Obsah (9)

§ 323§ 353§ 535§ 312§ 311§ 291§ 313§ 324§ 341

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Eesistuja Meeli Kaur, liikmed Vallo Kariler ja Mati Maksing Otsuse tegemise aeg ja koht 9. august 2023, Tallinn Kohtuasja n

) § 323 lg 1 alusel rendilepingu ülesütlemisavalduse. Hageja hinnangul ei ole endine kostja rendilepingut kehtivalt üles öelnud, sest ülesütlemisavalduse esitamise hetkeks oli möödunud

§ 323lg-st 1 tulenev kolmekuuline tähtaeg.

Hageja ei nõustu, et

§ 323

lg-s 1 sätestatud kolmekuulise tähtaja arvestamist alustatakse alates üüri- või rendilepingu teadasaamisest. Ka ei saa endine kostja tulenevalt tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 69 lg-st 1 tagantjärgi rendilepingu ülesütlemise aega muuta. 2.3. Isegi, kui endine kostja oleks

§ 323

lg 1 järgset kolmekuulist tähtaega järginud, ei olnud endisel kostjal tungivat vajadust vaidlusalust põllumaad ise kasutada (

§ 323lg 1 teine lause).

Kuna endine kostja võõrandas kinnisasja kostjale, siis ei plaaninudki endine kostja 2 põllumaad ise kasutama hakata. 2.4. Kuivõrd hageja hinnangul on rendileping kehtiv, soovib hageja rendilepingu kohta märke tegemist kinnistusraamatusse, mis välistaks

§ 323lg 1 kohase uue rendileandja (kinnisasja omaniku) õiguse rendileping üles öelda.

Sellisel juhul on hagejale tagatud rendilepingu alusel õigus kinnisasja põllumaad kasutada kuni kokkulepitud tähtaja saabumiseni. Kostja ja endise kostja vastuväited

1. Kostja maakohtus hagiavalduse suhtes seisukohta ei esitanud.
2. Endine kostja vaidles hagiavaldusele vastu ja palus jätta selle rahuldamata. Kinnisasja müügilepingu p-s 2.1.2 on müüja kinnitanud, et kinnisasi ei ole koormatud lepingus nimetamata kolmandate isikute õigustega, sealhulgas kinnistusraamatusse mitte sissekandekohustuslike kolmandate isikute õigustega nagu näiteks üüri-, rendi- või muud kasutuslepingud. Vaidlusaluse rendilepingu olemasolust informeeris hageja endist kostjat
3. veebruaril 2022 ning lepingu edastas hageja endisele kostjale
4. veebruaril
5. Kostja hinnangul hakkab

§ 323

lg-s 1 sätestatud kolmekuuline tähtaeg lepingu ülesütlemiseks kulgema alates vastavast lepingust teadasaamisest. Rendilepingu ülesütlemise avalduse esitas endine kostja hagejale

1. märtsil 2022, teatades, et rendileping lõpeb
2. oktoobril
3. Pärast rendilepingu ülesütlemist sai endisele kostjale teatavaks, et lepingu ülesütlemisel tulnuks lähtuda

§ 353lg-s 2 sätestatud tähtajast.

Seetõttu tuleb rendilepingu lõppemise ajaks lugeda

1. aprill
2. Maakohtu otsus ja põhjendused
3. Pärnu Maakohus jättis
4. aprilli
5. a otsusega (vaidlustaud otsus) hagi rahuldamata. Kostja ja endise kostja menetluskulud jättis maakohus hageja kanda, märkides, et hüvitatavad menetluskulud puuduvad. Maakohus tühistas Pärnu Maakohtu
6. aprilli
7. a määrusega kohaldatud hagi tagamise abinõu. 5.
8. Maakohtu põhjenduste kohaselt oli kinnisasja uuel omanikul

§ 535

lg-s 2 ettenähtud erisusi arvestades õigus rendileping üles öelda kolme kuu jooksul, teatades sellest ette vähemalt aasta, ja lepingut oli õigus üles öelda üksnes selliselt, et leping lõpeb 1. aprillil või 1. oktoobril. Maakohus ausus seisukohale, et

§ 312

lg-s 1 sätestatud kolmekuuline tähtaeg ei saanud hakata kulgema enne rendilepingust teadasaamist. Rendilepingust tulenevad õigused ja kohustused ei saa uuele omanikule üle minna enne, kui need õigused ja kohustused on talle ka teatavaks tehtud. Poolte vahel ei ole vaidlust selles, et endine kostja sai rendilepingust teada hageja

1. veebruari
2. a e-kirjaga, hageja edastas rendilepingu endisele kostjale
3. veebruaril 2022 ning kostja ütles rendilepingu üles
4. märtsil 2022 hagejale saadetud ülesütlemisavaldusega alates
5. oktoobrist
6. Seega tehti lepingu ülesütlemisavaldus

§ 323lg-s 1 ette nähtud kolmekuulise tähtaja jooksul.

5.2. Kuigi kostja on rendilepingu üles öelnud

§ 353

lg-s 2 ettenähtud ühe aasta pikkust etteteatamise tähtaega järgimata, on vaatamata sellele kostjapoolne rendilepingu ülesütlemine on kehtiv. Tulenevalt

§ 311

lg-st 2 saab lepingu lugeda üles öelduks

§ 353lg-s 2 ettenähtud tähtajal ehk 1.

aprillil

1. Seega tuleb hageja hagi jätta rahuldamata. Apellatsioonkaebus
2. Hageja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada ja teha asjas uus otsus, millega hagi rahuldada. Menetluskulud palus hageja jätta solidaarselt kostja ja endise 3 kostja kanda. 6.
3. Maakohus leidis ebaõigesti, et

§ 323

lg-s 1 sätestatud kolmekuuline tähtaeg rendilepingu ülesütlemise õiguse kasutamiseks hakkab kulgema alates rendilepingust teadasaamisest. Hageja leiab jätkuvalt, et nimetatud tähtaega arvestatakse kinnisasja omandi ülemineku hetkest. Kuivõrd üüri- ja rendisuhtes on nõrgemaks pooleks üürnik ja rentnik, ei saa nemad kanda riisikot, et kinnisasja võõrandaja ei teavita uut omanikku kehtivatest üüri- või rendilepingutest.

§ 291

lg 1 alusel lähevad need lepingud uuele omanikule automaatselt üle sõltumata sellest, kas uus omanik lepingutest teadis või mitte. 6.

1. Endine kostja sai kinnisasja omanikuks
2. septembril 2021 ning rendilepingu ülesütlemisavaldus esitati hagejale alles
3. märtsil 2022, s.o ca kuus kuud pärast kinnisasja omanikuks saamist. Seega oli
4. märtsi
5. a rendilepingu ülesütlemisavaldus tühine ning rendileping on kehtiv. Seejuures on

§ 323lg-s 1 sätestatud tähtaja näol tegemist õigust lõpetava tähtajaga.

Uuele rendileandjale jäävad alles seadusest tulenevad muud rendilepingu ülesütlemise alused (

§ 313–319).

6.3. Lisaks rikkus maakohus kohtuotsuse põhjendamiskohustust. Vaidlustatud otsusest ei nähtu, millel põhineb maakohtu seisukoht, et

§ 323

lg 1 kohast kolmekuulise tähtajaga ülesütlemise õigust saab kasutada alates üüri- või rendilepingu teadsaamisest. 6.

1. Hageja hinnangul tuleb hagi rahuldamise korral menetluskulud tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 166 teise lause järgi jätta endise kostja kui tegeliku vaidluse ja kulude põhjustaja kanda. Vastustaja seisukoht
2. Kostja apellatsioonkaebusele sisulist vastust ei esitanud, vaid palub ringkonnakohtul apellatsioonkaebus lahendada esitatud seisukohtade põhjal. Juhul, kui ringkonnakohus teeb otsuse kostja kahjuks, tuleb menetluskulud jätta endise kostja kanda.
3. Endine kostja leiab, et maakohus on õigesti jätnud hagi rahuldamata. Isegi, kui hagi kuulub rahuldamisele, siis on TsMS § 162 lg 4 järgi põhjendatud jätta apellatsiooniastme kulud poolte endi kanda või tervikuna või suuremas osas hageja kanda. Enne kohtusse pöördumist ei ole hageja endiselt kostjalt kande tegemist taotlenud või kohtusse pöördumisest teavitanud. Endine kostja oma seisukohti ringkonnakohtus ja ka järgnevas kohtuastmes enam kaitsta ei saa, kostja vaielda aga ei soovi. RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
4. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 2 järgi materiaalõiguse väära kohaldamise tõttu tühistada. Ringkonnakohus saab teha tühistatud osas asja esimese astme kohtule uueks läbivaatamiseks saatmata uue otsuse, millega hagi rahuldab. Apellatsioonkaebus rahuldatakse.
5. Apellatsioonimenetluses on jätkuvalt vaidlus

§ 323

lg 1 kohaldamise eelduste üle, ennekõike selle üle, millal hakkab kulgema rendileandja õiguste ja kohustuste üleminekul rendilepingu ülesütlemise kolmekuuline tähtaeg. Maakohus leidis, et kolmekuuline tähtaeg ei saanud hakata kulgema enne rendilepingust teadasaamist ning endise kostja poolt tehtud üürilepingu ülesütlemine on kehtiv. 4

1. Maakohus on tuvastanud järgmised asjaolud, mille üle pooled apellatsioonimenetluses ei vaidle, mistõttu võtab ringkonnakohus need TsMS § 652 lg 1 p 1 järgi asja lahendamisel aluseks. -
2. mail 2019 on hageja ja X sõlminud maakasutuse rendilepingu nr 17-19 tähtajaga kuni
3. detsember 2027; -
4. septembril 2021 omandas endine kostja rendilepinguga koormatud kinnisasja. Endine kostja on kinnistusraamatusse omanikuna sisse kantud
5. septembril 2021; -
6. veebruaril 2022 pöördus endine kostja hageja poole, teatades, et ta on kinnisasja uus omanik. Hageja omakorda teavitas endist kostjat, et kinnisasja suhtes on sõlmitud rendileping; -
7. märtsil 2022 saatis endine kostja hagejale rendilepingu ülesütlemisavalduse, öeldes lepingu üles
8. oktoobrist 2022; -
9. septembril 2022 omandas kostja rendilepinguga koormatud kinnisasja. Kostja on kinnistusraamatusse omanikuna sisse kantud
10. oktoobril
12. Kolleegiumi hinnangul on maakohus otsuses tuvastatud ja vaidlustamata asjaoludele andnud väära õigusliku hinnangu. Hageja nõuab

§ 324

lg 1 (koosmõjus

§-ga 341) alusel kinnistusraamatusse rendilepingu kohta märke tegemist. Maakohus jättis hagi rahuldamata

§ 323lg 1 vale tõlgendamise tõttu.

Maakohus asus vääralt seisukohale, et kuna rendilepingu kolmekuuline ülesütlemise tähtaeg hakkas kulgema ajast, kui uus üürileandja sai vastavast lepingust teada, siis oli ülesütlemisavaldus tähtaegne ja rendileping lõppenud ning hagejal puudus õigus nõuda kostjalt kinnistusraamatusse märke tegemist. 13.

§ 341

järgi kohaldatakse rendilepingule täiendavalt üürilepingu kohta sätestatut, kui seadusest ei tulene teisiti.

§ 324

lg 1 järgi võib kinnisasja üürnik nõuda kinnistusraamatusse üürilepingu kohta märke tegemist.

§ 323

lg 1 esimese lause järgi võib üürilepingust tulenevate õiguste ja kohustuste üleminekul uuele üürileandjale üüritud asja võõrandamise või koormamise tõttu (

§ 291

) uus üürileandja üürilepingu kolme kuu jooksul

§-s 312 sätestatud ülesütlemistähtaega järgides üles öelda, kui lepingut ei või varem lõpetada.

§ 312

lg 1 järgi võib kinnisasja, elu- või äriruumi, laevakinnistusraamatusse kantud laeva ja Eesti õhusõidukite registrisse kantud õhusõiduki üürimise puhul kumbki lepingupool tähtajatu üürilepingu üles öelda, teatades sellest ette vähemalt kolm kuud. 14. Maakohus ei ole põhjendanud, milline seaduse säte vaidlustatud otsuses tehtud järelduse tegemist võimaldab. Kolleegiumi hinnangul kinnitab hageja positsiooni

§ 323

lg 1 kohaldamise kohta õiguskirjandus, mille kohaselt kehtib ülesütlemise õigus kolm kuud kinnisasja omanikuks saamisest alates. Üürilepingu kolmekuuline ülesütlemise tähtaeg hakkab kulgema kinnisasja omandiõiguse ülemineku hetkest, mis on kinnistusraamatu kande tegemise hetk (

II komm

§ 291lg-s 1 sätestatuga.

Viidatud sätte kohaselt lähevad üürilepingust tulenevad üürileandja õigused ja kohustused kinnisasja omandajale üle sõltumata sellest, kas kinnisasja omandaja üürilepingust teadis või mitte. Kinnisasja omandaja ei saa tugineda sellele, et ta oli heauskne ja mingeid üürilepinguga seotud kokkuleppeid või muudatusi ei teadnud (

II komm

§ 323

kohaldamisel tähtsust, kas kinnisasja omandaja üüri- või rendilepingust teadis või pidi teadma. Kinnisasja rendilepingust teavitamata jätmine võib kujutada endast kinnisasja müügilepingu rikkumist, kuid see rikkumine ei mõjuta rendilepingust tulenevaid rentniku õigusi. Kuna endise kostja 8. märtsil 2022 tehtud ülesütlemisavalduse kehtivuse eeldused puuduvad, on see tagajärjetu (toimetu) ning ei toonud kaasa rendilepingu lõppemist. 15.

§ 324

eesmärk (märge kinnistusraamatus) on pakkuda üürnikule kindlust

§ 323sätestatud üürileandja ülesütlemisõiguse kasutamise eest.

Kolleegiumi hinnangul on

§ 324lg-st 1 tuleneva nõude eeldused täidetud.

Märke tegemise nõudeõiguse välistamise asjaolusid ei ole kostja kohtu ette toonud. Rendilepingus ei ole märke tegemise nõudeõigust välistatud.

§ 323

lg-t 1 kohaldatakse ka juhul, kui üüritud asja omandaja võõrandab asja edasi (

§ 323lg 3).

Kostja ega endine kostja ei ole andnud notariaalselt kinnitatud vormis nõusolekut märke kinnistusraamatusse kandmise kohta. Seega on hagejal õigus nõuda kostjalt kui rendileandjalt märke tegemise eelduseks oleva tahteavalduse tegemist. Kostja tahteavaldus asendatakse TsÜS § 68 lg 5 ja kinnistusraamatuseaduse § 34¹ lg 8 järgi praeguse kohtuotsusega.

2. aprilli
3. a maakohtu määrusega on hagi tagatud. Kuna ringkonnakohus maakohtu otsuse tühistab ja hagi rahuldab, siis jääb kohaldatud hagi tagamise abinõu jõusse kohtulahendi täitmist tagava abinõuna (TsMS § 445 lg 2). Menetluskulude jaotus
4. Kuna maakohtu otsus tühistatakse, muudab kolleegium kooskõlas TsMS § 173 lg-tes 1 ja 3 sätestatuga menetluskulude senist jaotust ja määrab kindlaks apellatsioonimenetluse kulude jaotuse.
5. Menetluskulude jaotamisel on üldnormiks TsMS § 162 lg 1, mille kohaselt kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. TsMS § 166 näeb ette täiendava regulatsiooni olukorras, kus menetluse ajal vaidlusalune ese võõrandatakse. Viidatud sätte kohaselt kannavad poole asendamisel vaidlusaluse eseme võõrandamise korral asendatud ja asendav pool solidaarselt vastaspoole menetluskulud, kui otsus tehakse vastaspoole kasuks. Sätte teise lause kohaselt määrab kohus menetluskulude jaotuse teisiti, kui oleks eelnimetatud viisil ilmselt ebaõiglane.
6. Menetluskulude jaotus peab igal konkreetsel juhul olema võimalikult õiglane. Kostja ja endine kostja on menetluses osalenud oluliselt erinevas ulatuses. Kolleegiumi hinnangul ei ole endise kostja ja kostja solidaarne vastutus menetluskulude kandmisel õiglane. Samuti tuleb arvestada, et kostja ei ole maakohtu menetluses vastuväiteid esitanud ning kostja asendati 6 vahetult enne maakohtu otsuse kuulutamist. Endine kostja vaidles hagile vastu ning seetõttu saab teda pidada ka esimese astme kohtus menetluskulude põhjustajaks. Seetõttu peab kolleegium põhjendatuks jätta maakohtus kantud menetluskulud endise kostja kanda. Kolleegiumi hinnangul ei esine asjaolusid TsMS § 162 lg 4 kohaldamiseks, et jätta menetluskulud täielikult või osaliselt poolte endi kanda. Endine kostja vaidles hagile vastu ning ei võtnud hagi õigeks. Seetõttu on ainetud endise kostja väited, et hageja ei nõudnud kohtuväliselt temalt märke tegemiseks nõusolekut (vt TsMS § 168 lg 6).
7. Ringkonnakohtus kantud menetluskulud peab kolleegium põhjendatuks jätta TsMS § 162 lg 1 alusel kostja kanda. Pärast kostja asendamist ei saanud endine kostja enam menetluse käiku mõjutada ning kostja ei soovinud edasi vaielda. Ringkonnakohus tegi pooltele ettepaneku asja lahendamiseks kompromissiga. Kostja on ringkonnakohtule avaldanud, et aktsepteerib rendisuhte jätkamist, kuid asja lahendamisel kompromissiga ei saa hageja ja kostja lahendada menetluskulude jaotust. Kolleegium leiab, et kostja oleks saanud menetluskulude tekkimist apellatsioonimenetluses vältida, võttes hagi õigeks või rahuldades hageja nõude kohtuväliselt. Sellisel juhul oleks vaidlus piirdunud üksnes hageja ja endise kostja kantud menetluskulude jaotuse üle. Samuti ei nõustu kolleegium endise kostjaga, et hagejal on õiguskaitsevajadus ära langenud. Rendilepingu kohta märkus kinnistusraamatus kaitseb rentnikku rendileandja meelevaldse rendilepingu ülesütlemise eest. Ennekõike on hageja õigused märkega tagatud kinnisasja järjekordse võõrandamise korral, kui praegune hagi ei ole enam tagatud.
8. Ringkonnakohus menetluskulude rahalist suurust kindlaks ei määra, kuna ringkonnakohus muudab maakohtu otsust menetluskulude jaotuse osas. Hüvitatavate menetluskulude rahalise suuruse määrab kindlaks asja lahendanud maakohus pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist TsMS § 177 lg-s 2 sätestatud korras.
9. Menetluskulude jaotust saab vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati (TsMS § 178 lg 1 esimene lause). (allkirjastatud digitaalselt) 7