KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Eesistuja Liis Arrak, liikmed Maris Kuurberg ja Gea Lepik Otsuse tegemise aeg ja koht 07.06.2023, Tallinn Kohtuasja number

) § 113 lg 1 II lauses sätestatud määras viivise. Hageja palus jätta menetluskulud kostja kanda. 2.

1. Hagiavalduse ja selle täienduste kohaselt võttis hageja
2. a septembris kasutusse Pärnus J. V. Jannseni 5 asuvad ruumid. Senine üürileandja andis hagejale 28.07.2019 teada, et kavatseb hoone hiljemalt
3. a septembri lõpuks lammutada. Seetõttu otsis hageja uued ruumid ja sõlmis kostjaga 08.10.2019 tähtajalise rendilepingu Pärnus J. V. Jannseni 26 asuva hoone teise korruse äriruumide kasutamiseks (üürileping). Hageja soovis klientide huvides jääda samasse piirkonda ja kostja ruumid asuvad üle tee. Lepingu p 8.2 järgi jõustub leping allakirjutamise hetkest tingimusel, et leping on allkirjastatud mõlema poole esindaja poolt ja hageja on tasunud tagatisraha. Hageja tasus 11.10.2019 nõutud tagatisraha 930 eurot. Lepingu p 8.3 kohaselt tuli renti (üüri) maksta alates 01.11.
4. Ruumide üleandmine pidi toimuma 25.10.
5. Hageja senine üürileandja teatas 16.10.2019, et senist üüripinda ei lammutata ja hagejal on võimalus samadel tingimustel praegustesse ruumidesse edasi jääda. Hageja teavitas sellest 18.10.2019 e-kirjaga kostja maaklerit ning ütles sama kirjaga lepingu üles. 2.
6. Lepingu ülesütlemiseks esineb mõjuv põhjus

§ 313lg 1 mõttes.

Hoone lammutamise kavatsus oli hagejale teada ajal, mil ta võttis ruumid senise üürileandjaga sõlmitud lepingu alusel kasutusse, mistõttu anti ruumid hageja kasutusse soodsa ruutmeetrihinnaga. Hagejal oli võimalik jääda ruume edasi kasutama võrreldes kostja pakutuga odavama ruutmeetrihinna eest suuremal pinnal. Samuti asuvad kostjaga sõlmitud lepingu esemeks olevad ruumid teisel korrusel ilma liftita hoones, kuid seni kasutatud üüripind esimesel korrusel. Hageja on mittetulundusühing, mis pakub erinevaid sotsiaalteenuseid, mille puhul on kasulik, kui ruumid asuvad esimesel korrusel ja on ligipääsetavad ka liikumisraskustega inimestele. Lisaks pakub hageja toetavaid erihoolekandeteenuseid, mis eeldavad seda, et tegevusloa osaks on tõendid Terviseametilt ja Päästeametilt. Uue ruumi puhul tuleb tõendid uuesti taotleda. Hagejale ei olnud ettenähtav senise üürileandja plaanide muutus. Hageja hinnangul ei saanud lepingu 10 päeva jooksul lõpetamine tuua kostjale kaasa olulisi negatiivseid tagajärgi, mis kaaluksid 2 2-20-103487 üles hageja huvi lepingu lõppemise vastu. Lepingu ülesütlemine toimus enne ruumide eeldatavat kasutusele andmist, ruumides tehti veel remonti, ruume ei ole reklaamitud ja kostja maakler loobus tasust. Kostja hoones on ka mitmed üürile pakutavad ruumid, millel ei ole aastaid üürnikku. Samuti oli kostja aastane müügitulu 268 202 eurot, millest hageja tasutava üüri osakaal oleks 2%. Nimetatud protsent ei muutu, kui arvestada hageja üür juurde. 2.

1. Kuivõrd kostja ei olnud lepingu ülesütlemisega nõus, siis pöördus hageja korduvalt
2. a oktoobris ja novembris kostja poole kokkuleppe saavutamiseks, kuid kokkulepet ei saavutatud ja kostja alustas üüritasu nõudmiseks arvete esitamisega. Kostja ei ole ruume hagejale üle andnud. Hageja esitas 20.12.2019 kostjale nõudekirja tagatisraha (930 euro) tagastamiseks hiljemalt 06.01.2020, kuid kostja seda ei teinud. Hageja arvestab tagatisraha tagastamisega viivitamise eest seadusjärgses määras viivist alates 07.01.
3. Kostja vastuväited ja vastuhagi
4. Kostja palus jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Kostja esitas 27.10.2020 vastuhagi, milles palus mõista hagejalt välja 2418 eurot ja jätta vastuhagi menetlemisega seotud kulud hageja kanda. Vastuse ja vastuhagi kohaselt sõlmisid pooled üürilepingu, hageja tasus tagatisraha 930 eurot ja lepingu esemeks olnud ruumid on lepingus ettenähtud ajast olnud hagejale ligipääsetavad. Hagejal ei olnud alust üürilepingut 18.10.2019 erakorraliselt üles öelda. Hageja ei järginud lepingu p-s 9.2.6 lepingu lõpetamiseks ette nähtud etteteatamistähtaega kuus kuud. Hageja ei ole esitanud ka selget ülesütlemisavaldust. Maakler ei ole kostja esindaja. Üürilepingu ülesütlemiseks puudus mõjuv põhjus

§ 313lg 1 mõttes.

Kostja nõuab hagejalt kuue kuu üüri tasumist, kuna loeb lepingu lõppenuks kuue kuu möödumisel pärast hageja 18.10.2019 teadet. Lepingu p 7.1 kohaselt kohustus hageja tasuma üüri 465 eurot kuus, millele lisandub käibemaks. Seega tuleb hagejal tasuda kostjale üüri kokku 3348 eurot. Pärast tasaarvestust on kostja nõue hageja vastu 2418 eurot (= 3348 – 930). Hageja vastuväited

1. Hageja palus jätta vastuhagi rahuldamata ja menetluskulud kostja kanda. Hageja vastuväidete kohaselt ei ole ta kostjale arveid tasunud, kuna üürileping lõppes 18.10.
2. Lepingu p-s 9.2.6 ette nähtud etteteatamistähtaeg kohaldub üksnes lepingu korralise ülesütlemise korral, aga hageja on lepingu üles öelnud erakorraliselt. Samuti korraldas kostja maakler kõik toimingud seoses kostja ruumide kasutusse andmisega. Kuna kostja vastas hageja 18.10.2019 ülesütlemise avaldusele, siis on ta ka selle kätte saanud. Lepingu ülesütlemise ajaks ei olnud kostja hagejale ruume ega võtmeid üle andnud. Maakohtu otsus ja põhjendused
3. Pärnu Maakohus rahuldas 30.09.2021 otsusega hagi ning mõistis kostjalt hageja kasuks välja tagatisraha 930 eurot, perioodil 07.01.2020–31.03.2020 sissenõutavaks muutunud viivise 16,26 eurot, perioodil 01.04.2020–30.09.2021 sissenõutavaks muutunud viivise 111,55 eurot ja alates 01.10.2021 kuni põhivõla tasumiseni

§ 113lg 1 II lauses sätestatud määras viivise.

Maakohus jättis kostja vastuhagi rahuldamata, menetluskulud kostja kanda ja määras kindlaks hagejale hüvitatavate menetluskulude suuruse. 5.

1. Maakohus tuvastas asjas järgmised olulised asjaolud: 3 2-20-103487 - pooled allkirjastasid 08.10.2019 tähtajalise lepingu Pärnus J. V. Jannseni tn 26 asuvate ruumide kasutamiseks ning leping jõustus 11.10.2019; hageja tasus kostjale lepingu p-s 7.6 ettenähtud tagatisraha 930 eurot; hageja teavitas kostjat 18.10.2019 soovist jätkata tegevust senistes ruumides; hageja ei ole lepingu esemeks olevaid ruume kasutanud. 5.
2. Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt on täidetud lepingu ülesütlemise formaalsed eeldused. Hageja väljendas 18.10.2019 e-kirjas tahet leping lõpetada. 22.10.2019 e-kirjas selgitas hageja täiendavalt lepingu ülesütlemise asjaolusid. Kostja vastusest nähtub, et ka kostjale oli üheselt arusaadav hageja tahe leping lõpetada. Vaidlus puudub selle üle, et kostja on hageja 18.10.2019 e-kirja kätte saanud. 5.
3. Hagejal oli

§ 313lg 1 mõttes mõjuv põhjus lepingu erakorraliseks ülesütlemiseks.

Hageja sai pärast kostjaga lepingu sõlmimist seniselt üürileandjalt teada, et ta saab senist üüripinda edasi kasutada. Hagejale ei saa ette heita soovi jääda soodsamale üüripinnale olukorras, kus hageja põhitegevus on sotsiaalteenuste, sh erihoolekandeteenuste pakkumine, mitte tulu saamine. Kuna hageja ütles lepingu üles enne temale ruumide üleandmist, ei ole kostja kahju saanud. Samuti ei ole ruume reklaamitud ja maakler ei ole küsinud kostjalt tasu. Kostjal oli võimalik ruumid pärast remonttööde valmimist anda kasutusse uuele üürnikule. Lisaks oli hageja jaoks uue üüripinna otsimisel oluline teenuste osutamise koht, et ruumid asuksid samas piirkonnas. See oli ka põhjuseks, miks hageja nõustus ruumidega, mis paiknesid hoone teisel korrusel, kuigi seni üüritud ruumid paiknevad esimesel korrusel. 5.4. Kuna hageja ütles lepingu üles enne ruumide enda kasutusse saamist ja kostja ei ole hageja vastu esitanud muid kui lepingu täitmise nõudeid, on hageja nõue tagatisraha tagastamiseks põhjendatud. Arvestades seda, et hageja nõudis kostjalt tagatisraha tagastamist hiljemalt 06.01.2020, siis on hagejal õigus nõuda

§ 113lg 1 ja § 82 lg 7 järgi viivist alates 07.01.2020.

5.

1. Kuna hageja on kehtivalt lepingu üles öelnud enne 01.11.2019 ja ei ole ruume kasutanud, siis puudub kostjal alus nõuda hagejalt üüritasu. Apellatsioonkaebus
2. Kostja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub tühistada maakohtu otsuse täies ulatuses ning teha uue otsuse, millega jätta hagi rahuldamata ja rahuldada vastuhagi, või saata asja maakohtule uueks läbivaatamiseks. Apellatsioonimenetluse kulud palus kostja jätta hageja kanda. 6.
3. Apellatsioonkaebuse väidete kohaselt on maakohus ülesütlemisavalduseks peetavat hageja 18.10.2019 e-kirja ebaõigesti hinnates asunud seisukohale, et lepingu ülesütlemise formaalsed eeldused on täidetud. E-kiri on ebaselge ega sisalda andmeid üüritud asja ja lepingu lõppemise päeva kohta (

§ 325lg 2 p-d 1 ja 2).

Kohus on ka jätnud põhjendamatult tähelepanuta ja

§ 29

reeglite kohaselt tõlgendamata lepingu p 9.2.6, mille kohaselt võis hageja lõpetada üürilepingu ennetähtaegselt, kui on sellest kirjalikult ette teatanud kuus kuud. Nii hageja 22.10.2019 kui ka kostja 18.10.2019 e-kirjast tuleneb mõlema poole ühine tahe tõlgendada lepingu p 9.2.6 selliselt, et see kohaldub erakorralise lepingu ülesütlemise korral. 6.2. Maakohus on ka jõudnud ebaõigele järeldusele, nagu esineks

§ 313lg 1 tähenduses mõjuv põhjus lepingu ülesütlemiseks.

Hageja mittetulundusühingu vorm ei saa talle anda alust ja eriõigust öelda turutingimustel sõlmitud leping erakorraliselt üles mistahes ajahetkel, kui 4 2-20-103487 talle tehakse teise lepingupoolega sõlmitud üürilepingust soodsam pakkumine. Ebaõige on kohtu arusaam, et üürileandjal ei teki kahju, kui üürnik üüripinda ei kasuta. Kostjal oli lepingulisest suhtest hagejaga alus eeldada, et ta saab üüritulu kuni lepingu korralise lõppemiseni. Kohus jättis hindamata ka asjaolu, et uute üürnike leidmine kõnealuses piirkonnas võib osutuda probleemseks. Seega ei ole hageja lepingut kehtivalt erakorraliselt üles öelnud. Vastustaja seisukoht

1. Hageja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu, palub jätta selle rahuldamata ja menetluskulud kostja kanda. RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
2. Ringkonnakohus leiab, et kostja apellatsioonkaebus tuleb tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 657 lg 1 p 2 järgi rahuldada ja maakohtu otsus tühistada. Ringkonnakohus saab teha ise uue otsuse, millega jätab hagi rahuldamata ja rahuldab vastuhagi. Maakohtu otsuse tühistamise tõttu tuleb TsMS § 173 lg 3 I lause järgi muuta ka menetluskulude jaotust, samuti tühistada maakohtu otsus osas, millega maakohus määras kindlaks hüvitatavate menetluskulude suuruse.
3. Ringkonnakohus võtab TsMS § 652 lg 1 p 1 järgi apellatsioonkaebuse lahendamisel aluseks esimese astme kohtus tuvastatud faktilised asjaolud niivõrd, kuivõrd puuduvad kahtlused nende asjaolude tõendamise menetluse õiguspärasuse või ebapiisava ulatuse kohta ja ringkonnakohus ei pea nende uut tuvastamist vajalikuks.
4. Esmalt käsitleb kolleegium üürilepingu ülesütlemisega seonduvat (I), seejärel lahendab hagi ja vastuhagi nõuded (II) ning viimaks teeb menetluslikud otsustused (III). I
5. Kolleegiumi hinnangul leidis maakohus õigesti, et poolte vahel sõlmitud leping on käsitatav äriruumi üürilepinguna ja hageja on teinud kostjale 18.10.2019 vorminõuetele vastava üürilepingu ülesütlemisavalduse, mille kostja on kätte saanud, kuid maakohus asus ekslikult seisukohale, et hagejal oli alus öelda üürileping etteteatamistähtaega järgimata erakorraliselt üles.
6. Pooled vaidlevad esmalt selle üle, kas hageja 18.10.2019 e-kirja (dtl 43) saab pidada nõuetekohaseks üürilepingu ülesütlemisavalduseks. 12.
7. Hageja e-kiri vastab ka ringkonnakohtu hinnangul äriruumi üürilepingu ülesütlemisavaldusele esitatavale vorminõudele ning kostja on selle kätte saanud. Lepingu ülesütlemiseks tuleb

§ 195lg 1 alusel teha avaldus teisele lepingupoolele.

Ülesütlemine on üldiselt võimalik mistahes vormis, kuid äriruumi üürilepingu kohta on kehtestatud täpsem vorminõue.

§ 325

lg 1 järgi võib äriruumi üürilepingu üles öelda ülesütlemisavaldusega, mis on kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis. Hageja e-kirjaga saadetud ülesütlemisavaldus vastab kehtestatud vorminõudele. Pooled ei vaidle selle üle, et kostja on hageja 18.10.2019 e-kirja kätte saanud, mis ilmneb ka kohtule esitatud poolte e-kirjavahetusest. Kostja väljendas seisukohta hageja kõnealuse e-kirja kohta samal päeval (dtl-d 44, 47). 5 2-20-103487 12.

1. Hageja e-kirjas sisaldub hageja tahteavaldus üürilepingu ühepoolseks lõpetamiseks ning see on piisavalt selge. Lepingu ülesütlemise avaldust kui tahteavaldust tuleb tõlgendada tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 75 lg 1 järgi, mille kohaselt tuleb kindlale isikule tehtud tahteavaldust tõlgendada vastavalt tahteavalduse tegija tahtele, kui tahteavalduse saaja seda tahet teadis või pidi teadma, kuid kui tahteavalduse saaja tahteavalduse tegija tegelikku tahet ei teadnud ega pidanudki teadma, tuleb tahteavaldust tõlgendada nii, nagu tahteavalduse saajaga sarnane mõistlik isik seda samadel asjaoludel mõistma pidi (vt RKTKo 09.04.2014, 3-2-1-21-14, p 11). Hageja saatis 18.10.2019 maaklerile e-kirja (dtl 43), milles teatas, et hagejale sai teatavaks, et maja (senise üürilepingu objekti) ei hakata lammutama ja hagejal on võimalus jääda väga soodsatel tingimustel vähemalt kolmeks aastaks seni üüritud ruumidesse edasi. Kuigi hageja märkis e-kirjas, et ta sooviks sel põhjusel lepingust tagasi astuda, on pooled mõistnud seda lepingu ühepoolse lõpetamisena. Selliselt oleks avaldust mõistnud ka kostjaga sarnane mõistlik isik. Vastupidiseks järelduseks ei anna alust asjaolu, et hageja on e-kirja lõpus küsinud, kuidas oleks kostja jaoks sobiv leping tühistada. Kolleegiumi hinnangul on sellest mõistlikult võimalik aru saada, et hageja tegi ettepaneku soovi korral arutada täpsemalt lepingu lõpetamise tagajärgi ja üksikasju. Samuti on hageja kõnealuses e-kirjas välja toonud põhjuse, miks ta soovis lepingut kostjaga lõpetada. Hageja põhjendas täiendavalt ülesütlemisalust 22.10.2019 e-kirjas (dtl 45), mis on Riigikohtu praktika kohaselt lubatav (RKTKo 27.05.2015, 3-2-1-43-15, p 11). Poolte e-kirjavahetus (dtl-d 44 ja 47) kinnitab, et kostjale oli selgelt arusaadav hageja tahe lepingu ühepoolseks lõpetamiseks. E-kirjavahetusest, sh kostja 18.10.2019 esitatud vastusest saab järeldada, et kostja mõistis hageja soovi leping lõpetada, kuid ei olnud nõus, et leping lõpeb etteteatamistähtaega järgimata, ning lähtus sellest, et ülesütlemistähtaeg on kuus kuud. 12.
2. Õige ei ole kostja arusaam, et üürilepingu ülesütlemine on

§ 325

lg 5 järgi tühine, kuna hageja 18.10.2019 e-kiri ei sisalda andmeid üüritud asja ja lepingu lõppemise päeva kohta. Viidatud andmed peavad

§ 325lg 2 p-de 1 ja 2 järgi sisalduma üksnes üürileandja tehtud ülesütlemisavalduses.

Praegusel juhul ütles hageja üürnikuna lepingu üles. 13. Edasi vaidlevad pooled selle üle, kas hagejal oli seaduslik alus üürileping erakorraliselt üles öelda. Pooled on eelkõige eri meelt selles, kas hagejal oli mõjuv põhjus öelda üürileping

§ 313

lg 1 alusel erakorraliselt üles, aga ka selles, milline õiguslik tähendus oli üürilepingu p-s 9.2.6 sätestatud üürilepingu ülesütlemise etteteatamistähtajal. 13.1. Kolleegium märgib, et tähtajaline üürileping lõpeb

§ 309

lg 1 järgi tähtaja möödumisega, kui lepingut ei ole varem erakorraliselt üles öeldud. Tähtajalise üürilepingu võib kumbki lepingupool

§ 313

lg 1 kohaselt mõjuval põhjusel üles öelda, seejuures on põhjus mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab. Riigikohtu praktika järgi eeldab

§ 313

lg 1 rakendamine mõlema lepingupoole huvide kaalumist, mille käigus võrreldakse, kas lepingu lõppemist sooviva poole huvid on olulisemad ja saaksid lepingu jätkumise korral rohkem kahjustada kui teise lepingupoole huvid lepingu lõppemise korral (vt nt RKTKo 09.11.2010, 3-2-1-84-10, p-d 10 ja 12). Lisaks võivad pooled üürilepingus kokku leppida täiendavaid lepingu ülesütlemise aluseid. Riigikohtu praktika järgi võivad üürilepingu pooled tähtajalise üürilepingu puhul mh kokku leppida, et erakorralise ülesütlemise aluseks on kindla etteteatamistähtaja järgimine (RKTKo 18.06.2014, 3-2-1-42-14¸ p 11). Samuti on Riigikohus leidnud, et seadus ei välista äriruumi tähtajalise üürilepingu poolte kokkulepet, mille järgi on ühel või mõlemal poolel õigus öelda 6 2-20-103487 üürileping korraliselt, ilma mõjuva põhjuseta igal ajal üles, järgides kokkulepitud etteteatamistähtaega (RKTKo 17.06.2015, 3-2-1-65-15, p 10). 13.2. Praegusel juhul ütles hageja üürilepingu üles põhjusel, et pärast kostjaga üürilepingu sõlmimist selgus, et ta saab jätkata seni tema kasutuses olnud üüripinna kasutamist, mis on hagejale soodsam ja sobilikum. Seega oli tegemist hagejast endast, mitte kostjast tuleneva üürilepingu ülesütlemise põhjusega. Iseenesest võib üürilepingu pool öelda üürilepingu üles ka temast endast tuleneval mõjuval põhjusel, kuid seda väga erandlikel juhtudel, mil üürisuhte jätkamine ei oleks mõlema poole huve kaaludes mõeldav. Seejuures ei saa pidada üürilepingu erakorralise ülesütlemise mõjuvaks põhjuseks asjaolu, et üürnik kaotab pärast üürilepingu sõlmimist huvi ruumide kasutamise vastu, sest tal tekkis võimalus kasutada muid ruume. Kaaludes sellises olukorras üürniku huvi üürilepingu erakorralise lõpetamise vastu, tuleb mh arvestada ka üürileandja huvi üürilepingu kehtimise vastu kuni tähtajalise üürilepingu tähtaja lõppemiseni või tähtajatu üürilepingu korralise ülesütlemiseni, mis üldjuhul kaalub üles üürniku huvi üürilepingust tulenevatest kohustustest, sh üüri tasumise kohustusest kohese vabanemise vastu. Praktikas on tavapärane, et olukorras, kus üürnik leiab pärast üürilepingu sõlmimist endale sobivama üüripinna, võivad üürnik ja üürileandja lõpetada kokkuleppel tähtajalise üürilepingu enne tähtaja möödumist või tähtajatu üürilepingu enne üürilepingu korralise ülesütlemise tähtaja möödumist. Kui aga üürnik ja üürileandja ei saavuta kokkulepet, kehtib üürileping üldjuhul edasi kuni kokkulepitud tähtaja lõpuni või tähtajatu üürilepingu korralise ülesütlemiseni. Selle aja jooksul ei pea üürnik üüritud ruume kasutama, kuid üürnikul lasub jätkuvalt kohustus täita lepingust tulenevaid kohustusi, sh maksta üüri, millega üürileandja on üürilepingut sõlmides arvestanud. Siinsel juhul tuleb lisaks arvestada, et pooled sõlmisid tähtajalise lepingu, mille hageja sai etteteatamistähtaega järgides üles öelda. Pooled sõlmisid 08.10.2019 üürilepingu, mille p 8.1 järgi oli leping sõlmitud kolmeks aastaks, st tegemist oli tähtajalise lepinguga, mida ei saa seaduse järgi korraliselt üles öelda. Samas tulenes hagejale lepingu p-st 9.2.6 õigus lõpetada leping ennetähtaegselt, teatades sellest kirjalikult kuus kuud ette. Kuna pooled ei ole lepingu p 9.2.6 tõlgendamise osas sama meelt ega ole toonud esile asjaolusid, millest saaks järeldada poolte ühist tahet lepingu sõlmimisel, tuleb seda

§ 29

lg 4 järgi tõlgendada nii, nagu lepingupooltega sarnane mõistlik isik seda samadel asjaoludel mõistma pidi. Ringkonnakohtu hinnangul saab üürilepingu p 9.2 sõnastust ja ülesehitust tervikuna arvestades mõistlik üürilepingu pool järeldada, et lepingu p-s 9.2.6 sisaldus tähtajalise üürilepingu ühepoolseks lõpetamiseks eraldi alus. Seega oli hagejal võimalus öelda tähtajaline üürileping kuuekuulist etteteatamistähtaega järgides ilma mõjuva põhjuseta üles ning kostja võis eeldada, et üürileping kehtib vähemalt kuus kuud alates sellest, kui hageja on avaldanud soovi tähtajaline üürileping lõpetada. Seejuures ei saa üürilepingu p 9.2.6 mõista selliselt, et üürnik pidi igal juhul, sh

§ 313

lg 1 tähenduses mõjuva põhjuse olemasolul teatama üürileandjale lepingu lõpetamisest kuus kuud ette. Üürilepingu p-s 9.2, milles ühe punktina on ka vaidlusalune lepingusäte, on loetletud erinevaid aluseid, millal leping lõpeb, ning sätte ülesehitust ja sõnastust arvestades ei saa järeldada, et etteteatamistähtaeg oli vajalik kõigil juhtudel. Sellel, kas viidatud sätet käsitada erakorralise või korralise ülesütlemise alusena, ei ole vaidluse lahendamisel tähtsust. Oluline on see, et lepingus sisaldus lisaks seaduses sätestatule täiendav alus üürilepingu ennetähtaegseks lõpetamiseks ning selline kokkulepe on Riigikohtu praktika kohaselt lubatav. Kuigi kostja ei olnud üürilepingu ülesütlemise ajaks (18.10.2019) veel hagejale üüritud ruume üle andnud (ruumid tuli üle anda 25.10.2019 (dtl 40)) ning hagejal ei olnud tekkinud üüri maksmise kohustust (lepingu p 8.3 järgi tuli üüri maksta alates 01.11.2019), ei saa neist 7 2-20-103487 asjaoludest järeldada, et hagejal oli mõjuv põhjus üürileping enne ruumide üleandmist ja üüri maksmise kohustuse tekkimist ühepoolselt lõpetada. Hageja soov lõpetada üürileping enne ruumide hagejale üleandmist ja üüri maksmise kohustuse tekkimist on küll mõistetav, kuid see ei kaalu üles kostja huvi üürilepingu jätkumise ja sellest tulenevate kohustuste täitmise vastu kuni tähtaja lõppemiseni või kuue kuu möödumiseni alates lepingu ülesütlemisest. Üürilepingu sõlmimise järel sai kostja arvestada, et hageja kasutab ruume ning tasub alates 01.11.2019 kostjale selle eest üüri ja kannab üüritud ruumidega seotud kulud, sh kõrvalkulud. Üürilepingu erakorralise ülesütlemise korral jääks aga kostjal kuni uue üürniku leidmiseni vastav raha saamata ning uue üürniku leidmine põhjustaks täiendavaid kulusid (maaklerikulu jms). Asjaolu, et kostja ei pidanud hagejaga üürilepingut sõlmides tasuma maakleritasu ega ole kandnud reklaamikulu (dtl 149), ei tähenda, et sellist kulu ei võiks kostjal tekkida uue üürniku leidmiseks. Erakorralise ülesütlemise kontekstis ei ole tähtsust sellel, et hageja pakkus kostjale abi uue üürniku leidmisel. Hageja ei ole toonud esile ega tõendanud, et kostja sõlmis või tal oli võimalus sõlmida hageja asemel kohe üürileping uue üürnikuga. Kuigi hageja väitel olid hageja seni üüritud ruumid talle soodsamad ja sobivamad (väiksem üür, teenuse osutamiseks sobivamad ruumid ning tegevusloa saamise eeldused täidetud), olid need asjaolud talle teada juba üürilepingut sõlmides ning ta aktsepteeris neid tingimusi. Soodsamate ja sobivamate ruumide leidmine üürilepingu kehtimise ajal ei anna üürnikule alust üürilepingut erakorraliselt üles öelda. Hageja ei ole toonud esile, et ta oleks pärast üürilepingu sõlmimist avastanud, et tal ei ole kostja ruumides võimalik mingil põhjusel tegutseda, või et kostja ruumidel oleksid olnud olulised puudused, millest hageja lepingu sõlmimise ajal ei teadnud ja mis takistaksid hagejal seal tegutseda. Poolte huve kaaludes ei saa pidada ülekaalukaks üürniku huvi lõpetada üürileping põhjusel, et üürnik saab üürida endale soodsamad ja sobivamad ruumid. Poolte huve kaaludes ei anna üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks alust ka hageja kaalutlused selle kohta, et üürilepingu erakorraline ülesütlemine ei ole kostjale koormav. Ringkonnakohtu hinnangul ei ole tähtsust hageja väidetel selle kohta, et kostjale kuulub ka muid üüritavaid ruume, millele ta ei ole üürnikku leidnud, ega sellel, et hagejaga sõlmitud üürilepingust saadava üüri suurus on võrreldes kostja kogu müügituluga väike. See, kas kostjale kuulub veel ruume, mida tal ei ole õnnestunud üürile anda, ega see, kas hagejalt saamata jääv üür on kostja majanduslikku olukorda arvestades marginaalne, ei õigusta praegusel juhul kuidagi hageja erakorralist ülesütlemist ega anna alust järeldada, et hagejalt ei saanud eeldada üürilepingu jätkamist vähemalt üürilepingu ülesütlemise etteteatamistähtaja jooksul. Hageja soov jätkata soodsamal üüripinnal ei anna alust järeldada, et kostja varalised huvid peaksid jääma kaitseta. Ka see, et hageja on mittetulundusühing, kes osutab sotsiaalteenuseid, ning kostja äriühing, ei anna alust asuda eelnevast erinevale seisukohale. Riigikohus on leidnud, et üürilepingu poolel ei ole ainuüksi avalike funktsioonide täitmisega seonduvale avalikule huvile tuginedes õigus üürilepingut erakorraliselt üles öelda. Avaliku võimu kandjat, kes osaleb isikuna tsiviilõigussuhtes, aga ka muud avalikke funktsioone täitvat üürnikku, ei saa tsiviilõigusele omasest poolte võrdsuse põhimõttest lähtuvalt seada tsiviilõigussuhtes eelisseisundisse (RKTKo 21.05.2004, 3-2-1-62-04, p 14; 09.03.2006, 3-2-1-2-06, p 18). 13.3. Ülaltoodud kaalutlustel leiab kolleegium, et hagejal ei olnud üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks mõjuvat põhjust

§ 313lg 1 II lause tähenduses.

Hageja huvi vabaneda enne ruumide üleandmist lepinguliste kohustuste täitmisest ei kaalunud üles kostja huvi lepingu jätkumise ja sellest tulenevalt lepinguliste kohustuste täitmise vastu. 8 2-20-103487 14. Kuigi hagejal ei olnud

§ 313

lg 1 järgi alust üürilepingut etteteatamata üles öelda, oli hagejal üürilepingu p 9.2.6 järgi õigus öelda kolmeks aastaks sõlmitud üürileping ennetähtaegselt üles, teatades sellest kostjale kuus kuud ette. Riigikohus on asunud seisukohale, et olukorras, kus pool on öelnud lepingu üles kokkulepitud etteteatamistähtaega järgimata, saab lugeda lepingu üles öelduks kokkulepitud etteteatamistähtaja möödumisel (RKTKo 28.01.2021, 2-17-19494, p 14). Pooled leppisid lepingu p-s 9.2.6 kokku, et hageja võib üürilepingu üles öelda, teatades sellest ette kuus kuud, seejuures on nimetatud lepingupunktis kokku lepitud, et leping lõpetatakse täis kalendrikuuga. Seega saab üürilepingu lugeda lõppenuks hageja 18.10.2019 ülesütlemisavalduse alusel, kuid alles pärast lepingu p-s 9.2.6 ettenähtud ülesütlemistähtaja, s.o kuue kuu möödumist. Kuna pooled on samuti lepingu p-s 9.2.6 kokku leppinud, et leping lõpetatakse täis kalendrikuuga, siis lõppes leping 30.04.

2. Arvestades seda, et hagejal ei olnud ülaltoodu kohaselt alust öelda üürilepingut erakorraliselt etteteatamistähtaega järgimata üles ja üürileping tuleb lugeda ülesöelduks pärast etteteatamistähtaja möödumist 30.04.2020, olid pooled kohustatud kuni lepingu lõppemiseni täitma lepingust tulenevaid kohustusi. II
3. Hageja nõuab hagis kostjalt tagatisraha (930 euro) tagastamist ja alates 07.01.2020 selle tagastamisega viivitamise tõttu tekkinud viivist, tuginedes sellele, et ta ütles poolte sõlmitud üürilepingu 18.10.2019 erakorraliselt üles. Kostja nõuab hagejalt kuue kuu üüri (3348 euro) tasumist, tuginedes sellele, et hagejal ei olnud üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks õiguslikku alust ja leping lõppes etteteatamistähtaja, s.o kuue kuu möödumisel. Kostja on oma nõude hageja nõudega tasaarvestanud ning nõuab vastuhagis tasaarvestuse järel hagejalt 2418 euro tasumist.
4. Sõltumata sellest, millal üürileping lõppes, oli hagejal lepingu lõppedes iseenesest õigus nõuda kostjalt tagatisraha tagastamist. Pooled ei vaidle selle üle, et hageja tasus kostjale üürilepingu p-s 7.6 sätestatud garantiitasu 930 eurot ja hagejal on lepingu lõppemise järel õigus nõuda selle tagastamist. Maakohtu otsuse järgi on pooled ühel meelel selles, et makstud raha oli tagatisraha

§ 308lg 1 tähenduses.

See ilmneb ka poolte maakohtu istungil esitatud selgitustest (dtl 131). Pooled ei ole apellatsioonimenetluses vastupidist väitnud. Kuigi tagatisraha reguleeriv

§ 308

kehtib üksnes eluruumi üürilepingu suhtes, ei tähenda see seda, et muude üürilepingute puhul ei võiks tagatisraha maksmises kokku leppida. Õiguskirjanduses on selgitatud, et muude üürilepingute puhul ei kehti

§-st 308 tulenevad erisused (

II komm

§-s 308 sätestatud tagatisraha, mis tuleb üürilepingu lõppedes tagastada. Poolte üürileping lõppes 30.04.2020. Kuna tagatisraha tagastamise kohustuse täitmise aega ei ole kindlaks määratud, oli hagejal õigus nõuda tagatisraha tagastamist kostjalt mõistliku aja jooksul pärast lepingu lõppemist (

§ 82lg 3 ja lg 7 III lause).

18. Arvestades seda, et üürileping lõppes 30.04.2020, oli kostjal õigus nõuda hagejalt kuni selle ajani üüri tasumist. 9 2-20-103487 Pooled ei vaidle selle üle, et lepingu p-de 7.1 ja 8.3 järgi kohustus hageja tasuma kostjale alates 01.11.2019 iga kuu üüri 465 eurot, millele lisandub käibemaks, ega selle üle, et hageja ei ole üüri tasunud. Seega on kostjal

§ 108

lg 1 ja § 271 alusel õigus nõuda kokkulepitud üüri tasumist ajavahemiku 01.11.2019–30.04.2020 eest. Hageja ei ole kostja üüritasu arvutusele vastuväiteid esitanud ning arvutus vastab lepingus kokkulepitud üüri suurusele (465×6+20%). Seega on kostjal õigus nõuda hagejalt üüri (3348 euro) tasumist. Hageja väited selle kohta, et ta ei pea kostjale üüri maksma, kuna ta ei kasutanud üüripinda, ei anna alust asuda eeltoodust erinevale seisukohale.

§ 296

lg 1 järgi ei pea üürnik maksma üüri ega kandma kõrvalkulusid ajavahemiku eest, mil ta ei saanud asja sihtotstarbeliselt kasutada seetõttu, et üürileandja ei andnud asja tema kasutusse, kuid

§ 296

lg 3 kohaselt peab üürnik maksma üüri ka aja eest, mil ta ei saanud asja kasutada temast oleneval põhjusel. Riigikohtu praktika kohaselt ei ole

§ 296

lg 1 kohaldatav olukorras, kus üürnik on üürilepingu kehtetult üles öelnud ning lõpetab üüripinna valdamise ja kasutamise. Sellisel juhul tuleb lähtuda

§ 296lg-s 3 sätestatust (RKTKo 05.05.2016, 3-2-1-179-15, p 19).

Ringkonnakohtu hinnangul kohaldub see põhimõte ka olukorras, kus hageja ütles lepingu üles enne, kui saabus üüritud ruumide üleandmise kuupäev. Pooled ei vaidle selle üle, et üürilepingu esemeks oleva üüripinna kasutusse andmise ajaks oli kokku lepitud 25.10.2019 (dtl 40), kuid hageja väljendas 18.10.2019 (dtl 43), s.o enne seda soovi leping lõpetada. Hageja ei ole väitnud, et ta oleks soovinud üüripinda kasutusse võtta, kuid see jäi kasutusse võtmata kostjast tuleneval põhjusel. Seega ei saanud hageja kostjalt üüritud ruume kasutada temast endast oleneval põhjusel, ning tal tuleb maksta üüri kuni etteteatamistähtaja möödumiseni.

1. Kuna ülaltoodu kohaselt oli kostjal hageja vastu üüri tasumise nõue (3348 eurot) ja hagejal kostja vastu tagatisraha tagastamise nõue (930 eurot) ning kostja tasaarvestas kohtumenetluses poolte vastastikused nõuded, ei ole ringkonnakohtul alust hagi rahuldada, sest hageja nõue on tasaarvestusega lõppenud. Samuti ei ole hagejal tasaarvestuse tõttu õigust nõuda kostjalt viivist. Küll aga tuleb rahuldada kostja üüri tasumise nõue ulatuses, milles see ei ole tasaarvestuse tulemusena lõppenud (2418 eurot). 19.
2. Kui kaks isikut (tasaarvestuse pooled) on kohustatud maksma teineteisele rahasumma või täitma muu samaliigilise kohustuse, võib kumbki pool (tasaarvestav pool)

§ 197

lg 1 järgi oma nõude teise poole nõudega tasaarvestada, kui tasaarvestaval poolel on õigus oma kohustus täita ja teiselt poolelt nõuda tema kohustuse täitmist. See tähendab, et nõue, millega tasaarvestatakse, peab olema sissenõutav (tasaarvestaja peab saama nõuda teiselt poolelt nõudele vastava kohustuse täitmist), ning nõue, mida tasaarvestatakse, peab olema täidetav (RKTKo 28.09.2011, 3-2-1-60-11, p 28). 19.2. Kostjale kuuluv üüri tasumise nõue hageja vastu oli üürilepingu lõppemise ajaks muutunud sissenõutavaks. Lepingu p 7.3 järgi oli üüri tasumise maksetähtaeg 7 päeva alates arve kuupäevast. Kui kohustuse täitmise tähtpäev on kindlaks määratud, tuleb kohustus täita sellel tähtpäeval (

§ 82lg 1).

Hageja esitas 01.11.2019 novembrikuu eest üüriarve summaga 558 eurot (koos käibemaksuga) maksetähtpäevaga 08.11.2019 ja 02.12.2019 detsembrikuu eest üüriarve summaga 558 eurot (koos käibemaksuga) maksetähtpäevaga 09.12.2019. Seega kattuvad arvetel märgitud maksetähtpäevad kokkulepitud kohustuse täitmise tähtajaga. Arved on esitatud ka igal järgmisel kuul (dtl-d 61–65). Võlausaldaja võib nõuda kohustuse täitmist, kui täitmise tähtpäev või tähtaeg on möödunud (

§ 82lg 7 II lause).

Hageja vastu suunatud kuue kuu üüri nõuete täitmise tähtajad saabusid ajavahemikus

1. a november kuni
2. a aprill. 10 2-20-103487 19.
3. Hagejale kuuluv tagatisraha tagastamise nõue oli täidetav alates üürilepingu lõppemisest. Riigikohus on selgitanud, et üürilepingu sõlmimisel üürileandjale makstud tagatisraha eesmärgiks on tagada üürileandja üürilepingust tulenevaid nõudeid üürniku vastu (RKTKo 27.04.2010, 3-2-1-29-10, p 15). Kuigi siinsel juhul ei olnud pooled leppinud kokku tagatisraha tagastamise korda, sai tagatisraha eesmärgist ja olemusest tulenevalt tagatisraha tagastamise kohustus tekkida ja seega olla täidetav pärast lepingu lõppemist. Poolte üürileping lõppes 30.04.
4. Kuna tagatisraha tagastamise kohustuse täitmise tähtpäeva või tähtaega ei ole kindlaks määratud, siis tekkis hagejal õigus nõuda tagatisraha tagastamist ja kostjal kohustus tagatisraha hagejale tagastada mõistlikult vajaliku aja jooksul pärast lepingu lõppemist (

§ 82lg 3 ja lg 7 III lause).

19.4. Kuna kostja nõue oli muutunud sissenõutavaks ja hagejal oli nõue kostja vastu, võis kostja tasaarvestada hageja tagatisraha nõude (930 eurot) enda üürinõudega (3348 eurot), ning tasaarvestuse tulemusena lõppesid

§ 197

lg 2 järgi poolte nõuded kattuvas ulatuses tagasiulatuvalt alates ajast, mil neid võis tasaarvestada. Arvestades seda, et kostja üüri tasumise nõue oli üürilepingu lõppemise ajaks muutunud kogu ulatuses sissenõutavaks ning lepingu lõppedes oli kostjal õigus tagastada hagejale tagatisraha, tekkis tasaarvestuse olukord kohe pärast lepingu lõppemist ning alates sellest ajast saab lugeda tagatisraha tagastamise kohustuse

§ 197lg 2 alusel täidetuks.

Seega oli tasaarvestuse tulemusena tagatisraha tagastamise nõue enne selle sissenõutavaks muutumist lõppenud ning kostja ei ole tagatisraha tagastamise kohustuse täitmisega viivitanud ega pea maksma hagejale viivist. Kuna hageja nõuded kostja vastu on lõppenud, ei ole ringkonnakohtul alust hagi kostja vastu rahuldada. 19.

1. Ulatuses, milles kostja üüri tasumise nõue ei lõppenud (2418 eurot) tasaarvestuse tulemusena, on kostjal endiselt õigus nõuda hagejalt selle tasumist. Seetõttu tuleb kostja vastuhagi rahuldada. 19.
2. Kuigi kostja märkis 24.05.2023 ringkonnakohtule esitatud seisukoha p-s 2.2, et kui ringkonnakohus vastuhagi rahuldab, siis tuleks arvestada ka tema 27.10.2020 esitatud vastuhagi p 23 alapunktis 3 esitatud viivise nõuet, ei ole kostja kohtumenetluses viivise nõuet esitanud. Kostja tegi 27.10.2020 menetlusdokumendi p-s 23 hagejale kompromissiettepaneku ning märkis, et kui hageja ei nõustu kompromissiga, võib kostja nõuda hagejalt viivist (dtl-d 86–87), viivisenõuet ei ole aga kostja esitanud. Kostja vastuhagis esitatud nõuded on eraldi välja toodud 27.10.2020 menetlusdokumendi alguses ning selle järgi on kostja palunud hagejalt välja mõista üksnes üüri 2418 eurot (dtl-d 81–82). Ka maakohtu 06.09.2021 istungil kinnitas kostja, et ta ei ole viivisenõude osas tasunud riigilõivu ega ole sellist nõuet esitanud (vt maakohtu 06.09.2021 istungi protokolli ajamärge 00:57:04, dtl 173). Kohus ei või TsMS § 439 järgi teha otsust nõude kohta, mida ei ole esitatud.
3. Ülaltoodud põhjendusi arvestades rahuldab kolleegium apellatsioonkaebuse, tühistab maakohtu otsuse ja teeb asjas ise uue otsuse, millega jätab hagi rahuldamata ja rahuldab vastuhagi. III
4. Hagi rahuldamata jätmise ja vastuhagi rahuldamise tõttu jäävad poolte maa- ja ringkonnakohtus kantud menetluskulud TsMS § 162 lg 1 alusel hageja kanda. Menetluskulude jaotust saab TsMS § 178 lg 1 järgi vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati. 11 2-20-103487
5. Lähtudes Riigikohtu 20.04.2016 otsuse nr 3-2-1-142-15 p-s 21 antud tõlgendusest ning TsMS § 177 lg-st 2, määrab asja lahendanud maakohus hüvitatavate menetluskulude suuruse kindlaks mõistliku aja jooksul alates kohtuotsuse jõustumisest.
6. Ringkonnakohus selgitab täiendavalt, et kostja on tasunud apellatsioonkaebuse esitamisel ettenähtust enam riigilõivu ning tal on õigus nõuda selle tagastamist. Kostja apellatsioonkaebuse hind on TsMS § 137 lg 2 I lause kohaselt 3438,66 eurot. Sellise hinnaga kaebuselt tuli kaebuse esitamise ajal kehtinud riigilõivuseaduse (RLS) § 59 lg-te 1 ja 15 ning lisa 1 alusel tasuda riigilõivu 300 eurot. Kostja tasus apellatsioonkaebuse esitamisel riigilõivu 450 eurot (dtl 219). Kostjal on TsMS § 150 lg 1 p 1 alusel õigus taotleda kohtult apellatsioonkaebuse esitamisel enam tasutud riigilõivu tagastamist. Vastavalt TsMS § 150 lg-le 4 tagastab riigilõivu kohus, kelle menetluses asi viimati oli, üksnes selle menetlusosalise avalduse alusel, kes riigilõivu tasus või kelle eest riigilõiv tasuti. Riigilõiv tagastatakse menetlusosalisele, kes selle pidi tasuma, või tema korraldusel muule isikule. TsMS § 150 lg 6 kohaselt lõpeb riigilõivu tagastamise nõue kahe aasta möödumisel selle aasta lõpust, millal riigilõiv tasuti, kuid mitte enne menetluse jõustunud lahendiga lõppemist. Riigilõivu tagastamise taotluses tuleb märkida andmed arvelduskonto kohta, kuhu soovitakse riigilõivu tagastamist. (allkirjastatud digitaalselt) Liis Arrak, Maris Kuurberg, Gea Lepik 12