Obsah (4)

§ 115§ 127§ 101§ 137

KOHTUMÄÄRUS Kohus Tartu Ringkonnakohus Kohtunik Kersti Kerstna-Vaks, Triin Uusen-Nacke, Indrek Parrest Määruse tegemise koht ja aeg Tartu, 19. september 2023 Tsiviilasja number 2-20-9263 Tsiviilasi AB

) § 492 ja § 115 lg 1 alusel esitatud kahju hüvitamise nõudega. Korteriomanik võib

§ 115

lg 1 ning §-de 127 ja 128 alusel nõuda kahju tekitanud omanikult kahju hüvitamist, kui on täidetud eelkõige järgmised eeldused: kostja on kohustust rikkunud (

§ 115

lg 1); kostja vastutab kohustuse rikkumise eest (

§ 115

lg 1); hagejale on tekkinud kahju (

§ 127

lg 1, § 128); kahju on hõlmatud rikutud kohustuse kaitse-eesmärgiga (

§ 127

lg 2); rikkumise ja kahju vahel on põhjuslik seos (

§ 127lg 4).

Käesolevas asjas ei ole menetlusosaliste vahel vaidlust, et purunenud soojaveekraan on kaasomandisse kuuluv ese. Samuti ei ole vaidlust selles, et kraan asub puudutatud isikute korteri reaalosa piires. Küll on aga menetlusosaliste vahel vaidlus selles, et kas puudutatud isik rikkus enda kohustust hoida kraani korras. KrtS § 31 lg 1 alusel on korteriomanik kohustatud: 1) hoidma eriomandi eset korras ning seda ja kaasomandi eset kasutades hoiduma tegevusest, mille toime teistele korteriomanikele ületab omandi tavakasutusest tekkivad mõjud; 2) taluma mõjusid, mis jäävad käesoleva lõike punktis 1 nimetatud piiridesse; 3) võimaldama eriomandi eset kasutada teistel isikutel, kui see on vajalik kaasomandi eseme korrashoiuks. Selle tõttu tekkinud kahju tuleb omanikule hüvitada. Kohus leidis, et praegusel juhul ei muuda asjaolu, et torud asuvad seina taga seda, et torud ja nende juurde kuuluvad kraanid ning veemõõturid asuvad korteriomaniku eriomandi piires. Reaalosa (eriomandi) esemeks saab olla õhuruum, mis on hoone plaani või projekti järgi korteriomaniku ainukasutusse määratud ala. Samuti on reaalosaks selle ala sees asuvad üldisest süsteemist eraldi paigaldatud seadmed ja kergvaheseinad. Seega kuigi torude või püstakute osade puhul on tegemist kaasomandiga, kui need osad läbivad konkreetse korteri ja ligi pääseda neile võibki ainult selle korteri kaudu, tuleks asuda seisukohale, et need osad 3 asuvad konkreetse omaniku eriomandi piires. Kohus luges tõendatuks, et kraan asub puudutatud isikute eriomandi seina taga ning sinna ei saa muul viisil pääseda kui korteris asuva luugi kaudu – ehk kraan asub puudutatud isikute eriomandi piires. Kui kaasomandi ese asub korteri reaalosa piires, siis tekibki korteriomanikul nn alalhoidmise kohustus, kuna ainult sellel korteriomanikul pidev on ligipääs esemele. Samuti, kui torude osa ja kraan asuvad puudutatud isiku eriomandi piires, peab ta tõendama vastutusest vabanemiseks, et tema ei ole oma kohustust rikkunud. Praeguses asjas ei tugine avaldaja sellele, et puudutatud isik oleks rikkunud või lõhkunud kraani tahtlikult, küll aga tugineb sellele, et puudutatud isik ei kontrollinud kraani korrasolekut. Puudutatud isik esitas korteriühistu tõendi, milles korteriühistu esimees kinnitab, et puudutatud isik teatas regulaarselt veemõõturite näite. Asjas ei ole esitatud tõendeid ega muul viisil põhistatud, et puudutatud isik oleks kraani tahtlikult või hooletusest enda teoga kuidagi lõhkunud. Seda ei saa ka kuidagi esitatud asjaoludest tuletada - puudutatud isiku korteris ei toimunud remonti vms, mille tagajärjel võiks puudutatud isik kuidagi enda teoga kraaniga midagi teha. Seega nõustus kohus avaldaja seisukohaga, et puudutatud isik võis rikkuda enda kohustust sellega, et ei kontrollinud piisava regulaarsusega kraani korrasolekut. Kohus leidis aga, et puudutatud isik on enda kohustust korralikult täitnud. Veetorud ja ka mõõturid paigaldatakse aastateks ja neid aastate jooksul kasutatakse asendamata. Kohtus leidis, et ei ole mõistlik eeldada, et korteriomanik peaks torude konstruktsioone pidevalt igapäevaselt ja ka päeva jooksul kontrollima. Puudutatud isik esitas tõendina korteriühistu esimehe tõendi, et puudutatud isik esitas pidevalt veemõõturite näite. Seega nägi puudutatud isik igakuiselt nii toru kui ka kraani. Avaldaja ei ole selgitanud, kuidas pidi puudutatud isik muul viisil kraani korrasolekut kontrollima. Kohtule ei ole ka teada mingit konkreetset meetodit, kuidas on võimalik kraani korrasolekut kontrollida. Kui kraanil ei ole väliselt nähtavaid puudusi, siis ei saa eeldada, et korteriomanikul tekiks kahtlus võimalikust kahju tekkimisest. Kohus leidis, et toru ja kraani kontroll kord kuus on piisav regulaarsus selliste asjade puhul ja seega täitis puudutatud isik kohustuse vajaliku hoolsusega. Neil põhjustel leidis kohus, et puudutatud isik ei ole oma kohustust rikkunud ega vastuta tekkinud kahju eest. Kuna kohus leidis, et puudutatud isik ei ole kohustust rikkunud, ei analüüsinud kohus väiteid põhjuslikust seosest ega kahju suurusest. Puudutatud isikud esitasid 20. jaanuaril 2023 kohtu tegevuse peale vastuväite, leides, et maakohus rikkus menetlussätteid, kui jättis T. Matveeva vande all üle kuulamata. Kohus selgitas T. Matveeva ülekuulamata jätmist 17. jaanuari 2023. a määruses ega pidanud vajalikuks neid põhjendusi korrata. Kohus jättis puudutatud isikute taotlused T. Matveeva ülekuulamiseks vande all ja arutamise uuendamiseks rahuldamata. Eeltoodu alusel asus kohus seisukohale, et avaldus ei kuulu rahuldamisele. Kohus jättis menetluskulud avaldaja kanda (tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 172 lg 1). MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED 6. Avaldaja palub määruskaebuses maakohtu määruse tühistada ja teha uue määruse, millega avaldus rahuldada ja jätta menetluskulud puudutatud isikute kanda ning mõista puudutatud isikutelt välja viivis menetluskuludelt võlaõigusseaduse (

) § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras. Kohus ei kaasanud menetlusse korteriühistut (TsMS § 614 lg 1), vaatamata sellele, et tegemist on korteriomandist tuleneva vaidlusega ning kahjustav asjaolu sai alguse kaasomandis oleva 4 hooneosa (kraani) lekkest. Korteriühistu kaasamata jätmine võib olla avalduse rahuldamata jätmise põhjuseks. Avaldajal võib olla nõue korteriomanike vastu läbi korteriühistu. Avaldaja hinnangul ei pea ta tõendama ega põhistama kraani lõhkumist, sest kraani lõhkumist eeldatakse. Tõendada tuleb vastupidist. Kaasomandieseme alalhoiukohustus sisaldab vähemalt kolme alternatiivset kohustust: rikkumise keeldu, lõhkumise keeldu ja jälgimise kohustust. Ebaselgeks jääb kohtu järeldus, et veenäitude teatamine tõendab, et kraani ei ole lõhutud ega rikutud. Rikkumise puudumise peavad tõendama puudutatud isikud. Kohtumäärusest ei selgu, milliste tõendite põhjal on tuvastatud, et puudutatud isikud ei ole lekkima hakanud kraani lõhkunud ega rikkunud. Ei ole teada, mis kraaniga tegelikult juhtus. Puudutatud isik selgitas

1. augusti
2. a kohtuistungil, et kraani lekke põhjustas selle purustamine. Kohus ei ole sellele tähelepanu pööranud. Kohus on jätnud välja selgitamata asjas tähtsust omavad asjaolud.
3. Puudutatud isikud paluvad jätta määruskaebuse rahuldamata, maakohtu määruse muutmata ning menetluskulud avaldaja kanda. Puudutatud isikud leiavad, et kindlustusandja poolt konkreetse korteriomaniku vastu esitatud kahju hüvitamise nõude lahendamisel ei vasta korteriühistu puudutatud isiku mõistele TsMS § 198 lg 1 p 2 mõttes. Yuri Matveev (puudutatud isikute õiguseellane) täitis oma hoolsuskohustuse. Ta kontrollis veekraani regulaarselt. Yuri Matveev esitas korteriühistule vähemalt üks kord kuus veenäidud ning näitude vaatamisel ei esinenud kraani lekkimist ega muid puuduseid. Puudutatud isikud on avaldanud, et kraan purunes järsku. See välistab selle, et kraani keegi lõhkus. Juhul, kui ringkonnakohus peab võimalikuks tuvastada uusi asjaolusid määruskaebuse lahendamisel, siis taotlevad puudutatud isikud T. Matveeva ülekuulamist.
4. Maakohus jättis määruskaebuse rahuldamata ning saatis selle TsMS § 663 lg 5 alusel läbivaatamiseks ja lahendamiseks Tartu Ringkonnakohtule. RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
5. Ringkonnakohus, tutvunud kaebuse ja tsiviilasja materjalidega, leiab, et maakohtu määrus on seaduslik ja põhjendatud ning määruskaebuse väited ei anna alust selle tühistamiseks või muutmiseks. Ringkonnakohus jätab TsMS § 657 lg 1 p-le 1 ja §-le 659 alusel maakohtu määruse muutmata ning määruskaebuse rahuldamata. Ringkonnakohus järgib maakohtu määruse põhjendusi ega pea TsMS §-st 659 ja § 654 lg-st 6 juhindudes vajalikuks neid kõiki korrata. Vastusena avaldaja määruskaebuse väidetele märgib ringkonnakohus järgmist.
6. Avaldaja heidab maakohtule ette, et kohus ei kaasanud menetlusse korteriühistut ning seetõttu võis tema nõue jääda rahuldamata. Ringkonnakohus märgib, et korteriomaniku (puudutatud isikute) vastutus oma kohustuste rikkumise eest ei välista iseenesest korteriühistu vastutust oma kohustuste rikkumise eest (

§ 101lg 1 p 3, § 103, § 115 jt).

Korteriühistu võib

§ 137

lg 1 järgi vastutada kahju hüvitamise eest solidaarselt korteriomanikuga (vt nt Riigikohtu

1. märtsi
2. a otsus tsiviilasjas nr 2-18-13649, p 17). Seega võinuks avaldaja avalduses märgitud asjaoludel esitada kahju hüvitamise nõude korteriühistu vastu, kuna korteriomanike kaasomandi eseme valitsemise kohustuse rikkumise korral vastutab üksiku korteriomaniku ees eelkõige 5 korteriühistu. Praegusel juhul esitas avaldaja kahju hüvitamise nõude aga üksnes korteriomaniku vastu. Kuigi TsMS § 198 lg 3 esimese lause järgi kaasab kohus hagita menetluses menetlusosalised omal algatusel, ei olnud korteriühistu avaldaja nõuet arvestades praegusel juhul asjast puudutatud isik ning tema kaasamine polnud vajalik.
3. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et puudutatud isik ei ole kaasomandi eseme alalhoiukohustust rikkunud. KrtS § 31 lg 1 p 1 järgi on korteriomanik kohustatud hoidma korras eriomandi eset (eriomandi korrashoiu kohustus) ning seda ja kaasomandi eset kasutades hoiduma tegevusest, mille toime teistele korteriomanikele ületab omandi tavakasutusest tekkivad mõjud (korteriomandi eri- ja kaasomandi eseme kasutamisel teiste korteriomanike kahjustamisest hoidumise kohustus). Kui kahju tekitanud asjaolu (praegusel juhul veeleke) on lähtunud teise korteriomandi eriomandi piirest, jaguneb tõendamiskoormus kohtupraktika järgi selliselt, et hea usu põhimõttest lähtudes tuleb eeldada, et teise korteriomandi omanik rikkus oma kohustust. Vastutusest vabanemiseks peab see korteriomanik vaidluse korral tõendama, et kahjustav asjaolu tulenes korteriomanike kaasomandi esemest (nt veetorustikust) ja ta ei ole oma kohustusi rikkunud või tema rikkumine on vabandatav (vt ka Riigikohtu
4. märtsi
5. a otsus tsiviilasjas nr 2-18-13649, p 21 koos selles viidatud praktikaga). Korteriomaniku hoolsuskohustuseks KrtS § 35 lg 2 p 1 alusel on kaasomandi eseme tavapärane korrashoid ja remont. Korteriühistul on kohustus tagada kaasomandi eseme korrashoid, kontrollida tehnosüsteemide korrasolekut ning rakendada puuduste ilmnemisel vajalikke abinõusid ohu või puuduste kõrvaldamiseks (vt Riigikohtu lahendeid tsiviilasjades nr 3-2-1-117-14, p 12; nr 3-2-1-61-14, p 30; nr 3-2-1-12-13, p 51). Eeltoodust tuleneb, et puudutatud isikul oli kohustus tõendada, et ta ei ole oma kohustusi rikkunud ning et ta on teinud kõik mõistlikult vajaliku selleks, et kaasomandi eset korras hoida ja kahju tekkimist vältida, näiteks et ta kontrollis veekraani ja -torustiku seisukorda piisava regulaarsuse ja hoolikusega. Puudutatud isikud on esitanud seisukoha ja tõendi (tl 127, tõlge tl 129) selle kohta, et puudutatud isik nägi igakuiselt veenäitude vaatamisel purunenud veekraani ja -torustiku seisukorda. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et igakuine väline vaatlus on piisav tõendamaks, et puudutatud isik on veekraani ja -torustiku seisukorda jälginud mõistliku regulaarsuse ja hoolikusega. Korteriomanikult ei saa mõistlikult eeldada, et torustiku seisukorda tuleks jälgida tihedamini kui üks kord kuus. Samuti ei ole avaldaja toonud välja, mida oleks puudutatud isik lisaks välisele vaatlusele saanud veel teha lekke ärahoidmiseks. Ringkonnakohtu hinnangul ei ole avaldaja veenvalt põhistanud ega maakohus ka tuvastanud asjaolusid, mis võiksid viidata sellele, et puudutatud isik on kaasomandi eset tahtlikult lõhkunud või rikkunud. Kindlustusvõtja L. Chigarkova on
6. veebruari
7. a kahjuavalduses (tl 12) märkinud, et viiendal korrusel lõhkes soojaveetoru. OÜ Ehitusark Santehnika selgituse (tl 13) kohaselt põhjustas kahju soojaveekraani purunemine. Muid tõendeid kahju tekkimise põhjuste kohta ei ole menetluses esitatud. Asjas esitatud tõenditest ei nähtu, et veekraan oleks juba varem olnud defektne, rikutud või lekkinud. Puudutatud isikud on avaldanud, et kraan purunes järsku, mis annab aluse eeldada, et tegemist oli ettenägematu ja ootamatu juhtumiga, mida ei olnud võimalik mõistlikult oodata. Ringkonnakohtu hinnangul puudub alus arvata, et tegemist võis olla puudutatud isiku tahtliku teoga. Kuna kahju tekkimisest oli avalduse esitamise ajaks möödunud rohkem kui kaks aastat ning praeguseks on möödunud rohkem kui viis aastat, siis pole kahju põhjuste täpsem väljaselgitamine ja tuvastamine eelduslikult enam võimalik. Ringkonnakohus jätab 6 tähelepanuta puudutatud isikute taotluse T. Matveeva ülekuulamiseks. Puudutatud isikud esitasid sama taotluse ka maakohtu menetluses, mille maakohus jättis põhjendatult rahuldamata.
8. Ringkonnakohus märgib, et kaasomandi eseme koosseisu kuuluva veetorustiku seisundi jälgimine ja selle korrashoiu tagamine on eeskätt korteriühistu kohustus. Ringkonnakohtu hinnangul ei saa eeldada, et kaasomandis paiknevate tehnosüsteemide seisukord püsib ajas muutumatuna, st tehnosüsteemides (s.o veetorustikus) võib tekkida aja jooksul puuduseid ning selliste puuduste ärahoidmise kohustus on eelkõige korteriühistul.
9. Kokkuvõttes leidis maakohus õigesti, et puudutatud isik ei ole oma hoolsuskohustust jälgida eriomandi piires asuva kaasomandi eseme seisukorda rikkunud ning ta ei vastuta tekkinud kahju eest. Avaldus jäi põhjendatult rahuldamata. Eeltoodud põhjendustel jääb avaldaja määruskaebus rahuldamata.
10. Määruskaebuse rahuldamata jätmise tõttu jäävad määruskaebuse menetlemisega seotud menetluskulud kaebuse esitaja (avaldaja) kanda (TsMS § 171 lg 1). Kuna maakohus menetluskulude rahalist suurust vaidlustatud määruses kindlaks ei määranud, ei tee seda TsMS § 174 lg 4 teisest lausest lähtudes ka ringkonnakohus. Menetluskulude rahalise suuruse määrab kindlaks tsiviilasja lahendanud maakohus TsMS § 177 lgs 2 sätestatud korras pärast menetlust lõpetava määruse jõustumist. (allkirjastatud digitaalselt) 7