Obsah (7)

§ 336§ 325§ 275§ 312§ 338§ 76§ 113

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Eesistuja Meeli Kaur, liikmed Vallo Kariler ja Mati Maksing Otsuse tegemise aeg ja koht 28. september 2023, Tallinn Kohtuas

) § 312 alusel üles

1. oktoobri
2. a e-kirjaga ning üürileping lõppes
3. jaanuaril
4. 2.
5. Hageja leiab, et kostjad vastutavad korteri halvendamise eest ning hagejale on tekitatud 7596,59 euro suurune kahju: põranda ja seinte remonditööd 4243,71 eurot, koristusteenus 160 eurot, vanni vahetamine 1682,88 eurot ning mööblikanga vahetus 910 eurot. Hageja on tasunud asjatundja arvamuse eest 700 eurot. Hageja on kostjaid puudustest teavitanud enne lepingu 2 lõppemist ning esitanud ka maksekäsu kiirmenetluse avalduse. Lisaks on hageja esindaja (maakler RS) juba
6. oktoobril 2021 esitanud kostjale I nõude korteri taastamiseks. Kostjate vastuväited
7. Kostja I palus jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. 3.
8. Hageja ei ole kostjaid õigeaegselt puudustest teavitanud. Kostja I ei ela korteris alates
9. a augustist ning kostja II vabastas korteri
10. oktoobril
11. Kostja I ei vastuta puuduste eest, mis on avastatud kaks kuud pärast seda, kui ta korterist välja kolis. Hageja ei ole tõendanud, et ta on kostjat I teavitanud puudustest ka pärast
12. novembrit 2021, s.o pärast korteri võtmete vastuvõtmist. Seejuures ei ole hagiavalduses nimetatud puudused varjatud puudused, mida ei oleks võimalik tuvastada visuaalsel vaatlusel. Seega ei ole hageja täitnud

§ 336lg-st 1 tulenevat puudustest teavitamise kohustust.

3.

1. Kostja I hinnangul on enamus hagiavalduses loetletud puudustest tekkinud asja hariliku kulumise teel. Seejuures oli elutoa ja köögi põrand kahjustatud juba üürilepingu sõlmimisel. Koristamata jätmine või ebapiisav koristamine ei ole selline üürilepingu eseme kahjustamine, mille eest üürnik vastutaks. Kostja I hinnangul ei ole asjatundja järeldused usaldusväärsed, mistõttu ei saa hageja sellega tõendada, et korter on kahjustatud üle tavalisest kasutamisest tingitud kulumise määra. Ka ei ole hageja tõendanud väidetava kahju suurust ega ka seda, et kõik väidetud tööd on olnud vajalikud. 3.
2. Hagejapoolne üürilepingu ülesütlemine on tühine, kuivõrd
3. oktoobri
4. a ülesütlemisavalduses ei ole märgitud ülesütlemise vaidlustamise korda ega tähtaega. Kuivõrd seaduses on sätestatud üürilepingu ülesütlemisavalduse nõuded, ei muuda üürilepingus sätestatud vaidlustamise kord ülesütlemist kehtivaks. Kostja I hinnangul tuleks lugeda, et üürileping lõppes poolte kokkuleppel
5. oktoobril
6. Sellest tulenevalt ei saanud kostjatel tekkida ka kolme kuu üüri ja kommunaalteenuste tasumise kohustust.
7. Kostja II palus jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Kostja II ei ole vaidlusaluse üürilepingu pooleks. Seega ei saa hagejal kostja II vastu nõudeid olla. Kostja II toetab kostja I
8. veebruari 2022 ja
9. oktoobri 2022 vastustes esitatud vastuväiteid kahju suuruse, hagiavalduses loetletud puuduste ning puudustest teavitamise kohta. Vastuhagi ja selle aluseks olevad asjaolud
10. Kostja I esitas
11. oktoobril 2022 Harju Maakohtule hageja vastu vastuhagi, milles palus hagejalt välja mõista 4021,04 eurot ning sellelt seadusjärgse viivise alates
12. oktoobrist 2022 kuni põhinõude täitmiseni. Menetluskulud palus kostja I jätta hageja kanda. 5.
13. Vastuhagi kohaselt ei leppinud pooled üürilepingus kokku, et üürnik on kohustatud tasuma laenu-, kindlustuse- ja remondifondimakseid. Kuna pooled ei ole üürilepingus kokku leppinud, milliseid kõrvalkulusid peavad kostjad tasuma, oli üürnikel kohustus tasuda vaid üürieseme kasutamisega seotud kulud. Seega on kostja I hagejale alusetult tasunud üürieseme kasutamisega mitteseotud kulusid summas 796,14 eurot. 5.
14. Kuivõrd üürileping lõppes poolte kokkuleppel
15. oktoobril 2021 ja korter anti üle
16. novembril 2021, puudus kostjal I kohustus tasuda hagejale üüri ja kõrvalkulusid
17. a novembri ja detsembri ning
18. a jaanuari eest. Seega on kostja I hagejale alusetult tasunud kokku 1974,19 eurot. 3 5.
19. Vastavalt üürilepingu p-le 1.
20. tasus kostja I hagejale tagatisraha summas 1250 eurot. Hageja pidi tagatisraha kostjale I tagastama kohe pärast korteri võtmete üleandmist. Kuna hageja ei ole mõistliku aja jooksul pärast korteri üleandmist kostjale I pretensioone esitanud, siis on täidetud üürilepinguga ettenähtud eeldused tagatisraha tagastamiseks. 5.
21. Kostja I ei nõustu hageja aegumise vastuväitega. Aegumistähtaeg lõppes
22. detsembril 2022, kuid nõue on esitatud oktoobris
23. Seega ei ole kostja I nõue osaliselt aegunud. Hageja vastuväited
24. Hageja palus jätta vastuhagi rahuldamata ja menetluskulud kostja I kanda. 6.
25. Üürileping sisaldas lisaks üürile nii remondifondi kui ka kindlustusmakse tasumise kokkulepet. Seejuures esitas maakler üürilepingu sõlmimisel näidisena korteriühistu varasemate kuude arvete väljavõtted. Kostjad on nimetatud kulude kandmisega nõus olnud ning vastuväide kulude osas on esitatud kostja I poolt alles kohtumenetluses. Hageja täpsustas, et remondifondi makse näol ei ole tegemist laenuga. Kindlustus puudutab hoone üldist kindlustust, mida tuleb lugeda kindlustusandja poolt osutatavaks teenuseks. Lisaks on kostja I nõue osaliselt aegunud. Kostja nõuab tagasi
26. a makseid, kuid nõue on esitatud alles
27. a oktoobris, s.o pärast kolme aasta möödumist. 6.
28. Üürileping ei lõppenud poolte kokkuleppel nagu leiab kostja I. Eeldusel, et hageja
29. oktoobri
30. a ülesütlemisavaldus on tühine, ütles kostja I üürilepingu üles
31. oktoobril 2021 ning üürileping lõppes
32. jaanuaril
33. Seega on kostja I üüri ja kõrvalkulude tagastamise nõue põhjendamatu. 6.
34. Ka kostja I tagatisraha tagastamise nõue on põhjendamatu. Hageja on puudustest teavitanud kostjaid enne lepingu lõppemist ning esitanud ka maksekäsu kiirmenetluse avalduse. Hagejal on õigus vähendada (tasaarvestada) enda nõuet kostjate vastu tagatisraha ulatuses. Maakohtu otsus ja põhjendused
35. Harju Maakohus rahuldas
36. aprilli
37. a otsusega (vaidlustatud otsus) hagi ja vastuhagi osaliselt. Maakohus tasaarvestas hageja 3370,77 euro tasumise nõude kostja I vastu ja kostja I 796,14 euro tasumise nõude hageja vastu. Maakohus mõistis kostjatelt solidaarselt hageja kasuks välja 2574,63 eurot ning sellelt viivise seadusjärgses määras alates
38. oktoobrist 2022 kuni võlgnevuse tasumiseni. Maakohus jättis rahuldamata hageja nõude kostjate vastu 4597,71 euro tasumise nõudes ja kostja I nõude hageja vastu 3224,90 euro tasumise nõudes. Maakohus jättis hagiavaldusega seonduvatest menetluskuludest 60,71% hageja kanda ja 39,29% ulatuses solidaarselt kostjate kanda. Vastuhagiga seonduvatest menetluskuludes 18,33% jättis maakohus hageja kanda ja 81,67% kostja I kanda ning kostja II menetluskulud tema enda kanda. Maakohus menetluskulude rahalist suurust kindlaks ei määranud. 7.
39. Esmalt tuvastas maakohtus, et üürileping on sõlmitud ka kostja II poolt. Seejärel tuvastas maakohus, et
40. aprilli
41. a seisuga oli üürilepingujärgse korteri seisukord hea. Põrandal olid mõned kriimud ja mõningased kulumise jäljed. 7.
42. Maakohus hindas poolte väiteid üürilepingu lõppemise osas ning asus seisukohale, et hageja
43. oktoobri
44. a ülesütlemisavaldus on

§ 325

lg 5 järgi tühine, sest see ei sisaldanud ülesütlemise vaidlustamise korda ja tähtaega (

§ 325lg 2 p 4).

Maakohus leidis, et pooled on üürilepingu lõpetanud poolte kokkuleppel alates

1. jaanuarist
2. Maakohus tugines seejuures hageja
3. oktoobri 2021 a ülesütlemiseavaldusele, kostja I
4. oktoobri
5. a 4 e-kirjale ning kostja II
6. novembri
7. a e-kirjale, millistest nähtub poolte tahe üürileping lõpetada. Maakohus viitas, et kokkuleppel lepingu lõpetamiseks on vaja sellekohaseid tahteavaldusi, mida saab tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 68 lg 3 järgi väljendada ka tegudega. Hageja soovis üüri ja kõrvalkulude tasumist kuni üürilepingu lõppemiseni
8. jaanuaril 2022, millise ajani on kostja I üüri ja kõrvalkulusid ka tasunud. 7.
9. Järgnevalt hindas maakohus hageja kahjunõuet ning leidis, et

§ 336lg 1 mõttes saab hageja nõuetekohaseks puudustest teavitamiseks lugeda 11.

oktoobri

1. a e-kirjas toodud korteri puudusi puhastusteenuse, puitpõranda remondi ja magamistoa seinte värvimistööde osas. Maakohtu hinnangul ei saa lugeda hageja
2. detsembri
3. a maksekäsu kiirmenetluse avaldust nõuetekohaseks puudustest teavitamiseks, sh viivitamatuks teatamiseks. Kuivõrd tegemist oli välisel vaatlusel kergesti tuvastatavate puudustega (vanni ja mööbliriide kahjustamine), minetas hageja õiguse tugineda vanni ja mööbliriide kahjustamise puudustele hiljem. Seejuures ei ole hageja esile toonud ega tõendanud ühtegi takistust, mille tõttu ta ei saanud viidatud puudustest kostjaid viivitamatult teavitada pärast üüritud asja tagastamist
4. oktoobril
5. Seega ei ole põhjendatud hageja 2592,88 euro suurune kahjunõue vanni ja mööbliriide kahjustamise eest. Samuti tuleb rahuldamata jätta hageja kahjuhüvitise nõue 700 eurot, s.o asjatundja arvamuse kulu. Maakohtu hinnangul on viidatud kulu näol tegemist dokumentaalse tõendi saamise kulutuste hüvitamise nõudega, mida saab nõuda menetluskulude kindlaksmääramisel. Maakohus hindas tõendeid ning asus seisukohale, et hageja on tõendanud korteri seinte ja põranda kahjustumise ning selle määrdumise ajal, mil korter oli kostjate valduses. Nende puuduste näol ei ole tegemist hariliku kulumisega, mistõttu on kostjad kohustatud hagejale hüvitama 4243,71 eurot ning korteri määrdumise eest 160 eurot, s.o kokku 4403,71 eurot. Viidatud summa tuleb vastavalt hageja taotlusele tasaarvestada 1250 euro suurusega tagatisrahaga. Maakohus rahuldas hagi põhinõudes 3153,71 eurot ja sissenõutavaks muutunud viivise nõudes summas 217,04 eurot ning jättis rahuldamata hagi 4597,71 euro nõudes. 7.
6. Seejärel võttis maakohus seisukoha vastuhagis esitatud nõuete osas. Esmalt tuvastas maakohus, et kostja I nõue ei ole tulenevalt TsÜS §-st 154 aegunud. Maakohus märkis, et
7. a sissenõutavaks muutunud perioodiliste kulude aegumistähtaeg algab
8. jaanuaril 2020 ning lõpeb
9. detsembril
10. Kostja I on vastuhagi esitanud
11. oktoobril
12. 7.
13. Maakohus leidis, et remondifondi ja kindlustuse tasude puhul ei ole tegemist asja kasutamisega seotud kuludega. Ka ei ole hageja tõendanud nimetatud kulude osas kokkuleppe sõlmimist. Kokkuleppe olemasolu ei tõenda see, et kostja I neid kulusid tasus. Isegi, kui poolte vahel vastav kokkulepe oleks sõlmitud, oleks see tühine (

§ 275

), kuivõrd kulusid, mis ei ole seotud eluruumi kasutamisega, ei saa pidada õiguspärasteks kõrvalkuludeks. Seega on kostja I hagejale alusetult tasunud remondifondi ja kindlustuse makseid, mistõttu on kostja I nõue summas 796,14 eurot põhjendatud. Kuivõrd maakohus tuvastas eelnevalt, et üürileping lõppes

1. jaanuaril 2022, siis ei ole kostja I perioodil november 2021 kuni detsember 2022 hagejale alusetult üüri ja kõrvalkulude makseid teinud, mistõttu ei ole kostja I nõue summas 1974,19 eurot põhjendatud. Ka ei olnud täidetud eeldused tagatisraha tagasi nõudmiseks, mistõttu ei ole kostja I tagatisraha tagastamise nõue summas 1250 eurot põhjendatud. Seega rahuldas maakohus vastuhagi 796,14 euro ulatuses ja jättis rahuldamata 3224,90 euro ulatuses. 7.
2. Kuivõrd pooled on teineteise vastu esitanud tasaarvestatavad nõuded, tasaarvestas maakohus poolte vastastikused nõuded. Tasaarvestuse tulemusena mõistis maakohus kostjatelt solidaarselt hageja kasuks välja 2574,63 eurot ning sellelt viivise seadusjärgses määras alates
3. oktoobrist 2022 kuni võlgnevuse tasumiseni. 5 Apellatsioonkaebus
4. Kostja I esitas apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada osas, milles maakohus jättis rahuldamata vastuhagi 1974,19 euro nõudes ja teha tühistatud osas uus otsus, millega rahuldada vastuhagi täiendavalt 1974,19 euro saamiseks. 8.
5. Maakohus leidis õigesti, et hagejapoolne üürilepingu ülesütlemisavaldus oli tühine. Samas on maakohtu seisukoht, et üürileping lõppes poolte kokkuleppel
6. jaanuaril 2022, üllatuslik. Ka ei ole maakohus arvestanud poolte väiteid üürilepingu lõppemise kohta. 8.
7. Kostja I leiab jätkuvalt, et üürileping lõppes poolte kokkuleppel
8. oktoobril
9. Sellele viitab poolte käitumine ja ka see, et korteri üleandmine hagejale toimus
10. oktoobril
11. Seejuures esitas hageja maksekäsu kiirmenetluse kostjate vastu juba
12. detsembril 2021, s.o enne maakohtu ja hageja poolt väidetud üürilepingu lõppemise aega. Ainuüksi asjaolust, et kostja I tasus kolme kuu üüri ja kõrvalkulud, ei saa teha järeldust, et üürileping lõppes
13. jaanuaril
14. Seega tuvastas maakohus ebaõigesti üürilepingu lõppemise aja, mistõttu jättis maakohus 1974,19 euro osas vastuhagi alusetult rahuldamata. Vastuapellatsioonkaebus
15. Hageja esitas vastuapellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada osas, milles maakohus jättis rahuldamata hagi 2592,88 euro nõudes ning teha tühistatud osas uus otsus, millega mõista kostjatelt hageja kasuks välja täiendavalt 2592,88 eurot ning sellelt viivise seadusjärgses määras. Menetluskulud palus hageja jätta kostjate kanda. 9.
16. Hageja ei nõustu maakohtuga, mille kohaselt ei saa maksekäsu kiirmenetluse avaldust lugeda nõuetekohaseks puudustest teavitamiseks. Kuna seaduses kohustuslikku vorminõuet ei ole, saab teavitamiseks lugeda ka kõnealust avaldust. 9.
17. Hageja ei vaidlusta, et maakleri poolt
18. oktoobril 2021 edastatud kirjas ei olnud vanni ja mööbliriide kahjustamist märgitud, kuid suulises vestluses kostjaga I andis maakler teada ka sellest, et kogu korter on kahjustatud, sh vannituba ja köök hallitavad. Korter oli niivõrd halvas seisus, et kõiki puudusi ei osanud maakler kohe kirja panna. Ka selgusid osad puudused hiljem. Nii tundus esmasel vaatlusel vannitoa kahjustused kõrvaldatavad, kuid pärast korteri koristamist
19. oktoobril 2021 selgus, et vann on vaja siiski välja vahetada. Ka mööblikanga osas ei olnud kahjustuste ulatus kohe selge. Seega on hageja teavitanud kostjat I mõistliku aja jooksul kahjustustest teadasaamist, mistõttu on maakohus jätnud põhjendamatult hageja 2592,88 euro suuruse nõude rahuldamata. 9.
20. Hageja kinnitab, et
21. a oktoobris ja novembris ei kasutanud korterit hageja ega ka keegi kolmas. Seejuures ei ole kostja I ka väitnud, et ta oleks korteri mingis muus seisundis hagejale üle andnud, kui hageja poolt menetluses esitatud fotodelt nähtub. Menetlusosaliste seisukohad ja menetluse edasine käik
22. Hageja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu, palub jätta selle rahuldamata ja menetluskulud kostja I kanda. Kostja I vaidleb hageja vastuapellatsioonkaebustele vastu, palub jätta selle rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Kostja II seisukohta ei esitanud.
24. augusti
25. a selgituskirjas palus ringkonnakohus pooltel esitada seisukoht üürilepingu lõpetamise asjaolude kohta, samuti hagejal täpsustada hagis ja vastuapellatsioonkaebuses esitatud nõude kujunemist (dtl-d 507–508). Hageja esitas oma 6 selgituse ja viited tõenditele, mille kohaselt oli poolte tahe üürileping lõpetada alates
26. jaanuarist
27. Samuti selgitas hageja, et talle oli
28. oktoobril 2021 selge, et kostjad ei kavatse puudusi kõrvaldada, mistõttu ei oodanud hageja hüvitusnõude esitamisel üürilepingu lõppemiseni. Kostja I jäi selle juurde, et üürileping lõppes poolte kokkuleppel
29. oktoobril 2021 ning hageja sai korteri valduse
30. novembril
31. RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
32. Ringkonnakohus leiab, et nii apellatsioonkaebus kui ka vastuapellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata ja maakohtu otsuse resolutsioon tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 657 lg 1 p 2¹ kohaselt muutmata, kuid muuta tuleb osaliselt maakohtu otsuse põhjendusi.
33. Ringkonnakohus kontrollib TsMS § 651 lg 1 järgi apellatsiooni korras esimese astme kohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud. Hageja vaidlustab maakohtu otsuse osas, millega jäeti rahuldamata hageja hagi kostjate vastu 2592,88 euro ja sellelt arvestatud viivise saamiseks. Kostja I vaidlustab maakohtu otsuse osas, millega jäeti rahuldamata kostja I vastuhagi hageja vastu 1974,19 euro saamiseks. Maakohtu otsust ei ole vaidlustatud osas, milles maakohus hageja hagi kostjatelt solidaarselt 3370,77 euro saamiseks ja kostja I vastuhagi hagejalt 796,14 euro saamiseks rahuldas. Selles osas on maakohtu otsus TsMS § 456 lg 4 teise lause alusel edasi kaebamata jõustunud.
34. Pooled vaidlevad apellatsiooniastmes jätkuvalt selle üle, millal pooltevaheline üürileping lõppes ning kas hageja on kostjatele viivitamata teatanud üüritud korteri puudustest. Lisaks heidab kostja I apellatsioonkaebuses maakohtule ette, et maakohus on asja lahendades pooli üllatanud, leides, et üürileping lõppes poolte kokkuleppel alates
35. jaanuarist 2022, kuigi sellisele järeldusele lepingu lõppemise osas ei tuginenud kumbki pool. Kolleegium leiab, et maakohus on menetlusõiguse normi rikkunud, kuid see rikkumine ei ole mõjutanud asja lahendust. Maakohtu lõppjäreldus hagi ja vastuhagi osalise rahuldamise kohta on õige ning kaebuste väited ei anna alust asuda maakohtust erinevale seisukohale.
36. Asjas puudub vaidlus, et pooled sõlmisid tähtajatu üürilepingu ning hageja esitas kostjatele
37. oktoobril 2021 ülesütlemisavalduse

§ 312lg 1 järgi.

Apellatsiooniastmes ei vaidle pooled enam ka selle üle, et kostja II oli üürilepingu pool ning kuna ülesütlemisavaldus ei vastanud

§ 325

lg 2 p 4 rikkumise tõttu nõuetele, oli ülesütlemine

§ 325lg 5 järgi tühine. Need asjaolud võtab ringkonnakohus Ts

MS § 651 lg 1 järgi asja lahendamisel aluseks. 15.

1. Kolleegium nõustub kostja I apellatsioonkaebuse väitega, et kumbki pool ei tuginenud maakohtu menetluses sellele, et üürileping lõppes
2. jaanuaril 2022 poolte kokkuleppel. Samas võib kohus TsMS § 436 lg 4 järgi hinnata esile toodud asjaolu otsuses erinevalt mõlemast poolest, kui kohus on juhtinud sellisele võimalusele eelnevalt poolte tähelepanu ja andnud neile võimaluse avaldada oma seisukoht. Samuti ei ole kohus sama paragrahvi lg 7 järgi otsust tehes seotud poolte esitatud õiguslike väidetega. Asja materjalidest ei nähtu, et maakohus oleks menetluse käigus pooltega arutanud seda, et üürileping poolte vahel võib olla lõppenud
3. jaanuaril 2022 poolte kokkuleppel. Seega nõustub kolleegium kostja I etteheitega, et maakohus rikkus üllatuslikku lahendit tehes selgitamiskohustust. Kolleegium leiab, et vaatamata maakohtu menetlusõiguse normi rikkumisele, saab ringkonnakohus teha uue otsuse, sest pooled on saanud apellatsiooniastmes avaldada arvamust üürilepingu lõppemise asjaolude kohta. 15.
4. Kolleegiumi hinnangul on maakohus poolte e-kirjavahetuses avaldatud tahteavaldusi 7 nõuetekohaselt hinnanud ning leidnud, et üürileping lõppes
5. jaanuaril 2022 poolte kokkuleppel. Ringkonnakohus juhtis
6. augusti
7. a selgituskirjas poolte tähelepanu ekirjades avaldatud tahteavalduse tõlgendamiseks vajalike asjaolude esiletoomisele ja nende tõendamisele. Kolleegiumi hinnangul ei tulene poolte e-kirjavahetusest, et hageja oleks kostja I
8. oktoobri
9. a e-kirjas tehtud ettepaneku vastu võtnud ning nõustunud samal päeval üürilepingu lõpetamisega (dtl 230). Hageja nimel vastas maakler kostja
10. oktoobri
11. a e-kirjale
12. oktoobril 2021, et „tavaliselt kestab üüri- ja kommunaalkulude kohustus kuni kolmekuulise perioodi lõpuni. Antud juhul 08.01.2022“ (dtl 229). Maakler lisas, et „igal juhul lõpeb Teie üürikohustus alates korteri taastamisest ja järgmisele üürnikule üürile andmisest“. Samas ei ole kostja I tuginenud sellele, et hageja oleks korteri üürile andnud enne
13. jaanuari
14. Kostja I avaldas
15. ja
16. oktoobri
17. a e-kirjadega, et tasub üüri kuni lepingu lõppemise kuupäevani või kuni uue üürniku leidmiseni (dtl-d 228–229). Lisaks on maakohus arvestanud poolte käitumisega ja tuginenud tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 68 lg-le 3, märkides, et kostja I tasus hagejale
18. jaanuarini 2022 üüri ja kõrvalkulude eest. Apellatsioonkaebuses esile toodud kostja väiteid ja tõendeid on maakohus TsMS § 232 lg-te 1 ja 2 järgi nõuetekohaselt hinnanud ning oma seisukohti kooskõlas TsMS § 442 lg-ga 8 piisavalt põhjendanud. Kolleegiumil pole alust asuda maakohtust erinevale seisukohale. Kostja I ei ole oma väidet, et pooled saavutasid üürilepingu
19. oktoobril 2021 lõpetamise osas kokkuleppe, tõendanud. Kostja I esile toodud asjaoludest ja viidatud tõenditest sellist järeldust teha ei saa. Samuti ei anna asjaolu, et hageja esitas hüvitusnõude kostjate vastu maksekäsu kiirmenetluses enne üürilepingu lõppemist, pidada üürileping lõppenuks kostja I esile toodud ajal. Hagejale oli alates
20. oktoobrist 2021 teada, et kostjad ei kavatse korteri puudusi kõrvaldada ega ka selle eest hüvitist tasuda (vt kostja I
21. oktoobri
22. a e-kiri; dtl 228). Kuigi hageja hüvitusnõude aegumistähtaeg algab

§ 338

lg 1 järgi korteri tagasisaamisest, ei ole välistatud enne seda vastava nõude esitamine. 15.

1. Kostja I on jätkuvalt seisukohal, et üürilepingu lõppemise tõttu puudus tal kohustus tasuda hagejale üüri ja kõrvalkulusid perioodi november 2021 kuni jaanuar 2022 eest. Kolleegium nõustub maakohtuga, et asjaolu, et kostjad korterit kuni
2. jaanuarini 2022 ei kasutanud, ei vabasta neid üüri ja kõrvalkulude tasumise kohustusest kuni üürilepingu lõppemiseni. Kostja I apellatsioonkaebuses esitatud väited ei anna alust asuda maakohtust erinevale seisukohale.

§ 76

lg 1, § 271 ja § 292 lg 1 järgi olid kostjad kohustatud tasuma üürilepingu kehtivuse ajal hagejale üüri ja kõrvalkulusid. Ringkonnakohus nõustub maakohtu otsuse põhjendusega ja seda ei korda (TsMS § 654 lg 6). Kuna maakohus jättis 1974,19 euro suuruse põhinõude rahuldamata, ei ole ka sellelt nõudelt

§ 113lg 1 teise lause alusel viivise väljamõistmine põhjendatud.

1. Järgnevalt hindab ringkonnakohus vastuapellatsioonkaebuses esitatud hageja väiteid. Hageja hinnangul on maakohus ebaõigesti leidnud, et hageja ei teatanud kostjatele nõuetekohaselt vanni ja mööblikanga kahjustamisest. Ringkonnakohus nõustub maakohtu lõppjäreldusega, et vanni ja mööblikanga rikkumisest teavitamine ei olnud nõuetekohane, kuid muudab osaliselt maakohtu otsuse põhjendusi teavitamise viisi osas. 16.
2. Pooled ei vaidle selle üle, et esmalt teavitas maakler kostjaid korteri kahjustustest
3. oktoobri
4. a e-kirjaga (dtl 229). Kõnealuses e-kirjas ei olnud vanni ja mööblikanga kahjustamist märgitud. Maakohus on õigesti tuvastanud korteri tagastamise aja, s.o
5. november
6. Kuigi kostja I väidab apellatsioonimenetluses, et hageja sai korteri tagasi 8
7. novembril 2021 (sel hetkel sai ta kostjalt I korteri võtmed), kinnitas kostja II
8. novembri
9. a e-kirjas, et tal ei ole korteris enam asju (dtl 226). Seega on maakohus õigesti leidnud, et korteri tagastamise ajaks oli
10. november
11. 16.2.

§ 336lg 1 järgi oli hagejal korteri tagastamisel selle ülevaatamise kohustus.

Hageja pidi viivitamata teatama kostjatele puudustest, mille eest kostjad vastutavad. Pooled vaidlevad selle üle, kas hageja on puudustest viivitamata kostjaid teavitanud või on ta

§ 336lg-st 2 tulenevalt kaotanud puudustest tuleneva nõude esitamise õiguse.

See ei kehti n-ö varjatud puuduse suhtes, st sellise puuduse suhtes, mida üürileandja tavalise ülevaatusega avastada ei saa. Maakohus ei ole vaidluse lahendamisel hinnanud, kas vanni ja pehme mööbli kahjustamisest tulenev 2592,88 euro suurune hüvitusnõue on tõendatud. Kuna kolleegium nõustub maakohtuga, et hageja on nagunii kaotanud õiguse nõuda kostjatelt kõnealust hüvitist, puudub ka ringkonnakohtul vajadus nõude olemasolu hinnata. 16.3. Kolleegium ei nõustu maakohtuga, et maksekäsu kiirmenetluse avaldust ei saa lugeda

§ 336lg 1 mõttes puudustest teavitamiseks.

Selles osas muudab kolleegium maakohtu otsuse põhjendust, kuid see ei mõjuta asja lahendust.

§ 336lg-s 1 ei ole teavitamise vorminõuet ette nähtud.

Maksekäsu kiirmenetluse avalduses on puudustena märgitud vanni ja pehme mööbli puudused ning nende vahetamise kulud (dtl 6). Oluline on aga see, kas kostjad sellest avaldusest teada said. Kuna praegune asi on alguse saanud maksekäsu kiirmenetlusest, siis on ka menetluse algatamise avaldus, milles on vaidlusalused puudused märgitud, kostjatele kätte toimetatud. Kostjad ei ole

1. detsembri 2021 kui teavitamise aja osas vastuväiteid esitanud. 16.
2. Hageja väidab, et kuigi
3. oktoobri
4. a e-kirjas ei olnud vanni ja pehme mööbli kahjustusi märgitud, andis maakler suuliselt kostjale I teada, et kogu korter on kahjustatud. Samuti väidab hageja, et korter oli nii halvas seisus, et kõiki puudusi ei osanud maakler kohe kirja panna, lähtuti vaid suurematest kahjustustest. Vastuseks hageja väidetele märgib kolleegium, et üürileandjal on kohustus vaadata asja tagastamisel asi korralikult üle ja teavitada üürnikku viivitamata asja puudustest. Hageja sai korteri tagasi
5. novembril 2021 ning teavitas kostjaid vanni ja pehme mööbli kahjustustest
6. detsembril 2021, s.o enam kui ühe kuu pärast. Kolleegium nõustub kostjatega, et vaidlusaluseid puudusi saab tavalise ülevaatusega avastada ning hilisemat teavitamist ei saa põhjendada
7. novembril 2021 toimunud korteri koristamisega. Samuti ei ole hageja tõendanud, et ta on suuliselt kostjaid vaidlusalustest kahjustustest teavitanud. Nimetatud asjaolu kohta esitatud väite tõendamise kohustus on TsMS § 230 lg 1 järgi hagejal. 16.
8. Kolleegium nõustub maakohtuga, et vanni ja pehme mööbli kahjustused pidi hageja avastama üüritud korteri tagastamisel ning nendest teavitamine enam kui ühe kuu möödumisel ei ole viivitamata teavitamine

§ 336lg 1 mõttes.

Hageja vastuapellatsioonkaebuse väited ei anna alust asuda maakohtust erinevale seisukohale. Kuna hagejal oli korteri seisundi kontrollimise kohustus ning vaidlusalused puudused olid tavalise ülevaatusega avastatavad, siis saab viivitamata teavitamise ajaks lugeda maksimaalselt üks nädal. Kohtupraktikas on leitud, et kui tegemist on välisel vaatlusel kergesti tuvastatavate puudustega (uste ja diivani kahjustamine, tapeedi rikkumine), ei saa puuduste avastamisest kümne päeva möödumist lugeda viivitamatuks teavitamiseks (vt TrtRnKo 14.05.2021 2-19-112654, p 15). Seega, isegi kui alternatiivselt arvestada hageja väitega, et puuduste avastamine oli võimalik pärast korteri koristamist, oli ka selle asjaoluga arvestades hageja kaotanud õiguse nõuda kostjatelt hüvitist vanni ja pehme mööbli eest. 9 Kuna maakohus jättis 2592,88 euro suuruse põhinõude rahuldamata, ei ole ka sellelt nõudelt

§ 113lg 1 teise lause alusel viivise väljamõistmine põhjendatud.

1. Hageja vaidlustab vastuapellatsioonkaebuses maakohtu menetluskulude jaotust. Hageja heidab maakohtule ette, et maakohus ei arvestanud menetluse kestel tagatisraha 1250 euro arvelt toimunud tasaarvestusega. Kolleegium hagejaga ei nõustu. Maakohus on menetluskulude jaotuse kindlaksmääramisel TsMS § 163 lg 1 järgi õigesti lähtunud hagihinnast, s.o 8578,49 eurot. Hagejal oli hagi esitamisel võimalik arvestada poolte vastastikuste nõuetega ning teostada tagatisraha nõudega tasaarvestus. Kuigi hageja tegi tasaarvestuse avalduse
2. märtsil 2023, märkides, et pärast tasaarvestust on nõude suurus 6346,59 eurot (dtl 402), nõudis ta
3. märtsi
4. a menetlusdokumendis 7596,59 euro suuruse põhinõude hüvitamist (vt ka hageja
5. septembri
6. a menetlusdokumendi p 20; dtl 532). Kohtul tuleb TsMS § 163 kohaldamisel tagada, et menetluskulude jaotus oleks õiglane (vt RKTKo 27.03.2017 3-2-1-18-17, p 17). Praegusel juhul on põhjendatud lähtuda menetluskulude jaotamisel hagi ja vastuhagiga esitatud nõuete rahuldamise proportsioonist, sest kõik esitatud nõuded on suunatud raha maksmisele. Kolleegiumi hinnangul ei esine muid asjaolusid, mida rahaliste nõuete rahuldamise ulatuse kõrval arvestada. Menetluskulude jaotus
7. Kuna maakohtu otsuse resolutsioon jääb asja sisulise lahendamise osas muutmata, ei ole vaja seda TsMS § 173 lg 3 järgi muuta ka menetluskulude jaotuse osas.
8. Kooskõlas TsMS § 173 lg-ga 1 määrab ringkonnakohus kindlaks apellatsioonimenetluse kulude jaotuse. Kuna apellatsioonkaebus ja vastuapellatsioonkaebus jäävad rahuldamata, tuleb kaebuste esitamisest tingitud menetluskulud jätta TsMS § 171 lg 1 alusel nende esitajate kanda. Kuigi ringkonnakohus tegi pooltele ettepaneku asja lahendamiseks kompromissiga, millise ettepanekuga kostja I nõustus, ei anna see TsMS § 163 lg 2 alusel alust jaotada menetluskulud apellatsiooniastmes TsMS § 171 lg-s 1 sätestatust erinevalt.
9. Kuna maakohus ei määranud vaidlustatud otsuses kindlaks menetluskulude rahalist suurust, ei tee seda TsMS § 174 lg 4 teise lause järgi ka ringkonnakohus. Hüvitatavate menetluskulude rahalise suuruse määrab TsMS § 177 lg-s 2 sätestatud korras kindlaks maakohus pärast praeguse otsuse jõustumist. Kolleegium märgib, et maakohtul tuleb menetluskulude kindlaksmääramisel arvestada asjatundja arvamuse saamise kuluga 700 eurot (TsMS § 138 lg 1 ja § 143 p 2; vt maakohtu otsuse p 14).
10. TsMS § 178 lg-st 1 tulenevalt saab menetluskulude jaotust vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati. (allkirjastatud digitaalselt) 10