Obsah (6)

§ 113§ 76§ 158§ 159§ 7§ 6

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tartu Ringkonnakohus Kohtukoosseis Üllar Roostoja, Kersti Kerstna-Vaks, Andra Pärsimägi Otsuse tegemise aeg ja koht 19. mai 2023, Tartu Tsiviilasja number 2-21-1

§ 113lg-s 1 sätestatud määras.

Maakohus tuvastas, et müügilepingu punktis 4.

1. on pooled kokku leppinud, et lepingu eseme otsene valdus antakse ostjale üle hiljemalt
2. juulil
3. Nimetatud tähtpäevaks on müüja kohustatud lepingu eseme otsese valduse ja kõik lepingu esemele juurdepääsu võimaldavad võtmed ning lepingu eseme päraldisteks olevad dokumendid ostjale üle andma ning ostja on kohustatud otsese valduse vastu võtma. Lepingu punktis 4.
4. on kokku lepitud, et otsese valduse üleandmise kohustuse täitmisega viivitamisel on ostjal õigus nõuda müüjalt leppetrahvi seadusega sätestatud viivisemääras ostuhinnast iga viivitatud päeva eest.
5. augusti 2019 kirjaga (hagiavalduse lisa 3) teatas hageja kostjale, et nimetatud kuupäevaks pole eramus elektrit ja lõpetamata tööde tõttu ei ole võimalik eramusse paigaldada ka köögimööblit ja -tehnikat. Hageja andis kostjale teada, et on sunnitud kasutama lepingulist õiguskaitsevahendit ehk nõudma lepingu eseme üleandmisega viivitamise eest leppetrahvi. Hoone otsese valduse üleandmine toimus
6. septembril 2019, mis on tõendatud hageja
7. veebruari 2022 menetlusdokumendi lisas 1 oleva sõnumivahetusega. Kostja ja hageja leppisid kokku hoone võtmete üleandmise ajaks
8. septembri 2019.

§ 76lg 1 kohaselt tuleb kohustus täita vastavalt lepingule või seadusele.

Kostja on jätnud täitmata lepingus kokkulepitud kohustuse anda hagejale üle ostetud kinnisasja valdus hiljemalt 17. juulil 2019.

§ 158

lg 1 kohaselt on leppetrahv lepingus ettenähtud lepingut rikkunud lepingupoole kohustus maksta kahjustatud lepingupoolele lepingus määratud rahasumma. Hageja pöördus leppetrahvi nõudega kohtusse 18. augustil 2021, seega ligi kaks aastat pärast kinnisasja ja selle oluliste osade (eramu) valduse ja võtmete üleandmist.

§ 159

lg 2 järgi kaotab kahjustatud pool õiguse nõuda leppetrahvi, kui ta ei teata mõistliku aja jooksul pärast kohustuse rikkumise avastamist teisele lepingupoolele, et ta nõuab leppetrahvi. Riigikohus on lahendis nr 2-16-18005 punktis 12 märkinud, et leppetrahvinõude esitamisest teatamine tagab selle, et võlausaldaja käitumine on võlgniku jaoks piisavalt ettenähtav ja et võlgnik saab leppetrahvinõuet oma edasises käitumises arvestada, kuid leppetrahvinõudest teatamine ei eelda leppetrahvi suuruse märkimist (Riigikohtu

1. aprilli
2. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-28-08, p 14). Hageja
3. augustil 2019 kostjale saadetud teatis selle kohta, et kostja on rikkunud lepingut ning hageja kavatseb nõuda leppetrahvi, oli täiesti asjakohane. Kuivõrd kinnisasja otsest valdust ei olnud hagejale teatise saatmise ajaks ikka veel üle antud, ei pidanud hageja ka leppetrahvi suurust arvutama. Mõistlik aeg leppetrahvi nõudmiseks peab jääma rikkumise avastamise ja nõude aegumise vahele ning selle aja kindlaksmääramisel saab lähtuda

§-s 7 sätestatust, arvestades kõiki asjaolusid ja tehes kindlaks, kas võlgnikul võis hea usu põhimõttest lähtudes tekkida õigustatud ootus, et temalt leppetrahvi enam ei nõuta (Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-142-11, p 16). Lepingu p 4.

1. kohaselt lepingu eseme otsese valduse üleandmisel allkirjastavad müüja ja ostja lihtkirjaliku üleandmis-vastuvõtmise akti, mis loetakse täitmise kviitungiks. Kui lugeda
2. septembril 2019 hoone otsese valduse üleandmine mittetoimunuks, sest akti ei koostatud, 3 on üleandmise akt edastatud hagejale
3. jaanuaril
4. Hageja on arvutanud leppetrahvi
5. jaanuarini 2020, kuid avaldus maksekäsu kiirmenetluses on kohtusse esitatud
6. augustil 2021, st valduse üleandmisena tunnistatud kuupäevast üks aasta ja seitse kuud hiljem.

§ 7

lg 1 kohaselt loetakse võlasuhtes mõistlikuks seda, mida samas olukorras heas usus tegutsevad isikud loeksid tavaliselt mõistlikuks. Kohtupraktikast nähtuvalt loetakse ebamõistlikuks kohustatud poole vastuväidet nõude esitamisega hilinemise kohta, kui leppetrahvi nõue esitatakse pärast kohustuse rikkumist, kuid enne kohustuse täitmist, ükskõik, kui pikk see aeg on olnud. Kuid leppetrahvi nõude esitamine hageja enda arvestusest tulenevalt 19 kuud pärast kohustuse täitmist kostja poolt on ebamõistlik aeg ja hageja on kaotanud seetõttu õiguse nõuda kinnisasja valduse üleandmise kohustuse täitmisega viivitamise eest leppetrahvi. ASJAOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED 4. Hageja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsus tühistada osas, millega maakohus jättis hagi 2547,51 euro ulatuses rahuldamata ja saata asi maakohtule uueks läbivaatamiseks või teha uus otsus, millega rahuldada hagi osaliselt ja mõista kostjalt välja hageja kasuks 2547,51 eurot. Maakohus on ebaõigesti tõlgendanud

§-i 29 ja TsÜS § 75 lg-t 1. Hagejal puudus võimalus hoonet kasutada, kuna ehitustööd olid lõpetamata ja puudus ehitise dokumentatsioon. Hoone ei olnud ainult võtme üleandmisega antud hagejale üle lepingukohaselt. Ehitamisel oleva hoone võtmed oli hageja sunnitud vastu võtma ainult seetõttu, et tellitud mööblit ei olnud enam võimalik kaupleja laos ladustada. Hageja märkis, et ta ei nõustu maakohtu seisukohaga, et tulenevalt hea usu põhimõttest võis kostjal tekkida õigustatud ootus, et temalt leppetrahvi enam ei nõuta. Poolte suhted olid pidevalt teravad. Kostja müüdud hoone ei vasta tänini lepingutingimustele, lisaks ehitusvigadele puudub projekt ja ehitusaegne dokumentatsioon.

§ 6

lg 2 järgi vastuvõetamatu kohaldada

§ 159

lg-t 2 viisil, mille tagajärjena kaotas hageja õiguse nõuda leppetrahvi ka aja eest (

1. juulist 2019 –
2. septembrini 2019), mil lepingurikkumine on üheselt tõendatud ja õigeks võetud.
3. Kostja vaidles apellatsioonkaebusele vastu. Leppetrahvi nõude esitamine 19 kuud pärast kohustuste täitmist on ebamõistlik. Hageja on kaotanud õiguse leppetrahvi nõuda. On tõendatud, et kostja andis valduse kostjale üle
4. septembril
5. Sellega sai kostja asja üle tegeliku võimu AÕS 36 mõttes. Kinnistut sai kasutada elamiseks, seal oli olemas ka vesi. RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
6. Ringkonnakohus, tutvunud tsiviilasja materjalidega, leiab, et Tartu Maakohtu
7. märtsi 2022 otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 punkti 2 alusel materiaalõiguse normi ebaõige kohaldamise ja menetlusõiguse normi rikkumise tõttu tühistada. Ringkonnakohtus teeb uue otsuse, millega rahuldab hagi osaliselt ning mõistab kostjalt välja hageja kasuks 2547,51 eurot. Menetluskulud jätab ringkonnakohus mõlemas kohtuastmes poolte endi kanda.
8. Ringkonnakohtu hinnangul tuvastas maakohus vääralt, et hageja kaotas

§ 159

lg 2 alusel õiguse leppetrahvi nõuda, sest ta ei teatanud mõistliku aja jooksul pärast kohustuse rikkumise avastamist teisele lepingupoolele, et ta leppetrahvi nõuab. Leppetrahvi nõude esitamisest 4 teatamine tagab selle, et võlausaldaja käitumine on võlgniku jaoks piisavalt ettenähtav ja et võlgnik saab leppetrahvinõuet oma edasises käitumises arvestada, kuid leppetrahvinõudest teatamine ei eelda leppetrahvi suuruse märkimist (vt ka RKTKo 2-16-18005, p 12). Leppetrahvi nõudmisest teatamise eesmärgiks on ka anda võlgnikule aega valmistuda leppetrahvi tasumiseks.

1. augusti 2019 kirjas teatas hageja kostjale, et ta on sunnitud nõudma lepingu eseme üleandmise viivitamise eest leppetrahvi. Pooled ei vaidle, et kostja ei andnud lepingus sätestatud tähtajaks
2. juuliks 2019 lepingu eset hagejale üle. Seega teadis kostja, et ta on lepingut rikkunud ning hageja nõuab seepärast leppetrahvi. Sellisel olukorras ei saanud kostjal tekkida muljet, et hageja leppetrahvi ei nõua. Ringkonnakohus selgitab, et

§ 159

lg-s 2 sätestatud leppetrahvi nõudmisest teatamise ajaks ei tule lugeda mitte hagi esitamise aega, vaid teisele lepingupoolele leppetrahvi nõudmisest teatamise aega. Kui lepingupool on teisele poolele mõistliku aja jooksul teatanud leppetrahvi nõudmisest, võib ta esitada hagi kogu aegumistähtaja kestel. Leppetrahvi nõudmise sõnastus „olen sunnitud nõudma“ väljendab keeles negatiivse viisakuse strateegiat, kus isik pehmendab öeldu tooni. See väljendab siiski selgelt isiku tahet. 8.

§ 159

lg 2 kohaldamisel tuleb arvestada konkreetse lepingu eripärasid, võttes muu hulgas arvesse ka seda, kui palju lepingupool kaitset vajab ning kuidas on pooled käitunud pärast lepingu rikkumist. Hageja ostis endale kodu ning tal oli õigustatud huvi saada lepingu ese enda valdusesse kokkulepitud ajal. Hageja

1. augusti 2019 kirjas on hageja väljendanud kostjale selget rahulolematust seoses lepingurikkumisega – ta on kostjale teatanud, et tema pere ei saa ostetud hoonet elukohana kasutada, ehitustööd on lõpetamata, hoones ei ole elektrit ja seal viibivad pidevalt ehitustöölised. Kuna samas kirjas teatas hageja ka leppetrahvi nõudmisest, ei saanud kostjale tulla hagi esitamine leppetrahvi nõudmiseks üllatuslikult. Sellises olukorras ei ole hageja käitunud pahauskselt ega kostjat eksitavalt. Kostjal oli võimalus leppetrahv ise ära tasuda pärast valduse viivitatud üleandmist, kuna leppetrahvi suurus oli lepingus selgelt sätestatud. Arvestada tuleb ka asjaoluga, et ostja oli füüsiline isik ehk tarbija ning müüja oli majandus- ja kutsetegevuses tegutsev isik. Seega ei saa füüsilisest isikust ostjalt oodata leppetrahvi nõudest teatamisel juriidiliselt oskuslikku sõnastust, arvestades, et hageja teatas kostjat leppetrahvi nõudmisest
2. augustil 2019 õigusteadmistega esindajat kasutamata. Kostja kutselise müüjana pidi saama aru, et hageja soov on kasutada leppetrahvi nõudmise õigust.
3. Väär on maakohtu seisukoht, et leppetrahvi nõudmisest ei tohtinud kostjat teavitada enne lepingu täitmist. Leppetrahvi nõudmisest võib teist lepingupoolt

§ 159lg 2 alusel teavitada pärast lepingu rikkumist.

1. Ringkonnakohus kontrollib apellatsiooni korras esimese astme kohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud (TsMS § 651 lg 1). Kuna hageja vaidlustab maakohtu otsust osaliselt ega palu hagi täielikult rahuldada, lähtub ringkonnakohus apellatsioonkaebuses esitatud nõudest mõista kostjalt välja hageja kasuks 2547,51 eurot. Puudub vaidlus, et hoone võtmed anti üle kostjale
2. septembril
3. Lepingu p-i 4.
4. alusel võib hageja nõuda kostjalt leppetrahvi seadusega sätestatud viivise määras ostuhinnast iga üleandmisega viivitatud päeva eest. Kuna ostuhind oli 197 000 eurot, vastab hageja nõutud summa

§ 113lõikes 1 sätestatud viivisele sellelt summalt 17.

juulist 2019 kuni

1. septembrini
2. 5
3. Hagi osalise rahuldamise tõttu jätab ringkonnakohus TsMS § 163 lg 1 alusel menetluskulud poolte endi kanda, arvestades, et kostja viivitamine lepingueseme üleandmisega põhjustas hageja õiguskaitsevajaduse ning kostjal, teades kindlalt, et ta on lepingut rikkunud ja see annab aluse lepingu järgi temalt leppetrahvi nõuda, oleks olnud võimalus menetlust vältida, tasudes hagejale pärast hoone viivitatud üleandmist lepingus sätestatud leppetrahv. (allkirjastatud digitaalselt) 6