Obsah (13)

§ 103§ 309§ 334§ 336§ 115§ 325§ 313§ 277§ 188§ 311§ 30§ 127§ 128

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tartu Maakohus Kohtunik Külli Puusep Otsuse tegemise aeg ja koht 16. september 2022, Tartu kohtumaja Tsiviilasja number 2-21-9402 Tsiviilasi Anovela Kinnisvara O

) § 115 lg 1 ja lepingu alusel hüvitama. Lepingust tuleneb, et kostja võis üüripinnal teha muudatusi või ehitustöid, mis võivad kahjustada, üksnes hageja kirjalikul nõusolekul. Igal juhul kohustus kostja üüripinnale tekitatud kahjustused parandama, taastama endise olukorra või hüvitama üürileandjale parandustööd. Üüripinna puuduseid tõendab 20. jaanuari 2021. a üüripinna ülevaatuse akt, milles leppisid pooled kokku, millised on olulised puudused, mille eest kostja vastutab ja mis tuleb kostjal kõrvaldada. 1.5 Kostjapoolne lepingurikkumine ei ole vabandatav (

§ 103lg 1) ning kostja vastutab lepingu rikkumise eest.

Hagejal on tekkinud 15 841 euro 20 sendi suurune otsene varaline kahju üüripinna puuduste kõrvaldamise tõttu. Samuti on hagejal õigus nõuda kohtueelses menetluses tekkinud 1914 euro suurust õigusabikulude hüvitamist. 1.6 Hagejale tekkinud kahju on põhjuslikus seoses kostja rikkumistega. Kui kostja ei oleks üüripinda oluliselt rikkunud ja kahjustanud, siis ei peaks hageja märgitud kulusid kandma. Rikutud kohustus pidi tagama, et hageja üüripinda üürilepingu perioodil ei kahjustata ning kostja ei tee hagejaga kooskõlastamata üüripinnal muudatusi ja tegevusi, mis võivad hageja vara rikkuda ning tekitada hagejale lisakulusid, mis tuleb arusaadavalt hüvitada. Kostja pidi lepingu sõlmimisel aru saama, et kui ta kahjustab üüripinna seisukorda (arvestades sealjuures loomulikku kulumist), võib hagejal tekkida kahju, mis seisneb üüripinna puuduste kõrvaldamise kuludes. Samuti pidi olema ettenähtav, kui kostja rikub lepingut ja pooltel tekivad 3 2-21-9402 vaidlused, siis kinnisvara üürimisega tegelev hageja kaasab asja lahendamiseks endale õigusnõustaja. Kostja vastus hagiavaldusele 2. Kostja esitas vastuse hagiavaldusele 23. juulil 2021. Kostja märgib, et erimeelsused poolte vahel said alguse 2020. aastal. XX.XX.XXXX sõlmitud lepingu p-s 4.1 leppisid pooled kokku, et leping lõpeb 14. jaanuaril 2021.

§ 309

lg 1 kohaselt lõpeb tähtajaline üürileping tähtaja möödumisega, kui lepingut ei ole varem erakorraliselt üles öeldud. Lepingu p 4.5 kohaselt on pooltel õigus alates 15. jaanuarist 2016 üürileping sõltumata põhjusest (korraliselt) üles öelda, teatades sellest teisele poolele vähemalt kaksteist kalendrikuud kirjalikult ette. Selline kokkulepe on kooskõlas

§-ga 5 ja § 13 lg-ga

1. Sisuliselt tuleb lepingu p-de 4.1 ja 4.5 kohaselt eristada üürilepingu tähtaegset lõppemist ning selle korralist ülesütlemise võimalust. 2.1 Kuivõrd leping pidi lõppema
2. aasta jaanuaris, tekkis kostjal vajadus leida Tartusse kaasaegsed kontoriruumid. Riigihangete seaduse § 11 lg 1 p 7 alusel ei olnud Tööinspektsioonil kohustust hanke korraldamiseks ning sellekohase teate avaldamiseks riigihangete registris. Kuna kostja riigiasutusena peab lähtuma büroopindade planeerimisel ja üürilepingute sõlmimisel, muutmisel või lõpetamisel Rahandusministeeriumi koostatud riigi kinnisvaraarenduse strateegiast, riigi eelarvepoliitikast ning ka riigivalitsemise reformi kavadest aastateks 2019 – 2023, pöördus Tööinspektsioon
3. oktoobril 2019 Riigi Kinnisvara AS-i (RKAS) poole ning teavitas vajadusest leida lähima aasta jooksul Tartusse kontoriruumid. RKAS Tööinspektsioonile sobivaid kontoriruume ei leidnud. Kostja edastas hagejale
4. mail 2020 ettepaneku hinnata lepingu muutmise võimalust tähtajatuks lepinguks. Hageja ei edastanud kostjale kolm ja pool kuud vastust pöördumisele, mistõttu järeldas kostja heauskselt, et hageja ei soovi oma vastust anda ning puudub võimalus läbirääkimiste alustamiseks lepingu tähtajatuks muutmise osas. 2.2 RKAS hankekeskkonna kaudu tegi
5. juunil 2020 pakkumise Novapolis. Läbirääkimiste tulemusena edastas RKAS
6. septembril 2020 kostjale kooskõlastamiseks üürilepingu XXX , Tartu kontoriruumide üürimiseks. Samal kuupäeval esitas ka hageja üürilepingu tähtajatuks muutmise projekti. Seega hageja ei esitanud kostjale hinnangut lepingu tähtajaliseks muutmise võimaluse kohta, vaid tegi kostja pöördumisest kolm ja pool kuud hiljem ettepaneku lepingu muutmise projekti allkirjastamiseks. Seega tuli kostjal kaaluda üürilepingu sõlmimist Novapolise ja lepingu muutmist hagejaga. Kostja eelistas üürida kontoriruumid Novapoliselt. Arvesse võeti muu hulgas, et hageja ei teinud oma pakkumist RKAS hankekeskkonnas.
7. septembril 2020 teavitas kostja hagejat, et kostja on otsustanud lähtuda sellest, et leping lõpeb
8. jaanuaril
10. oktoobril 2020 allkirjastasid Tööinspektsiooni peadirektor ja RKAS-i esindaja XXX , Tartu kontoriruumide kasutamiseks üürilepingu. 2.3 Hageja edastas
11. novembril 2020 kostjale teabenõude, milles palus avaldada üürileping XXX , Tartu asuvate ruumide üürimiseks ning selgitusi, millistel kaalutlustel otsustati eelistada ruumide üürimisel RKAS pakutavaid ruume ning miks ei antud senisele pikaajalisele partnerile võimalust pakkumist muuta ja tingimuste osas läbi rääkida. Vastus hagejale edastati
12. novembril
13. Hageja saatis
14. detsembril 2020 ettepaneku hüvitada üürilepingu rikkumisest tuleneva kahju. Hageja soovis saada hüvitisena nõuetekohaselt ette teatamata jäetud aja, st 7,5 kuu eest saamata jäänud üüritulu 17 759 eurot 48 senti. Kostja esitas hagejale selgituse
15. detsembril
16. Pärast seda jätkasid pooled omavahelist suhtlust ning hindasid ka üle antava üüripinna seisukorda. 4 2-21-9402 2.
17. Hageja esindaja kinnitas
18. jaanuaril 2021 kohtumisel, et ruumid on arvestades pikaajalist üüriperioodi hästi hoitud, esineb loomulikku kulumist (sh mõned kruviaugud seintes ja esemete seintelt eemaldamisega üksikud seinakahjustused), kuid see ei takista ruumide üleandmist– vastuvõtmist. Ühtlasi tegi hageja esindaja ettepaneku allkirjastada ruumide üleandmise– vastuvõtmise akt digitaalselt ning võttis kostja esindajatelt vastu ka kõik üüripinna juurde kuuluvad võtmed. Lahtiseks jäi küsimus välisfassaadi taastamise kohta. Kostja soovis kohtuda hagejaga
19. jaanuaril 2021 üüripinnal, et fikseerida lepingutingimustele mittevastavused, mida ei arvestata loomuliku kulumina ja vajadusel korraldada remonttööd. Hageja on kostjale teada andnud, et hageja jääb varasemate seisukohtade juurde ja leiab, et üürileping kehtib kuni
20. septembrini 2021 ehk 12 kuud alates sellest, kui üürnik teatas, et soovib üürilepingu lõpetada. Kostja tugineb aga lepingu p-le 4.1 ja

§ 309lg-le 1 ning on seisukohal, et üürileping lõppes 14.

jaanuaril 2021 ning ta andis

1. jaanuaril 2021 hageja esindajale A. U. le üle üüripinna otsese valduse sh kõik üüripinna võtmed. Võtmete üleandmist on hageja ise tunnistanud enda
2. jaanuari
3. a e-kirjas. Üüripinna otsese valduse üleandmise fakti kinnitab Tööinspektsiooni
4. jaanuari
5. a e-kiri A. U. le, millega ühtlasi edastati üleandmise-vastuvõtmise akt digitaalseks allkirjastamiseks.

§ 334

ja § 336 järgi on oluline üürieseme tagasiandmine sõltumata sellest, kas selle kohta tehakse üleandmise-vastuvõtmise akt. 2.5 Pooled on üürilepingus kokku leppinud üüritud asja tagastamise kohustuse sarnaselt seaduses sätestatule ja lepingu p-s 5.1.3 täpsustanud, mida pooled loevad üüripinna tagastamisel heaks seisundiks.

1. jaanuari 2021 ja
2. jaanuari 2021 ülevaatuse käigus on fikseeritud puudused, mis justkui üürileandja hinnangul ületavad üüripinna normaalset kulumist ja ei vasta üüripinna algsele seisukorrale. Ei saa välistada, et kahjustused olid olemas juba üüripinna üleandmisel. Tuleb kontrollida, kas hageja on täitnud

§ 336lg-s 1 sätestatud kohustuse teatada viivitamatult üüripinna puudusest.

1. jaanuari 2021 kohtumisel kinnitas hageja, et ruumid on arvestades pikaajalist üüriperioodi hästi hoitud.
2. jaanuaril 2021 fikseeritud täiendavad kahjustused olid sellised, mida üürileandja nägi või pidi nägema
3. jaanuaril 2021 toimunud üüripinna ülevaatamise käigus, kuid mille osas üürileandja ei esitanud enda pretensioone (v.a välisfassaadi kinnituskohtade osas). Sellist üürileandja käitumist ei saa lugeda heauskseks, kus näiliselt jäetakse
4. jaanuari 2021 kohtumisel üürnikule mulje, et ruumid on hästi hoitud (v.a välisfassaadi kinnituskohad), mõned kruviaugud seintes, esemete seintelt eemaldamisega seotud üksikud kahjustused ei ole probleemiks ja üüripinna vastuvõtmiseks ei ole takistust ning tehakse ettepanek üüripinna üleandmisevastuvõtmise akt allkirjastada digitaalselt, kuid pärast kohtumist alles
5. jaanuaril 2021 (mh pärast üürilepingu lõppemist so
6. jaanuaril 2021) teavitatakse, kahjustused (mh kruviaugud, krohv/pahtel, kinnituskohad) ei võimalda üürpinda vastu võtta. Hageja seisukoht kostja vastusele
7. Hageja esitas
8. augustil 2021 seisukoha, milles märgib, et ei soovi lähtuvalt kostja hagivastusest juba hagis esitatud seisukohti ja avaldusi täiendada. Kohtu eelmenetlus
9. Kohus
10. detsembril 2021 selgitas pooltele õigusliku olukorda. Kohtu hinnangul saab hageja nõuet pidada üürilepingu rikkumisest tulenevaks kahju hüvitamise nõudeks

§ 115lg 1 ja § 127 alusel.

Kui üürnik ei tagasta üüritud asja seisundis, mis vastab asja lepingujärgsele kasutamisele arvestades asja loomulikku kulumist, tekib üürileandjal üürniku vastu kahju hüvitamise nõue. Seda, et üüriese on kahjustatud üle tavalisest kasutamisest tingitud kulumise 5 2-21-9402 määra, peab tõendama üürileandja, kes peab samuti tõendama, milline oli üürieseme seisund üürnikule üleandmisel ja tagastamisel.

§ 334

lg 2 teise lause alusel ei vastuta üürnik asja hariliku kulumise, halvenemise ja muutuste eest, mis kaasnevad asja lepingujärgse kasutamisega. Kui hageja leiab, et kostja üürnikuna on talle tekitanud kahju, kuna üüripind on kahjustatud üle tavalisest kasutamisest tingitud kulumise määra, tuleb selle kohta tõendid esitada hagejal. See, et hageja ei koostanud üleandmise akti 2011. aastal, ei võta temalt õigust nõuda kostjalt kahju hüvitamist, küll aga paneb see hageja üüriesemele üürisuhte ajal tekkinud kahjustuste tõendamisel keerulisemasse olukorda. Kohus kohustas pooli selgitama, kas ja milliseid kokkuleppeid soovisid pooled vaidlusaluse aktiga sõlmida. Kohus juhtis poolte tähelepanu

§ 334

lg-le 4, mille kohaselt võib enne üürilepingu lõppemist sõlmitud kokkulepe olla tühine (kulude kandmise kokkulepe äriruumi üürilepingus). Kohus tegi pooltele ettepaneku kohtuvaidlus lõpetada selliselt, et kostja tasub hagejale 6500 eurot.

1. Kostja teavitas
2. detsembril 2021 kohut, et ta nõustub kohtu ettepanekuga kompromissi kohta. Hageja teavitas kohut
3. detsembril 2021, et ta tegi kostjale ettepaneku sõlmida kompromiss 12 000 eurole, kuid pooled kokkulepet ei saavutanud. Kostja täiendav seisukoht
4. Pooled leppisid lepingu p-s 4.1 kokku, et leping lõpeb
5. jaanuaril
6. Kuivõrd kostja ei esitanud teistsugust tahteavaldust, siis üürileping ka sel päeval lõppes (

§ 309lg 1).

Kostja alustas üüripinna üleandmise protsessi

1. detsembril 2020, kui edastati kiri hageja esindajale.
2. jaanuaril 2021 toimus kohtumine, millest võtsid osa kostja esindajad J. S. ja H. T. ning hageja esindaja M. K. , kel puudusid volitused üüripinna vastuvõtmiseks. Seetõttu lepiti kokku uus aeg kohtumiseks
3. jaanuar
4. Sel päeval kohtusid kostja esindajatena J. S. ja H. A. ning hageja esindajatena A. U. ning M. K. . Kohtumise käigus vaadati üüripinna kõik ruumid üle. Kohtumisel kinnitas A. U. , et ruumid on hästi hoitud, esineb loomulikku kulumist (sh mõned kruviaugud seinetes ja esemete seintelt eemaldamisega üksikud seinakahjustused), kuid see ei takista ruumide vastuvõtmist. Ühtlasi tegi A. U. ettepaneku allkirjastada ruumide üleandmise-vastuvõtmise akt digitaalselt ning palus, et kostja akti e-kirjaga temale allkirjastamiseks edastaks. Üüripinna ruumide ülevaatamise lõppedes (enne välisfassaadi arutelu toimumist välisterritooriumil) andis J. S. juuresviibijate H. A. ja M. K. nähes A. U. le üle kõik üüripinna võtmed. Seega tuleb üürnikult üürileandjale asja tegeliku võimu üleandmiseks lugeda
5. jaanuar
6. Pärast lepingu lõppemist jätkas hageja alusetult ja pahatahtlikult üüriarvete esitamist. Seda, et kostjal võtmeid polnud ilmestab ka see, et kostja esindajana käis J. S. kostja poolt parandustöödeks korraldatud riigihanke jooksul potentsiaalsetele hinnapakkujatele ruume näitamas, leppides eelnevalt ruumidesse sisenemiseks aja kokku üüripinna haldur M. K. ga. 6.1 Seda, et üüriese on kahjustatud üle tavalisest kasutamisest tingitud kulumise määra, peab tõendama üürileandja. Samuti peab üürileandja tõendama, milline oli üürieseme seisund üürnikule üleandmisel ja tagastamisel. Hageja ei ole selle kohta tõendeid esitanud. Vaatamata tõendite puudumisele oli kostja valmis sõlmima mõistliku kompromisskokkuleppe, et vältida aeganõudvaid ja kulukaid vaidlusi kohtus. 6.2

§ 336

lg 1 kohaselt peab üürileandja üüritud asja tagastamisel kontrollima asja seisundit ja viivitamata teatama üürnikule asja puudustest, mille eest üürnik vastutab. Tallinna Ringkonnakohtu

1. septembri 2019 lahendi nr 2-17-13937 punktis 5.2 on märgitud, et kui üürileandja on üüripinna ülevaatamisel teatanud, et mingid puudused ei ole tema jaoks probleem, siis on pärast seda kahjunõude esitamine vastuolus hea usu põhimõttega. Sama 6 2-21-9402 lahendi punktis 12.1 on kohus sedastanud, et kui üürileandja üürieseme ülevaatamise käigus avastatud kahjustusi akti kirja ei pane, siis saab eeldada, et üüriese tagastati nõutavas seisundis ning üürileandja peab kahjuhüvitise saamiseks tõendama, et ta kontrollis üürieseme tagastamisel üürieset ja teatas üürnikule viivitamatult avastatud puudustest.
2. jaanuari 2021 kohtumisel kinnitas hageja esindaja A. U. Kostja esindajate J. S. ja H. A. juuresolekul, et ruumid on arvestades pikaajalist üüriperioodi hästi hoitud, esineb loomulikku kulumit (sh mõned kruviaugud seintes ja esemete seintelt eemaldamisega üksikud seinakahjustused), kuid see ei takista ruumide üleandmist–vastuvõtmist.
3. jaanuari 2021 kohtumise käigus fikseeritud kahjustused olid sellised, mida A. U. nägi või pidi nägema
4. jaanuaril 2021 toimunud üüripinna ülevaatamise käigus, kuid mille osas ta pretensioone ei esitanud (v.a välisfassaadi kinnituskohtade osas). Sellist üürileandja käitumist ei saa lugeda heauskseks, kus näiliselt jäetakse
5. jaanuari 2021 kohtumisel üürnikule mulje, et ruumid on hästi hoitud, mõned kruviaugud seintes, esemete seintelt eemaldamisega seotud üksikud kahjustused ei ole probleemiks ja üüripinna vastuvõtmiseks ei ole takistust ning tehakse ettepanek üüripinna üleandmise-vastuvõtmise akt allkirjastada digitaalselt. Alles
6. jaanuaril 2021 (pärast üürilepingu lõppemist) teavitatakse kostjat, et kahjustused (mh kruviaugud, krohv/pahtel, kinnituskohad) ei võimalda üürpinda siiski vastu võtta. Kui hagejal oli etteheiteid lisaks välisfassaadi kinnituskohtadele, oleks ta pidanud enda pretensioonid esitama viivitamatult, st
7. jaanuari 2021 kohtumisel. Hageja majanduskutse tegevuseks on enda või renditud kinnisvara üürileandmine ja käitus, seega teadis või pidi hageja teadma, et puudustest teavitamine peab toimuma viivitamatult ning puudused tuleb fikseerida aktis. 6.3 Kostja tahe oli fikseerida
8. jaanuari
9. a aktis üüripinna seisund, sealhulgas puudused, mis ületavad üüripinna normaalset kulumit ning vajavad remonttöid. Akt ei ole kokkulepe, vaid selle eesmärgiks oli fikseerida üüripinna seisund.
10. jaanuari 2021 koostatud üüripinna ülevaatuse akt ei ole kokkulepe ega ka võlatunnistus. See on tavapärane kahepoolne dokument ruumide seisukorra fikseerimiseks ruumide üleandmisel tulenevalt

§ 334lg-st 1.

Kohtumisel viibinud kostja esindajatel J. S. l ja H. T. il puudusid volitused mistahes lepingu sõlmimiseks Tööinspektsiooni nimel. Mööname, et kostja oleks võinud jätta akti sellisel kujul allkirjastamata, kuid kuna hageja esindaja M. N. teavitas

1. jaanuari 2021 kohtumisel, et kirja pannakse kõik puudused või vastasel juhul tema lahkub ja akti ei allkirjasta, siis olude sunnil fikseeriti kõik vead mille hageja esindaja üürieseme ülevaatamise käigus leidis, lootuses leida lahendus üüripinna seisundi osas ja vältida võimalikku tekkida võivat vaidlust. 6.4 Kostja leiab, et P. K. OÜ hinnapakkumine ei ole usutav, kuna hinnapakkumisest ei ole tuvastatav milliseid töid, kui suures mahus, millise ühiku hinnaga töid teostatakse ning kuidas kogu maksumus kujunes. Seevastu Kostjale OÜ R. E. e poolt tehtud hinnapakkumine on selge ja konkreetne. Hageja on jätnud tõendamata kahju hüvitamise nõude esitamise eelduseks olevad asjaolud. Tõendatud ei ole üürieseme seisund üürilepingu sõlmimisel. Seega puudub põhjuslik seos rikkumise ja kahjuliku tagajärje vahel. Hageja täiendav seisukoht
2. Pooled sõlmisid
3. jaanuaril 2021 kehtivalt lepingu, milles lepiti kokku, millised on üüripinna puudused, mis ületavad üüripinna normaalset kulumit. Samuti sõlmisid pooled kokkuleppe, et need puudused tuleb kostjal kõrvaldada. Iga ruumi kohta on eraldi puudused märgitud. Seega on
4. jaanuari
5. a lepingus piisavalt selgelt väljendatud lepingupoolte tahe sõlmida kokkulepe peamiselt kahes olulises küsimuses: 1) leppida kohapeal kokku ja fikseerida puudused, mida pooled käsitlevad üüripinna normaalset kulumit ületavana; 7 2-21-9402 2) üürniku (kostjal) kohustuseks on need puudused kõrvaldada ehk teostada vastavalt ehitus- ja remonttööd. 7.1 Poolte ühist tahet eeltoodud kokkulepete sõlmimisel kinnitab mh kostja
6. jaanuari
7. a e-kiri, milles kostja tegi ettepaneku üüripinnal kohtuda, et fikseerida lepingutingimustele mittevastavused mida ei arvestata loomuliku kulumina ja vajadusel korraldada remonttööd. Hageja võttis kostja ettepaneku vastu ja kinnitas kohtumise aja
8. jaanuaril
9. Kostja loobus
10. jaanuari
11. a lepingus vastuväidete esitamisest ja tunnistas, et parandab need olulised puudused. Seetõttu ei saa kostja võlatunnistusest tulenevalt tugineda enam nt väitele, et
12. jaanuari
13. a lepingus fikseeritud puudused ei ületa normaalset kulumist. Hageja hinnangul ei riku
14. jaanuari
15. a kokkulepe

§ 334lg-s 4 sätestatud keeldu ja on seega kehtiv.

7.2 Hageja ei nõustu kostja väitega, et leping lõppes

1. jaanuaril
2. Leping kehtis kuni
3. septembrini 2021, ehk üks aasta sellest hetkest, kui kostja teatas, et soovib üürilepingu lõpetada. Lepingu p 4.5 alusel peab üürnik lepingu lõppemisest üürileandjat eelnevalt teavitama vähemalt 12 kuud. Kostja teatas esmakordselt soovist üürileping lõpetada
4. septembril
6. jaanuari
7. a leping on lubatav sõlmida üürilepingu kehtivuse ajal. Antud juhul on oluline arvestada, et kostja soovis üüripinnalt enne üürilepingu lõppemist välja kolida. Hageja keeldus üüripinda vastuvõtmast puuduste tõttu. Lepingu p 5.1.7 rikkumine ei ole kahjuhüvitise nõude alus. Hageja on hagis viidanud osundatud lepingu punktile, millega on põhjendatud, et kostja ei olnud kooskõlastanud hagejaga üüripinnal tehtud muudatusi, parendusi ja ümberehitustöid. Kohtu eelmenetlus
8. Kohus korraldas
9. märtsil 2022 eelistungi. Kohus määras
10. juunil 2022 pooltele lõplike tähtaegade esitamiseks tähtaja
11. augustiks
12. Kostja lõplikud seisukohad
13. Kostja jääb kohtule varasemalt esitatud seisukohtade, taotluste ja nõuete juurde. Hageja esitatud (OÜ P. K. hinnapakkumine) ei ole usutav, kuna hinnapakkumisest ei ole tuvastatav milliseid töid, kui suures mahus, millise ühiku hinnaga töid teostatakse ning kuidas kogu maksumus kujunes. Tõend on ebausaldusväärne ning ei ole asjakohane. Hageja
14. aprillil 2022 kohtule esitatud R. OÜ hinnapakkumine ei tõenda seda, et hageja võttis
15. jaanuari 2021 aktis märgitud puuduste parandamiseks mitu hinnapakkumist, kuna R. OÜ hinnapakkumise kohta pole tuvastatav hinnapakkumise hagejale esitamise kuupäev. Kostja, taotleb, et kohus jätaks R. OÜ hinnapakkumise vastu võtmata. KOHTU SEISUKOHT
16. Kohus, tutvunud toimiku kõigi materjalidega ja hinnanud tõendeid, on seisukohal, et esitatud hagi on põhjendatud ja tuleb rahuldada. Kohus põhjendab oma seisukohta alljärgnevalt.
17. Esmalt märgib kohus, et TsMS § 5 lg 1 kohaselt menetletakse hagi poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Nimetatud sätte lg 2 kohaselt on pooltel võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või sellele vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid 8 2-21-9402 asjaolusid tõendab. TsMS § 230 lg 1 kohaselt peab kumbki pool hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited. TsMS § 436 lg 2 alusel rajab kohus otsuse üksnes asjas esitatud ja kogutud tõenditele. Õiguse kohaldamise üle otsustab poolte esitatud asjaolude põhjal kohus (TsMS § 436 lg 7 ja § 438 lg 1).
18. Pooled ei vaidle selle üle, et nad sõlmisid XX.XX.XXXX kirjaliku äriruumi üürilepingu, mis jõustus
19. jaanuaril 2011, millega hageja andis kostjale kasutamiseks Tartus, XXX asuvad ruumid pindalaga 434,60 m
20. Kostja kasutas ruume kontoriruumidena. Pooled on kohtuvaidluses erimeelt selles, millal lõppes leping. Samuti vaidlevad pooled selle üle, kas kostja on üürilepingu eseme tagastanud üürileandjale seisundis, mis vastab tavapärasele kulumisele või on kostja üürilepingu esemeks olevaid ruume kahjustanud ja hagejale on sellega seoses tekkinud kahju. Kostja hinnangul on hageja olnud viivituses ruumide kahjustamise teavitusega. Vaidlus on ka selles, kas hageja esitatud kahju hüvitamise nõude aluseks olev hinnakiri on täies ulatuses asjassepuutuv ja põhjendatud.
21. Kohus võtab I peatükis seisukoha lepingu lõppemise aja osas. Edasi käsitleb kohus hageja kahju hüvitamise nõuet ja lepingulise kahju suurust (II), kohtueelse õigusabi kulude nõuet (III), võtab seisukoha kostja seni lahendamata taotluse osas (IV) ja jagabmenetluskulud (V). I
22. Lepingu p-s 4.1 leppisid pooled kokku, et leping on tähtajaline ja lõppeb
23. jaanuaril 2021 (tl 6 pöördel).

§ 309

lg 1 sätestab, et tähtajaline üürileping lõpeb tähtaja möödumisega, kui lepingut ei ole varem erakorraliselt üles öeldud.

§ 325

lg 1 järgi võib äriruumi üürilepingu üles öelda ülesütlemisavaldusega, mis on kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis.

§ 313kohaselt võib kumbki lepingupool tähtajalise üürilepingu üles öelda.

Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab.

§ 309

lg 2 kohaselt on üürilepingust taganemine lubatud vaid võlaõigusseaduse üürilepingu peatükis sätestatud juhtudel. Üürilepingust taganemist lubav seaduses ette nähtud õiguslik alus on

§ 277

lg 1, mille kohaselt kui üürileandja ei anna asja üle kokkulepitud ajal või annab üle asja, mille puudused välistavad asja sihtotstarbelise kasutamise võimaluse või piiravad seda olulisel määral, võib üürnik lepingust taganeda.

§ 188

lg 1 järgi lepingupool taganeb lepingust taganemisavalduse tegemisega teisele lepingupoolele.

1. Lepingu p 4.5 kohaselt on pooltel õigus alates
2. jaanuarist 2016 üürileping sõltumata põhjusest (korraliselt) üles öelda, teatades sellest teisele poolele vähemalt kaksteist kalendrikuud kirjalikult ette. Selline kokkulepe on kooskõlas

§-ga 5 ja § 13 lg-ga 1. Korraline ülesütlemine on võimalik üksnes tähtajatu üürilepingu puhul (

§ 311

). Seadus ei välista äriruumi tähtajalise üürilepingu poolte kokkulepet, mille järgi on ühel või mõlemal poolel õigus leping üles öelda korraliselt. Majandustegevuses tegutsevate eeldatavalt võrdsete lepingupartnerite puhul tuleb vähemalt eeldada lepinguvabadust ka lepingu lõpetamise aluste ja korra kokkuleppimisel (Riigikohtu

1. juuni
2. a lahendis tsiviilasjas nr 3-2-1-65-15). Kohus nõustub kostjaga selles, et lepingu p-de 4.1 ja 4.5 alusel tuleb eristada üürilepingu tähtaegset lõppemist ning selle korralist ülesütlemise võimalust. Pooled leppisid lepingu p-s 4.1 kokku, et leping lõpeb
3. jaanuaril
4. Sama lepingu punkt sätestab lisaks, et kui üürnik täidab lepingut kohaselt, on üürnikul eesõigus lepingu pikendamiseks üürileandja pakutud tingimustel. Kostja teavitas hagejat
5. septembril 2020, et soovib kolida uuele üüripinnale ja lõpetada lepingu
6. jaanuaril
7. Hageja hinnangul on seetõttu kostja 12 kuud ette teatanud lepingu lõpetamise soovist. Kohus hageja käsitlusega ei nõustu. Kostja on esile toonud, et ta 9 2-21-9402 riigiasutusena peab lähtuma büroopindade planeerimisel ja üürilepingute sõlmimisel, muutmisel või lõpetamisel Rahandusministeeriumi koostatud riigi kinnisvaraarenduse strateegiast, riigi eelarvepoliitikast ning ka riigivalitsemise reformi kavadest, mistõttu on pöördus ta juba
8. oktoobril 2019 RKAS-i pole leida Tartusse lähima aasta jooksul uued kontoriruumid. Samuti on kostja märkinud, et ta edastas
9. mail 2020 hagejale ettepaneku hinnata lepingu muutmise võimalust tähtajatuks lepinguks, kuid hageja ei edastanud kostjale kolm ja pool kuud vastust pöördumisele. Seetõttu järeldas kostja, et hageja ei soovi lepingu tähtajatuks muutmise osas läbirääkimisi alustada. Kohtu hinnangul on kolm ja pool kuud oodata hageja reageeringut kostja ettepanekul läbirääkimisi alustada ebamõistlikult pikk aeg ja seetõttu on põhjendatud kostjal uue üüripinna leidmine. Kuivõrd hageja ei esitanud kostjale tahteavaldust üürilepingu pikendamiseks, siis üürileping lõppes lepingus kokkulepitud päeval (

§ 309lg 1).

II 16. Kohus on varem pooltele selgitanud, et hageja nõuet saab pidada üürilepingu rikkumisest tulenevaks kahju hüvitamise nõudeks

§ 115

lg 1 ja § 127 alusel.

§ 334

lg 1 järgi peab üürnik üüritud asja koos päraldistega pärast lepingu lõppemist tagastama seisundis, mis vastab asja lepingujärgsele kasutamisele. Kui üüritud asja üürnikule üleandmisel koostati asja üleandmisakt, eeldatakse, et asi anti üle üleandmisaktis toodud seisundis. Sama paragrahvi

1. lõike kohaselt vastutab üürnik üüritud asja hävimise, kaotsimineku ja kahjustumise eest, mis toimub ajal, kui asi oli üürniku valduses, kui ta ei tõenda, et hävimine, kaotsiminek või kahjustumine toimus asjaoludel, mis ei tulenenud temast või isikust, kellele ta asja kasutamise lepinguga kooskõlas üle andis. Üürnik ei vastuta asja hariliku kulumise, halvenemise ja muutuste eest, mis kaasnevad asja lepingujärgse kasutamisega.
2. Lepingu p 4.6 nägi ette, et üürnik tagastab üüripinna vastavalt poolte vahel allakirjutatud üüripinna tagastamise aktile. Üürniku poolt üürileandjale tagastatavad äriruumid peavad olema seisukorras nagu üüripind oli üürnikule üleandmisel arvestades normaalset kulumist ja /või üürniku poolt üürileandja loal tehtud parendusi ja/või muudatusi. Üüripinna tagastamise aktis fikseeritud üüripinna normaalset kulumit ületavad puudujäägid kohustub kõrvaldama üürnik või kohustub tasuma vajalike remondi ja korrastustööde maksumuse üürileandjale (tl 7). Seega on pooled lisaks seaduses sätestatule ka lepingus kokku leppinud, et üüriese tuleb üürileandjale tagastada seisundis, mis vastab asja lepingujärgsele kasutamisele, st arvestades asja loomulikku kulumist. Samuti märgiti puudused
3. jaanuari
4. a üleandmise vastuvõtmise aktis, milles kostja nõustub, et aktis märgitud puudused tuleb kõrvaldada. Selle kohustuse rikkumise korral tekib üürileandjal üürniku vastu kahju hüvitamise nõue (

§ 115lg 1).

Seda, et üüriese on kahjustatud üle tavalisest kasutamisest tingitud kulumise määra, peab tõendama üürileandja. 18. Hageja kahjunõude esitamise eeldused sätestab

§ 336

, mille kohaselt üüritud asja tagastamisel peab üürileandja kontrollima asja seisundit ja viivitamata teatama üürnikule asja puudustest, mille eest üürnik vastutab. Kui üürileandja seda ei tee, kaotab ta õigused, mis kuuluvad talle asja puudusest tulenevalt, välja arvatud juhul, kui tegemist on puudusega, mida ei saa tavalise ülevaatusega avastada. Pooled on kohtuvaidluses avaldanud põhimõttelist erimeelsust selles osas, kas hageja teatas puudustest viivitamata. Kohus leiab, et hageja on viivitamata teatanud üüripinnal esinevatest puudustest ja

1. jaanuari
2. a akt ei ole koostatud mõistlikust ajast hiljem ja kajastab kokkulepitud puudusi, mille kõrvaldamise kohustus tulenes kostjale lepingust. Üürileandja kontrollis kasutatud ruume vastuvõtmisel ja fikseeris aktis puudused. 10 2-21-9402
3. Kostja seisukoha järgi said
4. jaanuaril 2021 poolte esindajad kokku, et fikseerida üürpinna tegelik seisukord ja hageja andis kostjale teada, et ruumid on heas seisukorras. Hageja on aga seisukohal, et
5. jaanuaril 2021 ei lepitud kokku selles, et üüripinda saab üle anda. Samuti on hageja selgitanud, et
6. jaanuaril 2021 ei olnud üüripinna üleandmine-vastuvõtmine võimalik juba seetõttu, et ruumid oli täis mööblit, mida kostja korraldusel hakati alles hiljem ära vedama. Kostja ei ole kohtule väitnud ega esitanud tõendeid selle kohta, et
7. jaanuaril 2021 olid ruumid tema mööblist tühjad ja valmis üleandmiseks. Kostja on esitanud
8. jaanuaril 2021 hagejale alla kirjutamiseks ruumide üleandmise-vastuvõtmise akti (tl 68-69). Hageja esitas sellele vastuväite
9. jaanuaril 2022, milles märgib, et üüripinna seintel on kruviaugud ja krohv/pahtel on esemete seinalt eemaldamisega saanud kahjustada; samuti ei ole taastatud välireklaami paigaldamisele eelnenud seisundit (kinnituskohad ja värvi taastamine) ning nimetatud puudused ei ole normaalse kulumise piires (tl 11-12). Kostja vastas
10. jaanuaril 2021, et soovib kohtuda hagejaga, et fikseerida lepingutingimustele mittevastavused, mida ei arvestata loomuliku kulumina ja vajadusel korraldada remonttööd. Samuti kinnitas kostja, et hageja kohtumisega viivitamisel ei arvesta kostja viivitatud aega üüripinna kostja poolseks üleandmisega viivitamiseks (tl 14). Selliselt on kostja ise möönnud seda, et tagastataval üüripinnal esinevad lepingutingimustele mittevastavused ja vajadusel tuleb tal korraldada remontööd ning selle fikseerimiseks peavad pooled kokku saama. Pooled on kokku leppinud kohtumiseks
11. jaanuari 2021 (tl 15-16). Hageja selgituste järgi vormistas kostja esindaja
12. jaanuari 2021 kohtumisel üüripinna ülevaatuse akti (tl 17). Selles aktis on fikseeritud olulised puudused ning akti allkirjastasid kostja esindajad (H. T. ja J. S. ) ning hageja esindaja (M. N. ). Seega leppisid pooled aktiga selgelt kokku, millised puudused ületavad normaalset kulumist ja mis tuleb kostjal omal kulul kõrvaldada. Kohus ei nõustu hageja käsitlusega selles, et nimetatud akti saab lugeda võlatunnistuseks

§ 30mõttes.

Akt on tavapärane ruumide üleandmise- vastuvõtmise akt, mille alla kirjutamises on pooled lepingu p-s 4.6 kokku leppinud ja mis on majandustegevuses tavapärane.

1. Kostja tugineb Tallinna Ringkonnakohtu lahendis tsiviilasjas nr 2-17-13937 välja öeldule, et kui üürileandja viivituseta ei teata üüripinna tagastamisel esinevatest puudustest, kaotab ta õiguse sellele hiljem tugineda, mistõttu on kostja hinnangul hageja olnud viivituses ja ei saa nõuda kahju hüvitamist. Kohus osundab, et viidatud kaasuses lõppes üürisuhe
2. aasta mai lõpus ja üürileandja osundas puudustele
3. juunil 2017, seega 12 päeva hiljem. Praeguses vaidluses saab aga hageja teavitamist puudustest lugeda viivituseta esitatuks, sest puudused koos kostja kohustusega need kõrvaldada, fikseeriti ühisel kokkusaamisel
4. jaanuaril
5. Üürileandjal on võimalik enda oma õiguste paremaks kaitseks üürieseme tagastamisel koos üürnikuga üüriese üle vaadata, selgitada välja tavalise ülevaatuse käigus avastatud kahjustused ning need üürieseme üleandmise akti kirja panna. Kui üürileandja seda ei tee, saab eeldada, et üüriese tagastati nõutavas seisundis ning üürileandja peab kahjuhüvitise saamiseks tõendama, et ta kontrollis üürieseme tagastamisel üürieset ja teatas üürnikule viivitamatult avastatud puudustest. Kohus kordab, et kostja soovis ise
6. jaanuari 2021 kokku saamist, et fikseerida hageja
7. jaanuaril 2021 esitatud osundatud puudused. Seega ei saanud kostjale üllatusena tulla, et
8. jaanuaril 2021 võidakse fikseerida puudused, mille kõrvaldamise kohustus või selle eest tasumise kohustus on lepingu p-s 4.6 kohaselt kostjal.
9. Riigikohus on selgitanud, et „hageja võib

§ 115

lg 1 ning §-de 127 ja 128 alusel nõuda kahju hüvitamist, kui on täidetud eelkõige järgmised üldised eeldused (vt ka Riigikohtu

1. märtsi
2. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-5-12, p 27): kostja on lepingut rikkunud (

§ 115

lg 1); kostja vastutab lepingu rikkumise eest (

§ 115

lg 1), st rikkumine ei ole

§ 103

lg 1 järgi vabandatav; hagejale on tekkinud või tekib kahju (

§ 127

lg 1, § 128); kahju on hõlmatud rikutud lepingulise kohustuse kaitse-eesmärgiga (

§ 127

lg 2); kahju oli 11 2-21-9402 rikkumise võimaliku tagajärjena kostjale lepingu sõlmimise ajal ettenähtav, v.a kui kahju tekitati tahtlikult või raske hooletuse tõttu (

§ 127

lg 3); rikkumise ja kahju vahel on põhjuslik seos (

§ 127lg 4; Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 8.

jaanuari 2013. a ostus tsiviilasjas nr 3-2-1-173-12). Samas lahendis osundas tsiviilkolleegium, et põhimõtteliselt peab kõiki kahju hüvitamise nõude aluseks olevaid asjaolusid TsMS § 230 lg 1 esimese lause järgi tõendama hageja.

§ 103

lg 1 teise lause järgi eeldatakse siiski, et kohustuse rikkumine ei ole vabandatav ja kostja peab kahju hüvitamise kohustusest vabanemiseks tõendama, et rikkumine oli vabandatav.

1. Kohtul tuleb vastus leida küsimusele, kas hagejal on seoses kostjapoolse rikkumisega tekkinud kahju ning kas tekkinud kahju on põhjuslikus seoses rikutud kohustusega. Riigikohus on
2. mai 2015.a lahendi nr 3-2-1-36-15 p-s 22 märkinud, et kahju hüvitamise eesmärk on kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Seega tuvastatakse kahju olemasolu rikkumisele eelneva ja sellele järgneva varalise olukorra võrdlemise kaudu. Varaline diferents

§ 127

lg 1 mõttes eeldab varalise olukorra võrreldavat halvenemist – kahjustatud isik peab olema sattunud kahju tekitaja käitumise tõttu halvemasse olukorda võrreldes olukorraga, milles ta oleks olnud, kui rikkumist ei oleks toimunud.

§ 127

lg 4 järgi tuleb hüvitada üksnes selline kahju, mis on kahju tekitaja käitumise tagajärg. Põhjusliku seose tuvastamisel tuleb kohaldada nn conditio sine qua non põhimõtet. Selle põhimõtte kohaselt loetakse ajaliselt eelnev sündmus hilisema sündmuse põhjuseks, kui ilma esimese sündmuseta poleks ajaliselt hilisemat sündmust toimunud.

1. Kohus nõustub sellega, et kostja poolt kohustuse rikkumise ning hagejale tekkinud kahju vahel on põhjuslik seos. Olukorras, kus kostja ei oleks üürilepingut rikkunud, st üüritud asja kahjustanud, ei oleks kostja hagejale kahju tekitanud. Samuti on kostja jätnud täitma
2. jaanuari
3. a aktiga võetud kohustused. Järelikult on kostja käitumise ja hagejale tekitatud kahju vahel põhjuslik seos. Seega on kostja kahjustanud hageja asja ning põhjustanud hagejale kahju.
4. Pooled vaidlevad ka selle üle, kui suur on hagejale tekkinud kahju, st kui palju kulub taastusremondi peale. Hageja esitatud OÜ R. E.
5. märtsil 2021 koostatud hinnakalkulatsioon, mille järgi kulub ruumide olukorra taastamiseks 5053 eurot 76 senti (tl 18) on arvestatud selle järgi, et seinu värvitakse vaid osaliselt, mistõttu jäävad seintel värvierinevused. Samuti märgib hageja, et selles hinnapakkumises ei ole märgitud kõiki töid, mis on
6. jaanuari
7. a aktis fikseeritud olulise puudusena (nt sekretäri ruumist mööbli äravedu, omavoliliselt paigaldatud seinaliistude ning plastikribade eemaldus ja olukorra taastamine, värvitäkete parandus). Kohus nõustub hagejaga selles, et OÜ R. E. hinnakalkulatsiooniga seetõttu arvestada ei saa, sest see ei kajasta kõiki olulisi puudusi. Samuti tuleb arvestada seda, et täkked seinal ning värvierinevused on võimalik kõrvaldada üksnes siis, kui seinad tervikuna üle värvida, mida aga OÜ R. E. hinnakalkulatsioon ei arvesta. Hageja tellitud OÜ P. K. hinnapakkumise kohaselt on puuduste kõrvaldamiseks vajalike tööde maksumuseks 15 841 eurot 20 senti (tl 19). OÜ P. K.
8. aprillil 2021 koostatud hinnakalkulatsioonist nähtub, et lähteülesanne on
9. jaanuari
10. a aktis toodud puuduste kõrvaldamine vastavalt kehtivatele ehitusstandarditele ja keskmisele kvaliteedile; pakkumine sisaldab kruviaukude pahteldamist 14 ruumis, seinaliistu eemaldamist (TVK ruum + ruum 9); värvitäkete parandused ja taastamine (ruum 7); põrandaliistude paigaldus, WC põrandakleepsu eemaldus, puuraukudega põrandaplaatide vahetus, valamutaguse pleki renoveerimine, ühe aknalaua viimistlus ja värvimine, välisfassaadilt eemaldatud reklaami fassaadi taastamine, katmis-, utiliseerimis-, teipimis- ja transporttööd (sh sekretäriruumi integreeritud laud). Hinnakalkulatsioonis on ka märge, et tööde maksumus võib 12 2-21-9402 suureneda 20% kui kruvikohtade värvi hajutamine ei osutu võimalikuks ning et täpne tööde maht selgud tööde käigus. Kostja on kohtule esitanud taotluse, et kohus ei arvestaks nimetatud tõendiga, kuivõrd sellest ei ole tuvastatav milliseid töid, kui suures mahus ja millise hinnaga tehakse (tl 103). Kohtu hinnangul on hageja esitatud OÜ P. K.
11. aprillil 2021 koostatud hinnakalkulatsioon asjakohane tõend, kuivõrd sellest nähtub, et kalkulatsiooni aluseks on võetud
12. jaanuari 2021 akt, millest aga omakorda nähtuvad vajalikud tehtavad tööd. Kohus on eelnevalt märkinud, et OÜ R. E. hinnakalkulatsiooni ei saa aluseks võtta. Kostja ei ole kohtule esitanud oma vastuväidete kinnitamiseks teisi võimalikke hinnakalkulatsioone, millest kohus saaks lähtuda, mistõttu ei ole kostja tõendanud, et remondikulud olid väiksemad. Seetõttu võtab kohus hageja nõude suuruse kindlaks määramisel arvesse OÜ P. K.
13. aprillil 2021 koostatud hinnakalkulatsiooni. Kohus saab otsuse tegemisel lähtuda vaid kohtule esitatud tõenditest.
14. Järgmisena selgitab kohus välja, kas kahju on hõlmatud rikutud lepingulise kohustuse kaitse-eesmärgiga (

§ 127lg 2).

Riigikohus on selgitanud, et

§ 127

lg 2 võimaldab jätta tähelepanuta rikkumise negatiivsed tagajärjed, mis on küll põhjuslikus seoses rikkumisega, kuid on mõistliku inimese seisukohast vaadates erakordsed. Seda põhjusel, et selliste tagajärgede ärahoidmine ei saanud eeldatavasti olla kohustuse eesmärgiks ning seega ei olnud rikkujal neid tagajärgi ka võimalik ette näha. Hüvitatav kahju tuleb kindlaks määrata, arvestades

§ 127

lg 2 järgi rikutud kohustuse kaitse-eesmärki (vt viidatud sätte kohaldamise kohta Riigikohtu

1. detsembri
2. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-106-11, p 12;
3. septembri
4. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-53-06, p 13). Kolleegium rõhutas lisaks, et rikkumisega põhjustatud kahju hüvitamine peab vastama pooltevahelisele mõistlikule riskijaotusele. Kohus leiab, et hageja nõutav hüvitis ja selle koosseis on kooskõlas rikutud kohustuse (kohustusega tagada üüripinna algupärane seisund) kaitse-eesmärgiga. Rikutud kohustus pidi tagama, et hagejal ei ole vaja asuda üürpinna valduse tagasisaamisel seda taastama.
5. Järgmisena selgitab kohus välja, kas kahju oli rikkumise võimaliku tagajärjena kostjale lepingu sõlmimise ajal ettenähtav, v.a kui kahju tekitati tahtlikult või raske hooletuse tõttu (

§ 127lg 3).

Riigikohus on

1. veebruari
2. a lahendi nr 3-2-1-178-13 p-s 12 selgitanud, et kahju ettenähtavuse puhul on oluline selgitada, kas lepingut rikkunud pool pidi arvestama lepingurikkumise korral selliste tagajärgedega, s.o sellist liiki ja sellise suurusega kahju tekkimisega. Kahju ettenähtavust tuvastades tuleb arvestada üldjuhul seda, kas lepingut rikkunud pool nägi või pidi asjas esile toodud asjaoludel kahju ette nägema, kuid majandus- ja kutsetegevuses lepingut rikkunud poole puhul saab lähtuda ka sellest, mida pidi ette nägema sellel majandus- või kutsealal tegutsev keskmine mõistlik isik. Kohus leiab, et tekkinud kahju pidi kostjale olema ettenähtav. Kostja pidi lepingu sõlmimisel aru saama, et kui ta kahjustab üüripinna algupärast seisukorda (arvestades sealjuures loomulikku kulumist), võib hagejal tekkida kahju, mis seisneb üüripinna puuduste kõrvaldamise kuludes.
3. Kohus leiab, et kostjapoolne lepingurikkumine ei ole vabandatav (

§ 103lg 1) ning kostja vastutab lepingu rikkumise eest.

Kohtuni ei ole toodud asjaolusid, millest tulenevalt võiks väita, et lepingu rikkumine oli vabandatav (nt põhjustatud vääramatu jõu esinemisest vms). Eeldatakse, et kohustuse rikkumine ei ole vabandatav.

1. Seega on hageja nõue kahju hüvitamiseks põhjendatud ja kostjal tuleb hüvitada hagejale 15 841 eurot 20 senti. 13 2-21-9402 III
2. Hageja palub kostjat välja mõista hageja kohtueelsed õigusabi kulud summas 1914 eurot. Riigikohus on selgitanud, et „kostja kohustuse rikkumisega seotud kohtueelsed õigusabikulud võivad olla osaks lepingu rikkumise tõttu põhjustatud kahjust (kulutustest)

§ 115lg 1 ja § 128 lg 3 järgi ning nende hüvitamist võib hageda, kuivõrd nende hüvitamiseks ei tule Ts

MS § 174 lg 7 järgi kohaldada menetluskulude kindlaksmääramise korda (Riigikohtu tsiviilkolleegiumi otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-138-10, p-d 26–30). Need on hõlmatud ka

§ 127lg-tega 2 ja 3 (Riigikohtu tsiviilkolleegiumi otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-5-13).

30. Kohtuväliste õigusabikulude hindamisel peab kohus

§ 128

lg 3 kohaselt kõigepealt hindama, kas õigusabi kasutamine oli mõistlikult võttes vajalik, kas ilma selleta oleks hageja saanud oma õigusi tõhusalt kaitsta. Juhul kui õigusabi kasutamine oli vajalik, peab kohus hindama, kas hageja kantud kulud on mõistliku suurusega. Riigikohus on lahendis nr 3-2-1128-10 p 29 asunud seisukohale, et advokaadi kaasamine kohtueelsetele läbirääkimistele võib aidata kaasa kokkuleppele ning samuti aitab see pooli valmistuda kohtuvaidluseks, aidates teha kohtusse nõuete esitamiseks vajalikke võib vähemalt mõistlikke kohtuväliseid toiminguid. Professionaalne õigusabi kohtueelse vaidluse staadiumis on seega vähemalt üldjuhul mõistlik ning sellega seotud kulud on hilisemal kahju hüvitamise nõudmisel ka hüvitatavad. Kohus tuvastas, et hageja lepingulise esindaja kostjale edastatud nõudekirjad ja kirjavahetus on seotud käesoleva kohtuvaidlusega. Kohtu hinnangul on kohtueelsele suhtlusele kulunud ajakulu põhjendatud ja asjatundliku õigusabi osutamiseks vältimatult vajalik. Kohus nõustub ka õigusabiteenuse tunnihinnaga. Seega tuleb kostjalt solidaarselt välja mõista ka kohtueelse õigusabiteenuse osutamisega tekkinud kahju summas 1914 eurot. IV

1. Hageja esitas
2. aprillil 2022 taotluse, et kohus võtaks asja juurde tõendina R. OÜ hinnapakkumise, mis tõendab, et hageja võttis
3. jaanuari
4. a aktis märgitud puuduste parandamiseks mitu hinnapakkumist ja haginõue on koostatud soodsama pakkumise alusel. Kostja esitas
5. augustil 2022 taotluse, et kohus jätaks hageja
6. aprillil 2022 kohtule tõendina esitatud R. OÜ hinnapakkumise tsiviilasjas nr 2-21-9402 vastu võtmata. TsMS § 238 lg 1 p 1 sätestab, et kohus võtab vastu ainult sellise tõendi ja korraldab selliste tõendite kogumise ning arvestab asja lahendamisel ainult sellist tõendit, millel on asjas tähtsust. Tõendil ei ole asjas tähtsust eelkõige, kui asjaolu kohta on kohtu hinnangul juba piisavalt tõendeid esitatud. Hüvitatava kahju suuruse kohta oli juba varasemalt tõendina esitatud OÜ P. K.
7. aprillil 2021 koostatud hinnakalkulatsioon, mille kohus luges kahju suuruse tõendamiseks piisavaks. Seega oli hageja vaidlusaluse asjaolu kohta juba piisavalt tõendeid esitanud. Kohus rahuldab kostja taotluse jätta hageja
8. aprillil 2022 kohtule tõendina esitatud R. OÜ hinnapakkumine tsiviilasjas nr 2-21-9402 vastu võtmata V Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
9. Tulenevalt TsMS § 173 lg 1 märgib asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses. TsMS § 162 lg 1 järgi kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuivõrd kohus tegi otsuse kostja kahjuks, tuleb menetluskulud jätta kostja kanda. TsMS § 174 lg 1 sätestab, et menetluskulude rahalise suuruse määrab 14 2-21-9402 menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas, millega seoses kulud tekkisid. TsMS § 174 lg 2 kohaselt määrab maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, kui menetluskulude kindlaksmääramine ei takista kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse tegemist.
10. Hageja esitas
11. augustil 2022 menetluskulude nimekirja, milles taotles kostjalt välja mõista 4 149 eurot, millest riigilõiv on 750 eurot ja kulud õigusabile 3 399 eurot. Hageja taotleb menetluskulude väljamõistmist käibemaksuga. Hagejale osutati õigusabi hinnaga 110 eurot tunnis, millele lisandub käibemaks. Menetluskulude nimekirjast tulenevalt on hageja esindaja teinud seoses esindamisega järgevad toimingud: Toiming Ajakulu Õiguslik analüüs hagi esitamiseks; kohtulahenditega tutvumine ja 2 tundi 30 minutit analüüs Hagiavalduse koostamine, tõendite komplekteerimine ja kohtule 7 tundi 30 minutit esitamine Kostja
12. juuli
13. a vastusega tutvumine ja analüüs 45 minutit
14. augusti 2021 kohtunõudega tutvumine ja kliendiga tegevusplaani 15 minutit arutelu
15. augusti 2021 vastuse koostamine 1 tundi 15 minutit Kohtu
16. detsembri 2021 nõudega tutvumine ja kohtunõudele 45 minutit vastuse ettevalmistamine/kliendiga nõupidamine Kostja
17. detsembri 2021 vastusega tutvumine 15 minutit Hageja
18. detsembri 2021 avalduse koostamine 30 minutit Kostja
19. detsembri 2021 seisukohaga/uute tõenditega tutvumine ja 30 minutit analüüs
20. detsembri 2021 taotluse koostamine 15 minutit Hageja
21. detsembri 2021 vastuse koostamine 4 tundi 30 minutit
22. märtsi 2022 istungiks ettevalmistamine 1 tund 30 minutit
23. märtsi 2022 istungil kliendi esindamine 1 tund Kostja
24. märtsi 2022 taotlusega tutvumine 15 minutit
25. märtsi 2022 kohtumäärusega tutvumine ja analüüs/edasise 45 minutit tegevuskava planeerimine Hageja
26. märtsi 2022 vastuväite koostamine 30 minutit Kohtu
27. aprilli 2022 määrusega tutvumine 15 minutit Hageja
28. aprilli 2022 taotluse koostamine 1 tund 30 minutit Kostja
29. aprilli 2022 seisukohtadega tutvumine 30 minutit Kohtu
30. juuni 2022 nõudega tutvumine ja hageja menetluskulude 30 minutit nimekirja koostamine Kokku 25 tundi 45 minutit
31. Kostja esitas
32. augustil 2022 hageja menetluskuludele vastuväite. Kostja on seisukohal, et hageja lepingulise esindaja kulud ei ole osaliselt põhjendatud ning kohtumenetluseks vajalikud. Kostja hinnangul on kulud põhjendamatud järgmises ulatuses: • Hagiavalduse koostamiseks, tõendite komplekteerimiseks ja kohtule esitamiseks on hageja esindaja märkinud 7,5 tundi. Kostja leiab, et käesolev õiguslik vaidlus ei ole hagejale sedavõrd keerukas, et hagi koostamiseks ning tõendite komplekteerimiseks kuluks hageja lepingulisel esindajal 7,5 tundi. Hageja õiguslikud seisukohad on hagis esitatud vaid ca 4 lehekülge, mis koos asjaolude kirjeldamise ja tõendite lisamisega 15 2-21-9402 • • • • • • võtavad spetsiifilise juriidilise haridusega lepingulisel esindajal koostamiseks aega mitte rohkem kui 4 tundi.
33. augusti 2021 vastuse koostamiseks on hageja esindaja märkinud 1,25 h. Kostja hinnangul ei sisalda hageja esindaja
34. augusti 2021 kohtule esitatud vastus õiguslikke põhjendusi ning taolise lühivastuse koostamiseks ei kulu spetsiifilise juriidilise haridusega lepingulisel esindajal üle 20 minuti.
35. detsembri 2021 taotluse koostamiseks on hageja esindaja märkinud 0,25 h. Kostja leiab, et taotluse esitamine oli tingitud hageja vastuse koostamisega viivitamisest. Seetõttu ei ole kõnealuse taotluse koostamise kulud põhjendatud. Hageja
36. detsembri 2021 vastuse koostamiseks on hageja esindaja märkinud 4,5 h. Kostja leiab ca 3 lk sisalduva mitte keerukate õiguslike selgituste koostamiseks kulub spetsiifilise juriidilise haridusega lepingulisel esindajal mitte rohkem kui 2 tundi. Hageja
37. märtsi 2022 vastuväite koostamiseks on hageja lepinguline esindaja märkinud 0,5 h. Kohtu dokumentide hulgast puudub hageja lepingulise esindaja
38. märtsi 2022 vastus, seega pole taoline lepingulise esindaja kulu põhjendatud. Hageja
39. aprilli 2022 taotluse koostamiseks on hageja esindaja märkinud 1,5 h. Kostja on
40. augustil 2022 kohtule esitanud, et hageja esindaja
41. aprillil 2022 esitatud tõend on esitatud menetlusõigust rikkudes ning palus kohtul jätta tõend tsiviilasja juurde võtmata. Seega on kostja seisukohal, et hageja tõendi esitamise kulud ei ole põhjendatud. Veel on kostja seisukohal, et
42. aprillil 2022 ühe leheküljelise taotluse koostamiseks ei kulu spetsiifilise juriidilise haridusega lepingulisel esindajal 1,5 tundi. Alates 14.01.2021 kuni hagi esitamiseni kohtule on hageja lepinguline esindaja pidanud Kostjaga mitmeid kirjavahetusi ning seetõttu on hageja lepinguline esindaja olnud hagi aluseks olevate asjaoludega pidevalt kursis. Hageja lepinguline esindaja on Kostjale oma varasemad kirja teel esitatud vastused läbi rääkinud hagejaga. Seetõttu ei ole põhjendatud hageja lepingulise esindaja kulud, mis on seotud hageja lepingulise esindaja ja tema kliendivaheliste (hageja) arutelude ja läbirääkimistega.
43. Riigikohus on leidnud, et põhjendatud ja vajaliku menetluskuluna TsMS § 175 lg 1 tähenduses saab vastaspoolelt välja mõista lepingulise esindaja kulu ulatuses, mis vastab nõutava kvalifikatsiooniga ja hoolsalt tegutseva esindaja menetlusosalise esindamiseks vajalike menetlustoimingute tegemiseks tavapäraselt vajaliku ajakulu ja põhjendatud tunnitasu määra korrutisele. Seejuures võimaldab TsMS § 175 lg 1 arvestada menetlusosalise esindamiseks vajalike menetlustoimingute tegemiseks tavapäraselt vajaliku ajakulu hindamisel menetluse ja asja liiki, asja keerukust ja mahukust, menetlusdokumentide sisu ja mahtu. Lisaks tuleb selle sätte järgi arvestada esindaja põhjendatud tunnitasu suurust (vt Riigikohtu
44. aprilli
45. määrus tsiviilasjas nr 2-19-10324, p 19). Õigusabikulu suurus peab tervikuna vastama tsiviilasja olemusele, keerukusele ja mahule.
46. Kohus, arvestades tsiviilasja keerukust, esitatud menetlusdokumentide sisu ja tõendite mahtu, leiab, et hageja menetluskulud esindajale on osaliselt ülemäärased. Kohtu hinnangul on osaliselt või täielikult põhjendamata järgmiste hageja esindaja toimingute ajakulu: • Hagiavalduse koostamine, tõendite komplekteerimine ja kohtule esitamine. Kohus nõustub kostjaga, et hagiavalduse koostamiseks märgitud aeg on osaliselt ülemäärane. Kohtu hinnangul on põhjendatud aeg nimetatud toimingutele 6 tundi. •
47. augusti 2021 vastuse koostamine. Kohus nõustub kostjaga, et õiguslike põhjenduste puudumise ja vastuse lühiduse tõttu tuleb vastuse koostamise aega korrigeerida. Kohtu hinnangul on põhjendatud aeg vastuse koostamiseks 30 minutit. 16 2-21-9402 • •
48. detsembri 2021 taotluse koostamine. Kohus nõustub kostjaga, et taotluse koostamise vajadus oli tingitud vaid hageja esindaja enda tegevusest, mistõttu ei ole põhjendatud selle kulu hüvitamise nõudmine kostjalt. Hageja
49. aprilli 2022 taotluse koostamine. Kohus ei nõustu kostjaga, et tõendi esitamise kulud on täielikult põhjendamatud, kuid nõustub, et tõendi esitamise ajakulu tuleb vähendada. Kohtu hinnangul on põhjendatud ajakulu sellele toimingule 1 tund.
50. Kohus ei nõustu kostjaga, et põhjendatud ei ole hageja lepingulise esindaja kulud, mis on seotud hageja lepingulise esindaja ja tema kliendivaheliste (hageja) arutelude ja läbirääkimistega. Kohtuvaidluse poolel ja tema esindajal on põhjendatud kohtumenetluse käigus omavahel suhelda ning lepingulisele esindajale põhjustab see ajakulu. Kohtu hinnangul ei ole hageja menetluskulude nimekirjas märgitud hageja ja hageja esindaja arutelude ja läbirääkimiste aeg ülemäärane. Samuti ei nõustu kohus teiste kostja vastuväidetega hageja menetluskuludele.
51. Ülejäänud hageja esindaja toimingute ajakulu on kohtu hinnangul põhjendatud. Eeltoodust tulenevalt tuleb vähendada hageja esindaja ajakulu 3 tunni võrra. Seega on hageja esindaja menetluskulude nimekirjas märgitud toimingud põhjendatud ja vajalikud kokku 22 tunni 45 minuti ulatuses. Nimetatud ajakulu ja selle põhjal arvestatud kulu õigusabile vastab kohtu hinnangul tervikuna käesoleva tsiviilasja olemusele, keerukusele ja mahule. Hageja esindaja ühe töötunni hind oli 110 eurot, millele lisandub käibemaks, kokku 132 eurot.
52. TsMS § 174 lg 10 kohaselt peab menetluskuludelt arvestatava käibemaksu hüvitamiseks menetlusosaline kinnitama, et ta ei ole käibemaksukohustuslane või ei saa muul põhjusel tekkinud kuludelt käibemaksu tagasi arvestada. Hageja esitas kinnituse, et ta ei ole käibemaksukohustuslane ning ei saa tekkinud kuludelt käibemaksu tagasi arvestada.
53. Riigikohtu senises praktikas on mh põhjendatuks ja vajalikuks peetud tunnitasu kuni 153 eurot ilma käibemaksuta ja kuni 170 eurot käibemaksuta. Riigikohus on rõhutanud ka, et lepingulise esindaja tunnitasu põhjendatust ja vajalikkust tuleb hinnata igas kohtuasjas eraldi (3-2-1-115-14, p 14). Kohus leiab, et arvestades tsiviilasja keerukust, materjale ja menetluse käiku saab tunnihinda 132 eurot koos käibemaksuga pidada põhjendatuks. Riigilõivu 750 euro maksmise kohustus ning suurus tuleneb seadusest, mistõttu on tegemist põhjendatud menetluskuluga, mis tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista. Eeltoodust tulenevalt on põhjendatud ja vajalik õigusabi kulu hageja esindajale 2 963 eurot 40 senti eurot (22,45 x 110 eurot + käibemaks 20%). Kohus määrab hageja menetluskulude suuruseks kokku 3713 eurot 40 senti (2963 eurot 40 senti + 750 eurot). Tulenevalt eeltoodust tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista menetluskulud summas 3713 eurot 40 senti (sh käibemaks).
54. TsMS § 178 lg 1 kohaselt saab menetluskulude jaotust vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati. Hüvitatavate menetluskulude suurust saab vaidlustada selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude rahaline suurus kindlaks määrati. /allkirjastatud digitaalselt/ Külli Puusep kohtunik Osaliselt lahendatud Tartu Ringkonnakohtu 12.05.
55. a otsusega. 17