsimata. Kuivõrd kostja II ei ole oma lepingulisi kohustusi rikkunud, siis on maakohus ebaõigesti rahuldanud ka hageja garantiinõude kostja I vastu. Maakohtul tulnuks rahuldada kostja I vastuhagi. Vastustaja seisukoht
  11. Hageja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata. RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
  12. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb

§ 657

lg 1 p 2 alusel tühistada osas, millega maakohus rahuldas hageja nõude kostja II vastu 1 286 544,60 eurot ületavas osas ja sellelt arvestatud viivise saamiseks, samuti menetluskulude jaotuse osas. Tühistatud osas teeb ringkonnakohus uue otsuse, millega jätab hageja nõude kostja II vastu 1 286 544,60 eurot ületavas osas ja sellelt arvestatud viivise saamiseks rahuldamata. Lisaks sellele täiendab ringkonnakohus maakohtu otsuse resolutsiooni p 5 sõnadega „kuni põhinõude täitmiseni“. Muus osas jätab ringkonnakohus maakohtu otsuse resolutsiooni muutmata, täiendades otsuse põhjendusi. Kostja II vastu esitatud hagiga seotud maakohtus kantud menetluskulud jäävad kummagi poole enda kanda ning kostja I vastu esitatud hagiga ja vastuhagiga seotud menetluskulud jäävad kostja I kanda. Kostja I apellatsioonkaebus jääb rahuldamata. Kostja II apellatsioonkaebus rahuldatakse osaliselt.

  1. Pooled vaidlevad apellatsiooniastmes jätkuvalt selle üle, kas hageja ja kostja II vahel sõlmitud üürileping lõppes kostja II
  2. juuli
  3. a erakorralise ülesütlemisavalduse tagajärjel 7 või lõpetas üürilepingu hageja
  4. augustil 2020 tehtud erakorraline ülesütlemine. Mõlema ülesütlemise eelduseks on üürilepingu rikkumine (üürilepingu p-d 6.2 ja 6.3) ning sellest sõltub, kellel on õigus esitada teise lepingupoole vastu lepingu rikkumisest tulenevaid nõudeid. Samuti vaidlevad pooled veel selle üle, kas hagejal on õigus nõuda kostjalt I garantiikirjast tuleneva kohustuse täitmist.
  5. Kostjad leiavad, et maakohus on ebaõigesti nende vastu esitatud hagid rahuldanud, leides, et hagid tuleb jätta rahuldamata ning vastuhagi rahuldada. Esmalt käsitab kolleegium kostja II vastu esitatud hagi (I), seejärel kostja I vastu esitatud hagi (II), seejärel kostja I vastuhagi hageja vastu (III) ning seejärel lahendab menetluslikud küsimused (IV). I
  6. Apellatsioonkaebuses heidavad kostjad maakohtule ette, et maakohtu otsus on põhjendamata. Kolleegium nõustub kostjatega, et maakohus on rikkunud kohtuotsuse põhjendamise kohustust (

§ 436

lg 1 ja § 442 lg 8), sest kohtuotsuse põhjendamiseks ei piisa põhjendavas osas üksnes tõendite märkimisega, millele on rajatud kohtu järeldused. Vaatamata sellele leiab kolleegium, et maakohtu järeldused üürilepingust tulenevate kohustuste rikkumise kohta on õiged. Kolleegium nõustub maakohtuga, et kostja II üürilepingu ülesütlemine alates

  1. juulist 2020 ei ole kehtiv ning üürileping lõppes hageja
  2. augustil 2020 tehtud ülesütlemisavalduse tagajärjel. Selles osas täiendab ringkonnakohus maakohtu otsuse põhjendusi. 11.
  3. Asjas puudub vaidlus, et hageja ja kostja II sõlmisid
  4. aprillil 2019 tähtajalise üürilepingu, millega hageja kohustus andma kostja II kasutusse Tartu mnt 82 ehitatavas äri- ja büroohoones asuvad ruumid pindalaga 2850 m². Pooled leppisid üürilepingu p-s 1.11 kokku, et ruumide üleandmine toimub
  5. veebruaril 2020 ning hagejal on õigus seda tähtpäeva ühekordselt muuta, kuid üleandmine ei või toimuda hiljem kui
  6. juunil
  7. Pooled ei vaidle selle üle, et hageja edastas
  8. juulil 2019 kostjale II teate, et ruumide üleandmine toimub
  9. juunil
  10. Samuti ei vaielda selle üle, et hageja saatis
  11. mail 2020 kostjale II ehitustöödega seotud ajakava, millest nähtus, et ruumide üleandmine lükkub edasi. Hageja väitel tingis ruumide üleandmise viivituse kostja II, sest kostja II rikkus üürilepingu p-des 1.14 ja 1.15 sätestatud kohustusi (ruumide siseviimistluse esitamine ja projektdokumentatsiooni kooskõlastamine). Nende viivituste tõttu oli takistatud ehitustööde tähtaegne valmimine ning selle võrra lükkus ruumide üleandmine edasi. Pooltel on erinevad arusaamad üürilepingu p-des 1.11, 1.14 ja 1.15 sätestatust. Ennekõike on vaidlus selle üle, kas hageja sai üürilepingu p-s 1.11 sätestatud tähtaega koosmõjus p-dega 1.14 ja 1.15 pikendada ning mida pidasid pooled tegelikult silmas „ruumide siseviimistlus“ ja „projektdokumentatsioon“ terminitega. 11.
  12. Kostja II tugineb üürilepingu p 6.3.2 rikkumisele, leides, et hageja pidi talle ruumid üle anda hiljemalt p-s 1.11 sätestatud ajal, s.o
  13. juunil 2020 (III kd, tl-d 56 ja pöördel). Kostja II hinnangul on maakohus ebaõigesti leidnud, et ta rikkus üürilepingu p-s 1.14 sätestatud kohustust ja esitas ruumide siseviimistluse
  14. veebruaril
  15. Samuti on kosta II seisukohal, et talle ei saa ette heita üürilepingu p-s 1.15 sätestatud kohustuse rikkumisest, sest talle ei esitatudki kooskõlastamiseks projektidokumentatsiooni. Kolleegium leiab, et maakohtu lõppjäreldus, et kostja II rikkus üürilepingu p-des 1.14 ja 1.15 sätestatud kohustusi, mistõttu ei saanud hagejale ette heita üürilepingu p-s 6.3.2 sätestatud ruumide üleandmise kohustuse rikkumist, on õige. Kostjate väiteid ei anna alust asuda maakohtust erinevale seisukohale. Maakohus tuvastas esitatud tõendite pinnalt, et kostja II esitas ruumide siseviimistluse
  16. veebruaril 2020 ning soovis sellega teha olulisi muudatusi projektilahendustes ja siseviimistluses (vt maakohtu otsuse p-d 38 ja 40). Kolleegium nõustub maakohtuga. 8 11.
  17. Pooled ei vaidle selle üle, et kostja II esitas
  18. mail 2019 siseviimistluse projekti. Samas on põhjendatud hageja väide, et tegemist ei olnud üürilepingu p 1.14 järgse siseviimistluse lahendusega. Kuna pooltel on kõnealuse tingimuse osas eriarvamus, tuleb selle sisu väljaselgitamiseks kasutada VÕS §-s 29 sätestatud tõlgendamisreegleid. VÕS § 29 lg 1 järgi lähtutakse lepingu tõlgendamisel lepingupoolte ühisest tegelikust tahtest. Kui see tahe erineb lepingus kasutatud sõnade üldlevinud tähendusest, on määrav lepingupoolte tahe. Lepingu tõlgendamisel tuleb eelkõige arvestada VÕS § 29 lg-s 5 nimetatud asjaolusid. Nii on ka maakohus arvestanud lepingu tõlgendamisel poolte käitumist pärast lepingu sõlmimist (lg 5 p 3). Samuti tuleb arvestada lepingu sõlmimise asjaolusid, lepingu olemust ja eesmärki ning vastaval tegevus- või kutsealal mõistetele ja väljenditele tavaliselt antavat tähendust (lg 5 p-d 1, 4 ja 5). 11.
  19. Hageja võttis üürilepinguga kohustuse ruumid vastavalt kostja II soovidele välja ehitada (vt üürilepingu lisa 3 – üüripinna väljaehitamise kokkulepe; I kd, tl-d 16 pöördel–17). Selleks, et ruume välja ehitada, vajas hageja kostja II poolt ruumide siseviimistluse lahendust, mille põhjal koostada p 1.15 kohaselt kostjale II kooskõlastamiseks esitatav projektdokumentatsioon. Kolleegium nõustub hagejaga, et
  20. mail 2019 kostja II poolt esitatu alusel ei saanud hageja oma lepingulisi kohustusi täita. Asjaolu, et
  21. mail 2019 esitatud dokumentide näol oli tegemist esialgse siseviimistluse lahendusega (inglise keeles „design package“), tõendab kostja II
  22. mai
  23. a e-kiri, mille kohaselt ei olnud andmed siseviimistluse kohta veel lõplikult kinnitatud (I kd, tl 200). Samuti kinnitas kostja II
  24. juuli
  25. a e-kirjas, et ta on viivituses siseviimistluse lahenduse esitamisega ning lõplik lahendus on esitatud
  26. veebruaril 2020 (I kd, tl 141, tõlge tl 142). Nii on kostja II kõnealuses e-kirjas avaldanud: „Oleme esitanud lõpliku sisekujunduse juba 25.veebruaril nagu on kka kinnitatud 5.märtsi koosoleku protokollis“. 11.
  27. Kolleegiumi hinnangul on hageja tõendanud, et
  28. veebruaril 2020 esitas kostja II oluliselt muudetud siseviimistluse lahenduse, mis ei olnud vastavuses
  29. mail 2019 saadetud lahendusega, mistõttu pidi hageja uuesti alustama eriosade projekteerimist (vt arhitekti teostatud projektide võrdlus; III kd, tl 188–IV kd, tl 39). Võrreldes
  30. mail 2019 esitatud siseviimistluse projekti
  31. veebruaril 2020 esitatud projektiga, siis projektis on tehtud 35 muudatust (nt uste ja seinte demontaaž ning uute seinte ja uste ehitus). 11.
  32. Kolleegium nõustub hagejaga, et üürilepingu p 1.14 tõlgendamisel ei saa lähtuda kostja II äritavadest. Kõnealuse punkti kohaselt võis kostja II teha ruumide siseviimistluses muudatusi, kuid muudatuste tegemisel tuli ka arvestada, et need toovad ruumide valmimise osas kaasa viivituse, mistõttu andis see omakorda hagejale õiguse ruumide üleandmise aega edasi lükata siseviimistluse muudatuse läbirääkimiste aja võrra. Praegusel juhul oli tegemist just sellise olukorraga, sest kostja II esitas
  33. veebruaril 2020 hagejale muudatustega siseviimistlusprojekti. Üürilepingu p-de 1.14 ja 1.15 koosmõjust ning poolte kirjavahetusest saab järeldada poolte tahte – kui kostja II soovib teha siseviimistluses muudatusi, siis on hagejal õigus lükata ruumide üleandmise aega edasi. Seega ei nõustu kolleegium kostjaga II, et üürilepingu p 1.11 sätestas lõpliku ruumide üleandmise aja. Kui kostja II soovis teha siseviimistluses olulisi muudatusi, mis mõjutasid ka projekti, siis tuli arvestada p-des 1.14 ja 1.15 sätestatuga, et siseviimistluse muudatused ja projektdokumentatsiooni kinnitamata jätmine takistab ehitustööde tähtaegset valmimist.
  34. Kostjad tuginevad mezzanine vahekorruse lahendusega seotud asjaoludele, leides, et
  35. veebruaril 2020 lõpliku siseviimistluse projekti esitamine oli tingitud hageja poolt vahekorruse lahendusel tehtud eksimusest. Kolleegiumi hinnangul ei saa esitatud tõenditest kostjate soovitud järeldusi teha. 12.
  36. Pooled ei vaidle selle üle, et kostja II projekteeris ruumilahenduse üüripinna piiridest välja. Seega oli üürilepingule lisatud hoone põhiplaan ja ruumide asukoht (üürilepingu lisa 1) 9 vastuolus esialgse üüripinna siseviimistluse lahendusega (üürilepingu lisa 5). Kuna ehitusluba väljastati ehitisele
  37. veebruaril 2019, siis on sellega tõendatud, et üürilepingule lisatud hoone põhiplaani ja ruumide asukohta (üürilepingu lisa 1) ei muudetud, sest selle alusel väljastati ehitusluba (V kd, tl-d 26–35). Vaatamata sellele leiavad kostjad, et siseviimistluse muudatuse tegemise vajadus tulenes hagejast, kes oli
  38. veebruaril 2019 teada andnud, et „üldine lahendus sobib“ ning andnud kostjale II siseviimistluse lahenduse kinnituse. 12.
  39. Seega on pooltel erimeelsus selle üle, kes vastutab viivituse eest, mis tulenes eelnimetatud üürilepingu lisade vastuolust, s.o väljaspool üüripinna piire jääv siseviimistluse lahendus. Kolleegiumi hinnangul ei vastuta selle eest hageja. Pooled ei vaidle selle üle, et üürilepingu lisa 5 sisaldas kostja II poolt koostatud siseviimistluse esialgset lahendust (I kd, tl-d 18–27 pöördel). See, et tegemist oli esialgse lahendusega, kinnitab üürilepingu p 1.14, mille kohaselt tuli kostjal II kahe nädala jooksul alates üürilepingu sõlmimisest esitada vastavalt lisale 3 (üüripinna väljaehitamise kokkulepe) ruumide siseviimistlus. Hageja on
  40. veebruari
  41. a e-kirjas avaldanud, et „üldine lahendus sobib“ (V kd, tl 5). Kolleegium nõustub hagejaga, et kuna kostja II esitas hagejale esialgse siseviimistluse projekti
  42. mail 2019, siis enne seda saigi hageja teha üldisi märkusi, mitte aga
  43. veebruaril 2019 kooskõlastada lahendust, mis esitati talle
  44. mail
  45. Mõlemad üürilepingu pooled tegutsesid oma majandus- ja kutsetegevuses ning üürilepingu lisa 5 koostajad pidid igal juhul korruste piirjoontest aru saama. Lisaks sellele on hageja tõendanud, et kui ta seda vastuolu märkas, teavitas ta sellest kostjat II (vt hageja
  46. novembri
  47. a e-kiri; V kd, tl 6 pöördel). Enamgi veel, kui kostja II tugineb sellele, et
  48. veebruaril 2020 esitatud siseviimistluse projekti tingis mezzanine vahekorruse lahenduse muutmise vajadus, siis sellist järeldust tõendite pinnalt teha ei saa. Hageja on tõendanud, et
  49. jaanuaril 2020 esitas kostja II hagejale parandatud joonised, millega paigutati ruumilahendus lepingujärgsele pinnale („Oleme nüüd plaani uuendanud – leiate manusest, kus vahekorrus on säilinud algsel kujul“; V kd, tl 25, tõlge tl 24, e-kirja lisa, VI kd, tl-d 53–54); projekti logi, milles on vahekorruse muudatus märgitud „21.01.20 2F and 2FM reviewed“; V kd, tl 36). Kostjad ei ole ümber lükanud hageja väidet, et
  50. veebruaril 2020 esitatud siseviimistluse lahendus ei sisaldanud vahekorruse muudatust. 12.
  51. Seda, et vahekorrusega seotud vastuolude eest peab vastutama hageja, ei saa järeldada ka apellatsiooniastmes esitatud tõendite pinnalt (V kd, tl-d 123–125 pöördel). Tegemist ei olnud hageja eksimusega. Poolte kirjavahetusest nähtuvalt küsis kostja II mezzanine vahekorruse võimaliku lahenduse kohta, kuid hageja
  52. novembri
  53. a e-kiri ei puuduta kõnealust vahekorrust, vaid juba trepikoja vahetasandit – „vahekorruse teisel tasandil on ruum, mis tuleks lisada üüripinda, sest seda ei ole võimalik eraldis kasutada (olen märkinud selle musta värviga)“. E-kirjale lisatud manus tõendab, et e-kirjas ei peeta silmas mezzanine vahekorruse lahendust (V kd, tl-d 155–157). Sellele järgnevast kirjavahetusest nähtub, et hageja viitas juba enne üürilepingu sõlmimist, et kostja II soovitud lahendus ei olnud teostatav (V kd, tl-d 160– 161). Samuti andis hageja kostjale II
  54. novembril 2018,
  55. detsembril 2018,
  56. jaanuaril 2019 ja
  57. märtsil 2019 teada, et kostja II soovitud lahendus ei ole teostatav. Lisaks sellele saadeti nimetatud e-kirjadega ka ruumide plaanid, kus oli mezzanine korrus korrektselt projekteeritud (V kd, tl-d 162–176). Kuigi kostja II väidab, et hageja teadis juba
  58. septembril 2019, et ta ei pruugi ruume tähtaegselt üle anda, siis kolleegiumi hinnangul ei oma need väited asja lahendamisel tähtsust. Asjas on tuvastamist leidnud, et viivitus tulenes sellest, et kostja II tegi ruumide siseviimistluses olulisi muudatusi, mis mõjutasid ruumide valmimise tähtaega (vt nt hageja
  59. mai 2020 vastuskiri; I kd, tl-d 150–151, tõlge tl-d 152–153;
  60. märtsi
  61. a koosoleku nr 5 protokoll; I kd, tl-d 154 ja pöördel). 10 12.
  62. Eelnevast tulenevalt on kolleegiumi hinnangul tõendatud, et puuduvad seosed vahekorruse ja
  63. veebruaril 2020 esitatud siseviimistluse lahenduse muudatuste vahel ning mezzanini vahekorruse lahendus ei saanud olla põhjuseks, miks kostja II esitas hagejale siseviimistluse lahenduse
  64. veebruaril
  65. Kostjate väited, et muudatusi tehti hageja algatusel, ei ole samuti kolleegiumi hinnangul tõendamist leidnud. Kostjad on apellatsioonkaebuses üldsõnaliselt väitnud, et muudatuse loetelust ei ilmne ühegi muudatuse põhjus. Kuna hageja esitas oma väite tõendamiseks tõendi („Üürniku poolt 25.02.
  66. a esitatud sisearhitektuurse projekti muudatused võrreldes 02.05.
  67. a projektiga“), siis tuli ka kostjatel esitada vastuväited ja neid tõendada (

§ 230lg 1).

12.

  1. Tulenevalt üürilepingu p-st 1.14 võis hageja kostja II poolt siseviimistluse lahenduse hilisema esitamise tõttu lükata ruumide üleandmise aega edasi. Seda õigust hageja ka kasutas (vt hageja
  2. juuli
  3. a vastuskiri; I kd, tl-d 169–170; hageja
  4. augusti
  5. a vastuskiri; I kd, tl-d 171–172, tõlge tl-d 172 pöördel–174). Kolleegium leiab, et seetõttu ei saanud kostja II tugineda erakorralisel ülesütlemisel asjaolule, et hageja ei andnud talle ruume üle hiljemalt
  6. juuniks
  7. Üürilepingu erakorralise ülesütlemise materiaalsed eeldused ei olnud täidetud.
  8. Maakohus tuvastas, et lisaks üürilepingu p 1.14 rikkumisele, rikkus kostja II üürilepingu pst 1.15 tulenevat kohustust, jättes projektdokumentatsiooni kinnitamata (vt maakohtu otsuse pd 39 ja 54). Kolleegium nõustub maakohtu seisukohaga, kuid peab vajalikuks selles osas maakohtu otsuse põhjendusi täiendada. 13.
  9. Kui üürilepingu p 1.14 rikkumine annab hagejale õiguse ruumide üleandmise aega edasi lükata, siis p 1.15 rikkumine, kui see rikkumine takistab tööde tähtaegset valmimist, lükkab ruumide üleandmise vastava viivituse võrra edasi. Samuti andis kõnealuse punkti rikkumine koosmõjus p-ga 6.2.6 aluse üürileping erakorraliselt üles öelda. 13.
  10. Pooled vaidlevad selle üle, mida tähendas üürilepingu p-s 1.15 sätestatud „projektdokumentatsioon“. Kõnealuse tingimuse sisu väljaselgitamiseks tuleb kasutada VÕS §-s 29 sätestatud tõlgendamisreegleid, arvestades VÕS § 29 lg-s 5 nimetatud asjaolusid. Nii on ka maakohus arvestanud lepingu tõlgendamisel poolte käitumist pärast lepingu sõlmimist (lg 5 p 3). Lisaks tuleb arvestada lepingu sõlmimise asjaolusid, lepingu olemust ja eesmärki ning vastaval tegevus- või kutsealal mõistetele ja väljenditele tavaliselt antavat tähendust (lg 5 p-d 1, 4 ja 5). 13.
  11. Kostja II leiab, et talle ei esitatud projektdokumentatsiooni kooskõlastamiseks. Kolleegium kostjaga II ei nõustu. Kolleegiumi hinnangul ei saa üürilepingu p-s 1.15 kajastatud projektdokumentatsiooni mõtte sisustamisel lähtuda majandus- ja taristuministri
  12. juuli
  13. a määrusega nr 97 kehtestatud „Nõuded ehitusprojektile“ sätestatust. Selline tõlgendus ei vasta poolte ühisele tahtele ega ka üürilepingu eesmärgile. Kostja II pidi esitama hagejale siseviimistluse lahenduse (sisendi), et selle alusel koostada projektdokumentatsioon. Kolleegium nõustub hagejaga, et üürilepingu p 1.15 mõttes olid sellisteks projektideks veevarustus, kanalisatsioon, küte, ventilatsioon, jahutus, arhitektuur, tugevvool, nõrkvool ja ATS, mis vajasid kostja II poolset kooskõlastamist ning mille alusel sai hageja ruume välja ehitada. Sellisele tõlgendusele viitab ka üürilepingu p 1.14, mille kohaselt „üürileandja koostab vajalikud projektid ning teostab ehitustööd ruumides vastavalt punktile 1.2“. Asja materjalidest ei nähtu, et enne kohtumenetlust oleksid üürilepingu pooled andnud projektdokumentatsioonile ehitusseadusiku mõistetest tuleneva tõlgenduse. 13.
  15. märtsil 2020 saatis hageja vastavad projektid kostjale II kooskõlastamiseks (III kd, tld 39–40). Hageja ei saanud kostjale II tööprojekte saata, sest ilma kooskõlastuseta ei ole töövõtjatel võimalik tööprojekte koostada (määruse § 5 lg 1 järgi on ehitusprojekti staadiumiteks eelprojekt, põhiprojekt ja tööprojekt). Samuti ei saa tööprojekti staadiumis teha 11 projektis muudatusi (määruse § 10 lg 3), vaid saab täpsustada põhiprojekti lahendusi, mistõttu oli hagejale oluline, et kostja II kooskõlastaks esmalt just põhiprojekti. Kolleegium ei nõustu kostjate seisukohaga, et asjaolu, et hageja ei esitanud projektdokumentatsiooni kooskõlastamiseks, tõendavad
  16. märtsi
  17. a ja
  18. märtsi
  19. a koosoleku protokollid. Hageja on tõendanud, et ka pärast
  20. veebruari
  21. a jätkas kostja II projektis muudatuste tegemist (I kd, tl-d 155–158, tõlge tl-d 158 pöördel–159). Muudatuste tegemine siseviimistluses tähendas, et hageja pidi muudatusi tegema ka eriosa projektides. See omakorda peatas muudatustega seotud ruumides ehitustööd (vt nt
  22. märtsi
  23. a koosoleku protokoll nr 5, pd 4.1 ja 5.1). Seega oli hageja esitatud projektide kooskõlastamine või sellest keeldumine oluline, sest see võimaldas ruumid valmis ehitada. 13.
  24. Lisaks vaidlevad pooled apellatsiooniastmes ka selle üle, kas
  25. märtsil 2020 saadeti kostjale II dokumentatsioon kooskõlas üürilepingus sätestatuga. Kõnealune e-kiri saadeti TKle. Kostja II esindajana on üürilepingus märgitud JK. Asja materjalidest nähtuvalt suhtles hageja TKga ning tema e-postile saadetud e-kirjad jõudsid kostjani II. Seetõttu on kolleegiumi hinnangul kostjate II väide, et just
  26. märtsil 2020 saadetud e-kirjaga rikkus hageja üürilepingus sätestatud teadete vahetamise korda, hea usu põhimõttega vastuolus. Samuti on kostja II andnud menetluses kinnituse, et TK juhtis kostja II esindajana vaidlusalust projekti (vt apellatsioonkaebuse p 94).
  27. Pooled ei vaidle äriruumi üürilepingu ülesütlemise formaalsete eelduste üle (VÕS § 325). Kuna hageja poolt
  28. augustil 2020 tehtud üürilepingu erakorralise ülesütlemise materiaalsed eeldused on täidetud, siis on üürileping lõppenud hageja ülesütlemise tagajärjel. Järgnevalt hindab kolleegium hageja üürilepingu rikkumisest tulenevaid kostja II vastu esitatud nõudeid. 14.
  29. Maakohus leidis, et hageja leppetrahvi nõue on üürilepingu p 7.7 ja VÕS § 158 lg 1 alusel põhjendatud ning mõistis kostjalt II hageja kasuks välja 287 614,80 eurot. Kostja II leiab, et leppetrahvi nõue ei kuulu rahuldamisele, sest kostja II üürilepingut ei rikkunud ning üürileping lõppes kostja II erakorralise ülesütlemise tagajärjel. Kolleegium leiab, et maakohus on materiaalõiguse ebaõige kohaldamise tõttu valesti 287 614,80 eurot leppetrahvina kostjalt II välja mõistnud. Samas ei muuda nimetatud rikkumine lõppastmes selles ulatuses nõude rahuldamist. 14.
  30. Hageja ja kostja II on üürilepingu p-s 7.7 kokku leppinud, et kui hagejal on p 6.2 järgi õigus üürileping erakorraliselt üles öelda, siis tasub kostja II hagejale leppetrahvi kehtiva kuue kuu üürisumma ulatuses. Maakohus tuvastas ja kostja II ei vaidle, et summa, mida hageja saaks leppetrahvina nõuda, on 287 614,80 eurot. VÕS § 158 lg 1 järgi on leppetrahv lepingus ettenähtud lepingut rikkunud lepingupoole kohustus maksta kahjustatud lepingupoolele lepingus määratud rahasumma. Kuigi lepinguvabaduse põhimõttest tulenevalt võivad pooled kokku leppida, millise kohustuse rikkumise korral ja millisel viisil peab kohustust rikkunud pool oma rikkumise heastama, on seadusega leppetrahvi kokkulepetel olla seadusega sätestatud piirangud. Maakohus ei arvestanud leppetrahvi nõuet rahuldades VÕS § 334 lg 4 redaktsiooniga üürilepingu sõlmimise ajal. Riigikohus on selgitanud, et VÕS § 334 lg 4 järgi on tühine kokkulepe, mille kohaselt üürnik kohustub enne üürilepingu lõppemist maksma üürilepingu lõppemisel muud kui võimalikku kahjuhüvitist. Selle sätte järgi on tühised enne üürilepingu lõppemist sõlmitud kokkulepped, mille alusel tekib üürnikul mis tahes varaline kohustus, mis ei ole üür, kõrvalkulud või võimalik kahjuhüvitis. Seega välistas VÕS § 334 lg 4 üürilepingu poolte leppetrahvi kokkulepped (vt Riigikohtu
  31. juuni
  32. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-65-15, p 11). 14.
  33. Kohus kohaldab seadust ise, olles enne tuvastanud hagi aluseks olevad asjaolud.

§ 436

lg 7 järgi ei ole kohus otsust tehes seotud poolte õiguslike väidetega.

§ 652

12 lg 8 kohaselt ei ole ringkonnakohus seotud ka apellatsioonkaebuse õigusliku põhjendusega. Ringkonnakohtu

  1. märtsi
  2. a istungil arutas kohus pooltega VÕS § 334 lg 4 kohaldamisega seotud asjaolusid (ajamärk 00:12:33). Pooled ei toonud esile asjaolusid, mis välistaksid leppetrahvi kokkuleppe tühisuse. Samas, isegi kui leppetrahvi kokkulepe on tühine, siis seadus ei keela nõuda üürilepingu rikkumise tõttu üürilepingu erakorralise ülesütlemise korral üürnikult üürileandjale kahju hüvitamist. Sellise kahju hüvitamise nõude lahendamisel tuleb teha kindlaks kahju hüvitamise eeldused ja kontrollida, kas hagejal on õigus nõuda kostjalt II kahju hüvitamist kooskõlas VÕS §-des 127 ja 128 sätestatuga. Kuna maakohus pole seda teinud, siis muudab ringkonnakohus selles osas maakohtu otsuse põhjendusi. Kui hagejale on 287 614,80 euro ulatuses kahju tekkinud ning kahju hüvitamise eeldused on täidetud, siis kuulub nimetatud nõue rahuldamisele vaatamata sellele, et hageja nõudis seda summat leppetrahvina (vt selles osas eespool viidatud Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-65-15, p 12).
  3. Hageja nõuab kostjalt II saamata jäänud üürituluna 1 430 352 eurot. Maakohus rahuldas hageja nõude. Kolleegium nõustub maakohtuga ning

§ 654

lg 6 kohaselt maakohtu otsuse põhjendusi täies ulatuses ei korda (maakohtu otsuse p-d 59 ja 60). 15.

  1. Hageja nõue on kvalifitseeritav VÕS § 115 lg-te 1 ja 2 järgse kahju hüvitamise nõudena kostja II üürilepingu rikkumise tõttu. Lepingu ülesütlemine ei muuda üürniku rikkumist olematuks ega välista üürileandja nõudeid üürilepingu rikkumisega põhjustatud kahju hüvitamiseks. Nõudes lepingu ülesütlemise järel kahju hüvitamist kohustuse täitmise asemel VÕS § 115 mõttes, on nõude sisuks VÕS § 127 lg 1 ja § 128 lg 4 alusel üürilepingust saamata jäänud üüri kui saamata jäänud tulu hüvitamine. Projektdokumentatsiooni kooskõlastamise kohustuse rikkumine on tekkinud kahjuga VÕS § 127 lg 4 mõttes põhjuslikus seoses, kahju on hõlmatud rikutud kohustuse kaitse-eesmärgiga VÕS § 127 lg 2 mõttes ning VÕS § 127 lg 3 tähenduses ka ettenähtav (Riigikohtu
  2. aprilli
  3. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-5-13, p 35). Sealjuures saab üürileandja kahju arvutamisel tugineda lepingujärgse hinna ning asendustehingu hinna vahele VÕS § 135 lg 1 alusel või VÕS § 135 lg-le 2 (vt Riigikohtu
  4. mai
  5. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-37-09, p 20;
  6. aprilli
  7. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-513, p 37). Hageja on saamata jäänud üüritulust maha arvestanud uuelt üürnikult saadava üüri ning kostja II pole tõendanud, et hagejal oleks olnud võimalik ruumid välja üürida varem või kõrgema üüritasuga. 15.
  8. Kuivõrd maakohus tuvastas ja kolleegium nõustub sellega, et kostja II on üürilepingut rikkunud, siis on maakohus õigesti leidnud, et hagejal on kostja vastu kahju hüvitamise nõue kuni uue üürilepingu sõlmimiseni 998 662,50 eurot ja üürihindade vahest 431 689,50 eurot.
  9. Hageja nõuab kostjalt II ehituskulude hüvitamist 1 033 663,76 eurot. Maakohus rahuldas ka selle nõude. Kolleegiumi hinnangul on maakohus ebaõigesti leidnud, et nimetatud kahjunõude rahuldamise eeldused on täidetud. Kolleegium jätab selles osas hagi rahuldamata. 16.
  10. Hageja nõue on kvalifitseeritav VÕS § 115 lg-te 1 ja 2 järgse kahju hüvitamise nõudena. Üürilepingust tuleneva kohustuse rikkumine peab olema tekkinud kahjuga VÕS § 127 lg 4 mõttes põhjuslikus seoses, kahju peab olema hõlmatud rikutud kohustuse kaitse-eesmärgiga VÕS § 127 lg 2 mõttes ning VÕS § 127 lg 3 tähenduses ka ettenähtav. Kahjunõude arvutamisel tuleb arvestada kõiki asjaolusid (vt Riigikohtu
  11. aprilli
  12. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-513, p 36) ning kahju hüvitamine ei tohi olla kannatanu rikastumise allikaks (VÕS § 127 lg 5). Maakohus tuvastas ja kolleegium nõustub sellega, et kostja II rikkus üürilepingut, mis andis hagejale õiguse üürileping erakorraliselt üles öelda. Pooled ei vaidle selle üle, et üürilepinguga oli hageja võtnud endale kohustuse ruumid välja ehitada ja kanda sellega seotud kulud (vt 13 üürilepingu p 1.2). Kolleegiumil tuleb hinnata, kas hageja hüvitatavaks kahjuks saavad olla ruumide ehituskulud. 16.
  13. VÕS § 127 lg 1 järgi on kahju hüvitamise eesmärk kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Varaline diferents VÕS § 127 lg 1 mõttes eeldab varalise olukorra võrreldavat halvenemist – kahjustatud isik peab olema sattunud kahju tekitaja käitumise tõttu halvemasse olukorda võrreldes olukorraga, milles ta oleks olnud, kui rikkumist ei oleks toimunud. Samuti tuleb VÕS § 127 lg 4 järgi hüvitada üksnes selline kahju, mis on kahju tekitaja käitumise tagajärg (Riigikohtu
  14. mai
  15. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-36-15, p 22; vt ka
  16. aprilli
  17. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-5-13, p 44 eelviimane lause). Näiteks on kohtupraktikas leitud, et ümberehitustöödega seotud kahju hüvitamise nõudeid ei tuleks üürilepingu rikkumise puhul, mis seisneb üüri tasumata jätmises, VÕS § 127 lg-le 2 tuginedes hüvitada, kuna üürilepingust tulenevate kohustuste eesmärgiks ei saa olla kohustus hüvitada ümberehitustööde kulusid, kui üürnik üürilepingut ei täida, jättes üüri tasumata (vt Riigikohtu
  18. mai
  19. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-37-09, p 20). 16.
  20. Pooled ei vaidle selle üle, et üürilepingu erakorralise ülesütlemise puhuks ei ole eraldi ehituskulude hüvitamise kohustuses kokku lepitud. Seega tuleb lähtuda seaduses sätestatud üldistest kahju hüvitamise nõude eeldustest. Kolleegiumi hinnangul saab kostja II rikkumisega olla VÕS § 127 lg 2 järgi põhjuslikus seoses kahju, mis tekkis sellest, et ehitus- ja viimistlustööd, mis olid seotud vaidlusaluse üürilepinguga, muutusid üürilepingu ennetähtaegse ülesütlemise tõttu kasutuks. 16.
  21. Pooled vaidlevad jätkuvalt selle üle, kas Weldon Ehitus OÜ kinnituskiri ehituskulu kandmise kohta on tsiviilkohtumenetluses dokumentaalse tõendina kasutatav. Pooled ei vaidle selle üle, et hageja seaduslik esindaja on ka Weldon Ehitus OÜ seaduslik esindaja. Seega on teostatud ehistustööde ja nende maksumuse kohta koostatud tabeli allkirjastanud juriidilisest isikust poole seaduslik esindaja. Hagimenetluses on menetlusosalise seletus

§ 229

lg 2 esimese lause kohaselt tõendina käsitatav vaid juhul, kui see on antud vande all. Menetlusosalise seletused ei ole tõend (vt Riigikohtu

  1. oktoobri
  2. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-84-14, p 21). Kolleegiumi hinnangul on kõnealuse dokumendi näol tegemist

§ 272

lg 2 järgi dokumentaalse tõendiga, sest tõend pärineb mitte poolelt vaid teiselt juriidiliselt isikult. 16.

  1. Kolleegium leiab, et hageja ei ole tõendanud, et nõutavad ehituskulud on põhjuslikus seoses kostja II lepingu rikkumisega, lisaks sellele ei ole tõendatud kahju (varaline diferents) tekkimine. Hageja väidab, et vastavalt uue üürniku siseviimistluse lahendusele pidi hageja spetsiaalselt kostja II soovide järgi teostatud siseviimistluse lammutama ja teostama uued tööd. See väide on tõendamata. Hageja esitatud tõendid ei tõenda, et kulutused, mille hüvitamist ta kostjalt II nõuab, on muutunud kasutuks (III kd, tl 62; tõlge tl 64; IV kd, tl-d 41–42). Pooled ei vaidle selle üle, et ruumide näol oli tegemist büroopinnaga ning ka uus üürnik kasutab ruume samal otstarbel (V kd, tl 37). Samuti on hageja ringkonnakohtu
  2. märtsi
  3. a istungil kinnitanud, et „ehitustööde hind kajastus ka kostja makstavas üürihinnas“ (ajamärk 01:17:43), mida hageja on samuti praeguses asjas saamata jäänud üürituluna nõudnud. Lisaks sellele on hageja kinnitanud, et uus üürnik maksab ruumide ümberehituskulud (vt maakohtu
  4. juuni
  5. a istungi protokoll; ajamärk 00:24:20). Ainuüksi asjaolu, et hageja on ehitustöid tellinud ja nende eest tasunud, ei tõenda, et kõik tööd muutusid kasutuks ning need tuli lammutada või ümber teha. 16.
  6. Kostjate vastuväite kohaselt ei tõenda Weldon Ehitus OÜ kinnituskiri, et hageja on ruume vastavalt kostja II soovile välja ehitanud ning kuna sellest ei nähtu, mis kuupäevadel on ehitustöid teostatud, siis pole teada, kas neid töid teostati kostja II jaoks. Kolleegiumi hinnangul 14 on kostjate kriitika kõnealuse dokumentaalse tõendi puhul kohane. Hagejal oli võimalik tõendada oma väiteid dokumendis kajastatud ehitustööde lepingute ja aktidega, kuid hageja ei pidanud vajalikuks oma väidete tõendamiseks dokumentaalseid tõendeid esitada (vt maakohtu
  7. märtsi
  8. a istungi protokoll; ajamärk 00:27:14). Hagimenetluses määrab pool ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab (

§ 5lg 2 teine lause).

Kostjad vaidlesid ehituskulude põhjuslikule seosele ja kahju tekkimisele vastu. Tegemist ei olnud üldise vastuväitega, mistõttu pidi hageja

§ 230lg 1 järgi kahju hüvitamise nõude eeldusi tõendama.

  1. Eelnevast tulenevalt on hagejale tekkinud kostja II üürilepingu rikkumise tõttu kahju saamata jäänud üüritulu näol 1 430 352 eurot. Hageja on oma nõude tasaarvestanud kostja II üüritasu ettemaksu nõudega 143 807,40 eurot. Tasaarvestuse tulemusena tuleb kostjalt II hageja kasuks välja mõista 1 286 544,60 eurot. Üürilepingu p 7.9 teise lause järgi hüvitatakse kahju ulatuses, milles see ületab leppetrahvi summat. Kuivõrd üürilepingu p-s 7.7 sätestatud leppetrahvi tasumise kokkulepe on VÕS § 334 lg 4 järgi tühine, siis on hagejal õigus nõuda kostjalt II kahju hüvitamist kooskõlas VÕS §-des 127 ja 128 sätestatuga. Vaatamata leppetrahvi kokkuleppe tühisusele rahuldab ringkonnakohus hagi 287 614,80 euro osas (selle summa võrra kahjuhüvitist ei vähendata).
  2. Põhinõue 1 286 544,60 euro rahuldamise tõttu tuleb põhinõudele vastavas ulatuses rahuldada ka viivisenõue. Üürilepingu p 7.1 järgi on pooled kokku leppinud viivisemääras 28% aastas. Hageja nõuab viivist alates
  3. septembrist 2020 kuni põhinõude täitmiseni. Tulevikus sissenõutavaks muutuva viivise nõudmise aluseks olev säte (

§ 367

) lähtub põhimõttest, et otsuse tegemise ajani jooksev viivis on otsuse tegemise ajaks muutunud sissenõutavaks ja alates otsuse tegemisest jooksma hakkav viivis ei ole veel sissenõutav. Põhinõudeks

§ 367

mõttes on nõue, mille kohus põhinõudena rahuldab, mitte nõue, mille rahuldamist hageja taotles. Kohtuotsuse tegemise seisuga on viivis 928 382,68 eurot (viivitatud päevi kokku 941). Alates

  1. aprillist 2023 tuleb kostjal II maksta hagejale põhinõudelt 1 286 544,60 eurot viivist 28% aastas kuni põhinõude täitmiseni. II
  2. Hageja esitas hagi kostja I vastu, milles nõuab garantiikirjast tuleneva kohustuse täitmist. Pooled ei vaidle selle üle, et kostja I väljastas
  3. mail 2019 garantiikirja üürilepingust tulenevate kohustuste tagamiseks. Hageja nõuab kostjalt I põhinõudena 230 679 eurot ja viivist seaduses sätestatud määras kuni põhinõude täitmiseni.
  4. Maakohus rahuldas hageja nõude kostja I vastu VÕS § 155 lg 1 alusel. Kolleegium nõustub maakohtuga ja otsuse põhjendusi

§ 654lg 6 järgi ei korda.

Kostja I vastuväited ei anna alust asuda maakohtust erinevale seisukohale. Garantii puhul on tegemist mitteaktsessoorse tagatisega ning kostja I esile toodud asjaoludest ei nähtu VÕS § 155 lg-s 3 sätestatud asjaolusid ega õiguste kuritarvitamist. Kuna maakohus tuvastas ja kolleegium nõustub, et hagejal on üürilepingust tulenev kahju hüvitamise nõue kostja II vastu, mis on suurem kui garantiisumma, siis ei saa ka seetõttu tõusetuda küsimust hagejapoolsest õiguste kuritarvitamisest, sest garantiiga tagatud kohustus on olemas. Garantiikirja p 2 kohaselt hõlmab garantiisumma kahjunõuded, mille maksetähtaeg on saabunud, aga mida üürnik ei ole veel üürilepingu kohaselt tasunud. 3. septembril 2020 esitas hageja kostjale I nõudekirja garantiisumma väljamaksmiseks ning vastavalt garantiikirja tingimustele pidi kostja I nõude täitma viie tööpäeva jooksul kirjaliku nõude saamisest. Kuigi kostja I vaidlustab maakohtu otsuse nii põhinõude kui ka viivise väljamõistmise osas, ei ole ta viivisenõude osas sisulisi vastuväiteid esitanud. Küll aga peab kolleegium

§ 447

lg 2 15 järgi vajalikuks täiendada maakohtu otsuse resolutsiooni p 5 sõnadega „kuni põhinõude täitmiseni“, sest maakohtu otsuse resolutsiooni p 5 lause on jäänud lõpetamata. Hageja taotlusel ja kooskõlas

§-ga 367 tuleb viivist tasuda kuni põhinõude täitmiseni.

  1. Täitmise korra osas pooled kohtule taotlusi ei esitanud, kuigi ringkonnakohus viitas
  2. märtsi
  3. a istungil, et hagi rahuldamise korral on hagejal eraldi täitedokumendid kostjate vastu 230 679 euro saamiseks (ajamärk 01:02:11). Kohus võib otsuses määrata otsuse täitmise viisi ja korra kindlaks üksnes poole taotlusel (

§ 445lg 1).

III

  1. Kostja I esitas hageja vastu hagi, milles palus hagejalt kostja I kasuks välja mõista üüritasu ettemaksu 143 807,40 eurot ja üürilepingu p 7.8 alusel leppetrahvi 287 614,80 eurot, samuti viivise seaduses sätestatud määras kuni kohustuse täitmiseni. Maakohus menetles kostja I hagi vastuhagina ja jättis selle rahuldamata põhjusel, et kostja II üürilepingu erakorraline ülesütlemine oli tühine. Kuigi pooled vaidlesid ka selle üle, kas kostja II sai üürilepingu p-s 8.4 sätestatud piirangu tõttu oma nõude hageja vastu kostjale I loovutada, ei ole maakohus selles osas seisukohta võtnud. Kuna maakohus tuvastas ja kolleegium nõustub sellega, et kostja II üürilepingu erakorraline ülesütlemine ei olnud kehtiv, siis puudub ka apellatsiooniastmes vajadus võtta seisukoht nõude loovutamise piirangu kohta. Kostjal II ei saanud olla hageja vastu nõuet, mida kostjale I loovutada. Kolleegium nõustub maakohtuga, et kostja I vastuhagi rahuldamise eeldused ei ole täidetud. Vastuhagi tuleb jätta rahuldamata seetõttu, et hageja ei ole üürilepingust tulenevaid kohustusi rikkunud ning seega ei olnud kostja II üürilepingu erakorralise ülesütlemise eeldused p 6.3 järgi täidetud. Kolleegium täpsustab, et ülesütlemise aluse puudumise korral on ülesütlemine tagajärjetu (toimetu), mitte tühine (vt Riigikohtu
  2. aprilli
  3. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-15-13, p 18). Hageja on
  4. novembril 2020 teinud kostjale II avalduse ja tasaarvestanud üüritasu ettemaksu 143 807,40 eurot oma kahju hüvitamise nõudega (III kd, tl-d 65–67). Tasaarvestuse tulemusena on kattuvad nõuded selles osas lõppenud (VÕS § 186 p 2, § 197 lg 2). IV
  6. märtsil 2023 esitas hageja ringkonnakohtule tõendid, mis olid küll varem maa- ja ringkonnakohtule e-toimiku vahendusel esitatud, kuid mis asja materjalide juurest puudusid (VI kd, tl 29). Ringkonnakohus lisas tõendid pabertoimikusse, v.a apellatsioonkaebuse vastuse lisa 4.9, mis ei avanenud (vt VI kd, tl 59). Ringkonnakohus leiab, et kõnealune tõend on esitatud hilinenult ja seda ei saa pärast asja arutamist vastu võtta (

§ 238lg 3 p 3), teised tõendid on juba asja juurde võetud (VI kd, tl-d 30–58).

Hagejale anti teada, et kõnealune tõend (korruse plaan) ei avane ning tal oli võimalus see uuesti esitada kuni asja arutamiseni ringkonnakohtu istungil. Hageja seda ei teinud.

  2. novembri
  3. a määrusega määras ringkonnakohus kostjate ühise apellatsioonkaebuse hinnaks 2 510 138,81 eurot. Kolleegium peab vajalikuks

§ 136lg 4 kohaselt kaebuste hinda muuta.

Apellatsioonkaebuse hinna määramisel lähtutakse

§ 137

lg-test 2 ja 3.

§ 137

lg 3 kohaselt võetakse mitme menetlusosalise ühise kaebuse hinna määramisel aluseks kaebuses taotletu väärtus.

§ 137

lg 2 sätestab, et kui pool on edasi kaevanud otsuse nii hagi kui vastuhagi osas, liidetakse kaevatava otsusega lahendatud hagiga ja vastuhagi hind kaebuse esitamisel, kui haginõuded teineteist ei välista. Kui haginõuded teineteist välistavad, lähtutakse suurema hinnaga hagist. Kolleegium leiab, et kostja I apellatsioonkaebuse hinnaks on vastuhagi hind 494 336,02 eurot, sest see on suurema hinnaga hagi. Kostja II apellatsioonkaebuse hinnaks on 4 069 984,14 eurot 16 (= põhinõue 2 320 208,36 eurot + 23. mai 2022. a seisuga sissenõutavaks muutunud viivis 1 100 117,44 eurot + edasiulatuv viivis 649 658,34 eurot). Menetluskulude jaotus 25. Kuna maakohtu otsus osaliselt tühistatakse, muudab kolleegium

§ 173

lg-te 1 ja 3 järgi maakohtu menetluskulude jaotust ja määrab kindlaks apellatsioonimenetluse kulude jaotuse. Hageja hagi kostja I vastu kuulub rahuldamisele ja kostja I vastuhagi rahuldamata jätmisele. Nende hagidega seotud maa- ja ringkonnakohtus kantud menetluskulud jätab kolleegium

§ 162lg 1 alusel kostja I kanda.

Apellatsioonimenetluses esitas hageja kostja I vastu taotluse maakohtu otsuse viivitamata täidetavaks tunnistamiseks, kuid siis ta loobus sellest. Tulenevalt nõude olemusest (garantiikohustuse täitmine) ning asjaolust, et maakohtu otsus jääb selles osas muutmata, peab kolleegium põhjendatuks jätta ka selle menetlustoiminguga seotud menetluskulud kostja I kanda. Hinnanguliselt on kostja I hagiga ja vastuhagiga seotud menetluskulud 30% kogu asja mahust. 26. Hageja hagi kostja II vastu kuulub rahuldamisele 55% ulatuses. Menetluskulude jaotust hagi osalise rahuldamise korral reguleerib erinormina

§ 163lg 1.

Nimetatud sättest tulenevalt kannavad pooled hagi osalise rahuldamise korral menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. Kuna kõik hagis esitatud nõuded on suunatud raha maksmisele, siis on põhjendatud lähtuda menetluskulude jaotamisel hageja rahaliste nõuete rahuldamise proportsioonist (vt Riigikohtu

  1. novembri
  2. a otsus tsiviilasjas nr 2-14-56641/69, p 23.1). Eelnevast tulenevalt jätab kolleegium kostja II vastu esitatud hagiga seotud maa- ja ringkonnakohtus kantud menetluskulud poolte endi kanda, v.a kaja menetlemisega seotud menetluskulud. Hinnanguliselt on kostja II hagiga seotud menetluskulud 70% kogu asja mahust. Tartu Maakohtu
  3. oktoobri
  4. a määrusega kostja II kaja
  5. juuli
  6. a tagaseljaotsusele rahuldati ja menetlus taastati (III kd, tl-d 102–105).

§ 169

lg 2 järgi jäävad kaja esitamisega ja menetluse taastamisega seotud täiendavad menetluskulud kostja II kanda sõltumata hagi rahuldamise ulatusest. Asjaolusid, mis tingiksid üldisest jaotuse põhimõttest kõrvale kaldumiseks, kolleegium tuvastanud ei ole. 27. Hüvitatavate menetluskulude rahalise suuruse määrab kindlaks asja lahendanud maakohus pärast kohtuotsuse jõustumist

§ 177lg-s 2 sätestatud korras.

28. Menetluskulude jaotust saab vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati (

§ 178lg 1 esimene lause).

(allkirjastatud digitaalselt) 17

🔗 Ametlikule allikale

Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.