Obsah (9)

§ 292§ 76§ 101§ 108§ 335§ 287§ 115§ 113§ 2871

Tsiviilasi nr 2-22-8061 KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tartu Maakohus Kohtunik Andrus Miilaste Otsuse tegemise aeg ja koht 22. august 2023, Tartu Tsiviilasja number 2-22-8061 Tsiviilasi V. V.

) § 271 kohaselt üürilepinguga kohustub üks isik (üürileandja) andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri).

§ 292

lg 1 kohaselt lisaks üüri maksmisele peab üürnik kandma muid üüritud asjaga seotud kulusid (edaspidi kõrvalkulud) üksnes juhul, kui selles on kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis kokku lepitud. Kõrvalkuludeks on tasu üürileandja või kolmanda isiku teenuste ja tegude eest, mis on seotud asja kasutamisega ja ei seondu lepingueseme parendamise või selle puuduse kõrvaldamisega.

§ 292

lg 11 esimese lause kohaselt eluruumi üürilepingu korral peab üürnik mõistlikus, proportsionaalses ja ettenähtavas ulatuses kandma terve hoone lepingujärgses seisundis hoidmiseks ja parendamiseks vajalikke kulusid (edaspidi hoone korrashoiu- ja parenduskulud) üksnes juhul, kui selles on lepingu sõlmimisel kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis kokku lepitud. 13.

§ 76

ja § 82 lg 1 kohaselt tuleb kohustus täita vastavalt lepingule või seadusele kindlaks määratud tähtpäeval.

§ 101

lg 1 p 1 lubab võlausaldajal võlgniku poolse kohustuse rikkumise korral nõuda kohustuse täitmist.

§ 108

lg 1 sätestab, et kui võlgnik rikub raha maksmise kohustust, võib võlausaldaja nõuda selle täitmist. 14. Vaidlust ei ole selles, et hageja (üürileandja) ja kostja (üürnik) sõlmisid XX.XX.XXXX eluruumi üürilepingu (dtl 7-18). Hageja, keda esindas lepingu sõlmimisel H. V., andis kostjale lepingu p 1 kohaselt kasutada korteri asukohaga XXX. Lepingu p 9.1 kohaselt sõlmiti üürileping üheks aastaks ja see lõppes XX.XX.XXXX. Kostja kohustus lepingu p 3.1 kohaselt tasuma hagejale eluruumi kasutamise eest üüri 300 eurot kuus, mis tuli lepingu p 3.3 kohaselt tasuda ettemaksuna 3 hiljemalt jooksva kalendrikuu 15. kuupäevaks üürileandja arvelduskontole. Kõrvalkulude ning hoone korrashoiu- ja parenduskulude kandmise kohustuses oli kokku lepitud lepingu p-s 3.5. Kostja kohustus lisaks üürile tasuma kõrvalkulude eest, millena on lepingu p-s 3.5.1 nimetatud hoone halduskulud, hoolduskulud, kindlustus, üldelekter ja üldvesi ning eluruumi elektrienergia, vesi, kanalisatsioon, gaas, küte, sidekommunikatsiooni- ja valveteenused, maamaks, remondifond. Lepingu p 3.6. kohaselt üürileandja kohustus esitama üürnikule nõuetekohase(

1. d)kõrvalkulude arve(
2. d)hiljemalt kolm kalendripäeva enne selle tasumise tähtaega. Üürnik kohustus kõrvalkulude eest tasuma arvel märgitud makse saaja pangakontole ja hiljemalt arvel näidatud arve tasumise tähtajal. 15. Hageja palub kostjalt välja mõista üürivõlgnevuse 677 eurot (2022 aasta märtsi üür 300 eurot, aprilli üür 300 eurot ja mai kaheksa päeva üür 77 eurot) ja kommunaalkulude võlgnevuse 474 eurot (märtsi arve 160,75 eurot, aprilli arve 146,03 eurot ja mai arve 167,59 eurot, dtl 77-80, 89-90). Kuigi üürileping lõppes XX.XX.XXXX, hagiavalduse kohaselt kostja kolis korterist XX.XX.XXXX. H. V. vande all antud ütluste kohaselt lubasid nad nädalavahetusel välja kolida, esmaspäeval XX.XX.XXXX olid nad välja kolinud. Kui üürnik ei anna asja pärast lepingu lõppemist tagasi, võib üürileandja

§ 335

lg 1 järgi nõuda viivitatud aja eest kahjuhüvitisena kas üürilepingus kokkulepitud üüri või üüri, mis on samasuguses asukohas oleva samasuguse asja puhul tavaline. Seega võib hageja nõuda kokkulepitud üüri tasumist ka pärast lepingu lõppemist, eluruumi üleandmisega viivitatud aja eest (mai kaheksa päeva). Kostja elukaaslane K. K. on kohtule

1. oktoobril 2022 kostja nimel vastanud, et H. V. , kes tegeles korteri üürimisega, on saanud kätte kõik üürisummad; üüri maksid nad H. V. kontole ja osa ka sulas, koos kommunaalarve summaga. Kohus leiab, et kostja väide kohustuste täitmise kohta sularahas on tõendamata. Hageja lepinguline esindaja kinnitas istungil, et sularahas makseid ei ole toimunud; makseid on tehtud lapse arvelt. Hageja on esitanud kohtule üürilepingus näidatud üürileandja esindaja H. V. pangakonto väljavõtte
2. märtsist 2022 kuni
3. juunini 2022 (dtl 7276), millest nähtuvalt viimased maksed lepingu alusel on tehtud märtsis
4. XXX märtsi, aprilli ja mai kommunaalkulude arved on tasutud H. V. pangakontolt. H. V. on kohtule vande all kinnitanud, et nõutavad summad on tasumata. Eeltoodud põhjendustel kohus leiab, et hageja üürija kommunaalkulude võlgnevuse nõue on põhjendatud ja tuleb rahuldada.
5. Hageja palub kostjalt välja mõista meeldetuletuste kulu 50 eurot lepingu p 3.9 alusel, mille kohaselt üürileandjal on õigus nõuda sissenõudmiskulude hüvitamist iga sissenõutavaks muutunud kohustuse kohta saadetava ühe meeldetuletuskirja eest kuni 25 eurot. Kohus leiab, et hageja meeldetuletuste kulu nõude puhul on tegemist leppetrahvinõudega.

§ 287

lg 1 kohaselt kokkulepe, millega eluruumi üürnikku kohustatakse rahalise kohustuse rikkumise korral tasuma leppetrahvi, on tühine.

§ 287

lg 3 kohaselt üürileandja ja eluruumi üürnik võivad kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis kokku leppida leppetrahvi maksmises, kui üürnik rikub oluliselt mitterahalist kohustust. Rikkumine, mille puhul leppetrahvi maksmises kokku lepitakse, peab olema täpselt kindlaks määratud. Kohus leiab, et lepingu p-s 3.9 sisalduv leppetrahvikokkulepe on tühine

§ 287

lg 1 alusel, kuna tegemist on kokkuleppega, mille kohaselt eluruumi üürnik peab rahalise kohustuse rikkumise korral tasuma leppetrahvi. Kohus selgitas

1. aprilli 2023 kirjas hagejale, et lepingu p-s 3.9 sisalduva kokkuleppe tühisuse korral on hagejal õigus nõuda meeldetuletuskirjade saatmisega tekkinud tegeliku kahju hüvitamist, ning märkis, et hagejal on võimalik selgitada, milles seisnes kulu seoses meeldetuletuskirjade saatmisega. Vaatamata kohtu selgitustele ei toonud hageja esile, milles seisnes kulu seoses meeldetuletuskirjade saatmisega. Seega jätab kohus hageja nõude meeldetuletuste kulu väljamõistmiseks rahuldamata. 4
2. Hageja palub kostjalt välja mõista juriidilise nõustamise kulu 49 eurot ja lukuabi teenuse kulu 60 eurot, mis on käsitletav kahju hüvitamise nõudena.

§ 115

lg 1 kohaselt kui võlgnik rikub kohustust, võib võlausaldaja koos kohustuse täitmisega või selle asemel nõuda võlgnikult kohustuse rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist, välja arvatud juhul, kui võlgnik kohustuse rikkumise eest ei vastuta või kui kahju ei kuulu seadusest tulenevalt muul põhjusel hüvitamisele. Hageja selgituste kohaselt juriidiline nõustamine toimus Messengeris 14. veebruaril ja teemaks oli kuidas lõpetada ennetähtaegselt lepingut kahe kuuse võlgnevuse puhul (dtl 83). H. V. vande all antud ütluste kohaselt hakkasid maksehäired alates detsembrist, märtsikuus maksti vanad võlad ära. Seega kostja rikkus üürilepingust tulenevat üüri maksmise kohustust ja hagejal on õigus nõuda rikkumisega seoses kantud õigusabikulu hüvitamist. Kulu suurus on tõendatud maksekorraldusega Themis Õigusbüroo OÜ-le tasumise kohta (dtl 27). Hageja selgituste kohaselt ei olnud kostja võtmeid tagastanud, mistõttu olid nad sunnitud ukse avama. H. V. vande all antud ütluste kohaselt kui ta tuli XX.XX.XXXX, olid nad välja kolinud, aga võtmeid ei olnud. Seega oli põhjendatud lukuabi teenuse kasutamine. Kulu on tõendatud Aardla Lukuproff OÜ arvega (dtl 26). Eeltoodud põhjendustel kohus leiab, et hageja nõue juriidilise nõustamise kulu ja lukuabi teenuse kulu hüvitamiseks on põhjendatud ja tuleb rahuldada. 18.

§ 113

lg 1 esimese lause kohaselt rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võib võlausaldaja nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni.

§ 2871

lg 1 kohaselt võivad eluruumi üürilepingu korral üürileandja ja üürnik leppida kokku

§ 113

lõike 1 teises lauses sätestatud viivisemäärast kõrgemas viivisemääras tingimusel, et vastav kokkulepe on kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis. Sama paragrahvi 2. lõike kohaselt kokkulepe, millega antakse üürileandjale õigus nõuda eluruumi üürnikult rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral viivist, mis ületab enam kui kolm korda

§ 113lõike 1 teises lauses sätestatud viivisemäära, on tühine.

Lepingu p-s 6.2 kokku lepitud viivisemäär EURIBOR+24% aastas. Hageja arvestab viivist lepingus kokkulepitud määras, arvestamata Euribori suurenemisega (st määras 24% aastas). Kohus märgib esmalt, et kokkulepe viivisemäära osas ei ole selge, kuna Euribori määr muutub igapäevaselt. Lepingust ei tulene, kuidas viivisemäära vastavalt Euribori määra muutumisele arvestatakse. Olenemata sellest, kuidas viivisemäära vastavalt Euribori määra muutumisele arvestatakse, ületas kokkulepitud viivisemäär periooditi 2022. aastal enam kui kolm korda

§ 113lõike 1 teises lauses sätestatud viivisemäära.

Seega tuleb viivisekokkulepe lugeda tühiseks. Tähtsust ei oma, et hageja viivise arvutamisel Euribori suurenemisega ei arvesta.

§ 113

lg 1 teise lause kohaselt loetakse viivise määraks

§-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub kaheksa protsenti aastas.

§-s 94 sätestatud intressimääraks on poolaasta kaupa Euroopa Keskpanga põhirefinantseerimisoperatsioonidele kohaldatav viimane intressimäär enne iga aasta

1. jaanuari ja
2. juulit, kui seaduses või lepinguga ei ole ette nähtud teisiti. Alates
3. juulist 2016 kuni
4. detsembrini 2022 oli

§-s 94 sätestatud intressimäär 0,00% aastas (https://www.eestipank.ee/volasuhete-intressimaar). Kuigi samal ajavahemikul olid Euribori määrad valdavalt negatiivsed, on Euribori määrad alates 2022. a maist hakanud tõusma positiivseks (https://www.euribor-rates.eu/en/euribor-rates-by-year/2022/). Seega viivisemäära sidumine Euriboriga selliselt nagu praegusel juhul on lepingus kokku lepitud, ei taga, et kokkulepitud viivisemäär ei ületa enam kui kolm korda

§ 113lõike 1 teises lauses sätestatud viivisemäära.

19. Viivisekokkuleppe tühisuse tõttu rahuldab kohus hageja viivisenõude osaliselt ja mõistab viivise välja

§ 113

lõike 1 teises lauses sätestatud seadusjärgses määras kokku summas 102,95 eurot järgmiselt: Summa Viivis alates Viivis kuni Viivitatud Viivisemäär Viviise päevad summa (aastas) 5 31.12.2022 275 päeva 8% 18,08 eurot 30.04.2023 120 päeva 10,5% 10,36 eurot

1. a 300 eurot 01.05.2022 aprillikuu üür 01.01.2023 31.12.2022 245 päeva 8% 16,11 eurot 30.04.2023 120 päeva 10,5% 10,36 eurot
2. a 77 eurot maikuu üür 01.06.2022 31.12.2022 214 päeva 8% 3,61 eurot 01.01.2023 30.04.2023 120 päeva 10,5% 2,66 eurot
3. a 160,75 märtsikuu eurot kommunaalid 01.04.2022 31.12.2022 275 päeva 8% 9,69 eurot 01.01.2023 30.04.2023 120 päeva 10,5% 5,55 eurot
4. a 146,03 aprillikuu eurot kommunaalid 01.05.2022 31.12.2022 245 päeva 8% 7,84 eurot 01.01.2023 30.04.2023 120 päeva 10,5% 5,04 eurot
5. a 167,59 maikuu eurot kommunaalid 01.06.2022 31.12.2022 214 päeva 8% 7,86 eurot 01.01.2023 30.04.2023 120 päeva 10,5% 5,79 eurot
6. märtsikuu üür a 300 eurot 01.04.2022 01.01.2023 Viivis kokku: 102,95 eurot Hageja on palunud välja mõista viivise 280,66 eurot. Seega jääb hageja viivisenõue rahuldamata 177,71 euro ulatuses. Menetluskulud
7. TsMS § 162 lg 1 kohaselt hagi osalise rahuldamise korral kannavad pooled menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. Kohus peab põhjendatuks jaotada menetluskulud võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega. Kohus rahuldas hagi ca 85% ulatuses. Seega menetluskulud jäävad hageja kanda 15% ulatuses ja kostja kanda 85% ulatuses.
8. Hageja menetluskulude nimekirjade kohaselt on hageja menetluskuludeks riigilõiv 315 eurot ja lepingulise esindaja kulud 240 eurot (esindaja ajakulu 3 tundi, tunnihind 80 eurot, ilma käibemaksuta). Hageja on tasunud riigilõivu seaduses ettenähtud ulatuses ja lepingulise esindaja kulu on arvestades tema poolt tehtud menetlustoiminguid põhjendatud ja vajalik (TsMS§ 175 lg 1). Seega määrab kohus hageja menetluskulude rahaliseks suuruseks 555 eurot. Asja materjalidest ei nähtu, et kostjal oleks hüvitatavaid menetluskulusid.
9. Arvestades menetluskulude jaotust, mõistab kohus kostjalt hageja kasuks välja menetluskulud 471,75 eurot. /allkirjastatud digitaalselt/ Andrus Miilaste kohtunik 6