Obsah (5)

§ 146§ 147§ 58§ 57§ 155

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tartu Ringkonnakohus Kohtukoosseis Üllar Roostoja, Vahur-Peeter Liin, Margit Vutt Otsuse tegemise aeg ja koht 7. detsember 2022, Tartu Tsiviilasja number 2-21-15

) § 146 lg 1 järgi kolm aastat.

§ 146

lg 2 teise lause kohaselt ei aegu ehitise puuduse tõttu müügilepingust tulenev nõue enne viie aasta möödumist ehitise valmimisest. Üldine aegumistähtaeg on seega kolm aastat, kuid uusehitiste puhul pikeneb see viie aastani ehitise valmimisest. Müüdud asja lepingutingimustele mittevastavusest tuleneva nõude aegumistähtaeg algab VÕS § 227 järgi asja üleandmisest ostjale. Müüdud korteriomandite puudustest tulenevate nõuete aegumistähtaeg algas seega 3 korteriomandite üleandmisest. Eeltoodust tulenevalt ei ole õige hageja väide, et aegumistähtaega hakatakse arvestama puuduse avastamisest ja et hageja nõudeõigus ei saanud tekkida varem, kui sai teatavaks, et kostja on lepingut rikkunud. Hagiavaldusele lisatud auditi tulemustest nähtub, et ehitusregistri andmetel on Meeliku tn 23-1 saanud kasutusloa

1. jaanuaril 2011, Meeliku tn 23-2
2. oktoobril 2012 ja Meeliku tn 23-3
3. oktoobril
4. Hagiavalduses märgitu kohaselt sai garaaž kasutusloa
5. a jaanuaris Meeliku 23-1 hoone osana. Seega valmisid ostjatele müüdud lepinguesemed hiljemalt vastavalt
6. jaanuaril 2011,
7. oktoobril 2011 ja
8. oktoobril 2012, sest siis anti neile kasutusload. Nõuded aegusid vastavalt
9. jaanuaril 2016,
10. oktoobril 2016 ja
11. oktoobril
12. Aegumise katkemise ega peatumise asjaolusid ei ole esile toodud. Eeltoodust tulenevalt olid nõuded hagi esitamise ajaks aegunud. Hageja ei ole esitanud asjaolusid, mille põhjal saaks teha järelduse, et kostja käitus tahtlikult heade kommete vastaselt. Kostja ei ole rikkunud kohustusi tahtlikult ja seega ei kohaldu kümneaastane aegumistähtaeg. Kokkuvõttes leidis maakohus, et hageja müügilepingust tulenev kahju hüvitamise ja dokumentide väljaandmise nõue, nagu ka viivisenõue, on aegunud ja hagi tuleb jätta rahuldamata. MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED
13. Hageja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada ja teha uue otsuse, millega jätta aegumine kohaldamata. Vaheotsuse tegemisega seotud menetluskulud palub hageja jätta kostja kanda. Apellatsioonkaebuse põhjenduste leidis maakohus ekslikult, et hageja nõuded on aegunud. Kostja aegumise vastuväitele tuginemine on vastuolus hea usu põhimõttega. Riigikohus on leidnud, et kostjal ei ole õigust hea usu põhimõttest tulenevalt aegumisele tugineda, kui tema enda käitumine on toonud hageja jaoks kaasa hea usu põhimõttega vastuolus oleva olukorra. Samuti on Riigikohus väljendanud seisukohta, et kui ehitise puudus on tingitud projekteerimisveast, mida tellija ei saanud tavapärast hoolsust rakendades avastada enne ehitise valmimist (ehitise vastuvõtmist või vastuvõetuks lugemist), võib projekteerija põhjustatud projekteerimisveast tuleneva nõude aegumise vastuväitele tuginemine enne viie aasta möödumist ehitise valmimisest olla hea usu põhimõttega vastuolus. Riigikohtu seisukoha järgi ei saa kostja varjatud puuduste puhul aegumisele tugineda. Seega on aegumisele tuginemine praegu hea usu põhimõttega vastuolus. Korteriomanikud ei saanud projekteerimisvigu avastada enne
14. a, sest siis hakkasid puudused avalduma. Projekteerimisest ja ehitamisest tulenevad vead on tõendatud auditi tulemustega. Maakohus ei ole põhjendanud, miks ta jättis rahuldamata ehitusdokumentatsiooni väljaandmise nõude. Maakohus on rikkunud otsuse põhjendamise kohustust ja maakohtu otsus tuleb vähemalt selles osas tühistada. Ehitusdokumentatsioon on ehitise päraldis ja seda saab nõuda ka asjaõigusseaduse (AÕS) § 80 lg 1 alusel. Selle nõude aegumistähtaeg on 30 aastat ja see nõue ei olnud hagi esitamise ajal aegunud. Ehitistega seotud dokumentide omandiõigus on läinud üle korteriomanikele, kes loovutasid dokumentatsiooni väljaandmise nõude hagejale. Korteriomanikul on õigus nõuda kaasomandile tekitatud kahju hüvitamist täies ulatuses, mitte ainult talle kuuluva kaasomandi mõttelise osa suurusele vastavas ulatuses. Korteriomanikud on kahjunõude maksmapanekul kolmandate isikute suhtes solidaarvõlausaldajad.
15. Kostja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu palub jätta selle rahuldamata. Menetluskulud palub kostja jätta hageja kanda. Kostja vastuväidete kohaselt leidis maakohus õigesti, et hageja nõuded on aegunud. Ehitusdokumentatsiooni väljaandmise nõue ei ole vindikatsiooninõue, vaid lepingust tulenev 4 nõue ja see aegub samamoodi nagu teised lepingulised nõuded. Aegumisele tuginemine ei ole vastuolus hea usu põhimõttega. RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
16. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 657 lg 1 p 2 alusel tühistada osas, millega maakohus jättis rahuldamata hageja dokumentide väljaandmise nõude. Samuti tuleb maakohtu otsus tühistada menetluskulude jaotust puudutavas osas. Asi tuleb selles osas saata maakohtule uueks läbivaatamiseks. Osas, millega maakohus jättis rahuldamata hageja kahju hüvitamise nõude, tuleb maakohtu otsus jätta muutmata. Ringkonnakohtu otsuse jõustumisel on kohtuotsus jõustunud osas, millega maakohus jättis rahuldamata hageja kahju hüvitamise nõude. Apellatsioonkaebus rahuldatakse osaliselt.
17. Hageja on esitanud kaks nõuet: esiteks ehitatud ja korteriomanikele müüdud korteriomandite lepingutingimustele mittevastavusest tuleneva kahju hüvitamise nõude ja teiseks samade korteriomandite ehitamise kohta käivate dokumentide väljaandmise nõude. Maakohus jättis hagi rahuldamata põhjusel, et mõlemad nõuded on aegunud.
18. Ringkonnakohtu hinnangul leidis maakohus õigesti, et hageja kahju hüvitamise nõue on aegunud. Ringkonnakohus ei korda selles osas maakohtu otsuse põhjendusi ja nõustub nendega.
19. Hageja tugineb hea usu põhimõttele ja leiab, et Riigikohtu lahendite kohaselt ei saa varjatud puudustest tulenevad kahjunõuded aeguda samamoodi nagu ilmsetest puudustest tulenevad nõuded. Seejuures on hageja viidanud Riigikohtu otsustele tsiviilasjades nr 2-16-14644 ja 217-
21. Mõlemas viidatud lahendis analüüsis Riigikohus olukorda, kus ehitise puudused olid tingitud projekteerimisveast. Riigikohus asus seisukohale, et sellises olukorras kohaldub aegumisele

§ 146lg-s 2 sätestatud viieaastane aegumistähtaeg (vt RKTKo 2-1614644/50, p 13).

Seejärel selgitas Riigikohus, et aegumistähtaeg hakkab kulgema töö valmimisest, vastuvõtmisest või vastuvõetuks lugemisest ja et projekteerimislepingu puhul algab aegumistähtaja kulgemine ehitusprojekti (mitte ehitise) kui töö valmimisest või selle vastuvõtmisest või vastuvõetuks lugemisest, ja seda isegi siis, kui vead avalduvad alles pärast ehitamist ehk ehitise vigadena. Seetõttu aegub projekteerimislepingust tulenev nõue, mille aluseks on projekteerimisviga, mis toob kaasa ehitise puuduse, viie aasta möödumisel projekti valmimisest või kui tellija on kohustatud projekti vastu võtma, siis projekti vastuvõtmisest või vastuvõetuks lugemisest (RKTKo 2-16-14644/50, p 14).

1. Järgmiseks selgitas Riigikohus, et kui ehitise puudus on tingitud projekteerimisveast, mida tellija ei saanud tavapärast hoolsust rakendades avastada enne ehitise valmimist (ehitise vastuvõtmist või vastuvõetuks lugemist), võib projekteerija põhjustatud projekteerimisveast tuleneva nõude aegumise vastuväitele tuginemine enne viie aasta möödumist ehitise valmimisest (ehitise vastuvõtmisest või vastuvõetuks lugemisest) olla hea usu põhimõttega vastuolus (RKTKo 2-16-14644/50, p 16).
2. Kuigi eelviidatud kohtuasjades oli tegu töövõtulepingust tulenevate nõuete aegumisega, on põhimõtteliselt samamoodi reguleeritud ka uusehitise müügilepingust tulenevate kahjunõuete aegumine (

§ 146lg 2).

1. Ringkonnakohtu hinnangul on hageja eelviidatud Riigikohtu seisukohti valesti mõistnud. Riigikohus on pikendanud projekteerimisvigadest tulenevate nõuete maksmapaneku võimalust hea usu põhimõttest tulenevalt viie aastani ehitise valmimisest, mitte viie aastani puuduste avastamisest. Riigikohus on selgelt viidanud sellele, et aegumisele tuginemine võib hea usu põhimõttega vastuolus olla siis, kui kostja kasutab aegumise vastuväidet enne viie aasta möödumist ehitise valmimisest. Riigikohus on soovinud anda tellijatele, kelle ehitis osutub 5 projekteerimisvea tõttu lepingutingimustele mittevastavaks, oma nõuete maksmapanekuks sama pika tähtaja, nagu on neil tellijatel, kelle ehitisel ilmnevad ehitusvead. Ehitus- ja projekteerimislepingute rikkumisest tulenevate ehitise puudustega seotud kahjunõuete aegumisel ei ole seega oluline, kas tegu oli varjatud või ilmse puudusega.
2. Praegusel juhul on kostja tuginenud aegumisele sellistest vigadest tulenevate nõuete puhul, mis ilmnesid 8–9 aastat pärast ehitiste üleandmist (valmimist). Ringkonnakohtu arvates ei saa selles olukorras aegumisele tuginemist pidada hea usu põhimõtte vastaseks.
3. Hageja on tuginenud ka sellele, et aegumise kohaldamine oleks korteriomanikele äärmiselt ebaõiglane ja et kostja on korteriomandite müügist teeninud kasumit. Ringkonnakohtu hinnangul ei piisa sellest, et lugeda aegumisele tuginemist praegu hea usu põhimõtte vastaseks. Hea usu põhimõtte vastasus eeldab, et kostja on oma õigusi kuritarvitanud. Selliseid asjaolusid hageja välja toonud ei ole. Kostja on korteriomandeid müües tegutsenud oma majandus- ja kutsetegevuses ning kasumi teenimine on sellise tegevuse tavaline tunnus. Aegumise kui tsiviilõigusliku instituudi eesmärk on piirata nõuete maksmapanekut ajaliselt ja saavutada õigusrahu. Seetõttu näeb seadus ette sätted, mis annavad võlgnikule pärast teatud ajavahemiku möödumist õiguse keelduda oma kohustuse täitmisest. Õigusrahu saavutamise eesmärgiga ei oleks kooskõlas see, kui lepingupool vastutaks teise poole ees piiramatu aja. Saavutamaks mõistlikku tasakaalu võlgniku ja võlausaldaja õiguste ja kohustuste vahel, on ehitiste puudustest tulenevate nõuete viieaastane aegumistähtaeg

§ 146

lg 2 järgi ühelt poolt pikem kui tavaline kolmeaastane aegumistähtaeg, teisalt on aga aegumistähtaja algus seostatud ehitise üleandmisega.

1. Ringkonnakohus nõustub kostjaga, et hageja ei ole esile toonud erandlikke asjaolusid, millest järelduks, et kostja tuginemine aegumise vastuväitele oleks vastuolus hea usu põhimõttega. Riigikohus on sellist võimalust jaatanud näiteks siis, kui kostja on ise vastuoluliselt käitunud (nt lubanud pidevalt oma kohustuse täita, nii et hageja viivitab nõude esitamisega ja nõue lõpuks aegub; vt nt RKTKo 3-2-1-169-15, p 11). Praegu selliseid asjaolusid esile toodud ei ole. Eeltoodust tulenevalt jättis maakohus hageja kahju hüvitamise nõude õigesti rahuldamata.
2. Küll aga nõustub ringkonnakohus hagejaga selles, et maakohus ei ole oma lahendis käsitlenud hageja teist nõuet ehk dokumentide väljaandmise nõuet. Maakohtu otsuse põhjendustest võib järeldada, et maakohus on nii kahjunõuet kui ka dokumentide nõuet käsitanud ühtse lepingust tuleneva nõudena. Samas ei ole maakohus dokumentide väljaandmise nõuet kvalifitseerinud ega ka näidanud, kuidas ta jõudis järeldusele, et see nõue on samuti aegunud. Müüdud korteriomandiga seotud dokumentide väljaandmise nõue ei ole korteriomandi puudustest tulenev kahjunõue, mistõttu ei saa sellele kohaldada

§ 146lgt 2 ega VÕS § 227.

1. Kuna maakohus ei ole dokumentide nõuet kvalifitseerinud ega sisuliselt analüüsinud, tuleb maakohtu otsus selle nõude osas tühistada ja asi tuleb selles osas saata maakohtule uueks läbivaatamiseks.
2. Ringkonnakohus selgitab, et praegusel juhul võib hagejal olla kostja vastu dokumentide väljaandmise nõue kahel alternatiivsel õiguslikul alusel.
3. Asjas esitatud korteriomandi müügilepingust (dtl 15–31), mille on ostjatena sõlminud A. Jevhuta ja M. Jevhuta ning müüjana kostja, nähtub, et lepingu p 7.1 (dtl 25) järgi oli kostjal kohustus anda koos korteriomandiga üle ka selle päraldiseks olevad dokumendid. Kostja ei ole väitnud, et teistes lepingutes oli dokumentide üleandmine lepitud kokku kuidagi teisiti. Dokumentide üleandmise kohustuse näeb müüjale ette ka VÕS § 211 lg
4. Seega saab hageja dokumentide nõuet pidada lepingu täitmise nõudeks VÕS § 108 lg 2 järgi. Kuna täitmisnõue ei 6 ole ehitise puudusest tulenev kahjunõue, siis kohaldub selle aegumisele

§ 146

lg-st 1 tulenev üldine kolmeaastane aegumistähtaeg, mis hakkab

§ 147

lg 1 järgi kulgema nõude sissenõutavaks muutumisest ehk korteriomandi üleandmisest. 22.

§ 58

kohaselt on kinnisasja päraldiseks mh kinnisasjale ehitamise kohta käivad dokumendid, kaardid ja plaanid.

§ 57

lg 3 järgi laienevad peaasjaga seotud õigused ja kohustused ka päraldisele, kui seaduse või tehinguga ei ole ette nähtud teisiti. Eeldatakse, et asja võõrandamise või koormamise kohustus hõlmab ka asja päraldisi. See tähendab, et koos korteriomandite üleandmisega tulnuks anda üle ka päraldiseks olevad dokumendid ja seega võib dokumentide nõuet pidada ka asjaõiguslikuks korteriomandi päraldiste väljaandmise nõudeks, mille aluseks on AÕS § 80 lg 1 ja mille kohaselt on omanikul nõudeõigus igaühe vastu, kes õigusliku aluseta tema asja valdab. 23. AÕS § 80 lg-st 1 tuleneva vindikatsiooninõude aegumist reguleerib

§ 155

, mille lg1 kohaselt on omandiõigusest tuleneva väljaandmisnõude aegumistähtaeg 30 aastat nõude sissenõutavaks muutumisest, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti.

1. Mõlemal eelviidatud õiguslikul alusel saab hageja aga nõuda kostjalt mitte igasuguseid dokumente, vaid üksnes päraldiseks olevaid dokumente. Täpsustatud hagiavalduse p 5.3 (dtl 135) järgi on hageja palunud kohustada kostjat andma talle üle suure hulga erinevaid dokumente (hagi täpsustuse p 5.3.1 järgi on sellisteks dokumentideks mh näiteks Arhitektuurne dokumentatsioon: Teostusjoonised (plaanid, vaated, lõiked jne); Avatäidete lühispetsfikatsioon (AR osa, koos seletava osaga + paneelide ühendus, näiteks parapetisõlmed - katus; Garaažilage puudutav projekt jne); Asendiplaan; Asendiplaani teostusjoonis; Materjalide ja –toodete vastavustunnistused, deklaratsioonid, passid ja sertifikaadid; Paigaldatatud seadmete ja materjalide sertifikaadid, infolehed; Paigaldatud seadmete ja materjalide kasutusja hooldusjuhendid). Asja uuel läbivaatamisel tuleb maakohtul sisuliselt hinnata, kas need dokumendid, mida hageja on nõudnud, on käsitatavad korteriomandite päraldistena.
2. Ringkonnakohus märgib, et hageja dokumentide väljaandmise nõue ei pruugi praegu olla ka piisavalt selge, mistõttu tuleb maakohtul anda hagejale võimalus oma nõuet täpsustada ning alles seejärel saab lahendada küsimuse, kas tegu on päraldistega, mille üleandmist hageja saab nõuda. Hagi võimaliku rahuldamise korral peab kohtuotsuse resolutsioon olema sõnastatud nii, et seda oleks võimalik täita. Kohtulahendi resolutsioon, millega kohustatakse kostjat andma välja mingid dokumendid, peab seega kajastama dokumente selliselt, et need oleks võimalik mõistlikult kindlaks määrata (vt ka RKTKm 2-16-3492, p 16.1).
3. Kuna asi saadetakse tühistatud osas maakohtule uueks läbivaatamiseks, jääb menetluskulude jaotus ja rahaline kindlaksmääramine TsMS § 173 lg 3 teise lause ning § 174 lg 6 järgi maakohtu otsustada sõltuvalt asja sisulise lahendamise tulemusest. /allkirjastatud digitaalselt/ Üllar Roostoja /allkirjastatud digitaalselt/ Vahur-Peeter Liin 7 /allkirjastatud digitaalselt/ Margit Vutt